Φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ισπανία: ITP, IVA και AJD
Σε 30 δευτερόλεπτα
Κατά την αγορά στην Costa del Sol, καταβάλλετε έναν από δύο φόρους. Ποιος εφαρμόζεται εξαρτάται αποκλειστικά από το ποιος πωλεί. Η μεταπώληση από ιδιώτη επιβαρύνεται με ITP 7 % της τιμής. Το νεόδμητο από κατασκευαστή επιβαρύνεται με IVA 10 % συν AJD 1,2 %, δηλαδή συνολικά 11,2 %.
Ποιος σας πωλεί το ακίνητο;
- Ιδιώτης ιδιοκτήτης, μεταχειρισμένο ακίνητοITP στο 7 % της τιμής ή της αξίας αναφοράς, εάν αυτή είναι υψηλότερη.
- Κατασκευαστής, νεόδμητοIVA στο 10 % συν AJD στο 1,2 %, συνολικά 11,2 %.
Ποιον φόρο καταβάλλετε και γιατί εξαρτάται από τον πωλητή;
Ο IVA, ο ισπανικός ΦΠΑ, ανέρχεται στο 10% της τιμής μιας ολοκαίνουργιας κατοικίας. Εφαρμόζεται όταν ο πωλητής είναι ο κατασκευαστής, επειδή η πώληση νεόδμητου ακινήτου αποτελεί επιχειρηματική συναλλαγή που υπόκειται σε ΦΠΑ και όχι μεταβίβαση μεταξύ ιδιωτών.Ο AJD είναι ο ισπανικός φόρος χαρτοσήμου επί του υπογεγραμμένου συμβολαίου, ένα μικρό ποσοστό της τιμής, και στην Ανδαλουσία καταβάλλεται μαζί με τον IVA για ένα νεόδμητο ακίνητο. Δεν συνδυάζεται ποτέ με τον φόρο μεταβίβασης μεταχειρισμένου ακινήτου που αναφέρεται παρακάτω. Μια αγορά υπάγεται στη μία ή στην άλλη φορολογική κατηγορία, ποτέ και στις δύο.Το ITP είναι ο φόρος μεταβίβασης που καταβάλλεται όταν αγοράζετε μεταχειρισμένο ακίνητο και στην Ανδαλουσία ανέρχεται στο 7 % της τιμής. Ισχύει όταν ο πωλητής είναι ιδιώτης και όχι κατασκευαστής, όπως συμβαίνει συνήθως με ένα μεταχειρισμένο ακίνητο.
Ποιος πωλείΤι πληρώνετε
- Κατασκευαστής, για νεόδμητο διαμέρισμα
- 10% IVA συν 1,2% AJD, συνολικά 11,2%. Καθορίζονται από την εθνική και περιφερειακή νομοθεσία. Δεν υπάρχει περιθώριο διαπραγμάτευσης.
- Ιδιώτης ιδιοκτήτης, για μεταχειρισμένο ακίνητο
- 7% ITP, υπολογιζόμενο με βάση το υψηλότερο ποσό: τη συμφωνημένη τιμή σας ή την επίσημη αξία αναφοράς του ακινήτου. Δείτε παρακάτω.
Ισχύουν ποτέ για εσάς οι χαμηλότεροι συντελεστές που ενδέχεται να έχετε διαβάσει;
Τόσο η ισπανική όσο και η ανδαλουσιανή νομοθεσία προβλέπουν μειωμένους φορολογικούς συντελεστές χαμηλότερους από τους βασικούς, τους οποίους θα εντοπίσει ένας αλλοδαπός αγοραστής που ερευνά το θέμα. Σχεδόν ποτέ δεν εφαρμόζονται σε αγορά εξοχικής κατοικίας ή επενδυτικού ακινήτου. Αξίζει να γνωρίζετε το γιατί, αντί να ελπίζετε ότι ισχύουν για εσάς.Οι τέσσερις παρακάτω συντελεστές παρατίθενται όπως συνήθως περιγράφονται και όχι όπως αναφέρονται στο επίσημο νομοθετικό κείμενο, επομένως θεωρήστε τους ενδεικτικούς. Στην πράξη αυτό δεν σας κοστίζει τίποτα, επειδή κανένας από αυτούς δεν είναι συντελεστής που θα υπολογίζατε στον προϋπολογισμό σας.
| Μειωμένο ITP, 6 % ή 3,5 %Μόνο για κατοίκους | Μειωμένο IVA, 4 %Κοινωνική στέγαση | Υψηλότερο IVA, 21 %Γη και εμπορικά ακίνητα | |
|---|---|---|---|
| Τι απαιτείται | Το ακίνητο γίνεται η συνήθης κατοικία σας, η κύρια και μόνιμη κατοικία σας, με ανώτατο όριο αξίας. | Προορίζεται αποκλειστικά για επίσημα προστατευόμενη κοινωνική στέγαση (vivienda de protección oficial). | Ισχύει για οικόπεδο ή εμπορική μονάδα και όχι για κατοικία. |
| Ισχύει για έναν普通 αγοραστή | Όχι. Η αγορά δεύτερης κατοικίας από μη κάτοικο στην Costa del Sol δεν πληροί τις προϋποθέσεις, ανεξάρτητα από όσα υπονοεί μια αγγελία. | Όχι. Δεν ισχύει για τα συνήθη νεόδμητα ακίνητα σε αυτή την ακτή. | Αυτή είναι η μοναδική περίπτωση όπου ο συντελεστής είναι υψηλότερος για τον αγοραστή και όχι χαμηλότερος. |
| Τι να κάνετε | Υπολογίστε 7 %. Αν ένας μεσίτης σάς πει ότι ισχύει χαμηλότερος συντελεστής, ζητήστε του να το επιβεβαιώσει γραπτώς και αναθέστε στον δικηγόρο σας να το ελέγξει. | Αγνοήστε το, εκτός αν η μονάδα έχει επίσημα χαρακτηριστεί προστατευόμενη κατοικία, όπως αναφέρεται στα δικά της έγγραφα. | Ελέγξτε τι αγοράζετε. Ένα οικόπεδο ή μια εμπορική μονάδα φορολογείται διαφορετικά από μια κατοικία και η αγγελία δεν το καθιστά πάντα σαφές. |
Ο πρακτικός κανόνας: υπολογίστε 7 % για μεταχειρισμένο ακίνητο και 11,2 % για νεόδμητο ακίνητο, και θεωρήστε κάθε χαμηλότερο ποσό που θα συναντήσετε ειδική περίπτωση που δεν σας αφορά, έως ότου δικηγόρος επιβεβαιώσει εγγράφως το αντίθετο.
Γιατί ο φορολογικός λογαριασμός μπορεί να είναι υψηλότερος από το 7 τοις εκατό του ποσού που καταβάλατε;
Το valor de referencia είναι η αξία αναφοράς που καθορίζει η Ισπανία για ένα ακίνητο και ο φόρος μεταβίβασης μεταχειρισμένου ακινήτου υπολογίζεται βάσει αυτής όποτε είναι υψηλότερη από το τίμημα που καταβάλατε. Από την 1η Ιανουαρίου 2022, η φορολογική βάση για το ITP είναι νομικά το υψηλότερο από τα δύο ποσά και όχι απλώς το τίμημα που αναγράφεται στη σύμβαση.Υφίσταται για να αποτρέπει τον αγοραστή και τον πωλητή από το να δηλώνουν χαμηλότερο τίμημα, ώστε να μειώσουν τον φορολογικό λογαριασμό. Η επίδρασή του σε έναν ειλικρινή αγοραστή που έχει συμφωνήσει δίκαιο τίμημα είναι απλή και αυτόματη: αν η ίδια η αξία αναφοράς του Catastro είναι υψηλότερη από το ποσό που συμφωνήσατε, ο φόρος υπολογίζεται βάσει της αξίας αναφοράς.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΤι σημαίνει η αξία αναφοράς
- Ο φόρος είναι 7 % του τιμήματος της σύμβασης
- Είναι 7 % του υψηλότερου από τα δύο: του τιμήματος της σύμβασης ή της αξίας αναφοράς. Τα δύο ποσά συνήθως είναι κοντά, αλλά μερικές φορές διαφέρουν.
- Χαμηλότερο συμφωνημένο τίμημα σημαίνει χαμηλότερο φόρο
- Μόνο μέχρι το κατώτατο όριο της αξίας αναφοράς. Κάτω από αυτό, ο φόρος παραμένει ίδιος ανεξάρτητα από όσα αναφέρει η σύμβαση, γι’ αυτό και η υποδήλωση του τιμήματος δεν προσφέρει τίποτε παρά μόνο κίνδυνο.
| Τίμημα που συμφωνήσατε | Αξία αναφοράς | |
|---|---|---|
| Βασικό ποσό | 400.000 € | 430.000 € |
| Οφειλόμενο ITP7 % της βάσης | 28.000 € | 30.100 € |
Μπορώ να αμφισβητήσω την αξία αναφοράς αν θεωρώ ότι είναι εσφαλμένη;Ναι, μέσω του φόρου που καταβάλλετε: μπορείτε να καταβάλετε ITP βάσει της αξίας αναφοράς και στη συνέχεια να την αμφισβητήσετε επίσημα ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, να ζητήσετε διόρθωση. Πρέπει να αποδείξετε ότι η πραγματική αγοραία αξία είναι χαμηλότερη. Πρόκειται για διαδικασία μέσω δικηγόρου και όχι για έντυπο που συμπληρώνετε μόνοι σας. Αξίζει να το θέσετε πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, αν τα ποσά διαφέρουν σημαντικά, και όχι αφού έχετε ήδη πληρώσει.
Τι συμβαίνει αν φέρετε οι ίδιοι τα χρήματα της αγοράς σε μετρητά;
Σχεδόν κανείς που χρηματοδοτεί αγορά στην Ισπανία δεν θα πρέπει να μεταφέρει μετρητά διασχίζοντας σύνορα και ο λόγος δεν είναι μόνο πρακτικός. Η Ισπανία αντιμετωπίζει τη μεταφορά μετρητών άνω ενός ορίου ως κάτι που πρέπει να δηλώσετε εκ των προτέρων, ανεξάρτητα από οτιδήποτε σας ζητήσει η τράπεζα ή ο δικηγόρος σας σχετικά με την προέλευση των χρημάτων.Ο κανόνας που ισχύει για αλλοδαπό αγοραστή είναι η ισπανική νομοθεσία και όχι ο κανονισμός της ΕΕ που παραθέτουν τα περισσότερα άρθρα. Ο κανόνας της ΕΕ (Reglamento 2018/1672) διέπει μόνο τα εξωτερικά σύνορα της ΕΕ. Η είσοδος στην ΕΕ ή η έξοδος από αυτήν με μετρητά αξίας 10.000 € ή περισσότερο πρέπει να δηλώνεται αυτόματα αν τα μεταφέρετε εσείς, ή να γνωστοποιείται κατόπιν αιτήματος αν μεταφέρονται ασυνόδευτα. Η μετάβαση από την Τσεχία στην Ισπανία δεν διέρχεται από εξωτερικό σύνορο της ΕΕ, επομένως ο κανονισμός αυτός δεν εφαρμόζεται στο συγκεκριμένο ταξίδι.Αυτό που εφαρμόζεται είναι άμεσα η ισπανική νομοθεσία: βάσει των Ley 10/2010 και Orden ETD/1217/2022, η μεταφορά 10.000 € ή περισσότερων ανά άτομο, σε εθνικό ταξίδι ή ταξίδι εντός της ΕΕ, δηλώνεται στο έντυπο Modelo S-1, το οποίο υποβάλλεται εκ των προτέρων όταν το σημείο διέλευσης δεν διαθέτει τελωνειακό σταθμό. Υπάρχει ξεχωριστό, υψηλότερο όριο 100.000 € μόνο για μεταφορές που πραγματοποιούνται εξ ολοκλήρου εντός της Ισπανίας, και δεν εφαρμόζεται σε ταξίδι από την Τσεχία στην Ισπανία.
- Μεταφορά 10 000 € ή περισσότερων σε μετρητάWho decidesΌποιος το μεταφέρειWhat it grantsΕνεργοποιεί την υποχρέωσηIf noΤίποτα προς δήλωση
- Υποβάλετε πρώτα το Modelo S-1Who decidesΕσείς, πριν ταξιδέψετεWhat it grantsΝόμιμη, καταγεγραμμένη μεταφοράIf noΚατάσχεση και πρόστιμο
- Επιβεβαιώστε το ανώτατο όριο πληρωμής μετρητών με τον δικηγόρο σαςWho decidesΟ δικηγόρος σαςWhat it grantsΧωρίς όριο στην πληρωμήIf noΔιακινδυνεύετε να παραβιάσετε ένα όριο που κανείς δεν σας έχει επιβεβαιώσει
Αξίζει να επισημανθεί ακόμη ένας κανόνας, χωρίς να παρουσιάζεται ως οριστικός: η Ισπανία περιορίζει επίσης το ποσό της τιμής αγοράς που μπορεί να καταβληθεί σε μετρητά, βάσει του άρθρου 7 του Ley 7/2012, όπως τροποποιήθηκε. Όπως περιγράφεται συνήθως, το ανώτατο όριο είναι 1.000 € όταν στη συναλλαγή συμμετέχει επιχείρηση ή 10.000 € όταν ο πληρωτής είναι ιδιώτης μη κάτοικος. Δεν έχουμε εντοπίσει το ποσό αυτό στο επίσημο νομικό κείμενο της BOE, επομένως θεωρήστε το ισχυρή ένδειξη ότι μια μεγάλη πληρωμή σε μετρητά υπόκειται σε περιορισμούς και επιβεβαιώστε το ακριβές ποσό με τον δικηγόρο σας πριν βασιστείτε σε αυτό.
Πηγές
Πρέπει ακόμη να δηλώσω κάτι αν μεταφέρω τα χρήματα μέσω τράπεζας αντί να τα μεταφέρω μαζί μου;Η τραπεζική μεταφορά δεν αποτελεί μεταφορά μετρητών και το Modelo S-1 δεν εφαρμόζεται σε αυτήν. Η τράπεζά σας θα ζητήσει και πάλι πληροφορίες για την προέλευση των χρημάτων στο πλαίσιο των συνήθων ελέγχων κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Πρόκειται για διαφορετικό ζήτημα από αυτό που απαντά η παρούσα ενότητα και για το οποίο παρέχει πληροφορίες η σελίδα FAQ, στην ερώτηση «Θα πρέπει να τεκμηριώσω από πού προήλθαν τα χρήματά μου;». Η τραπεζική μεταφορά είναι επίσης ο τρόπος που συνιστά ο παρών ιστότοπος: δείτε τον οδηγό μεταφοράς συναλλάγματος.
Τι να επιβεβαιώσετε πριν βασιστείτε σε αυτές τις τιμές
Τέσσερα στοιχεία, ελεγμένα σε σχέση με τη συγκεκριμένη συναλλαγή σας και όχι με μια δημοσιευμένη τιμή.| Ζητήστε | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Η valor de referencia του ακινήτου | Το Catastro τη δημοσιεύει και ο δικηγόρος σας μπορεί να την ελέγξει πριν υπογράψετε οτιδήποτε. Σας ενημερώνει αν το 7 % θα εφαρμοστεί στο τίμημα που συμφωνήσατε ή σε υψηλότερο ποσό. | Κανείς δεν το έχει ελέγξει ή υπάρχει η υπόσχεση ότι θα "τακτοποιηθεί αργότερα". |
| Γραπτή επιβεβαίωση της εφαρμοζόμενης φορολογικής κατηγορίας | Το αν ο πωλητής είναι ο κατασκευαστής (IVA και AJD) ή ιδιώτης ιδιοκτήτης (ITP) φαίνεται αυτονόητο, αλλά περιστασιακά δεν είναι, για παράδειγμα στην περίπτωση ενός μεταχειρισμένου ακινήτου που αποτελεί απούλητη μονάδα νεόδμητου ακινήτου και εξακολουθεί να ανήκει στον αρχικό κατασκευαστή. | Μια υπόθεση που βασίζεται στον τρόπο με τον οποίο διαφημίζεται το ακίνητο και όχι στο ποιος αναφέρεται ως πωλητής στη σύμβαση. |
| Πώς σκοπεύετε να μεταφέρετε τα χρήματα της αγοράς | Η τραπεζική μεταφορά εξαλείφει πλήρως το ζήτημα του Modelo S-1. Αν το σχέδιό σας περιλαμβάνει οποιοδήποτε μέρος σε μετρητά, τώρα είναι η στιγμή να θέσετε το ζήτημα της υποχρέωσης δήλωσης και του ανώτατου ορίου πληρωμής, όχι αφού έχετε ήδη διασχίσει τα σύνορα. | Κανένα σχέδιο πέρα από το "θα τα φέρω όταν έρθω". |
| Αν η περίπτωσή σας αφορά καθόλου τον φόρο περιουσίας ή τον φόρο εισοδήματος μη κατοίκων | Και οι δύο υφίστανται, είναι ξεχωριστοί από το παραπάνω πλαίσιο φόρων αγοράς και έχουν τις δικές τους σελίδες: φόρος περιουσίας και φόρος εισοδήματος μη κατοίκων. | Σιωπή ή η υπόθεση ότι η αγορά είναι το μόνο φορολογικό γεγονός. |
Τραπεζική μεταφορά αντί μεταφοράς μετρητών
Δύο τρόποι με τους οποίους μπορούν να φτάσουν στην πράξη τα χρήματα της αγοράς, και μόνο ο ένας αποφεύγει τη δήλωση.| Μετρητά | Τραπεζική μεταφορά | |
|---|---|---|
| Υποχρέωση δήλωσης | Modelo S-1, υποβάλλεται εκ των προτέρων, για ποσό άνω των 10.000 € ανά άτομο. | Καμία ειδική υποχρέωση για τη μεταφορά. |
| Κίνδυνος ορίου πληρωμής | Ενδέχεται να υπόκειται σε περιορισμό πάνω από χαμηλό όριο βάσει του άρθρου 7 του Ley 7/2012. Επιβεβαιώστε το με τον δικηγόρο σας. | Δεν εφαρμόζεται. Η μεταφορά δεν αποτελεί πληρωμή μετρητών. |
| Απόδειξη προέλευσης χρημάτων | Ακόμη δυσκολότερα: τα μετρητά δεν έχουν δικό τους ίχνος τεκμηρίωσης όταν φτάνουν. | Ένα τραπεζικό ιστορικό κινήσεων που τηρούν ήδη τόσο η δική σας τράπεζα όσο και η ισπανική. |
| Πρακτικός κίνδυνος του ίδιου του ταξιδιού | Μεταφορά μεγάλου ποσού μετρητών σε όλη την Ευρώπη, δηλωμένων ή αδήλωτων. | Μόνο ο συνήθης ταξιδιωτικός κίνδυνος. |
Η χρέωση, όχι ο λογαριασμός
Κάθε συντελεστής παραπάνω ισχύει κατά τον Αύγουστο του 2026. Τον ελέγξαμε απευθείας στην ανδαλουσιανή και την εθνική φορολογική νομοθεσία, αντί να τον αντιγράψουμε από κάποιο σχόλιο, και τον επιβεβαιώσαμε βάσει του ανδαλουσιανού προϋπολογιστικού νόμου για το 2026, ο οποίος δεν άλλαξε ούτε τον συντελεστή ITP του 7 % ούτε τον συντελεστή AJD του 1,2 %. Η Ανδαλουσία καθορίζει τους δικούς της συντελεστές ITP και AJD στο πλαίσιο της εθνικής νομοθεσίας. Η ίδια αγορά σε διαφορετική αυτόνομη κοινότητα μπορεί να επιβαρύνεται με διαφορετικό περιφερειακό συντελεστή, παρότι η υποκείμενη εθνική νομοθεσία είναι πανομοιότυπη.Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με την εφαρμογή του φόρου και όχι για υπολογισμό του ποσού που οφείλετε προσωπικά. Η αξία αναφοράς, η ακριβής ημερομηνία ολοκλήρωσης και κάθε ειδική περίσταση της αγοράς σας ανήκουν στη γραπτή συμβουλή του δικηγόρου σας και όχι σε έναν δημοσιευμένο οδηγό. Ένα ποσό, το ανώτατο όριο πληρωμής με μετρητά, επισημαίνεται ρητά ως μη επαληθευμένο και όχι ως οριστικό: μην βασιστείτε σε αυτό χωρίς να το επιβεβαιώσει ο δικός σας δικηγόρος.Ορισμένα θέματα καλύπτονται στους αντίστοιχους οδηγούς τους: ο οδηγός για τα έξοδα αγοράς καλύπτει το συνολικό κόστος, συμπεριλαμβανομένων των αμοιβών συμβολαιογράφου, κτηματολογίου και δικηγόρου. Ο οδηγός για τα ετήσια έξοδα καλύπτει το IBI και τη δήλωση μη κατοίκων που υποβάλλεται από το έτος μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Οι οδηγοί για τον φόρο περιουσίας και τις κληρονομιές καλύπτουν πλήρως αυτά τα δύο ξεχωριστά φορολογικά ζητήματα.
Συχνότερες φορολογικές ερωτήσεις
- Αν αγοράσω απούλητη μονάδα από τράπεζα αντί για κατασκευαστή, ποιος φόρος ισχύει;
- Εξαρτάται από το ποιος το πωλεί νομικά σε εσάς και όχι από τον τρόπο με τον οποίο διαφημίζεται. Μια τράπεζα ή ένα επενδυτικό κεφάλαιο που κατέχει απούλητο απόθεμα νεόδμητων ακινήτων συνήθως πωλεί ως επιχείρηση. Αυτό μπορεί να σημαίνει ότι εξακολουθεί να ισχύει ο IVA, παρότι η συναλλαγή μοιάζει με αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου. Πρόκειται για την περίπτωση που υπάρχει ο παραπάνω κατάλογος ελέγχου, ώστε να εντοπίζεται πριν από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας και όχι μετά.
- Αλλάζει ο φορολογικός συντελεστής αν αγοράσω μέσω ισπανικής εταιρείας αντί προσωπικά;
- Ο φόρος αγοράς (ITP ή IVA συν AJD) υπολογίζεται με τον ίδιο τρόπο, ανεξάρτητα από το ποιος είναι ο αγοραστής. Αυτό που αλλάζει όταν αγοραστής είναι μια εταιρεία είναι ένα εντελώς διαφορετικό σύνολο ζητημάτων: ο τρέχων εταιρικός φόρος, οι ετήσιες δηλώσεις και η φορολόγηση μιας μελλοντικής πώλησης. Αυτή η σύγκριση αποτελεί το θέμα του οδηγού για την αγορά μέσω εταιρείας.
- Είναι ο συντελεστής AJD ίδιος παντού στην Ισπανία;
- Όχι. Το AJD, όπως και το ITP, είναι συντελεστής που καθορίζεται περιφερειακά στο πλαίσιο της εθνικής νομοθεσίας, επομένως μια διαφορετική αυτόνομη κοινότητα μπορεί να ορίσει διαφορετικό ποσοστό. Το ποσοστό 1,2 % παραπάνω αφορά συγκεκριμένα τον ισχύοντα συντελεστή της Ανδαλουσίας κατά τον Αύγουστο του 2026.
