Φόρος ακινήτων μη κατοίκων στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Ο ιδιοκτήτης που δεν είναι κάτοικος Ισπανίας οφείλει ισπανικό φόρο για το ακίνητο κάθε χρόνο, είτε το εκμισθώνει είτε όχι, μέσω του Modelo 210: 19 % αν είστε φορολογικός κάτοικος στην ΕΕ ή στον ΕΟΧ, 24 % αν δεν είστε.
Modelo 210Κρατική Υπηρεσία Φορολογικής Διοίκησης
- Τύπος δηλούντος
- ΚΑΤΟΙΚΟΣ ΕΕ/ΕΟΧ
- Φορολογητέα βάση
- ΤΕΚΜΑΡΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ
- Εκπιπτόμενες δαπάνες
- X XXX,XX €
- Φορολογικό έτος
- AAAA
- Τύπος δηλούντος. Αυτό το πλαίσιο καθορίζει τον συντελεστή: 19 % αν επιλεγεί εδώ, 24 % διαφορετικά.
- Φορολογητέα βάση. Τεκμαρτό εισόδημα για την περίοδο κατά την οποία δεν μισθώσατε το ακίνητο ή πραγματικό εισόδημα από μίσθωση για την περίοδο κατά την οποία το μισθώσατε. Ποτέ και τα δύο ταυτόχρονα.
- Εκπιπτόμενες δαπάνες. Μόνο φορολογικός κάτοικος ΕΕ ή ΕΟΧ μπορεί να χρησιμοποιήσει αυτό το πεδίο.
- Φορολογικό έτος. Το φορολογικό έτος που δηλώνεται, ένα έτος πριν από το έτος υποβολής.
Τι ενεργοποιεί αυτόν τον φόρο και ποιο είναι το ύψος του;
Το Modelo 210 είναι το ισπανικό φορολογικό έντυπο που υποβάλλει ο ιδιοκτήτης μη κάτοικος και οφείλεται ακόμη και όταν το ακίνητο δεν μισθώνεται ποτέ. Η ιδιοκτησία το ενεργοποιεί, όχι η μίσθωση: η Ισπανία αποδίδει τεκμαρτό εισόδημα στο απλό γεγονός της κατοχής κατοικήσιμου ακινήτου και φορολογεί ξεχωριστά το πραγματικό εισόδημα από μίσθωση, εφόσον υπάρχει.Ο ίδιος ο συντελεστής εξαρτάται από τη χώρα της φορολογικής κατοικίας σας: γενικά είναι 19 % για την ΕΕ και τον ΕΟΧ και 24 % για όλους τους υπόλοιπους. Εφαρμόζεται σε διαφορετικές βάσεις, ανάλογα με το αν μισθώσατε το ακίνητο ή όχι. Αναφέρουμε εδώ τον συντελεστή μόνο σύντομα, επειδή αποτελεί απλώς τον λόγο ύπαρξης της υποχρέωσης. Ο πλήρης πίνακας συντελεστών, τα ποσοστά των βάσεων τεκμαρτού εισοδήματος και οι κανόνες έκπτωσης των δαπανών αποτελούν ξεχωριστό και ιδιαίτερα εκτενές θέμα.
Μισθώσατε το ακίνητο οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια του έτους;
- Ναι, για μέρος ή για όλο το έτοςΥποβάλλετε δήλωση για το πραγματικό εισόδημα από μίσθωση που εισπράξατε, με τον συντελεστή που καθορίζει η φορολογική σας κατοικία.
- Όχι, ποτέ δεν μισθώθηκεΥποβάλλετε δήλωση για τεκμαρτό εισόδημα, το οποίο αποδίδεται στην κατοχή κατοικήσιμου ακινήτου.
Πότε υποβάλλεται η δήλωση;
Το ημερολόγιο υποβολής άλλαξε πρόσφατα, με τρόπο που τα περισσότερα σχόλια, στα τσεχικά και στα αγγλικά, δεν έχουν ακόμη ενσωματώσει. Παλαιότερα περιέγραφαν το χρονικό περιθώριο για την υποβολή δήλωσης που αφορούσε το έτος που μόλις είχε λήξει ως μία ενιαία προθεσμία στο τέλος του έτους. Πλέον ξεκινά νωρίτερα και παραμένει ανοιχτό για το μεγαλύτερο μέρος του επόμενου έτους.
| Περίπτωση | Τι υποβάλλεται | Όταν |
|---|---|---|
| Ακίνητο που δεν μισθώθηκε ποτέ, χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη ή παραμένει κενό | Modelo 210, τεκμαρτό εισόδημα, ετησίως. | Από 1 Απριλίου έως 31 Δεκεμβρίου του έτους που ακολουθεί το φορολογικό έτος. |
| Ακίνητο που μισθώθηκε για μέρος ή για ολόκληρο το έτος | Modelo 210 για το εισόδημα από μίσθωση, καθώς και ξεχωριστή δήλωση για κάθε περίοδο κατά την οποία δεν μισθώθηκε. | Ο ειδικός οδηγός του παρόντος ιστότοπου για τη φορολογία εισοδήματος από μίσθωση καλύπτει πλήρως τη συχνότητα υποβολής και τον ακριβή συντελεστή. |
| Πρώτο έτος ιδιοκτησίας | Η περίοδος τεκμαρτού εισοδήματος αρχίζει μόνο από την ημερομηνία κατά την οποία αποκτήσατε την ιδιοκτησία. | Υποβάλλεται στο ίδιο χρονικό περιθώριο το επόμενο έτος και υπολογίζεται μόνο για το μέρος του έτους. |
| Δήλωση με καθυστέρηση ετών | Υποβάλλεται και πάλι με Modelo 210, με τόκους και προσαύξηση λόγω εκπρόθεσμης υποβολής. | Υποβάλετέ την μόλις το αντιληφθείτε. Η προσαύξηση αυξάνεται όσο καθυστερεί η υποβολή, επομένως η αναμονή είναι το μόνο πράγμα που με βεβαιότητα επιδεινώνει την κατάσταση. |
Τι πρέπει να υπάρχει ήδη πριν υποβληθεί οτιδήποτε από αυτά;
Καταρχάς, ένα NIE, επειδή δεν μπορείτε να υποβάλετε κανένα ισπανικό φορολογικό έντυπο χωρίς αυτό. Ο νόμος δεν απαιτεί ισπανικό τραπεζικό λογαριασμό για την ίδια την υποβολή, αλλά στην πράξη οι περισσότεροι ιδιοκτήτες πληρώνουν μέσω ενός τέτοιου λογαριασμού. Η δημιουργία του αφού πλησιάζει ήδη η πρώτη προθεσμία υποβολής είναι ακριβώς το είδος της αποτρέψιμης βιασύνης της τελευταίας στιγμής που αξίζει να προληφθεί.Η έγκαιρη έναρξη της διαδικασίας για την απόκτηση του NIE δεν αποτελεί μόνο ζήτημα ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας. Η αντιμετώπισή του ως τέτοιου είναι ο συχνότερος λόγος για τον οποίο παραλείπεται εντελώς η πρώτη υποβολή, αντί να γίνει απλώς εκπρόθεσμα.
- Έχετε NIE;Who decidesΕσείς ή ο εκπρόσωπός σαςWhat it grantsΟ αριθμός που απαιτεί κάθε έντυποIf noΑδύνατη η υποβολή
- Έχετε την κτηματολογική αναφορά;Who decidesΣτην απόδειξη του IBIWhat it grantsΗ βάση του τεκμαρτού εισοδήματοςIf noΑδυναμία υπολογισμού δήλωσης
- Υποβολή από εσάς ή μέσω εκπροσώπου;Who decidesΗ επιλογή σαςWhat it grantsΚαι οι δύο οδηγούν σε έγκυρη υποβολήIf noΟύτε διευθετήθηκε, ούτε κατατέθηκε
Η υπηρεσία NIE και διοικητικής υποστήριξης της Arevont υπάρχει για να συντονίζει αυτή τη διαδικασία με το υπόλοιπο της αγοράς, αντί να την αφήνει μέχρι να πλησιάσει η προθεσμία.
Ισχύει ο ίδιος διαχωρισμός βάσει φορολογικής κατοικίας όταν έρθει η ώρα της πώλησης;
Όχι, και αυτό αξίζει να το γνωρίζετε ακριβώς επειδή αντιβαίνει στο μοτίβο που μόλις περιγράφηκε. Ο φόρος υπεραξίας από την πώληση ισπανικού ακινήτου είναι ενιαίος και ανέρχεται σε 19 % για κάθε μη κάτοικο, είτε βρίσκεται εντός είτε εκτός ΕΕ/ΕΟΧ. Ο φόρος εισοδήματος από την κατοχή και την εκμίσθωση του ακινήτου διαφοροποιείται ανάλογα με τη φορολογική κατοικία, αλλά ο φόρος από την πώληση όχι.
Τι συνεπάγεται το μοτίβο του φόρου εισοδήματοςΤι ισχύει σε περίπτωση πώλησης
- Ο πωλητής εκτός ΕΕ/ΕΟΧ καταβάλλει υψηλότερο συντελεστή, σύμφωνα με το μοτίβο του 24 %
- Ο συντελεστής φόρου υπεραξίας είναι 19 % για κάθε μη κάτοικο, ανεξάρτητα από τη φορολογική κατοικία. Μόνο ο φόρος εισοδήματος από την κατοχή και την εκμίσθωση του ακινήτου διαφοροποιείται ανάλογα με το καθεστώς ΕΕ/ΕΟΧ.
Τι να επιβεβαιώσετε πριν θεωρήσετε ότι έχει γίνει η υποβολή
Τρία πράγματα που πρέπει να ελέγχετε μία φορά τον χρόνο, όχι να θεωρείτε δεδομένα.| Ζητήστε | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Ποιος είναι ονομαστικά υπεύθυνος για την υποβολή | Κάποιος πρέπει να συντάσσει και να υποβάλλει αυτή τη δήλωση κάθε χρόνο. Δεν είναι λογαριασμός που φτάνει αυτόματα. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που την παραλείπουν απλώς δεν επιβεβαίωσαν ποτέ ποιος θα την υπέβαλλε. | Κανένα κατονομασμένο πρόσωπο ή γραφείο υπεύθυνο για την υποβολή, ένα έτος μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. |
| Αν έχει υποβληθεί η πρώτη, μερική δήλωση του έτους | Μια αγορά που ολοκληρώνεται στη διάρκεια του έτους εξακολουθεί να απαιτεί αναλογική δήλωση για το ίδιο έτος. Αυτή είναι η δήλωση που οι ιδιοκτήτες είναι πιθανότερο να ξεχάσουν εντελώς, καθώς τίποτα στην ίδια την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας δεν τους το επισημαίνει. | Η εσφαλμένη υπόθεση ότι η υποχρέωση αρχίζει τον επόμενο Ιανουάριο και όχι κατά την ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας. |
| Αν το NIE και, εφόσον χρησιμοποιείται, ένας ισπανικός λογαριασμός είναι διαθέσιμα | Ούτε η δήλωση τεκμαρτού εισοδήματος ούτε η δήλωση εισοδήματος από μίσθωση μπορεί να υποβληθεί χωρίς το NIE. Η αναμονή μέχρι να πλησιάσει η προθεσμία είναι η συχνότερη αποτρέψιμη καθυστέρηση. | Αίτηση για NIE που δεν ξεκίνησε αρκετά έγκαιρα. |
Καθοδήγηση σχετικά με την υποχρέωση, όχι τη δική σας δήλωση
Διαβάσαμε την αλλαγή στην προθεσμία υποβολής, την Orden HAC/623/2026, απευθείας στις σελίδες της ίδιας της Agencia Tributaria στις 17 Αυγούστου 2026. Πρόκειται για πραγματική και πρόσφατη αλλαγή, την οποία τα περισσότερα σχόλια για το θέμα δεν έχουν ακόμη ενσωματώσει. Σκόπιμα διατηρούμε εδώ σύντομη την αναφορά στον ίδιο τον συντελεστή: τα ακριβή ποσοστά, η βάση του τεκμαρτού εισοδήματος και οι κανόνες για την έκπτωση δαπανών καλύπτονται πλήρως, με τεκμηριωμένες πηγές, στον ειδικό οδηγό για τη φορολογία των μισθώσεων. Η αντιγραφή αυτού του πίνακα εδώ θα ενείχε μόνο τον κίνδυνο να αποκλίνουν τα δύο κείμενα με την πάροδο του χρόνου.Αυτές είναι γενικές πληροφορίες σχετικά με το πότε και γιατί υφίσταται η υποχρέωση. Δεν πρόκειται για υπολογισμό του ποσού που οφείλετε προσωπικά και δεν υποκαθιστούν την επιβεβαίωση του προσώπου που υποβάλλει τη δήλωση για λογαριασμό σας. Η Arevont δεν είναι φορολογικός σύμβουλος και δεν υποβάλλει αυτή τη δήλωση.Σκόπιμα παραπέμπουμε ορισμένα θέματα στους αντίστοιχους οδηγούς: ο ακριβής πίνακας συντελεστών, τα ποσοστά της βάσης του τεκμαρτού εισοδήματος και η εκπεσιμότητα των δαπανών ανήκουν στον οδηγό για τη φορολογία εισοδήματος από μίσθωση. Ο συντελεστής υπεραξίας και η παρακράτηση 3 % κατά την πώληση ανήκουν στον οδηγό για τα έξοδα πώλησης και εξόδου. Η απόκτηση φορολογικής κατοικίας στην Ισπανία, η οποία αντικαθιστά ολόκληρο αυτό το καθεστώς με ένα διαφορετικό, καλύπτεται από ξεχωριστό οδηγό.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τη φορολογία μη κατοίκων
- Τι συμβαίνει αν απλώς παραλείψετε αυτή την υποβολή για μερικά χρόνια;
- Δεν παύει να ισχύει. Εξακολουθείτε να οφείλετε την εκπρόθεσμη δήλωση, μαζί με τόκους και προσαύξηση που αυξάνονται όσο παραμένει ανυπόβλητη. Η ισπανική φορολογική αρχή μπορεί να ενεργήσει αναδρομικά μόλις το αντιληφθεί, για παράδειγμα κατά τη μεταγενέστερη πώληση. Η εκπρόθεσμη αλλά οικειοθελής υποβολή, πριν σας ζητηθεί, αντιμετωπίζεται επιεικέστερα από την περίπτωση κατά την οποία εντοπίζεστε. Αυτό αποτελεί το πρακτικό επιχείρημα για την υποβολή μιας ξεχασμένης δήλωσης, αντί να ελπίζετε ότι θα παραμείνει απαρατήρητη.
- Αλλάζει κάτι από τα παραπάνω αν η ιδιοκτησία ανήκει σε εταιρεία;
- Αλλάζει ολόκληρο το καθεστώς και όχι μόνο τον συντελεστή. Μια εταιρεία που κατέχει ακίνητο στην Ισπανία φορολογείται γενικά σύμφωνα με τους εταιρικούς κανόνες και όχι σύμφωνα με το ατομικό καθεστώς που περιγράφηκε παραπάνω, με δικές της υποχρεώσεις υποβολής. Για εταιρεία με έδρα σε ορισμένες μη συνεργάσιμες δικαιοδοσίες ισχύει επίσης ξεχωριστός ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας. Πρόκειται για εντελώς διαφορετική σύγκριση.
- Οφείλεται ακόμη η δήλωση τεκμαρτού εισοδήματος για ακίνητο που είναι ακατάλληλο για κατοίκηση ή ανακαινίζεται;
- Γενικά, ναι, επειδή η υποχρέωση συνδέεται με την κατοχή αστικού ακινήτου κατηγορίας κατάλληλης για κατοίκηση και όχι με το αν θα μπορούσε κάποιος να διαμείνει σε αυτό κατά τη διάρκεια των εργασιών ανακαίνισης. Ένα ακίνητο που πράγματι δεν είναι κατοικήσιμο αποτελεί ειδική, τεκμηριωμένη εξαίρεση που αξίζει να συζητήσετε με φορολογικό σύμβουλο, αντί να το θεωρήσετε δεδομένο. Δεν αποτελεί γενικό κανόνα που μπορεί να διατυπωθεί μονοσήμαντα.
