Χρησιμοποιούμε αρχεία cookie για να βελτιώνουμε την εμπειρία σας, να αναλύουμε τη χρήση του ιστοτόπου και να παρέχουμε εξατομικευμένο περιεχόμενο.
Οδηγός
Βραχυχρόνια μίσθωση στην Costa del Sol
Το αν είναι δυνατή η βραχυχρόνια μίσθωση αποφασίζεται από τρεις ξεχωριστές αρχές: τους κανόνες της Ανδαλουσίας και το τουριστικό της μητρώο, τυχόν περιορισμούς του συγκεκριμένου δήμου και, από τις 3 Απριλίου 2025, τη συγκατάθεση της κοινότητας ιδιοκτητών με πλειοψηφία τριών πέμπτων, όταν η δραστηριότητα ξεκινά για πρώτη φορά.
Αγοράζετε ένα ακίνητο για να το εκμισθώσετε βραχυχρόνια και μόνο τότε ανακαλύπτετε ότι δεν επιτρέπεται.
Πώς είναι πραγματικά
Το αν είναι δυνατή η βραχυχρόνια μίσθωση αποφασίζεται από τρεις ξεχωριστές αρχές: τους κανόνες της Ανδαλουσίας και το τουριστικό της μητρώο, τυχόν περιορισμούς του συγκεκριμένου δήμου και, από τις 3 Απριλίου 2025, τη συγκατάθεση της κοινότητας ιδιοκτητών με πλειοψηφία τριών πέμπτων, όταν η δραστηριότητα ξεκινά για πρώτη φορά.
Τι το αλλάζει
Ο νέος κανόνας ισχύει για ιδιοκτήτες που ξεκινούν τώρα βραχυχρόνια μίσθωση. Οι καταστάσεις που υπήρχαν νωρίτερα ενδέχεται να αξιολογούνται διαφορετικά από τον νόμο, ενώ οι μεταβατικές περιπτώσεις ανήκουν στον οδηγό και όχι στην αρχική σελίδα. Εάν το κτίριο δεν επιτρέπει βραχυχρόνια μίσθωση, μπορείτε να εκμισθώσετε το ακίνητο μακροχρόνια, αλλά όχι μέσω Airbnb ή Booking. Η Ανδαλουσία αναφέρει επίσης ότι το τουριστικό της μητρώο δεν θα επιτρέπει την καταχώριση σε δήμους που έχουν θεσπίσει δικούς τους περιορισμούς.
Τι κάνουμε γι’ αυτό
Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, διαβάζουμε το καταστατικό της κοινότητας και ο δικηγόρος το επαληθεύει. Για ένα νεόδμητο ακίνητο, ρωτάμε εκ των προτέρων τον κατασκευαστή αν έχει προβλέψει τη δυνατότητα αυτή. Πριν από την κράτηση, ελέγχουμε αν η μίσθωση που έχετε κατά νου θα είναι πράγματι δυνατή και αν μπορεί να καταχωριστεί κανονικά.
Σε 30 δευτερόλεπτα
Από τις 3 Απριλίου 2025, η κοινότητα ιδιοκτητών πρέπει να ψηφίσει ενεργά, με πλειοψηφία 3/5, για να επιτρέψει ΝΕΑ δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κτίριο. Πριν από αυτή την ημερομηνία ίσχυε το αντίθετο: η μίσθωση επιτρεπόταν εκτός αν οι ιδιοκτήτες ψήφιζαν την απαγόρευσή της. Πρόκειται για πραγματικό και τρέχον κίνδυνο, όχι για παλιά είδηση.
Γιατί δύο παρόμοια διαμερίσματα μπορεί να έχουν αντίθετες απαντήσεις;
Τίποτα σχετικά με την τιμή, το μέγεθος ή το επίπεδο acabamento ενός ακινήτου δεν σας αποκαλύπτει αν μπορεί νόμιμα να εκμισθωθεί σε τουρίστες. Τρεις διαφορετικές αρχές το αποφασίζουν, ανεξάρτητα η μία από την άλλη, και και οι τρεις πρέπει να πουν ναι.Η περιφέρεια διαχειρίζεται η ίδια το τουριστικό μητρώο, το σύστημα VUT. Μετά τη μεταρρύθμιση του Φεβρουαρίου 2025, ένα ακίνητο χρειάζεται επίσης υφιστάμενη δημοτική άδεια ή δήλωση αλλαγής χρήσης που επιτρέπει την τουριστική χρήση, προτού καν υποβληθεί η περιφερειακή εγγραφή. Από τις 3 Απριλίου 2025 ισχύει και ένα τρίτο εμπόδιο: η δική σας κοινότητα ιδιοκτητών πρέπει να ψηφίσει, με πλειοψηφία τριών πέμπτων των ιδιοκτητών και των ποσοστών συμμετοχής, για να εγκρίνει ενεργά τη νέα δραστηριότητα τουριστικής μίσθωσης στο κτίριο. Πριν από αυτή την ημερομηνία ίσχυε το αντίθετο: η κοινότητα έπρεπε να ψηφίσει για να την απαγορεύσει και η σιωπή σήμαινε ότι η μίσθωση επιτρεπόταν. Τώρα η σιωπή σημαίνει το αντίθετο.
1
Περιφερειακή εγγραφή (VUT)
Who decidesΚυβέρνηση της Ανδαλουσίας
What it grantsΚαταχωρισμένος αριθμός τουριστικής μίσθωσης
If noΚαμία νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση, ανεξάρτητα από τις άλλες δύο εγκρίσεις.
2
Δημοτική άδεια ή αλλαγή χρήσης
Who decidesΤο δημαρχείο, από το Decreto-ley 1/2025
What it grantsΕπιβεβαιώνει ότι επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης του ακινήτου για τουριστική μίσθωση
If noΗ περιφερειακή εγγραφή δεν μπορεί καν να υποβληθεί.
3
Ψήφος της κοινότητας, πλειοψηφία 3/5
Who decidesΗ κοινότητα ιδιοκτητών σας, από τις 3 Απριλίου 2025
What it grantsΕγκρίνει ΝΕΑ τουριστική δραστηριότητα μίσθωσης στο κτίριο
If noΗ μίσθωση απαγορεύεται σε επίπεδο κτιρίου, ακόμη και όταν τόσο η περιφέρεια όσο και το δημαρχείο την επιτρέπουν.
Ένα ΟΧΙ σε οποιοδήποτε στάδιο σταματά ολόκληρο το σχέδιο, ανεξάρτητα από την απόφαση των άλλων δύο.
Η ψηφοφορία της κοινότητας είναι πράγματι νέα και δεν αποτελεί κανόνα που ίσχυε ανέκαθεν και απλώς δεν είχε γίνει αντιληπτός. Πριν από τις 3 Απριλίου 2025, μια κοινότητα έπρεπε να ψηφίσει ενεργά για να απαγορεύσει την τουριστική μίσθωση. Αν δεν είχε διεξαγάγει ποτέ τέτοια ψηφοφορία, η μίσθωση επιτρεπόταν απλώς. Από εκείνη την ημερομηνία, ο νόμος αντιστρέφει το τεκμήριο: πλέον η κοινότητα πρέπει να ψηφίσει ενεργά, με την ίδια πλειοψηφία των τριών πέμπτων, για να την επιτρέψει. Ένα κτίριο στο οποίο δεν συζητείται καθόλου το θέμα είναι πλέον, εξ ορισμού, ένα κτίριο όπου δεν επιτρέπεται νέα τουριστική μίσθωση, και όχι ένα κτίριο όπου αυτή επιτρέπεται σιωπηρά.Ένα ακίνητο που λειτουργούσε ήδη νόμιμα ως τουριστικό κατάλυμα πριν από τις 3 Απριλίου 2025 θεωρείται γενικά ότι συνεχίζει να υπάγεται στους κανόνες υπό τους οποίους ξεκίνησε. Δεν χρειάζεται να εφαρμοστεί αναδρομικά η νέα ψηφοφορία. Το σημείο αυτό βασίζεται σε συνεπή νομική ερμηνεία και όχι στο πρωτογενές κείμενο, το οποίο ελέγχθηκε άρθρο προς άρθρο κατά τη σύνταξη αυτού του οδηγού. Ζητήστε από τον δικό σας δικηγόρο να το επιβεβαιώσει για συγκεκριμένο κτίριο πριν βασιστείτε σε αυτό, ιδίως για μεταχειρισμένο ακίνητο που διαφημίζεται ότι έχει ήδη ιστορικό μίσθωσης.
Πριν τις 3 Απριλίου 2025Από τις 3 Απριλίου 2025
Μια κοινότητα που δεν είχε συζητήσει ποτέ την τουριστική μίσθωση την επέτρεπε ουσιαστικά εξ ορισμού.
Η σιωπή πλέον σημαίνει το αντίθετο: η ΝΕΑ τουριστική μίσθωση απαγορεύεται, εκτός αν οι ιδιοκτήτες ψηφίσουν ενεργά, με πλειοψηφία 3/5, υπέρ της.
Η μόνη ουσιαστική εξουσία της κοινότητας ήταν να ψηφίσει την απαγόρευση της μίσθωσης, κάτι που οι περισσότερες δεν μπήκαν ποτέ στον κόπο να κάνουν.
Η κοινότητα έχει πλέον την αποφασιστική ψήφο σε κάθε περίπτωση και ο ισχυρισμός ενός πωλητή ότι «η κοινότητα δεν έχει αντίρρηση» χρειάζεται επιβεβαίωση από τα πραγματικά πρακτικά, όχι μια υπόθεση.
Επηρεάζει ο κανόνας της ψηφοφορίας της κοινότητας του Απριλίου 2025 έναν ιδιοκτήτη που ήδη εκμισθώνει το διαμέρισμά του;Η συνεπής νομική ερμηνεία θεωρεί ότι ένα ακίνητο που λειτουργούσε ήδη νόμιμα ως τουριστική μίσθωση πριν από τις 3 Απριλίου 2025 συνεχίζει να λειτουργεί βάσει του υφιστάμενου καθεστώτος του, χωρίς να απαιτείται η νέα ψηφοφορία να εφαρμοστεί αναδρομικά. Ο οδηγός αυτός δεν το επαλήθευσε ανεξάρτητα σε σχέση με το πρωτογενές νομικό κείμενο, άρθρο προς άρθρο. Δικηγόρος θα πρέπει να το επιβεβαιώσει για κάθε συγκεκριμένο κτίριο προτού βασιστείτε σε αυτό, ιδιαίτερα όταν μια αγγελία μεταχειρισμένου ακινήτου αναφέρει υφιστάμενο ιστορικό ενοικίασης που δεν έχετε δει να τεκμηριώνεται.
Περιορίζουν ορισμένοι δήμοι περαιτέρω τη δραστηριότητα, επιπλέον της περιφέρειας και της κοινότητας;
Η πόλη της Málaga έχει προχωρήσει πέρα από τους περιφερειακούς κανόνες. Μια τροποποίηση του πολεοδομικού σχεδιασμού, που οριστικοποιήθηκε τον Αύγουστο του 2025, αποκλείει μόνιμα τις νέες εγγραφές τουριστικών μισθώσεων σε 43 ονομασμένες συνοικίες, μεταξύ των οποίων το ιστορικό κέντρο και αρκετές κεντρικές περιοχές. Πρόκειται για συνοικίες όπου τα τουριστικά διαμερίσματα αποτελούν ήδη περισσότερο από το 8 τοις εκατό των κατοικιών. Ξεχωριστό, καθολικό μορατόριουμ της πόλης για κάθε νέα άδεια ξενοδοχείου ή τουριστικής μίσθωσης σε οικιστική γη εγκρίθηκε οριστικά στις 16 Ιουλίου 2026 και ισχύει για τρία χρόνια ή έως ότου η πόλη ολοκληρώσει την αναθεώρηση του πολεοδομικού της σχεδίου. Μια τουριστική μίσθωση που είχε ήδη εγγραφεί νόμιμα πριν από τα μέτρα αυτά συνεχίζει να ισχύει, υπό την προϋπόθεση ότι εξακολουθεί να πληροί τις συνήθεις υποχρεώσεις κατοικησιμότητας, ασφάλειας και φορολογίας.Το αν κάποιος άλλος δήμος της Costa del Sol έχει θεσπίσει παρόμοιο περιορισμό πρέπει να ελεγχθεί δήμο προς δήμο. Δεν μπορεί να συναχθεί από το παράδειγμα της Málaga. Ο παρών οδηγός δεν διαθέτει επιβεβαιωμένη πληροφορία για συγκεκριμένο περιορισμό στη Marbella. Αυτό διαφέρει από το να επιβεβαιωθεί ότι η Marbella δεν έχει κανέναν περιορισμό: η ειλικρινής απάντηση είναι ότι το ζήτημα δεν έχει επαληθευτεί και δεν έχει οριστικοποιηθεί. Το δημαρχείο ή ένας τοπικός δικηγόρος μπορεί να σας ενημερώσει για την ισχύουσα θέση σχετικά με συγκεκριμένη διεύθυνση πριν βασιστείτε σε αυτήν.
Τι σημαίνει αυτό για τον φόρο εισοδήματος από μίσθωση, όταν η μίσθωση είναι πράγματι δυνατή;
Το αν είναι νομικά δυνατή η εκμίσθωση και ο τρόπος φορολόγησης του εισοδήματος είναι δύο ξεχωριστά ερωτήματα. Μόνο το δεύτερο εξαρτάται από τη δική σας φορολογική κατοικία. Φορολογικός κάτοικος της ΕΕ ή του ΕΟΧ καταβάλλει 19 % επί του ΚΑΘΑΡΟΥ εισοδήματος από μισθώματα, μετά την αφαίρεση των πραγματικά συνδεόμενων με αυτό εξόδων. Μη κάτοικος που δεν είναι φορολογικός κάτοικος της ΕΕ ή του ΕΟΧ καταβάλλει 24 % επί του ΜΙΚΤΟΥ εισοδήματος, χωρίς έκπτωση εξόδων βάσει του συνήθους κανόνα. Δικαστική απόφαση του 2025 θα επέκτεινε τις εκπτώσεις εξόδων και στους κατοίκους εκτός ΕΕ. Ωστόσο, το κράτος έχει ασκήσει έφεση και η πρακτική της φορολογικής αρχής δεν έχει αλλάξει. Το υψηλότερο ποσό χωρίς έκπτωση είναι αυτό που εφαρμόζεται σήμερα στην πράξη για αυτήν την ομάδα.Τίποτα από όλα αυτά δεν έχει σημασία έως ότου ξεπεραστούν τα τρία πρώτα στάδια ελέγχου. Πριν προτείνουμε ή κρατήσουμε ένα ακίνητο ειδικά λόγω της δυνατότητας μίσθωσής του, ελέγχουμε την πραγματική κατάσταση ή επιλεξιμότητα VUT, τους σχετικούς δημοτικούς κανόνες και τα πρακτικά της ίδιας της κοινότητας, καθώς και τη θέση της σχετικά με την τουριστική μίσθωση. Δεν αρκούμαστε απλώς στα λεγόμενα μιας αγγελίας ή ενός μεσίτη. Επίσης, δεν θεωρούμε ότι το γεγονός πως «ο προηγούμενος ιδιοκτήτης το εκμίσθωνε» αποδεικνύει ότι θα επιτρέπεται να το εκμισθώσετε και εσείς. Οι κανόνες που το καθορίζουν έχουν αλλάξει από τότε που ξεκίνησαν πολλές από αυτές τις παλαιότερες ρυθμίσεις.
Είναι πράγματι μεγαλύτερος αυτός ο κίνδυνος από ό,τι στο παρελθόν;
Ναι, και αξίζει να τον λάβετε σοβαρά υπόψη αντί να τον αντιμετωπίσετε ως ψιλά γράμματα. Η ψηφοφορία της κοινότητας που τέθηκε σε ισχύ στις 3 Απριλίου 2025 αποτελεί πραγματική, διαρθρωτική αλλαγή: ένα κτίριο στο οποίο απλώς δεν συζητούνταν ποτέ η τουριστική μίσθωση θεωρούνταν προηγουμένως ότι την επέτρεπε εξ ορισμού. Τώρα θεωρείται ότι την απαγορεύει. Σε αυτό προστίθεται το στάδιο της δημοτικής άδειας, το οποίο θεσπίστηκε λίγες εβδομάδες νωρίτερα, καθώς και το καθολικό μορατόριουμ της πόλης της Málaga για νέες άδειες, το οποίο εγκρίθηκε στις 16 Ιουλίου 2026 και ισχύει για τρία χρόνια. Δεν μπορεί πλέον να θεωρείται δεδομένη η δυνατότητα μίσθωσης ενός ακινήτου με βάση το τι κάνει ένα παρόμοιο διαμέρισμα σε κοντινή απόσταση.Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο ισχύουν σήμερα οι ανδαλουσιανοί και εθνικοί κανόνες και όχι για εγγύηση για συγκεκριμένο ακίνητο. Δύο από τα παραπάνω στοιχεία βασίζονται σε συνεπή νομική ερμηνεία και όχι σε έλεγχο του πρωτογενούς κειμένου άρθρο προς άρθρο κατά τη σύνταξη αυτού του οδηγού. Δικηγόρος επιβεβαιώνει την ισχύουσα κατάσταση πριν δεσμευτείτε για αγορά με σκοπό το εισόδημα από μίσθωση. Η Arevont ελέγχει την κατάσταση VUT ενός ακινήτου, τους ειδικούς κανόνες του δήμου του και τη θέση της κοινότητας πριν το προτείνει για τον σκοπό αυτό. Δεν χρεώνουμε επιπλέον αμοιβή όταν η απάντηση είναι αρνητική.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση
Αν ο πωλητής μου δείξει έναν υφιστάμενο αριθμό εγγραφής VUT, απαντά αυτό οριστικά στο ερώτημα;
Επιβεβαιώνει ότι υπάρχει η περιφερειακή εγγραφή, η οποία αποτελεί ένα από τα τρία στάδια ελέγχου και όχι όλα. Από μόνος του δεν επιβεβαιώνει ότι η κοινότητα επιτρέπει επί του παρόντος τη δραστηριότητα ή ότι δεν έχει επιβληθεί έκτοτε νέος δημοτικός περιορισμός στη συγκεκριμένη διεύθυνση. Ζητήστε τόσο τα πρακτικά της ίδιας της κοινότητας σχετικά με το θέμα όσο και τον αριθμό εγγραφής.
Μπορεί μια κοινότητα ιδιοκτητών να ανακαλέσει απόφαση με την οποία είχε ήδη επιτραπεί η τουριστική μίσθωση;
Η μεταρρύθμιση της 3ης Απριλίου 2025 αφορά τη ΝΕΑ έγκριση. Η συνεπής νομική ερμηνεία θεωρεί ότι ένα ακίνητο που λειτουργούσε νόμιμα πριν από εκείνη την ημερομηνία συνεχίζει να λειτουργεί βάσει της υφιστάμενης νομικής βάσης του, χωρίς να χρειάζεται νέα ψηφοφορία. Η γενική εξουσία μιας κοινότητας να ρυθμίζει ή να περιορίζει μια υφιστάμενη δραστηριότητα αποτελεί διαφορετικό νομικό ζήτημα από την ίδια την ψηφοφορία για τη νέα έγκριση. Αξίζει να ζητήσετε ειδική επιβεβαίωση από δικηγόρο για το συγκεκριμένο κτίριο, αντί να υποθέσετε τη μία ή την άλλη εκδοχή.
Αν αγοράσω διαμέρισμα στο οποίο η κοινότητα έχει ήδη ψηφίσει υπέρ, απαντά αυτό οριστικά στο ερώτημα;
Απαντά στο ζήτημα που αφορά την κοινότητα όπως ισχύει σήμερα, όχι οριστικά. Η κοινότητα μπορεί να επανεξετάσει τους δικούς της κανόνες με την πάροδο του χρόνου, ενώ ούτε η περιφερειακή εγγραφή ούτε η δημοτική άδεια εξαλείφουν αυτή τη δυνατότητα. Αντιμετωπίστε μια θετική ψήφο ως την ισχύουσα θέση, επιβεβαιωμένη κατά τον χρόνο της αγοράς, και όχι ως σταθερή εγγύηση για όλη τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας.
Οι άλλες τρεις ανησυχίες
okupas
Καταληψίες θα καταλάβουν το διαμέρισμά σας όσο βρίσκεστε πίσω στη χώρα σας και δεν θα μπορέσετε να τους απομακρύνετε για χρόνια.