Taloyhtiön vastikkeet Espanjassa: mitä maksatte ja kuka päättää
30 sekunnissa
Espanjalainen huoneisto tuo automaattisesti ja väistämättä jäsenyyden comunidad de propietarios -yhteisössä. Vastikkeen määrää äänestys, ei teidän päätöksenne. Varautukaa 900-6.000 €:n vuosikustannukseen ja pitäkää tätä vaihteluväliä tärkeimpänä lukuna, jota mikään myynti-ilmoitus ei kerro.
| Tavallinen talopieni allas, ei hissiä | 1.200 €/vuosi |
|---|---|
| Suljettu asuinaluelämmitetty allas, hissit, vahtimestari | 4.200 €/vuosi |
| Vuotuinen ero | 3.000 € |
Voiko comunidad-yhteisöstä kieltäytyä?
Comunidad, eli omistajien yhteisö, hallinnoi rakennushankkeen yhteisiä osia ja päättää kuukausimaksusta. Se muistuttaa läheisesti tšekkiläistä SVJ:tä, vaikka ei ole sama asia. Jäsenyys seuraa omistusoikeutta, eikä siitä voi valita pois. Katto, portaat, hissi, uima-allas, puutarhat, käytävien valaistus ja kaikkea tätä palveleva vesi ovat yhteisiä, samoin kuin niistä aiheutuvat laskut.Jäsenyyteen ei ilmoittauduta. Se on olemassa, koska kiinteistö on olemassa. Säännöt perustuvat kansalliseen lakiin, Ley de Propiedad Horizontal -säädökseen sekä oman rakennuksen sääntöihin.
Mitä ostajat olettavatMiten asia todella on
- Voin luopua yhteisön jäsenyydestä, jos en käytä uima-allasta
- Ette voi. Osuutenne määräytyy rakennuksen omistuskirjaan merkityn osallistumiskertoimen perusteella. Se lasketaan huoneiston pinta-alan ja sijainnin mukaan, ei sen perusteella, mitä käytätte. Se, ettette koskaan avaa uima-altaan porttia, ei pienennä osuuttanne.
- Hallinnoija päättää maksun suuruuden
- Hallinnoija laatii talousarvion ja perii maksun. Omistajat hyväksyvät sen. Yhtiökokous äänestää vuotuisesta talousarviosta, ja kokous on järjestettävä vähintään kerran vuodessa. Hallinnoija toimeenpanee päätöksen. Hän ei päätä hinnasta itse.
- Jokaisessa rakennuksessa on comunidad
- Lähes jokaisessa rakennuksessa, jonka ostaisitte, on sellainen. Rakennusta, jolla on enintään neljä omistajaa, voidaan sen sijaan hallinnoida siviililain yksinkertaisempien sääntöjen mukaisesti. Tämä saattaa kuulostaa houkuttelevalta, mutta käytännössä se merkitsee vähemmän kirjallisia sääntöjä, vararahaston puuttumista eikä velvollisuutta pitää pöytäkirjoja.
- Vuokralaiseni maksaa sen asumisensa ajan
- Velallinen on omistaja. Voitte sopia vuokralaisen kanssa, että hän korvaa maksun teille, mutta comunidad vaatii maksua edelleen teiltä, ei vuokralaiselta. Tämä on merkittävämpi asia kuin miltä vaikuttaa, jos vuokraatte kiinteistön ja vaihdatte vuokralaisia usein.
Kuka johtaa yhteisöä päivittäin?Tehtäviä on kolme, ja vain yhden hoitajan on oltava omistaja. Omistajat valitsevat keskuudestaan puheenjohtajan, joka on yleensä naapuri eikä ammattilainen. Kiinteistöhallinnoija on tavallisesti palkattu ulkopuolinen yritys. Se huolehtii tileistä, talousarviosta ja maksujen perinnästä. Sihteeri pitää pöytäkirjaa. Toimikaudet kestävät yleensä yhden vuoden, minkä vuoksi yhteisö voi vaikuttaa yhtenä vuonna hyvin johdetulta ja seuraavana huonosti johdetulta.
Mitä vastikemaksulla todella saa?
Maksulla katetaan yhteiset osat ja yhteiset palvelut. Kahden rakennushankkeen välillä ei yleensä vaihtele luokkien luettelo, vaan se, kuinka monta palvelua on ja kuinka kalliisti niitä hoidetaan.
- Siivous ja puutarhat: mitä vastike kattaaKäytävät, portaat, sisäänkäynnit, yhteiset istutukset ja kastelu. Rannikon suunnitellun asuinalueen täysikasvuiset puutarhat ovat suuri toistuva kustannus, eivät koriste.
- Uima-allas: sisältyy hintaanVesi, kemikaalit, siivous, pumput ja tarvittaessa uimavalvoja. Kahdenkymmenen huoneiston yhteinen uima-allas maksaa kullekin niistä huomattavasti enemmän kuin kahdensadan huoneiston yhteinen allas.
- Hissit: mitä vastike kattaaHuoltosopimus, lakisääteiset tarkastukset ja korjaukset. Pienen rakennuksen vanha hissi aiheuttaa usein poikkeuksellisen lisämaksun.
- Yhteinen sähkö ja vesi: mitä vastike kattaaValaistus, portit, pumput, kastelu ja yhteisillä alueilla käytettävä vesi. Kustannus riippuu pääasiassa energian hinnasta ja siitä, kuinka suuri osa alueesta on valaistu.
- Yhteinen vakuutus: mitä vastike kattaaRakennuksen ja yhteisten alueiden vakuutus. Sen hinta riippuu rakennuksen arvosta. Tämä ei ole oma vakuutuksenne.
- Turvallisuus, vahtimestari ja vastaanotto: mitä vastike kattaaPortti, kameravalvonta, vartiointikierros tai miehitetty vastaanotto. Ympärivuorokautinen miehitetty vartiointi merkitsee palkkakustannuksia, ja se on suurin yksittäinen syy kohtuullisen ja korkean vastikemaksun eroon.
- Hallinnoija: mitä vastike kattaaYritys, joka hoitaa tilit, talousarvion, kokoukset ja maksujen perinnän. Kustannus on yleensä pieni, mutta se kannattaa silti tarkistaa: halpa ja poissaoleva hallinnoija johtaa usein kalliisiin ongelmiin.
- Oma kotivakuutuksenne: ei sisälly vastikkeeseen, vaan on omanneSeinänne, irtaimistonne ja vastuunne alapuolella olevalle huoneistolle. Yhteinen vakuutus kattaa vain rakennuksen ja yhteiset osat.
- Huoneiston sisäiset korjaukset: eivät sisälly vastikkeeseen, vaan ovat omalla vastuullanneLämmityskattilanne, ilmastointinne ja yksityisen terassin laatat. Säännöissä määritellään, missä yksityinen osa päättyy ja yhteinen osa alkaa. Tämä on yleisin kiistanaihe espanjalaisessa huoneistoelämässä.
- Julkiset tiet ja palvelut: eivät sisälly vastikkeeseenKatu, yleinen valaistus ja jätehuolto maksetaan paikallisilla veroilla. Jotkin suunnitellut asuinalueet huolehtivat myös omista sisäisistä teistään.
- Kaupallisesti hoidetut palvelut: eivät sisälly vastikkeeseenAlueella liiketoimintana hoidettu golfkenttä, rantaklubi, kylpylä tai kuntosali. Porttien sisäpuolella oleminen ei tarkoita, että palvelu sisältyisi vastikkeeseen.
Lukekaa oman rakennuksenne luettelo, älkää tätä. Kahdella sadan metrin päässä toisistaan sijaitsevalla rakennushankkeella voi olla täysin erilaiset vastaukset puoleen näistä kohdista. Vain yhtiöjärjestys ja talousarvio voivat ratkaista asian.
Miksi joissakin huoneistoissa on kaksi taloyhtiön vastiketta?Suuret Costa del Sol -alueen rakennushankkeet toteutetaan usein kortteleina, jotka kuuluvat suurempaan suunniteltuun asuinalueeseen. Omalla korttelillanne on oma talousarvionsa hissiä, sisäänkäyntiä ja uima-allasta varten. Pääyhteisö laskuttaa erikseen teistä, porteista, pääpuutarhoista ja alueen ulkopuolisesta turvallisuudesta. Tämä tarkoittaa kahta laskua, kahta talousarviota ja kahta pöytäkirjakokonaisuutta. Kukaan huoneistoa myyvä ei oma-aloitteisesti kerro toisesta vastikkeesta, joten teidän on kysyttävä siitä itse.
Paljonko taloyhtiön vastike maksaa?
Huoneistosta maksetaan vuodessa noin 900-6.000 €. Vaihteluväli on näin laaja todellisesta syystä, ei varovaisuuden vuoksi. Vastike ei riipu kauppahinnasta. Se riippuu siitä, mitä asuntoyhteisöön kuuluu ja millainen henkilöstö sillä on.Neljä seikkaa selittää lähes koko eron.
- Yhteisen infrastruktuurin määräUima-allas, hissit, maanalainen pysäköinti, portit ja kastelujärjestelmä. Jokainen niistä tarkoittaa huoltosopimusta, energialaskua ja korjausrahastoa. Yksinkertainen rakennus, jossa on yksi pieni uima-allas eikä hissiä, sijoittuu lähes aina vaihteluvälin alapäähän.
- Ovatko palvelut ihmisten vai laitteiden tuottamiaKamera on kertaluonteinen hankinta. Henkilökunnan hoitama portti merkitsee jatkuvaa palkkakustannusta, ja se on luotettavin yksittäinen tapa nostaa vastike vaihteluvälin keskivaiheilta korkeimpaan päähän. Vastaanotto, concierge-palvelu ja päivittäinen puutarhanhoito toimivat samalla tavalla.
- Kuinka moni omistaja jakaa kustannuksetSama uima-allas tuottaa hyvin erilaiset vastikkeet sen mukaan, jaetaanko kustannus kahdenkymmenen vai kahdensadan huoneiston kesken. Siksi pieni putiikkimainen rakennushanke, jossa on lomakeskustason palvelut, voi olla kadun kallein omistettava huoneisto.
- Onko taloyhtiöitä yksi vai kaksiSuunnitellun asuinalueen sisällä sijaitseva kortteli maksaa molempiin. Pyytäkää molemmat talousarviot, tai vertaatte yhden huoneiston koko kustannusta toisen huoneiston puolikkaaseen.
Edellä sivun yläosassa esitetty laskuesimerkki osoittaa, miten tämä vaikuttaa todelliseen kauppaan. Toinen huoneisto voi hyvinkin olla jokaisen siihen käytetyn euron arvoinen. Virhe ei ole korkean vastikkeen maksaminen. Virhe on kahden hinnan vertaaminen ja sen kuvitteleminen, että olette verranneet kahta kustannusta.
Miten saan selville todellisen vastikkeen ennen tarjouksen tekemistä?Pyytäkää ajantasainen talousarvio ja viimeisin lasku, älkää ilmoituksessa esitettyä lukua. Talousarvio osoittaa kokonaismäärän. Osuuslukunne osoittaa oman osuutenne. Laskusta näkee, mitä todella peritään ja kuinka usein. Jos myyjä tai välittäjä pystyy antamaan vain kuukausittaisen summan ilman sitä tukevaa asiakirjaa, se vastaa eri kysymykseen.
Kuka päättää vastikkeesta ja millä enemmistöllä?
Lähes kaikesta vastikkeeseenne vaikuttavasta päätetään yhtiökokouksessa. Tarvittava enemmistö riippuu päätettävästä asiasta. Tämä kannattaa ymmärtää, koska siten tiedätte, mitä taloyhtiö voi tehdä Teille ja mitä se ei voi tehdä.Kaksi käsitettä ensin. Osuusluku on rakennuksen kauppakirjaan kirjattu kiinteä osuutenne. Ylimääräinen vastike on tavanomaisen vastikkeen lisäksi perittävä kertaluonteinen maksu, yleensä korjausta tai parannusta varten, jota tavanomainen talousarvio ei pysty kattamaan.
- Simple majority
- Mistä se voi päättää
- Vuosittainen talousarvio ja tavanomaiset menot. Toisessa kokouskutsussa läsnä olevien enemmistö, joka edustaa yli puolta läsnä olevista osuusluvuista.
- Lainkohta
- LPH 17.7 artikla
- Three-fifths
- Mistä se voi päättää
- Yleisen palvelun, kuten portinvartijan, conciergen tai vartioinnin, perustaminen tai poistaminen sekä matkailijoille vuokraamisen hyväksyminen, rajoittaminen, ehtojen asettaminen tai kieltäminen.
- Lainkohta
- LPH 17.3 ja 17.12 artikla
- Yksimielisyys
- Mistä se voi päättää
- Osuusluvun muuttaminen tai mikä tahansa asia, jota yhtiöjärjestyksessä ei ole jo lueteltu.
- Lainkohta
- LPH 17.6 artikla
| Mistä päätetään | Tarvittava enemmistö | Missä näin määrätään |
|---|---|---|
| Vuosittainen talousarvio ja tavanomaiset menot | Omistajien enemmistö, joka edustaa myös enemmistöä osuusluvuista. Toisessa kokouskutsussa läsnä olevien enemmistö, joka edustaa yli puolta läsnä olevista osuusluvuista. | LPH 17.7 artikla |
| Yleisen palvelun perustaminen tai poistaminen: portinvartija, concierge, vartiointi | Viisi kuudesosaa kaikista omistajista, jotka edustavat myös viittä kuudesosaa osuusluvuista. | LPH 17.3 artikla |
| Matkailijoille vuokraamisen salliminen, rajoittaminen, ehtojen asettaminen tai kieltäminen | Viisi kuudesosaa kaikista omistajista, jotka edustavat myös viittä kuudesosaa osuusluvuista. | LPH:n 17 artiklan 12 kohta, muutettuna 3. huhtikuuta 2025 voimaan tulleella muutoksella |
| Osuusluvun muuttaminen tai mikä tahansa muu asia, jota säännöissä ei luetella | Unanimity of all owners. | LPH 17.6 artikla |
| Parannus, jota ei tarvita rakennuksen kunnossapitoon ja joka maksaa enemmän kuin kolme kuukausittaista tavanomaista vastiketta | Sitä vastaan äänestäneiden omistajien ei tarvitse maksaa siitä. Jos he haluavat käyttää sitä myöhemmin, he osallistuvat kustannuksiin ajantasaistetun hinnan perusteella. | LPH 17 artikla 4 |
| Työt esteiden poistamiseksi ja vammaisten tai iäkkäiden asukkaiden kulun mahdollistamiseksi | Pakollinen ilman äänestystäkin, jos vuosimaksu ei ylitä kahtatoista kuukausittaista tavanomaista vastiketta. Sen ylittävästä osuudesta vastaa se, joka sitä pyysi. | LPH 10 artikla 1.b |
| Rahasto | Ei äänestystä. Rahasto ei voi koskaan olla pienempi kuin 10 % yhteisön viimeisimmän tavanomaisen talousarvion määrästä. | LPH 9 artikla 1.f |
| Vääränä pitämänne päätöksen riitauttaminen | Kolme kuukautta päätöksestä. Yksi vuosi, jos päätös on lain tai sääntöjen vastainen. | LPH 18 artikla 3 |
Yhteisössä päätettiin periä ylimääräinen maksu, ja äänestin sitä vastaan. Täytyykö minun maksaa?Kyllä, jos kyse on rakennuksen tarvitsemasta tavanomaisesta korjauksesta, eikä äänellänne ole siihen vaikutusta. Tähän on yksi todellinen poikkeus. Parannusta, joka ei ole tarpeen rakennuksen kunnossapidon tai turvallisuuden kannalta ja joka maksaa enemmän kuin kolme kuukausittaista tavanomaista vastiketta, ei voida periä sitä vastaan äänestäneiltä omistajilta. Jos haluatte myöhemmin käyttää rakennettua kohdetta, maksatte osuutenne ajantasaistetun kustannuksen perusteella. Jos katsotte itse päätöksen olleen virheellinen, teillä on kolme kuukautta aikaa riitauttaa se.
Voiko yhteisö estää teitä vuokraamasta huoneistoa matkailijoille?
Kyllä, ja 3. huhtikuuta 2025 lähtien siihen ei tarvita erityistä perustetta. Yhteisö voi sallia, rajoittaa, asettaa ehtoja matkailijoille vuokraamiselle tai kieltää sen rakennuksessa, jos päätöstä kannattaa kolme viidesosaa omistajista, jotka edustavat kolmea viidesosaa osuuksista. Ennen tätä muutosta sanamuoto oli suppeampi.Muutos ei koske takautuvasti aiempaa toimintaa. Omistaja, joka vuokrasi huoneistoa jo ennen kyseistä päivää matkailusääntöjen mukaisesti, voi jatkaa vuokraamista näiden sääntöjen ehtojen ja määräaikojen mukaisesti. Nyt ostavalla henkilöllä ei ole tällaista suojattavaa oikeutta. Juuri tästä syystä nämä kaksi tilannetta sekoitetaan toisiinsa: naapurin huoneiston vuokraaminen ei osoita, että te saatte vuokrata omaanne.
- Sallivatko alue ja kunta sen?Who decidesAndalusian ja kuntien matkailijoille vuokraamista koskevat säännötWhat it grantsLuvan saaminen on mahdollistaIf noVuokraaminen ei ole mahdollista riippumatta siitä, mitä yhteisö päättää.
- Täyttääkö kiinteistö luvan saamisen edellytykset?Who decidesKunnallinen lupajärjestelmäWhat it grantsLupa voidaan saadaIf noYhteisön päätös ei voi korvata puuttuvaa lupaa.
- Onko yhteisö hyväksynyt sen tai jättänyt sen kieltämättä?Who decides3/5 omistajista ja osuuksistaWhat it grantsVuokraaminen on sallittua tässä rakennuksessaIf noYhteisö voi kieltää sen kokonaan samalla kolmen viidesosan enemmistöllä.
Oma kantamme tähän ei ole muuttunut, emmekä lievennä sitä verkkosivua varten. Varmistamme vuokraamisen mahdollisuuden ennen varausta aina, kun vuokraaminen on yksi ostamisen syistä. Jos sitä ei voida varmistaa, kerromme sen teille, ja tämä on ollut syy siihen, että olemme neuvoneet asiakkaitamme olemaan etenemättä.
Vuokraan jo huoneistoani vieraille. Estääkö vuoden 2025 sääntö sen?Ei itsessään. Muutos tuli voimaan 3. huhtikuuta 2025, eikä sitä sovelleta takautuvasti. Omistaja, joka vuokrasi huoneistoa jo ennen kyseistä päivää matkailusääntöjen mukaisesti, voi siis jatkaa vuokraamista näiden sääntöjen asettamien ehtojen ja määräaikojen mukaisesti. Tämä tarkoittaa, että suoja liittyy tilanteeseen eikä kiinteistöön, eikä uusi ostaja peri sitä. Jos ostatte huoneiston henkilöltä, joka vuokraa sitä, kysykää asianajajaltanne tarkasti, mitä sen mukana siirtyy, koska rehellinen vastaus on usein vähemmän kuin myyjä uskoo.
Miten maksatte maksun ja äänestätte Tšekistä käsin?
Suoraveloituksella tililtä, jolta hallinnoija voi veloittaa maksun. Tai kirjallisella valtakirjalla, joka annetaan toiselle omistajalle tai edustajalle. Molemmat perustuvat samaan asiaan: joku lukee postia. Taloyhteisö on espanjalaisen omistamisen osa, joka pyytää jatkuvasti vastausta. Kun maksu palautuu, ensimmäisenä päivänä ei tapahdu mitään dramaattista. Tilanne ei kuitenkaan pysy harmittomana. Nykyinen omistaja on velallinen. Maksamatta jäänyt taloyhteisömaksu voidaan periä nopeassa oikeudenkäyntimenettelyssä, jolloin kulut lankeavat velalliselle, ja velka kohdistuu itse huoneistoon. Ulkomailla asuvan todellinen riski ei ole maksamisesta kieltäytyminen. Riski on se, ettei asiaa huomata.
- Option 1SuoraveloitusMiten maksu todella veloitetaan tililtä, jolta hallinnoija voi veloittaa sen.
- Miten se toimii
- Maksaa maksun automaattisesti
- Vaivannäkö
- Pieni, määritä kerran
- Ohituksen riski
- Palautunut maksu on yleisin yksittäinen ongelma
- Option 2Kirjallinen valtakirjaAntaa toiselle omistajalle tai edustajalle oikeuden äänestää puolestanne yhtiökokouksessa.
- Miten se toimii
- Käyttää ääntänne
- Vaivannäkö
- Keskisuuri, kokousta kohden
- Ohituksen riski
- Päätös syntyy, vaikka ette ole edustettuna
- Option 3Hallinnoijaan liittyvä toimiva yhteydenpitoSähköpostiosoite, jota todella luette, jotta ilmoitukset ja pöytäkirjat tavoittavat teidät.
- Miten se toimii
- Pitää teidät ajan tasalla
- Vaivannäkö
- Pieni, yksi sähköposti
- Ohituksen riski
- Ongelmaa ei huomaa ennen kuin siitä tulee velka
Voinko nähdä taloyhteisön tilit ennen kuin omistan huoneiston?Ei suoraan, mutta voitte saada ne kaikki silti. Oikeus tutustua tileihin, sopimuksiin ja pöytäkirjoihin kuuluu omistajille, ja myyjä on omistaja. Siksi pyyntö esitetään hänelle kirjallisesti ja asetetaan ehdoksi kaupantekonne jatkamiselle: talousarvio, kahden viimeisimmän kokouksen pöytäkirjat ja rahastovarojen saldo. Myyjä, joka ei toimita asiakirjoja, joihin hänellä on oikeus tutustua, kertoo teille jotain hyödyllistä joko taloyhteisöstä tai itsestään.
Mitä pyytää ennen varausmaksun maksamista
Kuusi asiakirjaa. Pyytäkää ne kirjallisesti ennen varausta, ei oikeudellisen tarkastuksen aikana. Ne voivat vaikuttaa siihen, haluatteko huoneiston, eivät vain siihen, voitteko ostaa sen turvallisesti.| Pyydä | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Kuluvan vuoden talousarvio | Summa, jonka taloyhteisö käyttää tänä vuonna eriteltynä riveittäin, sekä teidän osuutenne siitä, kun sovellatte vastikeperustetta. Tämä on ainoa luotettava lähde kysymykseen "mikä maksu on". | Suullisesti ilmoitettu kuukausisummaa ilman asiakirjaa tai kahden vuoden takainen talousarvio. |
| Kahden viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjat | Mistä taloyhteisössä väiteltiin: hissistä, katosta, uima-altaasta, turvallisuuspalvelusopimuksesta ja turistivuokrauksesta. Täältä voitte nähdä tulevan ylimääräisen vastikkeen jo ennen kuin se on määrätty. | "Hallinnoija ei luovuta niitä." Ne ovat omistajien asiakirjoja, ja myyjä on omistaja. |
| Rahastovarojen saldo | Onko taloyhteisöllä rahaa seuraavaan korjaukseen. Laki asettaa vähimmäismääräksi 10 % viimeisimmästä tavanomaisesta talousarviosta, ja yhteisö, jonka rahasto on täsmälleen vähimmäistasolla vanhan hissin kanssa, kertoo teille jotain. | Päiväämätön luku tai rahasto, joka on ollut vuosia vähimmäistasolla. |
| Vireillä, sovittu tai puheena oleva maksu | Äänestetty ylimääräinen vastike on kustannus, jonka ostatte. Keskusteltu mutta vielä äänestämätön vastike on kustannus, jonka todennäköisesti ostatte, ja siitä voidaan neuvotella niin kauan kuin olette vielä ostaja. | Hiljaisuus. Pöytäkirjat ovat tarkistuskohta, minkä vuoksi ne ovat tällä listalla. |
| Yhtiöjärjestys ja sisäiset säännöt | Mitä saatte ja ette saa tehdä: vuokraus, lemmikit, terassin lasittaminen, markiisit, pysäköinti ja se, missä yksityinen alue päättyy. Yhtiöjärjestys voi olla kansallista lainsäädäntöä tiukempi, ja usein onkin. | "Tavalliset säännöt ovat voimassa." Tavallisia sääntöjä ei ole. Jokainen taloyhtiö laatii omansa. |
| Velkatilannetodistus | Isännöitsijän vahvistus huoneistoon liittyvistä veloista. Juristinne pyytää sen ennen kaupan loppuunsaattamista, ja juuri tämä asiakirja estää jonkun muun rästien siirtymisen Teidän vastuullenne. | Myyjän vakuutus isännöitsijän antaman todistuksen sijaan. |
Kaksi samanhintaista huoneistoa, toisessa pienempi ja toisessa suurempi vastike
Kyseessä on todellinen valinta, ei muodollisuus, eikä kumpikaan sarake ole oikea vastaus. Olennaista on tietää, kumman valitsette.| Pienempi vastike | Suurempi vastike | |
|---|---|---|
| Mistä maksatte | Uima-allas, puutarhat ja valaistus. Joskus hissi. | Valvottu portti, lämmitetty uima-allas, vastaanotto, täysikasvuiset puutarhat, useita hissejä ja joskus kuntosali. |
| Kymmenen vuoden kulut | Ennakoitava ja pieni. Se on vuosibudjettinne kohta, jonka voitte unohtaa. | Kymmeniä tuhansia euroja vuosikymmenen aikana. Joillekin omistajille sen arvoista, ja jokainen omistaja huomaa sen. |
| Tyhjillään kuukausia | Vastiketta maksetaan silti, ja poissa ollessanne ylläpidetään vähemmän. | Vastiketta maksetaan silti, ja ostamanne asia on se, että joku on paikalla, kun Te ette ole. Kolme kertaa vuodessa vierailevalle omistajalle tämä on ratkaiseva peruste. |
| Vuokraaminen vieraille | Vähemmän kuvattavia palveluja ja alhaisempi yöhinta markkinoilla, joilla kilpaillaan uima-altaalla ja turvallisuudella. | Helpompi vuokrata ja helpompi perustella vuokra, jos taloyhtiö ylipäätään sallii vuokraamisen. Tämä lupa ei riipu vastikkeen suuruudesta. |
| Ylimääräisen vastikkeen riski | Suurempi kuin miltä näyttää. Pienellä taloyhtiöllä, jonka vararahasto on niukka ja hissi vanha, ei ole varaa kattaa korjausta. | Yleensä pienempi, koska vararahasto on suurempi ja ylläpito jatkuvaa. Yleensä, ei aina: pyytäkää tieto vararahaston saldosta. |
| Jälleenmyynti | Pieni vastike on kustannustietoiselle ostajalle todellinen myyntivaltti, mutta väsynyt rakennus ei ole. | Hyvin hoidettu kohde myy itse itsensä, mutta uhkaava ylimääräinen vastike ja niukka vararahasto ovat vaikein yhdistelmä, jonka ympärille tässä taulukossa voi rakentaa myyntiä. |
Taloyhtiön kokous ratkaisi kerran ostoksen
Yksi niistä neljästä kaupasta, joissa neuvoimme asiakasta olemaan saattamatta kauppaa loppuun, liittyi juuri tähän aiheeseen. Huoneisto oli sopiva, budjetti oli sopiva, vuokraaminen oli osa suunnitelmaa ja varauskäsiraha oli jo maksettu. Ratkaiseva tekijä oli kokouksen esityslistalla ollut kohta, jonka olemassaolosta asiakas ei tiennyt. Odotimme äänestystä sen sijaan, että olisimme kiirehtineet eteenpäin. Äänestys ei sallinut ostoksen tarkoitusta, ja käsiraha palautettiin.Tapaus on kuvattu asianmukaisesti sivulla, joka käsittelee kaikkia näitä neljää tapausta, eikä sitä toisteta tässä lyhyesti.
Näin laki toimii, ei näin Teidän rakennuksenne toimii
Tämä on yleistä tietoa Espanjan taloyhtiölainsäädännön toiminnasta. Tiedot ovat ajan tasalla 17. elokuuta 2026, ja ne perustuvat alkuperäiseen lähdetekstiin eivätkä toiseen oppaaseen kopioituun sisältöön. Kyse ei ole Teidän rakennustanne koskevasta oikeudellisesta neuvonnasta. Tietyn taloyhtiön yhtiöjärjestys voi olla kansallista lainsäädäntöä tiukempi. Lakia on muutettu monta kertaa, ja sitä muutetaan uudelleen. Ainoastaan ostamaanne huoneistoon liitetyt asiakirjat ratkaisevat asiat. Riippumaton juristi käy ne läpi ennen sitoutumistanne, eikä kyse ole muodollisuudesta, josta yritämme puhua Teitä pois.Emme myöskään hallinnoi taloyhtiöänne, kuulu sen hallitukseen tai äänestä puolestanne. Me hankimme edellä mainitut kuusi asiakirjaa Teidän nähtäväksenne ennen varausta, emme sen jälkeen, ja kerromme suoraan, jos lukemamme antaa aihetta olla ostamatta. Kaksi aiheeseen liittyvää kokonaisuutta on tarkoituksella käsitelty muualla: koko vuotuinen lasku, mukaan lukien paikallinen kiinteistövero ja ulkomailla asuvan veroilmoitus, sekä se, mitä tapahtuu, kun aiempi omistaja jättää rästejä. Kummallakin on oma sivunsa, ja juristi, ei me, tarkistaa molemmat.Vielä yksi rehellinen huomio näistä luvuista. 900-6.000 €:n vaihteluväli on oma julkaisemamme luku huoneistolle, ja se on laaja, koska myös todellisuus on laaja. Luettelossamme on kiinteistökohtaiset vastiketiedot, mutta emme ole vielä muuntaneet niitä jakaumaksi, jota voisi tarkastella. Tässä saatte siis vaihteluvälin ja selityksen siihen vaikuttavista tekijöistä, ette kiinteäksi tosiasiaksi puettua keskiarvoa.
Usein kysyttyä taloyhtiön vastikkeista
- Voiko taloyhtiön vastikkeesta neuvotella?
- Itse vastikkeesta ei. Se on Teidän osuutenne omistajien hyväksymästä talousarviosta, ja osuus on vahvistettu rakennuksen perustamisasiakirjassa. Neuvoteltavissa on ostohinta, jos kustannus on tulossa. Äänestetty ylimääräinen vastike tai pöytäkirjoissa mainittu käsittelyssä oleva korjaus on summa, jonka voitte ottaa esiin, kun vielä harkitsette päätöstänne. Kaupan loppuunsaattamisen jälkeen se on yksinkertaisesti Teidän laskunne.
- Voiko taloyhteisö korottaa vastiketta kysymättä minulta?
- Se voi korottaa vastiketta ilman suostumustanne, mutta ei kysymättä omistajilta. Talousarvio käsitellään yhtiökokouksessa joka vuosi, ja se hyväksytään omistajien enemmistöllä, joka edustaa kiintiöiden enemmistöä. Vastike voi siis nousta, vaikka äänestätte sitä vastaan tai olisitte Tšekissä ettekä äänestäisi lainkaan. Siksi ilmoituksen vastaanottaminen on yhtä tärkeää kuin kokoukseen osallistuminen. Kokous pidetään riippumatta siitä, luetteko sähköpostin vai ette.
- Miten osuuteni vastikkeesta lasketaan?
- Rakennuksen kauppakirjaan merkitystä osuusluvusta. Se perustuu pinta-alaan ja sijaintiin rakennuksessa, ei siihen, mitä käytätte tai mitä maksoitte. Se ilmoitetaan prosenttiosuutena. Sitä sovelletaan tavalliseen talousarvioon ja kaikkiin ylimääräisiin maksuihin, eikä sitä voi muuttaa ilman jokaisen omistajan suostumusta. Voitte siis tietää maksettavan vastikkeen ennen ostamista: taloyhteisön talousarvio kerrottuna asiakirjaan merkityllä luvulla.
- Vaikeuttaako korkea taloyhteisön vastike huoneiston myyntiä?
- Ei yksinään. Tämän rannikon ostajat odottavat maksavansa uima-altaasta ja portista. Hyvin hoidetun kohteen, jolla on riittävä rahastovaraus, myyminen on helpompaa kuin sellaisen halvan kohteen, jossa korjauksia on lykätty. Aidosti vaikeasti myytävä yhdistelmä on korkea vastike, niukka rahastovaraus ja pöytäkirjoissa näkyvä ylimääräinen maksu. Seuraavalle ostajalle tämä näyttää laskulta, jonka hän perii mukanaan, ja hän olisi oikeassa.
- Onko taloyhteisön ulkopuolella sijaitsevan huvilan omistaminen edullisempaa?
- Tämän yhden kuluerän osalta kyllä. Kokonaisuutena yleensä ei. Kun taloyhteisöä ei ole, vastiketta ei makseta, mutta ei myöskään ole yhteisen uima-altaan huoltoa, yhteistä puutarhuria tai yhteistä vakuutusta. Maksatte omasta uima-altaastanne, puutarhastanne, turvallisuudestanne ja korjauksistanne täyden hinnan, eikä kustannuksia jaeta kahdensadan kesken. Edullisuus riippuu täysin kohteesta, aivan kuten kaikkialla muuallakin tässä vertailussa.
