Σύμβαση αγοραπωλησίας κατά την αγορά ακινήτου στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Για μεταπωλούμενο ακίνητο στην Ισπανία χρησιμοποιείται σύμβαση arras, με προκαταβολή 10 έως 20 % της τιμής. Το ισπανικό δίκαιο αναγνωρίζει τρεις τύπους σύμβασης arras, καθένας με διαφορετικές συνέπειες αν η συμφωνία δεν ολοκληρωθεί. Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει τον τύπο, επειδή αν δεν αναφέρει τίποτα, ο προεπιλεγμένος τύπος είναι ο δυσμενέστερος για τον αγοραστή.
| Arras υπαναχώρησηςΆρθρο 1454 Αστικού Κώδικα | Arras επιβεβαιωτικέςη σιωπηρή προεπιλογή | Arras ποινικέςυβριδικός τύπος | |
|---|---|---|---|
| Τι είναι | Δικαίωμα υπαναχώρησης με σταθερό τίμημα | Μια απλή τμηματική πληρωμή | Ποινή, συν δικαίωμα εξαναγκασμού της πώλησης |
| Αν υπαναχωρήσετε | Χάνετε την προκαταβολή | Μπορούν ακόμη να ζητήσουν ολοκλήρωση | Καταβάλλετε την ποινή, η πώληση μπορεί να επιβληθεί |
| Αν υπαναχωρήσουν | Σας την επιστρέφουν διπλή | Μπορείτε να προσφύγετε για ολοκλήρωση | Καταβάλλουν την ποινή, η πώληση μπορεί να επιβληθεί |
| Επιλέξτε το αν | Θέλετε απλή έξοδο με γνωστό τίμημα | Καμία πλευρά δεν σχεδιάζει να υπαναχωρήσει | Θέλετε κάτι που αποτρέπει την υπαναχώρηση περισσότερο από μια απλή προκαταβολή |
Ποια σύμβαση αγοραπωλησίας υπογράφω και τι συμβαίνει αν χρειαστεί να υπαναχωρήσω;
Υπογράφετε μια contrato de arras. Το τι συμβαίνει εάν υπαναχωρήσετε εξαρτάται πλήρως από το ποιον από τους τρεις νομικούς τύπους αναφέρει η σύμβαση. Η contrato de arras είναι η ιδιωτική σύμβαση αρραβώνα που χρησιμοποιείται για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο. Ο αγοραστής και ο πωλητής την υπογράφουν πριν από τον συμβολαιογράφο και αυτή καθορίζει την ποινή σε περίπτωση που οποιοδήποτε μέρος ακυρώσει τη συμφωνία. Η προκαταβολή είναι η σημαντική πληρωμή που ακολουθεί την κράτηση και δεσμεύει και τα δύο μέρη για την πώληση, ενώ η ισπανική πρακτική την αντιμετωπίζει ως αρραβώνα και όχι ως τμηματική πληρωμή από την οποία μπορείτε να υπαναχωρήσετε. Η arras δεν είναι το ίδιο με μια τσεχική προκαταβολή. Ανάλογα με τον συμφωνημένο τύπο, η υπαναχώρηση μπορεί να κοστίσει στον αγοραστή την προκαταβολή και στον πωλητή το διπλάσιο ποσό. Πρόκειται για πολύ σοβαρότερη συνέπεια από αυτή που υποδηλώνει η λέξη «προκαταβολή» σε έναν αλλοδαπό αναγνώστη.Το άρθρο 1454 του Αστικού Κώδικα περιγράφει τον τύπο που χρησιμοποιούν οι περισσότερες συμβάσεις: arras υπαναχώρησης. Αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει, χάνει την προκαταβολή. Αν υπαναχωρήσει ο πωλητής, πρέπει να επιστρέψει το διπλάσιο της προκαταβολής. Αυτός ο τύπος επιτρέπει σε οποιαδήποτε πλευρά να υπαναχωρήσει απλώς, με προκαθορισμένο τίμημα. Υπάρχουν δύο ακόμη τύποι και λειτουργούν πολύ διαφορετικά. Μπορείτε να δείτε και τους τρεις αναλυτικά δίπλα σε αυτή την παράγραφο.Αν η σύμβαση δεν αναφέρει ποιος τύπος εφαρμόζεται, τα ισπανικά δικαστήρια συνήθως θεωρείται ότι εφαρμόζουν ως προεπιλογή τις arras επιβεβαιωτικές. Αυτή είναι η εκδοχή που ΔΕΝ σας επιτρέπει να υπαναχωρήσετε απλώς καταβάλλοντας την προκαταβολή. Αυτός ο κανόνας προεπιλογής επαναλαμβάνεται ευρέως σε νομικά σχόλια. Ωστόσο, το ίδιο το άρθρο 1454 διέπει μόνο τις arras υπαναχώρησης και δεν ορίζει τι συμβαίνει ως προεπιλογή όταν η σύμβαση δεν περιέχει σχετική πρόβλεψη. Ο πραγματικός κανόνας προεπιλογής δεν έχει επιβεβαιωθεί έναντι του επίσημου νομικού κειμένου της BOE. Για έναν αγοραστή, η ασφαλέστερη προσέγγιση είναι να θεωρήσει ότι εφαρμόζονται οι arras επιβεβαιωτικές, έως ότου επιβεβαιώσει το αντίθετο δικηγόρος. Γι' αυτό ακριβώς ο τύπος πρέπει να αποτελεί σαφή πρόταση στη σύμβαση και να μην αφήνεται στην υπόθεση.
Ποια μορφή arras να ζητήσω;Arras penitenciales, αν για εσάς έχει σημασία να μπορείτε να υπαναχωρήσετε έναντι γνωστού τιμήματος. Αυτός είναι επίσης ο τύπος που χρησιμοποιούν συνήθως οι Ισπανοί κτηματομεσίτες και δικηγόροι από συνήθεια. Επομένως, στην πράξη, συνήθως ζητάτε απλώς από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει ότι η λέξη περιλαμβάνεται στη σύμβαση, όχι κάτι ασυνήθιστο.
Διαφέρει ένα νεόδμητο ακίνητο;
Ναι. Το έγγραφο που ακολουθεί την κράτηση σε νεόδμητο ακίνητο αποκαλείται συνήθως ιδιωτική σύμβαση αγοράς (contrato privado de compraventa) και όχι «arras». Τα παραπάνω άρθρα του Αστικού Κώδικα δεν το διέπουν. Κάθε πληρωμή που πραγματοποιείτε στον κατασκευαστή πριν από την ολοκλήρωση του κτιρίου πρέπει να καλύπτεται, από τη στιγμή χορήγησης της οικοδομικής άδειας, με τραπεζική εγγύηση ή ασφαλιστήριο στο όνομά σας, εκδοθέν από εξουσιοδοτημένη τράπεζα ή ασφαλιστή. Αν ο κατασκευαστής δεν παραδώσει εγκαίρως, η εγγύηση επιστρέφει κάθε ευρώ που καταβάλατε, μαζί με τον νόμιμο τόκο. Πρόκειται για διαφορετικό είδος προστασίας από την επιστροφή διπλάσιας προκαταβολής. Η ολοκλήρωση νεόδμητου ακινήτου διαρκεί συνήθως από 2 μήνες έως 3 έτη, ανάλογα με το στάδιο του συγκεκριμένου έργου.Η νομοθεσία που ισχύει σήμερα είναι η πρώτη πρόσθετη διάταξη (disposición adicional primera) του Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, όπως τροποποιήθηκε από το Ley 20/2015. Ένας παλαιότερος νόμος, το Ley 57/1968, κάλυπτε παλαιότερα το ζήτημα και εξακολουθεί να αναφέρεται σε μεγάλο μέρος του παλαιότερου υλικού στο διαδίκτυο. Καταργήθηκε την 1η Ιανουαρίου 2016 και το περιεχόμενό του μεταφέρθηκε στην παραπάνω διάταξη. Αν μια σύμβαση ή ένας σύμβουλος εξακολουθεί να αναφέρει τον νόμο του 1968, παραπέμπει σε καταργημένο νόμο. Αυτό αξίζει να το προσέξετε και όχι να θεωρήσετε ότι πρόκειται απλώς για ακίνδυνη συντομογραφία.
| Μεταχειρισμένα ακίνηταarras | Νεόδμητο ακίνητοΙδιωτικό συμφωνητικό αγοραπωλησίας | |
|---|---|---|
| Εφαρμοστέο δίκαιο | Código Civil, άρθρο 1454 | LOE, πρώτη πρόσθετη διάταξη |
| Συνήθης καταβολή σε αυτό το στάδιο | 10 έως 20 % της τιμής | Βάσει χρονοδιαγράμματος πληρωμών κατασκευαστή |
| Αν δεν παραδώσουν | Η προκαταβολή επιστρέφεται εις διπλούν, εφόσον αναφέρονται arras penitenciales | Κάθε καταβολή επιστρέφεται πλήρως, πλέον των νόμιμων τόκων, βάσει της τραπεζικής εγγύησης |
| Τι ελέγχει πρώτα ο δικηγόρος σας | Να αναφέρονται στη σύμβαση οι arras που ισχύουν | Να υπάρχει πραγματικό πιστοποιητικό τραπεζικής εγγύησης για τις συγκεκριμένες καταβολές σας |
Πόσος χρόνος μεσολαβεί από την υπογραφή της σύμβασης έως την παραλαβή των κλειδιών;
Σε μεταπωλούμενο ακίνητο, ολόκληρη η διαδρομή από την κράτηση έως την παράδοση των κλειδιών διαρκεί συνήθως 1 έως 3 μήνες. Η υπογραφή της σύμβασης arras πραγματοποιείται συνήθως περίπου στα μέσα αυτού του διαστήματος, αφού έχει ολοκληρωθεί ο νομικός έλεγχος δέουσας επιμέλειας, ο οποίος διαρκεί περίπου 2 έως 4 εβδομάδες. Σε νεόδμητο ακίνητο, η ίδια διαδρομή διαρκεί πολύ περισσότερο, από 2 μήνες έως 3 έτη, επειδή εξαρτάται από την πρόοδο του έργου και όχι από ένα σταθερό ημερολόγιο.Ο έλεγχος της σύμβασης από δικηγόρο πριν από την υπογραφή σας, ανεξάρτητα από τη διαδρομή, κοστίζει συνήθως περίπου ~1 % της τιμής. Πρόκειται για μικρό κόστος σε σύγκριση με όσα διακυβεύονται: ένα έγγραφο που καθορίζει αν θα σας επιστραφεί καθόλου η προκαταβολή, διπλάσια ή όχι.
Τι μπορεί να πάει στραβά σε αυτό το στάδιο και πώς το εντοπίζει πρώτος ο δικηγόρος;
Σχεδόν τίποτα από όσα μπορεί να πάνε στραβά εδώ δεν είναι ασυνήθιστο. Συνήθως πρόκειται για ένα από έναν σύντομο κατάλογο συνηθισμένων λαθών. Κάθε ένα εντοπίζεται εύκολα πριν από την υπογραφή, αλλά διορθώνεται δύσκολα και δαπανηρά αργότερα.
- Υψηλότερος κίνδυνοςΗ σύμβαση δεν αναφέρει ποια μορφή arras ισχύειΣυνήθως ερμηνεύεται ως arras confirmatorias, οι οποίες δεν σας επιτρέπουν να υπαναχωρήσετε απλώς έναντι της προκαταβολής.What to do insteadΕπιβεβαιώστε ότι στο κείμενο αναγράφεται η λέξη «penitenciales» ή ο τύπος που επιθυμείτε.
- Αξίζει να επιμείνετεΗ προκαταβολή καταβάλλεται απευθείας στον προσωπικό λογαριασμό του πωλητήΑν ο πωλητής την έχει ήδη δαπανήσει, μια δικαστική απόφαση για διπλάσια προκαταβολή δεν ισοδυναμεί με την επιστροφή των χρημάτων.What to do insteadΖητήστε λογαριασμό πελάτη ή λογαριασμό μεσεγγύησης, ιδίως επειδή ο πωλητής μπορεί να οφείλει να επιστρέψει διπλάσια προκαταβολή.
- Υψηλότερος κίνδυνοςΗ τραπεζική εγγύηση νεόδμητου ακινήτου περιγράφεται ως «αυτόματη μόλις πληρώσετε»Η εγγύηση πρέπει να αφορά τις συγκεκριμένες καταβολές σας, να έχει εκδοθεί στο όνομά σας και να ισχύει από τη στιγμή που χορηγείται η οικοδομική άδεια. Δεν πρόκειται απλώς για μια γενική υπόσχεση της εταιρείας.What to do insteadΖητήστε το ατομικό πιστοποιητικό. Μην αποδεχτείτε μια διαφημιστική δήλωση ότι υπάρχει σύστημα εγγυήσεων.
- Αξίζει να επιμείνετεΗ προθεσμία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας δεν προβλέπει συνέπεια σε περίπτωση υπέρβασής τηςΜια ημερομηνία χωρίς προβλεπόμενη συνέπεια δεν αποτελεί πραγματική προστασία σε καμία από τις δύο περιπτώσεις. Είναι μόνο μια ελπίδα.What to do insteadΒεβαιωθείτε ότι η σύμβαση ορίζει τι συμβαίνει με τα χρήματα και τη συμφωνία αν παρέλθει η συμφωνημένη ημερομηνία.
Τι να επιβεβαιώσετε πριν υπογράψετε τη δεσμευτική σύμβαση
Πέντε πράγματα. Ο δικηγόρος σας πρέπει να τα ελέγξει και όχι απλώς να τα διαβάσει μία φορά και να τα θεωρήσει αξιόπιστα, επειδή αυτή η σύμβαση καθορίζει τις πραγματικές συνέπειες της υπαναχώρησης.- Ποιος τύπος arras αναφέρεται, σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητοΗ λέξη «penitenciales» ή μια αντίστοιχα σαφής δήλωση του δικαιώματος υπαναχώρησης από την προκαταβολή πρέπει να περιλαμβάνεται στο κείμενο και όχι να υπονοείται. Μια κακή εκδοχή αναφέρεται γενικά σε arras και δεν κατονομάζει τον τύπο τους.
- Πού κατατίθεται η προκαταβολήΟ λογαριασμός πελάτη ή ο λογαριασμός μεσεγγύησης προσφέρει ισχυρότερη προστασία από την απευθείας καταβολή χρημάτων στον προσωπικό λογαριασμό του πωλητή, ιδίως αν ο πωλητής υποχρεωθεί αργότερα να τα επιστρέψει εις διπλούν. Μια κακή εκδοχή δεν κατονομάζει κανέναν λογαριασμό, αλλά αναφέρει απλώς «καταβλήθηκε στον πωλητή».
- Το πιστοποιητικό της τραπεζικής εγγύησης, σε ένα νεόδμητο ακίνητοΠρέπει να κατονομάζει τη μονάδα σας και τις συγκεκριμένες πληρωμές σας, με έκδοση από εξουσιοδοτημένη τράπεζα ή ασφαλιστική εταιρεία, και όχι να είναι ένα γενικό εταιρικό φυλλάδιο σχετικά με τις εγγυήσεις. Μια κακή εκδοχή είναι μια διαφημιστική δήλωση ότι «όλες οι πληρωμές είναι εγγυημένες», χωρίς συνημμένο πιστοποιητικό.
- Η προθεσμία ολοκλήρωσης και τι συμβαίνει αν παρέλθειΚαι οι δύο διαδρομές πρέπει να ορίζουν τι συμβαίνει με τα χρήματα και τη συμφωνία αν παρέλθει η συμφωνημένη ημερομηνία, όχι μόνο τι συμβαίνει αν ένα από τα δύο μέρη απλώς αλλάξει γνώμη. Μια κακή εκδοχή αναφέρει ημερομηνία χωρίς καμία συνέπεια σε περίπτωση μη τήρησής της.
- Τι περιλαμβάνεται γραπτώς, σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητοΣταθερά στοιχεία, συσκευές και οτιδήποτε υπονοούσε η αγγελία αλλά δεν περιλαμβάνει αυτόματα το συμβόλαιο. Αυτό είναι το τελευταίο έγγραφο πριν από τον συμβολαιογράφο, όπου η προσθήκη ενός στοιχείου που λείπει παραμένει ακόμη οικονομική. Μια κακή εκδοχή αναφέρει «όπως εμφανίζεται», χωρίς αναλυτική καταγραφή.
Αυτό εξηγεί τη νομοθεσία, όχι τη δική σας συγκεκριμένη σύμβαση
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με το ισπανικό δίκαιο των συμβάσεων, όπως ίσχυε στις 17 Αυγούστου 2026, οι οποίες αναγνώστηκαν στην αρχική πηγή και δεν αντιγράφηκαν από σχολιασμό. Δεν αποτελούν νομική συμβουλή σχετικά με το έγγραφο που έχετε μπροστά σας. Ποιος τύπος arras εφαρμόζεται, αν ένα πιστοποιητικό τραπεζικής εγγύησης είναι γνήσιο και σε ισχύ, καθώς και ποιο είναι πραγματικά το κόστος μιας εκπρόθεσμης προθεσμίας, είναι ερωτήματα που μπορεί να απαντήσει μόνο ανεξάρτητος δικηγόρος, αφού μελετήσει τη συγκεκριμένη σύμβασή σας.Δεν συντάσσουμε αυτή τη σύμβαση και δεν είμαστε συμβαλλόμενο μέρος σε αυτήν. Αυτό που διασφαλίζουμε είναι ότι ένας δικηγόρος θα την εξετάσει πριν υπογράψετε. Διασφαλίζουμε επίσης ότι ο τύπος των arras ή το πιστοποιητικό εγγύησης αποτελεί κατονομασμένο και ελεγμένο γεγονός, όχι απλώς μια υπόθεση που κάνουν όλοι για όλους τους άλλους.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τη σύμβαση αγοραπωλησίας
- Είναι η σύμβαση arras ίδια με το συμβόλαιο που υπογράφεται ενώπιον του συμβολαιογράφου;
- Όχι. Η σύμβαση arras είναι ιδιωτικό έγγραφο μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Υπογράφεται πριν από το στάδιο του συμβολαιογράφου, χωρίς την παρουσία συμβολαιογράφου. Το δημόσιο συμβόλαιο, η escritura pública, υπογράφεται αργότερα στο γραφείο του συμβολαιογράφου και είναι αυτό που μεταβιβάζει την κυριότητα. Η σύμβαση arras καθορίζει τους όρους που υλοποιεί στη συνέχεια το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο.
- Τι συμβαίνει με την προκαταβολή arras αν η πώληση δεν ολοκληρωθεί για λόγο που δεν ελέγχει κανένα από τα δύο μέρη;
- Εξαρτάται από όσα ορίζει η ίδια η σύμβαση για τη συγκεκριμένη περίπτωση. Γι’ αυτό ακριβώς μια σωστά συνταγμένη σύμβαση arras καλύπτει περισσότερα από το «ο αγοραστής αλλάζει γνώμη» και «ο πωλητής αλλάζει γνώμη». Μια αιτία εκτός του ελέγχου και των δύο μερών, όπως η απόρριψη στεγαστικού δανείου για λόγους που δεν σχετίζονται με τη συμπεριφορά του αγοραστή, πρέπει να καλύπτεται από τη δική της ειδική ρήτρα, αντί να επαφίεται στη γενική προεπιλεγμένη ρύθμιση penitenciales.
- Μπορώ να διαπραγματευτώ το ποσοστό της τιμής που καταβάλλεται σε αυτό το στάδιο;
- Ναι, το 10 έως 20 % είναι συνηθισμένο εύρος και όχι σταθερός κανόνας. Το ακριβές ποσό αποτελεί μέρος της συμφωνίας μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Χαμηλότερο ποσό μειώνει το διακύβευμα αν χρειαστεί να αποχωρήσετε βάσει του κανόνα penitenciales. Ο πωλητής μπορεί να ζητήσει περισσότερα αν το θεωρεί ισχυρότερη ένδειξη δέσμευσης.
