Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου στην Ισπανία: άδεια, κανόνες και κόστος
Σε 30 δευτερόλεπτα
Τρεις διαφορετικές αρχές πρέπει να δώσουν την έγκρισή τους προτού μπορέσετε να εκμισθώσετε σε τουρίστες ένα ακίνητο στην Costa del Sol: η περιφέρεια, μέσω του μητρώου VUT, ο δήμος και η κοινότητα ιδιοκτητών, η οποία μπορεί να το απαγορεύσει πλήρως με πλειοψηφία τριών πέμπτων. Ο ξεχωριστός εθνικός αριθμός για τη διαφήμιση ακυρώθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο τον Μάιο του 2026, επομένως αυτό που μετρά είναι η περιφερειακή εγγραφή VUT.
Ποιοι χρειάζονται άδεια VUT και ποιοι όχι;
Το VUT είναι η ανδαλουσιανή άδεια τουριστικής μίσθωσης και χωρίς αυτήν ένα ακίνητο δεν μπορεί να ενοικιαστεί νόμιμα σε επισκέπτες για διακοπές. Αν οποιοδήποτε μέρος του σχεδίου σας περιλαμβάνει κρατήσεις ανά διανυκτέρευση ή ανά εβδομάδα μέσω Airbnb, Booking.com ή παρόμοιας πλατφόρμας, χρειάζεστε άδεια VUT, ανεξάρτητα από το πόσες λίγες εβδομάδες τον χρόνο σκοπεύετε να το νοικιάζετε. Οι μόνες μισθώσεις που εξαιρούνται από αυτόν τον κανόνα είναι οι μακροχρόνιες μισθώσεις με την ελάχιστη νόμιμη διάρκεια. Πρόκειται για διαφορετικό σύνολο κανόνων, το οποίο καλύπτεται σε ξεχωριστό οδηγό.Η άδεια αφορά το ακίνητο και το πρόσωπο που το καταχωρίζει, όχι ολόκληρο το κτίριο. Δύο πανομοιότυπα διαμερίσματα στο ίδιο συγκρότημα μπορούν να έχουν διαφορετική απάντηση. Αυτό συμβαίνει επειδή το τρίτο στάδιο, η ψηφοφορία της κοινότητας, αποφασίζεται ανά κτίριο και όχι ανά μονάδα, και μπορεί να αλλάξει αφού οποιοσδήποτε από τους δύο ιδιοκτήτες αγοράσει το διαμέρισμά του. Από τις 17 Αυγούστου 2026, η Ανδαλουσία διαχειρίζεται το περιφερειακό στάδιο μέσω του αναθεωρημένου μητρώου VUT (κατοικία τουριστικής χρήσης), Decreto 31/2024 και Decreto-Ley 1/2025. Η εξασφάλιση μόνο μίας από τις τρεις εγκρίσεις είναι ο συνηθέστερος τρόπος με τον οποίο ένας αλλοδαπός αγοραστής καταλήγει να κατέχει ακίνητο που δεν μπορεί να εκμισθώσει νόμιμα.
Τα τρία στάδια, διαδοχικά
- Η περιφέρειαWho decidesJunta de Andalucía, μητρώο VUTWhat it grantsΗ περιφερειακή άδεια για οποιαδήποτε διαφήμιση του ακινήτουIf noΤο ακίνητο δεν μπορεί να ενοικιαστεί νόμιμα σε τουρίστες, σε καμία τιμή και σε καμία πλατφόρμα.
- Ο δήμοςWho decidesΗ πολεοδομική θέση του ίδιου του δήμουWhat it grantsΚαμία δημοτική απαγόρευση νέων καταχωρίσεων στη συγκεκριμένη περιοχήIf noΑρκετές παράκτιες πόλεις έχουν αναστείλει τις νέες καταχωρίσεις στις πιο πολυσύχναστες περιοχές τους. Εκεί δεν μπορεί να εκδοθεί αριθμός VUT, ανεξάρτητα από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
- Η κοινότηταWho decidesΨήφος τριών πέμπτων ιδιοκτητών και ποσοστώνWhat it grantsΆδεια από το κτίριο, ξεχωριστή από την άδειαIf noΈνας έγκυρος αριθμός VUT και ένας πρόθυμος δήμος εξακολουθούν να μην μπορούν να παρακάμψουν την απόφαση της κοινότητας κατά της μίσθωσης, από τις 3 Απριλίου 2025.
Μπορώ να νοικιάζω το ακίνητο μόνο για λίγες εβδομάδες τον χρόνο χωρίς καταχώριση;Όχι. Δεν υπάρχει εξαίρεση από την υποχρέωση καταχώρισης λόγω ελάχιστου αριθμού διανυκτερεύσεων. Η διαφήμιση ακόμη και μίας εβδομάδας χωρίς αριθμό VUT και την αντίστοιχη εθνική καταχώριση αποτελεί το ίδιο αδίκημα με τη λειτουργία του ακινήτου καθ' όλη τη διάρκεια του έτους. Το πρόστιμο βασίζεται στη δραστηριότητα και όχι στο πόσο μεγάλο μέρος του έτους κάλυπτε.
Τι απαιτεί το διάταγμα περί κατοικησιμότητας στο εσωτερικό του διαμερίσματος;
Το αναθεωρημένο διάταγμα θεσπίζει συγκεκριμένους κανόνες και όχι συστάσεις. Παραθέτει τις ελάχιστες προϋποθέσεις που πρέπει να πληροί ένα ακίνητο πριν χορηγηθεί άδεια. Μια φωτογραφία της αγγελίας δεν αποδεικνύει καμία από αυτές τις προϋποθέσεις.
- Δυναμικότητα ύπνουΈως 4 άτομα ανά υπνοδωμάτιο, από τα οποία το πολύ 2 σε κρεβάτια τύπου κουκέτας, καθώς και έως 2 ακόμη σε καναπέ-κρεβάτι στο καθιστικό (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, άρθρο 6.1). Η συχνά επαναλαμβανόμενη αναλογία «6 ανά υπνοδωμάτιο» ανήκει στο παλαιό, καταργημένο κείμενο.
- ΚλιματισμόςΚλιματισμός από τον Μάιο έως τον Αύγουστο και θέρμανση από τον Δεκέμβριο έως τον Μάρτιο σε κάθε κατοικήσιμο δωμάτιο. Οι φορητές μονάδες επιτρέπονται πλέον ρητά, ενώ το παλαιό κείμενο δεν τις επέτρεπε (άρθρο 6.1).
- Σταθερός εξοπλισμόςΣταθερός κατάλογος απαιτούμενων ειδών κουζίνας, μπάνιου και λευκών ειδών, ανιχνευτής καπνού και πυροσβεστήρας, που καθορίζονται σε παράρτημα αντί να επαφίενται στην κρίση (Anexo).
- Υποχρεώσεις διαχειριστήΤηλεφωνικός αριθμός επικοινωνίας όλο το 24ωρο, καθαρισμός μεταξύ κάθε διαμονής, επίσημα έντυπα καταγγελιών στο ακίνητο, σχέδιο εκκένωσης στην πίσω πλευρά της πόρτας και απόδειξη που φέρει τον κωδικό RTA (άρθρο 6.2).
- Πολεοδομική συμβατότηταΗ υπεύθυνη δήλωση που υποβάλλεται για την εγγραφή του ακινήτου πρέπει πλέον να αναφέρει ότι η χρήση είναι συμβατή με την ισχύουσα τοπική πολεοδομική κατάσταση, ενώ αρνητική δημοτική έκθεση ακυρώνει την εγγραφή (Decreto-Ley 1/2025).
Κατάσταση στις 17 Αυγούστου 2026, βάσει της δικής μας επαληθευμένης ανάγνωσης του αναδιατυπωμένου διατάγματος και όχι βάσει δημόσιου οδηγού που εξακολουθεί να περιγράφει το καταργημένο κείμενο. Γενικές πληροφορίες, όχι υποκατάστατο της επιβεβαίωσης από τον δικηγόρο σας της ισχύουσας διατύπωσης σε σχέση με το συγκεκριμένο ακίνητό σας.
Έχει η κοινότητα δικαίωμα βέτο, ανεξάρτητα από την άδεια;
Ναι, και είναι το εμπόδιο που οι περισσότεροι πωλητές δεν αναφέρουν. Από τις 3 Απριλίου 2025, μια κοινότητα ιδιοκτητών μπορεί να εγκρίνει, να περιορίσει, να θέσει όρους ή να απαγορεύσει την τουριστική μίσθωση στο κτίριο. Απαιτείται πλειοψηφία τριών πέμπτων των ιδιοκτητών, που εκπροσωπούν τα τρία πέμπτα των ποσοστώσεων. Ένα ακίνητο μπορεί να διαθέτει απολύτως έγκυρο αριθμό VUT και παρ’ όλα αυτά να βρίσκεται σε κτίριο όπου απαγορεύεται η μίσθωση. Τα δύο αυτά γεγονότα δεν αντιφάσκουν, επειδή απαντούν σε διαφορετικά ερωτήματα.Η Arevont ελέγχει και τις τρεις προϋποθέσεις, την περιφέρεια, τον δήμο και την κοινότητα, πριν δαπανήσετε έστω και ένα ευρώ για έπιπλα, φωτογράφιση ή αίτηση άδειας. Αυτό αποτελεί μέρος της υπηρεσίας διαχείρισης μισθώσεων. Ο έλεγχος είναι δωρεάν, είτε στη συνέχεια χρησιμοποιήσετε την υπηρεσία είτε όχι. Είναι το πιο χρήσιμο πράγμα που μπορείτε να κάνετε πριν δεσμευτείτε για ένα ακίνητο που αγοράζετε εν μέρει για να το εκμισθώσετε.
Πριν κάνετε κράτηση
- Διαβάστε το καταστατικό της κοινότητας και τα πρακτικά των δύο τελευταίων ετώνΗ ψηφοφορία των τριών πέμπτων μπορεί να έχει ήδη πραγματοποιηθεί ή να περιλαμβάνεται στην ημερήσια διάταξη μιας συνέλευσης για την οποία κανείς δεν σας έχει ενημερώσει.
- Where
- Ζητήστε τα από τον πωλητή ή τον διαχειριστή της κοινότητας.
- Watch out
- «Ισχύουν οι συνήθεις κανόνες» δεν είναι απάντηση. Κάθε κοινότητα ψηφίζει τη δική της θέση.
- Ελέγξτε την ισχύουσα πολεοδομική κατάσταση του δήμουΑρκετοί δήμοι της Costa del Sol έχουν αναστείλει τις νέες εγγραφές τουριστικών μισθώσεων στις πιο πολυσύχναστες περιοχές τους.
- Where
- Η πολεοδομική υπηρεσία του δημαρχείου.
- Watch out
- Μια απάντηση που είναι ενός έτους ή προέρχεται από γειτονικό δήμο δεν είναι η ίδια απάντηση.
- Λάβετε τον δωρεάν έλεγχο των τριών προϋποθέσεων πριν δαπανήσετε χρήματα για έπιπλαΗ Arevont ελέγχει από κοινού την περιφέρεια, τον δήμο και την κοινότητα και σας παρέχει γραπτή απάντηση.
- Where
- Υπηρεσία διαχείρισης μισθώσεων, δωρεάν σε κάθε περίπτωση.
Αν ένας γείτονας στο κτίριό μου εκμισθώνει ήδη το διαμέρισμά του, σημαίνει αυτό ότι μπορώ να το κάνω κι εγώ;Όχι αυτομάτως. Μια ψηφοφορία που δεν έχει ποτέ συγκληθεί δεν ισοδυναμεί με ψηφοφορία που είπε ναι. Ιδιοκτήτης που ήδη εκμίσθωνε πριν από τις 3 Απριλίου 2025 διατηρεί ένα καθεστώς που δεν κληρονομεί μια νέα εγγραφή. Διαβάστε το καταστατικό και τα πρακτικά των δύο τελευταίων ετών πριν υποθέσετε ότι η πρακτική ενός γείτονα ισχύει και για τη δική σας ιδιοκτησία.
Πόσο κοστίζει η συμμόρφωση πριν από τον πρώτο επισκέπτη;
Τρεις δαπάνες μεσολαβούν ανάμεσα σε ένα άδειο διαμέρισμα και μια νόμιμη αγγελία, και καμία από αυτές δεν είναι το τέλος της άδειας.
| Επίπλωση σύμφωνα με το διάταγμα, όχι σύμφωνα με το προσωπικό σας γούστοπακέτο από βασικό εξοπλισμό μίσθωσης έως μεσαία κατηγορία, δημοσιευμένες τιμές προμηθευτών | 4 500 έως 26 000 € |
|---|---|
| Η εγγραφήυποβάλλεται από τον δικηγόρο σας βάσει των υφιστάμενων εγγράφων καταλληλότητας για κατοικία | Περιλαμβάνεται στη νομική αμοιβή |
| Ο εθνικός αριθμός διαφήμισηςακυρώθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο τον Μάιο του 2026, ισχύει μόνο ο περιφερειακός κωδικός VUT | Δεν απαιτείται πλέον |
Καμία από αυτές τις τρεις δαπάνες δεν εμφανίζεται σε αγγελία πώλησης και καμία δεν είναι προαιρετική, εάν το ακίνητο πρόκειται πράγματι να αποφέρει εισόδημα ως βραχυχρόνια μίσθωση.
Τι πρέπει να επιβεβαιώσετε πριν δαπανήσετε χρήματα για έπιπλα ή φωτογράφιση
Πέντε έλεγχοι, με αυτή τη σειρά, επειδή οι δύο πρώτοι κρίνουν αν αξίζει να γίνουν όλοι οι υπόλοιποι.| Επιβεβαίωση | Γιατί κρίνει την απάντηση | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Ο κανονισμός της κοινότητας και τα πρακτικά των δύο τελευταίων ετών | Η ψηφοφορία 3/5 μπορεί να έχει ήδη πραγματοποιηθεί ή να βρίσκεται στην ημερήσια διάταξη μιας συνέλευσης για την οποία κανείς δεν σας έχει ενημερώσει. | «Ισχύουν οι συνήθεις κανόνες». Δεν υπάρχει κάτι συνηθισμένο· κάθε κοινότητα ψηφίζει τη δική της θέση. |
| Αν ο δήμος έχει περιορίσει τις νέες εγγραφές | Αρκετοί δήμοι της Costa del Sol έχουν αυστηροποιήσει τους κανόνες για τις νέες τουριστικές μισθώσεις στις πιο πολυσύχναστες περιοχές τους, ανά δήμο και, ορισμένες φορές, ανά περιοχή. | Μια απάντηση που είναι ενός έτους ή προέρχεται από γειτονικό δήμο. |
| Τα έγγραφα κατοίκησης και καταλληλότητας | Ένα ακίνητο δεν μπορεί να καταχωριστεί χωρίς τα έγγραφα που αποδεικνύουν ότι είναι νόμιμα κατοικήσιμο, και σε ένα παλαιότερο μεταχειρισμένο ακίνητο αυτά περιστασιακά λείπουν εντελώς. | Μια διαβεβαίωση του πωλητή αντί για το ίδιο το πιστοποιητικό. |
| Η δυναμικότητα ύπνου που μπορεί να υποστηρίξει η διαρρύθμιση βάσει του διατάγματος | Η δυναμικότητα επηρεάζει τα έσοδα περισσότερο από τη βραδινή τιμή και το όριο των 4 ατόμων ανά υπνοδωμάτιο είναι αυστηρότερο από όσο υποθέτουν τα περισσότερα φυλλάδια. | Ισχυρισμός για τη δυναμικότητα που βασίζεται στο παλαιό, καταργημένο κείμενο. |
| Αν μια VUT που είχε εγγραφεί πριν αποκτήσετε την κυριότητα εξακολουθεί να μεταβιβάζεται όπως υποστηρίζεται | Οι πωλητές θεωρούν συστηματικά ότι μια εγγραφή εξακολουθεί να ισχύει αυτόματα μετά την αλλαγή ιδιοκτησίας. Αυτό δεν είναι πάντα αλήθεια. | «Έχει ήδη άδεια», χωρίς έγγραφο που να επιβεβαιώνει τι μεταβιβάζεται και τι πρέπει να υποβληθεί εκ νέου. |
Δυνατότητα αδειοδότησης στα χαρτιά και νόμιμη δυνατότητα εκμίσθωσης στην πράξη είναι δύο διαφορετικά ζητήματα
Το ίδιο ακίνητο, ελεγμένο μόνο του σε σύγκριση με έλεγχο μαζί με την Arevont πριν δεσμευτείτε.| Έλεγχος από εσάς | Έλεγχος με την Arevont | |
|---|---|---|
| Η περιφερειακή εγγραφή VUT | Επιβεβαιωμένα διαθέσιμη. Δεν λέει τίποτα για τα άλλα δύο κριτήρια. | Επιβεβαιωμένα διαθέσιμη και ελεγμένη σε σχέση με όσα επιτρέπουν ξεχωριστά η κοινότητα και ο δήμος. |
| Η ψήφος της κοινότητας | Θεωρείται δεδομένη βάσει της πρακτικής ενός γείτονα ή όσων υποστηρίζει ο μεσίτης. | Αναζητήστε την στον κανονισμό και στα πραγματικά, χρονολογημένα πρακτικά πριν από την κράτηση. |
| Η δαπάνη για τα έπιπλα | Αγοράζονται πρώτα και ελέγχονται εκ των υστέρων σε σχέση με το παράρτημα απογραφής. | Προϋπολογίζεται με βάση τις απαιτήσεις του διατάγματος πριν δαπανηθεί ούτε ένα ευρώ. |
| Το αποτέλεσμα αν απορριφθεί ένας όρος | Ανακαλύπτεται μετά την αίτηση άδειας, την αγορά των επίπλων και τη φωτογράφιση. | Ανακαλύπτεται πριν από την κράτηση, όταν η υπαναχώρηση δεν κοστίζει τίποτα. |
Τι μπορεί να σας αποκαλύψει μόνο ένας τοπικός έλεγχος για το συγκεκριμένο διαμέρισμά σας
Αυτές είναι γενικές πληροφορίες σχετικά με το αναθεωρημένο ανδαλουσιανό διάταγμα και τον κανόνα της ψηφοφορίας της κοινότητας, όπως ισχύουν στις 17 Αυγούστου 2026. Το μελετήσαμε οι ίδιοι, αντί να το αντιγράψουμε από έναν δημόσιο οδηγό που εξακολουθεί να περιγράφει το παλαιό κείμενο. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή για το κτίριό σας. Οι κανόνες διαφέρουν ανά δήμο και αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου. Ένας δικηγόρος επιβεβαιώνει την ισχύουσα θέση για ένα συγκεκριμένο ακίνητο πριν δαπανήσετε οποιοδήποτε ποσό για αυτό.Ένα προηγουμένως ανοιχτό ζήτημα έχει πλέον επιλυθεί: το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε τον Μάιο του 2026 την εθνική υποχρέωση αναγραφής αριθμού διαφήμισης στο Registro Único (STS 620/2026, όπως επιβεβαιώθηκε μέσω της ίδιας της διαδικτυακής πύλης της δικαιοσύνης), επειδή το κράτος υπερέβη τις αρμοδιότητές του. Η εγγραφή VUT στην Ανδαλουσία δεν επηρεάζεται και παραμένει η εγγραφή που έχει σημασία. Ρωτήστε τον δικηγόρο σας αν εγγραφήκατε στο εθνικό σύστημα το 2025 και θέλετε να γνωρίζετε τι πρέπει να κάνετε με αυτόν τον αριθμό.Πουθενά παραπάνω δεν αναφέρεται ποσοστό πληρότητας, νυχτερινή τιμή ή ποσό εισοδήματος. Το τι αποφέρει ένα ακίνητο είναι ζήτημα της αγοράς και απαντάται σε ξεχωριστό οδηγό. Πρόκειται για διαφορετικό ζήτημα από το αν το ακίνητο μπορεί να ενοικιαστεί νόμιμα, που είναι το μόνο ερώτημα στο οποίο απαντά αυτή η σελίδα.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
- Εγγυάται η αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου ότι η κοινότητα θα επιτρέψει την τουριστική μίσθωση;
- Όχι. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο μπορεί να μην υπάρχουν ακόμη πρακτικά συνεδριάσεων για μελέτη, επειδή η κοινότητα δεν έχει συνεδριάσει. Ο κανονισμός εξακολουθεί να είναι σχέδιο του κατασκευαστή. Ρωτήστε απευθείας και γραπτώς τον κατασκευαστή αν η μίσθωση προβλεπόταν στους κανονισμούς της κοινότητας, πριν ολοκληρώσετε την αγορά. Η πρώτη ψηφοφορία μετά την παράδοση ακινήτου μπορεί να έχει οποιοδήποτε αποτέλεσμα.
- Τι συμβαίνει αν εκμισθώνω χωρίς αριθμό VUT;
- Η καταχώριση της αγγελίας αποτελεί το αποδεικτικό στοιχείο και οι ελεγκτές δεν υποχρεούνται να αποκαλύψουν την ταυτότητά τους πριν από τον έλεγχο. Τα πρόστιμα αυξάνονται ανάλογα με την παράβαση και η επιβολή κυρώσεων για μίσθωση χωρίς εγγραφή έχει ενταθεί σημαντικά μετά την αναθεώρηση του 2024 έως το 2025, με περισσότερες από 15.300 εγγραφές να έχουν ακυρωθεί στην Ανδαλουσία από το 2024. Οι πλατφόρμες αφαιρούν επίσης τις μη εγγεγραμμένες αγγελίες μόλις απαιτείται περιφερειακός ή εθνικός αριθμός και αυτός απουσιάζει.
- Μπορεί η κοινότητα να αλλάξει γνώμη αφού ψηφίσει υπέρ;
- Μια κοινότητα μπορεί να ψηφίσει ξανά, προς οποιαδήποτε κατεύθυνση, σε μεταγενέστερη συνέλευση. Αυτό που προστατεύει έναν ιδιοκτήτη ο οποίος ήδη εκμισθώνει νόμιμα είναι η μη αναδρομική διατύπωση της τροποποίησης του 2025 και όχι μια μόνιμη εγγύηση ότι η σημερινή ψηφοφορία θα υπερισχύει κάθε μελλοντικής.
- Είναι ευκολότερη η αδειοδότηση μιας βίλας εκτός κοινότητας από εκείνη ενός διαμερίσματος;
- Το εμπόδιο της κοινότητας παύει να ισχύει, γεγονός που καταργεί ένα από τα τρία επίπεδα. Τα περιφερειακά και δημοτικά εμπόδια εξακολουθούν να ισχύουν πλήρως και μια ανεξάρτητη βίλα πρέπει να πληροί τις ίδιες απαιτήσεις του διατάγματος περί κατοικησιμότητας, τους κανόνες απογραφής και τους κανόνες χωρητικότητας με ένα διαμέρισμα σε συγκρότημα.
