Κοινόχρηστα στην Ισπανία: τι πληρώνετε και ποιος αποφασίζει
Σε 30 δευτερόλεπτα
Ένα ισπανικό διαμέρισμα συνεπάγεται αυτόματη και αναπόφευκτη συμμετοχή στην comunidad de propietarios. Η συνέλευση καθορίζει τα κοινόχρηστα, όχι εσείς. Υπολογίστε 900 έως 6.000 € τον χρόνο και θεωρήστε αυτό το εύρος τον σημαντικότερο αριθμό που καμία αγγελία δεν σας αποκαλύπτει.
| Απλό κτίριοΜικρή πισίνα, χωρίς ασανσέρ | 1.200 €/έτος |
|---|---|
| Κλειστό συγκρότημαΘερμαινόμενη πισίνα, ασανσέρ, φύλαξη | 4.200 €/έτος |
| Ετήσια διαφορά | 3.000 € |
Μπορείτε να αποχωρήσετε από τη comunidad των ιδιοκτητών;
Η comunidad των ιδιοκτητών είναι η κοινότητα ιδιοκτητών που διαχειρίζεται τα κοινόχρηστα μέρη μιας οικιστικής ανάπτυξης και καθορίζει τη μηνιαία εισφορά. Μοιάζει με ένα τσεχικό SVJ, χωρίς όμως να είναι το ίδιο. Η συμμετοχή απορρέει από το συμβόλαιο και όχι από επιλογή. Η στέγη, οι σκάλες, ο ανελκυστήρας, η πισίνα, οι κήποι, ο φωτισμός των διαδρόμων και το νερό που τροφοδοτεί όλα αυτά είναι κοινόχρηστα, όπως και ο σχετικός λογαριασμός.Η συμμετοχή δεν είναι κάτι για το οποίο εγγράφεστε. Υπάρχει επειδή υπάρχει το ακίνητο. Οι κανόνες προέρχονται από την εθνική νομοθεσία, τον Ley de Propiedad Horizontal, καθώς και από τον κανονισμό του συγκεκριμένου κτιρίου σας.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΤι ισχύει πραγματικά
- Μπορώ να αποχωρήσω από την κοινότητα αν δεν χρησιμοποιώ την πισίνα;
- Δεν μπορείτε. Το ποσοστό σας καθορίζεται από τον συντελεστή συμμετοχής που αναγράφεται στο συμβόλαιο του κτιρίου. Υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν και τη θέση του διαμερίσματός σας, όχι με βάση τη χρήση. Το ότι δεν ανοίγετε ποτέ την πύλη της πισίνας δεν το μειώνει.
- Η εισφορά είναι ό,τι αποφασίσει ο διαχειριστής
- Ο διαχειριστής καταρτίζει τον προϋπολογισμό και εισπράττει την εισφορά. Οι ιδιοκτήτες την εγκρίνουν. Η γενική συνέλευση ψηφίζει τον ετήσιο προϋπολογισμό και πρέπει να συγκαλείται τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο. Ο διαχειριστής υλοποιεί την απόφαση. Δεν καθορίζει ο ίδιος την τιμή.
- Κάθε κτίριο έχει μια comunidad
- Σχεδόν κάθε κτίριο στο οποίο θα αγοράζατε ακίνητο έχει. Ένα κτίριο με έως τέσσερις ιδιοκτήτες μπορεί, αντί γι’ αυτό, να λειτουργεί σύμφωνα με τους απλούστερους κανόνες του Αστικού Κώδικα. Αυτό ακούγεται ελκυστικό, αλλά στην πράξη σημαίνει λιγότερους γραπτούς κανόνες, κανένα αποθεματικό ταμείο και κανέναν υποχρεωμένο να τηρεί πρακτικά.
- Ο ενοικιαστής μου την πληρώνει όσο μένει εκεί
- Ο οφειλέτης είναι ο ιδιοκτήτης. Μπορείτε να συμφωνήσετε με έναν ενοικιαστή να σας επιστρέφει το ποσό, όμως η κοινότητα θα στραφεί και πάλι εναντίον σας και όχι εναντίον του. Αυτό έχει μεγαλύτερη σημασία απ’ όσο φαίνεται, αν εκμισθώνετε το ακίνητο και αλλάζετε συχνά ενοικιαστές.
Ποιος διαχειρίζεται την κοινότητα κάθε μέρα;Υπάρχουν τρεις ρόλοι και μόνο ένας από αυτούς πρέπει να είναι ιδιοκτήτης. Οι ιδιοκτήτες εκλέγουν μεταξύ τους τον πρόεδρο, ο οποίος είναι συνήθως γείτονας και όχι επαγγελματίας. Ο διαχειριστής ακινήτων είναι συνήθως μια αμειβόμενη εξωτερική εταιρεία. Διαχειρίζεται τους λογαριασμούς, τον προϋπολογισμό και τις εισπράξεις. Ο γραμματέας τηρεί τα πρακτικά. Η θητεία διαρκεί συνήθως ένα έτος, γι’ αυτό μια κοινότητα μπορεί να λειτουργεί άψογα τη μία χρονιά και άσχημα την επόμενη.
Τι καλύπτει πραγματικά η εισφορά της κοινότητας;
Η εισφορά καλύπτει τα κοινόχρηστα μέρη και τις κοινόχρηστες υπηρεσίες. Αυτό που διαφέρει μεταξύ δύο οικιστικών αναπτύξεων δεν είναι ο κατάλογος των κατηγοριών, αλλά το πόσες από αυτές υπάρχουν και πόσο ακριβά λειτουργούν.
- Καθαρισμός και κήποι: τι καλύπτει η εισφοράΔιάδρομοι, σκάλες, είσοδοι, κοινόχρηστες φυτεύσεις και άρδευση. Οι ώριμοι κήποι σε μια παραθαλάσσια οικιστική ανάπτυξη αποτελούν μεγάλο επαναλαμβανόμενο κόστος και όχι διακόσμηση.
- Πισίνα: περιλαμβάνεταιΝερό, χημικά, καθαρισμός, αντλίες και ναυαγοσώστης όπου απαιτείται. Μία πισίνα που μοιράζονται είκοσι διαμερίσματα κοστίζει σε καθένα πολύ περισσότερο από μία που μοιράζονται διακόσια.
- Ανελκυστήρες: περιλαμβάνονταιΣύμβαση συντήρησης, νομικά απαιτούμενες επιθεωρήσεις και επισκευές. Ένας παλιός ανελκυστήρας σε μικρό κτίριο συχνά προκαλεί έκτακτη εισφορά.
- Κοινόχρηστο ρεύμα και νερό: τι καλύπτει η εισφοράΦωτισμός, πύλες, αντλίες, άρδευση και το νερό που χρησιμοποιείται στους κοινόχρηστους χώρους. Το κόστος αυτό εξαρτάται κυρίως από τις τιμές ενέργειας και από το πόσο μεγάλο μέρος του χώρου φωτίζεται.
- Κοινόχρηστη ασφάλιση: τι καλύπτει η εισφοράΤο ασφαλιστήριο του κτιρίου και των κοινόχρηστων χώρων. Το κόστος του εξαρτάται από την αξία του κτιρίου. Δεν είναι το δικό σας ασφαλιστήριο.
- Ασφάλεια, θυρωρός, υποδοχή: τι καλύπτει η εισφοράΜια πύλη, σύστημα καμερών, περιπολία ή επανδρωμένο φυλάκιο. Η επανδρωμένη ασφάλεια όλο το εικοσιτετράωρο σημαίνει καταβολή μισθών και είναι ο σημαντικότερος λόγος για τη διαφορά μεταξύ μιας μέτριας και μιας υψηλής εισφοράς.
- Ο διαχειριστής: τι καλύπτει η εισφοράΗ εταιρεία που διαχειρίζεται τους λογαριασμούς, τον προϋπολογισμό, τη συνέλευση και τις εισπράξεις. Συνήθως πρόκειται για μικρό κόστος, το οποίο όμως αξίζει να ελέγξετε: ένας φθηνός και απών διαχειριστής συχνά οδηγεί σε ακριβά προβλήματα.
- Η δική σας ασφάλιση κατοικίας: εκτός εισφοράς και δική σαςΟι τοίχοι σας, το περιεχόμενο και η αστική ευθύνη σας έναντι του διαμερίσματος από κάτω. Το κοινόχρηστο ασφαλιστήριο καλύπτει μόνο το κτίριο και τα κοινόχρηστα μέρη.
- Επισκευές στο διαμέρισμά σας: εκτός εισφοράς και δικές σαςΟ λέβητάς σας, ο κλιματισμός και τα πλακάκια της ιδιωτικής σας βεράντας. Ο κανονισμός καθορίζει πού τελειώνει το ιδιωτικό μέρος και πού αρχίζει το κοινόχρηστο. Αυτό είναι το συνηθέστερο αντικείμενο διαφωνίας στη ζωή σε ισπανικά διαμερίσματα.
- Δημόσιοι δρόμοι και υπηρεσίες: εκτός εισφοράςΟ δρόμος, ο δημόσιος φωτισμός και η αποκομιδή απορριμμάτων, που πληρώνονται μέσω των τοπικών φόρων. Ορισμένες οικιστικές αναπτύξεις συντηρούν τους δικούς τους εσωτερικούς δρόμους.
- Εγκαταστάσεις εμπορικής εκμετάλλευσης: εκτός εισφοράςΓήπεδο γκολφ, παραθαλάσσιο κλαμπ, σπα ή γυμναστήριο που λειτουργεί ως επιχείρηση στον χώρο. Το ότι βρίσκεστε εντός των πυλών δεν σημαίνει ότι περιλαμβάνεται και στην εισφορά.
Διαβάστε τον κατάλογο του δικού σας κτιρίου, όχι αυτόν εδώ. Δύο οικιστικές αναπτύξεις που απέχουν εκατό μέτρα μεταξύ τους μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετικές απαντήσεις για τα μισά από αυτά τα ζητήματα. Μόνο ο κανονισμός και ο προϋπολογισμός μπορούν να δώσουν οριστική απάντηση.
Γιατί ορισμένα διαμερίσματα έχουν δύο κοινόχρηστα;Επειδή οι μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις στην Costa del Sol συχνά κατασκευάζονται ως σύνολο κτιρίων μέσα σε μια κύρια κοινότητα. Το κτίριό σας έχει δικό του προϋπολογισμό για τον δικό του ανελκυστήρα, την είσοδο και την πισίνα. Η κύρια κοινότητα χρεώνει ξεχωριστά τους δρόμους, τις πύλες, τους κεντρικούς κήπους και την ασφάλεια της περιμέτρου. Αυτό σημαίνει δύο τιμολόγια, δύο προϋπολογισμούς και δύο σύνολα πρακτικών. Κανείς που πουλά ένα διαμέρισμα δεν αναφέρει αυθόρμητα το δεύτερο, επομένως πρέπει να το ζητήσετε εσείς.
Πόσο κοστίζουν τα κοινόχρηστα;
Κάπου μεταξύ περίπου 900 και 6.000 € τον χρόνο για ένα διαμέρισμα. Το εύρος είναι τόσο μεγάλο για πραγματικό λόγο, όχι από προφύλαξη. Τα κοινόχρηστα δεν εξαρτώνται από την τιμή αγοράς. Εξαρτώνται από τις παροχές της συγκροτήματος και από το προσωπικό που απασχολείται σε αυτό.Τέσσερις παράγοντες εξηγούν σχεδόν όλη τη διαφορά.
- Πόσες κοινόχρηστες υποδομές υπάρχουνΠισίνα, ανελκυστήρες, υπόγειο πάρκινγκ, πύλες, άρδευση. Καθεμία συνεπάγεται σύμβαση συντήρησης, λογαριασμό ενέργειας και αποθεματικό επισκευών. Ένα απλό κτίριο με μία μικρή πισίνα και χωρίς ανελκυστήρα βρίσκεται σχεδόν πάντα στο χαμηλότερο μέρος του εύρους.
- Αν οι υπηρεσίες παρέχονται από ανθρώπους ή εξοπλισμόΜια κάμερα είναι εφάπαξ αγορά. Μια πύλη με προσωπικό συνεπάγεται συνεχή μισθολογική δαπάνη και είναι ο πιο αξιόπιστος παράγοντας που αυξάνει τα κοινόχρηστα από το μεσαίο επίπεδο στο ανώτατο. Η υποδοχή, ο θυρωρός και η καθημερινή κηπουρική λειτουργούν με τον ίδιο τρόπο.
- Πόσοι ιδιοκτήτες μοιράζονται το κόστοςΗ ίδια πισίνα, όταν το κόστος της μοιράζεται σε είκοσι διαμερίσματα ή σε διακόσια, οδηγεί σε δύο πολύ διαφορετικά κοινόχρηστα. Γι' αυτό μια μικρή οικιστική ανάπτυξη με εγκαταστάσεις επιπέδου θέρετρου μπορεί να είναι το ακριβότερο διαμέρισμα στην ιδιοκτησία σε έναν δρόμο.
- Αν υπάρχει μία ή δύο κοινότητεςΈνα κτίριο μέσα σε μια κύρια οικιστική ανάπτυξη καταβάλλει χρήματα και στις δύο. Ζητήστε και τους δύο προϋπολογισμούς, διαφορετικά συγκρίνετε το συνολικό κόστος ενός διαμερίσματος με το μισό κόστος ενός άλλου.
Το παραπάνω υποθετικό παράδειγμα, στην κορυφή της σελίδας, δείχνει τι σημαίνει αυτό για μια πραγματική αγορά. Το δεύτερο διαμέρισμα μπορεί πράγματι να αξίζει κάθε ευρώ του. Το λάθος δεν είναι να πληρώνετε υψηλά κοινόχρηστα. Το λάθος είναι να συγκρίνετε δύο τιμές και να νομίζετε ότι συγκρίνατε δύο κόστη.
Πώς θα μάθω το πραγματικό ποσό των κοινοχρήστων πριν κάνω προσφορά;Ζητήστε τον τρέχοντα προϋπολογισμό και το τελευταίο τιμολόγιο, όχι έναν αριθμό από την αγγελία. Ο προϋπολογισμός δείχνει το σύνολο. Ο συντελεστής συμμετοχής σας δείχνει το μερίδιό σας. Το τιμολόγιο δείχνει τι εισπράττεται πραγματικά και πόσο συχνά. Αν ένας πωλητής ή μεσίτης μπορεί να σας δώσει μόνο ένα μηνιαίο ποσό χωρίς σχετικό έγγραφο, απαντά σε διαφορετικό ερώτημα.
Ποιος αποφασίζει τα κοινόχρηστα και με ποια πλειοψηφία;
Σχεδόν όλα όσα αλλάζουν τα κοινόχρηστά σας αποφασίζονται στη γενική συνέλευση. Η απαιτούμενη πλειοψηφία εξαρτάται από το αντικείμενο της απόφασης. Αξίζει να το κατανοήσετε, επειδή έτσι γνωρίζετε τι μπορεί και τι δεν μπορεί να σας επιβάλει η κοινότητα.Πρώτα, δύο όροι. Η cuota de participación είναι το σταθερό ποσοστό συμμετοχής σας, καταχωρισμένο στον τίτλο ιδιοκτησίας του κτιρίου. Η derrama είναι έκτακτη εισφορά: εφάπαξ χρέωση επιπλέον των τακτικών κοινοχρήστων, συνήθως για επισκευή ή βελτίωση που ο τακτικός προϋπολογισμός δεν μπορεί να καλύψει.
- Απλή πλειοψηφία
- Τι μπορεί να αποφασίσει
- Ο ετήσιος προϋπολογισμός και οι τακτικές δαπάνες. Σε δεύτερη σύγκληση, απαιτείται πλειοψηφία των παρόντων που εκπροσωπούν περισσότερο από το ήμισυ των παριστάμενων ποσοστών.
- Νομική παραπομπή
- LPH άρθρο 17.7
- Three-fifths
- Τι μπορεί να αποφασίσει
- Ίδρυση ή κατάργηση γενικής υπηρεσίας, όπως θυρωρός, υπηρεσία υποδοχής ή ασφάλεια, καθώς και έγκριση, περιορισμός, επιβολή όρων ή απαγόρευση της τουριστικής μίσθωσης.
- Νομική παραπομπή
- LPH άρθρα 17.3 και 17.12
- Ομοφωνία
- Τι μπορεί να αποφασίσει
- Αλλαγή του συντελεστή συμμετοχής σας ή οποιουδήποτε στοιχείου δεν προβλέπεται ήδη στον κανονισμό.
- Νομική παραπομπή
- LPH άρθρο 17.6
| Τι αποφασίζεται | Απαιτούμενη πλειοψηφία | Πού προβλέπεται |
|---|---|---|
| Ο ετήσιος προϋπολογισμός και οι τακτικές δαπάνες | Πλειοψηφία ιδιοκτητών που εκπροσωπούν επίσης την πλειοψηφία των ποσοστών συμμετοχής. Σε δεύτερη σύγκληση, απαιτείται πλειοψηφία των παρόντων που εκπροσωπούν περισσότερο από το ήμισυ των παριστάμενων ποσοστών. | LPH άρθρο 17.7 |
| Ίδρυση ή κατάργηση γενικής υπηρεσίας: θυρωρός, υπηρεσία υποδοχής, ασφάλεια | Τρία πέμπτα του συνόλου των ιδιοκτητών, οι οποίοι εκπροσωπούν επίσης τα τρία πέμπτα των ποσοστών. | LPH άρθρο 17.3 |
| Έγκριση, περιορισμός, επιβολή όρων ή απαγόρευση της τουριστικής εκμίσθωσης | Τρία πέμπτα του συνόλου των ιδιοκτητών, οι οποίοι εκπροσωπούν επίσης τα τρία πέμπτα των ποσοστών. | Άρθρο 17.12 του LPH, όπως τροποποιήθηκε με ισχύ από 3 Απριλίου 2025 |
| Αλλαγή του συντελεστή συμμετοχής σας ή οτιδήποτε δεν αναφέρει ο κανονισμός | Ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών. | LPH άρθρο 17.6 |
| Βελτίωση που δεν είναι απαραίτητη για τη συντήρηση του κτιρίου και κοστίζει περισσότερο από τρεις τακτικές μηνιαίες εισφορές | Οι ιδιοκτήτες που ψήφισαν κατά δεν υποχρεούνται να πληρώσουν. Αν τη θελήσουν αργότερα, συμμετέχουν με το επικαιροποιημένο κόστος. | Άρθρο 17.4 του LPH |
| Εργασίες για την άρση εμποδίων και την εξασφάλιση πρόσβασης σε κατοίκους με αναπηρία ή μεγαλύτερης ηλικίας | Υποχρεωτική ακόμη και χωρίς ψηφοφορία, όταν η ετήσια επιβάρυνση δεν υπερβαίνει τις δώδεκα τακτικές μηνιαίες εισφορές. Οτιδήποτε επιπλέον το αναλαμβάνει όποιος το ζήτησε. | Άρθρο 10.1.b του LPH |
| Το αποθεματικό ταμείο | Δεν απαιτείται ψηφοφορία. Το ταμείο δεν μπορεί ποτέ να είναι μικρότερο από το 10 % του τελευταίου τακτικού προϋπολογισμού της κοινότητας ιδιοκτητών. | Άρθρο 9.1.f του LPH |
| Αμφισβήτηση απόφασης που θεωρείτε εσφαλμένη | Τρεις μήνες από την απόφαση. Ένα έτος αν η απόφαση αντίκειται στον νόμο ή στον κανονισμό. | Άρθρο 18.3 του LPH |
Ψηφίστηκε εισφορά και εγώ ψήφισα κατά. Πρέπει να πληρώσω;Για μια τακτική επισκευή που χρειάζεται το κτίριο, ναι, και η ψήφος σας δεν αλλάζει αυτό. Υπάρχει μία πραγματική εξαίρεση. Βελτίωση που δεν είναι απαραίτητη για τη συντήρηση ή την ασφάλεια του κτιρίου και κοστίζει περισσότερο από τρεις τακτικές μηνιαίες εισφορές δεν μπορεί να χρεωθεί στους ιδιοκτήτες που ψήφισαν κατά. Αν θελήσετε αργότερα να χρησιμοποιήσετε αυτό που κατασκευάστηκε, καταβάλλετε το μερίδιό σας, επικαιροποιημένο. Και αν πιστεύετε ότι η ίδια η απόφαση ήταν εσφαλμένη, έχετε τρεις μήνες για να την αμφισβητήσετε.
Μπορεί η κοινότητα ιδιοκτητών να σας εμποδίσει να εκμισθώσετε το διαμέρισμα σε τουρίστες;
Ναι, και από τις 3 Απριλίου 2025 δεν χρειάζεται ειδικός λόγος για να το πράξει. Η κοινότητα ιδιοκτητών μπορεί να εγκρίνει, να περιορίσει, να θέσει όρους ή να απαγορεύσει την τουριστική εκμίσθωση στο κτίριο, με πλειοψηφία τριών πέμπτων των ιδιοκτητών που εκπροσωπούν τα τρία πέμπτα των ποσοστών συνιδιοκτησίας. Πριν από αυτή την αλλαγή, η διατύπωση ήταν στενότερη.Η αλλαγή δεν εφαρμόζεται αναδρομικά. Ιδιοκτήτης που ήδη εκμίσθωνε σύμφωνα με τους τουριστικούς κανόνες πριν από εκείνη την ημερομηνία μπορεί να συνεχίσει, υπό τους όρους και για τα χρονικά όρια που προβλέπουν οι κανόνες αυτοί. Κάποιος που αγοράζει τώρα δεν έχει αντίστοιχο δικαίωμα προστασίας. Γι' αυτό ακριβώς συγχέονται οι δύο καταστάσεις: το γεγονός ότι ένας γείτονας εκμισθώνει το διαμέρισμά του δεν αποδεικνύει ότι θα επιτρέπεται και σε εσάς.
- Το επιτρέπουν η περιφέρεια και ο δήμος;Who decidesΚανόνες της Ανδαλουσίας και του δήμου για την τουριστική εκμίσθωσηWhat it grantsΗ αδειοδότηση είναι δυνατήIf noΗ εκμίσθωση δεν επιτρέπεται, ανεξάρτητα από την απόφαση της κοινότητας ιδιοκτητών.
- Πληροί το ακίνητο τις προϋποθέσεις για άδεια;Who decidesΤο δημοτικό καθεστώς αδειοδότησηςWhat it grantsΜπορεί να χορηγηθεί άδειαIf noΚαμία ψηφοφορία της κοινότητας ιδιοκτητών δεν μπορεί να υποκαταστήσει μια άδεια που λείπει.
- Το έχει εγκρίνει ή δεν το έχει απαγορεύσει η κοινότητα ιδιοκτητών;Who decides3/5 των ιδιοκτητών και των ποσοστώνWhat it grantsΗ ενοικίαση επιτρέπεται σε αυτό το κτίριοIf noΗ κοινότητα ιδιοκτητών μπορεί να την απαγορεύσει πλήρως, με την ίδια πλειοψηφία των τριών πέμπτων.
Η δική μας θέση για το θέμα δεν έχει αλλάξει και δεν την αμβλύνουμε για χάρη μιας ιστοσελίδας. Επαληθεύουμε τη δυνατότητα εκμίσθωσης πριν από την κράτηση, όποτε η εκμίσθωση αποτελεί λόγο για τον οποίο αγοράζετε. Αν δεν μπορεί να επαληθευτεί, σας το λέμε και αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο έχουμε συμβουλεύσει πελάτες να μην προχωρήσουν.
Πηγές
Ήδη εκμισθώνω το διαμέρισμά μου σε επισκέπτες. Με σταματά ο κανόνας του 2025;Όχι από μόνος του. Η αλλαγή ισχύει από τις 3 Απριλίου 2025 και δεν εφαρμόζεται αναδρομικά. Επομένως, ιδιοκτήτης που ήδη εκμίσθωνε σύμφωνα με τους τουριστικούς κανόνες πριν από εκείνη την ημερομηνία μπορεί να συνεχίσει, υπό τους όρους και εντός των προθεσμιών που προβλέπουν οι κανόνες αυτοί. Αυτό σημαίνει ότι η προστασία συνδέεται με μια κατάσταση και όχι με ένα ακίνητο, ενώ ο νέος αγοραστής δεν την κληρονομεί. Αν αγοράζετε από κάποιον που εκμισθώνει το διαμέρισμα, ρωτήστε τον δικηγόρο σας ακριβώς τι μεταβιβάζεται μαζί με αυτό, επειδή η ειλικρινής απάντηση είναι συχνά λιγότερα από όσα πιστεύει ο πωλητής.
Πώς καταβάλλετε το τέλος και ψηφίζετε από την Τσεχία;
Με πάγια χρέωση, από λογαριασμό από τον οποίο μπορεί να κάνει ανάληψη ο διαχειριστής. Και με έγγραφη εξουσιοδότηση, που παραχωρείται σε άλλον ιδιοκτήτη ή εκπρόσωπο. Και τα δύο εξαρτώνται από το ίδιο πράγμα: να διαβάζει κάποιος την αλληλογραφία. Η κοινότητα ιδιοκτητών είναι το κομμάτι της ισπανικής ιδιοκτησίας που εξακολουθεί να ζητά απάντηση. Όταν μια πληρωμή απορρίπτεται, την πρώτη ημέρα δεν συμβαίνει τίποτα δραματικό. Ωστόσο, η κατάσταση δεν παραμένει ακίνδυνη. Ο τρέχων ιδιοκτήτης είναι ο οφειλέτης. Μια κοινότητα που δεν πληρώνεται μπορεί να διεκδικήσει την οφειλή μέσω ταχείας δικαστικής διαδικασίας, με τα έξοδα να βαρύνουν τον οφειλέτη, και η οφειλή συνδέεται με το ίδιο το ακίνητο. Ο ρεαλιστικός κίνδυνος για έναν μη κάτοικο δεν είναι η άρνηση πληρωμής. Είναι να μην το αντιληφθεί.
- Option 1Πάγια χρέωσηΠώς εισπράττεται πραγματικά η εισφορά, από λογαριασμό από τον οποίο μπορεί να κάνει ανάληψη ο διαχειριστής.
- Τι κάνει
- Πληρώνει αυτόματα την εισφορά
- Κόπος
- Χαμηλός, εφάπαξ ρύθμιση
- Κίνδυνος παράλειψης
- Μια απορριφθείσα πληρωμή είναι η συχνότερη μεμονωμένη αστοχία
- Option 2Ψήφος με πληρεξούσιοΕπιτρέπει σε άλλον ιδιοκτήτη ή εκπρόσωπο να ψηφίσει για εσάς στη γενική συνέλευση.
- Τι κάνει
- Ψηφίζει για εσάς
- Κόπος
- Μεσαίο, ανά συνέλευση
- Κίνδυνος παράλειψης
- Λαμβάνεται απόφαση ενώ δεν εκπροσωπείστε
- Option 3Σχέση ενημέρωσης με τον διαχειριστήΜια διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που πράγματι παρακολουθείτε, ώστε οι ειδοποιήσεις και τα πρακτικά να φτάνουν σε εσάς.
- Τι κάνει
- Σας κρατά ενήμερο
- Κόπος
- Χαμηλός, ένα email
- Κίνδυνος παράλειψης
- Δεν αντιλαμβάνεστε το πρόβλημα μέχρι να γίνει οφειλή
Μπορώ να δω τους λογαριασμούς της κοινότητας πριν αποκτήσω το διαμέρισμα;Όχι απευθείας, αλλά μπορείτε να τα αποκτήσετε όλα ούτως ή άλλως. Το δικαίωμα ελέγχου των λογαριασμών, των συμβάσεων και των πρακτικών ανήκει στους ιδιοκτήτες, και ο πωλητής είναι ιδιοκτήτης. Επομένως, το αίτημα υποβάλλεται μέσω αυτού, εγγράφως, ως προϋπόθεση για να συνεχίσετε: ο προϋπολογισμός, τα δύο τελευταία πρακτικά και το υπόλοιπο του αποθεματικού. Ένας πωλητής που δεν σας διαβιβάζει έγγραφα τα οποία δικαιούται να έχει, σας έχει αποκαλύψει κάτι χρήσιμο, είτε για την κοινότητα είτε για τον ίδιο.
Τι να ζητήσετε πριν καταβάλετε προκαταβολή κράτησης
Έξι έγγραφα. Ζητήστε τα εγγράφως, πριν από την κράτηση και όχι κατά τον νομικό έλεγχο. Μπορούν να αλλάξουν το αν θέλετε το διαμέρισμα, όχι μόνο το αν μπορείτε να το αγοράσετε με ασφάλεια.| Ζητήστε | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Ο τρέχων ετήσιος προϋπολογισμός | Το συνολικό ποσό που δαπανά η κοινότητα φέτος, αναλυτικά, και το μερίδιό σας αφού εφαρμοστεί ο συντελεστής συμμετοχής σας. Αυτή είναι η μόνη αξιόπιστη πηγή για το «ποια είναι η εισφορά». | Ένα μηνιαίο ποσό που αναφέρεται προφορικά χωρίς έγγραφο που να το τεκμηριώνει ή ένας προϋπολογισμός δύο ετών πριν. |
| Τα πρακτικά των δύο τελευταίων γενικών συνελεύσεων | Για ποια θέματα διαφωνούσε η κοινότητα: το ασανσέρ, η στέγη, η πισίνα, η σύμβαση φύλαξης, το ζήτημα της τουριστικής μίσθωσης. Εδώ μπορείτε να δείτε μια επερχόμενη έκτακτη εισφορά, πριν ακόμη υπάρξει. | «Ο διαχειριστής δεν τα παραχωρεί». Είναι έγγραφα των ιδιοκτητών και ο πωλητής είναι ιδιοκτήτης. |
| Το υπόλοιπο του αποθεματικού | Αν η κοινότητα διαθέτει χρήματα για την επόμενη επισκευή. Ο νόμος ορίζει ως κατώτατο όριο το 10 % του τελευταίου τακτικού προϋπολογισμού, και μια κοινότητα που βρίσκεται ακριβώς στο όριο ενώ διαθέτει παλιό ασανσέρ σάς μεταφέρει ένα μήνυμα. | Ένα ποσό χωρίς ημερομηνία ή ένα αποθεματικό που βρίσκεται στο ελάχιστο επίπεδο εδώ και χρόνια. |
| Εισφορά εκκρεμής, συμφωνημένη ή υπό συζήτηση | Μια έκτακτη εισφορά που έχει εγκριθεί με ψηφοφορία είναι κόστος το οποίο αγοράζετε μαζί με το ακίνητο. Μια εισφορά που έχει συζητηθεί αλλά δεν έχει εγκριθεί, πιθανότατα είναι επίσης κόστος που αγοράζετε, και είναι διαπραγματεύσιμη όσο εξακολουθείτε να είστε αγοραστής. | Σιωπή. Τα πρακτικά αποτελούν τη διασταύρωση, γι’ αυτό περιλαμβάνονται σε αυτή τη λίστα. |
| Το καταστατικό και οι εσωτερικοί κανονισμοί | Τι επιτρέπεται και τι δεν επιτρέπεται να κάνετε: εκμίσθωση, κατοικίδια, υαλοπετάσματα στη βεράντα, τέντες, στάθμευση και πού τελειώνει ο ιδιωτικός χώρος. Ο κανονισμός μπορεί να είναι αυστηρότερος από την εθνική νομοθεσία, και συχνά είναι. | «Ισχύουν οι συνήθεις κανόνες». Δεν υπάρχει κάτι τέτοιο ως συνήθης κανόνας. Κάθε κοινότητα συντάσσει τους δικούς της. |
| Το πιστοποιητικό οφειλών | Βεβαίωση από τον διαχειριστή για τις οφειλές που βαρύνουν το διαμέρισμα. Ο δικηγόρος σας τη ζητά πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας και είναι το έγγραφο που εμποδίζει τις οφειλές κάποιου άλλου να γίνουν δικές σας. | Δήλωση του πωλητή αντί για πιστοποιητικό του διαχειριστή. |
Δύο διαμερίσματα στην ίδια τιμή, ένα με χαμηλά κοινόχρηστα και ένα με υψηλά
Αυτή είναι πραγματική επιλογή, όχι τυπική διαδικασία, και καμία από τις δύο στήλες δεν είναι η σωστή απάντηση. Αυτό που έχει σημασία είναι να γνωρίζετε ποια επιλέγετε.| Χαμηλότερη χρέωση | Υψηλότερη χρέωση | |
|---|---|---|
| Τι πληρώνετε | Μια πισίνα, κήποι και φωτισμός. Μερικές φορές και ανελκυστήρας. | Πύλη με προσωπικό, θερμαινόμενη πισίνα, υποδοχή, ώριμοι κήποι, αρκετοί ανελκυστήρες και, μερικές φορές, γυμναστήριο. |
| Κόστος δεκαετίας | Προβλέψιμα και χαμηλά. Είναι η γραμμή στον ετήσιο προϋπολογισμό σας που μπορείτε να ξεχάσετε. | Δεκάδες χιλιάδες ευρώ σε διάστημα μιας δεκαετίας. Αξίζει τον κόπο για ορισμένους ιδιοκτήτες, αλλά το αντιλαμβάνονται όλοι. |
| Να παραμένει άδειο για μήνες | Τα κοινόχρηστα συνεχίζουν να χρεώνονται και, όσο απουσιάζετε, γίνεται λιγότερη συντήρηση. | Τα κοινόχρηστα συνεχίζουν να χρεώνονται, και αυτό που αγοράζετε είναι η παρουσία κάποιου όσο εσείς απουσιάζετε. Για έναν ιδιοκτήτη που επισκέπτεται το ακίνητο τρεις φορές τον χρόνο, αυτό είναι το επιχείρημα. |
| Ενοικίαση σε επισκέπτες | Λιγότερες παροχές για φωτογράφιση και χαμηλότερη τιμή ανά διανυκτέρευση σε μια αγορά που ανταγωνίζεται με βάση την πισίνα και την ασφάλεια. | Ευκολότερη εκμίσθωση και ευκολότερη δικαιολόγηση μιας τιμής, εφόσον η κοινότητα επιτρέπει την εκμίσθωση. Η άδεια αυτή δεν συνδέεται με το ύψος των κοινοχρήστων. |
| Κίνδυνος έκτακτης εισφοράς | Υψηλότερος απ' όσο φαίνεται. Μια μικρή κοινότητα με περιορισμένο αποθεματικό και έναν παλιό ανελκυστήρα δεν έχει από πού να καλύψει μια επισκευή. | Συνήθως χαμηλότερος, επειδή το αποθεματικό είναι μεγαλύτερο και η συντήρηση συνεχής. Συνήθως, όχι πάντα: ζητήστε το υπόλοιπο του αποθεματικού. |
| Μεταπώληση | Τα χαμηλά κοινόχρηστα αποτελούν πραγματικό πλεονέκτημα για έναν αγοραστή που προσέχει το κόστος, ενώ ένα παραμελημένο κτίριο δεν αποτελεί. | Μια καλοσυντηρημένη οικιστική ανάπτυξη πωλείται από μόνη της, ενώ μια επικείμενη εισφορά με περιορισμένο αποθεματικό είναι το δυσκολότερο στοιχείο αυτής της σύγκρισης ως προς την πώληση. |
Μια συνέλευση της κοινότητας αποφάσισε κάποτε για μια αγορά
Μία από τις τέσσερις αγοραπωλησίες στις οποίες συμβουλεύσαμε έναν πελάτη να μην προχωρήσει αφορούσε ακριβώς αυτό το θέμα. Το διαμέρισμα ήταν κατάλληλο, ο προϋπολογισμός ήταν σωστός, η εκμίσθωσή του αποτελούσε μέρος του σχεδίου και η προκαταβολή κράτησης είχε ήδη καταβληθεί. Αυτό που έκρινε την υπόθεση ήταν ένα θέμα στην ημερήσια διάταξη μιας συνέλευσης που ο πελάτης δεν γνώριζε ότι θα πραγματοποιούνταν. Περιμέναμε την ψηφοφορία αντί να προχωρήσουμε. Η ψηφοφορία δεν επέτρεψε τη χρήση για την οποία προοριζόταν η αγορά και η προκαταβολή επιστράφηκε.Η υπόθεση παρουσιάζεται αναλυτικά στη σελίδα που περιλαμβάνει και τις τέσσερις περιπτώσεις και δεν επαναλαμβάνεται εδώ σε συνοπτική μορφή.
Έτσι λειτουργεί ο νόμος, όχι το δικό σας κτίριο
Αυτές είναι γενικές πληροφορίες για τον τρόπο λειτουργίας του ισπανικού δικαίου περί κοινοτήτων. Ισχύουν στις 17 Αυγούστου 2026 και βασίζονται στο πρωτότυπο κείμενο, δεν έχουν αντιγραφεί από άλλον οδηγό. Δεν αποτελούν νομική συμβουλή για το δικό σας κτίριο. Ο κανονισμός μιας συγκεκριμένης κοινότητας μπορεί να είναι αυστηρότερος από την εθνική νομοθεσία. Ο ίδιος ο νόμος έχει τροποποιηθεί πολλές φορές και θα τροποποιηθεί ξανά. Τα μόνα έγγραφα που决定ίζουν οτιδήποτε είναι εκείνα που συνοδεύουν το διαμέρισμα που αγοράζετε. Ανεξάρτητος δικηγόρος τα εξετάζει πριν δεσμευτείτε, και αυτή δεν είναι μια τυπική διαδικασία από την οποία προσπαθούμε να σας αποτρέψουμε.Επίσης, δεν διαχειριζόμαστε την κοινότητά σας, δεν συμμετέχουμε στο διοικητικό της συμβούλιο και δεν ψηφίζουμε για λογαριασμό σας. Αυτό που κάνουμε είναι να σας παρουσιάσουμε τα έξι παραπάνω έγγραφα πριν από την κράτηση, όχι μετά, και να σας πούμε ξεκάθαρα όταν κάτι που διαβάζουμε αποτελεί λόγο να μην αγοράσετε. Δύο συναφή θέματα ανήκουν σκόπιμα αλλού: ολόκληρος ο ετήσιος λογαριασμός, συμπεριλαμβανομένου του τοπικού φόρου ακίνητης περιουσίας και της δήλωσης μη κατοίκου, καθώς και το τι συμβαίνει όταν ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης αφήνει πίσω του οφειλές. Και τα δύο έχουν τις δικές τους σελίδες και τα ελέγχει ο δικηγόρος, όχι εμείς.Μια τελευταία ειλικρινής σημείωση για αυτά τα ποσά. Το εύρος των 900 έως 6.000 € είναι το δικό μας δημοσιευμένο ποσό για ένα διαμέρισμα και είναι μεγάλο, επειδή εξίσου μεγάλη είναι και η πραγματικότητα. Διαθέτουμε στοιχεία για τα κοινόχρηστα ανά ακίνητο στον κατάλογό μας, αλλά δεν τα έχουμε ακόμη μετατρέψει σε κατανομή που θα μπορούσατε να διαβάσετε. Επομένως, αυτό που λαμβάνετε εδώ είναι ένα εύρος και μια εξήγηση για τους παράγοντες που το μεταβάλλουν, όχι ένας μέσος όρος παρουσιασμένος ως αμετάβλητο γεγονός.
Συχνές ερωτήσεις για τα κοινόχρηστα
- Είναι διαπραγματεύσιμα τα κοινόχρηστα;
- Τα ίδια τα κοινόχρηστα, όχι. Αποτελούν το μερίδιό σας σε έναν προϋπολογισμό που εγκρίνουν οι ιδιοκτήτες και το μερίδιο καθορίζεται στη σύσταση της οικοδομής. Διαπραγματεύσιμη είναι η τιμή αγοράς, όταν επίκειται κάποια δαπάνη. Μια εισφορά που έχει εγκριθεί ή μια επισκευή για την οποία τα πρακτικά δείχνουν ότι συζητείται είναι ένα ποσό που μπορείτε να θέσετε στο τραπέζι όσο ακόμη αποφασίζετε. Μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, είναι απλώς ο δικός σας λογαριασμός.
- Μπορεί η κοινότητα να αυξήσει την εισφορά χωρίς να με ρωτήσει;
- Μπορεί να αυξήσει την εισφορά χωρίς τη συμφωνία σας, αλλά όχι χωρίς να ρωτήσει τους ιδιοκτήτες. Ο προϋπολογισμός τίθεται κάθε χρόνο στη γενική συνέλευση και εγκρίνεται με πλειοψηφία ιδιοκτητών που εκπροσωπούν την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας. Επομένως, η εισφορά μπορεί να αυξηθεί ακόμη και αν ψηφίσετε κατά ή αν βρίσκεστε στην Τσεχία και δεν ψηφίσετε καθόλου. Γι' αυτό η λήψη της ειδοποίησης είναι εξίσου σημαντική με την παρουσία στη συνέλευση. Η συνέλευση πραγματοποιείται είτε διαβάσετε το email είτε όχι.
- Πώς υπολογίζεται το μερίδιό μου στην εισφορά;
- Από το cuota de participación, δηλαδή το ποσοστό συμμετοχής, που αναγράφεται στην πράξη του κτιρίου. Αυτό βασίζεται στο εμβαδόν του ορόφου σας και στη θέση του ακινήτου στο κτίριο, όχι σε όσα χρησιμοποιείτε ή σε όσα πληρώσατε. Αναγράφεται ως ποσοστό. Ισχύει για τον τακτικό προϋπολογισμό και για κάθε έκτακτη εισφορά και δεν μπορεί να αλλάξει χωρίς τη συμφωνία κάθε ιδιοκτήτη. Έτσι, μπορείτε να γνωρίζετε την εισφορά που θα πληρώνετε πριν αγοράσετε: ο προϋπολογισμός της κοινότητας πολλαπλασιασμένος με έναν αριθμό που αναγράφεται σε ένα έγγραφο.
- Καθιστά μια υψηλή εισφορά κοινότητας δυσκολότερη την πώληση ενός διαμερίσματος;
- Όχι από μόνη της. Οι αγοραστές σε αυτή την ακτή περιμένουν να πληρώνουν για πισίνα και πύλη. Μια καλοδιαχειριζόμενη ανάπτυξη με υγιές αποθεματικό είναι ευκολότερο να πουληθεί από μια φθηνή που αναβάλλει τις επισκευές. Αυτό που είναι πραγματικά δύσκολο να πουληθεί είναι ο συνδυασμός υψηλής εισφοράς, μικρού αποθεματικού και έκτακτης εισφοράς που αναφέρεται στα πρακτικά. Για τον επόμενο αγοραστή, αυτό μοιάζει με λογαριασμό που κληρονομεί και θα έχει δίκιο.
- Είναι μια βίλα εκτός κοινότητας φθηνότερη στην ιδιοκτησία;
- Σε αυτή τη μία γραμμή, ναι. Συνολικά, συνήθως όχι. Χωρίς κοινότητα δεν υπάρχει εισφορά, αλλά ούτε κοινόχρηστη συντήρηση πισίνας, κοινόχρηστος κηπουρός ή κοινή ασφάλιση. Πληρώνετε για τη δική σας πισίνα, τον δικό σας κήπο, τη δική σας ασφάλεια και τις δικές σας επισκευές, όλα στην πλήρη τιμή τους, όχι μοιρασμένα σε διακόσιους ιδιοκτήτες. Το τι είναι φθηνότερο εξαρτάται εξ ολοκλήρου από το ακίνητο, όπως και παντού αλλού σε αυτή τη σύγκριση.
