Πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Costa del Sol
Σύνταξη από Samuel Špreňar, σύμβουλος αγοραστών στην Costa del SolΕνημερωμένο 2026-08
Σε 30 δευτερόλεπτα
Επιλέγετε από μια πρώτη επιλογή, βλέπετε τα καλύτερα ακίνητα σε ένα ταξίδι και κάνετε κράτηση. Ο δικηγόρος σας ελέγχει το ακίνητο, εξασφαλίζει το NIE σας και προετοιμάζει τις συμβάσεις. Υπογράφετε το συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο και παραλαμβάνετε τα κλειδιά. Δεν μας πληρώνετε τίποτα για καμία από αυτές τις υπηρεσίες.Η διαδικασία με μια ματιά- 1Η πρώτη κλήση και μια πρώτη επιλογή για να την αξιολογήσετε
- 2Το ταξίδι επίσκεψης: μία έως τρεις ημέρες στην ακτή
- 3Ο δικηγόρος σας, το πληρεξούσιο και η κράτηση
- 4Ο νομικός έλεγχος, το NIE και η δεσμευτική σύμβαση
- 5Το συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο και τα κλειδιά
- 6Το επόμενο έτος: οι λογαριασμοί, οι φόροι και η διαχείριση
Πέρα από την τιμή9 έως 13 %Από μεταπωλούμενο έως νεόδμητο. Η ενότητα των χρημάτων παρουσιάζει κάθε επιμέρους ποσό.
Από κράτηση έως κλειδιά, μεταπώληση1 έως 3 μήνεςΟ νομικός έλεγχος καθορίζει τον ρυθμό.
Νεόδμητο έως τα κλειδιά2 μήνες έως 3 χρόνιαΗ ετοιμότητα για παράδοση κλειδιών είναι το σύντομο σενάριο. Η αγορά στα σχέδια διαρκεί έως την ημερομηνία ολοκλήρωσής της.
Τι μας καταβάλλει ο αγοραστής0 €Δεν υπάρχει αμοιβή, πάγια προκαταβολή ή πληρωμή κατά την αγορά.
Η αγορά, από την αρχή ως το τέλος
Πόσο διαρκεί η αγορά ακινήτου στην Costa del Sol;
Από την κράτηση έως τα κλειδιά, ένα μεταχειρισμένο ακίνητο συνήθως χρειάζεται έναν έως τρεις μήνες, ενώ ένα νεόδμητο από δύο μήνες έως τρία χρόνια. Πριν από την κράτηση προηγείται η αναζήτηση, και αυτό το μέρος είναι δικό σας: για ορισμένους αγοραστές διαρκεί ημέρες και για άλλους μήνες. Στην περίπτωση νεόδμητου, περιμένετε επίσης να ολοκληρωθεί το κτίριο και όχι μόνο τα έγγραφα.Το δικό σας μέρος είναι μικρό, και το πόσο μικρό θα είναι εξαρτάται από εσάς: μερικά τηλεφωνήματα για ορισμένους αγοραστές και πολύ περισσότερα για άλλους, τουλάχιστον ένα ταξίδι στην ακτή και μερικές υπογραφές. Αν χρησιμοποιήσετε πληρεξούσιο, η υπογραφή του είναι μία από αυτές τις υπογραφές.Το παρακάτω χρονοδιάγραμμα παρουσιάζει ολόκληρη τη διαδικασία. Η επόμενη ενότητα παρουσιάζει την ίδια διαδικασία βήμα προς βήμα. Κάθε βήμα συνδέεται με τη σελίδα που περιέχει περισσότερες λεπτομέρειες.
- ΠροετοιμασίαΒήματα 1 έως 4Πραγματοποιείτε μια κλήση σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο θέλετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Στη συνέχεια σας στέλνουμε μια πρώτη επιλογή προς συζήτηση. Μετά την αξιολόγησή σας δημιουργούμε μια δεύτερη επιλογή και ελέγχουμε όσα δεν εμφανίζει ποτέ μια αγγελία. Για τα ακίνητα που σας ενδιαφέρουν πραγματικά, οργανώνουμε βιντεοσκοπημένες ή ζωντανές περιηγήσεις.
- Ο χρόνος σας
- Από ημέρες έως εβδομάδες, ανάλογα με εσάς. Ορισμένοι αγοραστές χρειάζονται λίγες κλήσεις και άλλοι πολύ περισσότερες.
- Το ταξίδιΒήματα 5 και 6Περνάτε μία έως τρεις ημέρες στην ακτή. Βλέπετε πέντε έως οκτώ ακίνητα την ημέρα. Σας δείχνουμε τις περιοχές ανάμεσα στις επισκέψεις. Στη συνέχεια αποφασίζετε. Δεν υπάρχει προθεσμία.
- Ο χρόνος σας
- Ορισμένοι πελάτες αποφασίζουν επιτόπου. Άλλοι χρειάζονται μήνες και επιστρέφουν δύο ή τρεις φορές προτού βεβαιωθούν.
- Πριν δεσμευτείτεΒήματα 7 και 8Μπορούμε να σας συστήσουμε ανεξάρτητο δικηγόρο ή μπορείτε να συνεργαστείτε με τον δικό σας. Υπογράφετε πληρεξούσιο αν θέλετε να διεκπεραιωθούν τα έγγραφα χωρίς να ταξιδέψετε ξανά. Στη συνέχεια κρατάτε το ακίνητο.
- Ο χρόνος σας
- Μπορείτε να συναντήσετε τον δικηγόρο αυτοπροσώπως ή μέσω βιντεοκλήσης. Η κράτηση μπορεί να υπογραφεί από το σπίτι σας.
- Το νομικό μέροςΒήματα 9 έως 11Ο δικηγόρος σας ελέγχει το ακίνητο και υποβάλλει αίτηση για το NIE σας. Το NIE είναι ο ισπανικός αριθμός ταυτοποίησης αλλοδαπών. Ισπανικός τραπεζικός λογαριασμός μπορεί να ανοίξει πριν ή μετά την αγορά, επομένως δεν χρειάζεται να υπάρχει πριν αγοράσετε. Ο δικηγόρος σας και ο κατασκευαστής πρέπει επίσης να ελέγξουν την προέλευση των χρημάτων σας. Στη συνέχεια υπογράφετε τη δεσμευτική σύμβαση. Για ένα νεόδμητο ακίνητο, αυτή είναι ένα πρόγραμμα πληρωμών με τον κατασκευαστή. Για μια μεταπώληση, είναι η arras. Η arras είναι δεσμευτική σύμβαση προκαταβολής.
- Ο χρόνος σας
- Εδώ αφιερώνετε το μεγαλύτερο μέρος του δικού σας χρόνου. Συγκεντρώνετε και αποστέλλετε τα έγγραφα που αποδεικνύουν την προέλευση των χρημάτων σας.
- ΟλοκλήρωσηΒήματα 12 έως 14Πληρώνετε σύμφωνα με το πρόγραμμα. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, το ολοκληρωμένο ακίνητο ελέγχεται και κάθε ελάττωμα ή μη ολοκληρωμένη εργασία καταγράφεται σε κατάλογο. Ο κατάλογος αυτός ονομάζεται snagging list. Πολλοί κατασκευαστές πραγματοποιούν τον έλεγχο ελλείψεων μόνο μετά την υπογραφή του τίτλου ιδιοκτησίας, επομένως δεν γίνεται πάντοτε πριν από τον συμβολαιογράφο. Το συμβόλαιο υπογράφεται στον συμβολαιογράφο και παραλαμβάνετε τα κλειδιά.
- Ο χρόνος σας
- Ένα ραντεβού στον συμβολαιογράφο. Παρευρίσκεστε εσείς ή ο δικηγόρος σας για λογαριασμό σας βάσει πληρεξουσίου. Εκπροσωπείται επίσης η πλευρά του πωλητή, ο συμβολαιογράφος διεξάγει την υπογραφή και συνήθως είμαστε και εμείς παρόντες.
- Μετά την αγοράΒήματα 15Ο δικηγόρος σας ενεργοποιεί τις παροχές κοινής ωφέλειας και την ασφάλιση και διεκπεραιώνει τις φορολογικές σας υποχρεώσεις, συμπεριλαμβανομένου του ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας. Αν θέλετε κάποιος να φροντίζει το ακίνητο όσο απουσιάζετε, παρέχουμε οι ίδιοι υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων και εκμίσθωσης.
- Ο χρόνος σας
- Πολύ λίγα. Ο δικηγόρος σας διευθετεί τα περισσότερα και εμείς παραμένουμε το πρόσωπο επικοινωνίας σας.
Τι συμβαίνει, με τη σειρά, από την πρώτη κλήση έως τα κλειδιά
Η πρώτη κλήση αφορά τον τρόπο με τον οποίο θα χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Το τελευταίο βήμα είναι η υπογραφή του συμβολαίου στον συμβολαιογράφο και η παραλαβή των κλειδιών. Ενδιάμεσα υπάρχουν: τέσσερα βήματα αναζήτησης, δύο στην ακτή, δύο πριν δεσμευτείτε, τρία για το νομικό μέρος, τρία έως την ολοκλήρωση και ένα για το επόμενο έτος.Η πλήρης διαδικασία, 15 βήματα
- Προετοιμασία
- Η πρώτη κλήση20 έως 60 λεπτάΣυζητάμε πώς σχεδιάζετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο και τι σχεδιάζετε για το μέλλον σας σε σχέση με αυτό. Ο προϋπολογισμός έχει σημασία και είναι η δεύτερη ερώτηση, επειδή ένας αριθμός από μόνος του δεν μας δείχνει ποιους δρόμους πρέπει να εξετάσουμε. Στην ίδια κλήση εξηγούμε πώς λειτουργεί συνολικά η αγορά και απαντάμε σε κάθε ερώτησή σας.Αναζήτηση ακινήτουΤο κόστος αγοράς
- Η πρώτη επιλογή και η κλήση που ακολουθείΑπό ώρες έως ημέρεςΑναζητούμε σε ολόκληρη την αγορά και όχι μόνο στο δικό μας χαρτοφυλάκιο, επειδή οι μεσίτες σε αυτή την ακτή μοιράζονται τις αγγελίες τους και η τιμή είναι ίδια με κάθε μεσίτη. Η επιλογή προορίζεται για συζήτηση: έξι ακίνητα ή είκοσι, ανάλογα με όσα ζητήσατε. Μια κλήση μετά την επιλογή σάς επιτρέπει να την αξιολογήσετε και μας δείχνει τι πρέπει να αλλάξουμε.Αναζήτηση ακινήτουΑγγελίες-δόλωμα
- Η δεύτερη επιλογή και όσα δεν εμφανίζει ποτέ μια αγγελίαΗμέρεςΗ δεύτερη επιλογή είναι πιο περιορισμένη και σε αυτό το στάδιο ελέγχουμε όσα δεν εμφανίζει ποτέ μια αγγελία: τον προσανατολισμό, τον πραγματικό θόρυβο, την ακριβή τοποθεσία, καθώς και την οικιστική ανάπτυξη και το περιβάλλον της. Επιβεβαιώνουμε επίσης ότι το ακίνητο παραμένει προς πώληση και ποια είναι η πραγματική σημερινή τιμή. Τα περισσότερα ακίνητα της πρώτης λίστας αποκλείονται εδώ και ένα ακίνητο που βρήκατε μόνοι σας σε πλατφόρμα αγγελιών υποβάλλεται στον ίδιο έλεγχο.Επαλήθευση αγγελίαςΖώνες πλημμύρας
- Βιντεοσκοπημένες ή ζωντανές περιηγήσεις πριν κλείσετε πτήσηΕντός ημερώνΌταν ένα ακίνητο από τη δεύτερη επιλογή σας ενδιαφέρει πραγματικά, πηγαίνουμε σε αυτό. Βλέπετε τη θέα, τον θόρυβο, την πραγματική απόσταση με τα πόδια από την παραλία και την κατάσταση του κτιρίου. Έχετε ζωντανή κλήση ή βιντεοσκοπημένη περιήγηση που μπορείτε να παρακολουθήσετε δύο φορές, ώστε να μη διαθέσετε ένα ταξίδι για κάτι που θα μπορούσε να αποκλειστεί από μια κάμερα.Επισκέψεις μέσω βίντεοΥγρασία και ποιότητα κατασκευής
- Το ταξίδι
- Το ταξίδι επισκέψεων, πέντε έως οκτώ ακίνητα την ημέρα1 έως 3 ημέρεςΓια μία έως τρεις ημέρες ακολουθείτε ένα πλήρες πρόγραμμα που οργανώνουμε εμείς. Μετακινείστε με το αυτοκίνητό μας ή με το δικό σας, εάν το προτιμάτε. Το πρόγραμμα περιλαμβάνει τις περιοχές ανάμεσα στις επισκέψεις, ώστε να κατανοείτε πού βρίσκεται κάθε ακίνητο και όχι μόνο πώς είναι το εσωτερικό του. Το πρόγραμμα αλλάζει κατά τη διάρκεια της ημέρας όταν κάτι αποκλείεται, κάτι που συνήθως συμβαίνει.Ταξίδια επισκέψεωνΘόρυβος
- Η απόφαση, χωρίς καμία δέσμευσηΕβδομάδες έως μήνεςΤο να αποφασίσετε γρήγορα δεν είναι το λάθος, και πολλοί αγοραστές αποφασίζουν επιτόπου όταν έχουν μπροστά τους το κατάλληλο ακίνητο. Το λάθος είναι να αποφασίσετε υπό πίεση, επειδή μια πτήση επιστροφής την Κυριακή δεν αποτελεί λόγο για να επιλέξετε ένα ακίνητο. Είναι εξίσου φυσιολογικό να χρειαστούν μήνες, να επιστρέψετε για δεύτερη επίσκεψη και, μερικές φορές, η ειλικρινής απάντηση να είναι ότι αυτή δεν είναι η κατάλληλη χρονιά.Συνηθισμένα λάθη αγοραστών
- Πριν δεσμευτείτε
- Ο δικός σας δικηγόρος και πληρεξούσιο, εάν το επιθυμείτεΜία συνάντηση, συνήθως διαδικτυακάΜπορούμε να σας συστήσουμε έναν ανεξάρτητο δικηγόρο ή να συνεργαστείτε με τον δικό σας. Σε κάθε περίπτωση, ο δικηγόρος αμείβεται από εσάς και εργάζεται για εσάς, όχι για τον πωλητή ή τον κατασκευαστή. Η εταιρεία με την οποία συνεργαζόμαστε χρεώνει περίπου 1 % της τιμής, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Το πληρεξούσιο είναι η άλλη απόφαση εδώ και δεν αφορά μόνο την υπογραφή: επιτρέπει στον δικηγόρο σας να υποβάλει αίτηση για το NIE σας και να ανοίξει τον τραπεζικό σας λογαριασμό, τις δύο εργασίες που είναι πραγματικά δύσκολο να γίνουν από το εξωτερικό. Το πληρεξούσιο που συντάσσει συνήθως ο δικηγόρος που σας συστήνουμε κατονομάζει αρκετά άτομα από το γραφείο του, συμπεριλαμβανομένων βοηθών, ώστε να είναι πάντα διαθέσιμο κάποιος όταν απαιτείται υπογραφή. Οι δικηγόροι εδώ διαθέτουν επαγγελματική ασφάλιση και κανένας τους δεν ενεργεί χωρίς την προηγούμενη επιβεβαίωσή σας.Συντονισμός νομικού ελέγχουΠληρεξούσιο
- Η κράτηση και οι όροι που σας επιστρέφουν τα χρήματά σαςΗμέρεςΗ κράτηση αποσύρει το ακίνητο από την αγορά για σύντομο χρονικό διάστημα και καταβάλλετε ένα ποσό μικρό σε σύγκριση με την τιμή αγοράς. Είναι η μόνη πληρωμή σε ολόκληρη τη διαδικασία που πραγματοποιείται εκτός του συστήματος εγγυήσεων. Πριν μετακινηθούν τα χρήματα, η σύμβαση ορίζει με ακρίβεια ποια ευρήματα συνεπάγονται την επιστροφή των χρημάτων σας. Σε μεταπώληση, αυτά τα ευρήματα είναι όσα προκύπτουν από τον νομικό έλεγχο: ένα χρέος, ένα βάρος, μια μη καταχωρισμένη αλλαγή ή μια ανύπαρκτη άδεια.ΔιαπραγμάτευσηΣυμφωνία κράτησης
- Το νομικό μέρος
- Ο νομικός έλεγχος είναι αυτό για το οποίο πληρώνετε2 έως 4 εβδομάδεςΟ νομικός έλεγχος καλύπτει την ιδιοκτησία, τα βάρη και τα χρέη, το κατά πόσο το κτίριο συμφωνεί με τα έγγραφά του, τους κανονισμούς της κοινότητας και το κατά πόσο επιτρέπεται überhaupt η τουριστική ενοικίαση του ακινήτου. Ο συμβολαιογράφος δεν εκτελεί αυτή την εργασία και σε αυτό το στάδιο μπορεί να διακοπεί μια αγορά.Συντονισμός νομικού ελέγχουΤι ελέγχει ο δικηγόρος
- NIE, ο τραπεζικός λογαριασμός και τα υπόλοιπα έγγραφαΤαυτόχρονα, κυρίως μέσω πληρεξουσίουΟ δικηγόρος σας υποβάλλει αίτηση για το NIE σας και αυτό γίνεται ταυτόχρονα με τον νομικό έλεγχο, όχι μετά από αυτόν. Το NIE είναι ο ισπανικός αριθμός ταυτοποίησης αλλοδαπού. Δεν μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο, να καταβάλετε φόρο ή να υπογράψετε στον συμβολαιογράφο χωρίς αυτόν. Ένας ισπανικός τραπεζικός λογαριασμός μπορεί να ανοιχθεί πριν ή μετά την αγορά, επομένως δεν χρειάζεται να υπάρχει πριν αγοράσετε.NIE και έγγραφαΙσπανικός τραπεζικός λογαριασμός
- Η δεσμευτική σύμβαση και οι δύο μορφές που μπορεί να λάβειΕβδομάδες μετά την κράτησηΓια νεόδμητο ακίνητο, πρόκειται για σύμβαση με τον κατασκευαστή και πρόγραμμα πληρωμών. Τραπεζική εγγύηση στο όνομά σας πρέπει να καλύπτει κάθε πληρωμή που πραγματοποιείτε πριν ολοκληρωθεί το κτίριο. Για μεταπώληση, πρόκειται για το arras, δηλαδή την ιδιωτική σύμβαση προκαταβολής. Συνήθως ανέρχεται σε 10 έως 20 % της τιμής. Περιλαμβάνει ποινή για την πλευρά που υπαναχωρεί.Συντονισμός νομικού ελέγχουΣύμβαση αγοράς
- Ολοκλήρωση
- Πληρωμές και η περίοδος αναμονής που δεν εξηγείται πάνταΑπό μήνες έως χρόνια σε νεόδμητοΓια ένα νεόδμητο ακίνητο, αυτό είναι το μεγαλύτερο στάδιο και το ημερολόγιο πληρωμών διαφέρει ουσιαστικά ανά κατασκευαστή. Ορισμένοι ζητούν μόνο την πληρωμή της σύμβασης και, στη συνέχεια, το υπόλοιπο κατά την ολοκλήρωση. Άλλοι ζητούν μία ή δύο ενδιάμεσες πληρωμές. Οι μηνιαίες πληρωμές υπάρχουν, αλλά είναι σπάνιες. Ο δικηγόρος σας διασφαλίζει ότι κάθε πληρωμή πραγματοποιείται εγκαίρως και στον σωστό λογαριασμό. Μια δέσμευση ελέγχου από την τράπεζα μπορεί να διαρκέσει ημέρες και ένα χαμένο ραντεβού στον συμβολαιογράφο μπορεί να κοστίσει εβδομάδες.Συντονισμός ολοκλήρωσηςΤραπεζικές εγγυήσεις
- Η λίστα ελαττωμάτων και όσα πρέπει να διορθώσει ο κατασκευαστήςΠριν ή μετά το συμβόλαιοΟ έλεγχος ελαττωμάτων είναι η επιθεώρηση ενός ολοκληρωμένου νεόδμητου ακινήτου για ελαττώματα και ημιτελείς εργασίες. Κάθε στοιχείο καταγράφεται και φωτογραφίζεται και η λίστα αποστέλλεται στον κατασκευαστή για διόρθωση. Δεν πραγματοποιούμε εμείς την επιθεώρηση: οργανώνουμε εξωτερική εταιρεία επιθεώρησης που διαθέτει επαγγελματική ασφάλιση αστικής ευθύνης για την έκθεσή της. Η επιθεώρηση είναι προαιρετική και πολλοί κατασκευαστές πραγματοποιούν τη δική τους διαδικασία ελέγχου ελαττωμάτων μόνο μετά την υπογραφή του τίτλου ιδιοκτησίας, επομένως δεν γίνεται πάντα πριν από την καταβολή του υπολοίπου. Σε μεταπώληση δεν υπάρχει λίστα ελαττωμάτων: αντί γι' αυτό, σας συνοδεύουμε στην τελική επιθεώρηση πριν από τον τίτλο, για να ελέγξουμε την κατάσταση του ακινήτου και ότι η απογραφή αντιστοιχεί σε αυτό.Έλεγχος παράδοσης νεόδμητουΤεχνική επιθεώρηση
- Ο συμβολαιογράφος, το υπόλοιπο και τα κλειδιάΜία υπογραφήΟ συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει την ταυτότητα και τη δικαιοπρακτική ικανότητα και των δύο πλευρών. Ζητά το δικό του απόσπασμα κτηματολογίου για να επιβεβαιώσει ότι ο πωλητής είναι πράγματι ιδιοκτήτης του ακινήτου. Συντάσσει τη δημόσια πράξη, την διαβάζει δυνατά πριν υπογράψει οποιοσδήποτε και την καταθέτει στο κτηματολόγιο την ίδια ημέρα. Δεν κρίνει εάν το ακίνητο αποτελεί καλή επιλογή ούτε ελέγχει τις οφειλές της κοινότητας και τις άδειες. Γι' αυτό υπάρχουν τα βήματα 9 έως 13.Συντονισμός ολοκλήρωσηςΟ συμβολαιογράφος
- Μετά την αγορά
- Ο επόμενος χρόνος, τον οποίο συχνά δεν προγραμματίζουν οι αγοραστέςΣε εξέλιξηΟ δικηγόρος σας μεταφέρει τις παροχές κοινής ωφέλειας και την ασφάλιση στο όνομά σας και αναλαμβάνει τη φορολογική πλευρά: τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, τους λοιπούς φόρους ιδιοκτησίας και τη δήλωση μη κατοίκου. Εάν θέλετε κάποιον να φροντίζει το ακίνητο όσο απουσιάζετε, αναλαμβάνουμε οι ίδιοι τη διαχείριση ακινήτων και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αντί να σας παραπέμψουμε σε τρίτο. Σε αυτό το σημείο, η ιδιοκτησία ακινήτου στο εξωτερικό γίνεται απλή ή δημιουργεί εργασία που δεν είχατε προγραμματίσει.Υποστήριξη μετά την αγοράΔιαχείριση ακινήτουΕτήσια έξοδα
Τόσο ο δικηγόρος σας όσο και ο κατασκευαστής πρέπει να ελέγξουν από πού προήλθαν τα χρήματά σας. Πρόκειται για κανόνα κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και ισχύει για κάθε αγοραστή. Αποδεικνύετε πώς αποκτήσατε τα χρήματα: εκκαθαριστικά μισθοδοσίας για μισθό, απόφαση μετόχων για μερίσματα, έγγραφο κληρονομιάς ή το συμβόλαιο εάν πουλήσατε ακίνητο.Ο δικηγόρος που σας συστήνουμε παρουσιάζει σωστά αυτά τα έγγραφα και οργανώνει οποιαδήποτε απαιτούμενη μετάφραση. Συνήθη έγγραφα, όπως ένα εκκαθαριστικό μισθοδοσίας ή μια απόφαση μετόχων, δεν χρειάζονται επίσημη μετάφραση. Οι κατασκευαστές συνήθως ζητούν το πρωτότυπο στη γλώσσα έκδοσης, μαζί με αντίγραφο στα αγγλικά ή στα ισπανικά.Η εργασία δεν σταματά στον συμβολαιογράφο. Οι λογαριασμοί, η ασφάλιση και οι φορολογικές δηλώσεις συνεχίζονται κάθε χρόνο και τη φορολογική πλευρά αναλαμβάνει ο δικηγόρος σας, όχι εμείς. Αυτό που απομένει είναι κάποιος να φροντίζει το ακίνητο όσο απουσιάζετε και αυτό το αναλαμβάνουμε οι ίδιοι.
Ο κατάλογος των εγγράφων είναι το μέρος που σας κοστίζει πραγματικό χρόνο και εκεί ξεκινούν οι περισσότερες καθυστερήσεις. Ο δικηγόρος σας παρουσιάζει τα έγγραφα και κανονίζει τυχόν μετάφραση που χρειάζονται. Εμείς σας ενημερώνουμε ποια έγγραφα θα ζητήσει κάθε πλευρά και παρακολουθούμε όσα λείπουν, ώστε ο φάκελος να συνεχίσει να προχωρά.Ποια έγγραφα πρέπει να προσκομίσει κάθε πλευρά;
Τα έγγραφα χωρίζονται σε δύο μέρη και τα δύο προχωρούν ταυτόχρονα. Το πρώτο αφορά εσάς: το διαβατήριό σας, το NIE σας, το πληρεξούσιο αν χρησιμοποιείτε ένα και τα έγγραφα που δείχνουν την προέλευση των χρημάτων σας. Το δεύτερο αφορά τις τρεις συμβάσεις: την κράτηση, στη συνέχεια την ιδιωτική σύμβαση αγοράς και τέλος το συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο. Ο δικηγόρος σας διαβάζει ή προετοιμάζει σχεδόν όλα. Εσείς υπογράφετε προσωπικά το πληρεξούσιο και τις συμβάσεις και, αν προτιμάτε, ο δικηγόρος μπορεί να υπογράψει τις συμβάσεις για λογαριασμό σας βάσει του πληρεξουσίου.NIE, ο αριθμός χωρίς τον οποίο δεν αγοράζετε
Το NIE είναι ο ισπανικός αριθμός ταυτοποίησης αλλοδαπού και δεν μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο, να πληρώσετε φόρο ή να υπογράψετε στον συμβολαιογράφο χωρίς αυτόν. Αυτό που λαμβάνετε δεν είναι κάρτα: είναι ένα μόνο φύλλο που αναφέρει τον αριθμό, το όνομά σας ακριβώς όπως εμφανίζεται στο διαβατήριό σας και την υπηρεσία που τον εξέδωσε. Ο αριθμός δεν λήγει ποτέ. Σχεδόν όλες οι διοικητικές διαδικασίες στην Ισπανία βασίζονται στη συνέχεια σε αυτόν. Η δήλωση φόρου αγοράς, ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας και η δήλωση μη κατοίκου. Ο τραπεζικός λογαριασμός, οι συμβάσεις ηλεκτρικού ρεύματος και νερού, η κοινότητα ιδιοκτητών και η ασφάλιση. Καθώς και κάθε σύμβαση μίσθωσης που υπογράφετε. Κάθε κατονομαζόμενος ιδιοκτήτης χρειάζεται τον δικό του. Στην πράξη, ο δικηγόρος σας υποβάλλει την αίτηση βάσει του πληρεξουσίου, ενώ διενεργείται ο νομικός έλεγχος. Αν το κάνετε μόνοι σας, χρειάζεστε ραντεβού, το σωστό έντυπο, τον σωστό κωδικό τέλους και τα σωστά δικαιολογητικά. Σε κάθε περίπτωση, η αναμονή μετριέται σε εβδομάδες και όχι σε ημέρες.Το κρατικό τέλος9,84 €Το πληρώνετε οι ίδιοι μόνο αν υποβάλετε οι ίδιοι την αίτηση. Συνήθως το αναλαμβάνει ο δικηγόρος σας ως μέρος της δικής του αμοιβής. (Policia Nacional)
Η πραγματική αναμονήΕβδομάδες, όχι ημέρεςΓι' αυτό διενεργείται παράλληλα με τον νομικό έλεγχο και όχι μετά από αυτόν.
Πόσο διαρκεί ο αριθμόςΔεν λήγει ποτέΈνα φύλλο χαρτί, όχι κάρτα και όχι έγγραφο με φωτογραφία.
Ισπανικός τραπεζικός λογαριασμός
Μπορείτε να τον ανοίξετε πριν ή μετά την αγορά, και ο δικηγόρος σας τον διευθετεί βάσει πληρεξουσίου, αν προτιμάτε να μην πάτε σε υποκατάστημα. Η τράπεζα πρέπει να εξακριβώσει δύο πράγματα και τίποτε άλλο δεν έχει ιδιαίτερη σημασία: ποιοι είστε και από πού προέρχονται τα χρήματά σας. Το ίδιο το τίμημα της αγοράς συνήθως δεν περνά καθόλου από τον προσωπικό σας λογαριασμό. Σε μεταπωλούμενο ακίνητο περνά από τον λογαριασμό πελατών του δικηγόρου σας, ενώ σε νεόδμητο ακίνητο από τον προστατευμένο λογαριασμό του κατασκευαστή. Ο πραγματικός σκοπός του λογαριασμού αφορά τα δέκα επόμενα χρόνια, και εδώ βρίσκεται το σημείο που εκπλήσσει τους περισσότερους αλλοδαπούς αγοραστές: στην Ισπανία οι επαναλαμβανόμενοι λογαριασμοί εισπράττονται από τον λογαριασμό με πάγια εντολή και όχι με δική σας μηνιαία πληρωμή. Το ηλεκτρικό ρεύμα, το νερό, τα κοινόχρηστα, η ασφάλιση και ο φόρος ακίνητης περιουσίας αφαιρούνται όλα από τον λογαριασμό, επομένως αυτός είναι ο τρόπος με τον οποίο το ισπανικό σύστημα αναμένει να εισπράττονται.Πότε μπορείτε να τον ανοίξετεΠριν ή μετά την αγοράΤο τίμημα της αγοράς συνήθως δεν περνά καθόλου από αυτόν.
Μέχρι να είναι διαθέσιμος ο λογαριασμόςΑπό 1 έως 5 ημέρες
Πώς πληρώνονται οι ισπανικοί λογαριασμοίΜε πάγια εντολή, όχι από εσάςΤο ηλεκτρικό ρεύμα, το νερό, τα κοινόχρηστα, η ασφάλιση και ο φόρος ακίνητης περιουσίας εισπράττονται από τον λογαριασμό.
Το πληρεξούσιο
Επιτρέπει στον δικηγόρο σας να υποβάλει αίτηση για το NIE σας, να ανοίξει τον τραπεζικό σας λογαριασμό και να υπογράψει ενώπιον συμβολαιογράφου, ενώ εσείς βρίσκεστε στο σπίτι σας. Αυτό μετατρέπει μια αγορά σε ένα ταξίδι αντί για τρία. Δεν σας δεσμεύει να αγοράσετε και μπορείτε να το ανακαλέσετε οποιαδήποτε στιγμή πριν χρησιμοποιηθεί. Πρέπει να αναφέρει τις πράξεις για τις οποίες προορίζεται, επειδή διατύπωση που συντάχθηκε για ένα στάδιο απορρίπτεται για άλλο. Αν το υπογράψετε εκτός Ισπανίας, χρειάζεται επισημείωση της Χάγης, δηλαδή τη διεθνή σφραγίδα πιστοποίησης που καθιστά ένα έγγραφο νομικά έγκυρο σε άλλη χώρα. Το πληρεξούσιο που συντάσσει συνήθως ο δικηγόρος μας που σας προτείνουμε κατονομάζει αρκετά άτομα από το γραφείο του, συμπεριλαμβανομένων των βοηθών, ώστε να υπάρχει πάντα κάποιος διαθέσιμος όταν απαιτείται υπογραφή σε σύντομο χρονικό διάστημα. Υπάρχουν δύο πράγματα που αξίζει να γνωρίζετε πριν ανησυχήσετε για την παραχώρηση εξουσίας: οι δικηγόροι εδώ διαθέτουν επαγγελματική ασφάλιση και κανείς τους δεν ενεργεί βάσει αυτού χωρίς να το επιβεβαιώσει πρώτα μαζί σας.Πού μπορείτε να το υπογράψετεΤρεις διαδρομές
Αν το υπογράψετε εκτός ΙσπανίαςΕπισημείωση της Χάγης και μετάφραση
Μπορείτε να τον ακυρώσετεΟποτεδήποτεΑν παραμείνει αχρησιμοποίητο και χωρίς ανάκληση, εξακολουθεί να μπορεί να χρησιμοποιηθεί από όποιον το έχει στην κατοχή του.
Οι όροι, με τη σειρά που θα τους συναντήσετε
Οι ισπανικοί όροι αγοράς ορίζονται και δεν μεταφράζονται, με μία αξιόπιστη πρόταση για τον καθένα. Οι δέκα παρακάτω είναι αυτοί που συναντά πρώτα ένας αγοραστής. Το πλήρες γλωσσάρι ταξινομεί κάθε όρο ανάλογα με το στάδιο της αγοράς στο οποίο θα τον συναντήσετε. Επισημαίνει επίσης τις λέξεις που μοιάζουν με τσεχικές λέξεις αλλά σημαίνουν κάτι διαφορετικό, επειδή αυτές είναι που κοστίζουν χρήματα. Ένας Ισπανός συμβολαιογράφος ελέγχει πολύ λιγότερα από όσα υποθέτει ένας Τσέχος αγοραστής. Η nota simple είναι ενημερωτική και όχι απόδειξη άψογου τίτλου ιδιοκτησίας. Και η ισπανική προκαταβολή είναι αρραβώνας με σχετική ποινή και όχι μέρος του τιμήματος που μπορείτε να ακυρώσετε χωρίς καμία απώλεια.- nota simpleΗ nota simple είναι το απλό απόσπασμα από το ισπανικό κτηματολόγιο που δείχνει ποιος είναι ιδιοκτήτης ενός ακινήτου και τι έχει καταχωριστεί εις βάρος του, και είναι το πρώτο έγγραφο που διαβάζει ο δικηγόρος σας πριν πληρώσετε οτιδήποτε.
- ΑρραβώναςΤο contrato de arras είναι η ιδιωτική σύμβαση αγοράς που υπογράφεται μεταξύ αγοραστή και πωλητή μετά τον νομικό έλεγχο. Είναι το πρώτο έγγραφο που δεσμεύει νομικά και τις δύο πλευρές και καθορίζει το κόστος της ακύρωσης. Δεν συμμετέχει συμβολαιογράφος.
- Διεκπεραίωση υποθέσεωνΗ gestoría είναι ισπανικό γραφείο διεκπεραίωσης εγγράφων που υποβάλλει πράγματα στις κρατικές υπηρεσίες για λογαριασμό σας, και δεν υπάρχει μία αντίστοιχη τσεχική λέξη.
- ΟλοκλήρωσηΗ ολοκλήρωση είναι η ημέρα κατά την οποία καταβάλλεται το υπόλοιπο, υπογράφεται το συμβόλαιο και το ακίνητο γίνεται δικό σας, ενώ σε νεόδμητο ακίνητο είναι ημερομηνία που μπορεί να μετακινηθεί.
- licencia de primera ocupaciónΗ licencia de primera ocupación είναι η άδεια πρώτης κατοίκησης που χρειάζεται ένα νεόδμητο ακίνητο πριν κατοικηθεί νόμιμα και συνδεθεί με τις παροχές.
- Έλεγχος ελαττωμάτωνΟ έλεγχος ελαττωμάτων είναι η επιθεώρηση ενός ολοκληρωμένου νεόδμητου ακινήτου για ελαττώματα και ημιτελείς εργασίες, τα οποία καταγράφονται και παραδίδονται στον κατασκευαστή για αποκατάσταση.
- Seguro DecenalΤο Seguro Decenal είναι η υποχρεωτική δεκαετής ασφάλιση που καλύπτει δομικά ελαττώματα σε νέο κτίριο.
- IBIΤο IBI είναι ο ετήσιος ισπανικός φόρος ακίνητης περιουσίας, τον οποίο καταβάλλει στον δήμο όποιος είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου.
- Modelo 210Το Modelo 210 είναι το ισπανικό φορολογικό έντυπο που υποβάλλει ένας ιδιοκτήτης μη κάτοικος, και οφείλεται ακόμη και όταν το ακίνητο δεν εκμισθώνεται ποτέ.
- ΥπεραξίαΤο Plusvalía είναι ο δημοτικός φόρος επί της αύξησης της αξίας της γης ενός ακινήτου και αποτελεί κόστος για τον πωλητή και όχι για τον αγοραστή.
Πόσο κοστίζει η αποχώρηση σε κάθε στάδιο;
Η Ισπανία δεν σας παρέχει περίοδο υπαναχώρησης, επομένως η αλλαγή γνώμης κοστίζει ακριβώς όσο αναφέρει το έγγραφο που έχετε ήδη υπογράψει. Υπάρχουν τέσσερις θέσεις στις οποίες μπορεί να βρίσκεστε και δεν είναι ισοδύναμες.- Πριν υπογράψετε οτιδήποτε
- Τίποτα απολύτωςΔεν υπάρχει σύμβαση και δεν έχετε πληρώσει κανέναν. Το να χρειαστούν μήνες ή να αποφασίσετε ότι αυτή δεν είναι η κατάλληλη χρονιά δεν σας κοστίζει τίποτα.
- Μετά την κράτηση
- Από 6 000 έως 11 000 €Χάνετε την προκαταβολή, εκτός αν η σύμβαση ορίζει ότι ένα εύρημα σάς την επιστρέφει. Κανένας νόμος δεν ορίζει τι πρέπει να περιλαμβάνει αυτή η σύμβαση, επομένως η διατύπωσή της αποτελεί ολόκληρη την προστασία σας.
- Μετά τη σύμβαση arras
- Ολόκληρη την προκαταβολήΗ προκαταβολή αυτή είναι συνήθως 10 έως 20 % της τιμής. Με arras penitenciales, ο πωλητής που υπαναχωρεί επιστρέφει την προκαταβολή διπλάσια και ο αγοραστής που υπαναχωρεί τη χάνει. Αυτός είναι ο τύπος που επιτρέπει σε οποιαδήποτε πλευρά να ακυρώσει έναντι τιμήματος που έχει καθοριστεί εκ των προτέρων.
- Μετά την υπογραφή του συμβολαίου
- Είναι δικό σαςΔεν υπάρχει δικαίωμα υπαναχώρησης μετά την ολοκλήρωση. Αυτό που απομένει είναι μια αξίωση: αξίωση για κρυφά ελαττώματα σε μεταπώληση ή αξίωση βάσει εγγύησης σε νεόδμητη κατοικία.
- Αν ένα νεόδμητο ακίνητο δεν παραδοθεί
- Τα χρήματα πίσω, συν τον νόμιμο τόκοΔιεκδικούνται από την τράπεζα ή την ασφαλιστική εταιρεία που εξέδωσε την εγγύηση, χωρίς καθόλου δικαστήριο. Ο τόκος υπολογίζεται από την ημερομηνία κάθε πληρωμής έως την ημερομηνία παράδοσης που είχε υποσχεθεί. Η αξίωση πρέπει να υποβληθεί εντός της προθεσμίας που αναγράφεται στην ίδια την εγγύηση.
- Αν η άλλη πλευρά ευθύνεται σε μια μεταπώληση
- Μια επίσημη απαίτηση και έπειτα δικαστική οδόςΔεν υπάρχει εγγύηση πίσω από την προκαταβολή μιας μεταπώλησης, επομένως η διαδικασία είναι εκείνη που περιγράφεται παρακάτω.
Η σύμβαση κράτησης
Αποσύρει το ακίνητο από την αγορά για λίγες εβδομάδες, όσο διενεργείται ο νομικός έλεγχος, και είναι τα πρώτα χρήματα που στέλνετε. Κανένας ισπανικός νόμος δεν ορίζει τι πρέπει να περιλαμβάνει μια σύμβαση κράτησης. Αυτό το μοναδικό γεγονός είναι ο λόγος για τον οποίο πρέπει να τη διαβάσετε, επειδή η προστασία που έχετε είναι ακριβώς αυτή που κάποιος έγραψε σε αυτήν. Τέσσερις ρήτρες καθορίζουν την απάντηση.- Το ακίνητοΜε την πλήρη διεύθυνση ή την κτηματολογική αναφορά, ποτέ με την περιγραφή του διαμερίσματος που είδαμε την Τρίτη.
- Το ποσό και ο λογαριασμός στον οποίο καταβάλλεταιΗ καλύτερη περίπτωση: ο λογαριασμός πελατών του δικού σας δικηγόρου. Αν τα χρήματα καταβάλλονται στον πωλητή, στο μεσιτικό γραφείο ή στον κατασκευαστή, κάτι που είναι συνηθισμένο, το όνομα του δικαιούχου του λογαριασμού πρέπει να ταυτίζεται απόλυτα με το μέρος που αναφέρεται στη σύμβαση. Σταματήστε αν πρόκειται για ιδιωτικό λογαριασμό αγνώστου, αίτημα για μετρητά ή εταιρικό λογαριασμό σε χώρα που δεν έχει καμία σχέση με την πώληση.
- Ημερομηνία λήξηςΧωρίς αυτήν, η κράτηση μπορεί να συνεχίζεται επ' αόριστον, χωρίς να είναι κανείς βέβαιος αν εξακολουθεί να ισχύει.
- Τα ευρήματα που σας επιστρέφουν τα χρήματά σαςΣε μεταπωλούμενο ακίνητο, αυτά είναι όσα μπορεί να αποκαλύψει ο νομικός έλεγχος: μια οφειλή, ένα βάρος, μια μη εγγεγραμμένη αλλαγή ή μια άδεια που δεν υπάρχει.
Τι σας εξασφαλίζει η προκαταβολήΜερικές εβδομάδες εκτός αγοράςΉ περίπου 1 % του τιμήματος για ακριβότερο ακίνητο.
Η σύμβαση arras και οι τρεις τύποι της
Αυτή είναι η πρώτη σύμβαση που δεσμεύει νομικά και τις δύο πλευρές και είναι ιδιωτική: ο αγοραστής και ο πωλητής την υπογράφουν μεταξύ τους, εβδομάδες πριν πλησιάσει κανείς συμβολαιογράφο. Σε μεταπωλούμενο ακίνητο είναι contrato de arras και η προκαταβολή ανέρχεται συνήθως σε 10 έως 20 % του τιμήματος. Το ισπανικό δίκαιο αναγνωρίζει τρεις τύπους και το κόστος ακύρωσης διαφέρει για τον καθένα, επομένως η σύμβαση πρέπει να αναφέρει ποιος τύπος είναι. Αν δεν το αναφέρει, ισχύει η ερμηνεία που δεν σας επιτρέπει να αποχωρήσετε καταβάλλοντας μόνο το ποσό της προκαταβολής. Σε νεόδμητο ακίνητο, το έγγραφο συνήθως ονομάζεται απλώς ιδιωτική σύμβαση αγοράς, οι κανόνες arras του Αστικού Κώδικα συνήθως δεν εφαρμόζονται σε αυτήν, εκτός αν η σύμβαση τους επικαλείται ρητά, και η δέσμευση είναι μεγαλύτερη: αναμένετε να καταβάλετε 20 έως 40 % του τιμήματος πριν υπάρξουν τα κλειδιά. Σε αυτή τη διαδρομή, τα χρήματα μετακινούνται επίσης πριν υπογραφεί η σύμβαση. Αυτό είναι το σημείο για το οποίο οι αγοραστές είναι λιγότερο προετοιμασμένοι, επομένως διαβάστε το πλαίσιο στην ενότητα για τα νεόδμητα πριν στείλετε οτιδήποτε.Τύποι arras σύμφωνα με τον νόμο3Penitenciales, confirmatorias, penales. Μόνο ένας τύπος σας επιτρέπει να αποχωρήσετε καταβάλλοντας το ποσό της προκαταβολής. (BOE)
Νεόδμητο ακίνητο, πριν υπάρξουν τα κλειδιά20 to 40 %Ποσοστό του τιμήματος, σε μετρητά. Ένα στεγαστικό δάνειο σπάνια καλύπτει αυτές τις καταβολές.
Επιστροφή οφειλόμενης προκαταβολής
Το να δικαιούστε τα χρήματά σας και το να τα εισπράξετε είναι δύο διαφορετικές διαδικασίες. Μια εγγυημένη πληρωμή για νεόδμητο ακίνητο διεκδικείται απευθείας από την τράπεζα ή την ασφαλιστική εταιρεία που εξέδωσε την εγγύηση, χωρίς προσφυγή σε δικαστήριο. Οτιδήποτε άλλο ξεκινά με επίσημη απαίτηση, η οποία αποστέλλεται με burofax, δηλαδή υπηρεσία πιστοποιημένης επιστολής που χρησιμοποιείται στην Ισπανία επειδή παρέχει αποδεικτικό του τι ζητήθηκε και πότε. Αυτό το αποδεικτικό έχει σημασία: μια προσωπική αξίωση παραγράφεται μετά από πέντε χρόνια και μόνο μια επίσημη απαίτηση σταματά αυτή την προθεσμία και την επανεκκινεί. Ένα email ή ένα τηλεφώνημα δεν κάνει τίποτε από τα δύο, όσο σαφώς και αν διατυπώθηκε. Μετά την απαίτηση ακολουθεί η κατάλληλη δικαστική διαδικασία ανάλογα με το ποσό. Αν η άλλη πλευρά τεθεί επίσημα σε κατάσταση αφερεγγυότητας, η συνήθης διαδικασία παύει να εφαρμόζεται και η αξίωση υποβάλλεται στο πλαίσιο της διαδικασίας αφερεγγυότητας.Τι κάνει ένα burofaxΕπανεκκινεί τη μέτρηση χρόνου
Για μη αμφισβητούμενη οφειλήΧωρίς ανώτατο όριο
Τι συμβαίνει στον συμβολαιογράφο και τι παίρνετε μαζί σας;
Η ολοκλήρωση είναι ένα ραντεβού και μέχρι να φτάσετε σε αυτό κάθε απόφαση έχει ήδη ληφθεί. Εκεί πραγματοποιούνται έλεγχος ταυτότητας, ανάγνωση του συμβολαίου, πληρωμή και υποβολή. Από εκεί παίρνετε καταχωρισμένο τίτλο, ένα σύνολο κλειδιών και, σε νεόδμητο ακίνητο, κατάλογο με όσα πρέπει ακόμη να διορθώσει ο κατασκευαστής.Ο συμβολαιογράφος και όσα δεν κάνει
Ο Ισπανός συμβολαιογράφος παρίσταται στην υπογραφή και μετατρέπει την πώληση σε δημόσια πράξη, αλλά δεν ελέγχει αν το ακίνητο αποτελεί καλή επιλογή. Όσα κάνει την ημέρα εκείνη είναι συγκεκριμένα. Επιβεβαιώνει την ταυτότητα και τη δικαιοπρακτική ικανότητα και των δύο πλευρών βάσει διαβατηρίου και NIE. Ζητά το δικό του απόσπασμα από το κτηματολόγιο, για να επιβεβαιώσει ότι ο πωλητής είναι πράγματι ιδιοκτήτης του ακινήτου και ότι τα βάρη που ελέγξατε εξακολουθούν να είναι τα μόνα. Συντάσσει την πράξη και τη διαβάζει μεγαλόφωνα πριν υπογράψει οποιοσδήποτε. Καταγράφει το τίμημα όπως δηλώνεται. Και καταθέτει την πράξη στο κτηματολόγιο την ίδια ημέρα, ηλεκτρονικά. Το ίδιο το ραντεβού είναι σύντομο. Δεν ασχολείται με οφειλές κοινοχρήστων, άδειες, έγγραφα του κτιρίου ή με το αν το τίμημα είναι λογικό, και τίποτε από αυτά δεν αποτελεί παράλειψη: αυτά είναι αντικείμενο του δικηγόρου σας. Η αμοιβή του καθορίζεται από κρατικό τιμολόγιο που δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε και την καταβάλλετε εσείς, επειδή η πράξη του ακινήτου είναι δική σας. Ένα στεγαστικό δάνειο προσθέτει δεύτερη πράξη για το ίδιο το δάνειο. Από τον νόμο περί στεγαστικών δανείων του 2019, η τράπεζα καταβάλλει τα συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά έξοδα για τη δεύτερη αυτή πράξη. Αν δεν διαβάζετε ισπανικά, ζητήστε ορκωτό διερμηνέα αντί να βασιστείτε σε όποιον τυχαίνει να βρίσκεται στην αίθουσα.Η κλίμακα του συμβολαιογράφου0,2 to 0,5 %Ποσοστό επί του τιμήματος, που μειώνεται όσο αυξάνεται το τίμημα. Καθορίζεται από το κράτος και δεν είναι διαπραγματεύσιμο. (Γενικό Συμβούλιο Συμβολαιογραφίας)
Το κτηματολόγιο, επιπλέονabout 60 %Ποσοστό της συμβολαιογραφικής αμοιβής. Ο αγοραστής τα βλέπει ως μία ενιαία γραμμή στην κατάσταση ολοκλήρωσης.
Το κόστος του δικού σας δικηγόρουΠερίπου 1 %, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑΔείτε τι ελέγχει ο δικηγόρος
Δύο μητρώα, όχι ένα
Η Ισπανία τηρεί δύο ξεχωριστά αρχεία για το ίδιο ακίνητο και αυτά δεν συμφωνούν πάντα. Το Registro de la Propiedad αναφέρει ποιος είναι ιδιοκτήτης και ποια βάρη έχουν εγγραφεί σε αυτό. Το Catastro το περιγράφει και περιλαμβάνει την αξία βάσει της οποίας υπολογίζεται ο φόρος. Το απόσπασμα στο οποίο αναφέρονται όλοι είναι η nota simple, από το μητρώο ιδιοκτησίας, και είναι το πρώτο έγγραφο που διαβάζεται σε κάθε αγορά. Δεν το παραγγέλνετε ποτέ εσείς: το εξασφαλίζει ο δικηγόρος σας και σας το στέλνει. Εμφανίζει εγγεγραμμένα στεγαστικά βάρη, κατασχέσεις και δουλείες, αλλά δεν εμφανίζει μη εγγεγραμμένη επέκταση, αλλαγή χρήσης που δεν δήλωσε κανείς ή όριο για το οποίο διαφωνεί ο γείτονας. Η διαφορά μεταξύ των δύο αρχείων, συχνότερα ως προς την επιφάνεια, είναι συνηθισμένη και όχι σπάνια.Μια nota simple, ηλεκτρονικά10,91 €Το επίσημο κόστος, συμπεριλαμβανομένου του φόρου. Το εξασφαλίζει ο δικηγόρος σας, όχι εσείς. (Σύλλογος Υποθηκοφυλάκων)
Τι δεν αποδεικνύειΆψογος τίτλοςΔείχνει όσα είναι καταχωρισμένα. Μια μη εγγεγραμμένη επέκταση ή μια διαφορά σχετικά με τα όρια δεν εμφανίζεται πουθενά σε αυτό.
Ημέρα ολοκλήρωσης και τα κλειδιά
Η ολοκλήρωση είναι ένα ραντεβού: υπογράφεται η πράξη, καταβάλλεται το υπόλοιπο και το ακίνητο γίνεται δικό σας. Τα κλειδιά παραδίδονται εκεί, την ίδια ημέρα. Σε νεόδμητο ακίνητο, το χρήσιμο είναι να επιθεωρήσετε το ακίνητο πριν από το ραντεβού και να καταγράψετε κάθε ελάττωμα και κάθε ημιτελή εργασία, με ημερομηνία και φωτογραφίες. Αυτό το αρχείο είναι ο κατάλογος ελαττωμάτων και παραδίδεται στον κατασκευαστή για αποκατάσταση. Δεν πραγματοποιούμε εμείς την επιθεώρηση, αλλά τη διοργανώνουμε. Η εταιρεία είναι ανεξάρτητη εταιρεία επιθεώρησης που φέρει επαγγελματική ευθύνη για τη δική της έκθεση. Σας συνοδεύουμε κατά την παράδοση, για να ελέγξουμε την απογραφή και την τελική κατάσταση του ακινήτου. Η επιθεώρηση είναι προαιρετική και μπορεί να πραγματοποιηθεί πριν από τον συμβολαιογράφο και όχι μετά. Μην εγκατασταθείτε πριν εκδοθεί η άδεια πρώτης κατοίκησης.Όταν παραδίδονται τα κλειδιάΣτον συμβολαιογράφο, την ημέρα που υπογράφεται η πράξηΗ επιθεώρηση πριν από αυτό είναι προαιρετική και συνιστάται ιδιαίτερα.
Από την κράτηση μέχρι τα κλειδιάΜήνες σε μεταπωλούμενο ακίνητο, χρόνια σε νεόδμητοΔείτε νεόδμητα ή μεταπωλήσεις
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Λάθη και ποιον να εμπιστευτείτε
Ποια λάθη κοστίζουν περισσότερο στους αγοραστές;
Τα ακριβά λάθη εδώ σπάνια είναι λάθη εγγράφων. Είναι αποφάσεις που λαμβάνονται από άλλη χώρα, χωρίς τοπική γνώση. Έξι επαναλαμβάνονται τόσο συχνά, ώστε μπορούμε απλώς να τα απαριθμήσουμε.Τα έξι λάθη που βλέπουμε συνεχώς
Κάθε ένα από αυτά μπορεί να αποφευχθεί, και παρ' όλα αυτά κάθε ένα εξακολουθεί να συμβαίνει κάθε εβδομάδα σε αυτή την ακτή.- Υπολογισμός μόνο της ζητούμενης τιμήςΤο πραγματικό σύνολο είναι η τιμή συν τα πρόσθετα έξοδα. Η παρακάτω ενότητα για τα χρήματα δείχνει ακριβώς ποια είναι.
- Η προσδοκία ότι ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει το ακίνητοΟ συμβολαιογράφος ελέγχει το συμβόλαιο και τις ταυτότητες, όχι αν το ακίνητο αποτελεί καλή αγορά. Αυτή η εργασία ανήκει στον δικό σας δικηγόρο.
- Χρήση του δικηγόρου της πλευράς του πωλητήΟ δικηγόρος της πλευράς του πωλητή εργάζεται για τον πωλητή. Φέρτε τον δικό σας ή μπορούμε να σας συστήσουμε έναν ανεξάρτητο.
- Υπογραφή κράτησης χωρίς ανάγνωση των όρων επιστροφής χρημάτωνΗ κράτηση είναι η μοναδική πληρωμή εκτός των συστημάτων προστασίας. Οι όροι που προβλέπουν την επιστροφή των χρημάτων σε εσάς πρέπει να αναγράφονται σε αυτήν πριν μετακινηθούν τα χρήματα.
- Λήψη απόφασης υπό πίεσηΗ γρήγορη απόφαση είναι απολύτως εντάξει, και πολλοί αγοραστές αποφασίζουν επιτόπου. Η απόφαση επειδή η πτήση επιστροφής είναι την Κυριακή είναι η ακριβή εκδοχή.
- Προσπάθεια να κάνετε τα πάντα μόνοι σαςΔεν μπορείτε να γνωρίζετε ποιος οικισμός αποκτά περίεργη μυρωδιά τον χειμώνα ή ποιος βρίσκεται σε νομική διαμάχη με τον δικό του διαχειριστή ή τον κατασκευαστή του. Δεν μπορείτε να γνωρίζετε ποιοι κατασκευαστές δημιουργούν δυσκολίες μετά την παράδοση. Κάποιος που ζει εδώ και το κάνει αυτό καθημερινά γνωρίζει. Αυτή η γνώση είναι το μεγαλύτερο μέρος όσων αποκτάτε όταν συνεργάζεστε μαζί μας.
Πώς ξεχωρίζετε μια εταιρεία αγοραστών από μια επιχείρηση πωλήσεων;
Δεν μπορείτε να αναζητήσετε ένα μεσιτικό γραφείο σε μητρώο, επειδή δεν υπάρχει μητρώο καλών γραφείων. Μπορείτε όμως να παρατηρήσετε τον τρόπο με τον οποίο συμπεριφέρεται τις δύο πρώτες εβδομάδες και τα σημάδια είναι σταθερά. Μια εταιρεία αγοραστών απαντά στις ερωτήσεις που θα ήταν ευκολότερο να αποφύγει, σας λέει τι δεν πάει καλά με ένα ακίνητο και προσαρμόζεται όταν αλλάζετε γνώμη. Μια επιχείρηση πωλήσεων πιέζει. Οι παρακάτω έλεγχοι είναι αυτοί που θα θέλαμε να διενεργήσει ένας αγοραστής και σε εμάς.- Σας ενημερώνουν όταν ένα ακίνητο που σας υποδεικνύουν είναι δική τους καταχώρισηΤα μεσιτικά γραφεία εδώ μοιράζονται το διαθέσιμο απόθεμα, επομένως τα περισσότερα ακίνητα που σας αποστέλλονται ανήκουν σε κάποιον άλλο και λίγα ανήκουν στο ίδιο το μεσιτικό γραφείο. Κανένα από τα δύο δεν αποτελεί πρόβλημα. Το πρόβλημα είναι να μη σας ενημερώνουν ποιο είναι ποιο. Όταν πρόκειται για δική του καταχώριση, το μεσιτικό γραφείο εκπροσωπεί τον πωλητή και ταυτόχρονα σας πουλά το ακίνητο.
- Μπορείτε να ρωτήσετε τι κερδίζουν από ένα συγκεκριμένο ακίνητο και σας απαντούνΗ προμήθεια δεν είναι ίδια για κάθε ακίνητο, επομένως η ερώτηση είναι εύλογη και η απάντηση μπορεί να ελεγχθεί σε σχέση με την τιμή που σας προσφέρεται. Ένα μεσιτικό γραφείο που θεωρεί αγενή την ερώτηση σας έχει ήδη αποκαλύψει κάτι. Εκείνο που απαντά ξεκάθαρα σας έχει αποκαλύψει ακόμη περισσότερα.
- Συστήνουν ανεξάρτητο δικηγόρο και δεν επιμένουν σε έναν συγκεκριμένοΗ σωστή πρακτική είναι μια σύσταση που μπορείτε να αρνηθείτε: αυτή είναι η εταιρεία με την οποία συνεργαζόμαστε, αυτή είναι η χρέωσή της και μπορείτε να φέρετε τον δικό σας δικηγόρο. Ένα μεσιτικό γραφείο που συνεργάζεται μόνο με έναν δικηγόρο ή σας υπονοεί ότι δεν χρειάζεστε πραγματικά δικηγόρο, οργανώνει τον έλεγχο με γνώμονα το ίδιο.
- Μια γρήγορη πρώτη επιλογή είναι φυσιολογική, η πίεση όχιΜια πρώτη επιλογή μπορεί να φτάσει γρήγορα και αυτό είναι καλό σημάδι: σκοπός της είναι να σας δείξει την αγορά και είναι διαθέσιμη προς συζήτηση και αλλαγή. Το ουσιαστικό είναι τι συμβαίνει στη συνέχεια. Ένα μεσιτικό γραφείο που προωθεί ένα ακίνητο ή σας κατευθύνει συνεχώς στην ίδια καταχώριση πουλά. Εκείνο που περιορίζει τη λίστα μαζί σας και προσαρμόζεται όταν αλλάζετε γνώμη, αναζητά.
- Μπορείτε να κάνετε δύσκολες ερωτήσεις χωρίς προσκόμματαΑν η τιμή είναι υπερβολικά υψηλή. Αν η περιοχή είναι πράγματι τόσο ήσυχη όσο φαίνεται. Αν θα το αγόραζαν οι ίδιοι. Αν ο κατασκευαστής είναι δύσκολος μετά την παράδοση. Οι απαντήσεις έχουν μικρότερη σημασία από το αν οι ερωτήσεις αλλάζουν το κλίμα της συζήτησης.
- Ζητήστε τα αρνητικά σημεία, τόσο για τη συνεργασία όσο και για το ακίνητοΔύο ερωτήσεις. Τι έχει πάει στραβά σε αγορές που έχουν χειριστεί, επειδή όποιος το κάνει αυτό επί χρόνια έχει αντιμετωπίσει επιπλοκές και μπορεί να τις περιγράψει. Και τι είναι αρνητικό σε αυτό το συγκεκριμένο ακίνητο, επειδή κάθε ακίνητο έχει κάτι: τον θόρυβο, τον προσανατολισμό, τις σκάλες, την κοινότητα, τις προοπτικές μεταπώλησης. Ένα μεσιτικό γραφείο που δεν μπορεί να αναφέρει ούτε ένα μειονέκτημα είτε δεν γνωρίζει το ακίνητο είτε το πουλά.
- Ρωτήστε αν αναζητούν σε ολόκληρη την αγορά ή μόνο στο δικό τους απόθεμαΈνα μεσιτικό γραφείο που αναζητά μόνο στα ακίνητα που διαθέτει επιλέγει από ένα κλάσμα όσων είναι διαθέσιμα στον προϋπολογισμό σας. Η τιμή είναι ίδια σε κάθε περίπτωση, επειδή την προμήθεια την καταβάλλει η πλευρά του πωλητή.
- Ρωτήστε αν έχουν συμβουλεύσει ποτέ αγοραστή να μην αγοράσειΜια συγκεκριμένη απάντηση με αιτιολόγηση είναι δύσκολο να επινοηθεί. Η παντελής απουσία απάντησης είναι από μόνη της απάντηση.
- Ρωτήστε αν λαμβάνουν αμοιβή παραπομπής από τον δικηγόρο ή τον επιθεωρητήΑν λαμβάνουν, η σύσταση είναι προϊόν και όχι άποψη. Η δική μας απάντηση είναι όχι και στα δύο, και μπορείτε να κάνετε την ίδια ερώτηση σε οποιοδήποτε μεσιτικό γραφείο.
Γιατί οι αγγελίες παραπλανούν και τι το διορθώνει
Τα μεσιτικά γραφεία σε αυτή την ακτή μοιράζονται τα ίδια διαθέσιμα ακίνητα, επομένως ένα διαμέρισμα συχνά διαφημίζεται από δεκάδες γραφεία, μερικές φορές σε διαφορετικές τιμές. Τελικά η τιμή είναι συνήθως ίδια από όπου και αν το αγοράσετε, αλλά όχι πάντα: ένα μεσιτικό γραφείο μπορεί να καταχωρίσει τα δικά του ακίνητα λίγο ακριβότερα, επειδή κερδίζει περισσότερα από τη δική του αγγελία. Ορισμένες αγγελίες αφορούν ακίνητα που έχουν ήδη πουληθεί και παραμένουν στο διαδίκτυο έτσι κι αλλιώς. Ορισμένες δείχνουν φωτογραφίες διαφορετικής μονάδας ή συνδυάζουν απεικονίσεις του καλύτερου διαμερίσματος σε νεόδμητο συγκρότημα με ένα παλαιότερο μεταχειρισμένο, ώστε το ακίνητο να φαίνεται καλύτερο από ό,τι είναι. Δεν μπορείτε να το ξεδιαλύνετε αυτό από άλλη χώρα και δεν χρειάζεται να το κάνετε. Για αυτό υπάρχει το μεσιτικό γραφείο αγοραστών. Γνωρίζουμε τις οικιστικές κοινότητες, τους διαχειριστές κοινοτήτων, τους γείτονες και τις περιοχές, και γνωρίζουμε ποια κτίρια έχουν προβλήματα που καμία αγγελία δεν θα αναφέρει ποτέ. Κάθε ακίνητο που σας στέλνουμε έχει πρώτα ελεγχθεί σε σχέση με την πραγματικότητα, ανεξάρτητα από το ποιος το διαφημίζει.Πόσο περιθώριο υπάρχει για διαπραγμάτευση;
Υπάρχει λιγότερο περιθώριο από όσο περιμένουν οι περισσότεροι αγοραστές. Ένα ακίνητο με σωστή τιμή για αυτή την ακτή συνήθως πωλείται με σχεδόν μηδενική έκπτωση, ενώ τα πραγματικά καλά ακίνητα πωλούνται στην ζητούμενη τιμή. Το υπερτιμημένο ακίνητο είναι εκείνο που έχει πραγματικό περιθώριο. Αυτό που μετακινεί μια τιμή δεν είναι το πόσο πιέζετε, αλλά για πόσο καιρό έχει καταχωριστεί το ακίνητο, γιατί πωλεί ο πωλητής και αν η ζητούμενη τιμή ορίστηκε με βάση πραγματικές συγκρίσιμες πωλήσεις ή την ελπίδα. Αυτή είναι η εργασία που γίνεται πριν από μια προσφορά και αποτελεί τον κυριότερο λόγο για τον οποίο μια προσφορά γίνεται αποδεκτή. Είναι επίσης η εργασία που κάνουμε για εσάς σε κάθε προσφορά που υποβάλλουμε: γνωρίζουμε σε ποια τιμή πωλήθηκαν συγκρίσιμα ακίνητα και γνωρίζουμε πότε μια ζητούμενη τιμή βασίζεται στην ελπίδα.- Μια τυπική αρχική προσπάθεια, σωστά τιμολογημένη μεταπώληση
- about 5 %Αυτή είναι η αρχική ζητούμενη τιμή και όχι το πιθανό αποτέλεσμα. Σε ένα σωστά τιμολογημένο ακίνητο, η έκπτωση που τελικά συμφωνείται συχνά είναι σχεδόν μηδενική. Πρόκειται για τη γενική πρακτική της αγοράς εδώ και όχι για κανόνα.
- Ένα ακίνητο με σωστή τιμή
- Σχεδόν καμία έκπτωσηΤα καλύτερα πωλούνται στη ζητούμενη τιμή και πωλούνται γρήγορα.
- Ένα ακίνητο με υπερβολικά υψηλή τιμή
- Πολύ περισσότερος χώροςΤο ύψος εξαρτάται από την κατάσταση του πωλητή και από το πόσο καιρό έχει καταχωριστεί.
- Σε νεόδμητο ακίνητο
- Όροι αντί για τιμήΔείτε το «Να αγοράσετε νεόδμητη κατοικία ή μεταπώληση;», όπου παρουσιάζεται τι μπορείτε να μετακινήσετε με κάθε διαδρομή.
Πόσο σας κοστίζουν όλα αυτά;
Τίποτα. Δεν υπάρχει αμοιβή, πάγια αμοιβή διατήρησης ή ποσοστό κατά την ολοκλήρωση. Πληρωνόμαστε από την προμήθεια που ήδη καταβάλλει ο πωλητής ή ο κατασκευαστής. Η προμήθεια αυτή περιλαμβάνεται στην ζητούμενη τιμή, είτε σας εκπροσωπεί κάποιος είτε όχι.- Αγοραστής0 €Χωρίς αμοιβή, προκαταβολή ή πληρωμή κατά την αγορά.
- Κατασκευαστής ή πωλητήςΝεόδμητο ακίνητο2,5 έως 6 %Μεταπώληση1,5 έως 4 %Ποιος το καταβάλλειΉδη περιλαμβάνεται στην τιμήΤο μέρος του πωλητή το καταβάλλει, είτε αγοράσετε μέσω εμάς είτε απευθείας.
- ArevontΜέρος αυτής της προμήθειαςΑν δεν αγοράσετε τίποτα, κανείς δεν μας πληρώνει τίποτα.
Η προμήθεια υπάρχει είτε συμμετέχουμε είτε όχι, επειδή περιλαμβάνεται στην τιμή που ζητά ο πωλητής. Αυτό που αλλάζει είναι το αν κάποιος στη συναλλαγή εργάζεται για εσάς όσο αυτή καταβάλλεται.Πληρώνετε πράγματι για δύο πράγματα, και κανένα από τα δύο δεν είναι δικό μας: τον ανεξάρτητο δικηγόρο και έναν τεχνικό έλεγχο όταν το ακίνητο τον χρειάζεται. Δεν λαμβάνουμε αμοιβή σύστασης από κανέναν από τους δύο. Μπορείτε επίσης να φέρετε τον δικό σας δικηγόρο.
Για ποιον εργάζεται ο μεσίτηςΟ μεσίτης μιας καταχώρισης εργάζεται για τον πωλητή και η εργασία του είναι να επιτύχει το αποτέλεσμα που θέλει ο πωλητής. Ο μεσίτης αγοραστών εργάζεται για εσάς. Αναζητούμε σε ολόκληρη την αγορά, συμπεριλαμβανομένου του αποθέματος άλλων μεσιτικών γραφείων. Ελέγχουμε το ακίνητο με βάση το δικό σας συμφέρον και όχι με βάση μια πώληση. Και διαπραγματευόμαστε για εσάς και όχι για τον πωλητή. Η προμήθεια περιλαμβάνεται στη ζητούμενη τιμή σε κάθε περίπτωση, επομένως το να έχετε κάποιον στη δική σας πλευρά δεν αυξάνει την τιμή που πληρώνετε.
Τρεις καταστάσεις και τι κοστίζει καθεμία σε εσάςΠρομήθεια υπάρχει σχεδόν σε κάθε πώληση σε αυτή την ακτή, είτε εκπροσωπείστε είτε όχι. Ο πωλητής τη συμφώνησε με το δικό του μεσιτικό γραφείο πριν εμφανιστείτε εσείς και καταβάλλεται από το τίμημα της πώλησης, δεν προστίθεται στην τιμή. Η εκπροσώπηση αλλάζει τον τρόπο κατανομής αυτής της υφιστάμενης προμήθειας και τίποτα άλλο.
- Έρχεστε χωρίς εκπροσώπηση
- Η τιμή του ακινήτουΟλόκληρη η προμήθεια συνήθως παραμένει στην εταιρεία που εκπροσωπεί τον πωλητή.
- Σας εκπροσωπούμε
- Η ίδια τιμή, χωρίς καμία επιβάρυνσηΗ εταιρεία που εκπροσωπεί τον πωλητή καταβάλλει το δικό μας μερίδιο από την ίδια προμήθεια.
- Αποφασίζετε να μην αγοράσετε
- ΤίποταΔεν προκύπτει προμήθεια, επομένως κανείς δεν λαμβάνει τίποτα. Ούτε για την αναζήτηση, ούτε για τις επισκέψεις, ούτε για τον χρόνο.
- Σε κάθε περίπτωση, η τιμή είναι η ίδια
- Ορίζεται από τον κατασκευαστή ή τον πωλητήΜια νεόδμητη κατοικία κοστίζει το ίδιο ανεξάρτητα από το πώς θα έρθετε. Σε μεταπώληση, τα μεσιτικά γραφεία εδώ μοιράζονται τις καταχωρίσεις τους, επομένως το ίδιο ακίνητο στην ίδια τιμή είναι προσβάσιμο μέσω αρκετών από αυτά.
Τι συμβαίνει αλλού σε αυτή την ακτή και τι κάνουμε εμείς διαφορετικάΤο δίκαιο ερώτημα πίσω από όλα αυτά είναι αν το ύψος της αμοιβής μας καθορίζει τι προτείνουμε. Δεν το καθορίζει και ο λόγος είναι ο εξής. Παραμένουμε μαζί σας και μετά την αγορά. Μεγάλο μέρος των πελατών μας έρχεται κατόπιν σύστασης. Σας λέμε όταν πιστεύουμε ότι ένα ακίνητο δεν αξίζει τη ζητούμενη τιμή. Και μια μεταπώληση που μας αποφέρει μικρότερη αμοιβή είναι αυτή που προτείνουμε όταν αποτελεί το καλύτερο ακίνητο.
- Προμήθεια που χρεώνεται στον αγοραστή επιπλέον της προμήθειας που καταβάλλει ο πωλητήςΟρισμένα μεσιτικά γραφεία εδώ το κάνουν. Εμείς δεν χρεώνουμε ποτέ τον αγοραστή και δεν υπάρχει δεύτερη αμοιβή πουθενά. Αξίζει να γνωρίζετε ότι αυτή η πρακτική υπάρχει πριν υπογράψετε οτιδήποτε με οποιονδήποτε.
- Αμοιβή παραπομπής που λαμβάνεται από τον δικηγόρο, τον μεσίτη ή τον επιθεωρητήΔεν λαμβάνουμε προμήθεια ούτε άλλη ανταμοιβή για τη σύσταση της δικηγορικής εταιρείας ή οποιουδήποτε άλλου ειδικού. Μπορείτε να φέρετε τον δικό σας δικηγόρο σε οποιοδήποτε στάδιο.
- Μπόνους όγκου για την πώληση μονάδων σε συγκεκριμένο έργοΔεν έχουμε τέτοια μπόνους ούτε στόχους πωλήσεων για συγκεκριμένα έργα, επομένως δεν υπάρχει κάποιο έργο προς το οποίο πρέπει να σας κατευθύνουμε.
- Χρέωση που πληροφορείστε μόνο στο τέλοςΗ αμοιβή μας δεν είναι ίδια για κάθε ακίνητο, επειδή εξαρτάται από την προσφορά και τη συμφωνία που τη διέπει. Ρωτήστε τι κερδίζουμε από ένα συγκεκριμένο ακίνητο και θα σας το πούμε.
Αυτή η διαδικασία δεν λειτουργεί για κάθε προϋπολογισμό και δεν ταιριάζει σε κάθε αγοραστή
Κάτω από 200 000 € δεν θα αναζητούσαμε καθόλου στην Costa del Sol. Μεταξύ 200 000 € και 250 000 €, η επιλογή είναι περιορισμένη και η Costa Blanca συχνά έχει περισσότερο νόημα.Από περίπου 300 000 € η επιλογή αρχίζει να περιλαμβάνει τα χαρακτηριστικά για τα οποία ήρθαν οι περισσότεροι, και το ποσό αυτό εξακολουθεί να είναι πραγματικά το αρχικό επίπεδο και όχι ένας άνετος προϋπολογισμός: με αυτά τα χρήματα δεν θα βρείτε θέα στη θάλασσα σε απόσταση περιπάτου από την παραλία. Προτιμούμε να σας το πούμε σε μια σελίδα που βρήκατε στο Google παρά τηλεφωνικά.Αν το ακίνητο προορίζεται μόνο για δύο εβδομάδες τον χρόνο και για τίποτα άλλο, τα έξοδα είναι υψηλότερα από ό,τι περιμένουν οι περισσότεροι. Αυτό οφείλεται στα κοινόχρηστα, στις φορολογικές δηλώσεις και στα έξοδα λειτουργίας.Για ορισμένους αγοραστές η απάντηση είναι όχι. Το έχουμε πει σε ανθρώπους και έχουμε χάσει τη συμφωνία.Τα δεκαπέντε βήματα αυτού του οδηγού είναι η δική μας διαδικασία και όχι νομική απαίτηση. Άλλα μεσιτικά γραφεία ενεργούν διαφορετικά. Κάνουμε ορισμένα από αυτά τα βήματα επειδή θεωρούμε ότι αξίζει να γίνουν και όχι επειδή τα επιβάλλει κάποιος. Μπορείτε να αγοράσετε ισπανικό ακίνητο χωρίς μεσιτικό γραφείο να κάνει τίποτα από όλα αυτά για εσάς.Το μόνο βήμα που δεν μπορείτε λογικά να παραλείψετε είναι το βήμα 9.
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
Τα χρήματα
Τι πληρώνετε επιπλέον της τιμής και ποιος φόρος εφαρμόζεται;
Υπολογίστε 8 έως 13 % επιπλέον της τιμής. Η διαφορά μεταξύ αυτών των δύο ποσών οφείλεται σχεδόν εξ ολοκλήρου στον φόρο αγοράς και ποιος φόρος εφαρμόζεται εξαρτάται αποκλειστικά από το ποιος πωλεί.13 %Τιμή ακινήτου
Νεόδμητο ακίνητο9 %Τιμή ακινήτου
ΜεταπώλησηΤο κόστος αγοράς επιπλέον της τιμής
Ένα νεόδμητο ακίνητο πλησιάζει περισσότερο το 13 % και ένα μεταπωλούμενο το 9 %, συμπεριλαμβανομένων του φόρου αγοράς, του συμβολαιογράφου, του κτηματολογίου και του δικηγόρου σας. Ο συμβολαιογράφος και το κτηματολόγιο σε αυτή τη λίστα αφορούν την πράξη του ακινήτου, την οποία πληρώνει ο αγοραστής. Αν δανειστείτε χρήματα, το δάνειο έχει τη δική του πράξη και η τράπεζα πληρώνει τον συμβολαιογράφο και το κτηματολόγιο για αυτήν. Ο φόρος είναι το μεγαλύτερο κονδύλι και όλα τα υπόλοιπα είναι μικρά συγκριτικά. Το ποσοστό μειώνεται επίσης ελαφρώς όσο αυξάνεται το τίμημα, επειδή τα συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά τιμολόγια δεν είναι αναλογικά. Δύο πράγματα αιφνιδιάζουν τους αγοραστές. Σε νεόδμητο ακίνητο, οι τμηματικές καταβολές απαιτούν 20 έως 40 % του τιμήματος σε μετρητά πολύ πριν υπάρξουν τα κλειδιά και ένα στεγαστικό δάνειο σπάνια καλύπτει αυτές τις καταβολές. Επίσης, τα έξοδα οφείλονται σε ευρώ σε ημερομηνίες που δεν ελέγχετε, επομένως πρέπει να περιλαμβάνονται στο σχέδιο μεταφοράς χρημάτων και όχι σε μια απλή νοητή σημείωση.Επιπλέον του τιμήματος, νεόδμητοπερίπου 13 %
Επιπλέον της τιμής, κατά τη μεταπώλησηπερίπου 9 %
NIE και μεταφράσεις~150 €Το ενιαίο κονδύλι στο μοντέλο κόστους μας: το κρατικό τέλος λίγων ευρώ ανά αιτούντα, συν τις μεταφράσεις και τη διεκπεραίωση της αίτησης.
Αλλαγή και σύνδεση παροχών~600 €
Ποιος φόρος αγοράς ισχύει
Καταβάλλετε έναν από δύο φόρους και το ποιος πωλεί καθορίζει ποιον. Μεταπώληση από ιδιώτη συνεπάγεται φόρο μεταβίβασης. Νεόδμητο από κατασκευαστή συνεπάγεται ΦΠΑ και τέλος χαρτοσήμου επί της πράξης. Η valor de referencia είναι η αντικειμενική αξία αναφοράς που ορίζει η Ισπανία για ένα ακίνητο, και ο φόρος μεταβίβασης στη μεταπώληση υπολογίζεται βάσει αυτής όποτε είναι υψηλότερη από το τίμημα που καταβάλατε. Επομένως, η δήλωση χαμηλότερου τιμήματος δεν σας προσφέρει απολύτως τίποτα: το κατώτατο όριο το ορίζει το κράτος. Οι μειωμένοι συντελεστές για τους οποίους θα διαβάσετε σχεδόν ποτέ δεν ισχύουν για μη κάτοικο που αγοράζει δεύτερη κατοικία. Ο δικηγόρος σας αναλαμβάνει την ίδια την υποβολή, εντός της προθεσμίας μετά την υπογραφή της πράξης.Πόσο κοστίζει συνολικά το πρώτο έτος;
Κανείς δεν συγκεντρώνει τον αριθμό που θέλει ένας αγοραστής, δηλαδή το σύνολο του πρώτου έτους και όχι την αγορά. Κάθε ποσό παρακάτω είναι ήδη δημοσιευμένο από αυτή τη σελίδα ή τους οδηγούς της. Πρόκειται για συγκεντρωτικό παράδειγμα και αριθμητικό υπολογισμό, όχι για προσφορά.- Επιπλέον της τιμής, νεόδμητη κατοικία
- περίπου 13 %Φόρος, συμβολαιογράφος, κτηματολόγιο και ο δικηγόρος σας.
- Επιπλέον της τιμής, μεταπώληση
- περίπου 9 %Η ίδια λίστα, με τον χαμηλότερο φόρο αγοράς.
- Έπιπλα για προσωπική χρήση, διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων
- Από 1 000 έως 15 000 €Πακέτα επίπλωσης που δημοσιεύονται από προμηθευτές για κατοικία ιδίας χρήσης. Μια νεόδμητη κατοικία παραδίδεται άδεια, μέχρι και από τα φωτιστικά. Η επίπλωσή της σύμφωνα με τα πρότυπα ενοικίασης ανήκει σε διαφορετικό και υψηλότερο εύρος, στην ενότητα για τις ενοικιάσεις.
- Τι κοστίζει περιθώριο συναλλάγματος 1 %
- 4 000 €Σε ακίνητο αξίας 400 000 €, και περισσότερο από το σύνολο κάθε τέλους μεταφοράς κατά την αγορά. Δείτε πόσο ανέρχεται το τραπεζικό περιθώριο
- Πρώτο έτος: φόρος ακινήτων, κοινόχρηστα και ασφάλιση
- 1 600 έως 7 800 €Το αριθμητικό άθροισμα των τριών ετήσιων ποσών που αναφέρονται παρακάτω στη σελίδα. Το ηλεκτρικό ρεύμα, το νερό και το διαδίκτυο προστίθενται σε αυτό και εξαρτώνται από το πόσο χρόνο βρίσκεστε εκεί.
Έπιπλα και το άδειο νεόδμητο
Ένα ισπανικό νεόδμητο παραδίδεται εντελώς άδειο, μέχρι και από φωτιστικά. Μια μεταπώληση συνήθως πωλείται επιπλωμένη, όμως τα έπιπλα τα διαπραγματεύεστε στο στάδιο της κράτησης, και οτιδήποτε δεν περιλαμβάνεται σε χρονολογημένο κατάλογο τείνει να εξαφανίζεται πριν από την παράδοση. Η μεταφορά επίπλων από την Τσεχία είναι συνήθως κακή ιδέα.Κλινοσκεπάσματα, αν το νοικιάζετε σε τουρίστες2 σετΈνα σετ σε χρήση και ένα εφεδρικό ανά κρεβάτι. Τρία σετ είναι πρακτική, όχι νόμος.
Τι συμβουλεύουμε για το κόστος εξοπλισμού0 €
Πόσα μπορείτε να δανειστείτε και πώς φτάνουν τα χρήματα στην Ισπανία;
Δύο ερωτήσεις καθορίζουν τι μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά: πόσα θα σας δανείσει μια ισπανική τράπεζα ως μη κάτοικο και τι θα αφαιρέσει η συναλλαγματική ισοτιμία κατά τη μεταφορά. Το δεύτερο είναι το μεγαλύτερο ποσό και αυτό που οι αγοραστές αγνοούν.Στεγαστικό δάνειο ως μη κάτοικος
Μια ισπανική τράπεζα δανείζει σε μη κάτοικο το πολύ 60 έως 70 % του τιμήματος. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να διαθέσετε 30 έως 40 % σε μετρητά, πριν από τα πρόσθετα έξοδα. Πολίτης της ΕΕ που αγοράζει πραγματική κύρια κατοικία μπορεί ορισμένες φορές να εξασφαλίσει υψηλότερη χρηματοδότηση. Η τράπεζα αποτιμά το ίδιο το ακίνητο και δανείζει βάσει της χαμηλότερης αξίας μεταξύ αποτίμησης και τιμήματος. Αποτίμηση χαμηλότερη από το συμφωνημένο τίμημα είναι δικό σας πρόβλημα, όχι του πωλητή. Από το 2019 πρέπει να σας παρέχονται τα δύο τυποποιημένα ενημερωτικά έγγραφα και περίοδος περίσκεψης πριν από οποιαδήποτε υπογραφή. Η ελεύθερη επιλογή συμβολαιογράφου είναι επίσης νόμιμο δικαίωμά σας για στεγαστικό δάνειο. Δύο σημεία χρειάζονται προσοχή. Ένα μικτό επιτόκιο που πωλείται ως σταθερό συμπεριφέρεται πολύ διαφορετικά μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου. Και ένα έγγραφο που χρειάζεται επισημείωση της Χάγης αντί για απλή μετάφραση είναι ο συνήθης λόγος για τον οποίο ένας φάκελος παραμένει ανολοκλήρωτος για εβδομάδες.Δάνειο προς αξία, μη κάτοικος ΕΕΑπό 60 έως 70 %
Δάνειο προς αξία, εκτός ΕΕΑπό 50 έως 60 %
Σταθερό επιτόκιο για 20 χρόνιαΑπό 3,8 έως 5,2 %Μια εικόνα της αγοράς. Τα επιτόκια μεταβάλλονται.
Μεταφορά χρημάτων και επιτόκιο
Η αγορά δεν αποτελεί μία αλλά πολλές μεταφορές, κατανεμημένες σε μήνες ή έτη, και η συναλλαγματική ισοτιμία κοστίζει πολύ περισσότερο από το άθροισμα όλων των προμηθειών μεταφοράς. Μια προθεσμιακή σύμβαση μπορεί να καθορίσει την ισοτιμία εκ των προτέρων για μια πληρωμή έναντι προκαταβολής και αποτελεί δεσμευτική υποχρέωση, όχι προαιρετική ασφάλιση: αν η ισοτιμία κινηθεί αντίθετα, παραμένετε δεσμευμένος. Τρεις πρακτικές παγίδες. Η πληρωμή κράτησης με κάρτα, η οποία μετατρέπει το ποσό με ισοτιμία που κανείς δεν συμφώνησε και προσθέτει χρέωση ανάληψης μετρητών. Η αποστολή χρημάτων σε λογαριασμό διαφορετικό από εκείνον που αναφέρεται στη σύμβαση. Και η αναβολή της μεταφοράς για την τελευταία εβδομάδα, όταν ο έλεγχος συμμόρφωσης και η απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων απαιτούν από μόνοι τους ημέρες. Μετατρέψτε επίσης τους φόρους, τα έπιπλα και τα έξοδα λειτουργίας του πρώτου έτους, επειδή όλα αποτελούν υποχρεώσεις σε ευρώ με ημερομηνίες που δεν ελέγχετε.Ξεχωριστές μεταφορές σε μία αγοράΑπό 4 έως 8
Περιθώριο τράπεζας λιανικήςΑπό 3 έως 4 %Ενσωματωμένο στο επιτόκιο, όχι στην προμήθεια.
Το κόστος περιθωρίου 1 %4 000 €Για ακίνητο αξίας 400 000 €.
Τι παρακρατούμε από μια ανταλλαγή0 €
Τι προστατεύει τα χρήματά σας πριν αποκτήσετε οτιδήποτε;
Η Ισπανία δεν διαθέτει συμβολαιογραφικό λογαριασμό μεσεγγύησης, επομένως τα χρήματά σας προστατεύονται από ένα από δύο συστήματα, ανάλογα με το τι αγοράζετε, ενώ μία πληρωμή βρίσκεται εκτός και των δύο.Ποιος λογαριασμός κρατά τα χρήματά σας
Σε νεόδμητο, οι πληρωμές σας κατατίθενται σε νομικά προστατευμένο κατασκευαστικό λογαριασμό και λαμβάνετε ως αντάλλαγμα πιστοποιητικό εγγύησης. Σε μεταπώληση, κατατίθενται στον λογαριασμό πελατών του δικού σας δικηγόρου, χωριστά από τα χρήματα της εταιρείας, και αποδεσμεύονται στον συμβολαιογράφο. Η κράτηση είναι η μοναδική πληρωμή που δεν καλύπτεται από κανένα από τα δύο συστήματα, γι' αυτό πρέπει να είναι μικρή και η ρήτρα επιστροφής της έχει μεγαλύτερη σημασία από το ύψος της. Λαμβάνετε το πιστοποιητικό εγγύησης όταν υπογράφετε την ιδιωτική σύμβαση αγοράς, πριν αποχωρήσει οποιαδήποτε τμηματική πληρωμή. Αν σας υπόσχονται ότι θα το λάβετε αργότερα, η πληρωμή που πρόκειται να κάνετε δεν καλύπτεται ακόμη.Νεόδμητο, ο προστατευμένος λογαριασμόςΑπαιτείται από τον νόμο
Μεταπώληση, όπου παραμένουν τα χρήματαΛογαριασμός πελάτη
Αν ο κατασκευαστής δεν παραδώσειΕπιστροφή χρημάτων με τόκο
Πόσες πληρωμές μένουν εκτός και των δύο1Η κράτηση. Κρατήστε την μικρή και ζητήστε γραπτώς τη ρήτρα επιστροφής.
Η τραπεζική εγγύηση και πώς να διαβάσετε το πιστοποιητικό
Κάθε πληρωμή που κάνετε σε κατασκευαστή πριν ολοκληρωθεί το κτίριο πρέπει να καλύπτεται από εγγύηση ή ασφαλιστήριο που εκδίδεται ατομικά υπέρ σας. Διαβάστε τέσσερα στοιχεία στο πιστοποιητικό. Το ονοματεπώνυμό σας ως δικαιούχου. Το εγγυημένο ποσό, συμπεριλαμβανομένου του φόρου που έχετε ήδη καταβάλει. Τον εκδότη, ο οποίος πρέπει να είναι τράπεζα ή ασφαλιστική εταιρεία και ποτέ ο κατασκευαστής. Και την ημερομηνία παράδοσης έως την οποία υπολογίζονται οι τόκοι. Πιστοποιητικό που αναφέρει την ανάπτυξη αντί για εσάς είναι το συνηθέστερο κενό σε αυτή την ακτή. Χρήματα που καταβάλλονται πριν ενημερωθεί το πιστοποιητικό παραμένουν απροστάτευτα έως ότου ολοκληρωθούν τα έγγραφα. Αυτό δεν είναι η εγγύηση του ολοκληρωμένου κτιρίου, η οποία είναι εντελώς ξεχωριστό ζήτημα.Τι πρέπει να καλύπτειΟλόκληρο το ποσό
Ποιος μπορεί να το εκδώσειΤράπεζα ή ασφαλιστική εταιρείαΠοτέ ο ίδιος ο κατασκευαστής.
Ενισχυμένη μορφή σε ισχύ από2015
Ο λογαριασμός πελατών και η απάτη που τον στοχεύει
Ο Ισπανός δικηγόρος πρέπει να κρατά τα χρήματά σας χωριστά από τα χρήματα της εταιρείας και δεν μπορεί να τα χρησιμοποιεί χωρίς γραπτή εξουσιοδότησή σας. Ο πραγματικός κίνδυνος κατά την ολοκλήρωση δεν είναι η αποτυχία του κανόνα, αλλά ένα δόλιο email που σας ενημερώνει ότι άλλαξε ο αριθμός λογαριασμού. Επιβεβαιώνετε κάθε αλλαγή προφορικά, σε αριθμό που είχατε ήδη.Πώς ταξινομείται η κακή διαχείρισηΣοβαρό έως πολύ σοβαρό
Ποιον βαρύνει η υποχρέωση ασφάλισηςΟ κώδικας δεοντολογίαςΖητήστε το ποσό κάλυψης, όχι αν υπάρχει κάλυψη.
Θα πρέπει να αγοράσετε προσωπικά ή μέσω εταιρείας;
Για σχεδόν κάθε αγοραστή μίας εξοχικής κατοικίας, η απάντηση είναι όχι. Μια εταιρεία προσθέτει δηλώσεις, φορολογεί τη δική σας χρήση του ακινήτου, περιπλέκει την πώληση και δεν μειώνει τον φόρο αγοράς.Ατομικά ή μέσω εταιρείας
Μια εταιρεία δεν εξοικονομεί τίποτα στον φόρο αγοράς και, για μία εξοχική κατοικία, συνήθως εκεί τελειώνει η συζήτηση. Η χρήση του ακινήτου από εσάς μπορεί να φορολογηθεί ως μίσθωμα που θα έπρεπε να σας χρεώνει η εταιρεία. Οι μετοχές εξακολουθούν να υπολογίζονται στον φόρο περιουσίας, με αποτίμηση μέσω του ισολογισμού της εταιρείας. Ο πραγματικός δικαιούχος πρέπει να δηλώνεται κατά τη σύσταση και ξανά κάθε έτος. Και μια αδρανής εταιρεία εξακολουθεί να υποβάλλει δηλώσεις, ακόμη και όταν δεν υπάρχει τίποτα προς δήλωση. Αυτό αλλάζει επίσης όσα μπορείτε να κάνετε αργότερα. Εταιρεία που είναι εκμισθώτρια δεσμεύεται για επτά έτη σε μακροχρόνια μίσθωση αντί για πέντε. Και η πώληση των μετοχών αντί του ακινήτου είναι πιο σύνθετη συναλλαγή που χρειάζεται τον δικό της ειδικό. Εκεί όπου μπορεί να έχει νόημα είναι μια πραγματική επιχειρηματική κατοχή πολλών ακινήτων, ζήτημα διαφορετικό που πρέπει να συζητήσετε με φορολογικό σύμβουλο και όχι με μεσιτικό γραφείο.Φόρος αγοράς που εξοικονομεί μια εταιρεία0 €Ο φόρος είναι ο ίδιος και στις δύο περιπτώσεις.
Εταιρικός φόρος επί εισοδήματος από μισθώματα25 %
Μια αδρανής εταιρεία, κάθε έτοςΑπό 500 έως 1 000 €
Η εισφορά για μη συνεργάσιμες δικαιοδοσίες3 %Η Czechia και η Poland δεν περιλαμβάνονται σε αυτή τη λίστα.
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Τι μπορεί να πάει στραβά
Τι ελέγχει ένας ανεξάρτητος δικηγόρος και με ποια σειρά;
Αυτό είναι το μέρος για το οποίο πληρώνετε και το ένα βήμα αυτού του οδηγού που δεν μπορείτε λογικά να παραλείψετε. Ανεξάρτητος δικηγόρος διενεργεί περίπου δεκαπέντε ελέγχους και στη συνέχεια σας υποδεικνύει αν πρέπει να συνεχίσετε.Οι δεκαπέντε έλεγχοι
Οι έλεγχοι χωρίζονται σε τέσσερις ομάδες. Ποιος το κατέχει και τι βάρη έχουν εγγραφεί σε αυτό, σύμφωνα με το κτηματολογικό μητρώο. Τι είναι νομικά το κτίριο: η άδεια οικοδομής, η άδεια πρώτης κατοίκησης και αν το μητρώο και το Catastro περιγράφουν το ίδιο ακίνητο που βρίσκεται εκεί. Τι οφείλει: τα κοινόχρηστα, τη βεβαίωση οφειλών από τον διαχειριστή και τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Και τι μπορείτε να κάνετε με αυτό: τον κανονισμό της κοινότητας και αν επιτρέπονται καθόλου οι τουριστικές μισθώσεις. Ένα και μόνο όχι σε οποιοδήποτε σημείο της αλυσίδας νομιμότητας του κτιρίου σταματά ολόκληρη την αλυσίδα, και τότε η αγορά διακόπτεται αντί να αναπροσαρμοστεί η τιμή. Ένας ιδιώτης πωλητής που πραγματοποιεί μία μεμονωμένη πώληση σας οφείλει λιγότερη ενημέρωση από ένα μεσιτικό γραφείο, γεγονός που καθιστά τον έλεγχο σημαντικότερο και όχι λιγότερο σημαντικό.Έλεγχοι στον κατάλογο15
Πόσο διαρκεί, σε εβδομάδεςΑπό 2 έως 4
Το κόστος του δικηγόρου~1 %Στην τιμή, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ.
Τι χρεώνουμε μέσω της δικηγορικής εταιρείας0 €
Το ενεργειακό πιστοποιητικό
Κάθε ακίνητο χρειάζεται έγκυρο πιστοποιητικό πριν διαφημιστεί προς πώληση ή μίσθωση, και ο πωλητής πρέπει να το προσκομίσει, όχι εσείς. Μόνο ειδικευμένος τεχνικός μπορεί να το εκδώσει. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να υπογράψει και χωρίς αυτό, αν παραιτηθείτε γραπτώς από την απαίτησή του στην πράξη, επομένως η απουσία πιστοποιητικού είναι ζήτημα που πρέπει να ρωτήσετε και όχι εμπόδιο.Με τη χειρότερη αξιολόγηση5 έτη
Το κόστος του πιστοποιητικούΑπό 50 έως 300 €
Η περιορισμένη εξαίρεση50 m²Ανεξάρτητο κτίριο κάτω από εκείνη την επιφάνεια.
Τι γίνεται αν το κτίριο ή η γη δεν είναι όπως φαίνεται;
Τα ακριβότερα προβλήματα εδώ δεν βρίσκονται στους τοίχους αλλά στα έγγραφα πίσω από αυτούς: ένα κτίριο ή μια επέκταση που δεν αδειοδοτήθηκε ποτέ ή γη που δεν είναι τόσο οικοδομήσιμη όσο υποστηρίζει ο πωλητής.Αυθαίρετο κτίσμα και η προθεσμία κατεδάφισης
Σε συνήθη αστική ή αγροτική γη, το δικαίωμα να διαταχθεί κατεδάφιση παραγράφεται μετά από έξι έτη και το κτίριο μπορεί τότε να υπαχθεί σε καθεστώς AFO. Το AFO δεν αποτελεί νομιμοποίηση: καταγράφει ότι η προθεσμία έληξε και μπορεί να επανεξεταστεί αργότερα αν αποδειχθεί ότι η γη ανήκει σε προστατευόμενη κατηγορία. Σε προστατευόμενη ή παράκτια γη η προθεσμία δεν αρχίζει ποτέ, επομένως η κατεδάφιση παραμένει δυνατή επ' αόριστον. Δύο πρακτικές συνέπειες. Οι δανειστές είναι επιφυλακτικοί απέναντι σε ακίνητο AFO, οπότε οι όροι του στεγαστικού μπορεί να διαφέρουν από μια κανονική αγορά ή το δάνειο να απορριφθεί. Και ένας ανοικτός φάκελος επιβολής μέτρων στο δημαρχείο δεν εμφανίζεται σε κανένα απόσπασμα μητρώου. Κάποιος πρέπει να ρωτήσει απευθείας το δημαρχείο, και αυτό αποτελεί μέρος του νομικού ελέγχου, όχι κάτι που μπορείτε να διαπιστώσετε από μια αγγελία.Σε προστατευόμενη ή παράκτια γηΧωρίς χρονικό περιορισμό
Κλειστή βεράντα, πισίνα, επιπλέον δωμάτιο
Μια αδήλωτη προσθήκη σε κατά τα λοιπά νόμιμη κατοικία συνήθως μπορεί να τακτοποιηθεί, όμως εντοπίζεται όταν το μητρώο, το Catastro και το πραγματικό κτίριο δεν συμφωνούν. Η διόρθωση των στοιχείων είναι διαδικασία που πρέπει να διεκπεραιώσει κάποιος και μπορεί να επιφέρει αναδρομικό φόρο ακίνητης περιουσίας για αρκετά έτη. Ο δανειστής αποτιμά τα τετραγωνικά μέτρα που είναι καταχωρισμένα, επομένως μια αδήλωτη επέκταση δεν χρηματοδοτείται.Παράκτια γη, αγροτική γη και πηγάδια
Μια ζώνη προστασίας εκτείνεται προς την ενδοχώρα από την ακτογραμμή και οι περιορισμοί δόμησής της δεν παραγράφονται ποτέ. Σε αγροτική γη στην Ανδαλουσία, το «οικοδομήσιμη στο μέλλον» είναι πολεοδομικό καθεστώς και όχι υπόσχεση ότι το οικόπεδο θα καταστεί ποτέ οικοδομήσιμο. Ένα πηγάδι που αντλεί νερό δεν αποδεικνύει ότι είναι νόμιμο.Η παράκτια ζώνη προστασίας100 μέτραΠρος την ενδοχώρα από τη δημόσια οριογραμμή, και δεν παραγράφεται. (MITECO)
Ελάχιστο οικόπεδο για ανεξάρτητη κατοικία2,5 ha
Νομιμοποιημένο πηγάδι, το πολύ7 000 m³ ετησίωςΜε ογκομετρικό μετρητή.
Τι μπορεί να κληρονομήσετε από τον πωλητή;
Κάποια από όσα αγοράζετε ανήκουν στο πρόσωπο που τα πωλεί: το χρέος του προς την κοινότητα, οι κληρονόμοι του ή ο μισθωτής του. Και τα τρία μπορούν να ελεγχθούν πριν πληρώσετε οτιδήποτε.Οφειλές κοινόχρηστων που κληρονομείτε μαζί με το διαμέρισμα
Ευθύνεστε, με το ίδιο το ακίνητο, για τα απλήρωτα κοινόχρηστα που άφησε ο πωλητής για το τρέχον έτος και τα τρία προηγούμενα ημερολογιακά έτη. Η οφειλή συνδέεται με το διαμέρισμα και όχι με το πρόσωπο που τη δημιούργησε, οπότε ακολουθεί τα κλειδιά. Αυτό που την αποτρέπει είναι ένα έγγραφο: βεβαίωση του διαχειριστή της κοινότητας ότι ο λογαριασμός είναι εξοφλημένος, και ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να εγκρίνει την πράξη χωρίς αυτήν, εκτός αν παραιτηθείτε ρητά από την απαίτησή της. Η παραίτηση καταργεί τον έλεγχο και όχι την ευθύνη, επομένως δεν υπάρχει καλός λόγος να παραιτηθείτε. Δύο ακόμη παγίδες. Διαμέρισμα που ανακτήθηκε από τράπεζα και πωλείται από αυτήν δεν είναι αυτομάτως απαλλαγμένο από οφειλές. Και ένα κτίριο μέσα σε μεγαλύτερη πολεοδομική ανάπτυξη μπορεί να ανήκει σε δύο κοινότητες με δύο προϋπολογισμούς, επομένως ένα πιστοποιητικό δεν καλύπτει πάντα και τις δύο.Η βεβαίωση οφειλώνΝαιΟ συμβολαιογράφος το ζητά, εκτός αν παραιτηθείτε.
Πώς μια κοινότητα εισπράττει μια οφειλήΕιδική δικαστική διαδικασία
Αν ο πωλητής αποβιώσει, πριν ή κατά τη διάρκεια
Η αγορά από κληρονομιαία περιουσία είναι μια κανονική αγορά με περισσότερα έγγραφα και περισσότερα πρόσωπα που πρέπει να συμφωνήσουν. Εάν ο πωλητής αποβιώσει αφού υπογράψετε, η σύμβαση δεν ακυρώνεται: οι κληρονόμοι παίρνουν τη θέση του μόλις αποδεχθούν την κληρονομιά. Ένας κληρονόμος δεν μπορεί να υπογράψει για όλους.Ποιος μπορεί να υπογράψει για μια κληρονομιά3 διαδρομέςΌλοι οι κληρονόμοι, ένας κατονομαζόμενος εκτελεστής διαθήκης ή ένας διαχειριστής που διορίστηκε από δικαστήριο.
Ισχύει και μετά η σύμβασή σας;Ναι
Αγορά με υφιστάμενο μισθωτή
Αναλαμβάνετε την υφιστάμενη μίσθωση για όσο απομένει από την ελάχιστη διάρκειά της, με τους όρους που συμφώνησε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, είτε είναι καταχωρισμένη είτε όχι. Δεν μπορείτε να αυξήσετε το μίσθωμα επειδή άλλαξε η ιδιοκτησία. Ο μισθωτής μπορεί επίσης να έχει νόμιμο δικαίωμα να αγοράσει πριν από εσάς, και η παράλειψη αυτής της ειδοποίησης μπορεί να εμποδίσει την καταχώριση της αγοράς σας.Ειδοποίηση εάν παραιτήθηκαν από το δικαίωμα προτίμησης30 ημέρες
Τι μπορούν να σας προκαλέσουν το έδαφος, ο αέρας και το κτίριο;
Τέσσερα στοιχεία για μια συγκεκριμένη διεύθυνση μπορούν να ελεγχθούν από το γραφείο πριν ταξιδέψετε και κανένα δεν εμφανίζεται σε καταχώριση: αν πλημμυρίζει, τι ήχους έχει τον Αύγουστο, γιατί έχει υγρασία τον Ιανουάριο και ποιος σας οφείλει επισκευή αργότερα.Ζώνες πλημμύρας και ο έλεγχος των δέκα λεπτών
Περίπου 8 % των ισπανικών κατοικιών βρίσκονται σε χαρτογραφημένη ζώνη πλημμύρας και ο έλεγχος μιας συγκεκριμένης διεύθυνσης δεν κοστίζει τίποτα στην κρατική πλατφόρμα: εντοπίζετε τη διεύθυνση και η σκίαση δείχνει εάν βρίσκεται σε μελετημένη ζώνη πλημμύρας και με ποια πιθανότητα. Αξίζει να γνωρίζετε δύο περιορισμούς. Οι χάρτες καλύπτουν μόνο μελετημένα υδατορεύματα, επομένως ένα μικρό καλυμμένο ρέμα ή μια αστική αποχέτευση μπορεί να μην εμφανίζεται καθόλου. Επίσης, μια φραγμένη αποχέτευση ομβρίων κατά τη διάρκεια έντονης βροχής δεν θεωρείται πλημμύρα με τη νομική έννοια. Η παρουσία εντός της ζώνης προτιμησιακής ροής αποτελεί αυστηρότερη κατηγορία από τη συνήθη σκίαση πλημμύρας, με αυστηρότερους περιορισμούς στην οικοδόμηση και την ανοικοδόμηση. Το εθνικό σύστημα αποζημιώνει μόνο για έκτακτες πλημμύρες επιπλέον μιας ενεργής και εξοφλημένης ασφάλισης, ποτέ για απώλεια εισοδήματος από μίσθωση, και κανένας Ισπανός πωλητής δεν υποχρεούται να δηλώσει τον κίνδυνο πλημμύρας. Ο νομικός έλεγχος δεν περιλαμβάνει έλεγχο χάρτη πλημμυρών, εκτός εάν κάποιος το ζητήσει, γι' αυτό και τον έχουμε στη δική μας λίστα πριν από την προσφορά και όχι μετά.Ισπανικές κατοικίες σε χαρτογραφημένη ζώνη~8 %
Ζώνη μέτριας πιθανότητας1 % ετησίωςΣε διάστημα ιδιοκτησίας άνω των τριάντα ετών, η πιθανότητα να συμβεί τουλάχιστον ένα τέτοιο γεγονός είναι περίπου 26 %.
Ο θόρυβος, που είναι εποχικός και συνδέεται με τη διεύθυνση
Ο περισσότερος θόρυβος εδώ είναι προβλέψιμος πριν από την αγορά, επειδή οι πηγές του είναι εποχικές και αρκετές είναι καταγεγραμμένες δημόσια. Ένα beach bar είναι ήσυχο τον Φεβρουάριο και λειτουργεί κάθε βράδυ τον Αύγουστο. Κοντά στον αυτοκινητόδρομο, αυτό που έχει σημασία είναι η οπτική επαφή και όχι η απόσταση. Τα παρακάτω όρια είναι οι κανονιστικές διατάξεις και όχι μέτρηση οποιουδήποτε ακινήτου.Σε εξωτερικούς χώρους, τη νύχτα55 dBA
Στο δικό σας υπνοδωμάτιο τη νύχτα35 dBA
Η νύχτα αρχίζει στις23:00
Υγρασία και γιατί αποτελεί χειμερινό πρόβλημα
Η υγρασία σε αυτή την ακτή συνήθως οφείλεται στη συμπύκνωση, δηλαδή στη συνάντηση θερμού υγρού αέρα με ψυχρές επιφάνειες σε ένα άδειο, μη θερμαινόμενο διαμέρισμα, και όχι σε διαρροή. Επομένως, η περίοδος υγρασίας είναι από τον Νοέμβριο έως τον Φεβρουάριο και όχι τον Αύγουστο, γι' αυτό οι αγοραστές που την αναζητούν το καλοκαίρι δεν βρίσκουν τίποτα. Ένα διαμέρισμα που βάφτηκε πρόσφατα μπορεί να την κρύψει αντί να την αντιμετωπίσει.Υγρασία στη Malaga, ετήσιος μέσος όρος65 %
Ο πιο υγρός μήνας είναι ο Δεκέμβριος72 %Έναντι πενήντα οκτώ τοις εκατό τον Ιούνιο και τον Ιούλιο.
Στεγανοποίηση στον οικοδομικό κανονισμό από2006Τα παλαιότερα κτίρια συχνά δεν έχουν κανένα απολύτως φράγμα. (BOE)
Ελάττωμα μετά την εγκατάστασή σας
Μια νεόδμητη κατασκευή καλύπτεται από τρεις περιόδους εγγύησης και καθεμία βαρύνει διαφορετική ομάδα προσώπων που συμμετείχαν στην κατασκευή. Η εγγύηση της κατασκευής υποστηρίζεται από υποχρεωτική ασφάλιση που συνδέεται με το κτίριο και όχι με την εταιρεία. Επομένως, εξακολουθεί να ισχύει ακόμη και αν ο κατασκευαστής κλείσει. Όταν εμφανιστεί κάτι, η χρήσιμη ενέργεια δεν είναι εντυπωσιακή. Αναφέρετέ το εγγράφως, με ημερομηνία και φωτογραφίες, στον κατασκευαστή και στον διαχειριστή της κοινότητας, εάν αφορά κοινόχρηστο στοιχείο. Η προθεσμία για την αξίωση αρχίζει όταν εμφανιστεί η ζημία και όχι όταν αποφασίσετε να υποβάλετε καταγγελία. Μια μεταπώληση προσφέρει σχεδόν τίποτα συγκριτικά: αυστηρή αξίωση για κρυφά ελαττώματα με σύντομη προθεσμία, η οποία δεν αναστέλλεται με την αποστολή επιστολής, και μόνο για κάτι που ο πωλητής γνώριζε και απέκρυψε.Αξίωση μόλις εμφανιστεί ελάττωμα2 έτη
Πέρα από την κάλυψη δέκα ετώνΥποχρεωτική ασφάλιση
Πώς εκδηλώνεται η σκόπιμη απάτη εδώ;
Η σκόπιμη απάτη είναι σπάνια εδώ και δεν είναι διακριτική. Έχει τέσσερις μορφές και κάθε μία αντιμετωπίζεται με το ίδιο αντανακλαστικό: κανείς δεν λαμβάνει χρήματα ούτε υπογραφή πριν καταστεί δυνατή η επαλήθευση.Τα τέσσερα μοτίβα
Ένας ψευδής πωλητής που πουλά κάτι το οποίο δεν έχει δικαίωμα να πουλήσει, μια κλεμμένη προκαταβολή, μια ψευδής μίσθωση και μια απάτη σε ακίνητο υπό κατασκευή με τμηματικές πληρωμές χωρίς εγγύηση. Οι ψευδείς πωλητές επιλέγουν ακίνητα που παραμένουν άδεια για μεγάλο διάστημα, ανήκουν σε ιδιοκτήτες του εξωτερικού ή κληρονομήθηκαν πρόσφατα και δεν ενημερώθηκαν ποτέ στο κτηματολόγιο. Και στις τρεις περιπτώσεις κανείς ντόπιος δεν το αντιλαμβάνεται. Το μοτίβο και στις τέσσερις περιπτώσεις είναι το ίδιο και είναι το μόνο που πρέπει να θυμάστε: ζητούνται χρήματα ή υπογραφή πριν καταστεί δυνατή η επαλήθευση. Επομένως, τα μέτρα προστασίας είναι απλά. Η καλύτερη περίπτωση είναι τα χρήματα να κατατεθούν στον λογαριασμό πελατών του δικού σας δικηγόρου. Όταν καταβάλλονται στον πωλητή, στο μεσιτικό γραφείο ή στον κατασκευαστή, κάτι που είναι συνηθισμένο, το όνομα του λογαριασμού πρέπει να ταυτίζεται ακριβώς με το μέρος που κατονομάζεται στη σύμβαση. Τρία πράγματα σημαίνουν σταματήστε. Ιδιωτικός λογαριασμός που ανήκει σε πρόσωπο το οποίο δεν είναι ο πωλητής. Αίτημα για μετρητά. Ή εταιρικός λογαριασμός σε χώρα που δεν έχει καμία σχέση με την πώληση. Δεν καταβάλλεται τίποτα πριν από επίσκεψη, αυτοπροσώπως ή μέσω ζωντανής βιντεοκλήσης. Επίσης, μια μεταφορά που πραγματοποιήθηκε την ίδια ημέρα μπορεί ορισμένες φορές να ανακληθεί εάν ενεργήσετε μέσα σε μία ή δύο ημέρες, κάτι που αξίζει να γνωρίζετε πριν από το Σαββατοκύριακο και όχι μετά.Σκόπιμα μοτίβα4Ψευδής πωλητής, κλεμμένη προκαταβολή, ψευδής μίσθωση, ακίνητο υπό κατασκευή χωρίς εγγύηση.
Για την πώληση όσων ενδέχεται να μην μπορείτε να πουλήσετεΑπό 1 έως 4 χρόνιαΠοινή φυλάκισης βάσει άρθρου του ποινικού κώδικα. (BOE)
Τι μπορεί να πάει στραβά σε ένα νεόδμητο και ποιος το πληρώνει;
Τρία πράγματα πάνε στραβά σε ένα νεόδμητο: ο κατασκευαστής αποτυγχάνει, το έργο σταματά ή η ημερομηνία μετατίθεται. Ποιο από αυτά αντιμετωπίζετε καθορίζει αν τα χρήματά σας θα επιστρέψουν από τράπεζα σε εβδομάδες ή θα παραμείνουν σε δικαστική διαδικασία για χρόνια.Εάν ο κατασκευαστής καταστεί αφερέγγυος
Τα χρήματά σας χωρίζονται σε δύο κατηγορίες. Ό,τι καλύπτεται από έγκυρη εγγύηση επιστρέφεται από την τράπεζα ή την ασφαλιστική εταιρεία. Πρόκειται για οφειλή διαφορετικής εταιρείας, επομένως εξακολουθεί να ισχύει ανεξάρτητα από ό,τι συμβεί στον κατασκευαστή. Οτιδήποτε άλλο αποτελεί συνήθη απαίτηση στο πλαίσιο της αφερεγγυότητας, πίσω από άλλους πιστωτές, χωρίς εγγυημένο ποσό και χωρίς εγγυημένη ημερομηνία. Επομένως, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε δεν είναι να πανικοβληθείτε, αλλά να διαβάσετε τα πιστοποιητικά: ποιες πληρωμές καλύπτονται, στο δικό σας όνομα και για ολόκληρο το ποσό. Το δεύτερο είναι να καταχωρίσετε την απαίτηση εντός της προθεσμίας που ορίζει η διαδικασία αφερεγγυότητας, επειδή η εκπρόθεσμη υποβολή μπορεί να οδηγήσει σε πλήρη απώλεια της απαίτησης. Η αφερεγγυότητα είναι γεγονός που κηρύσσεται από δικαστήριο και έχει ημερομηνία, δεν είναι το ίδιο με έναν κατασκευαστή που καθυστερεί, σιωπά ή φημολογείται ότι αντιμετωπίζει δυσκολίες.Καταβάλλεται μια εγγύησηΑνεξάρτητα από την αφερεγγυότητα
Χωρίς εγγύηση βρίσκεστεΈνας συνήθης πιστωτής
Η πληρωμή που δεν καλύπτεται από εγγύησηΗ κράτηση
Εάν το έργο σταματήσει
Μια κατασκευαστική ανάπτυξη που έχει σταματήσει καταλήγει σε ένα από τρία σημεία και το ποιο από αυτά ισχύει καθορίζει εάν θα περιμένετε ή θα αποχωρήσετε. Εάν την αναλάβει άλλος κατασκευαστής, η παλιά εγγύηση δεν μεταβιβάζεται αυτομάτως. Μια άδεια μπορεί να λήξει εάν οι εργασίες παραμείνουν σταματημένες και το εκτεθειμένο σκυρόδεμα που παραμένει κατά τις βροχερές εποχές φθείρεται με τρόπους που ένας έλεγχος εγγράφων δεν θα εντοπίσει.Πού καταλήγει ένα έργο που έχει σταματήσει3 πιθανά αποτελέσματα
Εάν το ολοκληρώσει άλλος κατασκευαστήςΝέα εγγύηση, νέος κύκλος
Το πρώτο έγγραφο που πρέπει να αναζητήσετεNota simple
Οφειλή προς την κοινότητα για ημιτελή μονάδαΜπορεί να επιβαρύνει το ακίνητο
Αν η ολοκλήρωση καθυστερήσει
Σε μια νεόδμητη κατασκευή, μόλις παρέλθει η ημερομηνία ολοκλήρωσης που αναγράφεται στη σύμβασή σας, μπορείτε να ζητήσετε την επιστροφή των χρημάτων μαζί με τον νόμιμο τόκο από την εγγύηση. Δεν απαιτείται δικαστήριο ούτε συζήτηση για το πόσο σοβαρή ήταν η καθυστέρηση. Μετρά μόνο η ημερομηνία της σύμβασης και περίοδος χάριτος υπάρχει μόνο εάν προβλέπεται στη σύμβασή σας.Ποια ημερομηνία μετράΗ σύμβαση, όχι το φυλλάδιο
Καλύπτει η εγγύηση την καθυστέρησηΝαι, και για απλή καθυστέρηση
Σε νεόδμητο ακίνητοΧωρίς έλεγχο σοβαρότητας
Σε μεταπώλησηΆρθρο 1124 του Αστικού ΚώδικαΤο δικαστήριο αποφασίζει εάν η παραβίαση είναι αρκετά σοβαρή. (BOE)
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Νεόδμητο ή μεταπώληση
Να αγοράσετε νεόδμητο ή μεταπώληση;
Αγοράστε το ακίνητο που ταιριάζει στο χρονοδιάγραμμά σας. Αυτή είναι η βασική διαφορά που δεν μπορείτε να αλλάξετε. Η μεταπώληση διαρκεί μήνες. Το νεόδμητο μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Τα υπόλοιπα σημεία είναι επιλογές και όχι προκαθορισμένες απαντήσεις. Τα βήματα 1 έως 7 είναι ίδια και για τις δύο επιλογές. Τα βήματα 8 έως 14 διαφέρουν.Νεόδμητο ακίνητο
Από την κράτηση έως τα κλειδιά2 μήνες έως 3 χρόνιαΑυτό εξαρτάται από την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών.
Έξοδα επιπλέον της τιμήςΤο υψηλότερο από τα δύο παραπάνω ποσάΤο μεγαλύτερο μέρος αφορά φόρους: ΦΠΑ 10 % συν ανδαλουσιανό τέλος χαρτοσήμου επί της πράξης.
Πώς πληρώνετεΣε στάδια, βάσει των ορόσημων της κατασκευήςΤραπεζική εγγύηση στο όνομά σας καλύπτει κάθε πληρωμή σταδίου.
Τι μπορεί να πάει στραβάΑλλάζει η ημερομηνίαΤο ολοκληρωμένο διαμέρισμα μπορεί επίσης να διαφέρει από τα σχέδια. Η λίστα ελαττωμάτων και οι εγγυήσεις αντιμετωπίζουν αυτό το ζήτημα.
Τι μπορείτε να διαπραγματευτείτεΟι όροι πέρα από την τιμήΜπορείτε να διαπραγματευτείτε το πρόγραμμα πληρωμών, τα έπιπλα, τη θέση στάθμευσης και την προθεσμία.
Οι εγγυήσεις που λαμβάνετεΔέκα χρόνια για τον φέροντα οργανισμόΤρία χρόνια για τις εγκαταστάσεις και ένα έτος για τα τελειώματα.
Ακίνητο προς μεταπώληση
Από την κράτηση έως τα κλειδιά1 έως 3 μήνεςΤον ρυθμό καθορίζει ο νομικός έλεγχος, όχι η κατασκευή.
Έξοδα επιπλέον της τιμήςΤο χαμηλότερο από τα δύο παραπάνω ποσάΟ φόρος μεταβίβασης 7 % στην Ανδαλουσία εφαρμόζεται στην αξία αναφοράς όταν αυτή είναι υψηλότερη από την τιμή που καταβάλατε.
Πώς πληρώνετεΚράτηση, arras και στη συνέχεια το υπόλοιποΤο arras ανέρχεται σε 10 έως 20 %. Καταβάλλετε το υπόλοιπο στον συμβολαιογράφο.
Τι μπορεί να πάει στραβάΗ υφιστάμενη κατάσταση του κτιρίουΕνδέχεται να υπάρχουν χρέη, μη καταχωρισμένες αλλαγές, υγρασία ή ένας κανονισμός της κοινότητας που δεν διαβάσατε.
Τι μπορείτε να διαπραγματευτείτεΗ τιμή και το χρονοδιάγραμμαΥπάρχει ένας πωλητής και έχει λόγο να πουλήσει.
Οι εγγυήσεις που λαμβάνετεΚαμία χρέωση από τον πωλητήΑντί γι' αυτό, αποκτάτε ένα κτίριο με ιστορικό που μπορείτε να ελέγξετε.
Τι εκπλήσσει περισσότερο τους αγοραστές
Σε ένα νεόδμητο, τα χρήματά σας μετακινούνται πριν υπογραφεί οποιαδήποτε σύμβαση
Καταβάλλετε την κράτηση πριν υπάρξει σύμβαση με τον κατασκευαστή και, ανάλογα με τον κατασκευαστή, σε εκείνο το στάδιο μπορεί να ζητηθεί ποσό μεγαλύτερο από την κράτηση. Το αναφέρουμε εκ των προτέρων και παρ' όλα αυτά έχουμε σχεδόν χάσει συμφωνίες ακριβώς σε αυτό το στάδιο: φτάνει το email του δικηγόρου με αίτημα για χρήματα πριν υπογραφεί οτιδήποτε και οι αγοραστές παγώνουν. Οι περισσότεροι υποθέτουν ότι πρόκειται για έναν παράξενο κατασκευαστή. Από την εμπειρία μας δεν ισχύει αυτό: οι περισσότεροι κατασκευαστές σε αυτή την ακτή λειτουργούν έτσι, περίπου οκτώ στους δέκα ή και περισσότεροι. Δεν υπάρχει δημοσιευμένο ποσοστό, αυτό βλέπουμε εμείς.Μερικές φορές μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης μια εξαίρεση και σπάνια υπάρχει λόγος να τη ζητήσετε. Κάθε πληρωμή που κάνετε πριν ολοκληρωθεί το κτίριο πρέπει να καλύπτεται από τραπεζική εγγύηση στο δικό σας όνομα. Η σύμβαση κράτησης πρέπει να αναφέρει ποια ευρήματα σας επιστρέφουν τα χρήματά σας. Μεταξύ των δύο, τίποτα δεν παραμένει εκτεθειμένο πέρα από όσα καλύπτει ήδη το σύστημα εγγυήσεων. Αυτή είναι απλώς η τυπική διαδικασία εδώ. Η συνήθης μορφή αυτών των πληρωμών περιγράφεται παρακάτω, στην ενότητα για τις αγορές επί σχεδίων.
Δεν χρειάζεται να αξιολογήσετε μόνος ή μόνη σας αυτό το email. Ο δικηγόρος σας ελέγχει το πιστοποιητικό εγγύησης και τη διατύπωση που προστατεύει την πληρωμή. Εμείς το εξετάζουμε μαζί σας και δεν επιτρέπουμε να πραγματοποιηθεί μεταφορά χρημάτων με μόνη υπόσχεση ότι το πιστοποιητικό θα σταλεί αργότερα.Σας ταιριάζει η αγορά υπό κατασκευή;
Η αγορά εκτός σχεδίων και η αγορά έτοιμου ακινήτου δεν αποτελούν δύο επίπεδα κινδύνου, αλλά δύο διαφορετικούς κινδύνους. Σε ένα νεόδμητο, ο κίνδυνος αφορά τον χρόνο και η προστασία είναι ένα έγγραφο που πρέπει να διαβάσετε. Σε μια μεταπώληση, ο κίνδυνος αφορά το ίδιο το κτίριο και η προστασία είναι ο νομικός έλεγχος. Οι επτά παρακάτω ερωτήσεις το κρίνουν με τη σειρά που έχει σημασία.- Αντέχει το ημερολόγιό σας την αναμονή;
- Από 2 μήνες έως 3 χρόνιαΑυτή είναι η μία διαφορά που δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε. Αν χρειάζεται να βρίσκεστε στο ακίνητο το επόμενο καλοκαίρι, ένα έργο που ολοκληρώνεται σε δύο χρόνια δεν αποτελεί υποψήφια επιλογή, όσο καλό και αν είναι.
- Σε τίνος το όνομα πρέπει να εκδοθεί η εγγύηση
- Στο όνομά σαςΈνα πιστοποιητικό που κατονομάζει την ανάπτυξη αντί για εσάς δεν αποτελεί προστασία. Ελέγχετέ το πριν από κάθε τμηματική πληρωμή και όχι μόνο μία φορά στην αρχή.
- Εξακολουθεί να καταβάλλει η εγγύηση χρήματα αν ο κατασκευαστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του
- Ανεξάρτητα από την αφερεγγυότηταΤα εγγυημένα χρήματα επιστρέφονται από την τράπεζα. Τα μη εγγυημένα χρήματα μετατρέπονται σε αξίωση στο πλαίσιο της αφερεγγυότητας, χωρίς εγγυημένο ποσό και χωρίς εγγυημένη ημερομηνία.
- Τι συμβαίνει αν διακοπεί το έργο
- 3 πιθανά αποτελέσματαΤο έργο συνεχίζεται, ένας άλλος κατασκευαστής το ολοκληρώνει ή τίθεται σε εκκαθάριση και οι αγοραστές αποζημιώνονται. Νέος κατασκευαστής σημαίνει νέα εγγύηση και όχι την παλιά.
- Τι συμβαίνει αν αλλάξει η ημερομηνία
- Η σύμβαση, όχι το φυλλάδιοΜετρά μόνο η ημερομηνία της δικής σας σύμβασης και, μόλις παρέλθει, μπορείτε να αξιώσετε χρήματα από την εγγύηση χωρίς να αποδείξετε ότι η καθυστέρηση ήταν σοβαρή.
- Τι σας προσφέρει μια νεόδμητη κατοικία που δεν μπορεί να σας προσφέρει μια μεταπώληση
- 10 έτηΤρία χρόνια για τις εγκαταστάσεις και ένα για τα τελειώματα, με υποχρεωτική ασφάλιση που καλύπτει τα δέκα χρόνια για τον φέροντα οργανισμό.
- Τι σας προσφέρει αντίθετα μια μεταπώληση
- ΚανέναΚαμία εγγύηση από τον πωλητή και ένα κτίριο με ιστορικό που μπορείτε να ελέγξετε και να τιμολογήσετε πριν πληρώσετε για αυτό.
Πώς είναι συνήθως το χρονοδιάγραμμα πληρωμών
- Πρώτα, η κράτηση
- Από 6 000 έως 11 000 €Καταβάλλεται πριν υπάρξει οποιαδήποτε σύμβαση με τον κατασκευαστή, όπως εξηγείται στο παραπάνω πλαίσιο.
- Στο ιδιωτικό συμβόλαιο με τον κατασκευαστή
- around 20 %Με ΦΠΑ σε κάθε πληρωμή. Πρόκειται για παρατήρησή μας και όχι για κανόνα.
- Κατά την κατασκευή
- Μερικές φορές, περισσότερες τμηματικές καταβολέςΟρισμένοι κατασκευαστές δεν ζητούν τίποτα μετά τη σύμβαση, ενώ άλλοι ζητούν δύο ή τρεις πληρωμές.
- Κατά την ολοκλήρωση
- around 70 %Το υπόλοιπο, συνήθως με τη χρηματοδότηση μέσω στεγαστικού δανείου ήδη εξασφαλισμένη έως τότε.
- Τι είναι δεσμευτικό
- Το χρονοδιάγραμμα στη δική σας σύμβασηΗ κατανομή διαφέρει ανά κατασκευαστή, επομένως αυτό που μετράει είναι η σύμβαση και όχι αυτή η απεικόνιση.
- Κάθε πληρωμή πριν από την ολοκλήρωση
- Καλύπτεται από την τραπεζική εγγύησηΔείτε τι προστατεύει τα χρήματά σας
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
Η ιδιοκτησία του
Πόσο κοστίζει η ιδιοκτησία του κάθε χρόνο;
Τέσσερις λογαριασμοί מגיעουν κάθε χρόνο, είτε βρίσκεστε στην Ισπανία είτε όχι: ο φόρος ακίνητης περιουσίας, το τέλος κοινότητας, η ασφάλιση και η φορολογική δήλωση μη κατοίκου. Για ένα διαμέρισμα ανέρχονται στα παρακάτω ποσά.Φόρος ακινήτων, IBI400 έως 1 000 €Ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας για ένα διαμέρισμα.
Κοινόχρηστα900 έως 6 000 €Καταβάλλονται κάθε χρόνο στην κοινότητα ιδιοκτητών.
Ασφάλιση κατοικίας300 έως 800 €Ο νόμος δεν την απαιτεί. Η τράπεζα στεγαστικών δανείων την απαιτεί.
Ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και διαδίκτυο, τον μήνα100 to 400 €Η δική μας εκτίμηση για ένα κανονικό διαμέρισμα ή μια κατοικία σε συγκρότημα. Μια βίλα ή μια μεγάλη κατοικία με πισίνα, κήπο και σύστημα κλιματισμού κοστίζει αισθητά περισσότερο.
Φόρος μη κατοίκων, ΕΕ και ΕΟΧ19 %Υποβάλλεται μία φορά τον χρόνο, ακόμη και αν δεν νοικιάσετε ποτέ το ακίνητο. (Ισπανική Φορολογική Υπηρεσία)
Φόρος μη κατοίκων, αλλού24 %Ο ίδιος φόρος, με τον υψηλότερο συντελεστή.
Σε τι επιβάλλεται αυτός ο φόρος1,1 ή 2 %Επί της κτηματολογικής αξίας, όταν δεν νοικιάζετε το ακίνητο.
Ποιοι λογαριασμοί, ποιες δηλώσεις και ποιες ψηφοφορίες συνοδεύουν την ιδιοκτησία του;
Τα ποσά βρίσκονται παραπάνω. Στη συνέχεια εξηγείται ποιος τα καθορίζει και τι καλύπτει και τι δεν καλύπτει η ασφάλιση. Καλύπτεται επίσης ο τρόπος μεταφοράς των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στο όνομά σας και οι δύο φόροι που δεν επιβαρύνουν τους περισσότερους αγοραστές.Η κοινότητα των ιδιοκτητών και ο τρόπος λήψης αποφάσεων
Η συμμετοχή είναι αυτόματη και δεν μπορείτε να εξαιρεθείτε ή να πληρώνετε λιγότερα επειδή δεν χρησιμοποιείτε την πισίνα. Ο προϋπολογισμός ψηφίζεται από τους ιδιοκτήτες, επομένως η χρέωση της κοινότητας είναι συχνά η πραγματική διαφορά μεταξύ δύο διαμερισμάτων που φαίνονται πανομοιότυπα. Ζητήστε τον προϋπολογισμό, τα πρακτικά, το υπόλοιπο του αποθεματικού και τη βεβαίωση οφειλών πριν κάνετε κράτηση.Για την προσβολή μιας απόφασης3 μήνεςΈνα έτος εάν αντίκειται στον νόμο ή στο καταστατικό.
Ασφάλιση κατοικίας και η ρήτρα που σας κοστίζει
Κανένας νόμος δεν σας υποχρεώνει να ασφαλίσετε μια ισπανική κατοικία, αλλά κάθε ενυπόθηκος δανειστής θα το απαιτήσει. Η ρήτρα που κοστίζει χρήματα στους ιδιοκτήτες δεύτερης κατοικίας είναι η ρήτρα μη κατοίκησης: όταν το ακίνητο παραμείνει κενό για αρκετό διάστημα, η κάλυψη κλοπής συνήθως αναστέλλεται, ενώ η κάλυψη πυρκαγιάς και ύδατος συνεχίζεται. Η υποασφάλιση ενεργοποιεί αναλογικό κανόνα που μειώνει κάθε αποζημίωση.Είναι υποχρεωτικήΔεν απαιτείται από τον νόμοΚαμία διάταξη δεν υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να ασφαλιστεί. Ο δανειστής το απαιτεί ως προϋπόθεση του δανείου. Δείτε το ετήσιο κόστος
Ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και διαδίκτυο
Σε μια μεταπώληση αλλάζετε τον κάτοχο μιας υφιστάμενης παροχής αντί να συνδέετε νέα παροχή, διαδικασία που διαρκεί ημέρες και όχι μήνες. Τίποτα από αυτά δεν ισχύει για νεόδμητη κατασκευή, όπου οι άδειες για την πρώτη σύνδεση μπορεί να απαιτήσουν μήνες. Κατά την παράδοση, έχετε διαθέσιμα τον κωδικό της παροχής, τις ενδείξεις των μετρητών και τα στοιχεία της εταιρείας ύδρευσης.Έγγραφα που απαιτούνται για αλλαγή κατόχου6
Τι μπορεί να χρεώσει ο διανομέας0 €
Το τυπικό οικιακό τιμολόγιο2 ζώνεςΔύο περίοδοι συμβατικής ισχύος.
Ισπανικά νοικοκυριά με πρόσβαση σε οπτική ίνα95,9 %
Η φορολογική δήλωση που οφείλετε ακόμη και όταν το ακίνητο είναι κενό
Οφείλετε ισπανικό φόρο για το ακίνητο κάθε χρόνο, είτε είναι μισθωμένο είτε κενό, βάσει τεκμαρτού εισοδήματος που υπολογίζεται από την κτηματολογική αξία. Πρόκειται για μία δήλωση. Η εκπρόθεσμη υποβολή επιβαρύνεται με τόκους και προσαύξηση που αυξάνεται όσο παραμένει ανυπόβλητη, ενώ οφείλεται ήδη και το πρώτο μέρος του έτους, παρότι οι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι η υποχρέωση αρχίζει τον επόμενο Ιανουάριο.Ανοίγει η προθεσμία υποβολής1 ΑπριλίουΓια το προηγούμενο έτος και παραμένει ανοιχτή έως το τέλος του επόμενου Δεκεμβρίου. (Φορολογική Υπηρεσία)
Φόρος περιουσίας και ο φόρος χωρίς απαλλαγή
Η Ανδαλουσία παρέχει πλήρη απαλλαγή από τον περιφερειακό φόρο περιουσίας, επομένως για σχεδόν κάθε αγοραστή δεν έχει απολύτως κανένα κόστος. Ένας ξεχωριστός εθνικός φόρος αλληλεγγύης μπορεί να επιβληθεί σε πολύ υψηλότερα επίπεδα περιουσίας. Η περιφερειακή απαλλαγή δεν μειώνει εκείνον τον φόρο, επειδή η πίστωση αφορά περιφερειακό φόρο που έχετε πράγματι καταβάλει, ενώ η πλήρης απαλλαγή σημαίνει ότι δεν καταβάλατε κανέναν.Κύρια κατοικία, μόνο για κατοίκους300 000 €
Η απαλλαγή της Ανδαλουσίας100 %
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Η εκμίσθωσή του
Μπορείτε να το εκμισθώσετε και τι αποδίδει πραγματικά;
Η εκμίσθωση σε τουρίστες χρειάζεται όχι μία αλλά τρεις άδειες και αυτή που σταματά τους περισσότερους ιδιοκτήτες είναι η άδεια των ίδιων των γειτόνων τους. Η μακροχρόνια μίσθωση είναι διαφορετικό καθεστώς, με πολύ μεγαλύτερες δεσμεύσεις.Μίσθωση σε τουρίστες και οι τρεις αρμόδιες αρχές
Η περιφέρεια πρέπει να καταχωρίσει το ακίνητο και ο δήμος πρέπει να επιτρέψει τη λειτουργία του. Στη συνέχεια, η ίδια η κοινότητα ιδιοκτητών σας μπορεί να απαγορεύσει ή να περιορίσει τις τουριστικές μισθώσεις με ειδική πλειοψηφία, και αυτή είναι η προϋπόθεση που εμποδίζει τους περισσότερους ιδιοκτήτες. Ένα ακίνητο μπορεί να διαθέτει έγκυρη καταχώριση και έναν πρόθυμο δήμο και παρ' όλα αυτά να αποκλειστεί από αυτή την ψηφοφορία. Επομένως, αξίζει να διαβάσετε τον κανονισμό της κοινότητας και τα πρακτικά πριν κάνετε κράτηση και όχι μετά. Η ίδια η καταχώριση είναι δήλωση με προϋποθέσεις. Το ακίνητο πρέπει να πληροί τους κανόνες εξοπλισμού, συμπεριλαμβανομένου του συστήματος κλιματισμού σε κάθε κατοικήσιμο δωμάτιο κατά τις σχετικές εποχές. Δεν υπάρχει εξαίρεση για μίσθωση μόνο για μία εβδομάδα: η διαφήμιση χωρίς άδεια συνιστά το ίδιο αδίκημα με την πλήρη λειτουργία του ακινήτου. Η καταχώριση που είχε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν μεταβιβάζεται πάντοτε μαζί με το ακίνητο. Εμείς διαχειριζόμαστε οι ίδιοι βραχυχρόνιες μισθώσεις και ακίνητα, επομένως μπορείτε να μας υποβάλετε ερώτηση για συγκεκριμένο ακίνητο και όχι μόνο γενική ερώτηση.Πακέτο επίπλωσης κατάλληλο για μίσθωση4 500 to 26 000 €Για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων και ακριβότερο από την επίπλωση του ίδιου διαμερίσματος για ιδιοκατοίκηση, επειδή μια αδειοδοτημένη μίσθωση πρέπει να πληροί κανόνες εξοπλισμού και υφίσταται εντονότερη χρήση.
Μακροχρόνια μίσθωση
Μια μακροχρόνια μίσθωση σας δεσμεύει για το νόμιμο ελάχιστο διάστημα, όσο σύντομη και αν αναφέρει ότι είναι η σύμβαση, και για μεγαλύτερο διάστημα αν ο εκμισθωτής είναι εταιρεία. Το μίσθωμα δεν μπορεί να αυξηθεί κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εκτός αν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση. Αν ο μισθωτής σταματήσει να πληρώνει, δεν μπορείτε απλώς να λύσετε τη σύμβαση: μόνο δικαστήριο μπορεί να απομακρύνει τον μισθωτή, και αυτό απαιτεί πολλούς μήνες. Η πώληση του ακινήτου επίσης δεν τερματίζει τη μίσθωση.Ελάχιστη διάρκεια, εταιρεία εκμισθώτρια7 έτη
Εγγύηση και πρόσθετη εγγυοδοσία1 + 2 μήνεςΣυνολικά έως τρία μηνιαία μισθώματα.
Ειδοποίηση αποχώρησης από μισθωτή30 ημέρες
Φόρος επί του μισθώματος
Ως φορολογικός κάτοικος Τσεχίας ή Πολωνίας καταβάλλετε τον χαμηλότερο συντελεστή επί του καθαρού εισοδήματος μετά τις επιτρεπόμενες δαπάνες. Κάτοικος εκτός ΕΕ και ΕΟΧ καταβάλλει τον υψηλότερο συντελεστή επί του ακαθάριστου μισθώματος, χωρίς καμία έκπτωση. Και οι δύο υποβάλλουν την ίδια δήλωση, ανά τρίμηνο όσο το ακίνητο είναι μισθωμένο και ετησίως όσο παραμένει κενό.Κάτοικοι ΕΕ και ΕΟΧ19 %Στο καθαρό εισόδημα, μετά τις επιτρεπόμενες δαπάνες.
Όλοι οι υπόλοιποι24 %Επί του ακαθάριστου μισθώματος, χωρίς εκπτώσεις.
Τι αποφέρει ρεαλιστικά
Μια σωστά διαχειριζόμενη βραχυχρόνια μίσθωση αποφέρει περίπου 5 έως 9 % ακαθάριστη απόδοση και μια μακροχρόνια μίσθωση περίπου 4 έως 6 %. Και οι δύο καταλήγουν σε περίπου 3 έως 4,5 % καθαρή απόδοση, αφού αφαιρεθούν η διαχείριση, ο φόρος και τα λειτουργικά έξοδα. Η απόδοση που αναφέρεται πριν εξεταστεί το ακίνητο είναι εικασία. Πρόκειται για στοιχεία εκθέσεων αγοράς και όχι για δικά μας στοιχεία.Βραχυχρόνια μίσθωση, ακαθάριστηΑπό 5 έως 9 %Εκθέσεις αγοράς, 2026.
Καθαρά, σε κάθε διαδρομήΑπό 3 έως 4,5 %Μετά τη διαχείριση, τον φόρο και τα πραγματικά λειτουργικά έξοδα.
Διαχείριση κάθε κράτησης20 %
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Η διαμονή σας εδώ
Τι αλλάζει όταν ζείτε εδώ αντί να επισκέπτεστε;
Η ιδιοκτησία ενός ακινήτου εδώ και η διαμονή εδώ είναι δύο αποφάσεις με δύο σύνολα εγγράφων. Όλα τα παρακάτω ξεκινούν όταν αποφασίζετε να περνάτε πραγματικό χρόνο στο ακίνητο και οι προθεσμίες είναι συντομότερες από όσο περιμένουν οι περισσότεροι.Μετακόμιση εδώ, κατά σειρά
Αν είστε πολίτης της ΕΕ και σκοπεύετε να παραμείνετε στην Ισπανία για περισσότερο από τρεις μήνες, πρέπει να εγγραφείτε. Η ιδιοκτησία ακινήτου δεν ενεργοποιεί αυτή την υποχρέωση, αλλά η παραμονή την ενεργοποιεί. Η σειρά έχει σημασία και κάθε βήμα απαιτεί το προηγούμενο. Πρώτα μια διεύθυνση, έπειτα το NIE και στη συνέχεια το padrón στον δήμο. Το padrón είναι το δημοτικό μητρώο που αποδεικνύει πού κατοικείτε, και από αυτό εξαρτώνται τα σχολεία, η υγειονομική κάλυψη και οι περισσότερες τοπικές διαδικασίες. Ακολουθεί το πιστοποιητικό κατοικίας, έπειτα η υγειονομική κάλυψη, η οικογένεια, το αυτοκίνητο και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Πολίτης εκτός ΕΕ που διαθέτει κατοικία εδώ εξακολουθεί να δικαιούται 90 ημέρες ανά 180. Αυτό καταγράφεται πλέον ψηφιακά στα σύνορα, χωρίς περιθώριο αμφισβήτησης. Η μη επικερδής βίζα δεν επιτρέπει καθόλου εργασία, συμπεριλαμβανομένης της εξ αποστάσεως εργασίας για αλλοδαπό εργοδότη. Περιλαμβάνει επίσης οικονομικό κριτήριο, το οποίο βασίζεται στο IPREM, δηλαδή στο ποσό αναφοράς εισοδήματος που χρησιμοποιούν οι ισπανικοί κανόνες. Ο αιτών πρέπει να αποδείξει τετραπλάσιο του ετήσιου IPREM για τον εαυτό του, καθώς και το ετήσιο ποσό εκ νέου για κάθε εξαρτώμενο μέλος.Παραμονή εκτός ΕΕ, ανά 180 ημέρες90 ημέρες
IPREM, το ποσό αναφοράς, ανά έτος7 200 €Το ποσό αναφοράς από το οποίο υπολογίζεται το οικονομικό κριτήριο της βίζας.
Μόνιμη κατοικία μετά από5 έτη
Το αυτοκίνητό σας και η άδειά σας
Ένα αυτοκίνητο με αλλοδαπές πινακίδες μπορεί να παραμείνει ως όχημα επισκέπτη για περιορισμένο χρονικό διάστημα, ενώ η υπέρβαση αυτού του διαστήματος ενέχει κίνδυνο προστίμου και, ορισμένες φορές, ακινητοποίησης του οχήματος. Μόλις αποκτήσετε κατοικία, πρέπει να ταξινομηθεί με ισπανικές πινακίδες γρήγορα, αν και οι πηγές διαφωνούν ως προς το πόσο γρήγορα. Αν το έχετε στην κατοχή σας για αρκετό διάστημα πριν από τη μετακόμιση, απαλλάσσεστε από τον φόρο εισαγωγής, ενώ ένα χρηματοδοτούμενο αυτοκίνητο ανήκει στην εταιρεία χρηματοδότησης.Αυτοκίνητο με ξένες πινακίδες, ως επισκέπτης6 μήνες
Ως κάτοικος, για επαναταξινόμησηΑπό 30 έως 60 ημέρεςΟι πηγές διαφωνούν. Επιβεβαιώστε το με την αρμόδια υπηρεσία κυκλοφορίας.
Άδεια αόριστης διάρκειας, για ανταλλαγή2 έτη
Πόσο να έχετε το αυτοκίνητο για αποφυγή φόρου6 μήνες
Μετακόμιση με σκύλο
Ακολουθήστε τα βήματα με τη σωστή σειρά, γιατί η σειρά είναι το σημαντικότερο: πρώτα το μικροτσίπ, έπειτα το εμβόλιο κατά της λύσσας και στη συνέχεια η αναμονή. Ο εμβολιασμός πριν από την τοποθέτηση του μικροτσίπ τον καθιστά άκυρο και η περίοδος αναμονής ξεκινά ξανά. Ελέγξτε τον κανονισμό της κοινότητας πριν αγοράσετε, επειδή μπορεί να περιορίζει τα κατοικίδια και την πρόσβαση στους κοινόχρηστους χώρους, και ελέγξτε την αεροπορική σας εταιρεία.Αναμονή μετά τον εμβολιασμό21 ημέρες
Ζώα σε μία μη εμπορική μετακίνηση5
Οδήγηση από την Τσεχία2 ημέρεςΔύο ολόκληρες ημέρες ανά διαδρομή, με διανυκτέρευση.
Όταν η Ισπανία αρχίζει να φορολογεί τα πάντα
Γίνεστε φορολογικός κάτοικος Ισπανίας μετά από περισσότερες από 183 ημέρες μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος. Γίνεστε επίσης φορολογικός κάτοικος ανεξαρτήτως αριθμού ημερών, αν εδώ βρίσκονται τα κύρια οικονομικά σας συμφέροντα ή η οικογένειά σας. Δεν υπάρχει επιμερισμός του έτους: αν πληροίτε ένα από τα κριτήρια, θεωρείστε κάτοικος για ολόκληρο το έτος. Το κριτήριο της οικογένειας είναι αυτό που παραβλέπουν οι αγοραστές.Χαμηλότερος συνολικός συντελεστής19 %
Υψηλότερος συνολικός συντελεστής47 %
Δηλωμένα ξένα περιουσιακά στοιχεία από50 000 €Ανά κατηγορία.
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Η πώληση και η κληρονομιά
Πόσο κοστίζει η μεταγενέστερη πώλησή του;
Τρία έξοδα επιβαρύνουν τον πωλητή: ο δημοτικός φόρος επί της αύξησης της αξίας της γης, ο φόρος υπεραξίας και η προμήθεια του μεσίτη. Ως κάτοικος εκτός Ισπανίας, επίσης δεν λαμβάνετε ολόκληρη την τιμή την ημέρα της πώλησης, επειδή ο αγοραστής παρακρατεί μέρος της για την εφορία.ΥπεραξίαΈως 30 %Ο δημοτικός φόρος επί της αύξησης της αξίας της γης. Αυτός είναι ο ανώτατος συντελεστής. (BOE)
Φόρος υπεραξίας19 %Ο ίδιος συντελεστής για κάθε μη κάτοικο, ανεξάρτητα από το αν ζείτε στην ΕΕ ή όχι. (Ισπανική Φορολογική Υπηρεσία)
Παρακρατείται κατά την πώληση3 %Ο αγοραστής παρακρατεί αυτό το μέρος της τιμής και το καταβάλλει στην εφορία ως προκαταβολή έναντι του φόρου σας. (Ισπανική Φορολογική Υπηρεσία)
Μεσιτική προμήθεια1,5 έως 4 %Καταβάλλεται από την πλευρά του πωλητή, δηλαδή από εσάς την ημέρα που θα πουλήσετε.
Τι συμβαίνει στο ακίνητο όταν πεθάνετε;
Ένα ισπανικό ακίνητο φορολογείται στην Ισπανία όταν πεθάνει ο ιδιοκτήτης του, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης δεν έζησε ποτέ εδώ. Για στενούς συγγενείς στην Ανδαλουσία ο φόρος συνήθως μηδενίζεται, αλλά μόνο επειδή διεκδικήθηκαν σωστά τρεις ξεχωριστές φορολογικές ελαφρύνσεις.Φόρος κληρονομιάς και οι τρεις ελαφρύνσεις
Για σύζυγο, τέκνο ή γονέα, η Ανδαλουσία παρέχει τρεις ελαφρύνσεις: σημαντική μείωση λόγω συγγένειας, πρόσθετη μείωση για κύρια κατοικία και απαλλαγή από τον εναπομείναντα φόρο. Μια οικογενειακή περιουσία συχνά καταλήγει σε μηδενική οφειλή. Καμία από τις τρεις δεν εφαρμόζεται αυτόματα. Κάθε μία πρέπει να ζητηθεί σωστά στη δήλωση, εντός έξι μηνών από τον θάνατο. Η μοναδική παράταση πρέπει να ζητηθεί έως τον πέμπτο μήνα και όχι τον έκτο. Στην πράξη, οι κληρονόμοι χρειάζονται περισσότερα από τη φορολογική δήλωση: πιστοποιητικό θανάτου, πιστοποιητικό τελευταίων επιθυμιών και διαθήκη ή δήλωση κληρονόμων. Ένα NIE για κάθε κληρονόμο. Και συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής της κληρονομιάς, προτού το κτηματολόγιο καταχωρίσει το ακίνητο στα ονόματά τους. Το ευρωπαϊκό δίκαιο σάς επιτρέπει να επιλέξετε ποιο εθνικό δίκαιο διαδοχής θα καθορίσει ποιος κληρονομεί, και αυτή η επιλογή αλλάζει το ποιος κληρονομεί και όχι το αν η Ισπανία θα φορολογήσει την κληρονομιά.Απαλλαγή από τον εναπομείναντα φόρο99 %
Μείωση για κύρια κατοικία100 %Έως ένα ανώτατο όριο αξίας, μετά μειώνεται.
Επίσημες πηγές για αυτό το μέροςAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
Εκεί όπου βρίσκονται οι λεπτομέρειες
Πού βρίσκονται οι λεπτομέρειες, στάδιο προς στάδιο
Κάθε παραπάνω βήμα οδηγεί σε μία από αυτές τις σελίδες. Είναι ομαδοποιημένες ανά στάδιο της αγοράς στο οποίο τις χρειάζεστε και όχι αλφαβητικά. Αυτή είναι η ίδια σειρά με τα δεκαπέντε βήματα.Πώς λειτουργεί η αγοράΤα έγγραφα και οι υπογραφές, τα βήματα 7 έως 14 αναλυτικά.
Χρήματα και φόροιΠοιο είναι το κόστος πέρα από την τιμή, πόσα μπορεί να δανειστεί ένας Τσέχος αγοραστής και πώς προστατεύονται τα χρήματα κατά τη διαδικασία.
Τι μπορεί να πάει στραβάΚάθε σελίδα εξηγεί ένα πρόβλημα και τι πρέπει να ελέγξετε πριν συμβεί.
- Τι ελέγχει ο δικηγόρος
- Απάτες με ακίνητα
- Παραπλανητικές αγγελίες
- Αφερεγγυότητα του κατασκευαστή
- Αυθαίρετες κατασκευές
- Μη αδειοδοτημένες επεκτάσεις
- Παραθαλάσσια και αγροτική γη
- Οφειλές κοινότητας
- Ζώνες πλημμύρας
- Θόρυβος
- Υγρασία και ποιότητα κατασκευής
- Πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης
- Κατασκευαστικά ελαττώματα
- Μη ολοκληρωμένο έργο
- Καθυστερημένη ολοκλήρωση
- Σε περίπτωση θανάτου του πωλητή
- Ακίνητο με μισθωτή
- Επιστροφή προκαταβολής κράτησης
- Συνηθισμένα λάθη αγοραστών
- Sousední pozemek
- Πώς λειτουργούν οι καταληψίες στην ΙσπανίαΥπό προετοιμασία
- Τι πραγματικά άλλαξε στους ισπανικούς κανόνες για αλλοδαπούς αγοραστέςΥπό προετοιμασία
- Πώς λειτουργεί ο νομικός έλεγχος ενός ακινήτουΥπό προετοιμασία
Η ενοικίασή τουΜάθετε αν επιτρέπεται να νοικιάσετε το ακίνητο, ποιος μπορεί να το νοικιάσει και πόσα μπορεί πραγματικά να αποφέρει.
Αφού το αποκτήσετεΑυτοί είναι οι λογαριασμοί, τα κοινόχρηστα, η ασφάλιση και οι φορολογικές δηλώσεις που αρχίζουν όταν παραλάβετε τα κλειδιά.
Η ζωή στην ΙσπανίαΑυτή η ενότητα απευθύνεται σε αγοραστές που θα ζήσουν στην Ισπανία και όχι μόνο θα την επισκέπτονται. Καλύπτει την κατοικία, τα αυτοκίνητα, τους σκύλους και τη μετακόμιση.
ΑναφοράΑυτές είναι οι ισπανικές λέξεις της αγοράς που θα συναντήσετε, με τη σειρά που θα τις συναντήσετε.