Mikä IBI on ja kuinka paljon sitä todella maksetaan vuosittain?
30 sekunnissa
IBI peritään jokaiselta omistajalta, myös ulkomailla asuvilta ja tyhjillään olevien kiinteistöjen omistajilta, kertomalla kiinteistörekisteriarvo verokannalla, jonka kukin kaupungintalo asettaa 0,4 ja 1,1 prosentin välille, suuremmissa kunnissa enintään 1,3 prosenttiin. Yhtä ainoaa Costa del Sol -verokantaa ei ole.
Mikä IBI tarkalleen on ja kenen on maksettava se?
IBI eli Impuesto sobre Bienes Inmuebles on Espanjan vuotuinen kunnallinen kiinteistövero, jonka perii siinä kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupungintalo. Se peritään joka vuosi jokaiselta omistajalta ilman poikkeuksia. Myös ulkomailla asuvat, jotka eivät käy Espanjassa kyseisenä vuonna kertaakaan, maksavat sen. Tyhjän tontin omistaja maksaa sen. Ulkomaalaiselle omistukselle tai tyhjillään olevalle kiinteistölle ei ole vapautusta.Monet Costa del Solin kaupungintalot eivät peri sitä suoraan, vaan siirtävät perinnän maakunnalliselle perintäelimelle Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga.
Miten todellinen IBI-lasku lasketaan?
IBI saadaan kertomalla kiinteistörekisteriarvo tipo de gravamenilla eli kunnallisella verokannalla. Kiinteistörekisteriarvo on Catastron, valtion kiinteistörekisteriviranomaisen, määrittämä hallinnollinen luku, ei markkinahinta tai tosiasiallisesti maksamanne hinta. Se on yleensä huomattavasti markkina-arvoa alempi, ja sitä tarkistetaan kunnittain vain määräajoin: Marbellan viimeinen kattava kiinteistörekisteriarvojen tarkistus on vuodelta 2012, joten arvot voivat siellä laahata todellisen markkinan jäljessä jo selvästi yli vuosikymmenen.Kukin kunta määrittää verokannan vuosittain laissa vahvistetun valtakunnallisen vaihteluvälin puitteissa: kaupunkikiinteistöjen alaraja on 0,4 prosenttia ja yleinen yläraja 1,1 prosenttia, ja yli 100.000 asukkaan kunnissa yläraja nousee 1,3 prosenttiin. Kahdella täysin samanlaisella huvilalla voi olla hyvin erilainen IBI-lasku pelkästään siksi, että ne sijaitsevat eri kunnissa, joissa on erilaiset verokannat ja erilaiset, mahdollisesti vanhentuneet kiinteistörekisteriarvot.
| Benahavis, lakisääteinen alaraja0.4 % kiinteistöverotusarvosta | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483 % kiinteistöverotusarvosta | 725 € |
| Marbella0.65 % kiinteistöverotusarvosta | 975 € |
Mikä on todellinen IBI-veroaste paikkakunnittain?
Yhtä ainoaa "Costa del Sol IBI -veroastetta" ei ole. Se on tarkistettava paikkakunta kerrallaan, ja vaihteluväli ulottuu lakisääteisestä vähimmäistasosta ylöspäin.
| Kunta | Kaupunkien IBI-aste | Huomio |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4 % | Lakisääteinen vähimmäistaso, joka on vahvistetusti pysynyt vakaana ainakin vuodesta 2012 lähtien. Maaseutualueet 0,6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Kattaa Sotogranden, Alcaidesan ja itse San Roquen kaupungin. Sama aste koskee myös maaseutumaata. |
| Mijas | 0.483 % | Ministerio de Haciendan vuoden 2026 tietojen mukaan. Maaseutualueet 0,63 %, BICES 1,3 %. |
| Marbella | 0.65% | Nykyinen aste virallisiin tietoihin viittaavan koontipalvelun mukaan. Käsittele sitä nykyisenä lukuna, ei kiinteänä arvona. |
Estepona on erillinen, omilla ehdoillaan vahvistettu tapaus: kaupungintalo alensi vuoden 2026 tosiasiallista IBI-laskua keskimäärin noin 20 prosenttia, mutta ainoastaan paikallisesti empadronado-rekisteröidyiltä omistajilta. Ulkomailla asuva omistaja ei saanut tällaista alennusta, vaan maksoi suunnilleen saman verran kuin vuonna 2025. Helpotus oli yhteensä 6,1 miljoonaa euroa 37 988 maksutositteessa, ja tyypillisen huoneiston vuotuisen IBI:n kerrotaan siellä olevan muutamia satoja euroja. Siksi 20 prosentin alennus vastaa suunnilleen hyvän illallisen hintaa, ei elämää muuttavaa summaa. Fuengirola puolestaan poistaa 30 prosentin IBI-alennuksen, joka aiemmin koski rekisteröityjä turistivuokrauskohteita, ja luokittelee ne jäteverotuksessa myös kaupallisiksi. Tämä merkitsee kyseisen paikkakunnan vuokratuloa tavoittelevalle ostajalle todellista kustannusten nousua.
Milloin IBI erääntyy, ja mitä tapahtuu, jos maksaminen unohtuu?
Kunta laskuttaa ja perii IBI:n vuosittain, tai monien Costa del Solin kaupungintalojen puolesta PRP Malaga. Yhtä kaikille sopivaa maksuaikaa ei ole, vaan se riippuu aidosti siitä, mitä perintätahoa kyseinen kaupungintalo käyttää. Käytännössä kannattaa varautua yhteen tai kahteen vuotuiseen maksuaikaan, jotka sijoittuvat tavallisesti vuoden jälkipuoliskolle ja jotka joskus on jaettu osiin. Vahvistakaa tarkat päivämäärät suoraan kiinteistön omalta kaupungintalolta tai PRP Malagalta oston yhteydessä.
| Jos... | Mitä tapahtuu | Miten toimia |
|---|---|---|
| Maksa ajoissa suoraveloituksella | Monet kaupungintalot myöntävät siitä pienen alennuksen, jonka kukin kunta määrittää omassa määräyksessään. | Perustakaa pankkiveloitus espanjalaiselta tililtä oston yhteydessä. |
| Myöhästyt vapaaehtoisesta maksuajasta | Lisämaksu, recargo, peritään. Sen suuruus on 5-20 prosenttia maksun myöhästymisen mukaan. | Maksakaa heti, kun huomaatte asian. Älkää antako sen pitkittyä. |
| Jätä maksu pitkäksi aikaa maksamatta | Viranomainen voi edetä viralliseen takavarikkoon, embargo-menettelyyn, joka kohdistuu kiinteistöön tai omistajan pankkitiliin. | Käsitelkää kaikki Espanjan veroviranomaisen kirjeet kiireellisinä, myös ulkomailta saadut. |
Ulkomailla asuvalle omistajalle suoraveloitus on todennäköisesti helpoin yksittäinen tapa säästää hieman ja poistaa samalla realistinen riski siitä, että maksuaika jää huomaamatta, koska paperista ilmoitusta ei alun perinkään toimiteta.
Mitä muita pieniä toistuvia kustannuksia IBI:hin liittyy?
Useimmat kunnat perivät erillisen vuotuisen jätehuoltomaksun, tasa de basura, joka on tavallisesti 50-180 euroa vuodessa kunnasta ja kiinteistötyypistä riippuen. Joissakin kaupungeissa se sisältyy IBI-laskuun, toisissa se laskutetaan erikseen, joskus vesiyhtiön eikä kaupungintalon kautta. Käytäntö vaihtelee kunnittain, joten se on tarkistettava paikallisesti eikä sitä pidä olettaa samaksi koko rannikkoalueella.Espanja katsoo, että ulkomailla asuva omistaja, joka ei vuokraa kiinteistöä, saa silti nimellistä hyötyä sen omistamisesta. Tästä verotetaan vuosittain pienenä prosenttiosuutena kiinteistörekisteriin merkitystä arvosta erillisellä ilmoituksella, Modelo 210. Jos kiinteistö sen sijaan vuokrataan, vuokratuloa verotetaan nettomääräisenä 19 prosentilla EU- ja ETA-alueella asuvilta, jolloin IBI kuuluu vähennyskelpoisiin kustannuksiin, tai bruttomääräisenä 24 prosentilla EU:n ulkopuolella asuvilta ilman vähennyksiä. Myös tämä ilmoitetaan Modelo 210 -lomakkeella, ja vero erääntyy seuraavan vuoden tammikuun 1. ja 20. päivän välisenä aikana.Taloyhtiön vastikkeet, cuota de comunidad, eivät ole vero vaan lähes yleinen kustannus kaikille kiinteistöille, jotka sijaitsevat comunidad de propietarios -yhteisössä. Niiden määrä vaihtelee suuresti palvelutason mukaan. Vaultin omassa Sotograndea koskevassa tutkimuksessa mainitaan siellä sijaitsevan huoneiston vuosikustannukseksi 1 500-4 000 euroa. Lukua ei pidä tulkita koko rannikkoalueen kattavaksi.
Miksi sama IBI-lasku vaikuttaa kahteen eri verolaskelmaan?
IBI ei ole ainoastaan erillinen vuotuinen lasku. Se on myös espanjalaisesta vuokratuloverosta vähennyskelpoinen kulu EU:ssa asuvalle omistajalle, joka vuokraa kiinteistönsä, ja se on yksi laskentaperusteista omistajalle, joka ei vuokraa kiinteistöä, laskettavaa laskennallista tuloa määritettäessä. Sama vuotuinen IBI-määrä, jonka ostaja budjetoi yhdeksi kuluksi, vaikuttaa huomaamatta kahteen muuhun verotuksen kohtaan: se pienentää vuokratuloa saavan omistajan veronalaista voittoa, mutta sillä ei ole vastaavaa vähentävää vaikutusta omistajalle, joka pitää kiinteistön yksinomaan kakkoskotina. Tämä on hyvä tietää ennen päätöstä siitä, vuokrataanko kiinteistö vai pidetäänkö se yksinomaan omassa käytössä, sillä samaan IBI-laskuun sovelletaan näissä kahdessa vaihtoehdossa olennaisesti erilaista verokohtelua.
Mitä kiinteistön IBI:stä on varmistettava ennen ostoa?
Kuusi asiaa, jotka kannattaa sopia asianajajan kanssa ennen kaupan loppuunsaattamista, ei vasta ensimmäisen laskun saapuessa.| Hanki valmiiksi | Why it matters | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Tarkan kunnan voimassa oleva kaupunkialueen IBI-veroprosentti, ei koko rannikon keskiarvo | Lakisääteinen alaraja on 0,4 %, ja kukin kunta määrittää oman veroprosenttinsa enintään 1,1 prosenttiin tai suuremmissa kunnissa 1,3 prosenttiin. | "IBI on täällä yleensä noin puoli prosenttia", nimeämättä varsinaista kuntaa. |
| Kiinteistön oma verotusarvo ja sen viimeisin tarkistusvuosi | Sekä IBI että ulkomailla asuvien laskennallisen tulon vero perustuvat tähän lukuun, eivät tosiasiassa maksamaanne hintaan. | Oletetaan, että verotusarvo vastaa myyntihintaa. |
| Sisältyykö jätehuolto IBI-laskuun vai laskutetaanko se erikseen | Tämä vaihtelee kunnittain, ja joskus maksu peritään vesilaskun yhteydessä eikä kunnantalon kautta. | Budjetoidaan vain IBI ja yllätytään toisesta laskusta. |
| Kuka laskun tosiasiassa perii: kunnantalo itse vai PRP Malaga? | Tämä ratkaisee, missä tiedustelu tai maksuviivästysongelma tosiasiassa käsitellään. | Soitetaan väärään toimistoon ja menetetään aikaa lisämaksun kertyessä. |
| Espanjalaiselta tililtä perustettu suoraveloitus | Se on käytännöllinen tapa, jolla ulkomailla asuva omistaja välttää sellaisen maksuajan umpeutumisen, josta hän ei koskaan näe paperista ilmoitusta, ja se voi tuoda myös pienen alennuksen. | Luotetaan postiin, joka ei tosiasiassa saavu ajoissa Prahassa tai Varsovassa olevaan osoitteeseen. |
| Kaikki kunnan tällä hetkellä tarjoamat empadronado-rekisteröitymiseen perustuvat alennukset | Esteponan vuonna 2026 tarjoama noin 20 prosentin alennus koski vain paikallisesti rekisteröityjä omistajia, ei jokaista kunnan omistajaa. | Oletetaan, että ilmoitettu alennusprosentti koskee myös Teitä ulkomailla asuvana. |
Mitä näistä luvuista ei ole vahvistettu
Esteponan, Fuengirolan ja Malagan kaupungin tarkat voimassa olevat kaupunkialueen IBI-veroprosentit on vahvistettava uudelleen ensisijaisesta lähteestä, joko Haciendan taulukosta tai kunnan omasta veromääräyksestä. Tämä poikkeaa Benahavisista, San Roquesta ja Mijaksesta, joiden prosentit tarkistettiin virallisesta veroprosenttitaulukosta. Ne on jätetty yllä olevasta kuntakohtaisesta taulukosta pois sen sijaan, että ne olisi julkaistu koostesivuston arvauksina.Yhtä kaikille yhteistä IBI:n maksuajankohtaa ei ole. Ajankohta vaihtelee aidosti sen mukaan, mikä taho perii maksun, eli kunta itse, PRP Malaga tai muu maakunnallinen elin. Varmistakaa siksi kyseiset kuukaudet kiinteistön omasta kunnantalosta oston yhteydessä älkääkä olettako koko rannikolle yhteistä ajankohtaa.Verotusarvon tarkistusvuosi vahvistettiin tässä tarkistuksessa ainoastaan Marbellan osalta, vuodeksi 2012. Kaikkialla muualla ostajan kannattaa pyytää asianajajaa hankkimaan kyseisen kiinteistön tarkka verotuksellinen viitearvo ja sen oma tarkistusvuosi, koska se vaikuttaa sekä IBI:n että laskennallisen tulon veropohjaan.Tarkkaa 1.1 tai 2 prosentin laskennallisen tulon kynnysarvosääntöä eikä kunkin nimetyn Costa del Solin kunnan suoraveloitusalennuksen tarkkaa prosenttia tai maksueräjärjestelyä vahvistettu tässä tarkistuksessa riippumattomasti kunkin kunnan oman voimassa olevan veromääräyksen perusteella.
IBI-veroa koskevat yleisimmät kysymykset
- Onko koko Costa del Solilla yksi IBI-veroprosentti, jonka perusteella voin vain tehdä budjetin?
- Ei. Veroprosentit vaihtelevat lakisääteisestä 0,4 prosentin alarajasta yleiseen 1,1 prosentin enimmäisrajaan tai 1,3 prosenttiin yli 100.000 asukkaan kunnissa, ja kukin kunta määrittää oman prosenttinsa. Nimetkää aina tietty kunta sen sijaan, että käyttäisitte koko rannikon keskiarvoa.
- Lakkaako IBI, jos kiinteistö on tyhjillään koko vuoden?
- Ei. Se peritään jokaiselta omistajalta käyttöasteesta riippumatta, eikä tyhjillään olevalle kiinteistölle ole vapautusta.
- Voinko vähentää IBI:n jostakin?
- Kyllä, jos vuokraatte kiinteistön: IBI on yksi vähennyskelpoisista kuluista EU:ssa tai ETA:ssa asuvan henkilön vuokratuloverotuksessa. Jos pidätte kiinteistöä yksinomaan toisena kotina, IBI:llä ei ole vastaavaa vähentävää vaikutusta, vaan se on yksinkertaisesti vuosittainen kulu ja vaikuttaa lisäksi erilliseen laskennallisen tulon laskelmaan omistajalla, joka ei vuokraa kiinteistöä.
- Mitä tapahtuu, jos yksinkertaisesti unohdan maksaa, koska asun ulkomailla?
- Maksuun lisätään myöhästymisen pituudesta riippuen 5-20 prosentin lisämaksu, ja pitkittynyt maksamatta jättäminen voi johtaa viralliseen ulosmittaukseen, joka kohdistuu kiinteistöön tai pankkitiliinne. Suoraveloituksen perustaminen espanjalaiselta tililtä oston yhteydessä on käytännöllinen ratkaisu juuri tämän riskin välttämiseksi.