Luvattomat laajennukset muuten laillisessa kiinteistössä
30 sekunnissa
Suljettu terassi, uima-allas tai ylimääräinen huone, joka on rakennettu ilman rakennuslupaa muuten lailliseen kotiin, on yleensä ongelma, jonka voitte korjata, ei katastrofi. Saatte kuitenkin usein tietää siitä huonolla hetkellä: kun kiinteistörekisterin, Catastron ja todellisen rakennuksen neliömetrit eivät täsmää. Tietojen korjaamisesta voi seurata myös neljän vuoden IBI-rästit.
Mikä on luvaton laajennus?
Kaikki, mitä kiinteistöön on fyysisesti lisätty alkuperäisen luvan jälkeen ilman omaa vastaavaa lupaa. Tämä ilmiö toistuu rannikolla muutamalla eri tavalla.Solarium on huoneiston päällä oleva yksityinen kattoterassi, jolle kuljetaan yleensä omia portaita pitkin ja joka yleensä lasketaan ilmoitettuun pinta-alaan. Se on yksi tavallisimmista paikoista, joissa juuri tämä ongelma piilee: se, onko sille rakennettu pergola, huone tai suljettu osa koskaan saanut luvan, on eri kysymys kuin se, kuuluuko solarium itsessään laillisesti kiinteistöönne. Katolla ilman lupaa oleva rakennelma on virhe, jonka ostaja perii terassin mukana.
- Suljettu terassiAlun perin avoimeen terassiin tai parvekkeeseen lisätyt lasit tai seinät, joilla tehdään lisää sisätilaa.
- Uima-allasAllas, joka on rakennettu ilman omaa erillistä lupaa. Allas tarvitsee tämän luvan talon rakennusluvan lisäksi.
- Lisähuone tai -kerrosAlkuperäisen luvan salliman ylittävä lisätila, joka on joskus rakennettu tasakatolle tai solariumiin.
- Rajamuuri tai ulkorakennusTontilla oleva rakennelma, jolle ei ole koskaan myönnetty lupaa, vaikka itse talo olisi täysin laillinen.
Miten ostaja voi selvittää tämän ennen kaupan loppuunsaattamista, ei vasta sen jälkeen?
Merkki tästä on kahden asiakirjan välinen ristiriita. Niiden pitäisi kuvata samaa kiinteistöä, mutta usein ne eivät tee niin. Registro de la Propiedad sisältää lakisääteisen kuvauksen, jonka asianajanne lukee nota simplesta. Catastro on erillinen verotuksellinen kiinteistörekisterijärjestelmä, joka sisältää IBI:n laskemiseen käytettävän fyysisen kuvauksen. Ilman lupaa rakennettua laajennusta ilmoitetaan harvoin kumpaankaan järjestelmään, joten ristiriita on usein sen ainoa näkyvä merkki.Arevontin teknisen tarkastuksen kumppani käy kiinteistön läpi aidon pohjapiirroksen kanssa. Hän mittaa, mitä paikan päällä fyysisesti on, ja vertaa sitä molempien asiakirjojen tietoihin. Tämä on tärkeää, koska näin pieni poikkeama jää helposti huomaamatta ilmoituksesta, valokuvasta tai jopa tavallisessa asuntonäytössä.
Mitä asiakirjoissa lukeeMitä on todella rakennettu
- Registro de la Propiedad
- Lakisääteinen kuvaus, jonka asianajanne lukee nota simplesta. Päivitetään harvoin ilmoittamattoman lisäyksen jälkeen.
- Catastro
- Verotuksellisen kiinteistörekisterin fyysinen kuvaus, jota käytetään IBI:n laskemiseen. Joskus se on rekisteriä laajempi, joskus siinä näkyy edelleen vain alkuperäinen rakennus.
- Itse kiinteistö
- Se, mitä tontilla fyysisesti on nykyään. Vain pohjapiirroksen kanssa tehtävä läpikäynti vahvistaa tämän.
| Poikkeamakaava | Mitä se yleensä tarkoittaa | Kuinka vakava se yleensä on |
|---|---|---|
| Catastro ilmoittaa enemmän neliömetrejä kuin Registro de la Propiedad | Tämä on yleisin tilanne. Todellinen laajennus on rakennettu eikä sitä ole ilmoitettu kumpaankaan järjestelmään, joten verotuksellinen merkintä kasvoi, mutta lakisääteinen kuvaus pysyi ennallaan. | Asia kannattaa tutkia suoraan. Tämä on tässä yhteydessä merkityksellisin tilanne. |
| Registro de la Propiedad ilmoittaa enemmän kuin Catastro | Tämä tarkoittaa yleensä vain sitä, ettei Catastro-merkintää ole päivitetty purkamisen tai rajan muuttumisen jälkeen. Kyseessä ei yleensä ole piilotettu lisäys. | Pienempi riski, mutta asia kannattaa silti vahvistaa eikä olettaa. |
| Molemmat asiakirjat täsmäävät, mutta kiinteistö itse on suurempi | Tämä on harvinaisempaa ja vakavampaa. Lisäystä ei ole ilmoitettu missään, joten pelkkä asiakirjojen tarkistaminen toimistossa ei voi löytää sitä. | Tämän voi löytää vain vertaamalla pohjapiirrosta paikan päällä tehtävässä fyysisessä tarkastuksessa. |
Kuvaamme Registro de la Propiedadin ja Catastron välisen yhteensovitusmenettelyn sellaisena kuin se yleensä toimii. Kuvaus perustuu useisiin alan ammattilaisten lähteisiin, joissa sama prosessi kuvataan samalla tavalla, ei yhteen Ley Hipotecarian tiettyyn artiklaan. Asianajajanne voi kertoa, mitä täsmällistä säännöstä omaan kiinteistöönne sovelletaan.
Voidaanko vanha, ilmoittamaton laajennus laillistaa nyt?
Usein voidaan. Menettely on hallinnollinen, ei uuden rakennusluvan hakeminen. Notaari laatii declaración de obra nueva por antigüedad -asiakirjan, jonka tueksi tarvitaan tekninen ikätodistus. Andalusiassa se ilmoitetaan lisäksi Catastrolle sen omassa poikkeamamenettelyssä (Modelo 900D). Tämä on mahdollista, koska sama Andalusian lainsäädännön mukainen kuuden vuoden määräaika, jota sovelletaan kokonaan luvattomaan rakennukseen, koskee myös yksittäistä ilman lupaa tehtyä laajennusta. Kun määräaika on kulunut tavanomaisella maa-alueella, laajennus voidaan yleensä rekisteröidä olemassa olevana tosiseikkana sen sijaan, että se purettaisiin.Tässä sovelletaan samoja poikkeuksia kuin kokonaan luvattomaan rakennukseen, joten tarkistakaa ne sen sijaan, että olettaisitte, etteivät ne koske tilannetta. Erityissuojelun alaiselle maalle, rannikon vaikutusvyöhykkeelle tai rekisteröityyn rasitteeseen vaikuttavaa laajennusta ei koske lainkaan kuuden vuoden määräaika, riippumatta sen iästä. Selitämme kaikki säännöt ja ne harvat maatyypit, joita ei voi laillistaa, kerran sivuston erillisessä koko rakennetta koskevassa oppaassa, emmekä toista niitä tässä.
- Hanki tekninen ikätodistusPätevä ammattilainen vahvistaa, milloin laajennus on rakennettu.
- Where
- Arkkitehti tai maanmittaaja
- Allekirjoita declaración de obra nueva por antigüedadNotaarin vahvistama asiakirja, jossa laajennus ilmoitetaan olemassa olevaksi tosiseikaksi.
- Where
- Notaari
- Käynnistä Catastro-poikkeamamenettelyModelo 900D päivittää verotuksen kiinteistörekisteritiedot vastaamaan todellisuutta.
- Where
- Catastro
- How long
- Viikkoja todistuksen ja kauppakirjan valmistumisen jälkeen
- Vahvista lisäosan alla oleva maaluokitusSamat suojellun maan poikkeukset, joita sovelletaan koko luvattomaan rakennukseen, koskevat myös yksittäistä laajennusta.
- Watch out
- Suojellulla tai rannikkoalueen maalla tätä menettelyä ei voi käyttää lainkaan.
Mitä oletetaanMitä todella on tehtävä
- Jos se on tarpeeksi vanha, siitä tulee automaattisesti laillinen
- Se voidaan rekisteröidä erityisellä notaarin ja kiinteistörekisterin menettelyllä, joka jonkun on suoritettava. Mikään ei tapahdu automaattisesti vain siksi, että aikaa on kulunut.
- Suljettu terassi tai pieni uima-allas on liian vähäinen haitatakseen
- Koko ratkaisevaa ei ole koko. Samat maaluokituksen poikkeukset, joita sovelletaan koko luvattomaan rakennukseen, koskevat myös samalla tontilla olevaa yksittäistä uima-allasta tai terassia.
Jos nykyinen omistaja yritti jo vuosia sitten laillistaa laajennuksen mutta ei koskaan saanut prosessia päätökseen, siirtyykö keskeneräinen prosessi ostajalle?Yleensä kyllä käytännössä. Taustalla oleva ristiriita säilyy, kunnes prosessi on täysin saatettu päätökseen, riippumatta siitä, kuka sen aloitti. Selvittäkää erityisesti, mihin vaiheeseen aiempi laillistamisyritys eteni. Puolivalmiin prosessin jatkaminen on yleensä nopeampaa kuin aloittaminen tyhjästä. Asia ei kuitenkaan ratkea automaattisesti vain siksi, että joku aloitti prosessin aikoinaan.
Mitä ilmoittamatta jätetty laajennus maksaa, jos sitä ei koskaan korjata?
Kustannuksia on kolme erillistä, ei yksi. Mikään niistä ei synny silloin, kun laajennus rakennettiin.Arevontin juridiseen ennakkotarkastukseen kuuluu vakiomuotoisesti Catastro-ote sekä nota simple -asiakirja. Näin ristiriita havaitaan vielä silloin, kun sen kustannuksista voidaan neuvotella osaksi hintaa sen sijaan, että se löydettäisiin kaupan loppuunsaattamisen jälkeen.
| Missä kustannus syntyy | Miten | Kuinka pitkälle taaksepäin |
|---|---|---|
| Asuntolainan rahoitus | Lainanantajan arvio perustuu kiinteistön rekisteriin merkittyihin neliömetreihin, ei markkinoinnissa ilmoitettuihin neliömetreihin. Siksi ilmoittamatta jätettyä laajennusta ei oteta rahoituksessa lainkaan huomioon. | Tämä ei vaikuta takautuvasti. Se vähentää vain sitä määrää, jonka pankki lainaa nyt. |
| Maksamatta jäänyt IBI | Kun Catastro-rekisterissä oleva ristiriita korjataan, olipa korjaajana tuleva omistaja, kaupan osapuolet tai kunta tarkastuksen yhteydessä, veroviranomainen voi määrätä aiemmilta vuosilta maksamatta jääneet verot. | Enintään neljä vuotta taaksepäin. Tämä on verotuksen yleinen määräaika. Korjauksen jälkeen aikaa ei enää lasketa tätä pidemmälle taaksepäin. |
| Jälleenmyyntiasuntojen arvo | Näistä kolmesta kustannuksesta tämä on vaikeimmin mitattava. Ilmoittamaton laajennus hidastaa tulevaa jälleenmyyntiä ja voi vähentää summaa, jonka huolellinen ostaja on valmis maksamaan suoritettuaan saman edellä kuvatun tarkistuksen. | Jatkuvasti niin kauan kuin ristiriitaa ei korjata. |
Vähentääkö ilmoittamatta jätetty laajennus pankin myöntämän lainan määrää?Se on mahdollista. Asuntolainan vakuusarvio perustuu yleensä kiinteistön lain mukaan rekisteröityyn kokoon, ei siihen, mitä kiinteistössä fyysisesti on tai mitä ilmoituksessa mainitaan. Jos kiinteistö on todellisuudessa suurempi kuin asiakirjoissa ilmoitetaan, pankki ei arvioi ylimääräistä tilaa ennen kuin se on asianmukaisesti ilmoitettu.
Kenen pitäisi maksaa asian korjaaminen, ostajan vai myyjän?
Tavallisissa neuvotteluissa tunnetun, ilmoittamatta jätetyn laajennuksen korjaaminen kuuluu myyjälle, jos se havaitaan ennen kaupan loppuunsaattamista, ei ostajalle, jos se havaitaan sen jälkeen. Kun ristiriita havaitaan, on tavallista ja kohtuullista pyytää myyjää joko saattamaan korjaus päätökseen ennen allekirjoittamista tai alentamaan hintaa korjaamisen arvioitujen kustannusten verran. Tämä on parempi kuin hyväksyä kiinteistö sellaisenaan ja ottaa vastuulleen sekä kustannukset että paperityö.Arevont eikä asianajaja suorita korjausta itse. Tekninen asiantuntija, yleensä arkkitehti tai maanmittari, laatii rakennuksen ikää koskevan todistuksen ja suunnitelmat. Notaari ja Catastro-rekisterin oma menettely hoitavat loput. Asianajajan koordinaation etuna on oikea ajoitus suhteessa kauppaan, joten neuvottelu käydään ennen sitoutumistanne eikä sen jälkeen.
- Option 1SuositeltuMyyjä laillistaa ennen kauppaaOngelman aiheuttanut tai aiemmalta omistajalta sen vastuulleen ottanut myyjä korjaa asian ennen kuin omistatte kiinteistön.
- Kustannus
- Myyjä maksaa
- Riski
- Lowest
- Nopeus
- Lisää viikkojaTodistusta, kauppakirjaa ja Catastro-ilmoituksen jättämistä varten
- Option 2HinnanalennusHyväksytte kiinteistön sellaisena kuin se on, hintaan, jossa korjaustarve on huomioitu.
- Kustannus
- Priced in
- Riski
- MediumAsiakirjat siirtyvät Teille
- Nopeus
- Ei viivettä
- Option 3Ostajan vastuulle, hinta puuttuuKiinteistön hyväksyminen ilman minkään asian neuvottelemista.
- Kustannus
- Ostaja maksaa
- Riski
- Highest
- Nopeus
- Ei viivettä
Mitä tulee varmistaa ennen näihin lukuihin luottamista
Neljä asiaa, jotka tarkistetaan tietyn kiinteistönne perusteella eikä julkaistun vaihteluvälin pohjalta.| Vahvista | Mitä se kertoo | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Rekisteröidyt neliömetrit verrattuna Catastro-lukuun | Vastaavatko näiden kahden järjestelmän tiedot, joiden pitäisi vastata toisiaan, todella tämän tietyn kiinteistön osalta? | Kukaan ei ole verrannut niitä keskenään, tai oletetaan, että markkinoitu pinta-ala on lainmukainen. |
| Kiinteistön fyysinen tarkastus todelliseen pohjapiirrokseen verrattuna | Ainoa tarkistus, joka havaitsee lisäyksen, joka ei näy samanaikaisesti kummassakaan asiakirjassa. | Luotetaan ilmoituksessa ilmoitettuun pinta-alaan ilman, että kukaan tarkastaa kiinteistön paikan päällä pohjapiirroksen kanssa. |
| Onko jollakin lisäyksellä AFO-status tai valmistunut declaración de obra nueva por antigüedad | Onko olemassa oleva poikkeama jo ratkaistu asianmukaisella menettelyllä vai onko asia edelleen avoin? | Suullinen väite siitä, että "asia on kunnossa", ilman sitä tukevaa asiakirjaa. |
| Lisäyksen maankäyttöluokitus, joka tarkistetaan erikseen | Samat suojellun maan poikkeukset, joita sovelletaan koko luvattomaan rakennukseen, koskevat myös yksittäistä laajennusta, eivät ainoastaan koko rakennusta. | Oletetaan, että pieni lisäys on automaattisesti liian vähäinen, jotta poikkeuksilla olisi merkitystä. |
Tämä on yleensä korjattavissa, mutta asia kannattaa silti tarkistaa
Tämä on yleistä tietoa siitä, miten luvaton laajennus käsitellään Andalusian ja Espanjan verolainsäädännön nojalla. Tiedot ovat ajantasaiset 17. elokuuta 2026. Perehdyimme rekisterin ja kiinteistörekisterin välisiä ristiriitoja koskevaan menettelyyn useiden vakiintunutta käytäntöä kuvaavien alan asiantuntijoiden lähteiden perusteella. Kuuden vuoden määräaika on sama kuin sivuston koko rakennetta koskevassa oppaassa, ja siihen liittyy sama lakimiehen vahvistusta koskeva huomautus kuin kyseiseen sivuun. Tämä ei ole tiettyä kiinteistöä koskevaa oikeudellista neuvontaa.Useimmat tämänkaltaiset havainnot ovat juuri edellä kuvaamiemme kaltaisia: ne voidaan korjata ja niiden kustannukset voidaan huomioida hinnassa. Ne ovat tällä rannikkoalueella niin tavanomaisia, että ne harvoin ovat syy päättää olla ostamatta muutoin hyvää kiinteistöä. Todellinen virhe ei ole itse laajennus. Virhe on saada siitä tieto vasta kaupan loppuunsaattamisen jälkeen eikä ennen sitä, jolloin ainoaksi vaihtoehdoksi jää maksaa kaikki itse.Tällä sivulla ei tehdä siinä kuvattua tarkistusta. Arevontin teknisen tarkastuksen kumppani ja oikeudellinen koordinointipalvelu tarkistavat tietyn kiinteistön puolestanne maksutta ennen varausmaksun suorittamista.
Useimmin kysytyt kysymykset luvattomista laajennuksista
- Onko suljettu terassi aina luvaton laajennus?
- Ei aina. Joidenkin rakennuskohteiden alkuperäiseen luvanvaraiseen suunnitelmaan sisältyy alusta alkaen suljettu terassi. Tällöin se on yksinkertaisesti osa lainmukaista kiinteistöä. Olennainen kysymys on, kuuluiko kyseisen huoneiston kyseinen suljettu terassi alun perin luvan piiriin. Juuri tämän rekisterin ja kiinteistörekisterin vertailu sekä fyysinen tarkastus selvittävät.
- Tarvitseeko uima-allas aina erillisen luvan?
- Useimmissa kunnissa kyllä. Uima-allas tarvitsee oman rakennuslupansa talosta erillään. Ilman lupaa rakennettu vanhempi uima-allas on yksi tämän rannikkoalueen yleisimmistä havainnoista. Siihen sovelletaan samoja kuuden vuoden ja maankäyttöluokituksen sääntöjä kuin mihin tahansa muuhun luvattomaan lisäykseen.
- Jos ostan kiinteistön, jossa on tiedossa oleva ja hinnassa huomioitu luvaton laajennus, siirtyykö kyseinen velka tai riski minulle?
- Fyysinen tilanne siirtyy kiinteistön kulloisellekin omistajalle. Juuri siksi se tulee huomioida hinnassa eikä sivuuttaa. Ennen ostoanne määrätyt mahdolliset jälkiverot ovat yleensä edellisen omistajan vastuulla ja hänen maksettavinaan kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä. Laajennuksen jatkuva oikeudellinen asema jää kuitenkin siitä lähtien Teidän hallinnoitavaksenne. Siksi Teidän tulee neuvotella hinnasta eikä vain hyväksyä alempaa hintaa ymmärtämättä sen syytä.
- Miten tämä eroaa muualla tällä sivustolla kuvatusta yleisestä Registro- ja Catastro-tietojen välisestä ristiriidasta?
- Tällä sivulla selitetään näiden kahden järjestelmän välinen yleinen ero ja se, miksi niiden tiedot voivat poiketa toisistaan monista syistä, myös yksinkertaisen hallinnollisen viiveen vuoksi. Sivulla käsitellään tämän ristiriidan erityistä ja vakavinta muotoa: ristiriita johtuu fyysisestä lisäyksestä, jota ei ole ilmoitettu kumpaankaan järjestelmään ja jolla on omat kustannuksensa ja oma korjaustapansa.
