Espanjassa huoneiston mukana siirtyvät taloyhtiövelat
30 sekunnissa
Jos ostatte espanjalaisen huoneiston, peritte edellisen omistajan maksamatta jättämät taloyhtiön vastikkeet. Tämä kattaa kuluvan vuoden sekä sitä edeltävät kolme täyttä kalenterivuotta. Huoneisto itse vastaa velasta. Ainoa asia, joka estää velan siirtymisen Teille, on velkatodistus. Notaari tarvitsee nähdä tämän todistuksen, ellette nimenomaisesti luovu tästä oikeudesta.
Mitkä myyjän veloista tulevat minun maksettavikseni ja kuinka pitkäksi aikaa?
comunidad de propietarios on omistajien yhteisö, joka hallinnoi rakennuskokonaisuuden yhteisiä osia ja määrää kuukausimaksun. Se muistuttaa Tšekin SVJ:tä, mutta ei ole sama asia. Vain yksi sen veloista kuuluva ryhmä siirtyy Teidän vastattavaksenne, ja tämä ajanjakso määräytyy laissa, ei neuvottelulla. Ley de Propiedad Horizontal -lain (LPH) 9.1.e artiklan mukaan espanjalaisen huoneiston ostaja vastaa kiinteistöllä edellisen omistajan maksamatta jättämistä taloyhtiön vastikkeista. Tämä kattaa ostopäivänä kuluvasta vuodesta maksamatta olevan osuuden sekä sitä edeltävät kolme kalenterivuotta. Jos ostatte vuonna 2026, vastuunne ulottuu vuosiin 2023, 2024 ja 2025 sekä jo kuluneeseen osaan vuotta 2026.Sanoilla "kiinteistöllä" on merkitystä. Tämä velka ei ole henkilökohtainen velvoite, johon sitoudutte. Se on legalmente afecto eli huoneistoon liitetty. Siksi se säilyy automaattisesti omistajanvaihdoksesta huolimatta. Taloyhtiö voi periä sen keneltä tahansa, joka omistaa yksikön tällä hetkellä, riippumatta siitä, kuka velan aiheutti.
Yli 4 vuotta sittenTänään (ostovuosi)
- Ostajan perimä3 vuotta sekä kuluva vuosi
- 3 vuotta taaksepäin
- Tätä vanhempi velka ei siirry kiinteistön mukana
- Velka liittyy kiinteistöön, ei sen aiheuttaneeseen henkilöönMonet olettavat, että vastuussa on vain henkilö, joka oli velkaa. Nykyinen omistaja vastaa siitä kuitenkin riippumatta siitä, kuka velan aiheutti, koska sama 9.1.e artikla liittää velan itse huoneistoon.
- Viisi vuotta vanha velka ei voi siirtyä Teille, mutta kolme viimeistä vuotta voivat, kokonaisuudessaanTämä pitää paikkansa. Virheellistä on kuitenkin pitää ajanjaksoa epämääräisenä. Se on kuluva vuosi sekä sitä edeltävät kolme kalenterivuotta kokonaisuudessaan saman artiklan nojalla.
- Uusi ostaja ei automaattisesti aloita puhtaalta pöydältäVain jos alla mainittu todistus on hankittu eikä siinä ole osoitettu velkaa. Kaupan saattaminen päätökseen ilman todistusta saman artiklan nojalla ei todista kumpaakaan suuntaan.
Tilanne 17. elokuuta 2026 BOE:n konsolidoidun Ley 49/1960 -lain tekstin perusteella, ei kommentaarin perusteella. Tämä on yleistä tietoa lain toiminnasta. Se ei koske mitään tiettyä huoneistoa tai taloyhtiötä. Vain alla kuvattu, omaa ostostanne varten pyydetty todistus kertoo Teille todellisen summan.
Nollautuuko kolmen vuoden ajanjakso aina, kun huoneisto vaihtaa omistajaa?Ei. Ajanjakso lasketaan oman kauppanne päivämäärästä taaksepäin. Jos siis ostatte henkilöltä, joka itse osti huoneiston kaksi vuotta sitten, ajanjakso ei lyhene. Yksi asia voi todella auttaa: aiemman kaupan yhteydessä hankitun ja selvitetyn todistuksen pitäisi jo kattaa kaikki sitä vanhemmat velat. Siksi kannattaa pyytää nähtäväksi todistusten koko ketju, ei vain viimeisintä, jos sellainen on olemassa.
Mikä estää notaaria vahvistamasta velattomaksi huoneistoa, joka ei ole velaton?
Yksi asiakirja on tässä ratkaiseva: certificación sobre el estado de deudas. Taloyhtiön hallinto antaa tämän todistuksen ja vahvistaa siinä tarkasti, mitä yksiköltä mahdollisesti on maksamatta. Artikla 9.1.e edellyttää, että myyjä toimittaa sen oman ilmoituksensa mukaisesti. Notaari ei voi vahvistaa kauppakirjaa ilman sitä. Tämä vaikuttaa vankalta takeelta. Siinä on kuitenkin todellinen puute, joka kannattaa tietää ennen minkään allekirjoittamista.
Todistus velkojen tilanteestaTaloyhtiön hallinnon myöntämä
- Otsikko
- NIMI, SUKUNIMET
- Maksutilanne
- MAKSETTU / AVOINNA
- Hallinnoijan allekirjoitus
- [ALLEKIRJOITUS]
- Vapautuslauseke
- [vapautuslauseke]
- Otsikko. Myyjän nimi, joka vastaa hänen taloyhteisölle antamaansa omaa ilmoitusta.
- Maksutilanne. Onko maksettavaa ja jos on, kuinka paljon.
- Hallinnoijan allekirjoitus. Ilman tätä notaari ei voi vahvistaa kauppakirjaa.
- Vapautuslauseke. Jos ostaja allekirjoittaa tämän, notaari etenee ilman todistusta, eivätkä kumpikaan teistä tiedä summaa.
Mitä ostajat olettavatMitä vapautus todella poistaa
- Notaari ei koskaan anna kaupan toteutua niin, että taloyhteisön velka salataan.
- Notaari ei anna kaupan toteutua ILMAN todistusta, ellei ostaja nimenomaisesti luovu tästä vaatimuksesta itse kauppakirjassa. Tämä vapautus on laillinen, ja sitä käytetään. Se on yksittäinen suurin syy siihen, että ostaja päätyy omistamaan velkaa, jonka olemassaolosta hän ei koskaan saanut tietää.
- Jos myyjä sanoo taloyhteisön olevan kunnossa, se riittää
- Juuri tällaisen vakuutuksen korvaamiseksi todistus on olemassa. Todistus tulee taloyhteisön omalta hallinnoijalta, ei myyjältä, ja sen on vastattava myyjän erikseen antamaa ilmoitusta. Suullinen vakuutus ei ole asiakirja, eikä sitä mainita missään 9.1.e artiklassa.
- Todistuksesta luopuminen vain nopeuttaa paperityötä ilman todellista haittaa
- Todistuksesta luopuminen poistaa notaarin tekemän tarkistuksen. Se ei poista sen taustalla olevaa kolmen vuoden vastuuta. Jos velka ilmenee myöhemmin, laki sallii taloyhteisön edelleen periä sen teiltä. Olette yksinkertaisesti luopuneet ainoasta asiakirjasta, joka olisi ilmoittanut summan etukäteen.
Yhteisön velkatodistuksen pyytäminen, sen vertaaminen myyjän omaan ilmoitukseen ja se, ettemme koskaan neuvo asiakasta luopumaan siitä, ovat olennainen osa juridista ennakkotarkastusta. Kyseessä ei ole ylimääräinen palvelu. Se on yksi niistä viidestätoista asiasta, jotka juristi tarkistaa jokaisesta koordinoimastamme kaupasta.
Miksi ostaja koskaan suostuisi luopumaan todistuksesta?Yleensä tiukan kaupan loppuunsaattamisaikataulun nopeuttamiseksi ja joskus siksi, että myyntiedustaja esittää sen muodollisuutena. Kumpikaan syy ei muuta lakia. Luopuminen poistaa vain asiakirjan, joka olisi osoittanut huoneiston velattomaksi tai ilmoittanut velan määrän. Ostajan hyväksi työskentelevällä juristilla, toisin kuin nopeaa kaupan loppuunsaattamista tavoittelevalla taholla, ei ole mitään syytä suositella sitä.
Tuleeko pankin myymä huoneisto ilman taloyhteisön velkaa?
Ei, ja tämä on yksi tämän rannikon sitkeimmistä myyteistä. BOE:n konsolidoitu teksti 9.1.e artiklasta eikä tarkistamamme riippumaton oikeudellinen kommentaari ilmoita lyhyemmästä tai erilaisesta vastuuajasta pankille, sen kiinteistöyhtiölle tai kenellekään muulle, joka hankkii yksikön ulosottohuutokaupan (adjudicación) kautta. Lain sanamuoto ei tee poikkeusta ostajan henkilön perusteella.
- Ulosmitattu yksikkö ei ole automaattisesti velatonPankille ulosoton kautta päätyneellä huoneistolla voi olla täsmälleen samat kertyneet taloyhteisön rästit kuin kenellä tahansa muulla myyjällä. Sen jälleenmyynti ei pyyhi tätä historiaa pois.
- Sama todistus pätee, ja sama vapautusriski päteePankin omistaman kohteen myynti on edelleen 9.1.e artiklassa tarkoitettu kauppa. Jos jotain, suuri institutionaalinen myyjä, joka käsittelee kymmeniä tapauksia kuukaudessa, esittää vapautuksen todennäköisemmin tavanomaisena paperityönä, ei epätodennäköisemmin.
- Yksittäiseen ulosottomyyntiin voi liittyä omia menettelyllisiä hankaluuksiaVelan käsittely tuomioistuimen toteuttaman ulosottohuutokaupan täsmällisessä menettelyssä, verrattuna siihen, että pankki myy jo kokonaan omistamansa yksikön, on kapeampi oikeudellinen kysymys, joka on edelleen avoin. Vahvistakaa tiettyä yksikköä koskeva täsmällinen kanta juristinne kanssa. Älkää olettako, että ulosmitattu huoneisto olisi automaattisesti riskialttiimpi tai turvallisempi.
Ovatko pankin omistamat huoneistot tämän vuoksi yleensä huono idea?Ei nimenomaan tästä syystä. Velkatodistuksen tarkistus on sama tarkistus, jonka tekisitte minkä tahansa jälleenmyyntiasunnon kohdalla. Pankkimyyjältä asiakirjat on yleensä helpompi saada kuin yksityishenkilöltä, ei vaikeampi, koska pankki noudattaa vakiintunutta prosessia. Olennaista on tämä: älkää pitäkö ilmaisua "pankin myymä" toisena tapana sanoa "velaton".
Mitä tapahtuu, jos taloyhteisö perii maksamatta jääneen velan?
Taloyhteisön ei tarvitse neuvotella tai odottaa hyväntahtoisuutta. LPH:n 21 artikla antaa sille nopean ja erityisen tuomioistuinmenettelyn, proceso monitorion, joka on suunniteltu juuri tämänkaltaisia velkoja varten. Espanjalaisessa käytännössä tämän menettelyn kulut lankeavat yleensä velalliselle, eivät taloyhteisölle.
- Vaatimus kohdistetaan siihen, joka tällä hetkellä omistaa yksikönEi välttämättä henkilöön, joka kerrytti velan. Jos omistatte huoneiston silloin, kun vaatimus saapuu, olette vastaaja riippumatta siitä, milloin taustalla olevat maksut kertyivät.
- Proceso monitorio on Espanjan mittapuulla nopeaSe on olemassa, jotta taloyhteisön ei tarvitse käydä täysimittaista tavanomaista oikeudenkäyntiä suhteellisen pienestä ja hyvin dokumentoidusta velasta. Tämä nopeus toimii sitä vastaan, joka ei uutena omistajana ole varautunut siihen talousarviossaan.
- Kulut lankeavat yleensä velalliselle, eivät yhteisölleJuuri siksi todistuksella ja kolmen vuoden määräajalla on merkitystä ennen ostoa. Itse velka on usein pienempi summa, kun oikeudenkäyntikulut lisätään päälle.
Miten maksamaton velka pannaan täytäntöön
- Rästit kasvavatMaksut maksamattaVelka kohdistuu tästä lähtien huoneistoon.
- Yhtiökokouksen päätösYhteisö vahvistaa velan virallisestiYhtiökokouksen päätöksellä vahvistetaan velan määrä.
- MaksumääräysmenettelyNopea kanne pannaan vireilleSe on tarkoitettu erityisesti tämänkaltaiselle velalle, ja se pannaan vireille sitä vastaan, joka omistaa huoneiston tällä hetkellä.
- Kiinteistöön kohdistuva rasiteKulut lankeavat yleensä velalliselleVelan lisäksi.
Voidaanko minut haastaa oikeuteen velasta, jonka olemassaolosta en aidosti tiennyt ostohetkellä?Kyllä. Itse velka voidaan edelleen periä kiinteistöstä, koska vastuu kohdistuu huoneistoon eikä siihen, tiesittekö velasta. Se, voitteko esittää erillisen vaatimuksen myyjälle, jonka olisi pitänyt ilmoittaa velasta, on eri oikeudellinen kysymys. Asianajajanne esittää vaatimuksen huoneiston teille myyneelle henkilölle, ei yhteisölle.
Mitä tulee pyytää ennen allekirjoittamista, erityisesti yhteisön velasta
Neljä asiakirjaa, jotka eroavat yhteisömaksuja käsittelevässä oppaassa jo mainitusta kuuden asiakirjan luettelosta. Tämä luettelo koskee vain velkatilannetta, ei juoksevaa talousarviota.| Pyydä | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Itse velkatilannetta koskeva todistus, ei sen yhteenveto | Artiklassa 9.1.e tarkoitettu täsmällinen asiakirja, jonka yhteisön ylläpitäjä on antanut ja joka vastaa myyjän omaa ilmoitusta. | Suullinen vakuutus, sähköpostiyhteenveto tai todistus, joka on kaupan loppuunsaattamishetkellä useita viikkoja vanha. |
| Kirjallinen vahvistus siitä, ettei teitä pyydetä luopumaan todistuksesta | Luopuminen on lain mukaan mahdollista, ja se on ainoa muutos, joka poistaa notaarilta itseltään velkatilanteen tarkistamisen. | Luonnoskauppakirjassa oleva lauseke, joka vapauttaa myyjän todistuksen toimittamisesta ilman perusteluita. |
| Onko vireillä maksumääräysmenettelyä tai onko sellainen pantu vireille viimeisten kolmen vuoden aikana | Oikeuskäsittelyssä oleva velka on velka, jonka määrä voidaan selvittää ja neuvotella osaksi hintaa ennen kaupan loppuunsaattamista sen sijaan, että se paljastuisi vasta myöhemmin. | Pöytäkirjassa ei ole mainintaa, eikä kukaan esittänyt ylläpitäjälle suoraa kysymystä. |
| Sama todistuksen tarkistus pääyhteisön osalta, jos sellainen on | Laajemman suunnitellun asuinalueen yksi kortteli voi olla velkaa kahdelle erilliselle yhteisölle, eikä toisen antama todistus kerro mitään toisesta. | On laadittu vain yksi todistus ilman mainintaa siitä, onko olemassa toinen yhteisö. |
Todistus mukana verrattuna kaupan loppuunsaattamiseen ilman sitä
Sama huoneisto, sama kolmen vuoden vastuu kummassakin tapauksessa. Erona on se, tiedättekö summan ennen kuin omistatte huoneiston.| Ilman todistusta | Todistuksen kanssa | |
|---|---|---|
| Mitä tiedätte velkatilanteesta | Mikään ei ole vahvistettua. Myyjän sana ei ole 9.1.e artiklan mukainen asiakirja. | Täsmällinen määrä, jonka comunidad, oma hallinnoija on antanut ja joka vastaa myyjän ilmoitusta. |
| Kolmen vuoden vastuusi | Sama asia. Todistuksesta luopuminen ei poista vastuuta. | Sama asia, mutta tiedossa ja hinnoiteltuna sen sijaan, että se paljastuisi myöhemmin. |
| Neuvotteluasema ennen kaupan loppuunsaattamista | Ei lainkaan. Ette voi neuvotella luvusta, jota ette ole nähneet. | Todellinen. Vahvistettu velka on summa, joka on vähennettävä hinnasta tai jonka myyjän on maksettava ennen allekirjoittamista. |
| Mitä tapahtuu, jos monitorio-vaatimus esitetään sen jälkeen, kun omistatte huoneiston | Aito yllätys, joka tulee nopeasti ja yleensä lisäkustannuksineen. | Ei yllätys. Se oli joko jo nähtävissä todistuksesta tai syntyi oman omistajuutenne alettua, ja se on selvästi teidän vastattavanne. |
Tämä on säädös, ei arvio tietystä huoneistostanne
Tämä on yleistä tietoa Ley de Propiedad Horizontal -lain 9.1.e ja 21 artiklasta. Tiedot ovat ajan tasalla 17. elokuuta 2026, ja ne perustuvat alkuperäiseen tekstiin eivätkä kommentaarista kopioituun sisältöön. Kyse ei ole tiettyä huoneistoa, tiettyä comunidadia tai tiettyä todistusta koskevasta oikeudellisesta neuvonnasta. Vapautuslauseke on laillinen, ja sen taustalla on joskus todellinen syy. Vain oma riippumaton asianajajanne, joka perehtyy alkuperäiseen asiakirjaan, voi kertoa, onko siitä luopuminen ostoksenne kannalta järkevää.Yhtä väitettä ei tässä tarkoituksella esitetä: pankeille, ulosmittauksen perusteella omistajiksi tulleille adjudicatarioille tai mille tahansa muulle myyjälle ei väitetä sovellettavan lyhyempää tai erilaista vastuuaikaa. Alkuperäinen teksti tai riippumattomat kommentaarit eivät tue tällaista väitettä, joten sitä ei julkaista tässä. Pankin omistaman kohteen pitäminen automaattisesti turvallisempana on virheellinen oletus, joka on syytä korjata.Juristi pyytää tämän todistuksen osana koordinoimamme kaupan juridista ennakkotarkastusta. Me emme myönnä sitä, emme tarkista sitä itse emmekä korvaa juristia, joka vertaa sitä yhteisön todellisiin asiakirjoihin.
Usein kysyttyä taloyhtiön veloista
- Jos löydän kaupanteon loppuunsaattamisen jälkeen velan, joka olisi pitänyt ilmoittaa todistuksessa, kuka on vastuussa?
- Todistuksen antoi comunidadin hallinnoija, ja sitä verrattiin myyjän omaan ilmoitukseen. Sen virhe on siis ensisijaisesti todistuksen antaneen tahon vastuulla ja erikseen myyjän vastuulla, jos tämän ilmoitus oli virheellinen. Asianajajanne ajaa vaatimusta puolestanne. Tämä ei sillä välin muuta comunidadin oikeutta periä velkaa nykyiseltä omistajalta.
- Voinko periä takaisin rahat, jos maksan perityn taloyhtiön velan kaupanteon loppuunsaattamisen jälkeen?
- Vain esittämällä erillisen vaatimuksen myyjää vastaan, yleensä sillä perusteella, että tämä antoi velkatilanteesta virheellisiä tietoja tai että todistus oli väärä. Tämä on todellinen oikeudellinen mahdollisuus, mutta se on hitaampi ja epävarmempi kuin todistuksen vahvistaminen ennen allekirjoittamista. Juuri tästä syystä tarkistus tehdään.
- Onko pääyhteisön velka yhtä riskialtis kuin oman taloyhtiöni velka?
- Taloudellisesti kyllä. Molemmat kohdistuvat huoneistoonne saman 9.1.e artiklan säännön nojalla, ja molempiin sovelletaan samaa kolmen vuoden ajanjaksoa. Käytännössä erona on näkyvyys. Oman taloyhtiön tilitiedot myyjän on yleensä helpompi toimittaa nopeasti kuin pääyhteisön tiedot. Juuri tästä syystä yllä oleva tarkistuslista pyytää molemmat todistukset sen sijaan, että toisen oletettaisiin kattavan myös toisen.
- Voiko comunidad kokonaan kieltäytyä antamasta todistusta?
- Ei lainmukaisesti, kun todellinen omistaja tai tämän edustaja pyytää sitä myyntiä varten. Todistus on se asiakirja, jonka myyjän on 9.1.e artiklan mukaan toimitettava, ja sen antaminen kuuluu hallinnoijalle comunidadin omien tilitietojen perusteella. Jos comunidad tai hallinnoija viivyttelee sen toimittamista, pitäkää tätä itsessään varoitusmerkkinä rakennuksen hallinnosta.
