Asunnon osto vuokralaisen kanssa Espanjassa
30 sekunnissa
Espanjalaisen, vuokralaisen hallussa olevan kiinteistön ostaminen ei anna Teille tyhjää asuntoa, johon liittyy tuloja. Otatte vastuullenne voimassa olevan vuokrasopimuksen sen jäljellä olevaksi viiden tai seitsemän vuoden vähimmäisajaksi aiemman omistajan sopimilla ehdoilla riippumatta siitä, onko sopimus rekisteröity. Vuokralaisella voi myös olla lainmukainen oikeus ostaa kiinteistö ennen Teitä.
Mitä vuokrasopimukselle tapahtuu, kun ostan kiinteistön?
Astutte täysin myyjän asemaan. Vuokratun kiinteistön ostaja ottaa vastuulleen vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet sopimuksen ensimmäisen 5 vuoden jäljellä olevaksi ajaksi tai 7 vuodeksi, jos aiempi vuokranantaja oli yritys. Tämä pätee riippumatta siitä, oliko vuokrasopimus merkitty kiinteistörekisteriin. Vuokralaisen maksama vuokra, jo kulumassa oleva sopimuskausi ja kaikki alkuperäisen sopimuksen ehdot siirtyvät kiinteistön mukana täsmälleen ennallaan.Käytännössä tämä tarkoittaa, että ette voi korottaa vuokraa ensimmäisenä päivänä, ette voi lyhentää jäljellä olevaa sopimuskautta uuden omistajan asemanne perusteella, eikä myyntivälittäjän toteamus "vuokralainen lähtee pian" ole asiakirja. Enintään se on jotakin, mitä vuokralainen on kertonut myyjälle.
Peritty vuokrasopimus
- LoppuunsaattaminenOtatte vuokrasopimuksenSama vuokra, samat ehdot ja sama jäljellä oleva sopimuskausi kuin edellisellä omistajalla.
- 5. tai 7. vuosi ensiallekirjoituksestaVähimmäisaika päättyyVuokralainen voi lähteä tai vuokrasopimus voi jatkua jälleen automaattisesti.
Mitä voitte tehdä kiinteistöllä
- Kauppa loppuun määräaikaanEi Teidän käytettävissänneEtte voi käyttää sitä itse tai vuokrata sitä kenellekään muulle.
- Määräajan päätyttyäVapaasti käyttöön tai vuokralleVasta kun peritty vähimmäissopimuskausi on todella päättynyt.
| Mitä voisitte olettaa | Mitä laki määrää | Lähde |
|---|---|---|
| Kauppa päättää nykyisen vuokrasuhteen | Ei. Ostaja ottaa vuokrasopimuksen vastuulleen sen vähimmäisvuokra-ajan loppuun. | LAU 14 artikla |
| Rekisteröimätön vuokrasopimus ei sido uutta omistajaa | Kyllä. Vuokrasopimuksen siirtyminen ostajalle ei edellytä rekisteröintiä kiinteistörekisteriin. | LAU 14 artikla |
| Voin korottaa vuokraa omistajana | Vain, jos voimassa oleva sopimus sallii vuokran tarkistamisen ja sen ehdot täyttyvät. Kiinteistön ostaminen ei muuta tätä ehtoa. | LAU 14 artikla yhdessä voimassa olevan sopimuksen kanssa |
Onko merkitystä, jos ostan kiinteistön omaan asumiskäyttööni?Ei, omat suunnitelmanne eivät lyhennä vuokralaisen perimää sopimuskautta. Se, voitteko myöhemmin saada kiinteistön takaisin omaan käyttöönne, riippuu siitä, varaako alkuperäinen sopimus tämän oikeuden ja annetaanko asianmukainen ilmoitus samalla tavoin kuin myyjän tapauksessa. Se ei riipu omistajan vaihtumisesta.
Saako vuokralainen oikeuden ostaa kiinteistön ennen minua?
Mahdollisesti kyllä. Nykyisellä vuokralaisella on lainmukainen etuosto-oikeus, derecho de adquisición preferente, ellei siitä ole pätevästi luovuttu vuokrasopimusta allekirjoitettaessa. Tämä on Espanjassa yleinen, mutta ei yleispätevä käytäntö. Jos oikeudesta on luovuttu, vuokranantajan on silti ilmoitettava vuokralaiselle myyntiaikeesta vähintään 30 päivää ennen kaupan loppuunsaattamista. Notaarin asiakirjaan on merkittävä, että ilmoitus on tehty. Jos ilmoitus jätetään tekemättä, kiinteistörekisteri voi kieltäytyä rekisteröimästä ostostanne.Tämä on asiakirjojen tarkistus, ei neuvottelu. Asianajajanne vahvistaa ennen kuin sitoudutte ostamaan, sisältääkö tietty vuokrasopimus pätevän luopumisen ja onko ilmoitus todella tehty.
- Tanteo: vuokralaisen etuoikeus ostaa ensinEnnen kaupan loppuunsaattamista vuokralaiselle on annettava mahdollisuus ostaa samoin ehdoin, ellei oikeudesta ole pätevästi luovuttu vuokrasopimusta allekirjoitettaessa.
- Where
- Tarkistettu vuokrasopimusasiakirjasta.
- Jos oikeudesta on luovuttu, myyjän on silti ilmoitettava asiastaVuokralaiselle on ilmoitettava myyntiaikeesta, ja notaarin asiakirjaan on merkittävä ilmoituksen tekeminen.
- How long
- Vähintään 30 päivää ennen kaupan toteutumista.
- Watch out
- Jos tämä laiminlyödään, kiinteistörekisteri voi kieltäytyä rekisteröimästä ostostanne.
- Retracto: vuokralaisen oikeus toimia jälkikäteen puutteellisen kaupan jälkeenJos vuokralaiselle ei asianmukaisesti tarjottu kiinteistöä ensin, hän voi mahdollisesti ottaa ostajan paikan kaupan loppuunsaattamisen jälkeen.
- Watch out
- Kauppa, joka toteutetaan tätä oikeutta kunnioittamatta, voidaan riitauttaa. Siksi ilmoitusasiakirjat ovat yhtä tärkeitä kuin kauppasopimus.
Edellä olevan 25 artiklan sisältö on vahvistettu useista toisistaan riippumattomista espanjalaisista oikeuslähteistä, joita tarkasteltiin 17. elokuuta 2026, eikä suoraan BOE:n tekstistä. Asianajajanne vahvistaa tarkan sanamuodon kyseisestä vuokrasopimuksesta ennen siihen tukeutumista.
Mitä myyjältä pitäisi siirtyä kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä?
Neljä asiaa kiinteistön lisäksi, eikä mikään niistä odota, että pyydätte niitä.
- Käsiraha ja sitä koskeva merkintäAlun perin vuokralaisen maksaman käsirahan pitäisi siirtyä Teille uutena vuokranantajana yhdessä alueellisen asuntohallinnon rekisterimerkinnän kanssa, jotta Te palautatte sen vuokrasuhteen päättyessä myyjän sijaan.
- Jo peritty vuokra, suhteutettunaKaupan loppuunsaattamisen jälkeiseltä ajalta jo maksettu vuokra kuuluu Teille, jaettuna luovutuspäivän perusteella.
- Päivätty luetteloMitä vuokralainen sai vuokrasuhteen alussa, mikä on tärkeää, jos käsirahasta syntyy koskaan riita.
- VuokranmaksutodistusVahvistaa, ettei vuokrarästejä ole, joten ette peri niitä vuokrasopimuksen mukana.
Voimassa olevat vuokrasuhteet sekä tietyn kiinteistön käyttöä ja vuokraamista koskevat säännöt ovat jo yksi Arevontin juridisen ennakkotarkastuksen koordinoinnin tarkistuslistan vakiokohdista. Tarkistus tehdään jokaisen oston yhteydessä, eikä sitä lisätä erikseen vuokrattuna myytävää kiinteistöä varten. Kyseessä on sama asianajajan johtama tarkistus, joka kohdistetaan vielä yhteen asiakirjaan.
Voivatko perityt taloyhtiön velat olla erillisiä vuokrasuhdetta koskevasta kysymyksestä?Kyllä, ja ne tarkistetaan erikseen. Taloyhtiön velka seuraa asuntoa riippumatta siitä, kuka siinä asuu, vuokralainen vai omistaja, ja se on eri todistus kuin vuokralaisen oma vuokranmaksutilanne. Molemmat pyydetään ennen kaupan loppuunsaattamista, eikä kumpikaan korvaa toista.
Entä jos haluan asunnon tyhjänä?
Asunnon ostaminen vuokrattuna ei anna teille nopeampaa reittiä tyhjään asuntoon kuin myyjällä oli, ettekä voi pakottaa siihen. Todellisia vaihtoehtoja on kolme, eikä mikään niistä ole automaattisesti "suositeltava vaihtoehto". Paras ratkaisu riippuu vuokralaisesta ja käytettävissänne olevasta ajasta.
- Option 1Sovi vapaaehtoisesta lähdöstäYleinen vaihtoehto, eikä sitä voi pakottaa, siitä voidaan vain sopia.
- Hinta
- Yleensä jonkin verran korvausta
- Varmuus
- Ei taattuVuokralainen voi kieltäytyä.
- Aika
- Nopein, jos onnistuu
- Option 2Käytä sopimukseen varattua oikeutta, jos sellainen onSiirtyy teille asunnon mukana myyjän samoilla irtisanomisehdoilla.
- Hinta
- Korvausta ei tarvita
- Varmuus
- Vain jos varattuAsunnon ostaminen ei luo tätä oikeutta.
- Aika
- Sovittuna irtisanomisaikana
- Option 3Odota jäljellä oleva sopimuskausiYksinkertaisin vaihtoehto ja ainoa, joka on aina käytettävissä.
- Hinta
- Ei lisäkuluja
- Varmuus
- Aina käytettävissä
- Aika
- Koko jäljellä oleva kausi
Tässä on myös etu: asunto, joka tuottaa heti ensimmäisestä päivästä alkaen vakaata ja lain suojaamaa vuokratuloa, on erilainen omaisuuserä kuin asunto, jolle teidän on itse hankittava luvat, joka on kalustettava ja jota on markkinoitava. Tämä kannattaa ottaa huomioon sen sijaan, että vuokralaista pidettäisiin vain esteenä.
Ostaminen vuokrattuna tai tyhjänä: mitä eroa?
Sama asunto kahdessa eri tilanteessa, todellisine kompromisseineen. Kumpikaan ei ole yksinkertaisesti parempi.
| Vertailukohta | Vuokralaisen kanssa | Tyhjä |
|---|---|---|
| Tulot heti alusta | Kyllä, jo sovitulla vuokralla, jota ette voi korottaa voimassa olevan sopimuksen ulkopuolella. | Ei lainkaan, ennen kuin löydätte oman vuokralaisen tai vieraan. |
| Asunnon käyttäminen itse | Ei mahdollista ennen sopimuskauden päättymistä tai vuokralaisen suostumusta lähtöön. | Immediate. |
| Tavanomainen pyyntihinta | Usein vastaavaa tyhjää asuntoa edullisempi, koska rajoitus otetaan huomioon. | Täysi markkinavertailu, hinnoiteltu ilman rajoituksia. |
| Juridisen ennakkotarkastuksen sisältö | Vuokrasopimus, artiklan 25 mukainen asema, käsiraha ja vuokranmaksuhistoria tavanomaisten tarkistusten lisäksi. | Ainoastaan tavanomaiset kiinteistöä ja oikeudellisia seikkoja koskevat tarkistukset. |
Mitä vuokrattuna olevan kiinteistön ostamista varten on pyydettävä
Viisi asiakirjaa, jotka pyydetään ennen varauksen tekemistä eikä juridisen ennakkotarkastuksen aikana.| Pyyntö | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Koko vuokrasopimus, ei pelkkä yhteenveto siitä | Jäljellä oleva voimassaoloaika, vuokra, mahdollinen tarkistuslauseke ja mahdollinen etuosto-oikeudesta luopuminen käyvät kaikki ilmi tästä yhdestä asiakirjasta. | "Ehdot ovat tavanomaiset", mutta asiakirjaa ei esitetä. |
| Todiste 25 artiklan mukaisesta ilmoituksesta, jos oikeudesta on luovuttu | Ilman sitä kiinteistörekisteri voi kieltäytyä rekisteröimästä kauppaanne. | Vakuutus rekisteröidyn ilmoituksen sijaan. |
| Vahvistus käsirahasta ja siitä, missä sitä säilytetään | Sen pitäisi siirtyä teille yhdessä velvollisuuden kanssa palauttaa se myöhemmin. | Ei tietoa käsirahan säilytyspaikasta. |
| Vuokralaisen vuokranmaksutodistus | Vahvistaa, ettei vuokrasopimukseen siirry maksamattomia vuokria. | "Hän maksaa aina ajallaan", mutta mitään ei ole kirjallisesti. |
| Päivätty luettelo vuokrasuhteen alkaessa olleesta irtaimistosta ja varusteista | Ainoa todellinen puolustus myöhemmässä käsirahaa koskevassa riidassa. | Luettelo puuttuu tai siitä puuttuu päivämäärä. |
Mitä emme voi luvata tietystä vuokrasopimuksesta
Tämä on yleistä tietoa LAU:n 14 ja 25 artiklasta, sellaisena kuin se oli voimassa 17. elokuuta 2026. Luemme 14 artiklan suoraan laista ja tarkistimme 25 artiklan riippumattomista oikeudellisista lähteistä. Tämä ei ole tiettyä vuokrasuhdetta koskevaa oikeudellista neuvontaa. Tarkka jäljellä oleva voimassaoloaika, se, onko etuosto-oikeudesta luovuttu, sekä mahdollinen vuokran tarkistuslauseke riippuvat kaikki tuon yhden asiakirjan sanamuodosta. Vain oma asianajajanne voi asiakirjan luettuaan kertoa, mitä siihen sovelletaan.Espanjan vuokralainsäädäntö suojaa vuokralaista vahvasti, yleensä vahvemmin kuin ulkomainen ostaja odottaa. Osto, joka perustuu oletukseen, että "vuokralainen lähtee kyllä", perustuu arvaukseen. Jos kiinteistön tyhjillään saaminen on koko ostoksen tarkoitus, Teidän on varmistettava asia ennen varausmaksua, ei sen jälkeen.Koordinoimme tarkistuksen. Emme ole asianajaja. Riippumaton asianajaja lukee ja vahvistaa 25 artiklan mukaisen ilmoituksen ja vuokrasopimuksen. Arevont ei sertifioi niitä.
Usein kysyttyä kiinteistön ostamisesta vuokralaisen kanssa
- Voinko häätää vuokralaisen vain siksi, että ostin kiinteistön asuakseni siinä itse?
- Ette. Se, että haluatte asua kiinteistössä, ei yksinään ole peruste päättää perittyä vuokrasopimusta ennenaikaisesti. Se on mahdollista vain, jos alkuperäisessä sopimuksessa vuokranantajalle on varattu oikeus saada kiinteistö takaisin henkilökohtaiseen käyttöön ja kyseisen ehdon mukainen asianmukainen ilmoitus annetaan. Tämä oikeus siirtyy kiinteistön mukana, eikä synny kaupanteon seurauksena.
- Onko vuokrattuna oleva kiinteistö yleensä edullisempi ostaa kuin vastaava tyhjillään oleva kiinteistö?
- Usein kyllä, koska rajoitus käyttää tai vuokrata kiinteistöä vapaasti on ostajalle todellinen kustannus ja markkinoilla otetaan se yleensä huomioon hinnanalennuksena. Se, onko alennus riittävän suuri rajoituksen vastineeksi, riippuu vähimmäisvuokra-ajasta jäljellä olevasta ajasta ja siitä, mitä todella haluatte kiinteistöltä.
- Mitä jos myyjä kertoo vuokralaisen jo suostuneen lähtemään ennen kaupan loppuunsaattamista?
- Hankkikaa asiasta kirjallinen, vuokralaisen allekirjoittama vahvistus, jossa on päivämäärä, ennen kuin luotatte siihen. Myyntiasiamiehen välittämä suullinen vakuutus ei sido vuokralaista, eikä sitä voi panna täytäntöön, jos vuokralainen muuttaa mielensä, ette Te eivätkä myyjä.
- Muuttuuko jokin tästä, jos ostan henkilökohtaisen omistuksen sijaan yhtiön kautta?
- Se muuttaa vuokrasopimukseen liittyvää vähimmäisvuokra-aikaa, ei sitä, siirtyykö sopimus. Vuokrasopimus siirtyy kummassakin tapauksessa. Erona on se, että yhtiömuotoisen vuokranantajan vähimmäisvuokra-aika on 7 vuotta 5 vuoden sijaan. Tämä on hyvä tietää ennen kuin päätätte, miten omistatte kiinteistön.
