Διαχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Costa del Sol, από την άδεια έως την καταβολή των εσόδων

Καταρχάς, αν επιτρέπεται בכלל να το εκμισθώσετε

Τι είναι δωρεάν και για ποιο λόγο καταβάλλεται πραγματικά το 20 %

Τι κάνουμε στην πράξη και τι καλύπτεται από τα χρήματα

Πώς κινείται πραγματικά το χρήμα

1. 01
   Ο επισκέπτης κλείνει, πληρώνειΟ επισκέπτης πληρώνει τη νυχτερινή τιμή συν το τέλος καθαρισμού, είτε στην πλατφόρμα είτε απευθείας σε εμάς. Σε αυτό το στάδιο η πλατφόρμα παρακρατεί τη δική της προμήθεια. Το ποσοστό αυτό καθορίζεται από την Airbnb ή την Booking και όχι από εμάς, και εμφανίζεται στην κατάστασή σας ως ξεχωριστή γραμμή, αντί να ενσωματώνεται σε οποιαδήποτε δική μας χρέωση.
2. 02
   Η διαμονή πραγματοποιείται και το ακίνητο προετοιμάζεταιΆφιξη, η ίδια η διαμονή, αναχώρηση και στη συνέχεια καθαρισμός και λευκά είδη. Το τέλος καθαρισμού που κατέβαλε ο επισκέπτης καλύπτει αυτά τα έξοδα και δεν αγγίζει ποτέ το εισόδημά σας. Τα έξοδα πλυντηρίου αφαιρούνται από αυτό το τέλος και ανέρχονται περίπου σε 12 έως 15 € ανά επισκέπτη.
3. 03
   Αφαιρούνται τα έξοδα που αφορούν το ακίνητοΜια επισκευή, μια αντικατάσταση, ένα αναλώσιμο ή μια επίσκεψη για πρόσβαση που χρειάστηκε να πραγματοποιήσει κάποιος. Κάθε στοιχείο αναγράφεται ξεχωριστά, με το σχετικό τιμολόγιο. Δεν προστίθεται τίποτα στην τιμή του τεχνίτη και δεν παρακρατείται τίποτα από εκείνον για τη σύσταση.
4. 04
   Το 20 % μας αφαιρείται από ό,τι απομένειΠρόκειται για ποσοστό του εισοδήματος από τη μίσθωση, γι’ αυτό δεν υπάρχει τίποτα προς πληρωμή σε έναν μήνα χωρίς κρατήσεις. Η προμήθεια μετά την αφαίρεση των εξόδων του ακινήτου, και όχι πριν από αυτήν, είναι η πρακτική που διατηρεί τα κίνητρά μας ευθυγραμμισμένα με τα δικά σας.
5. 05
   Το υπόλοιπο στον ισπανικό λογαριασμό σαςΚάθε μήνα, σε λογαριασμό στην Ισπανία στο όνομά σας. Χρειάζεστε ισπανικό λογαριασμό για αυτό και μπορούμε να σας παραπέμψουμε στη σελίδα σχετικά με το άνοιγμα λογαριασμού, αν δεν διαθέτετε ήδη.
6. 06
   Μαζί παραλαμβάνετε και την κατάστασηΈνα έγγραφο: κάθε κράτηση, κάθε έξοδο, η προμήθεια και η απόδοση. Είναι επίσης το έγγραφο που χρειάζεται ο φοροτεχνικός σας σύμβουλος, και αυτός είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο τα στοιχεία αναγράφονται αναλυτικά αντί να συνοψίζονται.

Το κόστος

Τα τέσσερα πράγματα που ρωτά κάθε ιδιοκτήτης πριν πει το ναι

• Άγνωστοι στο σπίτι μουΚάθε επισκέπτης ταυτοποιείται και καταχωρίζεται στην αστυνομία πριν εισέλθει στο ακίνητο, όπως επιβάλλει ο νόμος, και όχι επειδή το επινοήσαμε εμείς ως υπηρεσία. Οι κρατήσεις ελέγχονται και ένα αίτημα που μοιάζει περισσότερο με πάρτι παρά με διακοπές απορρίπτεται. Θα προτιμούσαμε να χάσουμε ένα Σαββατοκύριακο παρά τη σχέση με έναν γείτονα.
• Κι αν προκαλέσουν ζημιές;Τρία διαφορετικά μέσα καλύπτουν αυτό το ενδεχόμενο και το ποιο εφαρμόζεται εξαρτάται από την προέλευση της κράτησης, οπότε αξίζει να γνωρίζετε και τα τρία. Μια κράτηση μέσω πλατφόρμας καλύπτεται από τη δική της εγγύηση οικοδεσπότη ή κάλυψη ζημιών και η απαίτηση υποβάλλεται μέσω της πλατφόρμας. Μια κράτηση που έρχεται απευθείας σε εμάς συνοδεύεται από προκαταβολή, η οποία λαμβάνεται πριν από την άφιξη και επιστρέφεται μετά τον έλεγχο του ακινήτου. Και πίσω από τα δύο υπάρχει το δικό σας ασφαλιστήριο, το οποίο πρέπει να αφορά ακίνητο με επισκέπτες που πληρώνουν και όχι ιδιοκατοικούμενη κατοικία, επειδή ένα ασφαλιστήριο που περιγράφει εσφαλμένη χρήση είναι ένα ασφαλιστήριο που απορρίπτει την απαίτηση. Αυτό που καθιστά αποτελεσματικό οποιοδήποτε από τα τρία είναι τα αποδεικτικά στοιχεία: το ακίνητο φωτογραφίζεται μετά από κάθε αλλαγή επισκέπτη, ώστε να καταγράφεται με ημερομηνία τόσο η κατάστασή του κατά την άφιξη του επισκέπτη όσο και εκείνη κατά την αναχώρησή του. Μικροαντικείμενα καταστρέφονται συνεχώς. Επισκευάζονται από τα έσοδα και εμφανίζονται στην κατάσταση λογαριασμού, ενώ κανείς δεν υποβάλλει απαίτηση για ένα ποτήρι κρασιού.
• Θα γίνει αυτό δουλειά;Είναι δουλειά. Είναι η δική μας δουλειά. Δεν συμμετέχετε στη συνομιλία με τους επισκέπτες, δεν καθορίζετε τις τιμές στο ημερολόγιο, δεν κυνηγάτε καθαριστή και δεν εγγράφετε κανέναν πουθενά. Αυτό που λαμβάνετε είναι μια μηνιαία κατάσταση και περιστασιακά μια απόφαση που κοστίζει χρήματα.
• Χάνω τη χρήση του σπιτιού μου;Όχι. Δεσμεύετε τις ημερομηνίες που θέλετε πριν από την έναρξη της σεζόν και χρησιμοποιείτε εσείς το ακίνητο. Το συνηθισμένο μοτίβο είναι το αντίθετο από αυτό που περιμένουν οι περισσότεροι: οι ιδιοκτήτες έρχονται κατά τους μήνες πριν και μετά την υψηλή σεζόν, καθώς και τα Χριστούγεννα, όταν ούτως ή άλλως είναι πιο ευχάριστα να βρίσκεστε στην ακτή, και αφήνουν το ακίνητο να αποφέρει έσοδα κατά τις καλοκαιρινές εβδομάδες που μάλλον δεν θα χρησιμοποιούσαν.

Όταν το ακίνητο είναι δικό σας

Αν η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι δυνατή

• Μακροχρόνια μίσθωσηΑν το κτίριο δεν επιτρέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση, συνήθως μπορείτε και πάλι να εκμισθώσετε το ακίνητο μακροχρόνια, απλώς όχι μέσω Airbnb ή Booking. Το εισόδημα είναι χαμηλότερο ανά μήνα και πολύ πιο σταθερό, ενώ υπάρχει ένας μισθωτής αντί για σαράντα επισκέπτες. Ο συμβιβασμός είναι αυτός που έχει σημασία: το ακίνητο κατοικείται, επομένως δεν μπορείτε να το χρησιμοποιείτε ο ίδιος.
• Μεσοπρόθεσμη μίσθωση, λίγους μήνες κάθε φοράΟι μηνιαίες χειμερινές μισθώσεις αποτελούν πραγματική αγορά σε αυτή την ακτή, επειδή Βορειοευρωπαίοι έρχονται εδώ για τον χειμώνα και οι καλοκαιρινοί επισκέπτες έχουν φύγει. Βρίσκονται κάπου στη μέση: αποφέρουν καλύτερο εισόδημα από μια μακροχρόνια μίσθωση και το ακίνητο παραμένει διαθέσιμο τους μήνες που πραγματικά το θέλετε.
• Και μπορούμε να αναλάβουμε οποιαδήποτε από τις δύο, αν μας το ζητήσετεΚαι οι δύο προσφέρονται κατόπιν αιτήματος και όχι ως πάγια υπηρεσία, οπότε ενημερώστε μας και θα σας πούμε αν το ακίνητο είναι κατάλληλο. Όπου την αναλαμβάνουμε, καταχωρίζουμε τη μίσθωση στο Idealista, όπου αναζητούν πράγματι οι μισθωτές σε αυτή την ακτή, και αναλαμβάνουμε εμείς το κόστος της φωτογράφισης. Δεν υπάρχει τέλος έναρξης και δεν υπάρχει καμία χρέωση για την καταχώριση. Ο λόγος δεν είναι η γενναιοδωρία. Είναι ότι ένα ακίνητο που παραμένει κενό επειδή η μίσθωση δεν προχώρησε δεν έχει αξία για κανέναν από τους δύο μας.
• Το έχετε και το φροντίζουμεΑν το ακίνητο δεν πρόκειται να αποφέρει έσοδα, το ερώτημα γίνεται ποιος επιβλέπει ένα άδειο σπίτι. Αυτό είναι ξεχωριστή και πολύ φθηνότερη υπηρεσία, σε διαφορετική σελίδα.
• Περιμένετε και ελέγξτε ξανάΜια κοινότητα μπορεί να ψηφίσει ξανά και ένας δήμος μπορεί να αλλάξει τους κανόνες του προς οποιαδήποτε κατεύθυνση. Αν η απάντηση σήμερα είναι όχι, αξίζει να γνωρίζετε τι θα έπρεπε να αλλάξει για να γίνει ναι, και αυτό είναι κάτι που μπορούμε να σας πούμε αντί να το εικάσουμε.

Τι ελέγχουμε πριν δαπανηθεί οτιδήποτε

Πώς ξεκινά

1. 01
   Ο έλεγχος καταλληλότηταςΔωρεάν, περίπου ημέρες

   Μας δίνετε τη διεύθυνση και τι θέλετε να κάνετε με το ακίνητο. Ελέγχουμε τα τρία επίπεδα και σας δίνουμε γραπτή απάντηση με την αιτιολόγηση. Αυτό είναι δωρεάν, είτε προχωρήσετε είτε όχι, και είναι το βήμα που καθορίζει όλα όσα ακολουθούν.

   New buildΖητούμε εξαρχής από τον κατασκευαστή να μας ενημερώσει αν η βραχυχρόνια μίσθωση προβλεπόταν στον κανονισμό της κοινότητας, επειδή σε ένα νεόδμητο ακίνητο μπορεί να μην υπάρχουν ακόμη πρακτικά προς εξέταση και ο κανονισμός να είναι σχέδιο του κατασκευαστή. Είναι πολύ ευκολότερο να λάβετε την απάντηση πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας παρά μετά.

   ResaleΔιαβάζουμε το καταστατικό και τα πρακτικά των συνελεύσεων και ο δικηγόρος σας τα επαληθεύει. Σε ένα ακίνητο που έχει εκμισθωθεί στο παρελθόν, ελέγχουμε επίσης αν η υφιστάμενη εγγραφή μεταβιβάζεται ή αν πρέπει να υποβληθεί νέα αίτηση, επειδή οι πωλητές θεωρούν συνήθως δεδομένο το πρώτο και αυτό δεν ισχύει πάντα.
2. 02
   Σας ξεναγούμε στο ακίνητοΠριν την καταχώριση

   Δεν αναλαμβάνουμε ακίνητο που δεν έχουμε δει. Η επίσκεψη είναι αυτή που δίνει την πραγματική απάντηση: πώς θα φωτογραφηθεί το ακίνητο, πόσα άτομα μπορούν να κοιμηθούν σε αυτό με άνεση και όχι μόνο θεωρητικά, τι λείπει, αν η βεράντα είναι ο λόγος για τον οποίο κάποιος το επιλέγει και πόσο γρήγορα μπορεί η ομάδα μας να ολοκληρώσει την προετοιμασία μεταξύ δύο διαμονών.
3. 03
   Η άδεια, με τον δικηγόρο σαςΕβδομάδες

   Η εγγραφή υποβάλλεται από τον δικηγόρο σας και προετοιμάζεται μαζί μας. Παράλληλα, σας ενημερώνουμε για όσα χρειάζεται το ακίνητο πριν από τον πρώτο επισκέπτη, ξεχωρίζοντας τα απαραίτητα από όσα μπορούν να περιμένουν μέχρι μετά την πρώτη σεζόν.
4. 04
   Φωτογράφιση, καταχώριση και τιμολόγησηΠερίπου ημέρες

   Επαγγελματικές φωτογραφίες, καταχώριση γραμμένη για κάθε κανάλι, ημερολόγιο τιμών σχεδιασμένο για τη σεζόν κατά την οποία ξεκινά και ενεργή παρουσία του ακινήτου στις πλατφόρμες μέσω ενός ενιαίου ημερολογίου. Όλα αυτά περιλαμβάνονται στην προμήθεια και δεν σας χρεώνουμε για κανένα από αυτά.
5. 05
   Ο πρώτος επισκέπτης και η πρώτη κατάστασηΑπό εκεί και έπειτα

   Οι κρατήσεις ξεκινούν, το ακίνητο προετοιμάζεται μεταξύ τους και έναν μήνα αργότερα λαμβάνετε την πρώτη κατάσταση και την πρώτη καταβολή. Στη συνέχεια επικοινωνούμε μαζί σας όταν χρειάζεται να ληφθεί κάποια απόφαση και, διαφορετικά, μία φορά τον μήνα.

Μόνοι σας ή όχι

Το διαμέρισμα είχε νόημα. Μια συνάντηση που κανείς δεν είχε αναφέρει έκρινε το αποτέλεσμα.

1. 01
   Τι αγόραζε ο πελάτηςΈνα διαμέρισμα που ταίριαζε στον προϋπολογισμό και στο σχέδιο. Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούσε μέρος αυτού του σχεδίου. Το ακίνητο είχε δεσμευτεί και η προκαταβολή για τη δέσμευση είχε καταβληθεί.
2. 02
   Τι βρήκαμεΣε συνεργασία με τον δικηγόρο, διαπιστώσαμε ότι λίγο μετά τη δέσμευση είχε προγραμματιστεί συνέλευση της κοινότητας και ότι η ημερήσια διάταξη περιλάμβανε ψηφοφορία σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η πληροφορία που θα έκρινε αν η αγορά είχε νόημα δεν υπήρχε στην αγγελία.
3. 03
   Τι κάναμεΣυστήσαμε να μην προχωρήσουμε αυτόματα απλώς και μόνο επειδή το ακίνητο είχε ήδη δεσμευτεί. Περιμέναμε το αποτέλεσμα της ψηφοφορίας.
4. 04
   Πώς ολοκληρώθηκεΗ ψηφοφορία δεν επέτρεψε αυτό στο οποίο βασιζόταν ο πελάτης. Συστήσαμε να μην προχωρήσει στην αγορά. Η προκαταβολή για τη δέσμευση επιστράφηκε και ο πελάτης αποσύρθηκε από τη συμφωνία.

Πώς γίνεται η χρέωση

Τι δεν θα σας πούμε και πότε δεν πρέπει να το κάνετε

Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ποια είναι η προμήθειά σας και υπάρχει κάτι άλλο;

20 % από κάθε κράτηση, από το εισόδημα της μίσθωσης μετά την αφαίρεση των ίδιων των εξόδων του ακινήτου. Δεν υπάρχει κόστος έναρξης, μηνιαία χρέωση, χρέωση καταχώρισης ή χρέωση για φωτογράφιση. Το ακριβές ποσοστό επιβεβαιώνεται για το ακίνητό σας πριν αποφασίσετε οτιδήποτε, επειδή η εκμίσθωση ενός ακινήτου που απαιτεί περισσότερη εργασία έχει υψηλότερο κόστος διαχείρισης. Τα μόνα άλλα ποσά που εμφανίζονται ποτέ σε μια κατάσταση είναι η προμήθεια της ίδιας της πλατφόρμας, τα έξοδα που προέκυψαν για το ίδιο το ακίνητο και 25 € την ώρα, αν κάποιος έπρεπε να παραμείνει εκεί για να υποδεχθεί τεχνικό.

Πότε και πώς πληρώνομαι;

Μηνιαίως, σε λογαριασμό στην Ισπανία στο όνομά σας, με κατάσταση που παρουσιάζει κάθε κράτηση, κάθε έξοδο και την προμήθεια. Για αυτό χρειάζεστε ισπανικό τραπεζικό λογαριασμό. Αν δεν έχετε ακόμη, πρόκειται για ξεχωριστή και απλή διαδικασία και υπάρχει σχετική σελίδα.

Ποιος δηλώνει τους επισκέπτες στην αστυνομία;

Εμείς, ψηφιακά, σε κάθε άφιξη. Η Ισπανία το απαιτεί για κάθε επισκέπτη κάθε διαμονής και η υποχρέωση βαρύνει τον οικοδεσπότη, όχι την Airbnb ή την Booking. Είναι ένα από τα δύο πράγματα που οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ιδιωτικά συνήθως δεν γνωρίζουν. Το άλλο είναι ότι το ακίνητο πρέπει να έχει καταχωριστεί πριν επιτραπεί οποιαδήποτε διαφήμισή του.

Μπορώ να χρησιμοποιώ το ακίνητο;

Ναι. Δεσμεύετε τις ημερομηνίες που θέλετε πριν από την έναρξη της σεζόν και το χρησιμοποιείτε. Ο μοναδικός περιορισμός είναι ότι μια επιβεβαιωμένη κράτηση δεν μπορεί να ακυρωθεί για να δημιουργηθεί χώρος, καθώς αυτός είναι ο ίδιος κανόνας που ισχύει σε κάθε ξενοδοχείο. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που είναι ικανοποιημένοι με αυτή τη συμφωνία έρχονται τους ενδιάμεσους μήνες και τα Χριστούγεννα και αφήνουν το ακίνητο να αποφέρει εισόδημα το καλοκαίρι.

Τι συμβαίνει αν χαλάσει κάτι ενώ ένας επισκέπτης βρίσκεται στο ακίνητο;

Το αναλαμβάνουμε εμείς. Τα μικρά προβλήματα επιδιορθώνονται την ίδια ημέρα, με χρέωση στο εισόδημα, και εμφανίζονται στην κατάστασή σας μαζί με το σχετικό τιμολόγιο. Για οτιδήποτε δαπανηρό λαμβάνετε τιμή και ενημέρωση πριν από την εκτέλεση, εκτός αν προκαλεί ενεργά ζημιά. Σε αυτή την περίπτωση σταματάμε πρώτα τη ζημιά και σας καλούμε αμέσως μετά. Δεν είστε εσείς το πρόσωπο στο οποίο ένας επισκέπτης στέλνει μήνυμα για τον λέβητα.

Εγγυάστε ελάχιστο εισόδημα ή ελάχιστο αριθμό διανυκτερεύσεων;

Όχι, και κανένας έντιμος διαχειριστής δεν θα έπρεπε να το κάνει. Τα αποτελέσματα εξαρτώνται από την αγορά, το ακίνητο, τις αξιολογήσεις του και την τιμολόγησή του. Αυτό που θα κάνουμε είναι να σας πούμε πριν ξεκινήσουμε αν πιστεύουμε ότι το ακίνητο θα εκμισθωθεί καλά, ακόμη και όταν η απάντηση είναι ότι δεν θα εκμισθωθεί. Θα προτιμούσαμε να χάσουμε το ακίνητο από το χαρτοφυλάκιο παρά να αναλάβουμε ένα που θα απογοητεύσει τον ιδιοκτήτη.

Πόσο διάστημα μεσολαβεί από το πρώτο τηλεφώνημα έως τον πρώτο επισκέπτη;

Ο έλεγχος καταλληλότητας διαρκεί ημέρες. Η άδεια και η καταχώριση μέσω του δικηγόρου σας είναι το χρονοβόρο στάδιο και απαιτούν εβδομάδες, όχι ημέρες. Η φωτογράφιση, οι αγγελίες και η τιμολόγηση χρειάζονται ημέρες από τη στιγμή που το ακίνητο είναι έτοιμο. Αυτό που συνήθως καθορίζει το χρονοδιάγραμμα δεν είναι η γραφειοκρατία, αλλά το αν το ακίνητο είναι επιπλωμένο και εξοπλισμένο για επισκέπτες. Για ένα ακίνητο που αγοράζεται άδειο, αυτό αποτελεί ξεχωριστή εργασία με δικό της χρόνο υλοποίησης.

Πληρώνω φόρο στην Ισπανία για το εισόδημα από τη μίσθωση;

Ναι, και η φορολόγηση διαφέρει για τις περιόδους κατά τις οποίες το ακίνητο εκμισθώνεται και για τις περιόδους κατά τις οποίες το χρησιμοποιείτε ή παραμένει κενό. Τα εκπιπτόμενα έξοδα μπορούν να αφαιρεθούν από το εισόδημα της μίσθωσης όταν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, ενώ ο υπολογισμός εξαρτάται από τη φορολογική σας κατοικία και τον τρόπο χρήσης του ακινήτου. Δεν είμαστε φορολογικοί σύμβουλοι και δεν προσποιούμαστε ότι είμαστε. Αυτό που παρέχουμε είναι τα μηνιαία στοιχεία που χρειάζεται ο σύμβουλός σας, στη μορφή που ζητά.