Ετήσια έξοδα ιδιοκτησίας ακινήτου στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Η ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος στην Costa del Sol κοστίζει περίπου 2.900 έως 11.600 € τον χρόνο. Το ποσό αυτό καλύπτει πέντε στοιχεία: IBI, τα κοινόχρηστα, το τέλος αποκομιδής απορριμμάτων, την ασφάλιση και τις πάγιες χρεώσεις ηλεκτρικού ρεύματος και νερού. Πρέπει επίσης να υποβάλετε μία ισπανική φορολογική δήλωση, ακόμη και σε ένα έτος κατά το οποίο δεν διέμεινε κανείς εκεί.
| Ιαν | Φεβ | Μαρ | Απρ | Μάιος | Ιουν | Ιουλ | Αυγ | Σεπ | Οκτ | Νοε | Δεκ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ηλεκτρικό ρεύμα και νερό | Ιαν | Φεβ | Μαρ | Απρ | Μάιος | Ιουν | Ιουλ | Αυγ | Σεπ | Οκτ | Νοε | Δεκ |
| Φορολογική δήλωση μη κατοίκου (αμίσθωτο ακίνητο) | Απρ | Μάιος | Ιουν | Ιουλ | Αυγ | Σεπ | Οκτ | Νοε | Δεκ |
- Ηλεκτρικό ρεύμα και νερό
- Χρεώνονται μηνιαίως, είτε το ακίνητο κατοικείται είτε όχι.
- Φορολογική δήλωση μη κατοίκου (αμίσθωτο ακίνητο)
- Η περίοδος υποβολής αρχίζει την 1 Απριλίου και λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του επόμενου έτους.
Ποια είναι τα πέντε πράγματα που πληρώνετε κάθε χρόνο;
Τα δύο είναι φόροι που καθορίζονται από τον δήμο. Το ένα είναι τέλος που καθορίζεται από τη δική σας πολυκατοικία. Τα δύο είναι έξοδα της αγοράς, επομένως μπορείτε να συγκρίνετε τιμές και να επιλέξετε πάροχο. Και τα πέντε έξοδα συνεχίζουν να υφίστανται είτε χρησιμοποιείτε το ακίνητο είτε όχι.Το IBI είναι ο ετήσιος ισπανικός φόρος ακίνητης περιουσίας, τον οποίο καταβάλλει στον δήμο όποιος είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου. Βασίζεται στην κτηματολογική αξία του ακινήτου και όχι στην τιμή που καταβάλατε. Γι' αυτό δύο διαμερίσματα με παρόμοια τιμή μπορεί να έχουν διαφορετικές χρεώσεις IBI.
| Χαμηλό | Υψηλό | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| comunidad | 900 € | 6.000 € |
| Χρέωση απορριμμάτων | 80 € | 200 € |
| Ασφάλιση | 300 € | 800 € |
| Ηλεκτρικό ρεύμα και νερό | 1.200 € | 3.600 € |
| Σύνολο | 2.880 € | 11.600 € |
| Στοιχείο | Συνήθης范围 | Ποιος το καθορίζει |
|---|---|---|
| IBI (Φόρος ακίνητης περιουσίας) | 400 έως 1.000 €, μερικές φορές περισσότερο, τον χρόνο. | Ο δήμος, με βάση την κτηματολογική αξία. Η εθνική νομοθεσία καθορίζει το εύρος στο οποίο πρέπει να εμπίπτει: 0,4 έως 1,10 % της αξίας για αστικά ακίνητα. |
| comunidad (τέλος κοινότητας ιδιοκτητών) | 900 έως 6.000 € τον χρόνο, συνήθως με μηνιαία ή τριμηνιαία χρέωση. | Η συνέλευση των ιδιοκτητών, με ψηφοφορία, βάσει του προϋπολογισμού του ίδιου του κτιρίου. |
| Χρέωση απορριμμάτων (basura / tasa de residuos) | 80 έως 200 € ετησίως. | Ο δήμος, βάσει δικού του κανονισμού. Από τον Ley 7/2022, το τέλος αυτό πρέπει να αντικατοπτρίζει το πραγματικό κόστος της υπηρεσίας απορριμμάτων αντί να αποτελεί κατ’ αποκοπήν προσαύξηση, και κάθε δήμος καθορίζει το δικό του ποσό. |
| Ασφάλιση | 300 έως 800 € ετησίως, ανά διαμέρισμα. | Η αγορά. Δεν είναι υποχρεωτική από τον νόμο, αν και ένας ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να απαιτήσει κάλυψη για το υποθηκευμένο ακίνητο. |
| Ηλεκτρικό ρεύμα και νερό | 100 έως 300 €, μερικές φορές περισσότερο, τον μήνα: 1.200 έως 3.600 € τον χρόνο. | Η αγορά, για την κατανάλωση, συν μια πάγια χρέωση (το τέλος της συμφωνημένης ισχύος ηλεκτρικού ρεύματος), η οποία ισχύει ακόμη και όταν το ακίνητο είναι άδειο. |
Σε τι ανέρχεται το σύνολο για ένα διαμέρισμα;
Περίπου 2.900 έως 11.600 € τον χρόνο. Το εύρος είναι μεγάλο, αλλά αυτό δεν είναι λάθος. Οφείλεται κυρίως σε δύο στοιχεία: στη χρέωση της comunidad και στον λογαριασμό ενέργειας. Αυτά τα δύο κόστη διαφέρουν πολύ περισσότερο μεταξύ των ακινήτων από ό,τι το IBI, τα απόβλητα ή η ασφάλιση.
- Ένα modest διαμέρισμα, παλαιότερο κτίριο, χωρίς πισίναΒρίσκεται κοντά στο χαμηλότερο άκρο του εύρους. Έχει χαμηλό τέλος comunidad, μέτρια κατανάλωση ενέργειας και χαμηλές χρεώσεις IBI και απορριμμάτων.
- Νεότερο διαμέρισμα σε οικιστική ανάπτυξη με πλήρεις υπηρεσίεςΒρίσκεται ψηλότερα. Το τέλος comunidad από μόνο του μπορεί να φτάσει αρκετές χιλιάδες ευρώ ετησίως σε ένα κτίριο με πισίνα, κήπους, ανελκυστήρα, ασφάλεια και οργανωμένη υποδοχή.
- Ένα ακίνητο που παραμένει άδειο το μεγαλύτερο μέρος του έτουςΕξακολουθεί να επιβαρύνεται με το μεγαλύτερο μέρος αυτών των δαπανών, συμπεριλαμβανομένης της πάγιας χρέωσης ηλεκτρικού ρεύματος. Ένα άδειο ακίνητο δεν είναι ποτέ δωρεάν στην κατοχή.
Πρόκειται για το αριθμητικό άθροισμα των πέντε γραμμών του παραπάνω πίνακα, τον Αύγουστο του 2026, και όχι για ξεχωριστά τεκμηριωμένο ποσό.Η υπηρεσία διαχείρισης ακινήτων της Arevont υπάρχει για να καλύψει ακριβώς αυτό το κενό. Διατηρούμε το τέλος comunidad και το IBI σε πάγια εντολή χρέωσης και ελέγχουμε ότι οι πληρωμές πράγματι αποχωρούν από τον λογαριασμό σας. Έτσι, δεν ανακαλύπτετε έπειτα από έναν χρόνο στην Τσεχία ότι κάποια από τις πληρωμές απέτυχε.
Ποια από αυτά μπορείτε να αμφισβητήσετε και ποια πρέπει απλώς να πληρώσετε;
Το IBI και το τέλος απορριμμάτων είναι φόροι. Το δημαρχείο καθορίζει το ποσό με τους δικούς του κανόνες και δεν υπάρχει τίποτα προς διαπραγμάτευση. Έχετε μόνο το δικαίωμα να ελέγξετε την κτηματολογική αξία στην οποία βασίζεται. Το τέλος comunidad είναι διαφορετικό.Η comunidad de propietarios είναι η κοινότητα ιδιοκτητών που διαχειρίζεται τους κοινόχρηστους χώρους μιας οικιστικής ανάπτυξης και καθορίζει τη μηνιαία χρέωση. Μοιάζει με ένωση ιδιοκτητών του είδους που υπάρχει στις περισσότερες χώρες, χωρίς όμως να είναι ακριβώς το ίδιο.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΤι αλλάζει κάθε χρόνο
- Και τα πέντε ποσά είναι σταθερά μετά την αγορά
- Μόνο το IBI και τα απορρίμματα καθορίζονται πραγματικά από εξωτερική αρχή. Το τέλος comunidad αλλάζει ανάλογα με τον προϋπολογισμό του κτιρίου, ο οποίος εγκρίνεται με ψηφοφορία κάθε χρόνο. Η ασφάλιση και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας έχουν κόστος που καθορίζεται από την αγορά, επομένως μπορείτε να συγκρίνετε τιμές κατά την ανανέωση.
- Χαμηλότερη τιμή αγοράς σημαίνει χαμηλότερα ετήσια έξοδα
- Όχι πάντα. Το IBI βασίζεται στην κτηματολογική αξία, η οποία δεν αντιστοιχεί πάντα στην τιμή αγοράς. Το τέλος comunidad βασίζεται σε όσα χρειάζεται το συγκεκριμένο κτίριο για τη συντήρησή του. Αυτό δεν έχει καμία σχέση με το ποσό που καταβάλατε για το ακίνητό σας.
Πότε έρχεται κάθε λογαριασμός και τι συμβαίνει αν χάσετε κάποια πληρωμή;
Σχεδόν κανένα από αυτά τα πέντε έξοδα δεν καταβάλλεται με μία μόνο ετήσια πληρωμή. Αυτό έχει σημασία αν τα διαχειρίζεστε από άλλη χώρα.
| Στοιχείο | Συνήθης ρυθμός χρέωσης | Αν μείνει απλήρωτο |
|---|---|---|
| IBI | Ένας ετήσιος λογαριασμός, συνήθως με άμεση χρέωση. | Η οφειλή συνδέεται νομικά με το ίδιο το ακίνητο, ανεξάρτητα από το ποιος είναι σήμερα ο ιδιοκτήτης του. Ένας δικηγόρος το ελέγχει και το εξοφλεί πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας ενός μεταχειρισμένου ακινήτου. |
| comunidad | Μηνιαία ή τριμηνιαία, σύμφωνα με τον προϋπολογισμό του κτιρίου. | Η απλήρωτη οφειλή προς την comunidad μπορεί να συνδεθεί με το ακίνητο. Ο αγοραστής αναλαμβάνει περιορισμένο μέρος της απλήρωτης οφειλής του προηγούμενου ιδιοκτήτη. |
| Απορρίμματα | Ετήσια, μερικές φορές μαζί με τον λογαριασμό IBI και μερικές φορές ξεχωριστά. | Ακολουθεί τη διαδικασία είσπραξης του δημαρχείου, παρόμοια με εκείνη του IBI. |
| Ασφάλιση | Ετήσια ανανέωση, μία πληρωμή ή δόσεις, ανάλογα με την ασφαλιστική εταιρεία. | Η ασφαλιστική κάλυψη απλώς λήγει. Καμία οφειλή δεν συνδέεται με το ακίνητο, όμως ένα κενό στην ασφάλιση, για παράδειγμα κατά την περίοδο καταιγίδων, αποτελεί πραγματικό κίνδυνο και όχι απλώς πρόβλημα γραφειοκρατίας. |
| Ηλεκτρικό ρεύμα και νερό | Monthly. | Ο πάροχος μπορεί να διακόψει την υπηρεσία αν δεν πληρώσετε. Αυτό αποτελεί πραγματικό πρόβλημα αν κανείς δεν ελέγχει το ακίνητο. |
Η έγκαιρη έκδοση του NIE και το άνοιγμα ισπανικού τραπεζικού λογαριασμού είναι αυτά που καθιστούν δυνατές τις παραπάνω άμεσες χρεώσεις. Χωρίς και τα δύο, δεν μπορείτε να ρυθμίσετε την αυτόματη πληρωμή κανενός από αυτά τα πέντε έξοδα. Η υπηρεσία NIE και διοικητικής υποστήριξης της Arevont τα προγραμματίζει μαζί με τα υπόλοιπα στάδια της αγοράς.
Οφείλετε κάτι στην Ισπανία αν δεν εκμισθώνετε ποτέ το ακίνητο;
Ναι. Αυτή είναι η συνηθέστερη δυσάρεστη έκπληξη κατά το πρώτο έτος. Ο μη κάτοικος που διαθέτει ισπανικό ακίνητο και δεν το εκμισθώνει ποτέ πρέπει και πάλι να υποβάλλει ετήσια ισπανική φορολογική δήλωση. Ο φόρος αυτός βασίζεται σε τεκμαρτό εισόδημα, δηλαδή σε ένα ποσό που το κράτος θεωρεί ότι κερδίζετε μόνο και μόνο επειδή διαθέτετε το ακίνητο. Δεν έχει καμία σχέση με οποιοδήποτε εισόδημα λάβατε πραγματικά. Για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα, ανέρχεται συνήθως σε μερικές εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο και όχι σε μεγάλο ποσό.
Εκμισθώσατε καθόλου το ακίνητο φέτος;
- Ναι, για μέρος ή για όλο το έτοςΠληρώνετε φόρο για το εισόδημα από την εκμίσθωση που λάβατε. Δείτε τον οδηγό για τους φόρους εκμίσθωσης σχετικά με τον συντελεστή και τις εκπτώσεις.
- No, never rentedΠληρώνετε φόρο για τεκμαρτό εισόδημα. Για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα, ανέρχεται συνήθως σε μερικές εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο.
Τι να επιβεβαιώσετε πριν βασιστείτε σε ένα εύρος
Τέσσερα πράγματα, ελεγμένα με βάση το συγκεκριμένο ακίνητο και όχι ένα δημοσιευμένο εύρος.| Ζητήστε | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Οι τελευταίοι ετήσιοι λογαριασμοί της comunidad | Το πραγματικό τέλος για το συγκεκριμένο κτίριο και όχι ένας μέσος όρος παραθαλάσσιας περιοχής. Εδώ θα δείτε επίσης τυχόν προγραμματισμένη έκτακτη χρέωση, derrama, για σημαντικές εργασίες. | Ένα λεκτικό σχήμα χωρίς συνημμένους λογαριασμούς ή «διαφέρει». |
| Η απόδειξη IBI για το τρέχον έτος | Επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο δεν έχει ανεξόφλητο IBI και εμφανίζει το πραγματικό ποσό αντί για το παραπάνω εύρος. | Κανείς δεν το έχει ζητήσει ή δεν έχει υποσχεθεί ότι «θα το τακτοποιήσει μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας». |
| Αν τα τέλη απορριμμάτων χρεώνονται ξεχωριστά από το IBI στον συγκεκριμένο δήμο | Ορισμένοι δήμοι συνενώνουν τα δύο σε έναν λογαριασμό. Άλλοι στέλνουν ξεχωριστό λογαριασμό. Αν δεν γνωρίζετε ότι υπάρχει ξεχωριστός λογαριασμός, μπορεί να συσσωρευτεί αθόρυβα μια μικρή οφειλή. | Μια υπόθεση και όχι επιβεβαιωμένη απάντηση από τον δήμο ή τον τελευταίο λογαριασμό του πωλητή. |
| Ότι ο ισπανικός τραπεζικός λογαριασμός και οι πάγιες εντολές έχουν πράγματι ρυθμιστεί | Ο σημαντικότερος λόγος για τον οποίο ένας μη κάτοικος δεν πληρώνει έναν από αυτούς τους πέντε λογαριασμούς δεν είναι το κόστος. Είναι ότι κανείς δεν ρύθμισε πάγια εντολή από έναν ενεργό λογαριασμό. | Ένα σχέδιο να «το μεταφέρει χειροκίνητα κάθε φορά». |
Βίλα έναντι διαμερίσματος
Τα ίδια πέντε στοιχεία, για δύο διαφορετικούς τύπους ακινήτων. Κανένα από τα δύο παρακάτω ποσά δεν είναι επινοημένο. Πρόκειται για την ίδια την επισήμανση της αρχικής σελίδας, η οποία παρατίθεται εδώ ως σύγκριση.| Βίλα | Διαμέρισμα | |
|---|---|---|
| IBI | Συνήθως υψηλότερη. Το μεγαλύτερο δομημένο εμβαδόν και οικόπεδο μιας βίλας συνήθως σημαίνουν υψηλότερη κτηματολογική αξία. | Συνήθως προς το χαμηλότερο άκρο του εύρους των 400 έως 1.000 €. |
| comunidad | Συχνά χαμηλότερα ή ανύπαρκτα για μια ανεξάρτητη βίλα εκτός οργανωμένης οικιστικής ανάπτυξης. Μπορεί όμως να ισχύουν εντός περιφραγμένης οικιστικής ανάπτυξης. | 900 έως 6.000 €, ανάλογα με το κτίριο. |
| Ασφάλιση και ενέργεια | Υψηλότερα και για τα δύο. Η πισίνα και ο κήπος προσθέτουν επίσης τα δικά τους λειτουργικά έξοδα, τα οποία δεν περιλαμβάνονται στον παραπάνω πίνακα. | Εντός των εύρων του παραπάνω πίνακα. |
| Τι πρέπει να ελέγξετε | Κανείς εκτός από εσάς, εκτός αν κανονίσετε ξεχωριστά τη διαχείριση. | Κτίριο υπό τη διαχείριση της comunidad, με ασφάλεια και συντήρηση που έχουν ήδη οργανωθεί από την κοινότητα. |
Ενδεικτικό εύρος προϋπολογισμού, όχι ο δικός σας συγκεκριμένος λογαριασμός
Κάθε εύρος παραπάνω ισχύει τον Αύγουστο του 2026. Είναι το ίδιο ποσό που δημοσιεύει ήδη η Arevont στον δικό της πίνακα κόστους στην αρχική σελίδα, ελεγμένο με βάση την εθνική και την ανδαλουσιανή νομοθεσία για τα δύο στοιχεία που αποτελούν πράγματι φόρους. Το σύνολο των 2.900 έως 11.600 € είναι απλός αριθμητικός υπολογισμός των πέντε δημοσιευμένων εύρων. Δεν αποτελεί μία μοναδική επαληθευμένη τιμή για ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Δείχνει πόσο μεγάλο είναι το πραγματικό εύρος. Χρησιμοποιήστε την παραπάνω λίστα ελέγχου για να το περιορίσετε για μια συγκεκριμένη διεύθυνση.Ορισμένα θέματα καλύπτονται αντ’ αυτού σε ξεχωριστούς οδηγούς: οι πλήρεις νομικοί κανόνες της comunidad, συμπεριλαμβανομένων των απαιτούμενων πλειοψηφιών, του αποθεματικού ταμείου και της ψηφοφορίας για την τουριστική μίσθωση, οι πλήρεις συντελεστές φόρου τεκμαρτού εισοδήματος και εισοδήματος από μίσθωση, καθώς και ο φόρος περιουσίας της Ισπανίας. Η αρχική σελίδα αναφέρει επίσης τον φόρο περιουσίας. Σχεδόν ποτέ δεν εφαρμόζεται σε έναν συνήθη ιδιοκτήτη διαμερίσματος, λόγω της περιφερειακής έκπτωσης 100% της Ανδαλουσίας. Καθένα από αυτά τα τρία θέματα έχει τον δικό του οδηγό και δεν τα επαναλαμβάνουμε εδώ.Πρόκειται για γενικές πληροφορίες προγραμματισμού και όχι για λογαριασμό. Ένας δικηγόρος ή gestor που θα εργαστεί με βάση τα πραγματικά έγγραφα του ακινήτου θα σας δώσει το πραγματικό ποσό. Μέχρι να έχετε αυτό το ποσό, χρησιμοποιήστε αυτά τα εύρη για να σχεδιάσετε τον προϋπολογισμό σας.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τα ετήσια έξοδα
- Γιατί είναι τόσο μεγάλο το εύρος της comunidad, από 900 έως 6.000 €;
- Επειδή εξαρτάται από όσα χρειάζεται να συντηρεί το συγκεκριμένο κτίριο και όχι από έναν μέσο όρο των παράκτιων περιοχών. Ένα μικρό κτίριο χωρίς ανελκυστήρα και πισίνα μπορεί να βρίσκεται κοντά στο κατώτατο όριο. Μια οικιστική ανάπτυξη με πλήρεις υπηρεσίες, πισίνα, κήπους, ασφάλεια και οργανωμένη υποδοχή βρίσκεται αρκετά ψηλότερα. Το μόνο αξιόπιστο ποσό είναι αυτό που προκύπτει από τους λογαριασμούς του συγκεκριμένου κτιρίου. Γι’ αυτό η παραπάνω λίστα ελέγχου ζητά αυτούς τους λογαριασμούς πριν βασιστείτε σε οποιοδήποτε ποσό.
- Έρχεται πάντοτε το τέλος απορριμμάτων με ξεχωριστό λογαριασμό;
- Όχι. Ορισμένοι δήμοι το περιλαμβάνουν στον λογαριασμό IBI. Άλλοι το στέλνουν ξεχωριστά, μερικές φορές βάσει εντελώς διαφορετικού χρονοδιαγράμματος. Ο Ley 7/2022 απαιτεί το τέλος να αντανακλά το πραγματικό κόστος της υπηρεσίας και όχι ένα σταθερό ιστορικό ποσό. Για τον λόγο αυτό, περισσότεροι δήμοι στρέφονται προς ξεχωριστό λογαριασμό απορριμμάτων. Ωστόσο, δεν υπάρχει ένας ενιαίος εθνικός κανόνας, επομένως πρέπει να το ελέγχετε για κάθε δήμο.
- Μπορούν και τα πέντε αυτά έξοδα να εξοφλούνται αυτόματα αν βρίσκομαι σπάνια στην Ισπανία;
- Τα IBI, comunidad, η ασφάλιση και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας μπορούν συνήθως να ρυθμιστούν όλα με πάγια εντολή από ισπανικό λογαριασμό, μόλις ανοίξει ο λογαριασμός. Έτσι τα διαχειρίζονται οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που δεν είναι κάτοικοι. Το μοναδικό στοιχείο που δεν μπορεί να εξοφλείται αυτόματα είναι η ετήσια δήλωση φόρου μη κατοίκων. Πρόκειται για φορολογική δήλωση που πρέπει να συνταχθεί και να υποβληθεί. Δεν είναι λογαριασμός που απλώς φτάνει και πληρώνεται.
