Χρησιμοποιούμε αρχεία cookie για να βελτιώνουμε την εμπειρία σας, να αναλύουμε τη χρήση του ιστοτόπου και να παρέχουμε εξατομικευμένο περιεχόμενο.
Οδηγός
Πώς λειτουργεί ο νομικός έλεγχος ακινήτου στην Ισπανία
Ο λεπτομερής νομικός έλεγχος πραγματοποιείται μετά την κράτηση και όχι πριν από αυτήν, ενώ η σύμβαση κράτησης περιέχει όρους που προστατεύουν τον αγοραστή εάν οι έλεγχοι αποκαλύψουν σοβαρό πρόβλημα. Το Registro de la Propiedad εμφανίζει τον πραγματικό ιδιοκτήτη, καθώς και υποθήκες, κατασχέσεις, δουλείες και άλλους περιορισμούς. Ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, οι έλεγχοι καλύπτουν επίσης τη συμφωνία των εγγράφων, τις οφειλές προς την κοινότητα ιδιοκτητών, το IBI και τις απαιτούμενες άδειες. Κατά την υπογραφή πραγματοποιείται στη συνέχεια ένας δεύτερος, ανεξάρτητος έλεγχος: πριν από την υπογραφή, ο συμβολαιογράφος επαληθεύει εκ νέου την κυριότητα και την τρέχουσα κατάσταση του μητρώου.
Υπογράφετε μια κράτηση, ανακαλύπτετε κατόπιν ένα νομικό πρόβλημα και χάνετε την προκαταβολή κράτησης.
Πώς είναι πραγματικά
Ο λεπτομερής νομικός έλεγχος πραγματοποιείται μετά την κράτηση και όχι πριν από αυτήν, ενώ η σύμβαση κράτησης περιέχει όρους που προστατεύουν τον αγοραστή εάν οι έλεγχοι αποκαλύψουν σοβαρό πρόβλημα. Το Registro de la Propiedad εμφανίζει τον πραγματικό ιδιοκτήτη, καθώς και υποθήκες, κατασχέσεις, δουλείες και άλλους περιορισμούς. Ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, οι έλεγχοι καλύπτουν επίσης τη συμφωνία των εγγράφων, τις οφειλές προς την κοινότητα ιδιοκτητών, το IBI και τις απαιτούμενες άδειες. Κατά την υπογραφή πραγματοποιείται στη συνέχεια ένας δεύτερος, ανεξάρτητος έλεγχος: πριν από την υπογραφή, ο συμβολαιογράφος επαληθεύει εκ νέου την κυριότητα και την τρέχουσα κατάσταση του μητρώου.
Τι το αλλάζει
Ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος σας δεν επιτελούν την ίδια εργασία. Ο συμβολαιογράφος είναι ανεξάρτητος δημόσιος λειτουργός και ελέγχει τη νομιμότητα και την κατάσταση του μητρώου κατά τη στιγμή της υπογραφής. Ο δικηγόρος σας εκπροσωπεί εσάς και διενεργεί τον νομικό έλεγχο πριν δεσμευτείτε. Τα προβλήματα εδώ επίσης δεν οφείλονται σε απάτη, αλλά σε εκκρεμή γραφειοκρατία: μια μη καταχωρισμένη επέκταση, μια ελλείπουσα licencia de primera ocupación, μια οφειλή προς την κοινότητα που συνοδεύει το ακίνητο.
Τι κάνουμε γι’ αυτό
Χωρίς ολοκληρωμένο νομικό έλεγχο δεν θα σας συστήσουμε να προχωρήσετε στη σύμβαση αγοραπωλησίας. Η δικηγορική εταιρεία εκπροσωπεί εσάς και όχι εμάς, δεν μας καταβάλλει κανένα ποσό και μπορείτε να φέρετε τον δικό σας δικηγόρο.
Σε 30 δευτερόλεπτα
Ο λεπτομερής νομικός έλεγχος πραγματοποιείται αφού κάνετε κράτηση και όχι πριν, ενώ η ίδια η διατύπωση της σύμβασης κράτησης είναι αυτή που προστατεύει την προκαταβολή σας όσο αυτός εξελίσσεται. Ο δικηγόρος ελέγχει περίπου 15 στοιχεία σε διάστημα 2 έως 4 εβδομάδων, ενώ ο συμβολαιογράφος ελέγχει εκ νέου την κυριότητα και το κτηματολόγιο κατά την υπογραφή, ανεξάρτητα.
Αν ο ενδελεχής νομικός έλεγχος γίνει μετά την κράτηση, κινδυνεύει η προκαταβολή μου;
Η κράτηση ισπανικού ακινήτου αποτελεί πραγματική δέσμευση, συνήθως 6 000 έως 11 000 €, η οποία καταβάλλεται πριν ολοκληρωθεί ο λεπτομερής νομικός έλεγχος. Αυτή η σειρά εκπλήσσει πολλούς αγοραστές για πρώτη φορά και αξίζει να εξηγηθεί αντί να αποσιωπηθεί. Η κράτηση αποσύρει το ακίνητο από την αγορά όσο πραγματοποιείται ο έλεγχος. Ο ίδιος ο έλεγχος επιβεβαιώνει αν πρέπει πράγματι να προχωρήσετε στην πλήρη σύμβαση αγοράς.Η κράτηση δεν αποτελεί σκόπιμα μια τυφλή δέσμευση. Οι γραπτοί όροι της ορίζουν τι συμβαίνει αν ο έλεγχος του δικηγόρου σας αποκαλύψει σοβαρό πρόβλημα. Σύμφωνα με τους όρους αυτούς, η προκαταβολή επιστρέφεται. Η προστασία είναι συμβατική και περιλαμβάνεται γραπτώς στην ίδια τη σύμβαση κράτησης, δεν αποτελεί γενική νομική εγγύηση που ισχύει ανεξάρτητα από το περιεχόμενο του εγγράφου. Γι’ αυτό ακριβώς ένας δικηγόρος που εκπροσωπεί εσάς και κανέναν άλλο πρέπει να διαβάσει και να εγκρίνει τη διατύπωση της σύμβασης κράτησης πριν την υπογράψετε και πριν διακινηθεί οποιοδήποτε χρηματικό ποσό.
Τι προστατεύει πραγματικά την προκαταβολή μου όσο διενεργείται ο νομικός έλεγχος;Η συγκεκριμένη διατύπωση της σύμβασης κράτησης που υπογράφετε, όχι ένας γενικός κανόνας του ισπανικού δικαίου που ισχύει ανεξάρτητα από το περιεχόμενό της. Ένας δικηγόρος διαβάζει τη σύμβαση πριν την υπογράψετε. Αυτό διασφαλίζει ότι οι όροι για την επιστροφή της προκαταβολής σας, αν εντοπιστεί σοβαρό πρόβλημα, αναγράφονται πράγματι και δεν θεωρούνται απλώς δεδομένοι.
Ποια είναι στην πράξη η διαφορά μεταξύ του συμβολαιογράφου και του δικού μου δικηγόρου;
Οι δύο ρόλοι συγχέονται εύκολα, αλλά δεν αφορούν την ίδια εργασία. Ο Ισπανός συμβολαιογράφος είναι ανεξάρτητος δημόσιος λειτουργός που επικυρώνει το συμβόλαιο κατά την υπογραφή: ελέγχει την ταυτότητα και επιβεβαιώνει την καταχώριση στο κτηματολόγιο τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Όλοι οι επαγγελματίες της διαδικασίας, συμπεριλαμβανομένων των δικηγόρων και των μεσιτών, διενεργούν επίσης τους τυπικούς ελέγχους ταυτοποίησης κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, σύμφωνα με το ισπανικό δίκαιο. Ο συμβολαιογράφος δεν διαπραγματεύεται για λογαριασμό σας και δεν διενεργεί την εις βάθος έρευνα για το ιστορικό του ακινήτου πριν από εκείνο το στάδιο.Ο δικός σας δικηγόρος διενεργεί νωρίτερα τον ανεξάρτητο και ενδελεχή έλεγχο: ποιος είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου, ποια βάρη ή χρέη το επιβαρύνουν, αν το ίδιο το κτίριο είναι νομικά τακτοποιημένο και αν η κοινότητα ιδιοκτητών έχει εκκρεμείς αξιώσεις. Η εργασία αυτή γίνεται τις εβδομάδες μετά την κράτηση, ειδικά ώστε τα προβλήματα να εμφανιστούν όσο είναι ακόμη ρεαλιστικά δυνατό να αποχωρήσετε. Αυτό διαφέρει από την υπογραφή, όταν πολύ περισσότερα χρήματα και η δυναμική της συμφωνίας έχουν ήδη δεσμευτεί.
Ο συμβολαιογράφοςΟ δικός σας δικηγόρος
Ανεξάρτητος δημόσιος λειτουργός, που δεν εργάζεται ειδικά για εσάς
Επιβεβαιώνει ξανά την ταυτότητα και την καταχώριση στο κτηματολόγιο κατά την υπογραφή, ως τελικό και ανεξάρτητο έλεγχο, όχι ως υποκατάστατο του προηγούμενου νομικού ελέγχου.
Ο δικός σας εκπρόσωπος, που επιλέγετε και πληρώνετε εσείς
Διενεργεί τον ενδελεχή έλεγχο τις εβδομάδες μετά την κράτηση, ακριβώς ώστε να εντοπιστεί σοβαρό πρόβλημα όσο η υπαναχώρηση είναι ακόμη ρεαλιστικά δυνατή, όχι μετά την υπογραφή.
Αν ο συμβολαιογράφος ελέγχει ήδη την ιδιοκτησία κατά την υπογραφή, γιατί χρειάζομαι νωρίτερα και τον έλεγχο του δικού μου δικηγόρου;Ο έλεγχος του συμβολαιογράφου γίνεται στο τέλος της διαδικασίας, συχνά αφού έχει ήδη καταβληθεί προκαταβολή κράτησης και έχει ήδη υπογραφεί η σύμβαση αγοραπωλησίας. Σε εκείνο το σημείο, η αποχώρηση είναι πολύ πιο δαπανηρή. Ο προηγούμενος έλεγχος του δικηγόρου σας αποσκοπεί στον εντοπισμό ενός προβλήματος όσο είναι ακόμη ρεαλιστικά δυνατό να υπαναχωρήσετε. Πρόκειται για διαφορετική εργασία σε διαφορετικό χρονικό σημείο, όχι για επανάληψη όσων κάνει ο συμβολαιογράφος.
Για ποιον εργάζεται πραγματικά ο δικηγόρος και πόσο κοστίζει;
Ο δικηγόρος που προσλαμβάνεται για αυτόν τον έλεγχο σας εκπροσωπεί και εκπροσωπεί μόνο εσάς. Δεν είναι ο δικηγόρος του πωλητή και δεν αμείβεται από εμάς: η αμοιβή ανέρχεται περίπου σε ~1 % της τιμής αγοράς, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, και καταβάλλεται απευθείας στη δικηγορική εταιρεία. Δεν λαμβάνουμε καμία προμήθεια παραπομπής από αυτήν την εταιρεία. Μπορείτε επίσης να επιλέξετε ανεξάρτητο δικηγόρο της επιλογής σας αντί για εκείνον που σας συστήνουμε.Χωρίς ολοκληρωμένο έλεγχο, δεν συνιστούμε να προχωρήσετε στη σύμβαση αγοραπωλησίας. Αυτό δεν είναι τυπική διαδικασία. Είναι το σημείο της διαδικασίας στο οποίο πρέπει να αποκαλυφθεί ένα πραγματικό πρόβλημα, αν υπάρχει. Η παράλειψή του για εξοικονόμηση χρόνου αναιρεί ολόκληρο τον σκοπό της πληρωμής του.
Χωρίς περιστροφές
Εγγυάται αυτή η διαδικασία ότι δεν θα πάει ποτέ τίποτα στραβά;
Όχι, και καμία ειλικρινής περιγραφή της δεν θα υποστήριζε κάτι διαφορετικό. Αυτό που κάνει η διαδικασία είναι να παρεμβάλλει έναν πραγματικό, ανεξάρτητο έλεγχο μεταξύ των χρημάτων σας και του πωλητή, τη μοναδική στιγμή κατά την οποία η αποχώρηση είναι ακόμη οικονομικά ανώδυνη. Ακολουθεί δεύτερος, ανεξάρτητος έλεγχος στον συμβολαιογράφο, πριν από την τελική μεταβίβαση. Τα περισσότερα προβλήματα που εντοπίζονται δεν είναι απάτες, αλλά εκκρεμής γραφειοκρατία: μια μη καταχωρισμένη επέκταση, μια άδεια κατοίκησης που λείπει ή ένα χρέος προς την κοινότητα ιδιοκτητών, το οποίο διαφορετικά θα μεταβιβαζόταν σε εσάς.Αυτές είναι γενικές πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο λειτουργίας της διαδικασίας αγοράς στην Ισπανία και όχι νομικές συμβουλές για συγκεκριμένο ακίνητο. Η Arevont δεν διενεργεί τους ελέγχους που περιγράφονται. Αυτό το κάνει ένας ανεξάρτητος δικηγόρος για λογαριασμό σας, έναντι αμοιβής που καταβάλλετε απευθείας σε αυτόν. Δεν λαμβάνουμε αμοιβή παραπομπής από τον δικηγόρο. Οι ίδιοι οι έλεγχοι δεν κοστίζουν στον αγοραστή τίποτα πέρα από την αμοιβή του δικηγόρου.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τον νομικό έλεγχο
Τι συμβαίνει στην πράξη αν ο δικηγόρος μου εντοπίσει σοβαρό πρόβλημα αφού έχω ήδη κάνει κράτηση;
Αυτή είναι ακριβώς η περίπτωση που καλύπτουν οι όροι της σύμβασης κράτησης. Εάν το πρόβλημα πληροί τους συγκεκριμένους γραπτούς όρους, η αγορά δεν προχωρά στην οριστική σύμβαση και η προκαταβολή επιστρέφεται. Γι’ αυτό ένας δικηγόρος πρέπει να διαβάσει και να εγκρίνει την ακριβή διατύπωση της σύμβασης κράτησης πριν την υπογράψετε, όχι μετά.
Πρέπει να χρησιμοποιήσω τον δικηγόρο που μου συστήνει η Arevont;
Όχι. Μπορείτε ελεύθερα να φέρετε τον δικό σας ανεξάρτητο δικηγόρο. Δεν λαμβάνουμε αμοιβή παραπομπής από τις εταιρείες που σας συστήνουμε και, σε κάθε περίπτωση, ο δικηγόρος εκπροσωπεί εσάς, όχι εμάς ούτε τον πωλητή.
Υπάρχει κάτι νέο ή διαφορετικό σε αυτή τη διαδικασία το 2025 ή το 2026 σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια;
Όχι σε ουσιαστικό βαθμό. Η βασική διαδικασία, δηλαδή ο έλεγχος πριν από την αγορά από ανεξάρτητο δικηγόρο και η ανεξάρτητη επιβεβαίωση του συμβολαιογράφου κατά την υπογραφή, παραμένει η ίδια καθιερωμένη δομή που ισχύει εδώ και χρόνια. Οι τυπικοί έλεγχοι ταυτοποίησης και καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από κάθε εμπλεκόμενο επαγγελματία αποτελούν συνήθη και πάγια πρακτική, όχι πρόσφατη αλλαγή. Δεν θα πρέπει να εκλάβετε τίποτα από τα παραπάνω ως προειδοποίηση για νέο κίνδυνο. Αντίθετα, η σταθερότητα της διαδικασίας είναι το ειλικρινές και καθησυχαστικό συμπέρασμα.
Οι άλλες τρεις ανησυχίες
okupas
Καταληψίες θα καταλάβουν το διαμέρισμά σας όσο βρίσκεστε πίσω στη χώρα σας και δεν θα μπορέσετε να τους απομακρύνετε για χρόνια.