Τραπεζικές εγγυήσεις για νεόδμητα ακίνητα: τι πρέπει να καλύπτουν και πώς να τις ελέγχετε
Σε 30 δευτερόλεπτα
Κάθε πληρωμή που πραγματοποιείτε προς Ισπανό κατασκευαστή πριν από την ολοκλήρωση του κτιρίου πρέπει να καλύπτεται από τραπεζική εγγύηση ή ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Η εγγύηση αυτή πρέπει να εκδίδεται ατομικά στο όνομά σας, για το πλήρες ποσό συμπεριλαμβανομένου του φόρου, πλέον του νόμιμου τόκου. Αν το έγγραφο που έχετε μπροστά σας δεν αναφέρει τα παραπάνω, δεν πρόκειται για την εγγύηση που απαιτεί ο νόμος.
Τραπεζική εγγύηση / ασφάλιση εγγύησηςΕγγύηση προκαταβολών, LOE disposición adicional primera
- Δικαιούχος
- ΟΝΟΜΑ ΕΠΩΝΥΜΟ
- Εγγυημένο ποσό
- XX.XXX € + IVA
- Εκδότρια οντότητα
- Τράπεζα / Ασφαλιστική X, εξουσιοδοτημένη
- Τόκος
- Εκ του νόμου, από κάθε πληρωμή
- Προβλεπόμενη ημερομηνία παράδοσης
- [ κενό ]
- Δικαιούχος. Πρέπει να αναφέρει εσάς ατομικά, όχι την ανάπτυξη ακινήτων γενικά.
- Εγγυημένο ποσό. Το πλήρες ποσό της προκαταβολής, συμπεριλαμβανομένου κάθε φόρου που έχει ήδη καταβληθεί για αυτό.
- Εκδότρια οντότητα. Εκδίδεται από εξουσιοδοτημένη τράπεζα ή ασφαλιστή, ποτέ από τον ίδιο τον κατασκευαστή.
- Τόκος. Νόμιμος τόκος, υπολογιζόμενος από την ημερομηνία κάθε πληρωμής έως την προγραμματισμένη ημερομηνία παράδοσης.
- Προβλεπόμενη ημερομηνία παράδοσης. Η περίπτωση αθέτησης: μια εγγύηση χωρίς αναγραφόμενη ημερομηνία παράδοσης δεν μπορεί να ελεγχθεί σε σχέση με την ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας που προβλέπει η σύμβασή σας.
Τι υποχρεούται να σας παραδώσει ο κατασκευαστής βάσει του νόμου;
Ένα συγκεκριμένο έγγραφο, με συγκεκριμένο περιεχόμενο, που σας παραδίδεται σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή, όχι απλώς μια υπόσχεση στη σύμβαση. Πρέπει να εκδίδεται από εξουσιοδοτημένη τράπεζα ή ασφαλιστή, ποτέ από τον ίδιο τον κατασκευαστή. Πρέπει να αναφέρει εσάς ατομικά, για τις συγκεκριμένες πληρωμές σας, όχι ένα ομαδικό ασφαλιστήριο που καλύπτει ολόκληρη την ανάπτυξη ακινήτων. Πρέπει να καλύπτει ολόκληρο το ποσό που έχετε καταβάλει μέχρι εκείνη τη στιγμή, συμπεριλαμβανομένου κάθε φόρου που έχει ήδη καταβληθεί για αυτό, πλέον του νόμιμου τόκου από την ημερομηνία κάθε πληρωμής έως την προγραμματισμένη ημερομηνία παράδοσης. Το λαμβάνετε όταν υπογράφετε την ιδιωτική σύμβαση αγοραπωλησίας, πριν αρχίσουν οι τμηματικές πληρωμές.Αξίωση γεννάται όταν η κατασκευή δεν ξεκινήσει ή δεν ολοκληρωθεί και δεν παραδοθεί έως την ημερομηνία που προβλέπει η σύμβαση. Ο Νόμος 20/2015 ενίσχυσε αυτόν τον κανόνα, αφού η χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 έδειξε πόσο συχνά ο προγενέστερος κανόνας του 1968, ο Νόμος 57/1968, δεν εφαρμοζόταν στην πράξη.
Τι προστατεύει η εγγύηση;
Δύο εσφαλμένες υποθέσεις κινούνται προς αντίθετες κατευθύνσεις. Ένας αγοραστής υποθέτει ότι η εγγύηση καλύπτει λιγότερα από όσα πραγματικά καλύπτει. Ένας άλλος υποθέτει ότι καλύπτει περισσότερα.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΤι καλύπτει πραγματικά η εγγύηση
- Η εγγύηση καταβάλλει χρήματα μόνο αν ο κατασκευαστής χρεοκοπήσει
- Καταβάλλει επίσης χρήματα αν ο κατασκευαστής απλώς καθυστερεί. Αν η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας υπερβεί την ημερομηνία που αναγράφεται στη σύμβασή σας, η ίδια εγγύηση σάς επιτρέπει να ανακτήσετε όσα καταβάλατε, μαζί με τον νόμιμο τόκο, χωρίς να περιμένετε για να διαπιστώσετε αν ο κατασκευαστής θα ολοκληρώσει τελικά το έργο.
- Η εγγύηση που αναφέρεται στο φυλλάδιο είναι αυτή που με προστατεύει
- Μόνο ένα έγγραφο που αναφέρει εσάς ονομαστικά και καθορίζει τα συγκεκριμένα ποσά των καταβολών σας σάς προστατεύει πραγματικά. Μια γενική δήλωση ότι «η ανάπτυξη καλύπτεται από τραπεζική εγγύηση» αποτελεί διαφημιστική διατύπωση και όχι νομική εγγύηση, έως ότου κρατήσετε στα χέρια σας το ατομικό πιστοποιητικό.
- Μόλις αποκτήσω το πιστοποιητικό, κάθε μεταγενέστερη καταβολή μου καλύπτεται αυτόματα
- Το πιστοποιητικό θα πρέπει να ενημερώνεται ή να επανεκδίδεται ώστε να αναγράφει κάθε νέο ποσό καθώς το καταβάλλετε. Ένα παρωχημένο πιστοποιητικό που δεν αντιστοιχεί πλέον σε όσα έχετε πράγματι καταβάλει αποτελεί κενό. Εντοπίστε το πριν από την επόμενη καταβολή και όχι μετά.
- Η προκαταβολή για τη σύμβαση κράτησης καλύπτεται από το ίδιο σύστημα
- Δεν καλύπτεται. Καταβάλλετε την προκαταβολή για τη σύμβαση κράτησης πριν υπάρξει οποιαδήποτε εγγύηση, επομένως βρίσκεται πλήρως εκτός αυτού του συστήματος. Ακριβώς γι’ αυτό η προκαταβολή θα πρέπει να είναι μικρή και η σύμβαση κράτησης να περιλαμβάνει τη δική της σαφή ρήτρα επιστροφής χρημάτων.
Τι προσθέτει ο «νόμιμος τόκος» σε μια επιστροφή χρημάτων;Είναι το νόμιμο επιτόκιο που εφαρμόζεται στα χρήματά σας για το διάστημα κατά το οποίο παρακρατήθηκαν. Υπολογίζεται από την ημερομηνία καταβολής κάθε δόσης έως την ημερομηνία χρήσης της εγγύησης. Υπάρχει ώστε η επιστροφή των χρημάτων σας μετά την αποτυχία ενός έργου να μην ισοδυναμεί απλώς με την επιστροφή των ίδιων ευρώ, χωρίς καμία προσαύξηση για το χρονικό διάστημα που παρήλθε. Δεν αποτελεί επιπλέον αμοιβή. Σας αποζημιώνει για την καθυστέρηση και όχι για την απογοήτευση.
Πώς ελέγχετε μια εγγύηση σε πέντε λεπτά;
Τέσσερα στοιχεία, τα οποία ελέγχονται στο ίδιο το έγγραφο και όχι σε όσα σας είπαν γι’ αυτό. Αν λείπει οποιοδήποτε από αυτά, θέστε το ζήτημα πριν φύγει η επόμενη καταβολή και όχι μετά.
- Όνομα και άδεια εκδότηΤράπεζα ή ασφαλιστική εταιρεία με άδεια έκδοσης αυτού του είδους εγγύησης στην Ισπανία, όχι ένα έγγραφο του ίδιου του κατασκευαστή.
- Το όνομά σας και το ακριβές ποσόΤο πιστοποιητικό πρέπει να είναι εξατομικευμένο για εσάς και να αντιστοιχεί σε όσα έχετε πράγματι καταβάλει μέχρι σήμερα, όχι σε ένα στρογγυλοποιημένο ή γενικό ποσό.
- Η ημερομηνία παράδοσηςΠρέπει να αντιστοιχεί στην ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας που αναγράφεται στη σύμβαση αγοραπωλησίας σας. Μια αναντιστοιχία εδώ πρέπει να επισημανθεί πριν καταβάλετε οτιδήποτε επιπλέον.
- Επιβεβαίωση πριν από κάθε νέα τμηματική καταβολήΗ εγγύηση πρέπει να ενημερωθεί ώστε να καλύπτει το νέο ποσό πριν το αποστείλετε και όχι μετά. Αν σας ζητούν να καταβάλετε πρώτα τα χρήματα και σας λένε ότι «τα έγγραφα θα ακολουθήσουν», αυτό είναι σημάδι ότι πρέπει να σταματήσετε.
Πού αποτυγχάνει το σύστημα στην πράξη;
Όχι στον ίδιο τον νόμο. Ο νόμος είναι συγκεκριμένος και έχει δοκιμαστεί από το 2015. Το σύστημα αποτυγχάνει όταν κανείς δεν ελέγχει τα έγγραφα σε σχέση με όσα απαιτεί ο νόμος.
- Ως ακάλυπτοΤο πιστοποιητικό αναφέρει την ανάπτυξη και όχι εσάςΑυτό είναι το συνηθέστερο κενό. Πρόκειται για έγγραφο που επιβεβαιώνει ότι υπάρχουν εγγυήσεις γενικά για το έργο, χωρίς να αναφέρει το όνομά σας και τα συγκεκριμένα ποσά των καταβολών σας. Δεν είναι το ατομικό πιστοποιητικό που απαιτεί ο νόμος.What to do insteadΑντιμετωπίστε το ως ανύπαρκτο έως ότου αντικατασταθεί με ένα έγγραφο που αναφέρει εσάς ονομαστικά.
- Ως ακάλυπτοΖητείται νέα δόση πριν ενημερωθεί το πιστοποιητικόΗ συγκεκριμένη καταβολή είναι, στην πράξη, ακάλυπτη έως ότου ολοκληρωθούν οι σχετικές διατυπώσεις.What to do insteadΕπιβεβαιώστε ότι το πιστοποιητικό καλύπτει μια καταβολή ΠΡΙΝ την αποστείλετε και όχι μετά.
- Χρειάζεται διευκρίνισηΗ εγγύηση καταβολών συγχέεται με την εγγύηση της κατασκευήςΑυτή η εγγύηση προστατεύει τα ΧΡΗΜΑΤΑ σας πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Είναι εντελώς ξεχωριστή από τις εγγυήσεις 10 ετών για τον φέροντα οργανισμό, 3 ετών για τις εγκαταστάσεις και 1 έτους για τις αποπερατώσεις, οι οποίες ισχύουν ΑΦΟΥ αποκτήσετε το ακίνητο, βάσει των άρθρων 17 και 18 του ίδιου νόμου.What to do insteadΔιατηρήστε τους δύο κινδύνους ξεχωριστούς. Η αποτυχία ενός έργου και ένα ελάττωμα σε ολοκληρωμένο ακίνητο αντιμετωπίζονται με διαφορετικά μέσα.
Μια επαληθευμένη εγγύηση σε αντιδιαστολή με μια θεωρούμενη εγγύηση
Ο νόμος είναι ο ίδιος και στις δύο περιπτώσεις. Η διαφορά έγκειται στο αν κάποιος έλεγξε ότι το έγγραφο αναφέρει πράγματι όσα απαιτεί ο νόμος.| Μη ελεγμένη εγγύηση | Ελεγμένη εγγύηση | |
|---|---|---|
| Ποιον κατονομάζει | Άγνωστο έως ότου το διαβάσει κάποιος. Ενδέχεται να αναφέρει γενικά την ανάπτυξη. | Εσάς, ονομαστικά, όπως επιβεβαιώνεται στο ίδιο το έγγραφο. |
| Τι καλύπτει | Θεωρείται ότι ανταποκρίνεται, με βάση όσα δήλωσε ο κατασκευαστής και όχι όσα αναφέρει το έγγραφο. | Επιβεβαιωμένο ότι αντιστοιχεί στις πραγματικές πληρωμές σας έως σήμερα, συμπεριλαμβανομένου του φόρου. |
| Αν καθυστερήσει η ολοκλήρωση | Διαφωνία σχετικά με το αν η υφιστάμενη εγγύηση ισχύει πράγματι για τη δική σας περίπτωση. | Σαφής, ελεγμένη διαδικασία για την επιστροφή κάθε καταβληθέντος ευρώ, με τον νόμιμο τόκο. |
| Κόστος ενός λάθους | Ενδεχομένως ολόκληρο το προκαταβληθέν ποσό, το οποίο εντοπίζεται μόνο όταν χρειαστεί. | Ο χρόνος που απαιτείται για τον έλεγχο ενός εγγράφου πριν από κάθε πληρωμή. |
Ο νόμος είναι αυστηρός. Τα έγγραφα πρέπει και πάλι να ελεγχθούν
Αυτό είναι το ισχύον ισπανικό δίκαιο τον Αύγουστο του 2026, όπως προκύπτει από το ενοποιημένο κείμενο του LOE, όπως τροποποιήθηκε από τον Ley 20/2015. Πρόκειται για γενικές πληροφορίες και όχι για έλεγχο της συγκεκριμένης εγγύησης που συνδέεται με ακίνητο το οποίο εξετάζετε. Το αν ένα συγκεκριμένο έγγραφο πληροί πράγματι αυτές τις απαιτήσεις είναι ζήτημα για τον δικό σας δικηγόρο, ο οποίος θα εξετάσει το συγκεκριμένο πιστοποιητικό, και όχι για μια σελίδα που περιγράφει γενικά τον νόμο.Το πεδίο εδώ είναι σκόπιμα περιορισμένο: αφορά μόνο την εγγύηση πληρωμών για νεόδμητο ακίνητο. Τρία συναφή θέματα καλύπτονται αντί αυτού στους δικούς τους οδηγούς. Η σελίδα προστασίας χρημάτων παρουσιάζει και τις δύο διαδρομές αγοράς, νεόδμητα και μεταχειρισμένα ακίνητα, και δείχνει πού βρίσκονται τα χρήματα σε κάθε περίπτωση. Η σελίδα για τον λογαριασμό πελατών του δικηγόρου καλύπτει αναλυτικά τον μηχανισμό για μεταχειρισμένο ακίνητο. Η σελίδα για κατασκευαστικά ελαττώματα καλύπτει την ξεχωριστή δομική εγγύηση που αρχίζει μόλις αποκτήσετε το ακίνητο. Ο δικηγόρος σας πρέπει να ελέγξει την ακριβή διατύπωση της εγγύησης για τη συγκεκριμένη μονάδα σας πριν αποδεσμευτεί οποιαδήποτε τμηματική πληρωμή. Καμία γενική ενημέρωση δεν υποκαθιστά αυτό το βήμα.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τις τραπεζικές εγγυήσεις
- Καλύπτει η εγγύηση τον φόρο που έχω ήδη καταβάλει σε κάθε δόση ή μόνο το βασικό ποσό;
- Ο νόμος απαιτεί η εγγύηση να καλύπτει ολόκληρο το καταβληθέν ποσό, συμπεριλαμβανομένου κάθε φόρου που καταβλήθηκε επ' αυτού κατά τον χρόνο της πληρωμής, και όχι μόνο τη βασική τιμή της δόσης. Αν μια εγγύηση φαίνεται να καλύπτει μόνο το βασικό ποσό, χωρίς τον φόρο, δεν πληροί τις απαιτήσεις του νόμου. Θέστε το ζήτημα πριν καταβάλετε οποιοδήποτε επιπλέον ποσό.
- Μπορώ να ζητήσω να δω την εγγύηση πριν υπογράψω την ιδιωτική σύμβαση αγοραπωλησίας και όχι μετά;
- Θα πρέπει να το κάνετε. Ο νόμος απαιτεί από τον κατασκευαστή να σας παραδώσει το έγγραφο της εγγύησης κατά την υπογραφή της σύμβασης. Ωστόσο, δεν υπάρχει κανένας λόγος να μην μπορεί ο δικηγόρος σας να εξετάσει εκ των προτέρων ένα σχέδιο ή ένα δείγμα της διατύπωσης, στο πλαίσιο του νομικού ελέγχου πριν από την υπογραφή. Το να περιμένετε να τη δείτε για πρώτη φορά στο ραντεβού της υπογραφής είναι αργότερα από όσο χρειάζεται.
- Είναι η τραπεζική εγγύηση το ίδιο με ασφάλιση που καλύπτει τον ίδιο κίνδυνο;
- Ο νόμος επιτρέπει οποιαδήποτε από τις δύο επιλογές: κοινή τραπεζική εγγύηση (aval bancario) ή ασφαλιστήριο εγγύησης (seguro de caución), με το ίδιο αποτέλεσμα. Και οι δύο είναι αποδεκτές, εφόσον εκδίδονται από εξουσιοδοτημένο φορέα, αναφέρουν εσάς ονομαστικά και καλύπτουν ολόκληρο το καταβληθέν ποσό, πλέον του νόμιμου τόκου. Η ονομασία του εγγράφου έχει μικρότερη σημασία από το αν πληροί αυτές τις τέσσερις απαιτήσεις.
- Τι συμβαίνει αν ο κατασκευαστής καταστεί αφερέγγυος και δεν καθυστερεί απλώς;
- Μια έγκυρη, ατομική εγγύηση δεν εξαρτάται από τη φερεγγυότητα του ίδιου του κατασκευαστή. Το ποσό επιστρέφεται από την τράπεζα ή την ασφαλιστική εταιρεία ανεξάρτητα από το τι θα συμβεί σε περίπτωση αφερεγγυότητας. Οτιδήποτε δεν καλύπτεται από την εγγύηση αποτελεί κοινή απαίτηση στην κατάταξη, μετά τις απαιτήσεις άλλων πιστωτών. Οι πλήρεις λεπτομέρειες της αφερεγγυότητας κατασκευαστή αποτελούν ξεχωριστό θέμα, το οποίο καλύπτεται στη δική του σελίδα.
