Φόροι μίσθωσης στην Ισπανία: συντελεστές, εκπτώσεις και Modelo 210
Σε 30 δευτερόλεπτα
Ως φορολογικός κάτοικος της Τσεχίας ή της Πολωνίας, καταβάλλετε 19 % επί του εισοδήματος από τη μίσθωση στην Ισπανία, μετά την αφαίρεση των επιτρεπόμενων εξόδων. Κάτοικος εκτός ΕΕ/ΕΟΧ καταβάλλει 24 % επί του ακαθάριστου ποσού, χωρίς καμία έκπτωση. Και οι δύο υποβάλλουν το ίδιο έντυπο, Modelo 210.
Ποιος φορολογικός συντελεστής ισχύει για το εισόδημά μου από ενοίκια;
Το Modelo 210 είναι το ισπανικό φορολογικό έντυπο που υποβάλλει ο ιδιοκτήτης μη κάτοικος και οφείλεται ακόμη και όταν το ακίνητο δεν έχει εκμισθωθεί ποτέ. Ο συντελεστής που χρησιμοποιείτε καθορίζεται από τη φορολογική κατοικία σας κατά τον χρόνο προκύψεως του εισοδήματος.
Είστε φορολογικός κάτοικος στην ΕΕ ή στον ΕΟΧ;
- Ναι (περιλαμβάνονται κάτοικοι Τσεχίας και Πολωνίας)19 % επί του καθαρού εισοδήματος από ενοίκια, μετά τα επιτρεπόμενα έξοδα που συνδέονται με την εκμίσθωση.
- Όχι, κάτοικος αλλού24 % επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια, χωρίς καμία έκπτωση εξόδων.
| Πού έχετε φορολογική κατοικία | Συντελεστής | Βάση |
|---|---|---|
| ΕΕ, ΕΟΧ, Ισλανδία, Νορβηγία, Λιχτενστάιν | 19 % | Καθαρό εισόδημα, μετά τα επιτρεπόμενα έξοδα που συνδέονται με την εκμίσθωση του ακινήτου. |
| Οποιαδήποτε άλλη χώρα | 24 % | Ακαθάριστο εισόδημα, χωρίς έκπτωση εξόδων, "sin deducción de gasto alguno". |
Μπορώ να εκπέσω έξοδα από το ενοίκιο;
Αν φορολογείστε στην κλίμακα 19 %, ναι. Αυτό ισχύει σύμφωνα με τους ίδιους κανόνες που εφαρμόζονται στον ισπανικό φόρο εισοδήματος φυσικών ή νομικών προσώπων, εφόσον η χώρα κατοικίας σας έχει αποτελεσματική ανταλλαγή φορολογικών πληροφοριών με την Ισπανία. Αυτό ισχύει για κάθε κράτος μέλος της ΕΕ. Αν φορολογείστε στην κλίμακα 24 %, σήμερα η απάντηση είναι όχι. Ο φόρος επιβάλλεται στο ακαθάριστο ενοίκιο, χωρίς καμία αφαίρεση.
- Τόκοι στεγαστικού δανείουΜπορείτε να το εκπέσετε μόνο από τη συγκεκριμένη περίοδο εκμίσθωσης που χρηματοδότησε και όχι από ολόκληρο το έτος, αν το ακίνητο εκμισθώθηκε μόνο για μέρος του.
- Αμοιβές διαχείρισης και πλατφόρμαςΗ προμήθεια που παρακρατεί ο διαχειριστής ή η πλατφόρμα υπολογίζεται, εφόσον τεκμηριώνεται σε σχέση με το εισόδημα από ενοίκια που αφορά.
- Συντήρηση και επισκευέςΗ πραγματική συντήρηση που συνδέεται με την εκμίσθωση του ακινήτου αναγνωρίζεται. Οι βελτιώσεις που αυξάνουν την αξία, αντί να τη συντηρούν, ανήκουν σε διαφορετική κατηγορία και δεν εκπίπτουν.
- ΑσφάλισηΤο ασφαλιστήριο που καλύπτει το εκμισθωμένο ακίνητο υπολογίζεται για την περίοδο κατά την οποία αυτό εκμισθωνόταν.
- Κοινόχρηστα και τοπικοί φόροιΤα IBI και το comunidad fee εκπίπτουν αναλογικά με τον χρόνο κατά τον οποίο το ακίνητο πράγματι εκμισθώθηκε μέσα στο έτος.
Μια απόφαση του Audiencia Nacional τον Ιούλιο του 2025 φέρεται να επεκτείνει και στους κατοίκους εκτός ΕΕ το δικαίωμα έκπτωσης εξόδων. Αυτό θα είχε ιδιαίτερη σημασία για έναν Βρετανό ιδιοκτήτη. Ωστόσο, έχει ασκηθεί προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο και δεν αποτελεί ακόμη μέρος της δημοσιευμένης θέσης της Agencia Tributaria. Αντιμετωπίστε το ως εξέλιξη που πρέπει να παρακολουθείτε και όχι ως κάτι που πρέπει να χρησιμοποιήσετε στη σημερινή σας δήλωση.
Είμαι φορολογικός κάτοικος Τσεχίας. Πρέπει να δηλώσω αυτό το εισόδημα και στη χώρα μου;Αυτό είναι ερώτημα για Τσέχο φορολογικό σύμβουλο, όχι για έναν ισπανικό οδηγό. Ωστόσο, είναι χρήσιμο να γνωρίζετε τη γενική αρχή πριν ρωτήσετε: υπάρχει σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Τσεχίας και Ισπανίας, ακριβώς ώστε το ίδιο εισόδημα να μη φορολογείται δύο φορές. Συνήθως αυτό γίνεται μέσω έκπτωσης στη χώρα σας για τον ισπανικό φόρο που έχετε ήδη καταβάλει. Οι λεπτομέρειες για τη διεκδίκηση αυτής της έκπτωσης αφορούν την υποβολή δήλωσης στην Τσεχία και όχι στην Ισπανία.
Οφείλω φόρο ακόμη και όταν το ακίνητο είναι κενό;
Ναι, για κάθε περίοδο κατά την οποία δεν εκμισθώνεται και δεν αποτελεί τη μόνιμη κατοικία σας. Η Ισπανία θεωρεί ότι μια δεύτερη κατοικία που δεν εκμισθώνεται αποφέρει τεκμαρτό εισόδημα και δεν επιτρέπεται να αφαιρεθεί καμία δαπάνη από αυτό το τεκμαρτό ποσό.
| Τεκμαρτό εισόδημα1,1 % της αντικειμενικής αξίας | 1.650 € |
|---|---|
| Φόρος, κάτοικοι ΕΕ/ΕΟΧ19 % του τεκμαρτού εισοδήματος | 313,50 € |
| Φόρος, λοιποί κάτοικοι24 % του τεκμαρτού εισοδήματος | 396 € |
| Τελευταία αναπροσαρμογή αξίας | Τεκμαρτό εισόδημα | Τι σημαίνει στην πράξη |
|---|---|---|
| Ισχύει μετά την 1η Ιανουαρίου 2012 | 1,1 % της αντικειμενικής αξίας | Η χαμηλότερη και συνηθέστερη βάση για νεότερες αναπτύξεις και δήμους με πρόσφατη αναπροσαρμογή της αντικειμενικής αξίας. |
| Δεν έχει αναθεωρηθεί έκτοτε ή νωρίτερα | 2 % της αντικειμενικής αξίας | Η υψηλότερη προεπιλεγμένη βάση, η οποία εξακολουθεί να εφαρμόζεται σε πολλά παλαιότερα ακίνητα στο κέντρο πόλεων της Costa del Sol. |
Ποιος το υποβάλλει για εσάς;
Όχι η Arevont. Δεν είμαστε φορολογικοί σύμβουλοι και η ενημέρωση σχετικά με τη δήλωση δεν ισοδυναμεί με την υποβολή της. Υπάρχουν τρεις επιλογές. Το αν αξίζει να πληρώσετε εξαρτάται από το πόσο απλή είναι πραγματικά η δήλωσή σας.
- Option 1Υποβάλετέ το μόνοι σαςΕφικτό για ένα μοναδικό, απλό ακίνητο χωρίς επιπλοκές.
- Κόστος
- Χωρίς επαγγελματική αμοιβή
- Κόπος
- HighΗ ισπανική φορολογική πύλη, στα ισπανικά, κάθε τρίμηνο.
- Κίνδυνος
- HigherΕίναι εύκολο να ταξινομηθεί λανθασμένα η κατηγορία ΕΕ/ΕΟΧ ή μια εκπιπτόμενη δαπάνη.
- Option 2ΦοροτεχνικόςΜια υπηρεσία τακτικής υποβολής για μια απλή υπόθεση.
- Κόστος
- Μικρή αμοιβή, ανά δήλωση
- Κόπος
- LowΕσείς παρέχετε τα στοιχεία και εκείνοι υποβάλλουν το έντυπο.
- Κίνδυνος
- LowerΤακτικές δηλώσεις, όχι φορολογικός σχεδιασμός ή συμβουλές για συμβάσεις.
- Option 3ΠροτεινόμενοΦορολογικός σύμβουλοςΈνας καταρτισμένος φορολογικός σύμβουλος, για οτιδήποτε υπερβαίνει την απλούστερη περίπτωση.
- Κόστος
- Υψηλότερη, ανά δήλωση
- Κόπος
- LowΑναλαμβάνει την υποβολή και τον σχετικό σχεδιασμό.
- Κίνδυνος
- LowestΠαρέχει επίσης συμβουλές για τη φορολογική θέση στην Τσεχία βάσει της σύμβασης, στη χώρα κατοικίας.
Η ανεξάρτητη δικηγορική εταιρεία Arevont, την οποία συνήθως συνιστά για τον νομικό έλεγχο, αναλαμβάνει επίσης στη συνέχεια τις ετήσιες δηλώσεις φόρου μη κατοίκων και φόρου εισοδήματος από μισθώματα. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους η σύσταση καλύπτει περισσότερα από την αγορά. Αν το ακίνητο εκμισθώνεται μέσω της υπηρεσίας διαχείρισης μισθώσεων της Arevont, η μηνιαία κατάσταση που εκδίδει περιλαμβάνει ήδη κάθε κράτηση, κόστος και προμήθεια στη μορφή που χρειάζεται ένας φορολογικός σύμβουλος. Έτσι, τα στοιχεία που χρησιμοποιούνται στη δήλωσή σας περιλαμβάνονται στο ίδιο έγγραφο που ήδη λαμβάνετε και όχι σε ξεχωριστή ανασύνθεση κατά τον χρόνο υποβολής.
Τι να συγκεντρώσετε πριν από κάθε δήλωση Modelo 210
Τέσσερα στοιχεία, είτε η δήλωση αφορά μήνες με μίσθωση είτε κενούς μήνες.| Συγκεντρώστε | Γιατί χρειάζεται | Πώς φαίνεται ένα κενό |
|---|---|---|
| Το πιστοποιητικό φορολογικής κατοικίας σας για το σχετικό έτος | Αυτό καθορίζει αν υπάγεστε στον συντελεστή 19 % ή 24 %, όχι η εθνικότητά σας ή η τοποθεσία του ακινήτου. | Η υπόθεση ότι είστε κάτοικος, αντί να διαθέτετε το πιστοποιητικό που το αποδεικνύει. |
| Κάθε κατάσταση μίσθωσης για την περίοδο | Η βάση του 19 % είναι το καθαρό εισόδημα. Χωρίς τα αναλυτικά στοιχεία, δεν υπάρχει ποσό από το οποίο να αφαιρεθούν τα έξοδα. | Ένα μόνο ετήσιο σύνολο, χωρίς αναλυτική καταγραφή ανά μήνα. |
| Αποδείξεις για εκπιπτόμενες δαπάνες, αν υπάγεστε στον συντελεστή 19 % | Τα κοινόχρηστα, η ασφάλιση, η προμήθεια διαχείρισης και η συντήρηση υπολογίζονται όλα, αλλά μόνο εφόσον τεκμηριώνονται. | Δαπάνες που δηλώνονται χωρίς τιμολόγιο που να τις τεκμηριώνει. |
| Η κτηματολογική αξία και η ημερομηνία τελευταίας αναθεώρησής της | Καθορίζει αν η δήλωση για την περίοδο χωρίς μίσθωση χρησιμοποιεί 1,1 % ή 2 %. | Η χρήση της τιμής αγοράς αντί της κτηματολογικής αξίας. |
Η φορολογική κατοικία αλλάζει τα ποσά, όχι μόνο τα έγγραφα
Το ίδιο εισόδημα από μίσθωση φορολογείται με δύο διαφορετικούς τρόπους, ανάλογα με τον τόπο κατοικίας σας. Ο φορολογικός κάτοικος Τσεχίας βρίσκεται στη δεξιά στήλη.| Κάτοικος εκτός ΕΕ/ΕΟΧ | Κάτοικος ΕΕ/ΕΟΧ (συμπεριλαμβάνονται οι κάτοικοι Τσεχίας) | |
|---|---|---|
| Συντελεστής | 24 % | 19 % |
| Βάση | Μικτό, χωρίς εκπτώσεις | Καθαρό, μετά τις επιτρεπόμενες δαπάνες |
| Τι σημαίνει αυτό για ετήσιο μίσθωμα 12.000 € και έξοδα 3.000 € | Φόρος επί του συνόλου 12.000 €, 24 % | Φόρος σε 9.000 €, με 19 % |
| Τεκμαρτό εισόδημα κενής περιόδου | Φορολογείται με 24 % της τεκμαρτής βάσης | Φορολογείται με 19 % της ίδιας τεκμαρτής βάσης |
Τι μπορεί να σας πει μόνο ο φορολογικός σας σύμβουλος
Αυτές είναι γενικές πληροφορίες σχετικά με τους κανόνες IRNR, όπως δημοσιεύθηκαν από την Agencia Tributaria στις 17 Αυγούστου 2026. Δεν αποτελούν φορολογική συμβουλή για τη δική σας δήλωση. Οι συντελεστές, τα όρια και οι κανόνες εκπτώσεων μεταβάλλονται με την πάροδο του χρόνου. Οι υποχρεώσεις φορολογικού κατοίκου Τσεχίας στη χώρα κατοικίας του βάσει της σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας δεν καλύπτονται καθόλου εδώ.Το ζήτημα της έκπτωσης για κατοίκους εκτός ΕΕ παραμένει πράγματι ανοιχτό. Η θέση που αναφέρεται παραπάνω είναι αυτή που δημοσιεύει σήμερα η Agencia Tributaria. Επισημαίνουμε την εκκρεμή δικαστική υπόθεση, αντί να πάρουμε θέση. Όποιος υπάγεται στον συντελεστή 24 % θα πρέπει να απευθυνθεί απευθείας στον φορολογικό του σύμβουλο, αντί να βασιστεί σε οποιαδήποτε από τις δύο εκδοχές μιας ιστοσελίδας.Κανένας αριθμός εδώ δεν σας ενημερώνει για τα πιθανά έσοδα ενός ακινήτου. Αυτό απαντάται στον οδηγό αποδόσεων, ενώ ο φορολογικός συντελεστής εφαρμόζεται στο πραγματικό ποσό που τελικά θα προκύψει και όχι σε μια πρόβλεψη.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τους φόρους εισοδήματος από μισθώσεις
- Εφαρμόζεται αυτόματα ο συντελεστής 19 % μόλις αποκτήσω την υπηκοότητα κράτους μέλους της ΕΕ;
- Όχι, εξαρτάται από τη φορολογική κατοικία και όχι από την υπηκοότητα. Ένας Τσέχος υπήκοος που έχει καταστεί φορολογικός κάτοικος εκτός ΕΕ θα υπαγόταν στην κλίμακα του 24 %. Το αντίστροφο ισχύει επίσης. Αυτό που έχει σημασία είναι πού είστε φορολογικός κάτοικος κατά το έτος κατά το οποίο προκύπτει το εισόδημα.
- Πόσο συχνά υποβάλλω το Modelo 210;
- Κάθε τρίμηνο, για τις περιόδους κατά τις οποίες το ακίνητο απέφερε εισόδημα από μίσθωση. Και ξεχωριστά, μία φορά τον χρόνο, για το τεκμαρτό εισόδημα οποιασδήποτε περιόδου κατά την οποία δεν απέφερε. Ένα ακίνητο που εκμισθώνεται για μέρος του έτους και παραμένει κενό για το υπόλοιπο χρειάζεται και τα δύο είδη υποβολής μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος.
- Η βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου αντί για μακροχρόνια αλλάζει τον φορολογικό συντελεστή;
- Όχι. Ο συντελεστής IRNR και ο κανόνας έκπτωσης εξαρτώνται από τη φορολογική κατοικία σας και όχι από το αν η μίσθωση είναι βραχυχρόνια μίσθωση εγγεγραμμένη ως VUT ή μακροχρόνια μίσθωση σύμφωνα με τη LAU. Αυτό που αλλάζει μεταξύ των δύο είναι αν υπάρχει εισόδημα και ο τρόπος με τον οποίο δημιουργείται, όχι ο τρόπος φορολόγησής του από τη στιγμή που υπάρχει.
- Υποβάλλει η Arevont το Modelo 210 για μένα;
- Όχι, δεν είμαστε φορολογικοί σύμβουλοι και δεν υποβάλλουμε φορολογικές δηλώσεις. Η δικηγορική εταιρεία που συνήθως σας προτείνουμε για τον νομικό έλεγχο αναλαμβάνει τις ετήσιες δηλώσεις μη κατοίκων και τις δηλώσεις εισοδήματος από μίσθωση στο πλαίσιο της ongoing συνεργασίας της. Αν το ακίνητο υπάγεται στην υπηρεσία διαχείρισης μίσθωσής μας, λαμβάνετε τα μηνιαία στοιχεία σε μορφή έτοιμη να παραδοθεί σε όποιον υποβάλλει τη δήλωσή σας.
