Τα συχνότερα λάθη κατά την αγορά ακινήτου στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Τα λάθη που κοστίζουν περισσότερο στους αλλοδαπούς αγοραστές στην Ισπανία είναι συνηθισμένα. Υπολογίζουν την ζητούμενη τιμή και τίποτα άλλο, ενώ το πραγματικό κόστος είναι κατά 8 έως 13 % υψηλότερο. Περιμένουν από τον συμβολαιογράφο να ελέγξει το ακίνητο, αλλά εκείνος δεν το κάνει. Και αποφασίζουν την τελευταία ημέρα ενός ταξιδιού για επισκέψεις ακινήτων, επειδή η πτήση επιστροφής είναι την Κυριακή.
- ΔιαδικασίαΔιαδικασίαΥπογραφή κράτησης πριν διαβαστούν οι όροι επιστροφής χρημάτων.What to do insteadΖητήστε από τον δικηγόρο να το διαβάσει πριν φύγουν τα χρήματα.
- ΧρήματαΧρήματαΥπολογισμός μόνο της ζητούμενης τιμής και τίποτα άλλο, με παράλειψη του επιπλέον 8 έως 13 %.What to do insteadΥπολογίστε όλο το κόστος αγοράς πριν ψωνίσετε.
- ΑκίνητοΑκίνητοΠαράλειψη της τεχνικής επιθεώρησης επειδή κανείς δεν τη ζητά.What to do insteadΕλέγξτε το οικόπεδο και το κτίριο, όχι μόνο την τιμή.
- ΑπόφασηΑπόφασηΚράτηση την τελευταία ημέρα του ταξιδιού επειδή η πτήση επιστροφής είναι την Κυριακή.What to do insteadΚαθορίστε τα κριτήρια πριν πετάξετε, όχι κατά τη διάρκεια του ταξιδιού.
Τι ανησυχεί τους αγοραστές και τι κοστίζει πραγματικά;
Σχεδόν κάθε ξένος αγοραστής φτάνει με την ίδια σύντομη λίστα φόβων και σχεδόν κανένας από αυτούς δεν είναι αυτός που τελικά κοστίζει χρήματα. Είναι χρήσιμο να ξεκαθαρίσετε πρώτα αυτή τη λίστα, επειδή οι φόβοι είναι έντονοι, ενώ τα πραγματικά λάθη περνούν απαρατήρητα.
Για τι ανησυχούν οι αγοραστέςΤι κοστίζει πραγματικά
- Οι καταληψίες παίρνουν το διαμέρισμα ενώ βρίσκομαι στην Τσεχία
- Συμβαίνει, αλλά εδώ είναι πιο σπάνιο από όσο υποδηλώνουν τα τσεχικά μέσα ενημέρωσης. Ο πραγματικός κίνδυνος στην περιοχή είναι λιγότερο δραματικός: ένας κανόνας που δεν διαβάσατε. Μια κοινότητα μπορεί να περιορίσει το τι κάνετε με το ακίνητο και η απόφαση αυτή λαμβάνεται σε μια συνέλευση στην οποία δεν παρευρεθήκατε.
- Ο κατασκευαστής παίρνει τα χρήματά μου και δεν ολοκληρώνει ποτέ το έργο
- Κάθε πληρωμή που κάνετε πριν ολοκληρωθεί ένα νεόδμητο ακίνητο πρέπει να καλύπτεται από τραπεζική εγγύηση στο όνομά σας και ο δικηγόρος σας ελέγχει τη διατύπωση για την κατοικία σας πριν κινηθούν χρήματα. Το οικονομικό λάθος που συμβαίνει πραγματικά είναι μικρότερο και πολύ συχνότερο: να υπολογίζετε μόνο την ζητούμενη τιμή και τίποτε άλλο.
- Υπάρχει ένα κρυφό νομικό ελάττωμα που κανείς δεν μπορεί να εντοπίσει
- Ένας καλός ανεξάρτητος δικηγόρος τα εντοπίζει και η αμοιβή σας αφορά ακριβώς αυτή την εργασία. Αυτό που δεν καλύπτει κανένας τυπικός έλεγχος, εκτός αν το ζητήσει κάποιος, είναι το τι μπορεί να κατασκευαστεί νόμιμα στο οικόπεδο μπροστά σας. Αυτό δεν είναι ελάττωμα του ακινήτου. Είναι ένα γεγονός σχετικά με τη γειτονιά.
- Ίσως πληρώσω υπερβολικά για το ακίνητο
- Είναι πιθανό και, αν διατηρήσετε το ακίνητο αρκετό καιρό, μπορείτε να το ξεπεράσετε. Η δαπανηρή εκδοχή είναι να πληρώσετε μια δίκαιη τιμή για το λάθος ακίνητο: τη λάθος μικροτοποθεσία, τον λάθος προσανατολισμό ή ένα διαμέρισμα του οποίου τα λειτουργικά έξοδα το καθιστούν ακριβότερο από μια παρόμοια κατοικία.
Ποιο από αυτά τα δώδεκα βλέπετε συχνότερα;Δεν θα σας δώσουμε κατάταξη, επειδή δεν έχουμε μετρήσει και μια επινοημένη κατάταξη είναι ακριβώς το είδος πράγματος που πρέπει να αποφεύγεται. Αυτό που μπορούμε να πούμε είναι πού συγκεντρώνονται τα λάθη. Σχεδόν όλα τα δαπανηρά λάθη συμβαίνουν σε δύο σημεία: την εβδομάδα που καθορίζεται ο προϋπολογισμός και τις δύο τελευταίες ημέρες ενός ταξιδιού για επισκέψεις ακινήτων. Ένας δικηγόρος που εργάζεται για εσάς εντοπίζει τα περισσότερα λάθη στα έγγραφα.
Ποια λάθη στη διαδικασία παγιδεύουν συχνότερα τους αγοραστές;
Ο Ισπανός συμβολαιογράφος παρίσταται στην υπογραφή και μετατρέπει την πώληση σε δημόσια πράξη, χωρίς να ελέγχει αν το ακίνητο αποτελεί καλή επιλογή. Δεν ελέγχει αν ο πωλητής έχει καταβάλει τα κοινόχρηστα, αν το κτίριο αντιστοιχεί στα έγγραφά του ή αν η τιμή είναι δίκαιη. Η υπόθεση ότι κάνει κάτι διαφορετικό είναι το πρώτο από τα τέσσερα λάθη. Και τα τέσσερα έχουν την ίδια ρίζα: η διαδικασία φαίνεται οικεία, αλλά δεν είναι.
- ΣυνηθισμένοΗ προσδοκία ότι ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει το ακίνητοΗ λέξη υπάρχει στη γλώσσα σας, αλλά εκεί περιγράφει διαφορετικό επάγγελμα. Ένας Ισπανός συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει την ταυτότητα των μερών, διαβάζει το συμβόλαιο δυνατά και καταγράφει ότι υπογράψατε. Δεν ελέγχει αν ο πωλητής έχει καταβάλει τα κοινόχρηστα, αν το κτίριο αντιστοιχεί στα έγγραφά του ή αν η τιμή είναι δίκαιη.What to do insteadΑντιμετωπίστε το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο ως την ημέρα κατά την οποία η πώληση οριστικοποιείται, όχι ως την ημέρα κατά την οποία ελέγχεται. Ο έλεγχος πραγματοποιείται εβδομάδες νωρίτερα και κάποιος πρέπει να πληρωθεί για να τον διενεργήσει.
- ΣοβαρόΗ χρήση του δικηγόρου του πωλητή ή του κατασκευαστήΠροσφέρεται και είναι βολικό. Σε πολλές χώρες, η διαχωριστική γραμμή μεταξύ των δύο πλευρών είναι συχνά ασαφής. Εδώ, ο δικηγόρος του κατασκευαστή κάνει επαρκώς τη δουλειά του, αλλά μόνο για τον κατασκευαστή.What to do insteadΑναθέστε την υπόθεση στον δικό σας ανεξάρτητο δικηγόρο, τον οποίο θα πληρώσετε εσείς. Συνήθως συστήνουμε τη Malaga Solicitors, αλλά μπορείτε ελεύθερα να επιλέξετε τον δικό σας δικηγόρο. Δεν λαμβάνουμε αμοιβή παραπομπής σε καμία περίπτωση.
- ΣοβαρόΗ υπογραφή σύμβασης κράτησης χωρίς να διαβάσετε τους όρους επιστροφής χρημάτωνΗ πληρωμή κράτησης είναι μικρή σε σύγκριση με το συνολικό τίμημα αγοράς. Μοιάζει με τυπική διαδικασία και οι αγοραστές συνήθως την υπογράφουν υπό την πίεση του χρόνου. Ωστόσο, είναι η μοναδική πληρωμή σε ολόκληρη την αγορά που δεν καλύπτεται από καμία εγγύηση.What to do insteadΖητήστε από τον δικηγόρο να διαβάσει τη σύμβαση κράτησης πριν φύγουν τα χρήματα, όχι μετά. Ένα πράγμα έχει σημασία: ποια ακριβώς ευρήματα οδηγούν στην επιστροφή των χρημάτων σε εσάς, και φροντίστε να το έχετε γραπτώς.
- ΣυνηθισμένοΗ υπογραφή ισπανικών εγγράφων που δεν μπορείτε να διαβάσετεΌλοι στον χώρο είναι φιλικοί και βιάζονται, ενώ το να ζητήσετε μετάφραση μοιάζει σαν να επιβραδύνετε τα πράγματα χωρίς λόγο.What to do insteadΖητήστε το έγγραφο εκ των προτέρων, σε γλώσσα που διαβάζετε, καθώς και ορκωτό διερμηνέα στον συμβολαιογράφο, αν το επιθυμείτε. Το να επιβραδύνετε μια υπογραφή δεν κοστίζει τίποτα. Η αναίρεσή της, όμως, κοστίζει.
Πόσα από αυτά μπορώ να αποφύγω χωρίς να πληρώσω κανέναν;Περισσότερα από όσα περιμένουν οι περισσότεροι. Η σωστή ανάγνωση της σύμβασης κράτησης, η ερώτηση για το ποιον εκπροσωπεί ο δικηγόρος στην άλλη πλευρά του τραπεζιού και η αίτηση για ένα έγγραφο σε γλώσσα που διαβάζετε είναι όλα δωρεάν. Αυτό που δεν είναι δωρεάν είναι ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος, και αυτό είναι το μοναδικό σημείο στο οποίο δεν θα σας προτείναμε ποτέ να κάνετε οικονομία.
Ποια λάθη σχετικά με τα χρήματα κοστίζουν περισσότερο στους αγοραστές;
Προσθέστε περίπου 13 % επιπλέον για ένα νεόδμητο ακίνητο και περίπου 9 % για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο. Στη συνέχεια, προσθέστε το ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Έπειτα, ελέγξτε πόσα θα σας δανείσει πραγματικά μια τράπεζα, με βάση τη δική της αποτίμηση. Τρία από τα τέσσερα λάθη παρακάτω είναι απλή αριθμητική και το τέταρτο αφορά την τράπεζα. Μπορείτε να απαντήσετε και στα τέσσερα πριν εξετάσετε έστω και ένα ακίνητο.
- Υπολογισμός μόνο της ζητούμενης τιμήςΓια ένα νεόδμητο ακίνητο, υπολογίστε πρόσθετα έξοδα περίπου 13 % πάνω από την τιμή. Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, περίπου 9 %. Η διαφορά οφείλεται κυρίως στους φόρους. Ένα νεόδμητο ακίνητο επιβαρύνεται με ΦΠΑ 10 % και, στην Ανδαλουσία, με AJD. Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 7 %. Στη συνέχεια, προσθέστε τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο, το κτηματολόγιο και αρκετά μικρότερα έξοδα. Για ένα διαμέρισμα αξίας 500.000 €, αυτό δεν είναι ένα μικρό σφάλμα στρογγυλοποίησης. Είναι η διαφορά ανάμεσα σε μια αγορά που μπορεί να πραγματοποιηθεί και σε μία για την οποία θα πρέπει να επαναδιαπραγματευτείτε.
- Υπολογισμός της αγοράς και παράβλεψη του κόστους ιδιοκτησίαςΗ ιδιοκτησία του ακινήτου συνεπάγεται μια αδιάκοπη ροή πληρωμών: τοπικό φόρο ακίνητης περιουσίας, τέλη αποκομιδής απορριμμάτων, ασφάλιση, ηλεκτρικό ρεύμα και νερό, δήλωση φόρου μη κατοίκων και κοινόχρηστα. Τα κοινόχρηστα παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη διακύμανση, από περίπου 900 € έως περίπου 6.000 € τον χρόνο. Γι' αυτό δύο διαμερίσματα στην ίδια τιμή μπορεί να διαφέρουν κατά χιλιάδες ευρώ ετησίως. Συγκρίνετε το συνολικό κόστος και όχι μόνο την τιμή.
- Αναβολή της μετατροπής συναλλάγματος για την τελευταία εβδομάδαΓια έναν αγοραστή από το εξωτερικό, το μεγαλύτερο μεμονωμένο κόστος συχνά δεν είναι καν κάποια προμήθεια. Είναι η συναλλαγματική ισοτιμία σε μια μεγάλη μεταφορά χρημάτων. Ο δεύτερος μεγαλύτερος κίνδυνος είναι ο χρόνος. Μια τράπεζα μπορεί να σας ζητήσει να αποδείξετε από πού προήλθαν τα χρήματα ή να κρατήσει μια μεταφορά για εσωτερικό έλεγχο. Και τα δύο είναι φυσιολογικά και για αμφότερα απαιτούνται ημέρες. Η χειρότερη στιγμή για να το διαπιστώσετε είναι στο ραντεβού με τον συμβολαιογράφο.
- Η υπόθεση ότι ένα ισπανικό στεγαστικό δάνειο λειτουργεί όπως ένα τσεχικόΜε εισόδημα σε νόμισμα διαφορετικό από το ευρώ, σχεδιάστε ρεαλιστικά τη χρηματοδότηση περίπου για το ήμισυ της αξίας που αποδίδει η ίδια η τράπεζα στο ακίνητο, όχι για το 70 ή 80 % του ποσού που συμφωνήσατε να πληρώσετε. Η τράπεζα δανείζει με βάση τη δική της αποτίμηση. Επομένως, αν αγοράσετε στις 500.000 € και η τράπεζα το αποτιμήσει στις 470.000 €, το δάνειο υπολογίζεται με βάση τις 470.000 €. Τακτοποιήστε τη χρηματοδότηση πριν από την κράτηση και όχι αφού επιλέξετε το ακίνητο.
Μπορείτε να απαντήσετε και στα τέσσερα αυτά ερωτήματα πριν εξετάσετε έστω και ένα ακίνητο. Γι' αυτό παρατίθενται τόσο νωρίς. Ένας προϋπολογισμός που περιλαμβάνει ήδη τον φόρο, τα ετήσια έξοδα και την πραγματική σχέση δανείου προς αξία είναι ένας προϋπολογισμός με τον οποίο μπορείτε πράγματι να αναζητήσετε ακίνητο.
Πηγές
Αλλάζουν αυτά τα ποσοστά αν αγοράσω μέσω εταιρείας;Μπορούν. Αυτό είναι ένα ερώτημα για Ισπανό φορολογικό σύμβουλο πριν υπογράψετε οτιδήποτε, όχι για εμάς και όχι για μια ιστοσελίδα. Αυτό που θα πούμε είναι το εξής: η αγορά μέσω εταιρικής δομής για εξοικονόμηση φόρου είναι ένα από τα σημεία όπου μια τσεχική υπόθεση λειτουργεί άσχημα εδώ, ενώ το κόστος ενός λάθους συχνά εμφανίζεται χρόνια αργότερα.
Ποια λάθη κάνουν οι αγοραστές σχετικά με το ίδιο το ακίνητο;
Η Ισπανία δεν απαιτεί τεχνική επιθεώρηση. Δεν σας εμποδίζει να αγοράσετε δίπλα σε ένα άδειο οικόπεδο. Και δεν σας ενημερώνει αν επιτρέπεται να εκμισθώσετε το διαμέρισμα. Πρέπει να ρωτήσετε εσείς οι ίδιοι και για τα τρία θέματα.
- ΣοβαρόΠαράλειψη της τεχνικής επιθεώρησης επειδή κανείς δεν τη ζητάΔεν υπάρχει νομική απαίτηση ούτε συνήθης προσδοκία, επομένως οι περισσότεροι αγοραστές την παραλείπουν. Οι φωτογραφίες λαμβάνονται την καλύτερη ώρα της ημέρας για το ακίνητο και δεν αποκαλύπτουν την ηλικία του. Τα δαπανηρά προβλήματα βρίσκονται πίσω από τον τοίχο, κάτω από τη βεράντα και στο εσωτερικό των εγκαταστάσεων.What to do insteadΠαραγγείλετε ανεξάρτητο τεχνικό έλεγχο για κάθε ακίνητο για το οποίο ενδιαφέρεστε σοβαρά.
- ΣοβαρόΈλεγχος του κτιρίου και όχι του οικοπέδου μπροστά τουΈνας τυπικός νομικός έλεγχος σάς ενημερώνει για το ακίνητο που αγοράζετε. Δεν σας ενημερώνει για το τι μπορεί νόμιμα να κατασκευαστεί στη γη δίπλα του. Μια χαμηλή παλιά βίλα μπροστά από τη βεράντα σας μπορεί να βρίσκεται σε οικόπεδο όπου επιτρέπεται η κατασκευή ενός πολύ ψηλότερου κτιρίου.What to do insteadΡωτήστε τι επιτρέπουν οι πολεοδομικοί όροι στο οικόπεδο μπροστά σας, προτού συνυπολογίσετε την αξία της θέας στην τιμή.
- ΣυνηθισμένοΑν μπορείτε να το νοικιάσετε σε τουρίστεςΔεν είναι αυτόματο. Εξαρτάται από το ακίνητο, τον δήμο, τους κανόνες της κοινότητας και το ισχύον σύστημα αδειοδότησης. Μια κοινότητα μπορεί να εγκρίνει, να περιορίσει, να θέσει όρους ή να απαγορεύσει τη βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση, με πλειοψηφία τριών πέμπτων.What to do insteadΕπαληθεύστε τα δικαιώματα εκμίσθωσης πριν από τη σύμβαση κράτησης, εάν η δυνατότητα εκμίσθωσης είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους αγοράζετε.
Είναι η αγορά ακινήτου υπό κατασκευή πιο ριψοκίνδυνη από την αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου;Πρόκειται για διαφορετικό είδος κινδύνου και όχι απλώς για μεγαλύτερο κίνδυνο. Στην αγορά ακινήτου υπό κατασκευή, τα χρήματά σας παραμένουν εκτεθειμένα για περισσότερο χρόνο και η ημερομηνία ολοκλήρωσης μπορεί να μετατεθεί. Γι’ αυτό κάθε πληρωμή πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας πρέπει να καλύπτεται από τραπεζική εγγύηση στο όνομά σας. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, αποκτάτε το ακίνητο αμέσως, αλλά κληρονομείτε και το ιστορικό του: την κατάστασή του, τα έγγραφά του και τη θέση του σε μια κοινότητα που έχει ήδη λάβει αποφάσεις και έχει χρέη. Τα παρακάτω λάθη προκύπτουν και στις δύο περιπτώσεις.
Ποιο είναι το πιο δαπανηρό λάθος σε αυτή την ακτή;
Ένα πρόγραμμα, όχι ένα έγγραφο. Μοιάζει κάπως έτσι: πέντε ημέρες προγραμματισμένες, οκτώ επισκέψεις ακινήτων την ημέρα, πτήση επιστροφής την Κυριακή και υπογραφή σύμβασης κράτησης το απόγευμα του Σαββάτου. Το ταξίδι τελειώνει και το να επιστρέψετε σπίτι χωρίς τίποτα μοιάζει με αποτυχία. Κανένας από τους αγγλικούς οδηγούς δεν κατονομάζει αυτό το λάθος. Από την εμπειρία μας, είναι το πιο δαπανηρό από τα δεκατέσσερα.Εδώ δεν υπάρχει κανένα νομικό πρόβλημα. Όλοι είναι ειλικρινείς και τα έγγραφα είναι εντάξει. Ωστόσο, ο αγοραστής έχει λάβει την απόφαση για λάθος λόγο. Μια προθεσμία που προκύπτει από μια πτήση, σχολικές διακοπές ή έναν νέο κύκλο τιμολόγησης από τον κατασκευαστή δεν αποτελεί λόγο για τον οποίο ένα ακίνητο είναι κατάλληλο για εσάς.Η λύση είναι απλή και λειτουργεί. Πριν από το ταξίδι, αποφασίστε τι θα έκανε ένα ακίνητο άξιο να προχωρήσετε σε σύμβαση κράτησης. Καταγράψτε το. Και δώστε εκ των προτέρων στον εαυτό σας την άδεια να επιστρέψετε σπίτι χωρίς να αγοράσετε. Οι περισσότερες ημέρες επισκέψεων ακινήτων περιλαμβάνουν λιγότερα από έξι ακίνητα, για τον ίδιο λόγο: μετά το έκτο, σταματάτε να τα βλέπετε πραγματικά. Αν το ταξίδι σάς προσφέρει επιλογή ακινήτων αντί για υπογραφή, ήταν επιτυχημένο ταξίδι.
Το άλλο μισό αυτού του προβλήματος είναι η πίεση λόγω διαθεσιμότητας και αξίζει τη δική του ονομασία. «Το τελευταίο καλό ακίνητο» είναι λόγος για τον πωλητή να θέλει γρήγορη απόφαση. Από μόνος του, όμως, δεν είναι λόγος για να λάβετε εσείς μία.
Ποια από αυτά τα λάθη είναι ειδικά τσεχικά;
Τέσσερα λάθη, κανένα από τα οποία δεν εμφανίζεται σε αγγλικό οδηγό, επειδή δεν είναι λάθη που κάνει ένας Άγγλος αγοραστής. Καθένα είναι μια συνήθεια που λειτουργεί καλά στην Τσεχία, αλλά όχι εδώ.| Τι μεταφέρεται από την Τσεχία | Γιατί δεν λειτουργεί εδώ | Τι να κάνετε αντ’ αυτού |
|---|---|---|
| Η βεβαιότητα του κτηματολογίου | Σε πολλές χώρες, ο κατάλογος ιδιοκτησίας του κτηματολογίου αποτελεί σχεδόν οριστική απόδειξη και οι άνθρωποι αντιμετωπίζουν με τον ίδιο τρόπο την ισπανική εκδοχή. Ένα nota simple είναι το απλό απόσπασμα από το ισπανικό κτηματολόγιο που δείχνει ποιος είναι ιδιοκτήτης ενός ακινήτου και τι έχει καταχωριστεί εις βάρος του, και είναι το πρώτο έγγραφο που διαβάζει ο δικηγόρος σας πριν πληρώσετε οτιδήποτε. Ωστόσο, δεν αποτελεί οριστική απόδειξη. Είναι ένα στιγμιότυπο σε συγκεκριμένο χρόνο. Ορισμένες επιβαρύνσεις χρειάζονται χρόνο για να εμφανιστούν σε αυτό, ενώ το πραγματικό κτίριο μπορεί να διαφέρει από ό,τι έχει καταχωριστεί. | Διαβάστε το ως μία πληροφορία μεταξύ πολλών. Ο δικηγόρος το διαβάζει μαζί με το πιστοποιητικό της κοινότητας, την κατάσταση της άδειας, το catastro και το ίδιο το κτίριο. Η απόκλιση μεταξύ οποιωνδήποτε δύο από αυτά είναι αυτό που εντοπίζει ο έλεγχος. |
| Ο μεσίτης είναι περίπου ουδέτερος | Σε πολλές χώρες, η διαφορά μεταξύ του μεσίτη του αγοραστή και του μεσίτη του πωλητή είναι σχεδόν ανύπαρκτη, επομένως ένας αλλοδαπός αγοραστής δεν σκέφτεται να ρωτήσει. Σε αυτή την ακτή, το άτομο που σας δείχνει το ακίνητο συνήθως αμείβεται από τον πωλητή και εκτελεί σωστά τη δουλειά του για τον πωλητή. | Κάντε μία ερώτηση σε όποιον σας δείχνει ένα ακίνητο: ποιος σας πληρώνει; Στη συνέχεια αποφασίστε πώς θα ερμηνεύσετε τις απαντήσεις του. Δεν είναι κατηγορία, είναι ένα γεγονός που πρέπει να γνωρίζετε. |
| Προϋπολογισμός σε κορώνες | Ένας προϋπολογισμός που βασίζεται σε μια ισοτιμία που είδατε μία φορά δεν είναι πραγματικός προϋπολογισμός. Σε μια αγορά αρκετών εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ, μια μικρή μεταβολή της συναλλαγματικής ισοτιμίας αξίζει περισσότερο από όλες τις χρεώσεις αυτής της σελίδας μαζί. Και η ισοτιμία που λαμβάνετε για μια μεγάλη μεταφορά δεν είναι η ισοτιμία που βλέπετε στις ειδήσεις. | Ορίστε τον προϋπολογισμό σε ευρώ, λάβετε πραγματική προσφορά για το ποσό της μεταφοράς που πράγματι θα πραγματοποιήσετε και γνωρίζετε πριν κάνετε προσφορά πώς επηρεάζει το ανώτατο όριό σας μια μεταβολή της ισοτιμίας. |
| Ο δικηγόρος μου, η τράπεζά μου, ο μεσίτης μου έρχονται μαζί μου | Ο δικός σας δικηγόρος από τη χώρα σας δεν μπορεί να διεκπεραιώσει μια ισπανική μεταβίβαση ακινήτου. Ένα τσεχικό στεγαστικό δάνειο δεν συνδέεται με ισπανικό ακίνητο. Και ένας Τσέχος ασφαλιστής συνήθως δεν θα ασφαλίσει το κτίριο. Οι άνθρωποι συνήθως το ανακαλύπτουν τη στιγμή που το χρειάζονται. | Θεωρήστε ότι τίποτα δεν έρχεται μαζί σας εκτός από τα χρήματα και τα έγγραφά σας. Προετοιμάστε έγκαιρα τα ισπανικά αντίστοιχα. Υπολογίστε ότι το NIE θα είναι το πρώτο βήμα που χρειάζεστε, όχι κάτι που θα αφήσετε για αργότερα. |
Κάθε εύρημα εδώ είναι φθηνό πριν από τη σύμβαση κράτησης και ακριβό μετά από αυτήν.
Σχεδόν τίποτα από όλα αυτά δεν είναι σπάνιο. Αυτό που καθορίζει το κόστος είναι το πότε αποκαλύπτεται. Πρόκειται για πραγματικές κατηγορίες ευρημάτων, οι οποίες παρουσιάζονται και στις δύο πλευρές της υπογραφής.| Πριν από την κράτηση | Μετά την υπογραφή | |
|---|---|---|
| Ψήφος για τις τουριστικές μισθώσεις | Περιμένετε τη συνέλευση, διαβάζετε το αποτέλεσμα και αποφασίζετε έχοντάς το μπροστά σας. Αν αναιρεί τον λόγο για τον οποίο θέλατε να αγοράσετε, δεν αγοράζετε. | Έχετε στην ιδιοκτησία σας ένα διαμέρισμα που δεν μπορεί να κάνει αυτό για το οποίο το αγοράσατε. Η απόφαση δεν ισχύει αναδρομικά για όσους ήδη εκμισθώνουν νόμιμα, κάτι που δεν βοηθά κάποιον που δεν έχει ακόμη ξεκινήσει. |
| Τι μπορεί να χτιστεί στο οικόπεδο απέναντι | Ελέγχεται η πολεοδομική κατάσταση και είτε η τιμή δικαιολογείται δεδομένου του κινδύνου είτε όχι. | Το διαπιστώνετε όταν υψώνεται ο φράχτης. Η θέα αποτελούσε μεγάλο μέρος της τιμής και δεν υπάρχει τρόπος να την ανακτήσετε. |
| Έγγραφα που δεν αντιστοιχούν στο κτίριο | Οι απαιτήσεις διαβιβάζονται στον πωλητή και το επόμενο βήμα περιμένει μέχρι να επιλυθούν. Ο κίνδυνος παραμένει στη δική του πλευρά. | Ο κίνδυνος είναι δικός σας. Είστε ο ιδιοκτήτης μιας μη καταγεγραμμένης επέκτασης και το πρόσωπο που πρέπει να τη νομιμοποιήσει. |
| Κοινότητα με χρέη ή επερχόμενη έκτακτη εισφορά | Ζητείται η βεβαίωση, διαβάζονται τα τελευταία πρακτικά και η έκτακτη εισφορά είτε ενσωματώνεται κατόπιν διαπραγμάτευσης στην τιμή είτε αποτελεί λόγο αποχώρησης. | Μια περιορισμένη περίοδος ληξιπρόθεσμων οφειλών ακολουθεί το ακίνητο και όχι τον πωλητή, ενώ η έκτακτη εισφορά έρχεται με το όνομά σας επάνω της. |
| Πραγματικό συνολικό κόστος | Ο φόρος, τα έξοδα και τα ετήσια λειτουργικά κόστη περιλαμβάνονται στον προϋπολογισμό, επομένως το ανώτατο όριο με το οποίο αναζητάτε ακίνητο είναι πραγματικό. | Η διαφορά αφαιρείται από την προκαταβολή, τον προϋπολογισμό επίπλωσης ή το αποθεματικό που σκοπεύατε να κρατήσετε. |
| Η ίδια η προκαταβολή κράτησης | Οι όροι επιστροφής εξετάζονται πρώτα, ώστε η προκαταβολή είτε να προστατεύεται ακριβώς από αυτά τα ευρήματα είτε να μην καταβάλλεται. | Πρόκειται για 6.000 έως 11.000 € εκτός του συστήματος εγγυήσεων, και το αν θα επιστραφούν εξαρτάται από διατύπωση που κανείς δεν διάβασε. |
Τέσσερις φορές είπαμε σε πελάτη να μην αγοράσει
Κάθε παραπάνω λάθος αποτελεί ξεχωριστή κατηγορία. Οι τέσσερις περιπτώσεις πίσω από αυτές τις κατηγορίες είναι πραγματικές και παρουσιάζονται αναλυτικά στη δική τους σελίδα. Σε μία, μια συνέλευση της κοινότητας αποφάσισε το αποτέλεσμα. Σε άλλη, ένα νεόδμητο ακίνητο, η πίεση για γρήγορη απόφαση ήταν το μόνο επείγον ζήτημα. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, το οικόπεδο μπροστά του θα μπορούσε νόμιμα να φιλοξενήσει ένα κτίριο τριών ορόφων. Και σε μια βίλα, το κτίριο και τα έγγραφά του δεν συμφωνούσαν πλήρως. Δεν είχαμε τίποτα να κερδίσουμε από καμία από αυτές τις τέσσερις συζητήσεις.Δεν τα παρουσιάζουμε εδώ σε συντομευμένη μορφή. Μια περίπτωση που αξίζει να διαβαστεί αξίζει να διαβαστεί σωστά και απέχει μόλις ένα κλικ.
Λάθη που δεν μπορούμε να αποτρέψουμε
Μπορούμε να ελέγξουμε ένα ακίνητο, μια κοινότητα, ένα οικόπεδο και ένα σύνολο εγγράφων. Δεν μπορούμε να σας πούμε αν το 2032 θα εξακολουθείτε να θέλετε να πετάτε εδώ έξι φορές τον χρόνο, και αυτή είναι η υπόθεση πίσω από τις περισσότερες δεύτερες κατοικίες. Αν η ειλικρινής απάντηση είναι ένα ταξίδι τον χρόνο για δύο εβδομάδες, η ενοικίαση είναι συχνά η καλύτερη επιλογή και θα σας το πούμε.Το άλλο είναι ο προϋπολογισμός και είναι το λιγότερο δημοφιλές πράγμα που λέμε. Κάτω από περίπου 250.000 € για το ίδιο το ακίνητο, η επιλογή στην Costa del Sol είναι πολύ περιορισμένη και η Costa Blanca συχνά έχει περισσότερο νόημα για τα ίδια χρήματα. Από περίπου 300.000 € υπάρχουν πραγματικές επιλογές εδώ, αλλά και πάλι εξαρτάται από την πόλη, την απόσταση από τη θάλασσα, την κατάσταση και όσα χρειάζεστε από τη θέα. Προτιμούμε να στείλουμε κάποιον σε διαφορετική ακτή παρά να του πουλήσουμε το καλύτερο ακίνητο από μια κακή επιλογή ακινήτων.Και δεν είμαστε δικηγόροι. Συντονίζουμε, διαχειριζόμαστε το ημερολόγιο και σας λέμε τι πιστεύουμε. Ο νομικός έλεγχος πραγματοποιείται από ανεξάρτητο δικηγόρο, τον οποίο πληρώνετε εσείς και ο οποίος εργάζεται για εσάς, ενώ δεν λαμβάνουμε καμία αμοιβή από δικηγόρο επειδή σας παραπέμπουμε σε αυτόν.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τα λάθη κατά την αγορά
- Είναι κάποιο από αυτά τα δώδεκα αδύνατο να αναιρεθεί;
- Δύο πλησιάζουν. Μια απόφαση της κοινότητας που σας εμποδίζει να νοικιάσετε το ακίνητο δεν είναι κάτι από το οποίο μπορείτε να απαλλαγείτε πληρώνοντας, όπως δεν μπορείτε να απαλλαγείτε από μια πολεοδομική άδεια για το οικόπεδο μπροστά σας. Όλα τα υπόλοιπα μπορούν να διορθωθούν με κάποιο κόστος. Αυτό το κόστος είναι συνήθως χρηματικό, μερικές φορές ένας χρόνος και περιστασιακά ένα μεταχειρισμένο ακίνητο σε χειρότερη χρονική στιγμή από εκείνη που θα επιλέγατε.
- Ισχύουν τα ίδια λάθη για τις 300.000 € και για τα τρία εκατομμύρια;
- Η λίστα είναι ίδια, αλλά η βαρύτητα αλλάζει. Στο χαμηλότερο εύρος τιμών, τα αριθμητικά λάθη κοστίζουν περισσότερο, επειδή τα επιπλέον έξοδα πάνω από την τιμή καταλαμβάνουν μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων χρημάτων σας. Στο υψηλότερο εύρος, τα λάθη στα έγγραφα κοστίζουν περισσότερο, επειδή τα ποσά είναι μεγαλύτερα και μια ασυμφωνία μεταξύ μιας βίλας και των εγγράφων της διορθώνεται ακριβά. Για αυτόν τον λόγο, ελέγχουμε περισσότερα στοιχεία όταν ο προϋπολογισμός είναι υψηλός, όχι λιγότερα.
- Αν έχω ήδη κάνει κράτηση σε ένα ακίνητο, είναι αργά για να ελεγχθεί;
- Όχι, και αυτή είναι η συνηθέστερη στιγμή που απευθύνονται σε εμάς. Αυτό που αλλάζει είναι η θέση σας, όχι η απάντηση: ο έλεγχος εντοπίζει τα ίδια πράγματα σε κάθε περίπτωση. Το τι μπορείτε να κάνετε με τα ευρήματα εξαρτάται από το τι προβλέπει η σύμβαση κράτησης σχετικά με την επιστροφή των χρημάτων σας. Στείλτε μας μαζί το ακίνητο και τη σύμβαση και θα σας ενημερώσουμε αμέσως και για τα δύο.
- Είναι αυτά τα λάθη ειδικά για την Costa del Sol;
- Τα λάθη στη διαδικασία και στα χρήματα είναι ισπανικά και ισχύουν οπουδήποτε στη χώρα. Τρία έχουν τοπικό χαρακτήρα: το οικόπεδο μπροστά σας έχει μεγαλύτερη σημασία σε μια ακτή όπου η θέα αποτελεί μέρος της τιμής, το εύρος των κοινοχρήστων είναι μεγαλύτερο σε παραθεριστικές αναπτύξεις από ό,τι σε ένα οικοδομικό τετράγωνο πόλης και το λάθος στον προγραμματισμό αφορά όποιον αγοράζει σε έναν τόπο στον οποίο χρειάστηκε να ταξιδέψει με αεροπλάνο.
- Γιατί να δημοσιεύσει ένα μεσιτικό γραφείο έναν κατάλογο με τα λάθη που κάνουν οι αγοραστές;
- Επειδή ο κατάλογος είναι το επιχείρημα. Κάθε στοιχείο του είναι κάτι που θα εντοπίζαμε και θα σας το επισημαίναμε. Ένας αγοραστής που τον διαβάζει και στη συνέχεια χειρίζεται προσεκτικά την αγορά του εξακολουθεί να έχει καλύτερο αποτέλεσμα από κάποιον που δεν τον διάβασε. Αμειβόμαστε από την πλευρά του πωλητή, μέσω μιας προμήθειας που υπάρχει ανεξάρτητα από το ποιος μεσίτης συμμετέχει. Επομένως, μια σελίδα που σας κάνει πιο δύσκολο να σας πουλήσουμε δεν μας κοστίζει τίποτα.
