Παράδοση ακινήτου κατά την αγορά ακινήτου στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας είναι ένα ραντεβού στον συμβολαιογράφο, όπου υπογράφετε την πράξη και καταβάλλετε το υπόλοιπο ποσό. Τα κλειδιά πρέπει να αλλάξουν χέρια μόνο αφού έχετε επιθεωρήσει το ακίνητο και καταγράψει τυχόν ελαττώματα. Ποτέ νωρίτερα.
Ημέρα ολοκλήρωσης, με τη σειρά
- Πριν από το ραντεβούΤο ακίνητο επιθεωρήθηκε σύμφωνα με τη συμφωνημένη κατάστασηΚάθε ελάττωμα καταγράφεται πρώτα σε γραπτό κατάλογο με ημερομηνία.
- Στον συμβολαιογράφοΕπιβεβαίωση ταυτότητας, ανάγνωση πράξης
- Την ίδια στιγμήΥπόλοιπο εξοφλήθηκε
- Την ίδια στιγμήΗ πράξη υπογράφηκε
- Στο ίδιο ραντεβούΤα κλειδιά παραδόθηκανΜόνο μετά την παραπάνω επιθεώρηση, ποτέ πριν από αυτήν.
- Την ίδια ημέραΗ πράξη κατατίθεται για εγγραφήΑποστέλλεται ηλεκτρονικά στο κτηματολόγιο. Η πλήρης εγγραφή ακολουθεί αργότερα.
Ποιοι βρίσκονται στην αίθουσα την ημέρα της ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας και τι κάνουν;
Στον χώρο μπορεί να βρίσκονται έως και τέσσερα μέρη, αλλά μόνο ένα από αυτά σας προστατεύει. Ο Ισπανός συμβολαιογράφος παρίσταται στην υπογραφή και μετατρέπει την πώληση σε δημόσιο έγγραφο, χωρίς να ελέγχει αν το ακίνητο αποτελεί καλή επιλογή. Η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, día de la firma, συνήθως διαρκεί λιγότερο από όσο περιμένουν οι περισσότεροι. Ο συμβολαιογράφος διαβάζει μεγαλόφωνα τους βασικούς όρους της πράξης και επιβεβαιώνει την ταυτότητα των μερών και τυχόν πληρεξούσια. Καταβάλλεται το υπόλοιπο τίμημα, υπογράφεται η πράξη και τα κλειδιά αλλάζουν χέρια. Αυτό που εκπλήσσει περισσότερο τους αλλοδαπούς αγοραστές δεν είναι η διαδικασία. Είναι το ποιος σας προστατεύει και ποιος όχι σε εκείνον τον χώρο.
- Ο συμβολαιογράφοςΔημόσιος λειτουργός, για κανέναν
- Τι κάνουν
- Επαληθεύει την ταυτότητα, επανελέγχει την καταχώριση στο κτηματολόγιο εκείνη τη στιγμή και προσδίδει στην πράξη νομική μορφή.
- Τι ΔΕΝ κάνουν
- Δεν διαπραγματεύεται για καμία πλευρά ούτε κρίνει αν η αγορά αποτελεί καλή επιλογή.
- Ποιος τους πληρώνει
- Καθορίζεται από κρατική κλίμακα τελών. Συνήθως την καταβάλλει ο αγοραστής, βάσει εθίμου, ή ο δανειστής σε περίπτωση στεγαστικού δανείου.
- Ο δικηγόρος σαςΕσείς και μόνο εσείς
- Τι κάνουν
- Επιβεβαιώνει ότι ο νομικός έλεγχος εξακολουθεί να ισχύει, εξηγεί το συμβόλαιο και μπορεί να υπογράψει για λογαριασμό σας βάσει πληρεξουσίου.
- Τι ΔΕΝ κάνουν
- Ενεργήστε για λογαριασμό του πωλητή ή της τράπεζας σε οποιοδήποτε στάδιο ή αποδεχθείτε προφορική υπόσχεση αντί για γραπτή.
- Ποιος τους πληρώνει
- Εσείς, συνήθως περίπου ~1 % της τιμής.
- Ο πωλητής ή ο εκπρόσωπος του κατασκευαστήΗ πλευρά του πωλητή
- Τι κάνουν
- Υπογράφει και παραδίδει το ακίνητο και τα κλειδιά.
- Τι ΔΕΝ κάνουν
- Μην υποσχεθείτε τίποτα πέρα από όσα προβλέπει ήδη η σύμβαση.
- Ποιος τους πληρώνει
- Τα δικά τους έξοδα. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, το κόστος αυτό περιλαμβάνεται ήδη στο τίμημα που καταβάλατε.
- Η τράπεζαΣε περίπτωση στεγαστικού
- Τι κάνουν
- Στέλνει εκπρόσωπο για να υπογράψει το συμβόλαιο του δανείου μαζί με το συμβόλαιο πώλησης και αποδεσμεύει τα χρήματα εκείνη τη στιγμή.
- Τι ΔΕΝ κάνουν
- Μην αποδεσμεύσετε κεφάλαια πριν την υπογραφή.
- Ποιος τους πληρώνει
- Εσείς, μέσω των εξόδων σύναψης του δανείου.
Πηγές
Ελέγχει ο συμβολαιογράφος αν το ακίνητο αξίζει το τίμημα;Όχι. Ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει την ταυτότητα, επανελέγχει την καταχώριση στο μητρώο εκείνη τη στιγμή και προσδίδει στο συμβόλαιο τη νόμιμη μορφή του. Το αν το τίμημα είναι δίκαιο, αν το κτίριο είναι στατικά ασφαλές και αν η κοινότητα έχει οφειλές είναι ξεχωριστά ζητήματα. Σε αυτά σας απαντούν εκ των προτέρων ο δικηγόρος σας και ο μηχανικός, όχι ο συμβολαιογράφος την ημέρα της υπογραφής.
Γιατί ο έλεγχος γίνεται πριν από την υπογραφή και όχι μετά;
Επειδή μόλις υπογράψετε και πληρώσετε, έχετε χάσει το διαπραγματευτικό πλεονέκτημα που έκανε τον έλεγχο χρήσιμο. Μια ολοκλήρωση αγοραπωλησίας με τη λάθος σειρά φαίνεται ίδια από έξω: μια υπογραφή και ένα σύνολο κλειδιών. Η διαφορά είναι ποιος承担ει τον κίνδυνο τη στιγμή που αποδεικνύεται ότι κάτι δεν είναι σωστό. Όλα καταλήγουν σε τρία βήματα, που πρέπει να γίνουν με τη σωστή σειρά.
- Το ακίνητο ελέγχεται σε σχέση με όσα συμφωνήθηκανΣε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, αυτό σημαίνει επιβεβαίωση ότι η κατάσταση αντιστοιχεί στη σύμβαση και ότι όσα αναφέρονται στην απογραφή, όπως συσκευές, έπιπλα και εξαρτήματα, εξακολουθούν να βρίσκονται εκεί. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, σημαίνει την επιθεώρηση snagging. Ο χρόνος διεξαγωγής της εξαρτάται από τον κατασκευαστή: σε ορισμένα έργα γίνεται πριν από τη μεταβίβαση της κυριότητας και σε άλλα μετά.
- Ό,τι δεν είναι σωστό καταγράφεταιΜια προφορική διαβεβαίωση ότι κάτι θα διορθωθεί «την επόμενη εβδομάδα» δεν αξίζει τίποτα αφού υπογράψετε. Μια κατάσταση ελαττωμάτων, με ημερομηνία και παραδοθείσα στην άλλη πλευρά πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, είναι το έγγραφο που μετατρέπει μια διαφορά σε συμφωνημένο κατάλογο εκκρεμών εργασιών.
- Μόνο τότε το συμβόλαιο, το υπόλοιπο και τα κλειδιάΗ υπογραφή και η πληρωμή πραγματοποιούνται ταυτόχρονα και τα κλειδιά θα πρέπει να παραδοθούν στο ίδιο ραντεβού. Αν γίνει αντίστροφα, ο αγοραστής έχει ήδη χάσει το διαπραγματευτικό πλεονέκτημα που έκανε το δεύτερο βήμα χρήσιμο.
Κανένας νόμος δεν καθορίζει αυτήν ακριβώς τη σειρά ως υποχρεωτική. Ωστόσο, αποτελεί καθιερωμένη και ορθή πρακτική, και οι συμβάσεις κράτησης και αγοράς σας θα πρέπει να την προβλέπουν ρητά. Μια σύμβαση που δεν αναφέρει τη σειρά σας αφήνει να βασίζεστε στην καλή πίστη και όχι σε ένα έγγραφο.
Τι γίνεται αν ένα ελάττωμα εντοπιστεί μόνο αφού έχουν ήδη παραδοθεί τα κλειδιά;Είναι δυσκολότερη συζήτηση για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο από ό,τι για ένα νεόδμητο ακίνητο. Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο συνοδεύεται από σχεδόν καμία εγγύηση, πέρα από αξίωση για κρυφά ελαττώματα που γνώριζε και απέκρυψε ο πωλητής. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, οι νόμιμες εγγυήσεις που περιγράφονται παρακάτω εξακολουθούν να ισχύουν, ανεξάρτητα από το πότε εντοπίζεται ένα ελάττωμα, εντός των αντίστοιχων χρονικών ορίων.
Ποια εγγύηση έχετε μόλις παραλάβετε τα κλειδιά;
Σε νεόδμητο ακίνητο υπάρχουν τρεις ξεχωριστές περίοδοι εγγύησης, οι οποίες αρχίζουν από την ημέρα ολοκλήρωσης και φτάνουν έως τα 10 έτη για τον ίδιο τον σκελετό. Σε μεταπωλούμενο ακίνητο υπάρχει σχεδόν καμία προστασία, πέρα από μια περιορισμένη αξίωση για ελάττωμα που ο πωλητής γνώριζε και απέκρυψε. Αυτή είναι η σημαντικότερη νομική διαφορά μεταξύ των δύο ειδών αγοράς και καθορίζει πόσο προσεκτικά αξίζει να γίνει η επιθεώρηση πριν από την ολοκλήρωση.
Ημέρα παράδοσης10 χρόνια μετά
- Φινιρίσματα: βαφή, πλακάκια, ξυλουργικά1 έτος
- Εγκαταστάσεις και κατοικησιμότητα3 έτη
- Κατασκευή: θεμέλια, δοκοί, φέροντες τοίχοι10 έτη
Νεόδμητο ακίνητοΜεταχειρισμένο ακίνητο
- Δεκαετής εγγύηση για ελαττώματα που επηρεάζουν τη δομική ασφάλεια του κτιρίου: θεμέλια, δοκοί και φέροντες τοίχοι.
- Δεν προβλέπεται εκ του νόμου εγγύηση αυτού του είδους. Ο πωλητής ευθύνεται μόνο για κρυφά ελαττώματα που γνώριζε και απέκρυψε κατά την πώληση. Πρόκειται για περιορισμένη αξίωση, την οποία είναι δύσκολο να αποδείξετε.
- Τριετής εγγύηση για ελαττώματα σε εγκαταστάσεις ή δομικά στοιχεία που παραβιάζουν τις απαιτήσεις κατοικησιμότητας, ασφάλειας ή λειτουργικότητας.
- Δεν εφαρμόζεται. Ό,τι βρίσκεται μέσα στο ακίνητο κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας είναι δικό σας, μαζί με την παλαιότητα και τη φθορά.
- Εγγύηση ενός έτους για ελαττώματα αποπεράτωσης, όπως στη βαφή, την πλακόστρωση και την ξυλουργική, με υπεύθυνο τον κατασκευαστή.
- Δεν εφαρμόζεται, για τον ίδιο λόγο.
- Διετής προθεσμία για την προβολή αξίωσης από τη στιγμή που εμφανίζεται καλυπτόμενο ελάττωμα, με αφετηρία εκείνη τη στιγμή και όχι την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας.
- Η αντίστοιχη αξίωση εδώ αφορά κρυφό ελάττωμα που γνώριζε ο πωλητής. Αυτό είναι γεγονός που θα πρέπει να αποδείξετε και όχι περίοδος εγγύησης που αρχίζει αυτόματα.
Αυτή η πρακτική συνέπεια προκύπτει άμεσα από τον νόμο και όχι από άποψη. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, οι ενέργειες που σας προστατεύουν γίνονται πριν από την υπογραφή, επειδή μετά από αυτήν υπάρχει ελάχιστη προστασία. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, οι εγγυήσεις ισχύουν ανεξάρτητα από την περίσταση, αλλά και πάλι προϋποθέτουν την τεκμηρίωση του ελαττώματος. Αυτός ακριβώς είναι ο σκοπός της επιθεώρησης snagging και του γραπτού καταλόγου.
Ποιος μου οφείλει τη δεκαετή εγγύηση για ένα νεόδμητο ακίνητο;Όλοι οι επαγγελματίες που συμμετέχουν στη διαδικασία κατασκευής, συνήθως ο φορέας ανάπτυξης, ο κατασκευαστής και οι τεχνικοί επαγγελματίες, ευθύνονται εις ολόκληρον βάσει του νόμου για δομικά ελαττώματα που εμφανίζονται εντός της δεκαετίας. Ο δικηγόρος σας προσδιορίζει ακριβώς κατά ποιου πρέπει να στραφείτε για ένα συγκεκριμένο ελάττωμα, επειδή μπορεί να ευθύνονται ταυτόχρονα περισσότερα από ένα πρόσωπα.
Πρέπει να βρίσκεστε στην Ισπανία για τη δική σας ολοκλήρωση αγοραπωλησίας;
Όχι. Εφόσον ο δικηγόρος σας διαθέτει πληρεξούσιο που το καλύπτει, μπορεί να υπογράψει το συμβόλαιο για λογαριασμό σας και η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας πραγματοποιείται χωρίς να βρίσκεστε στη χώρα. Αυτή είναι μία από τις πιο χρήσιμες δυνατότητες που επιτρέπει η ισπανική πρακτική και μία από τις λιγότερο κατανοητές από τους αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά. Η επιλογή μεταξύ των τριών παρακάτω τρόπων είναι προσωπική και δεν αποτελεί επαγγελματική σύσταση.
- Option 1Παρουσία αυτοπροσώπωςΒλέπετε οι ίδιοι το ακίνητο και τον χώρο, την ημέρα που γίνεται αμετάκλητα δικό σας.
- Ταξίδια στην Ισπανία
- Ένα, για αυτή την ημέρα
- Ποιος υπογράφει
- Εσείς, αυτοπροσώπως
- Τι να προσέξετε
- Μόνο τα συνήθη ταξιδιωτικά πρακτικά
- Option 2ΠροτεινόμενοΠληρεξούσιοΟ δικηγόρος σας ολοκληρώνει ολόκληρο το ραντεβού για λογαριασμό σας.
- Ταξίδια στην Ισπανία
- Μηδέν, για αυτό το βήμα
- Ποιος υπογράφει
- Ο δικηγόρος σας
- Τι να προσέξετε
- Το πληρεξούσιο πρέπει να αναφέρει ρητά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας
- Option 3Υβριδικά, μέσω βιντεοκλήσηςΠαρακολουθείτε το ραντεβού εξ αποστάσεως, ενώ ο δικηγόρος σας υπογράφει βάσει του ίδιου πληρεξουσίου.
- Ταξίδια στην Ισπανία
- Μηδέν, αλλά παρακολουθείτε
- Ποιος υπογράφει
- Ο δικηγόρος σας
- Τι να προσέξετε
- Απαιτεί και πάλι το ίδιο πληρεξούσιο όπως η πλήρης εξουσιοδότηση
Τι πρέπει να επιβεβαιωθεί πριν θεωρήσετε ότι το ακίνητο σας έχει παραδοθεί;
Αυτά πρέπει να ελέγξετε, είτε βρίσκεστε εκεί αυτοπροσώπως είτε βασίζεστε στην αναφορά του δικηγόρου σας. Τίποτα από αυτά δεν αποτελεί προσφορά υπηρεσίας. Αυτά είναι όσα πρέπει νομικά να περιλαμβάνει η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας.| Τι να επιβεβαιώσετε | Γιατί έχει σημασία | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Πριν από την υπογραφή | ||
| Το ακίνητο ανταποκρίνεται στη συμφωνημένη κατάστασή του | Αυτό που αγοράζετε είναι το ακίνητο στην κατάσταση που βρισκόταν όταν συμφωνήθηκε η τιμή, όχι όπως τυχαίνει να είναι αφού αποχώρησε ο προηγούμενος ένοικος. | Δεν υπάρχει γραπτό πρακτικό του ελέγχου πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας ή υπάρχει προφορική διαβεβαίωση αντί γι' αυτό. |
| Υπάρχει κατάλογος ελαττωμάτων με ημερομηνία, εφόσον κάτι δεν είναι σωστό | Είναι το έγγραφο που μετατρέπει έναν συμφωνημένο κατάλογο εκκρεμοτήτων σε κάτι που μπορείτε να αποδείξετε αργότερα, αντί για μια διαφορά χωρίς αποδεικτικά στοιχεία. | Τίποτα γραπτό και μια υπόσχεση ότι κάτι θα τακτοποιηθεί «αργότερα». |
| Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, υπάρχουν το πιστοποιητικό ολοκλήρωσης και η άδεια πρώτης κατοίκησης | Ένα ακίνητο δεν μπορεί νόμιμα να κατοικηθεί ή να συνδεθεί με τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας χωρίς τη licencia de primera ocupación, η οποία συνήθως εκδίδεται στο τέλος της κατασκευής. | Ημερομηνία εγκατάστασης που έχει υποσχεθεί πριν από την έκδοση οποιουδήποτε από τα δύο έγγραφα. |
| Κατά το ίδιο το ραντεβού | ||
| Έχουν καταγραφεί όλα τα κλειδιά και οι κάρτες πρόσβασης | Σε μια περιφραγμένη οικιστική ανάπτυξη συχνά εκδίδονται περισσότερες κάρτες και τηλεχειριστήρια από το σύνολο που σας παραδίδεται την ημέρα εκείνη. | Ένα μόνο κλειδί, χωρίς επιβεβαίωση του συνολικού αριθμού τους. |
| Οι μετρητές καταγράφονται και οι ενδείξεις τους σημειώνονται με ημερομηνία | Εδώ συνήθως προκύπτει η διαφωνία για το ποιος κατανάλωσε τι, μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. | Δεν λήφθηκε ένδειξη την ημέρα εκείνη, οπότε ο πρώτος λογαριασμός είναι εκτίμηση και για τις δύο πλευρές. |
| Το υπόλοιπο εξοφλείται την ίδια στιγμή που υπογράφεται το συμβόλαιο | Αυτός είναι ο μηχανισμός που καθιστά τη συναλλαγή ασφαλή: τα χρήματα και τα κλειδιά παραδίδονται ταυτόχρονα, όχι προκαταβολικά βάσει εμπιστοσύνης. | Οποιοδήποτε αίτημα να παραδώσετε χρήματα πριν από το ραντεβού, εκτός του συστήματος εγγυήσεων για νεόδμητο ακίνητο ή του λογαριασμού πελατών του δικηγόρου σας για μεταχειρισμένο ακίνητο. |
| Τις επόμενες ημέρες | ||
| Το συμβόλαιο πράγματι υποβάλλεται προς καταχώριση | Η υπογραφή στον συμβολαιογράφο δεν αποτελεί το τέλος της γραφειοκρατικής διαδικασίας. Ο φόρος πρέπει να καταβληθεί και το συμβόλαιο να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, προτού το ακίνητο καταχωριστεί επίσημα στο όνομά σας. | Κανείς δεν μπορεί να επιβεβαιώσει, εβδομάδες αργότερα, ότι έχει επιστραφεί το καταχωρισμένο αντίγραφο. Αυτή είναι η δουλειά του δικηγόρου σας να την παρακολουθήσει και αξίζει να ρωτήσετε απευθείας σχετικά. |
| Οι IBI και τα κοινόχρηστα επιμερίζονται για το έτος της πώλησης | Και τα δύο χρεώνονται για χρονικές περιόδους και όχι για ημέρες, επομένως μέρος όσων έχουν ήδη καταβληθεί για το έτος ανήκει στον αγοραστή και μέρος στον πωλητή. | Μια προφορική δήλωση ότι «όλα έχουν τακτοποιηθεί», χωρίς αναλυτικά ποσά. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να σας δείξει τον επιμερισμό. |
Πού εντάσσεται η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας
Η πλήρης αγορά περιλαμβάνει δεκαπέντε βήματα, από το πρώτο τηλεφώνημα μέχρι τα κλειδιά. Η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας αποτελεί τα τρία τελευταία, μετά την περίοδο αναμονής που ακολουθεί τη δεσμευτική σύμβαση.Βήματα 13, 14 και 15 από 15
- Ο τελικός έλεγχοςΠριν από την ολοκλήρωσηΤο ακίνητο ελέγχεται ως προς τη συμφωνημένη κατάστασή του και, σε ένα νεόδμητο ακίνητο, καταγράφονται τα ελαττώματα. Αυτό είναι το βήμα που καλύπτεται αναλυτικά παρακάτω.
- Notary and keysΗμέρα ολοκλήρωσηςΤο δημόσιο συμβόλαιο υπογράφεται, το υπόλοιπο εξοφλείται και το ακίνητο γίνεται δικό σας. Τα κλειδιά θα πρέπει να παραδοθούν στο ίδιο ραντεβού, αφού έχουν ήδη ολοκληρωθεί ο έλεγχος και η συμφωνία για τυχόν κατάλογο ελαττωμάτων.
- Μετά την ολοκλήρωσηΑπό την πρώτη ημέραΤο συμβόλαιο πρέπει ακόμη να φορολογηθεί και να καταχωριστεί, οι παροχές να μεταφερθούν και οι ετήσιες φορολογικές υποχρεώσεις να αναληφθούν. Τίποτα από αυτά δεν ολοκληρώνεται όταν αποχωρείτε από το γραφείο του συμβολαιογράφου.
Γενικές πληροφορίες, όχι ο φάκελος της ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας σας
Αυτές είναι γενικές πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιείται η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας σύμφωνα με το ισπανικό δίκαιο. Ισχύουν από τις 17 Αυγούστου 2026 και βασίζονται στο πρωτογενές κείμενο, δεν έχουν αντιγραφεί από ιστολόγιο. Δεν αποτελούν νομική συμβουλή για την αγορά σας. Οι περίοδοι εγγύησης, ο ρόλος του συμβολαιογράφου και η σειρά των γεγονότων που περιγράφονται εδώ εκφράζουν τη γενική ισχύουσα πρακτική. Τα έγγραφα που συνοδεύουν το συγκεκριμένο ακίνητό σας και η συγκεκριμένη σύμβασή σας είναι αυτά που διέπουν πραγματικά τη συναλλαγή σας.Τίποτα από αυτά δεν περιγράφει υπηρεσία και κανένα σημείο του δεν υπόσχεται ότι κάποιος θα παρευρεθεί για λογαριασμό σας στην ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Το αν αυτό θα διευθετηθεί και από ποιον είναι ξεχωριστό ζήτημα, το οποίο καλύπτεται στον δικό του οδηγό.Οι κανόνες και η συνήθης πρακτική σχετικά με την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας μπορεί να διαφέρουν ανά συμβολαιογράφο, ανά κατασκευαστή και ανά τύπο ακινήτου, ενώ και η ίδια η νομοθεσία τροποποιείται κατά διαστήματα. Ένας ανεξάρτητος δικηγόρος επιβεβαιώνει τι ισχύει για την αγορά σας πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με την παράδοση ακινήτου
- Πόσο διάστημα μετά την υπογραφή της ιδιωτικής σύμβασης πραγματοποιείται η ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας;
- Για μεταχειρισμένο ακίνητο, συνήθως ένας έως τρεις μήνες. Για νεόδμητο ακίνητο, εξαρτάται από το στάδιο κατασκευής: συχνά περίπου δύο μήνες αν το κτίριο έχει σχεδόν ολοκληρωθεί και έως περίπου τρία χρόνια αν η κατασκευή ξεκινά από τα θεμέλια. Καμία από τις δύο περιόδους δεν καθορίζεται από τον νόμο. Και οι δύο προκύπτουν από τον τρόπο με τον οποίο συνήθως διαμορφώνονται οι συμβάσεις σε αυτή την ακτή.
- Μπορεί ο πωλητής να αρνηθεί να παραδώσει τα κλειδιά στο ραντεβού;
- Η σύμβαση αγοραπωλησίας θα πρέπει να συνδέει την παράδοση των κλειδιών με την ίδια χρονική στιγμή με την υπογραφή και την καταβολή του υπολοίπου. Αν αυτό δεν αναφέρεται ρητά, πρόκειται για κενό που αξίζει να καλύψει ο δικηγόρος σας πριν υπογράψετε. Μην θεωρήσετε απλώς δεδομένο ότι θα συμβεί ούτως ή άλλως.
- Είναι μια λίστα snagging το ίδιο πράγμα με τη δεκαετή εγγύηση;
- Όχι. Το snagging είναι ο πρακτικός έλεγχος που πραγματοποιείται γύρω από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, ώστε να εντοπιστούν ημιτελείς ή ελαττωματικές εργασίες όσο υπάρχει ακόμη περιθώριο να διορθωθούν. Η δεκαετής εγγύηση είναι ξεχωριστό νόμιμο δικαίωμα βάσει του Ley de Ordenación de la Edificación. Ισχύει ανεξάρτητα από όσα εντοπίστηκαν κατά το snagging και καλύπτει ειδικά δομικά ελαττώματα, όχι αισθητικά.
- Τι συμβαίνει αν ο κατασκευαστής δεν έχει εξασφαλίσει την άδεια πρώτης κατοίκησης μέχρι την υποσχεθείσα ημερομηνία;
- Χωρίς αυτήν, το ακίνητο δεν μπορεί νόμιμα να κατοικηθεί ή να συνδεθεί με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, ανεξάρτητα από όσα ανέφερε το φυλλάδιο σχετικά με την ημερομηνία εγκατάστασης. Πρόκειται για ζήτημα σύμβασης και αδειοδότησης, όχι για ζήτημα εγγύησης. Αξίζει να επιβεβαιώσετε ότι η άδεια υπάρχει και όχι μόνο ότι το κτίριο φαίνεται ολοκληρωμένο.
- Συνοδεύεται ποτέ ένα μεταχειρισμένο ακίνητο από οποιαδήποτε εγγύηση;
- Μόνο από μια περιορισμένη εγγύηση: αξίωση κατά του πωλητή για κρυφό ελάττωμα που υπήρχε κατά τον χρόνο της πώλησης και το οποίο ο πωλητής γνώριζε και απέκρυψε. Πρόκειται για πραγματικό δικαίωμα, αλλά είναι πολύ δυσκολότερο να αποδειχθεί από μια νόμιμη περίοδο εγγύησης. Γι' αυτό ακριβώς η επιθεώρηση πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας έχει μεγαλύτερη σημασία σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο από ό,τι σε ένα νεόδμητο ακίνητο.
