Διαπραγμάτευση της τιμής ακινήτου στην Costa del Sol
Η διαπραγμάτευση εδώ δεν είναι τέχνασμα και κανείς δεν μπορεί να σας υποσχεθεί έκπτωση. Η τιμή καθορίζεται από τον πωλητή ή τον κατασκευαστή, όχι από ένα μεσιτικό γραφείο. Αυτό που αλλάζει το αποτέλεσμα είναι να γνωρίζετε σε ποια πραγματική τιμή πωλείται αυτού του είδους το ακίνητο στη συγκεκριμένη πόλη, τι έχει ήδη αρνηθεί ο πωλητής και τι άλλο, πέρα από την τιμή, μπορεί πράγματι να αλλάξει. Στις ακτές μας αυτό είναι συχνά το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών, οι προθεσμίες, η επίπλωση και οι όροι της κράτησης. Εμείς διαπραγματευόμαστε με τον κατασκευαστή ή τον μεσίτη του πωλητή από τη δική σας πλευρά του τραπεζιού και, όταν η ειλικρινής απάντηση είναι ότι δεν αξίζει να γίνει η προσφορά, αυτό ακριβώς σας λέμε.
Ποιος βρίσκεται απέναντι
Ο κατασκευαστής, ο πωλητής και ο μεσίτης του πωλητή θέλουν όλοι να ολοκληρωθεί η συμφωνία. Αυτός είναι ο ρόλος τους και δεν υπάρχει τίποτα κακό σε αυτό. Ωστόσο, αξίζει να το έχετε ξεκάθαρο, γιατί αυτός είναι ο βασικός λόγος για τον οποίο ένας αγοραστής επωφελείται έχοντας κάποιον με τον αντίθετο ρόλο.Ο ρόλος μας είναι να εξακριβώσουμε τους όρους, να προσθέσουμε όσα παραλείπει η προσφορά, να συγκρίνουμε τις εναλλακτικές και να σας πούμε αν η συγκεκριμένη αγορά έχει πράγματι νόημα.
- Ο κατασκευαστής και η ομάδα πωλήσεωνΔιαθέτουν τον τιμοκατάλογο και αποφασίζουν ποια ακίνητα κυκλοφορούν και πότε. Σε ένα ισχυρό έργο με λίστα αναμονής δεν υπάρχει λόγος να μειώσουν την τιμή και δεν θα το κάνουν.
- Ο μεσίτης του πωλητήΕκπροσωπεί τον πωλητή, όχι εσάς. Οργανώνει την επίσκεψη ακινήτου, απαντά στις ερωτήσεις σας και εκπροσωπεί τα συμφέροντα του πωλητή. Η δουλειά του είναι να πουλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο με τους καλύτερους όρους για τον πωλητή.
- Ο πωλητήςΣε μεταχειρισμένο ακίνητο, αυτό είναι ο σημαντικότερος παράγοντας. Το περιθώριο που υπάρχει εξαρτάται πολύ περισσότερο από τον λόγο για τον οποίο πωλούν και από το πόσο καιρό προσπαθούν, παρά από οτιδήποτε ειπωθεί στο τραπέζι.
- ΕμείςΔεν διατηρούμε δικό μας χαρτοφυλάκιο που χρειάζεται πώληση και, στη σπάνια περίπτωση που μια αγγελία ανήκει σε εμάς, σας το λέμε πριν τη δείτε. Τα μεσιτικά γραφεία σε αυτή την ακτή μοιράζονται τις αγγελίες, επομένως η τιμή είναι ίδια ανεξάρτητα από το ποιο γραφείο θα επιλέξετε. Αυτό σημαίνει ότι η μόνη πραγματική μεταβλητή που απομένει είναι το ποιος βρίσκεται με το μέρος σας.
Δεν υποτίθεται ότι πρέπει να με βοηθήσει και ο μεσίτης του πωλητή;Θα σας βοηθήσει και μπορεί να είναι απόλυτα ειλικρινής μαζί σας. Εξακολουθεί, όμως, να έχει λάβει εντολή και να αμείβεται από την πλευρά του πωλητή για να πουλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο με τους καλύτερους όρους για τον πωλητή. Αυτή είναι η δουλειά του και η επισήμανσή του δεν αποτελεί κριτική προς το πρόσωπό του.
Έχετε δικά σας ακίνητα που πρέπει να πουλήσετε;Όχι. Δεν διαθέτουμε απόθεμα ακινήτων. Αυτό έχει εδώ μεγαλύτερη σημασία απ’ όσο φαίνεται, επειδή ένα μεσιτικό γραφείο με δικό του απόθεμα έχει λόγο να σας κατευθύνει προς αυτό, ενώ εμείς δεν διαθέτουμε τέτοιο.
Από πού προέρχονται οι αριθμοί
Το να ζείτε εδώ όλο τον χρόνο δεν είναι μια φράση σε έναν ιστότοπο. Σημαίνει ότι βρίσκεστε καθημερινά σε επαφή με μεσίτες, κατασκευαστές και συμφωνίες που βρίσκονται σε εξέλιξη. Έτσι γνωρίζουμε σε ποια τιμή πωλείται πραγματικά ένας συγκεκριμένος τύπος ακινήτου σε μια συγκεκριμένη πόλη και πού εξακολουθεί να έχει νόημα να συζητάμε την τιμή.Η διαφημιζόμενη τιμή και η τιμή που τελικά καταβάλλουν οι πελάτες μας είναι συνήθως δύο διαφορετικά πράγματα. Οι περισσότερες χρήσιμες πληροφορίες για αυτή τη διαφορά δεν περιλαμβάνονται στην αγγελία και δεν βρίσκονται σε καμία πλατφόρμα.
Τι σας δείχνει μια πλατφόρμαΤι ερευνούμε εμείς
- Η ζητούμενη τιμή
- Η διαφημιζόμενη τιμή, η τιμή που αναμένει ο πωλητής και η τιμή στην οποία έχει πράγματι νόημα να ξεκινήσει μια συζήτηση είναι τρεις διαφορετικοί αριθμοί. Ρωτάμε την πλευρά του πωλητή με ποιον από αυτούς έχουμε να κάνουμε σήμερα.
- Ότι το ακίνητο διατίθεται
- Αν εξακολουθεί πραγματικά να είναι διαθέσιμο, σε αυτή την τιμή, και τι έχει αλλάξει από τότε που δημοσιεύτηκε η αγγελία. Η διαπραγμάτευση για ένα ακίνητο που έχει ήδη κρατηθεί σάς κάνει να χάνετε τη δική σας εβδομάδα και τη δική μας.
- Δεν αφορά προσφορές που έχουν ήδη γίνει
- Όταν έχει σημασία, εξακριβώνουμε ποιες προσφορές έχει ήδη απορρίψει ο πωλητής. Ένα μόνο ποσό που απορρίφθηκε σας λέει περισσότερα για το περιθώριο μιας συμφωνίας από οποιαδήποτε τεχνική.
- Τίποτα για τον λόγο που δεν πουλήθηκε
- Ρωτάμε την πλευρά του πωλητή γιατί ένα ακίνητο εξακολουθεί να βρίσκεται στην αγορά. Μερικές φορές η απάντηση είναι η τιμή. Μερικές φορές είναι κάτι που θα θέλατε να γνωρίζετε πριν καν υποβάλετε προσφορά.
- Ότι το ακίνητο πουλήθηκε
- Δεν είναι κάθε κατασκευαστής ανοιχτός σχετικά με το τι έχει πράγματι διατεθεί. Τα ακίνητα κυκλοφορούν σε παρτίδες, τα καλύτερα συχνά παραμένουν εκτός αγοράς και ένα ακίνητο που επισημαίνεται ως πουλημένο μπορεί να εμφανιστεί ξανά αργότερα. Θα σας ενημερώσουμε όταν το σπίτι που σας αρέσει φαίνεται να κρατείται αντί να έχει χαθεί και παρακολουθούμε τα έργα που σας ενδιαφέρουν, ώστε να το πληροφορηθείτε όταν διατεθεί κάποιο ακίνητο.
- Τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, αν είστε τυχεροί
- Υπολογίζουμε τη διάμεση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο από τον δικό μας κατάλογο και όχι από εθνικές στατιστικές. Διάμεση σημαίνει ότι οι μισές προσφορές σε εκείνη την πόλη είναι φθηνότερες και οι άλλες μισές ακριβότερες. Δεν είναι η χαμηλότερη τιμή στην οποία μπορείτε να αγοράσετε εκεί και δεν αποτελεί εκτίμηση της αξίας ενός συγκεκριμένου ακινήτου.
Εδώ φτάνουμε στο όριο όλων αυτών, επειδή έχει μεγαλύτερη σημασία από τα υπόλοιπα. Οι τιμές πώλησης δεν είναι δημόσιες στην Ισπανία. Δεν υπάρχει μητρώο στο οποίο να μπορούμε να αναζητήσουμε εσείς ή εμείς πόσο πουλήθηκε στην πραγματικότητα το διαμέρισμα από κάτω. Όλα τα παραπάνω προκύπτουν από την καθημερινή παρουσία μας στην αγορά, όχι από επαληθευμένα δεδομένα, και όποιος σας αναφέρει ως γενικό κανόνα ένα σταθερό ποσοστό κάτω από τη ζητούμενη τιμή, στην πραγματικότητα σας αναφέρει ένα συναίσθημα.Δεν χρειάζεται, επίσης, να δεχτείτε τίποτα από αυτά χωρίς έλεγχο. Όπου υπάρχουν συγκρίσιμα ακίνητα, πηγαίνουμε και τα εντοπίζουμε, σας λέμε ποια τιμή ζητά το καθένα και ποια χαρακτηριστικά τους είναι πραγματικά συγκρίσιμα, αντί να είναι απλώς κοντινά, και στη συνέχεια σας λέμε σε ποιο ποσό πιστεύουμε ότι πρέπει να ξεκινήσει η δική σας προσφορά και γιατί. Μερικές φορές δεν υπάρχει τίποτα ειλικρινές με το οποίο να συγκριθεί ένα ακίνητο και τότε σας το λέμε, αντί να δημιουργήσουμε μια σύγκριση με ακίνητα που δεν είναι όμοια.
Πώς γνωρίζετε σε ποια τιμή πωλείται πραγματικά ένα ακίνητο;Από την καθημερινή επαφή με μεσίτες, κατασκευαστές και συμφωνίες που βρίσκονται σε εξέλιξη σε αυτή την ακτή. Γι' αυτόν τον λόγο, επίσης, δεν θα σας δώσουμε εγγράφως έναν αριθμό σαν να ήταν μετρημένος: η Ισπανία δεν διαθέτει δημόσιο μητρώο των τιμών πώλησης, επομένως κανείς σε αυτή την ακτή δεν έχει επαληθευμένο ποσό, ό,τι κι αν σας λέει.
Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, η τιμή είναι το τελευταίο πράγμα που αλλάζει
Ένας κατασκευαστής διαθέτει τιμοκατάλογο και ένα έργο με λίστα αναμονής δεν έχει λόγο να προσφέρει έκπτωση. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει τίποτα που μπορείτε να ζητήσετε. Σημαίνει ότι όσα αξίζει να ζητήσετε δεν αφορούν την τιμή και ότι σχεδόν όλα πρέπει να τεθούν πριν από την κράτηση, επειδή μετά η απάντηση συνήθως είναι όχι.
- Το ημερολόγιο πληρωμώνΠόσα καταβάλλονται και πότε. Η μετατόπιση βάρους μεταξύ των δόσεων κατά την κατασκευή και του υπολοίπου κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας συχνά αξίζει περισσότερο για έναν αγοραστή από μια μικρή μείωση της τιμής και είναι αυτό που ένας κατασκευαστής μπορεί ευκολότερα να συμφωνήσει.
- Αναβάθμιση προδιαγραφώνΚουζίνα, μπάνια, δάπεδα, κλιματισμός, ενδοδαπέδια θέρμανση, καμπίνες ντους. Αν γίνουν μέσω του κατασκευαστή όσο κατασκευάζεται το ακίνητο, κοστίζουν ένα κλάσμα όσων θα κόστιζε η ίδια εργασία αργότερα, ενώ σε ορισμένα έργα προσφέρονται ως πακέτο και όχι αναλυτικά.
- Στάθμευση και αποθήκευσηΣε πολλά έργα τιμολογούνται ξεχωριστά και αναφέρονται αργότερα ως πρόσθετες παροχές. Το αν περιλαμβάνονται και πόσες θέσεις υπάρχουν αντιπροσωπεύουν πραγματικά χρήματα στη συμφωνία και συχνά το ζήτημα παραμένει μέχρι να είναι πολύ αργά για να το θέσετε.
- Πακέτο επίπλωσηςΟρισμένοι κατασκευαστές συνεργάζονται με πακέτο επίπλωσης για το έργο. Αξίζει να διαπιστώσετε πριν κάνετε κράτηση αν υπάρχει τέτοιο πακέτο, τι ακριβώς περιλαμβάνει και αν μπορεί να συμπεριληφθεί στη συμφωνία. Αυτό έχει μεγαλύτερη σημασία αν σκοπεύετε να εκμισθώσετε το ακίνητο.
- Αλλαγές όσο είναι ακόμη στα σχέδιαΜετακίνηση ενός τοίχου, αλλαγή της θέσης των πριζών, αντικατάσταση μιας μπανιέρας με ντους. Είναι εφικτά νωρίς και αδύνατα αργότερα. Ο κατάλογος με όσα θα κάνει και δεν θα κάνει ο συγκεκριμένος κατασκευαστής αποτελεί έγγραφο και μπορείτε να το ζητήσετε.
- Περίοδος κοινοχρήστωνΠοιος καλύπτει τα κοινόχρηστα από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας σας έως το σημείο όπου η ανάπτυξη έχει ολοκληρωθεί και λειτουργεί σωστά. Μικρό μηνιαίο ποσό, ουσιαστικό σε διάστημα δύο ετών, και δίκαιο θέμα προς συζήτηση όσο η σύμβαση παραμένει ανοιχτή.
Τίποτα από αυτά δεν αποτελεί υπόσχεση και δεν θα προσποιηθούμε ότι ένας κατασκευαστής σάς τα οφείλει. Αυτό που κάνουμε είναι να εξετάζουμε μαζί του, για λογαριασμό σας, αυτόν τον κατάλογο και γι' αυτό ζητάμε τον κατάλογο εξατομίκευσης πριν από την κράτηση και όχι μετά.
Όταν σας λέμε να μην κάνετε καν την προσφορά
Δεν είμαστε εδώ για να οδηγήσουμε κάθε αγορά μέχρι τον συμβολαιογράφο. Μερικές φορές συνιστούμε διαπραγμάτευση. Μερικές φορές αναμονή. Και μερικές φορές να μην αγοράσετε καθόλου. Αν κατά την άποψή μας ένα ακίνητο είναι υπερτιμημένο, έχει σοβαρό μειονέκτημα ή η τιμή του δεν ανταποκρίνεται στην αγορά, θα σας το πούμε, όπως και αν βλέπουμε περιθώριο διαπραγμάτευσης ή αν θεωρούμε ότι δεν αξίζει να κάνετε εξαρχής την προσφορά.
- ΤιμήΥπάρχει καλύτερη εναλλακτική στην αγορά. Το ακίνητο μπορεί να είναι απόλυτα αξιόλογο, όμως δεν δικαιολογείται η τιμή του συγκεκριμένου, σε σύγκριση με όσα αγοράζει ο ίδιος προϋπολογισμός αλλού.
- ΤοποθεσίαΌσα δεν μπορείτε να δείτε στην αγγελία αλλάζουν το νόημα της αγοράς. Το τι βρίσκεται σήμερα δίπλα στο ακίνητο δεν είναι το ερώτημα. Αυτό που επιτρέπεται να βρίσκεται εκεί αύριο συχνά είναι.
- Οι έλεγχοιΈνα νομικό ή τεχνικό εύρημα αλλάζει τη σύσταση. Σε εκείνο το σημείο η συζήτηση δεν αφορά πλέον καθόλου την τιμή και το να πιέσουμε για καλύτερη τιμή θα ήταν λανθασμένη συμβουλή.
Ένας από τους πελάτες μας ενδιαφέρθηκε για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο στη Marbella, στην τιμή των 1.100.000 €, όπου μεγάλο μέρος της αξίας που πλήρωνε ο πελάτης ήταν η ανεμπόδιστη θέα. Το οικόπεδο μπροστά του αποδείχθηκε ότι ήταν οικοδομήσιμο και ό,τι μπορούσε νόμιμα να κατασκευαστεί εκεί θα άλλαζε σημαντικά τη θέα. Η τιμή ξαφνικά φαινόταν διαφορετική: ο πελάτης δεν θα αγόραζε μόνο το διαμέρισμα και τη θέα, αλλά και τον κίνδυνο να χάσει ένα από τα δύο στοιχεία για τα οποία πλήρωνε το επιπλέον τίμημα. Του συστήσαμε να μην το αγοράσει.Μερικές φορές το καλύτερο αποτέλεσμα είναι μια συμφωνία που δεν πραγματοποιείται. Η σωστή απάντηση δεν είναι πάντα ναι.
Πράγματι αποτρέπετε πελάτες από αγορές;Ναι, και το έχουμε κάνει σε συμφωνίες από τις οποίες θα αμειβόμασταν. Υπάρχει μια σελίδα με αυτές τις περιπτώσεις και ο λόγος που τις δημοσιεύουμε είναι ότι οι αρχές δεν πείθουν κανέναν που δαπανά αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ. Τα συγκεκριμένα παραδείγματα πείθουν.
Καθορίζει το ύψος της αμοιβής σας τι προτείνετε;
Η αμοιβή μας δεν είναι ίδια για κάθε ακίνητο. Εξαρτάται από την προσφορά και από τους όρους που έχουν συμφωνηθεί με τον κατασκευαστή ή το μεσιτικό γραφείο του πωλητή και, αν μας ρωτήσετε ποια είναι για ένα συγκεκριμένο ακίνητο, θα σας το πούμε.Επομένως, είναι απολύτως δίκαιο να ρωτήσετε αν το ύψος της μπορεί να επηρεάσει ποιο ακίνητο σας προτείνουμε. Δεν το επηρεάζει και υπάρχουν λόγοι γι' αυτό, τους οποίους δεν χρειάζεται να δεχθείτε απλώς επειδή σας το λέμε.
- Καλύτερο ακίνητο, όχι μεγαλύτερη αμοιβήΑν το ακίνητο που έχει περισσότερο νόημα για εσάς είναι εκείνο για το οποίο η αμοιβή μας είναι χαμηλότερη, αυτό είναι που σας συστήνουμε. Αυτό συμβαίνει συνήθως με μεταχειρισμένα ακίνητα, όπου η αμοιβή μας τείνει να είναι χαμηλότερη από ό,τι σε ορισμένα έργα κατασκευαστών.
- Χωρίς στόχους πωλήσεων ανά έργοΔεν λαμβάνουμε μπόνους όγκου ούτε ανταμοιβές για την πώληση συγκεκριμένου αριθμού μονάδων σε ένα συγκεκριμένο έργο, επομένως δεν υπάρχει κάποιο έργο προς το οποίο πρέπει να σας κατευθύνουμε.
- Συγκεκριμένες περιπτώσειςΈχουμε συμβουλεύσει πελάτες να αποχωρήσουν όταν ένας νομικός ή τεχνικός έλεγχος εντόπισε σοβαρό πρόβλημα και έχουμε προτείνει διαφορετικό ακίνητο, παρότι αυτό σήμαινε χαμηλότερη αμοιβή για εμάς, επειδή θεωρούσαμε ότι ήταν η καλύτερη επιλογή για τον πελάτη.
Ποιο είδος προκαταβολής υπογράφετε
Η ισπανική πρακτική περιλαμβάνει περισσότερα από ένα είδη προκαταβολής και δεν λειτουργούν με τον ίδιο τρόπο. Το είδος που προβλέπει η σύμβαση καθορίζει αν μπορείτε בכלל να αποχωρήσετε, πόσο θα σας κοστίσει η αποχώρηση και τι σας οφείλει ο πωλητής αν είναι εκείνος που αποχωρεί. Είναι ο μοναδικός μοχλός σε αυτή τη σελίδα που προστατεύει τα χρήματα και οριστικοποιείται πριν υπογράψει οποιοσδήποτε.
| Τι προβλέπει η σύμβαση | Τι σημαίνει αν κάποιος αποχωρήσει | Τι κάνουμε γι’ αυτό |
|---|---|---|
| Arras υπαναχώρησης | Κάθε πλευρά μπορεί να υπαναχωρήσει σε προκαθορισμένη τιμή. Ο αγοραστής χάνει την προκαταβολή και ο πωλητής την επιστρέφει διπλή. Η δυνατότητα εξόδου υπάρχει και προβλέπεται στη σύμβαση. | Αυτή είναι η ρύθμιση που προτείνει ο δικηγόρος με τον οποίο συνεργαζόμαστε, επειδή είναι η μόνη που σας αφήνει διέξοδο με κόστος το οποίο γνωρίζατε εκ των προτέρων. Το ποιος τύπος ταιριάζει πραγματικά στην περίπτωσή σας το αποφασίζει ο ίδιος στη σύμβασή σας και εμείς φροντίζουμε να τεθεί το ερώτημα πριν υπογραφεί οτιδήποτε, όχι μετά. |
| Arras επιβεβαιωτικές | Κανείς δεν έχει αγοράσει δικαίωμα υπαναχώρησης. Η προκαταβολή αποτελεί μέρος της πληρωμής για μια πώληση που έχει ήδη συμφωνηθεί, επομένως η άλλη πλευρά μπορεί να προσφύγει στα δικαστήρια για να σας υποχρεώσει να την ολοκληρώσετε. | Το επισημαίνουμε μόλις εμφανιστεί σε ένα σχέδιο και ο δικηγόρος σας σάς εξηγεί τι αλλάζει για εσάς πριν υπογραφεί ή καταβληθεί οτιδήποτε. |
| Arras ποινικές | Η υπαναχώρηση θεωρείται παραβίαση με συμφωνημένη ποινή και, ανάλογα με τη διατύπωση, η άλλη πλευρά μπορεί να είναι σε θέση να απαιτήσει να προχωρήσει η πώληση ούτως ή άλλως. | Το ίδιο και πάλι: το κατονομάζουμε αντί να το αφήνουμε να περάσει ως τυπική διαδικασία και ο δικηγόρος διαβάζει την πραγματική διατύπωση αντί για την επικεφαλίδα που βρίσκεται από πάνω. |
Τι διαπραγματευόμαστε για εσάς
Η τιμή είναι μία από έξι παραμέτρους και σε ένα νεόδμητο ακίνητο είναι συνήθως η λιγότερο ευέλικτη. Αυτό είναι το πλήρες σύνολο, μαζί με όσα μπορούν ρεαλιστικά να αλλάξουν σε καθεμία, επειδή μια σελίδα που μιλά μόνο για την τιμή περιγράφει μια διαπραγμάτευση που εδώ ως επί το πλείστον δεν γίνεται.| Τι | Τι μπορεί ρεαλιστικά να αλλάξει | Νεόδμητα και μεταχειρισμένα ακίνητα |
|---|---|---|
| Χρήματα | ||
| Τιμή | Καθορίζεται από τον πωλητή ή τον κατασκευαστή. Ο δικός μας ρόλος είναι να γνωρίζουμε σε ποια τιμή πωλείται το ίδιο ακίνητο στην περιοχή, τι έχει ήδη απορριφθεί και αν αξίζει καν να υποβληθεί προσφορά. | Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, η μείωση της τιμής αγοράς αποτελεί εξαίρεση και όχι τον κανόνα. Συνήθως αφορά τις τελευταίες μονάδες ενός ολοκληρωμένου έργου που ο κατασκευαστής θέλει να διαθέσει. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο υπάρχει συνήθως μεγαλύτερο περιθώριο, αν και όχι πάντα, και το ύψος του εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το κίνητρο του πωλητή. |
| Το ημερολόγιο πληρωμών | Πόσα πληρώνετε και πότε. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο αυτό μεταβάλλεται συχνότερα από την τιμή και αξίζει περισσότερο για τους περισσότερους αγοραστές από μια μικρή έκπτωση. | Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, το χρονοδιάγραμμα καθορίζεται από τον κατασκευαστή: συνήθως γίνεται πρώτα μια κράτηση, στη συνέχεια μια μεγαλύτερη καταβολή κατά την υπογραφή της σύμβασης, ακολουθούν δόσεις κατά την κατασκευή και το υπόλοιπο καταβάλλεται στον συμβολαιογράφο. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο γίνεται η κράτηση και στη συνέχεια συνήθως καταβάλλεται το 10 έως 20 % με την ιδιωτική σύμβαση αγοραπωλησίας, ενώ το υπόλοιπο καταβάλλεται στον συμβολαιογράφο. |
| Χρόνος και όροι | ||
| Η κράτηση και οι όροι της | Η κράτηση αποσύρει το ακίνητο από την αγορά και το δεσμεύει για εσάς, ενώ ο δικηγόρος διενεργεί τον νομικό έλεγχο. Συνήθως ανέρχεται σε 6 000 έως 11 000 €, ενώ για ακριβότερα ακίνητα μπορεί να είναι περίπου 1 % της τιμής. Είναι η μοναδική πληρωμή που πραγματοποιείται εκτός του συστήματος εγγυήσεων, γι' αυτό θα πρέπει να είναι μικρή. | Το ίδιο μέσο χρησιμοποιείται και στις δύο περιπτώσεις, αλλά αυτό που έχει σημασία είναι η σύμβαση: πρέπει να αναφέρει ξεκάθαρα τι συμβαίνει με την προκαταβολή αν ο νομικός έλεγχος εντοπίσει πρόβλημα. Γι’ αυτό ο δικηγόρος τη διαβάζει πριν φύγουν τα χρήματα και όχι αργότερα. |
| Προθεσμίες | Πότε παραλαμβάνετε τα κλειδιά και τι συμβαίνει αν η ημερομηνία μετατεθεί. Σε αυτή την ακτή, η μετάθεση της ημερομηνίας είναι ο κανόνας και όχι η εξαίρεση. | Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας είναι πραγματικά διαπραγματεύσιμη και συχνά αξίζει περισσότερο από μια μικρή μεταβολή στην τιμή. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, η ημερομηνία καθορίζεται από τον κατασκευαστή και εξαρτάται από άδειες και συνδέσεις που δεν ελέγχει, επομένως υπολογίστε μια καθυστέρηση μερικών μηνών αντί να διαπραγματεύεστε μια ημερομηνία που σας υποσχέθηκαν. |
| Το ίδιο το ακίνητο | ||
| Επίπλωση και αλλαγές | Τι συνοδεύει το ακίνητο και τι επιτρέπεται να αλλάξετε σε αυτό. Συχνά είναι το πιο πολύτιμο στοιχείο που είναι πραγματικά διαθέσιμο σε ένα νεόδμητο ακίνητο. | Σε ένα νεόδμητο ακίνητο: τα τελειώματα, μερικές φορές η διαρρύθμιση όσο βρίσκεται ακόμη στα σχέδια, καθώς και πρακτικές προσθήκες που είναι πολύ φθηνότερες κατά την κατασκευή. Ζητήστε αυτόν τον κατάλογο πριν κάνετε κράτηση, όχι μετά. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο: τι παραμένει στο ακίνητο, στοιχείο που αποτελεί πραγματικό μέρος της τιμής και συχνά παραμένει ασαφές στην αγγελία. |
| Παράδοση | Η κατάσταση στην οποία παραδίδεται το ακίνητο και τι συμβαίνει με οτιδήποτε εντοπιστεί εκείνη την ημέρα. | Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, ο κατάλογος ελαττωμάτων κατά την παράδοση του ακινήτου, από την οποία αρχίζουν να υπολογίζονται οι περίοδοι εγγύησης. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, τι απομακρύνεται, τι επισκευάζεται και τι απλώς γίνεται αποδεκτό ως έχει. |
| Τι δεν διαπραγματεύεται | ||
| Η νομική σας προστασία | Δεν αποτελεί αντικείμενο διαπραγμάτευσης και είναι σημαντικό να μην προσποιείται κανείς το αντίθετο. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, τα χρήματα που καταβάλλετε πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας προστατεύονται από το ισπανικό δίκαιο και μια τραπεζική εγγύηση, όχι από μια ρήτρα που κάποιος διαπραγματεύτηκε. | Οι περισσότεροι κατασκευαστές δεν τροποποιούν μια τυποποιημένη σύμβαση αγοραπωλησίας και, σε ένα έργο εκατό μονάδων, ρεαλιστικά δεν μπορούν. Η δουλειά του δικηγόρου εδώ είναι να επιβεβαιώσει ότι η εγγύηση είναι έγκυρη και έχει εκδοθεί στο όνομά σας, κάτι που αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους ελέγχους σε ολόκληρη την αγορά. |
Πού γίνεται η διαπραγμάτευση κατά την αγορά
Η πλήρης αγορά περιλαμβάνει δεκαπέντε βήματα, από το πρώτο τηλεφώνημα έως τα κλειδιά. Η επικοινωνία με την πλευρά του πωλητή εκτείνεται έως το πέμπτο βήμα, η απόφαση είναι δική σας στο έκτο βήμα και όλα όσα συμφωνήθηκαν καταγράφονται στο όγδοο βήμα, την κράτηση. Στο ενδέκατο βήμα οι όροι αυτοί γίνονται δεσμευτικοί. Από το ένατο βήμα και μετά αναλαμβάνει ο δικηγόρος.Βήματα 5, 6, 8 και 11 από 15
- Επικοινωνία με την πλευρά του πωλητήΓύρω από τις επισκέψεις ακινήτωνΕδώ βρίσκεται το μεγαλύτερο μέρος της ουσιαστικής εργασίας και σχεδόν τίποτα από αυτήν δεν μοιάζει με διαπραγμάτευση. Πρόκειται για την υποβολή των ερωτήσεων που αποσαφηνίζουν τι είναι πραγματικά διαθέσιμο, σε ποια τιμή και με ποιους όρους.New buildΟργανώνουμε την επίσκεψη ακινήτου με τον κατασκευαστή και αναλαμβάνουμε την επικοινωνία για εσάς.ResaleΕπικοινωνούμε με τον εκπρόσωπο του πωλητή και ανακαλύπτουμε πράγματα που δεν θα βρείτε στην αγγελία, μεταξύ άλλων και γιατί το ακίνητο δεν έχει πουληθεί.
- Απόφαση χωρίς πίεσηΟποτεδήποτε κατά τη διαδικασίαΔεν χρειάζεται να αγοράσετε στο πρώτο ταξίδι ή στο δεύτερο. Μπορούμε να συνεργαστούμε μαζί σας για μήνες. Αν τίποτα από όσα διατίθενται σήμερα στην αγορά δεν έχει αρκετό νόημα, θα σας το πούμε. Μερικές φορές η σωστή απόφαση είναι να αγοράσετε, μερικές να αλλάξετε τις προδιαγραφές σας και μερικές απλώς να περιμένετε.
- Η κράτησηΌταν βρείτε το κατάλληλο ακίνητοΗ κράτηση αποσύρει το ακίνητο από την αγορά και το κρατά για εσάς όσο ο δικηγόρος διενεργεί τον νομικό έλεγχο. Σε αυτό το σημείο οι όροι παύουν να αποτελούν συζήτηση και γίνονται έγγραφο, γι’ αυτό η σύμβαση κράτησης πρέπει να αναφέρει με σαφήνεια τις προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένου του τι συμβαίνει με την προκαταβολή αν ο νομικός έλεγχος εντοπίσει πρόβλημα.New buildΣύμβαση κράτησης με τον κατασκευαστή. Το ποσό εξαρτάται από το έργο.ResaleΜια προκαταβολή κράτησης και οι συμφωνημένοι όροι. Σε αυτό το σημείο καθορίζονται η τιμή, οι προθεσμίες και τυχόν έπιπλα.
- Η δεσμευτική σύμβασηΜετά τον επιτυχή έλεγχοΜόνο σε αυτό το στάδιο καταρτίζεται η σύμβαση που καθορίζει τους όρους για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, τις προθεσμίες, τις πληρωμές και τις συνέπειες της μη τήρησης της συμφωνίας. Όσα συμφωνήθηκαν νωρίτερα είναι αυτά που πρέπει να αναγράφονται σε αυτήν, και ο έλεγχος ότι αυτό πράγματι συμβαίνει ανήκει στον δικηγόρο σας, όχι σε εμάς.New buildΤο χρονοδιάγραμμα πληρωμών καθορίζεται από τον κατασκευαστή. Μπορεί να περιλαμβάνει αρκετές πληρωμές κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή μεγαλύτερο ποσοστό μόνο κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Η ακριβής δομή εξαρτάται από το έργο.ResaleΣυνήθως, σύμβαση arras και μια επιπλέον προκαταβολή. Οι όροι, συμπεριλαμβανομένων των συνεπειών της υπαναχώρησης, αναφέρονται στην ίδια τη σύμβαση.
Η ίδια διαπραγμάτευση, με δύο διαφορετικούς τρόπους
Το ίδιο ακίνητο και ο ίδιος πωλητής, με δύο διαφορετικές προσεγγίσεις.| Μόνοι σας | Με την Arevont | |
|---|---|---|
| Ποιον εκπροσωπεί ο μεσίτης | Εκπροσωπεί τον πωλητή ή τον κατασκευαστή. | Εκπροσωπούμε μόνο εσάς. |
| Ποιος είναι ο ρόλος τους | Ο ρόλος τους είναι να πουλήσουν ένα συγκεκριμένο ακίνητο. | Η αποστολή μας είναι να διαπιστώσουμε αν έχει νόημα να το αγοράσετε. |
| Τι γνωρίζετε πριν ανοίξετε την αγγελία | Η ζητούμενη τιμή και όσα αναφέρει σχετικά η αγγελία. | Σε ποια τιμή πωλείται πραγματικά ένα συγκρίσιμο ακίνητο, τι έχει ήδη αρνηθεί ο πωλητής, όπου μπορούμε να το πληροφορηθούμε, και γιατί δεν έχει πουληθεί. |
| Ποιος θα σας πει τα δυσάρεστα νέα | Το άτομο που σας ενημερώνει για το ακίνητο πρέπει επίσης να το πουλήσει. | Θα σας πούμε πότε ένα ακίνητο είναι κακή επιλογή και γιατί. Ακόμη κι αν αυτό σημαίνει ότι θα χαθεί μια συμφωνία. |
| Γλώσσα και απόσταση | Στα ισπανικά ή στα αγγλικά, με επικοινωνία από τη χώρα κατοικίας σας σύμφωνα με τη ζώνη ώρας του άλλου μέρους. | Τσεχικά, από ανθρώπους στην ακτή που επικοινωνούν αυτοπροσώπως με το άλλο μέρος. |
| Πόσο σας κοστίζει | Τίποτα άμεσα. Η προμήθεια του πωλητή περιλαμβάνεται ούτως ή άλλως στην τιμή. | Τίποτα. Η προμήθεια είναι η ίδια, αλλά ένα μέρος της καταβάλλεται σε κάποιον που σας εκπροσωπεί. |
Η τελευταία καλή μονάδα, στα 720.000 €
Ένα νεόδμητο ακίνητο στην Εστεπόνα. Στον πελάτη άρεσε το έργο και το συγκεκριμένο διαμέρισμα κάλυπτε τις περισσότερες προδιαγραφές του. Υπήρχε επίσης πίεση για γρήγορη απόφαση, επειδή είχαν απομείνει λίγα συγκρίσιμα διαμερίσματα. Αυτή είναι η συνηθέστερη διαπραγματευτική κατάσταση σε αυτή την ακτή και δεν αφορά καθόλου την τιμή.- Τι υπήρχε στο τραπέζιΜια μονάδα στα 720.000 € και ένας λόγος για να αποφασίσετε γρήγορα. Η σπανιότητα είναι πραγματικό χαρακτηριστικό ενός καλού έργου, αλλά είναι επίσης ο παλαιότερος λόγος στην αγορά για να σταματήσει κανείς να συγκρίνει.
- Τι συγκρίναμεΗ τιμή, ο προσανατολισμός, η διαρρύθμιση, η θέα και οι όροι του έργου σε σύγκριση με τις άλλες διαθέσιμες επιλογές σε παρόμοιο προϋπολογισμό εκείνη τη στιγμή. Το ίδιο το διαμέρισμα δεν ήταν το πρόβλημα. Στα 720.000 € μπορούσαμε να δούμε εναλλακτικές όπου ο πελάτης έπαιρνε περισσότερα με παρόμοια χρήματα, στα σημεία που είχαν πραγματικά σημασία για εκείνον.
- Τι προτείναμεΝα μην το κρατήσει από φόβο μήπως εξαφανιστεί. Αντίθετα, του παρουσιάσαμε τις συγκεκριμένες εναλλακτικές και εξηγήσαμε σε ποια σημεία καθεμία ήταν καλύτερη για τον ίδιο προϋπολογισμό.
- Τι συνέβηΔεν κράτησε το διαμέρισμα. Συνεχίσαμε την αναζήτηση και αγόρασε ένα διαφορετικό ακίνητο, που ταίριαζε σε όσα πραγματικά ήθελε από την αγορά. Η απόφαση λήφθηκε μέσω σύγκρισης και όχι λόγω μιας προθεσμίας που είχε θέσει η άλλη πλευρά.
Δεν αποφασίζουμε αν ένα ακίνητο είναι καλό. Αποφασίζουμε αν είναι καλό για εσάς, σε αυτή την τιμή.
Πόσο σας κοστίζει;
- Αγοραστής0 €Καμία αμοιβή, καμία πάγια αμοιβή, τίποτα κατά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας και τίποτα αν αποχωρήσετε από μια συμφωνία για την οποία εργαστήκαμε επί εβδομάδες.
- Κατασκευαστής ή πωλητής
- Νεόδμητο ακίνητο
- 2,5 to 6 %
- Μεταχειρισμένα ακίνητα
- 1,5 to 4 %
- ArevontΗ αμοιβή μας είναι μέρος αυτής της προμήθειας και καταβάλλεται μόνο αν πραγματοποιηθεί αγορά. Το να σας συμβουλεύσουμε να μην αγοράσετε μας στερεί την αμοιβή, και ακριβώς γι’ αυτό η συμβουλή μας έχει αξία.
Λειτουργεί απλά. Ο πωλητής έχει συμφωνήσει προμήθεια με το δικό του μεσιτικό γραφείο. Αν προσέλθετε χωρίς δικό σας εκπρόσωπο, ολόκληρο αυτό το ποσό συνήθως παραμένει στο μεσιτικό γραφείο του πωλητή. Αν σας εκπροσωπούμε εμείς, το μεσιτικό γραφείο του πωλητή καταβάλλει το μερίδιό μας από την ίδια προμήθεια. Η τιμή του ακινήτου δεν αλλάζει για εσάς και δεν καταβάλλετε κανένα επιπλέον ποσό.Το ποιος καταβάλλει την αμοιβή μας δεν καθορίζει ποιον εκπροσωπούμε. Η μεσιτική εταιρεία του πωλητή εκπροσωπεί τον πωλητή. Εμείς σας εκπροσωπούμε. Δεν βασιζόμαστε σε δικό μας απόθεμα ακινήτων που πρέπει να πουλήσουμε, επομένως, αν καταλήξουμε ότι ένα ακίνητο δεν αποτελεί καλή αγορά για εσάς, θα σας το πούμε, ακόμη κι αν δεν αποκομίσουμε καμία αμοιβή από τη συγκεκριμένη συμφωνία.Υπάρχει, όμως, κάτι που πρέπει να προσέξετε. Ορισμένες μεσιτικές εταιρείες στην Costa del Sol χρεώνουν προμήθεια και στον αγοραστή. Με εμάς δεν θα συναντήσετε κάτι τέτοιο.
Η τιμή του ακινήτου είναι ίδια ακόμη και αν απευθυνθείτε απευθείας. Για ένα νεόδμητο ακίνητο, ζητήστε τον τιμοκατάλογο του κατασκευαστή και ελέγξτε τον μόνοι σας.
Τι δεν θα πετύχετε με τη διαπραγμάτευση
Κανείς δεν μπορεί να σας υποσχεθεί ένα ποσοστό και θα πρέπει να το θεωρήσετε προειδοποιητικό σημάδι όταν κάποιος το κάνει. Η τιμή ορίζεται από τον πωλητή ή τον κατασκευαστή, όχι από μια μεσιτική εταιρεία, και σε ένα νεόδμητο ακίνητο είναι ίδια ανεξάρτητα από τη μεσιτική εταιρεία μέσω της οποίας θα απευθυνθείτε. Ένας μεσίτης που υπόσχεται μεγάλη έκπτωση σε ένα έργο προτού καν γνωρίζει το έργο, χρησιμοποιεί την έκπτωση ως δόλωμα.Σε ένα νεόδμητο ακίνητο τα περιθώρια είναι περιορισμένα. Συνήθως μπορούν να προσαρμοστούν το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, η επίπλωση ή ορισμένες πρόσθετες παροχές. Μείωση της τιμής αγοράς αποτελεί εξαίρεση και όχι κανόνα, για παράδειγμα στις τελευταίες μονάδες ενός ολοκληρωμένου έργου που ο κατασκευαστής θέλει να εκκαθαρίσει. Μετά την έντονη ανάπτυξη των τελευταίων ετών, η αγορά επιβραδύνεται σταδιακά, επομένως ορισμένοι κατασκευαστές μπορεί να είναι πιο ανοιχτοί σε συζήτηση για την τιμή, αλλά δεν μπορείτε να βασίζεστε εκ των προτέρων σε έκπτωση. Αυτή είναι η εικόνα της αγοράς στα μέσα του 2026 και πρόκειται για την πρόταση αυτής της σελίδας που αλλάζει ταχύτερα, επομένως ελέγξτε την σε σχέση με την τρέχουσα τριμηνιαία έκθεση αντί να την εμπιστευτείτε σε έναν χρόνο.Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο υπάρχει συνήθως μεγαλύτερο περιθώριο από ό,τι σε ένα νεόδμητο ακίνητο, αν και όχι πάντα. Η τιμή, η ημερομηνία παράδοσης του ακινήτου, η επίπλωση και οι λοιποί όροι της αγοραπωλησίας είναι όλα ανοιχτά προς διαπραγμάτευση, και πολλά εξαρτώνται από το κίνητρο του πωλητή, το οποίο είναι το μόνο πράγμα που μπορούμε να διαπιστώσουμε εμείς και όχι εσείς.Και υπάρχει ένα σημαντικό όριο. Μια κράτηση δεν σημαίνει ότι έχουν ελεγχθεί τα πάντα. Δεν μπορούμε να επαληθεύσουμε τα πάντα πριν από αυτήν, γι’ αυτό ακριβώς ακολουθεί ο νομικός έλεγχος και γι’ αυτό η σύμβαση κράτησης πρέπει να ορίζει τι θα συμβεί με την προκαταβολή σας αν ο έλεγχος εντοπίσει κάποιο πρόβλημα.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τη διαπραγμάτευση
- Μπορείτε πράγματι να διαπραγματευτείτε την τιμή ενός ακινήτου στην Ισπανία;
- Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, συνήθως ναι, αν και το ύψος του εξαρτάται πολύ περισσότερο από το κίνητρο του πωλητή παρά από τον τρόπο υποβολής της προσφοράς. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, σπάνια αφορά την ίδια την τιμή. Όποιος απαντά σε αυτή την ερώτηση με ένα ποσοστό, κάνει εικασία.
- Υπάρχει περιθώριο με κατασκευαστή;
- Υπάρχει, αλλά συνήθως όχι στην τιμή. Οι κατασκευαστές ορίζουν έναν σταθερό τιμοκατάλογο και ένα επιτυχημένο έργο με λίστα αναμονής δεν έχει λόγο να τον αλλάξει. Αυτό που μπορεί να αλλάξει είναι το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, η επίπλωση και οι προδιαγραφές, καθώς και ορισμένες πρόσθετες υπηρεσίες. Μείωση τιμής γίνεται κυρίως στις τελευταίες μονάδες ενός ολοκληρωμένου έργου.
- Τι μπορεί να συμφωνηθεί εκτός από την τιμή;
- Το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, οι προθεσμίες, η κράτηση και οι όροι της, η επίπλωση και οι αλλαγές, καθώς και η παράδοση ακινήτου. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο αυτά συνήθως αξίζουν περισσότερο από τη συζήτηση για την τιμή, ενώ αξίζει να ζητήσετε τον κατάλογο εξατομίκευσης πριν από την κράτηση και όχι μετά.
- Πόσο μου κοστίζει η διαπραγμάτευση;
- Τίποτα. Δεν μας καταβάλλετε κανένα ποσό σε κανένα στάδιο της αγοράς. Η αμοιβή μας είναι μέρος της προμήθειας που ούτως ή άλλως καταβάλλει η πλευρά του πωλητή και το ακίνητο σας κοστίζει το ίδιο αν απευθυνθείτε απευθείας.
- Πόσο είναι η προκαταβολή κράτησης και επιστρέφεται;
- Συνήθως ανέρχεται σε 6 000 έως 11 000 €, ενώ για ακριβότερα ακίνητα σε περίπου 1 % της τιμής. Το αν επιστρέφεται εξαρτάται από τη διατύπωση της σύμβασης κράτησης και διαφέρει ανά κατασκευαστή και πωλητή. Είναι η μοναδική πληρωμή που πραγματοποιείται εκτός του συστήματος εγγυήσεων, επομένως θα πρέπει να είναι μικρή και η σύμβαση να αναφέρει με σαφήνεια τις προϋποθέσεις επιστροφής της. Γι' αυτό ο δικηγόρος την εξετάζει πριν καταβληθούν τα χρήματα και όχι εκ των υστέρων.
- Θα διαπραγματευτείτε για ένα ακίνητο που βρήκα μόνος μου;
- Ναι. Στείλτε μας τον σύνδεσμο από το Idealista, από τον ιστότοπο άλλης μεσιτικής εταιρείας ή απευθείας από έναν κατασκευαστή. Ελέγχουμε αν είναι πράγματι ακόμη διαθέσιμο και σε ποια τιμή, σας ενημερώνουμε τι θα ζητούσαμε από την πλευρά του πωλητή και, αν έχει νόημα, αναλαμβάνουμε τη διαπραγμάτευση και σας συνοδεύουμε μέχρι την παράδοση των κλειδιών.
