Uudiskohde tai jälleenmyyntiasunto Costa del Solilla
Ero ei ole vain siinä, onko kohde uusi. Verotus, maksuaikataulu, takuut, odotusaika ja neuvotteluvara muuttuvat kaikki. Kumpikaan ei ole parempi, vaan ne sopivat erilaisiin suunnitelmiin.
Kolme asiaa, ei kaksi
Ihmiset puhuvat "ennakkomyyntikohteesta tai jälleenmyyntiasunnosta" ikään kuin vaihtoehtoja olisi kaksi. Costa del Solilla niitä on kolme, ja keskimmäinen on se, jota useimmat ostajat eivät ole harkinneet.
- Off-planOstettu rakennuttajalta ennen rakennuksen valmistumista, joskus jopa ennen rakennustöiden aloittamista. Maksatte vaiheittain rakentamisen edetessä, ja odotusaika on hinta alhaisemmalle lähtöhinnalle ja suuremmalle asuntojen valikoimalle.
- Uudiskohde, valmisSama hanke ostettuna lähellä kaupan loppuunsaattamista tai sen jälkeen. Verokohtelu on sama kuin ennakkomyyntikohteessa, odotusaika lähes katoaa ja asuntojen valikoima koostuu siitä, mitä on jäljellä. Usein järkevä välimuoto.
- JälleenmyyntiasunnotOstettu nykyiseltä omistajalta. Eri verotus, huomattavasti lyhyempi matka avaimiin, ei takuuta ja ainoa tapa päästä vuosikymmeniä sitten rakennettuihin osoitteisiin.
Verotus ja maksuaikataulu määräytyvät kahden ensimmäisen vaihtoehdon perusteella: verotuksessa uudiskohde on uudiskohde riippumatta siitä, ostatteko sen maakuopan vaiheessa vai viikolla, jolloin se valmistuu.
Verotusero on pienempi kuin miltä se näyttää
Tämä on luku, jolla useimmat vertailut aloitetaan, ja se tulkitaan useimmiten väärin. Uudiskohteesta maksatte 10 % IVA:a ja 1,2 % AJD:tä, eli veroa yhteensä 11,2 %. Jälleenmyyntiasunnosta maksatte yhden varainsiirtoveron, ITP:n, jonka määrä on 7 %.Neljän prosenttiyksikön veroero kuulostaa ratkaisevalta. Se ei ole sitä, koska vero ei ole koko ostamisen kustannus. Kun mukaan lasketaan juristi, notaari, kiinteistörekisteri ja pienemmät kulut, kokonaismäärä on uudiskohteessa noin 13 % ja jälleenmyyntiasunnossa noin 9 % hinnan päälle.
Mitä ihmiset vertailevatMikä ratkaisee käytännössä
- 11.2 % vastaan 7 % veroissa
- Noin 13 % vastaan noin 9 % kokonaiskustannuksena, ja molemmat ovat prosenttiosuuksia hinnasta, joka itsessään on erilainen.
- Edullisempi vero ratkaisee
- Jälleenmyyntiasunto, joka tarvitsee uuden keittiön, uudet kylpyhuoneet ja uuden ilmastoinnin, voi tulla kokonaisuudessaan kalliimmaksi kuin veroetua tavoiteltaessa hylkäämänne uudiskohde.
- Vero on suurin muuttuja
- Kunto, sijainti ja luovutuksen jälkeiset kulut vaikuttavat kokonaiskustannukseen paljon enemmän kuin neljän prosenttiyksikön veroero.
Älä siis valitse veron perusteella. Selvitä jokaisen tietyn kohteen kokonaiskustannus, mukaan lukien avainten saamisen jälkeiset tarpeet, ja vertaa näitä kahta lukua.
Miten ja milloin maksat
Maksuaikataulu on käytännön ero, jonka useimmat ostajat tuntevat ensimmäisenä, sillä se määrittää, kuinka paljon käteistä tarvitsette ja milloin.
| Vaihe | Uudiskohde | Jälleenmyyntiasunnot |
|---|---|---|
| Varaus | Yleensä 6.000-11.000 €, hankkeen määrittämänä. | Yleensä 6.000-11.000 € ja kalliimmissa kohteissa enintään 1 % hinnasta. |
| Sopimusta allekirjoitettaessa | Yleensä 20-40 % hinnasta sekä IVA. | Yleensä jolloin kokonaismääräksi tulee 10-20 % hinnasta. |
| Odottaessasi | Seuraavat maksut määräytyvät hankkeen oman aikataulun mukaan. Joissakin hankkeissa maksut jaksotetaan rakentamisen ajalle, kun taas toisissa peritään vielä yksi maksu ja loppuosa kaupan loppuunsaattamisen yhteydessä. | Ei mitään. Odotatte notaarin luona sovittua kaupan loppuunsaattamispäivää. |
| Notaarilla | Loppuosa kaupan loppuunsaattamisen ja omistusoikeuden siirron yhteydessä. | Loppumaksu kauppakirjaa allekirjoitettaessa |
Suunnittelussa huomioitava seuraus on tämä: uudiskohteessa saatatte tarvita suuren osan omista varoistanne aikaisin, kuukausia tai vuosia ennen kuin Teillä on mitään käytettävää tai vuokrattavaa. Jälleenmyyntiasunnossa raha liikkuu myöhemmin mutta nopeammin.
Mitä myöhemmin katetaan
Tämä on jyrkin ero, ja sen ihmiset huomaavat yleensä vasta, kun jokin menee pieleen.Uudiskohteeseen liittyvät lakisääteiset takuut: rakenteille kymmenen vuotta, järjestelmille kolme vuotta ja viimeistelylle yksi vuosi. Jälleenmyyntiasuntoon ei liity tällaisia takuita. Myyjä vastaa vain piilevistä virheistä, joista hän tiesi ja jotka hän salasi, ja tämä on paljon vaikeampi osoittaa kuin takuuseen perustuva vaatimus.
Tämä ei tee jälleenmyyntiasunnosta huonompaa ostosta. Se tekee teknisestä tarkastuksesta toisessa pakollisen ja toisessa hyödyllisen lisän. Vanhemmassa kohteessa arkkitehdin tai kuntotarkastajan tekemä tarkastus on ainoa takuu, jonka tulette saamaan.
Tilaa ja hyvät osoitteet
Kaksi vastakkaisiin suuntiin vaikuttavaa kompromissia ratkaisee yhdessä enemmän ostopäätöksiä kuin vero.
- Jälleenmyyntiasunnossa on yleensä enemmän sisätilaaVanhemmat asunnot rakennettiin väljemmiksi. Uudiskohteessa suurempi osa pinta-alasta käytetään terasseihin ja asuinyhteisön yhteisiin tiloihin, joten samalla rahalla saatte usein vähemmän neliömetrejä sisätiloissa ja enemmän ulkotilaa.
- Uudiskohteen käyttökustannukset ovat yleensä pienemmätKorkeimmat energialuokitukset, nykyaikainen eristys ja ajanmukaiset asennukset näkyvät laskuissa sekä siinä, mitä teidän ei tarvitse uusia vuosiin.
- Parhaat merenrantakohteet ovat jälleenmyyntiasuntojaVeden äärellä sijaitseva maa rakennettiin täyteen jo vuosikymmeniä sitten. Useimmat uudet hankkeet sijaitsevat A7-tien sisämaan puolella. Rannan tuntumassa on uudiskohteita, mutta niitä on hyvin vähän ja niiden hinnat ovat sen mukaiset.
- Uudiskohteessa voitte valitaRakennushankkeen ollessa käynnissä valitsette yleensä materiaalit, pinnat ja värit, ja jotkin rakennuttajat siirtävät väliseinää. Jälleenmyyntiasunto ostetaan sellaisena kuin se on, ja sen muuttaminen tarkoittaa peruskorjausta.
Kuinka pian saatte avaimet
Jälleenmyyntiasunnossa matka varauksesta avaimiin kestää yleensä yhdestä kolmeen kuukautta. Uudiskohteessa kaikki riippuu hankkeen vaiheesta: valmistumista lähellä olevan kohteen ostaminen voi olla lähes yhtä nopeaa, kun taas rakentamattomasta maasta ostaminen voi tarkoittaa kahdesta kolmeen vuotta.Uudiskohteen odotusaika ei ole hukkaan heitettyä aikaa, mutta sen aikana omistatte asunnon sijaan sopimuksen. Jos tarvitsette käyttöön sopivan paikan ensi kesäksi, se ratkaisee asian sellaisenaan.
Missä on neuvotteluvaraa
UudiskohdeJälleenmyyntiasunnot
- Alennus hinnasta on poikkeus.
- Hinnasta voi yleensä neuvotella, joskaan ei aina.
- Sen sijaan voidaan neuvotella maksuaikataulusta, paremmista varusteista ja joistakin lisäpalveluista.
- Neuvottelun kohteena voivat olla hinta, kaupan loppuunsaattamispäivä, varusteet ja muut kaupan ehdot.
- Parhaassa tapauksessa kyse on yleensä valmiin hankkeen viimeisistä asunnoista, joista rakennuttaja haluaa päästä eroon.
- Ratkaisevaa on myyjän motivaatio, jota ostaja ei voi yksin nähdä.
Viime vuosien voimakkaan kasvun jälkeen markkinat ovat hidastumassa, joten jotkut rakennuttajat ovat aiempaa valmiimpia keskustelemaan hinnasta. Se on syy kysyä, ei syy laskea alennuksen varaan.
Kumpi sopii teille
Kyse ei ole pisteytysjärjestelmästä. Tässä ovat tilanteet, joissa kumpikin vaihtoehto on selkeä ratkaisu.
Uudiskohde on selkeämpi ratkaisu, josJälleenmyyntiasunto on yksinkertaisempi ratkaisu, jos
- Haluatte nykyaikaisen tason ilman mitään uusittavaa ja takuilla varmistettuna.
- Haluatte avaimet kuukausissa vuosien sijaan.
- Haluatte pienet käyttökustannukset ja parhaan energialuokituksen.
- Haluatte olla niin lähellä rantaa kuin rannikko mahdollistaa.
- Haluatte uima-altaan, kuntosalin, kylpylän tai coworking-tilan kuuluvan kokonaisuuteen.
- Haluatte samalla rahalla enemmän neliömetrejä sisätiloihin.
- Teitä ei haittaa odottaa ja haluatte valita pohjaratkaisun sekä pintamateriaalit.
- Remontoisitte mieluummin oman makunne mukaan kuin hyväksyisitte jonkun toisen valinnat.
- Haluatte useita vuosia ilman merkittäviä korjauskuluja.
- Haluatte vakiintuneen asuinalueen, täysikasvuisen kasvillisuuden ja naapurit, jotka todella asuvat siellä.
Mitä tarkistaa kummastakin
Näillä kahdella vaihtoehdolla on erilaiset riskit, joten juridinen ennakkotarkastus ei ole niissä sama.
| Uudiskohteessa | Jälleenmyyntiasunto | Why it matters |
|---|---|---|
| Rakennuttaja, maa-alue, luvat ja sopimusasiakirjat. | Omistusoikeus, maksut, täytäntöönpanomääräykset ja velat omistajayhteisölle. | Kiinteistöön liittyvä velka voi seurata sitä teille, ja luvaton hanke voi pysähtyä. |
| Pankkitakaus, joka on annettu nimenne ja tiettyjen maksujenne perusteella. | Kaikkien rakennustöiden lainmukaisuus ja mahdolliset rekisteröimättömät laajennukset. | Näissä kahdessa kohdassa rahaa todella menetetään, ja molemmat voidaan tarkistaa etukäteen. |
| Kaupan loppuunsaattamispäivä ja se, mitä sopimuksessa sanotaan sen siirtymisestä. | Yhteisön säännöt, erityisesti jos aiotte vuokrata kiinteistön. | Viivästynyt kaupan loppuunsaattaminen vie aikaa, mutta vuokrausrajoitus voi poistaa syyn, jonka vuoksi ostitte kiinteistön. |
Vertailu, jonka ihmiset haluavat tehdä, on väärä
Lähes jokaiseen tämän kysymyksen verkkoversioon vastataan verotaulukolla, koska vero on ainoa luku, joka on kaikille sama. Se on myös luku, jolla on vähiten merkitystä.Epäonnistuvat kaupat eivät epäonnistu siksi, että joku maksoi 11.2 % 7 %:n sijaan. Ne epäonnistuvat siksi, että jälleenmyyntiasuntoon tarvittiin neljänkymmenen tuhannen euron remontti, jota kukaan ei ollut hinnoitellut mukaan, tai siksi, että ennakkomyyntikohde ostettiin visualisoinnin perusteella ja sen osoittautui avautuvan pohjoiseen kohti rinnettä, tai siksi, että asunto ostettiin vuokrattavaksi ja taloyhteisö oli jo äänestänyt vuokraamista vastaan.Siksi emme vastaa tähän kysymykseen yleisellä tasolla. Vertaamme kahta tiettyä kohdetta kokonaiskustannusten perusteella, mukaan lukien se, mitä kumpikin tarvitsee luovutuksen jälkeen, ja kerromme, kumman ostaisimme.
Usein kysyttyä
- Onko ennakkomyyntikohde saman hankkeen valmista uudiskohdetta edullisempi?
- Yleensä kyllä, ja alennus on korvaus siitä, että odotatte ja otatte rakennusriskiä. Kun hankkeen myynti etenee ja se valmistuu, jäljellä olevien huoneistojen hinnat ovat yleensä korkeammat kuin ensimmäisten huoneistojen hinnat olivat.
- Voinko saada asuntolainan ennakkomyyntikohteen ostamiseen?
- Kyllä, mutta ette vielä. Pankki hyväksyy lainan yleensä noin kaksi kuukautta ennen kaupan loppuunsaattamista, joten aiempi hakemus ei hyödytä mitään. Siksi myös uudiskohteen käsirahavaiheiden on oltava omista varoistanne.
- Maksanko uudiskohteesta veron kahdesti, IVA:n ja ITP:n?
- Ette. Kohde on joko ensisijainen luovutus, jolloin maksetaan IVA ja AJD, tai myöhempi luovutus, jolloin maksetaan ITP. Ei koskaan molempia.
- Mitä tapahtuu, jos rakennuttaja ei saa hanketta valmiiksi?
- Jokainen ennen kaupan loppuunsaattamista suorittamanne maksu on katettava nimenne tarkoitetulla pankkitakauksella, joka palauttaa rahat lakisääteisine korkoineen. Lakimiehenne tarkistaa takauksen täsmällisen sanamuodon ennen kuin yksikään maksu lähtee.
- Onko jälleenmyyntiasunto aina neliöhinnaltaan halvempi?
- Ei. Meren lähellä se on usein näistä kahdesta kalliimpi, koska maa on siellä rakennettu täyteen jo kauan sitten ja jälleenmyyntiasunto on ainoa tapa ostaa sieltä.
