Kaksinkertainen verotus Espanjassa: mitä tšekkiläiset ja puolalaiset omistajat todella maksavat
30 sekunnissa
Espanja verottaa vuokratulojanne, myyntiänne ja perintöänne ensin yksinkertaisesti siksi, että kiinteistö sijaitsee Espanjassa. Vuokratulojen ja myynnin osalta verosopimukset estävät kaksinkertaisen verotuksen. Perinnöstä tällaista sopimusta ei ole.
Mikä maa verottaa espanjalaista kiinteistöänne ensin?
Yksi sääntö tekee muusta yksinkertaisempaa. Kiinteistöjen osalta sekä Tšekin ja Espanjan että Puolan ja Espanjan verosopimukset, kuten lähes kaikki maailman verosopimukset, antavat kiinteistön sijaintimaalle ensisijaisen oikeuden verottaa siitä saatavia tuloja ja voittoja. Espanja verottaa espanjalaiset vuokratulot, Espanjassa tehdyn myynnin ja espanjalaisen perinnön ensin asuinpaikastanne riippumatta.Kotimaanne, Tšekin tai Puolan, on tämän jälkeen käsiteltävä jo verotettu tulo, kun ilmoitatte maailmanlaajuiset tulonne kotimaassanne. Tällöin verosopimusten mekanismit, eli jo maksamanne veron hyvittäminen, ovat todella merkityksellisiä. Tässä järjestelmät eroavat aidosti toisistaan, kuten seuraavissa osioissa kuvataan.
Miten vuokratuloasi verotetaan molemmissa maissa?
Ulkomailla asuvana omistajana maksat IRNR:n eli ulkomailla asuvien tuloveron, ja ilmoitus annetaan Modelo 210 -lomakkeella. EU- tai ETA-maassa asuvana, mikä koskee sekä tšekkiläistä että puolalaista omistajaa, verokanta on 19 % nettovuokratulostasi: asuntolainan korot, korjaukset, hallinnointikulut, IBI ja rakennuksen vakuutus ovat kaikki vähennyskelpoisia ennen verokannan soveltamista. Tietyn vuoden vuokratuloa koskeva ilmoitusaika on seuraavan vuoden 1. päivästä 20. päivään tammikuuta.Jos ET vuokraa kiinteistöä, Espanja verottaa sitä silti. Niin sanottua laskennallista tuloa koskevaa sääntöä sovelletaan yksinkertaisesti siksi, että kiinteistö on käytettävissäsi omaan käyttöön, ja sitä verotetaan vuosittain samalla 19 %:n verokannalla, jälleen Modelo 210 -lomakkeella. Tämä kumoaa yhden yleisen oletuksen: kiinteistön vuokraamatta jättäminen ei tarkoita, ettei Espanjan verotusta tarvitsisi ottaa huomioon.
Kotimaassaan Puolan verovelvollinen ilmoittaa Espanjasta saadun vuokratulon osana maailmanlaajuisia tulojaan ja hakee sitten hyvitystä jo maksetusta Espanjan verosta Puolassa samasta tulosta syntyvää verovelkaa vastaan. Kyse on hyvityksen kaltaisesta mekanismista, joka on vahvistettu suoraan lähteessä. Myös Tšekin verovelvollista verotetaan maailmanlaajuisista tuloista, ja ulkomailta saatuihin tuloihin on olemassa verosopimukseen perustuva huojennus, mutta tässä tarkastelussa ei vahvistettu, mitä tiettyä menetelmää, hyvitystä vai vapautusta, Tšekin ja Espanjan välinen verosopimus soveltaa kiinteistön vuokratuloihin. Tšekkiläiselle omistajalle tämä tulee ilmaista näin: "Huojennus on olemassa, mutta oman kirjanpitäjäsi on vahvistettava tarkka mekanismi", eikä kumpaakaan vaihtoehtoa pidä esittää varmana tietona.Tällä sivulla verokanta esitetään vain siinä määrin, että verosopimuksen toimintaperiaate käy ilmi. Tarkka verotaulukko, laskennallisen tulon peruste ja koko ilmoituskalenteri käsitellään erillisessä oppaassa.
Lähteet
Jos en koskaan vuokraa kiinteistöä, pitääkö minun silti antaa Espanjassa jokin ilmoitus?Kyllä. Laskennallista tuloa koskevaa sääntöä sovelletaan riippumatta siitä, vuokraatko kiinteistön tosiasiassa, ja ilmoitus annetaan samalla tavalla Modelo 210 -lomakkeella. EU- tai ETA-maassa asuvan verokanta on sama 19 %. Tämän ilmoituksen laiminlyönti siksi, että kiinteistö on tyhjillään, on todellinen ja yleinen virhe.
Mitä verolaskulle tapahtuu, kun myyt kiinteistön?
EU- tai ETA-maassa asuvana sekä tšekkiläistä että puolalaista myyjää verotetaan luovutusvoitosta 19 %:n verokannalla. Luovutusvoitto tarkoittaa myyntihintaa vähennettynä hankintamenolla ja vähennyskelpoisilla kuluilla. Lähteet poikkeavat toisistaan siinä, onko tämä 19 %:n verokanta nykyään yhtenäinen kaikille ulkomailla asuville vai sovelletaanko joissakin tulkinnoissa sen rinnalla edelleen korkeampaa verokantaa EU:n ulkopuolisille. Joka tapauksessa tšekkiläinen tai puolalainen myyjä on EU-kansalaisena 19 %:n verokannan piirissä, ja tähän lukuun on perusteltua luottaa.Kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä ostajan on lain mukaan pidätettävä 3 % myyntihinnasta ja maksettava se suoraan Espanjan veroviranomaiselle 30 päivän kuluessa takuuna lopullista luovutusvoittoveroasi vastaan. Tämä vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon rahaa tosiasiassa saapuu tilillesi notaarilla, eikä ainoastaan lopulliseen verolaskuusi. Asia on hyvä tietää ennen kuin sovit myyntihinnasta.
| Vaihe | Mitä tapahtuu | Missä se määritellään |
|---|---|---|
| Loppuunsaattaminen notaarilla | Ostaja pidättää 3 % myyntihinnasta ja maksaa sen veroviranomaiselle 30 päivän kuluessa. | Modelo 211 |
| Sen jälkeen oma ilmoituksesi | Annat oman luovutusvoittoa koskevan veroilmoituksesi. Jos 19 % todellisesta voitosta on pienempi kuin pidätetty 3 %, haet erotuksen takaisin. Jos se on suurempi, maksat puuttuvan osuuden. | Modelo 210 |
| Kotimaassa, vuosi-ilmoituksessa | Puola: ilmoitat voiton ja haet hyvitystä jo maksetusta Espanjan verosta, samalla maailmanlaajuisten tulojen mekanismilla kuin vuokratuloissa. Tšekki: ilmoitat voiton, ja verosopimukseen perustuva huojennus on olemassa, mutta tämän tietyn verosopimuksen mukaista menetelmää ei vahvistettu tässä tarkastelussa. | Kotimaan veroilmoitus |
Onko olemassa verosopimusta, joka estää perillisiäsi joutumasta verotetuiksi kahdesti?
Ei. Tämä on tämän sivun tärkein yksittäinen tieto, ja se yllättää useimmat tšekkiläiset ja puolalaiset ostajat: Espanja EI ole solminut perintöverosopimusta Tšekin eikä Puolan kanssa. Espanjan perintöverosopimusverkosto kattaa vain kolme maata: Ranskan, Kreikan ja Ruotsin.Edellä kuvattu tulo- ja luovutusvoittoverotusta koskeva verosopimushuojennus ei ulotu lainkaan perintöön. Espanjalaisen kiinteistösi perivää tšekkiläistä tai puolalaista perillistä verotetaan Espanjassa espanjalaisesta omaisuudesta joka tapauksessa sen alueen sääntöjen mukaisesti, jossa kiinteistö sijaitsee. Lisäksi Tšekki tai Puola voi soveltaa samaan perintöön omia kansallisia perintöverosääntöjään ilman kahdenvälistä mekanismia, jonka tarkoituksena olisi estää verottaminen kahteen kertaan.
| Huojennus | Miten se toimii | Ehto |
|---|---|---|
| Sukulaisuusvähennys, ryhmät I-II | Pienentää perinnön verotusarvoa enintään 1.000.000 eurolla. | Puoliso, lapset, lapsenlapset, vanhemmat tai isovanhemmat. |
| Vakituisen asunnon vähennys | Kuolleen henkilön oman kodin arvoon kohdistuva kiinteä 99 %:n vähennys ilman ylärajaa. | Vain jos kiinteistö oli vainajan vakituinen asuinpaikka ja perillinen pitää sen hallussaan seuraavat kolme vuotta. |
| 99 %:n hyvitys | Vähentää edellä mainittujen vähennysten jälkeen jäljelle jäävää veroa 99 prosentilla. | Koskee ryhmiä I-II Andalusian oman alueellisen lainsäädännön nojalla. |
Yksi EU-tason sääntö on tässä merkityksellinen eri syystä: EU:n perintöasetus 650/2012 ratkaisee, minkä maan PERINTÖOIKEUTTA, ei verolainsäädäntöä, sovelletaan omaisuutenne lailliseen jakamiseen, ja se voi vaikuttaa asiakirjoihin. Se ei itsessään estä kaksinkertaista verotusta, ja kyse on kaikesta edellä mainitusta erillisestä kysymyksestä.Espanjan perintöverotus kokonaisuudessaan, ilmoittamisen määräaika, lainvalintakysymys ja esimerkkilaskelmat ovat erillisen oppaan koko aihe. Tämä sivu lisää yhden seikan, jota opas ei käsittele: verosopimuksen puuttumisen ja sen, miksi edellä mainittu huojennus on yksipuolinen ja koskee vain Espanjan verotusta.
Lähteet
Voivatko perilliseni siis todella joutua maksamaan samasta kiinteistöstä veroa sekä Espanjaan että Tšekkiin tai Puolaan?Tämä on rehellisesti ilmaistuna ratkaisematon riski. Espanja verottaa perintöä omalta osaltaan käyttäen edellä mainittua alueellista huojennusta. Tätä tutkimusta varten ei vahvistettu kummankaan maan osalta, verottaako Tšekki tai Puola saman perinnön uudelleen tai onko jommallakummalla maalla oma yksipuolinen huojennuksensa jo maksetusta ulkomaisesta perintöverosta. Asia edellyttää omassa maassanne nimetyn perintöverotuksen asiantuntijan arviota, ei arvausta.
Mitä ilmoittaminen käytännössä edellyttää vuosittain?
Tšekissä tai Puolassa asuvalla omistajalla, joka saa Espanjasta vuokratuloa tai myy siellä kiinteistön, on aidosti kaksi verotukseen liittyvää ilmoitusta, ei yhtä automaattisesti yhteensovitettua menettelyä. Espanjan puolella Modelo 210 vuokra- tai laskennallisesta tulosta ja erikseen myynnistä sekä notaarin 3 prosentin pidätystä koskevat asiakirjat. Kotimaan puolella tavallinen vuotuinen veroilmoituksenne, johon on sisällytettävä sama Espanjasta saatu tulo tai luovutusvoitto ja jossa on aktiivisesti vaadittava verosopimuksen mukaista hyvitystä.Kumpikaan osapuoli ei tee tätä puolestanne. Espanja ei ilmoita automaattisesti Tšekin tai Puolan veroviranomaiselle, mitä maksoitte, eikä kotimaan veroilmoituksenne tiedä siitä automaattisesti. Teidän tai kirjanpitäjänne on vaadittava huojennusta itse molemmissa maissa jokaisena vuonna, jona sitä sovelletaan.
Juuri tällaista kahden maan välistä koordinointia espanjalainen gestor yhdessä oman kotimaanne kirjanpitäjän kanssa on tarkoitettu hoitamaan sen sijaan, että kokoaisitte asian itse kahdesta erikielisestä asiakirjakokonaisuudesta.
Mitä on järjestettävä ennen kuin Espanjassa sijaitseva kiinteistönne aiheuttaa kaksi verolaskua
Viisi asiaa, jotka on koottava ennen ensimmäistä vuokramaksua tai ensimmäistä myyntiä sen sijaan, että ne havaittaisiin vasta ilmoituksen määräajan lähestyessä.| Hanki valmiiksi | Why it matters | Miltä huono vastaus näyttää |
|---|---|---|
| Nimetty espanjalainen kirjanpitäjä, joka tekee Modelo 210 -ilmoituksen puolestanne | 19 prosentin nettokanta edellyttää todellisten vähennyskelpoisten kulujen ilmoittamista. Niiden puuttuminen johtaa liikaa maksettuun veroon. | Teette ilmoituksen kerran itse ja toivotte, että sama menettely toimii joka vuosi. |
| Kotimaassa nimetty kirjanpitäjä tai veroneuvoja, joka käsittelee saman tulon tai luovutusvoiton | Verosopimuksen mukainen hyvitys ei tule automaattisesti. Sitä on aktiivisesti vaadittava kotimaan veroilmoituksessa. | Oletatte, että Espanja ja kotimaanne täsmäyttävät verot keskenään. |
| Selkeä vastaus siihen, katsotaanko kiinteistö vuokratuksi vai tyhjillään olevaksi | Molempia verotetaan Espanjassa samalla verokannalla, mutta eri sääntöjen ja eri ilmoitusten perusteella. | "Emme oikeastaan vuokraa sitä, joten mitään ei tarvitse ilmoittaa" on juuri se oletus, joka on väärä. |
| Muistutus edellisen vuoden vuokratulojen ilmoittamisen ajasta 1.-20. tammikuuta | Määräajan laiminlyönti on velvoitteiden rikkominen, ei vähäinen viivästys. | Saatte tietää määräajasta vasta sen umpeuduttua. |
| Ennakkoneuvonta perintösuunnittelusta edellä mainitun verosopimuksen puuttumisen vuoksi | Perintöverosta ei ole kahdenvälistä ratkaisua, joten suunnittelu on tehtävä etukäteen, ei kuolemantapauksen jälkeen. | Siirrätte asian siihen hetkeen, jolloin sillä todella on merkitystä ja jolloin mitään ei enää voida suunnitella. |
Mikä tässä on aidosti ratkaisematta
Tämä on yleisluonteista tietoa 21. elokuuta 2026 tilanteen mukaan, ei omaa tilannettanne koskevaa veroneuvontaa. Se perustuu rajattuun tutkimukseen, jonka kussakin edellä olevassa osiossa on nimetyt lähteet, ja useat todelliset puutteet tuodaan selvästi esiin sen sijaan, että niitä arvailtaisiin.Tšekin ja Espanjan välisen verosopimuksen omaa huojennusmenetelmää, hyvitystä tai vapautusta, vuokratulojen ja luovutusvoittojen osalta ei tässä tutkimuksessa vahvistettu itse verosopimuksen tekstistä. Ennen kuin asiasta esitetään varma kanta kumpaankaan suuntaan, verosopimus on luettava suoraan tai asiasta on kysyttävä tšekkiläiseltä veroneuvojalta.Tarkkaa menettelyä Espanjassa jo maksetun veron osoittamiseksi kotimaan verohyvitystä vaadittaessa, eli todistusta vai Modelo 210 -maksutositetta, ei vahvistettu kummankaan maan osalta. Myöskään sitä ei vahvistettu, onko Tšekillä tai Puolalla oma kansallinen raja-arvonsa, joka käynnistää erillisen ulkomaisista varoista ilmoittamista koskevan velvollisuuden. Tämä on eri kysymys kuin itse tulo tai luovutusvoitto.Ennen kaikkea: tässä selvityksessä ei tutkittu Tšekin eikä Puolan omia kansallisia yksipuolisia helpotuksia jo maksetun ulkomaisen perintöveron osalta. Koska perintöverosta ei ole lainkaan verosopimusta, tämä on tärkein avoin kysymys, joka kannattaa selvittää nimetyn asiantuntijan kanssa ennen kuin ostaja luottaa kummankaan maan tarjoamaan suojaan.
Useimmin kysytyt kysymykset kaksinkertaisesta verotuksesta
- Muuttuvatko Espanjan verokannat, jos asutte Tšekissä tai Puolassa Espanjan sijaan?
- Eivät. Espanja verottaa kiinteistöä, koska se sijaitsee Espanjassa, samalla verokannalla kaikkia EU:n ja ETA:n alueella asuvia henkilöitä riippumatta siitä, missä EU-maassa he asuvat. Tšekkiläisen ja puolalaisen omistajan välinen ero koskee sitä, mitä tapahtuu seuraavaksi kotimaassa, ei Espanjan perimää veroa.
- Jos maksan veroa jo Espanjassa, pitääkö minun ilmoittaa sama tulo vielä kotimaassani?
- Kyllä. Sekä Tšekki että Puola verottavat asukkaitaan maailmanlaajuisista tuloista, joten sama Espanjasta saatu tulo tai voitto on ilmoitettava myös kotimaan veroilmoituksessa. Verosopimus on olemassa juuri siksi, että saatte vähentää siellä jo maksamanne Espanjan veron, mutta vain jos todella vaaditte vähennystä.
- Onko myynnin yhteydessä pidätettävä 3 prosenttia sama asia kuin lopullinen luovutusvoittoveroni?
- Ei, ja sen pitäminen lopullisena verona on yleinen virhe. Kyseessä on ennakonpidätys, joka vähennetään lopullisesta verostanne. Teette myöhemmin oman veroilmoituksenne: jos todellisesta 19 prosentin voitosta laskettu vero on pienempi kuin pidätetty määrä, haette erotuksen takaisin. Jos se on suurempi, maksatte puuttuvan osuuden.
- Voiko espanjalaisella testamentilla välttää perintöverotuksen kaksinkertaisen verotuksen ongelman?
- Espanjalainen testamentti auttaa perhettänne välttämään kuukausien ylimääräisen paperityön kuoleman jälkeen ja antaa Teille mahdollisuuden valita, minkä maan perintölakia kuolinpesään sovelletaan. Se ei kuitenkaan yksin ratkaise edellä mainittua verokysymystä: verosopimusta ei ole kumpaankaan suuntaan, joten verotukseen liittyvät velvoitteet molemmissa maissa vaativat erillistä neuvontaa, testamentista riippumatta.
