Συμβολαιογράφος σε αγορά ακινήτου
Σε 30 δευτερόλεπτα
Ένας Ισπανός συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει την ταυτότητά σας, διαβάζει το συμβόλαιο μεγαλόφωνα και το καταχωρίζει στο κτηματολόγιο την ίδια ημέρα. Δεν ελέγχει τις οφειλές προς την κοινότητα, τα έγγραφα του κτιρίου ούτε αν η τιμή είναι λογική. Αυτή είναι δουλειά του δικηγόρου σας.
escritura αγοραπωλησίαςΔημόσιο συμβόλαιο, πρώτη σελίδα
- Οι συμβαλλόμενοι (τα μέρη)
- ΟΝΟΜΑ ΕΠΩΝΥΜΑ · NIE X XXXXXXX L
- Τίμημα αγοραπωλησίας
- XXX.XXX €
- Δηλώσεις (δηλώσεις)
- Χωρίς βάρη, σύμφωνα με τον πωλητή
- Firma y fecha
- Συμβολαιογράφος · ΗΗ/ΜΜ/ΕΕΕΕ
- Οι συμβαλλόμενοι (τα μέρη). Η ταυτότητα του αγοραστή και του πωλητή, επιβεβαιωμένη βάσει διαβατηρίου και NIE. Αυτό αποτελεί βασικό μέρος του ρόλου του συμβολαιογράφου.
- Τίμημα αγοραπωλησίας. Η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Ο συμβολαιογράφος την καταχωρίζει, αλλά δεν κρίνει αν είναι δίκαιη.
- Δηλώσεις (δηλώσεις). Η δήλωση του ίδιου του πωλητή, η οποία ελέγχεται βάσει του απλού κτηματολογικού αποσπάσματος που ζητά ο συμβολαιογράφος. Αυτό δεν αποτελεί ανεξάρτητη εγγύηση πέραν της καταχώρισης στο κτηματολόγιο.
- Firma y fecha. Υπογράφεται, διαβάζεται μεγαλόφωνα και αποστέλλεται ηλεκτρονικά στο κτηματολόγιο την ίδια ημέρα.
Τι ελέγχει ένας Ισπανός συμβολαιογράφος;
Ο Ισπανός συμβολαιογράφος παρίσταται κατά την υπογραφή και μετατρέπει την αγοραπωλησία σε δημόσιο συμβόλαιο. Δεν ελέγχει αν η αγορά του ακινήτου αποτελεί καλή επιλογή. Ένας Ισπανός συμβολαιογράφος ελέγχει πολύ λιγότερα από όσα υποθέτουν οι περισσότεροι αλλοδαποί αγοραστές και, στη συγκεκριμένη αγορά, η προστασία παρέχεται από τον δικηγόρο σας και όχι από το συμβολαιογραφείο. Γι’ αυτό η διάκριση έχει σημασία: η λέξη "συμβολαιογράφος" περιγράφει έναν οικείο ρόλο στις περισσότερες χώρες, ενώ εδώ περιγράφει έναν πραγματικά διαφορετικό ρόλο.Τι κάνει την ημέρα της αγοραπωλησίας: επιβεβαιώνει την ταυτότητα και τη δικαιοπρακτική ικανότητα του αγοραστή και του πωλητή, ζητά ο ίδιος ένα απλό κτηματολογικό απόσπασμα για να επιβεβαιώσει ότι ο πωλητής είναι πράγματι ιδιοκτήτης του ακινήτου, απαλλαγμένου από τα βάρη που έχετε ήδη ελέγξει, συντάσσει το δημόσιο συμβόλαιο, το διαβάζει μεγαλόφωνα πριν υπογράψουν και τα δύο μέρη και αποστέλλει ηλεκτρονικό αντίγραφο στο κτηματολόγιο την ίδια ημέρα. Τι δεν κάνει: δεν επαληθεύει ότι τα κοινόχρηστα έχουν εξοφληθεί πλήρως πέρα από όσα προκύπτουν από τα έγγραφα που έχει ενώπιόν του, δεν επιβεβαιώνει ότι το κτίριο συμφωνεί με την πολεοδομική του άδεια, δεν κρίνει αν η τιμή είναι δίκαιη και δεν συμβουλεύει κανένα από τα δύο μέρη για το αν η συμφωνία αποτελεί καλή επιλογή.
Τι αναλαμβάνει ο συμβολαιογράφοςΤι δεν αναλαμβάνει
- Επιβεβαίωση ότι και τα δύο μέρη είναι πράγματι αυτά που δηλώνουν και ότι μπορούν να υπογράψουν νόμιμα
- Ναι, αυτό είναι βασικό μέρος του ρόλου.
- Αίτηση για απλή κτηματολογική ενημέρωση και ανάγνωση της escritura δυνατά πριν από την υπογραφή
- Ναι, και γίνεται κατά την ίδια την υπογραφή, όχι νωρίτερα.
- Αποστολή της escritura στο κτηματολόγιο
- Ναι, ηλεκτρονικά, την ίδια ημέρα.
- Έλεγχος ότι ο πωλητής έχει καταβάλει τους κοινοτικούς και τοπικούς φόρους
- Όχι. Ο δικηγόρος σας ζητά ξεχωριστά τα σχετικά πιστοποιητικά, πριν από αυτή την ημέρα.
- Επιβεβαίωση ότι το κτίριο αντιστοιχεί στην άδειά του και στην πολεοδομική κατάσταση του οικοπέδου
- Όχι. Πρόκειται για νομικό και τεχνικό έλεγχο που οργανώνετε από την πλευρά σας εκ των προτέρων.
Ποιος επιλέγει τον συμβολαιογράφο και αλλάζει κάτι η ύπαρξη στεγαστικού δανείου;
Σε μια συνήθη αγορά με μετρητά, το δικαίωμα επιλογής συμβολαιογράφου ακολουθεί γενικά την κατανομή των εξόδων: όποιος καταβάλλει το μεγαλύτερο μέρος έχει το δικαίωμα επιλογής, ο οποίος στην πράξη είναι συνήθως ο αγοραστής. Αν ο πωλητής επιμένει χωρίς σοβαρό λόγο στον δικό του συμβολαιογράφο, ο αγοραστής μπορεί να το θέσει υπόψη του γραφείου εξυπηρέτησης πελατών του τοπικού Colegio Notarial.Σε αγορά ΜΕ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ ΔΑΝΕΙΟ, η απάντηση αφορά νομικό δικαίωμα και όχι έθιμο. Ο Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario εγγυάται σαφώς την ελεύθερη επιλογή συμβολαιογράφου από τον δανειολήπτη και εμποδίζει τον δανειστή να κατευθύνει την επιλογή. Περίπου την ίδια περίοδο, ο νόμος μετακύλισε επίσης τα περισσότερα σχετικά έξοδα στην τράπεζα: ένα διάταγμα του 2018 μετέφερε τον φόρο χαρτοσήμου του στεγαστικού δανείου στον δανειστή και, από τον νόμο του 2019, ο δανειστής καταβάλλει επίσης τον συμβολαιογράφο, την εγγραφή στο κτηματολόγιο και τη gestoría για το ίδιο το δάνειο. Το μοναδικό κόστος που παραμένει στον δανειολήπτη είναι η δική του εκτίμηση του ακινήτου από την τράπεζα.
Πώς θα καταβληθεί το τίμημα;
- Μετρητά, χωρίς στεγαστικόΑυτό αποτελεί έθιμο και όχι τυπικό δικαίωμα: επιλέγει όποιος καταβάλλει το μεγαλύτερο μέρος των εξόδων, ο οποίος στην πράξη είστε συνήθως εσείς.
- Με στεγαστικό δάνειοΝόμιμο δικαίωμα βάσει του Ley 5/2019: έχετε ελεύθερη επιλογή συμβολαιογράφου και ο νόμος εμποδίζει τον δανειστή να σας κατευθύνει προς κάποιον που προτιμά.
Τι ανταλλάσσεται στην αίθουσα και πρέπει να είστε εσείς εκεί;
Η escritura είναι η συμβολαιογραφική πράξη πώλησης, το έγγραφο που υπογράφεται ενώπιον του συμβολαιογράφου και μεταβιβάζει την κυριότητα σε εσάς. Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, συνήθως καταβάλλετε εκείνη τη στιγμή το υπόλοιπο τίμημα: τα χρήματα και τα κλειδιά αλλάζουν χέρια στο ίδιο δωμάτιο, την ίδια ώρα.Το cheque bancario είναι τραπεζική επιταγή που εκδίδεται από τον ισπανικό λογαριασμό σας και αποτελεί τον συνήθη τρόπο παράδοσης του υπολοίπου του τιμήματος στον συμβολαιογράφο.Δεν χρειάζεται να βρίσκεστε προσωπικά σε εκείνη την αίθουσα. Σε ολόκληρη τη διαδικασία αγοράς, απαιτείται αυστηρά μόνο ένα ταξίδι στην Ισπανία και συνήθως οι αγοραστές αναθέτουν σε άλλον την εκπροσώπησή τους στο συγκεκριμένο ραντεβού. Αν ο δικηγόρος σας διαθέτει πληρεξούσιο που καλύπτει την υπογραφή της escritura, μπορεί να ολοκληρώσει ολόκληρο το ραντεβού για λογαριασμό σας. Αυτός ακριβώς είναι ο λόγος για τον οποίο αξίζει να μεριμνήσετε νωρίς για το πληρεξούσιο, περισσότερο από όσο φαίνεται εκείνη τη στιγμή.
- Σε μεταχειρισμένο ακίνητοΚαταβάλλετε το υπόλοιπο με cheque bancario ή, ολοένα συχνότερα, με επιβεβαιωμένο τραπεζικό έμβασμα που έχει προγραμματιστεί να πιστωθεί πριν από το ραντεβού. Ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει στο κείμενο της escritura ποιος τρόπος πληρωμής χρησιμοποιήθηκε.
- Σε ολοκληρωμένο και έτοιμο νεόδμητο ακίνητοΙσχύει η ίδια διαδικασία. Επιπλέον, η δεκαετής εγγύηση της κατασκευής, η τριετής εγγύηση των εγκαταστάσεων και η μονοετής εγγύηση snagging αρχίζουν να υπολογίζονται από αυτή την ημέρα. Επομένως, η ακριβής ημερομηνία ολοκλήρωσης έχει σημασία πέρα από την ίδια τη συναλλαγή.
Πόσο κοστίζει ο συμβολαιογράφος, επιπλέον όλων των άλλων;
Η ισπανική κυβέρνηση καθορίζει τα συμβολαιογραφικά τέλη βάσει σταθερής κλίμακας και δεν μπορείτε να τα διαπραγματευτείτε ελεύθερα. Οι αγγλόφωνες πηγές συνήθως περιγράφουν την κλίμακα ως περίπου 0,2 έως 0,5 % της τιμής, με το ποσοστό να μειώνεται όσο αυξάνεται η τιμή. Η δική μας δημοσιευμένη εκτίμηση συνδυάζει το συμβολαιογραφικό τέλος με το τέλος εγγραφής στο κτηματολόγιο που ακολουθεί, επειδή ο αγοραστής τα βλέπει ως μία ενιαία γραμμή στην κατάσταση εξόφλησης. Ως πρακτικός κανόνας, το τέλος κτηματολογίου ανέρχεται περίπου στο 60 % του συμβολαιογραφικού τέλους.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Συμβολαιογράφος + κτηματολόγιο, συνολικάΚρατική κλίμακα τελών, χωρίς διαπραγμάτευση | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Τι πρέπει να έχει ήδη διευθετηθεί πριν πάτε στο συμβολαιογραφείο
Μια σωστή διαδικασία ολοκληρώνει αυτά τα τέσσερα ζητήματα ΠΡΙΝ από αυτή την ημέρα, επειδή το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο είναι η λάθος στιγμή για να ανακαλύψετε οποιοδήποτε από αυτά.- Ο πωλητής δεν έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές προς την κοινότητα ή την εφορίαΟ συμβολαιογράφος διαβάζει το συμβόλαιο, δεν αναζητά πιστοποιητικά για λογαριασμό σας. Ο δικηγόρος σας τα ζητά πριν από το ραντεβού. Μια κακή διαδικασία αποκαλύπτει ανεξόφλητο υπόλοιπο την ίδια ημέρα, ενώ η επιταγή έχει ήδη εκδοθεί.
- Το πιστοποιητικό της τραπεζικής εγγύησης, σε ένα νεόδμητο ακίνητοΟ δικηγόρος σας θα πρέπει να είχε ελέγξει κάθε πληρωμή ξεχωριστά, πολύ πριν από την τελευταία. Η ημέρα στον συμβολαιογράφο είναι απλώς μια τυπική διαδικασία, εφόσον αυτή η εργασία είχε γίνει σωστά νωρίτερα. Μια κακή διαδικασία εξετάζει για πρώτη φορά τη διατύπωση της εγγύησης την ημέρα της ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας.
- Ορκωτός διερμηνέας, αν δεν διαβάζετε ισπανικά και παρίσταστε αυτοπροσώπωςΔικαιούστε να σας εξηγηθεί σωστά το συμβόλαιο σε γλώσσα που κατανοείτε, πριν το υπογράψετε. Μια κακή διαδικασία υπογράφει με βάση την εμπιστοσύνη, επειδή η ατμόσφαιρα είναι φιλική και όλοι φαίνεται να βιάζονται.
- Ποιοι παρίστανται και με ποια εξουσιοδότησηΑν δεν παρίσταστε αυτοπροσώπως, το πληρεξούσιο του δικηγόρου σας πρέπει να καλύπτει ρητά την υπογραφή αυτού του συμβολαίου. Μια κακή διαδικασία θεωρεί ότι ένα πληρεξούσιο που συντάχθηκε για διαφορετικό, προηγούμενο στάδιο καλύπτει και το παρόν.
Ο συμβολαιογράφος προστατεύει το συμφέρον του κράτους στη συναλλαγή, όχι το δικό σας
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με τον ρόλο του συμβολαιογράφου όπως ίσχυε στις 17 Αυγούστου 2026 και όχι για νομικές συμβουλές σχετικά με τη δική σας ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Ο συμβολαιογράφος είναι πραγματικά ουδέτερος δημόσιος λειτουργός: δεν ενεργεί για τον αγοραστή ή τον πωλητή. Η προσδοκία ότι θα εντοπίσει ένα πρόβλημα που θα έπρεπε να έχει βρει ο δικός σας δικηγόρος αποτελεί τη συχνότερη παρανόηση σχετικά με τον ρόλο του.Παριστάμεθα ή φροντίζουμε να παρίσταται κάποιος με την κατάλληλη εξουσιοδότηση και επιβλέπουμε την παράδοση των εγγράφων και των κλειδιών. Δεν είμαστε ο δικηγόρος σας και δεν ελέγχουμε οι ίδιοι τον τίτλο, τις οφειλές ή την πολεοδομική κατάσταση. Αυτή η εργασία γίνεται νωρίτερα, από ανεξάρτητο δικηγόρο που αμείβεται από εσάς, ώστε το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο να είναι η τυπική διαδικασία που πρέπει να είναι και όχι η στιγμή κατά την οποία ανακαλύπτεται κάποιο ζήτημα.
Οι συχνότερες ερωτήσεις για τον συμβολαιογράφο
- Ποιος επιλέγει τον συμβολαιογράφο;
- Κατά το έθιμο, τον συμβολαιογράφο επιλέγει όποιος καταβάλλει το μεγαλύτερο μέρος των αμοιβών, ο οποίος σε μια սովորական αγορά είναι συνήθως ο αγοραστής. Σε αγορά με υποθήκη, πρόκειται για νομικό δικαίωμα και όχι για έθιμο: ο Ley 5/2019 εγγυάται σαφώς την ελεύθερη επιλογή του δανειολήπτη και εμποδίζει τον δανειστή να τον κατευθύνει προς συμβολαιογράφο της προτίμησής του.
- Γιατί να χρησιμοποιήσετε cheque bancario αντί για κανονική τραπεζική μεταφορά;
- Μια τραπεζική επιταγή από τον δικό σας ισπανικό λογαριασμό επιτρέπει να αλλάξουν χέρια τα χρήματα και τα κλειδιά στο ίδιο δωμάτιο, την ίδια στιγμή. Αυτός είναι ο παραδοσιακός τρόπος με τον οποίο οργανώνονται οι ολοκληρώσεις αγοραπωλησίας στην Ισπανία. Όλο και περισσότεροι χρησιμοποιούν αντί γι’ αυτό μια επιβεβαιωμένη μεταφορά, προγραμματισμένη να φτάσει πριν από το ραντεβού, και είναι εξίσου έγκυρη. Σε κάθε περίπτωση, ο συμβολαιογράφος καταγράφει στο συμβόλαιο ακριβώς ποια μέθοδος χρησιμοποιήθηκε.
- Μπορώ να έχω ορκωτό διερμηνέα κατά την υπογραφή;
- Ναι, και αξίζει να το κανονίσετε εκ των προτέρων, αντί να το ζητήσετε την ίδια ημέρα. Δικαιούστε να σας εξηγηθεί σωστά το συμβόλαιο πριν το υπογράψετε και ο ορκωτός διερμηνέας είναι ο επίσημος τρόπος να διασφαλιστεί αυτό, αντί να βασιστείτε σε έναν δίγλωσσο φίλο ή σε μια βιαστική περίληψη μέσα στην αίθουσα.
- Τι συμβαίνει αν ο συμβολαιογράφος εντοπίσει πρόβλημα στα έγγραφα την ίδια την ημέρα;
- Η υπογραφή δεν προχωρά μέχρι να επιλυθεί το πρόβλημα. Αυτό είναι σπάνιο ακριβώς επειδή μια σωστά οργανωμένη διαδικασία επιλύει τα προβλήματα των εγγράφων αρκετές εβδομάδες νωρίτερα, κατά τον νομικό έλεγχο και το ιδιωτικό συμβόλαιο. Αυτός είναι ο λόγος για να μην αντιμετωπίζετε το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο ως τον πρώτο ουσιαστικό έλεγχο.
