Τι ελέγχει ένας δικηγόρος πριν αγοράσετε ακίνητο στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Ανεξάρτητος Ισπανός δικηγόρος διενεργεί περίπου 15 ελέγχους πριν σας υποδείξει αν πρέπει να συνεχίσετε. Οι έλεγχοι καλύπτουν την κυριότητα, τα βάρη, τη νομιμότητα του κτιρίου και τα χρέη προς την κοινότητα. Διαρκεί 2 έως 4 εβδομάδες και κοστίζει περίπου ~1 % της τιμής.
Τα πρώτα πέντε από τα δεκαπέντε, πλήρως παρακάτω
- ΚυριότηταΑν η εγγραφή στο κτηματολόγιο αντιστοιχεί στο πρόσωπο που πωλεί.
- Βάρη και κατασχέσειςΥποθήκες, κατασχέσεις και άλλες εγγεγραμμένες επιβαρύνσεις που μπορούν να βαρύνουν το ίδιο το ακίνητο.
- Δουλείες και περιορισμοίΕγγεγραμμένα δικαιώματα διέλευσης ή άλλοι περιορισμοί που κανείς δεν ανέφερε στην αγγελία.
- Οφειλές κοινότηταςΑνεξόφλητες οφειλές προς την comunidad, οι οποίες μπορούν να μεταβιβαστούν στον νέο ιδιοκτήτη έως το νόμιμο όριο.
- IBI και τοπικές υποχρεώσειςΟ ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, ελεγμένος με βάση την ίδια αρχή ότι τα χρέη ακολουθούν το ακίνητο.
Πώς επιβεβαιώνει ένας δικηγόρος ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου;
Με την ανάγνωση μιας nota simple και, στη συνέχεια, με τον έλεγχο όσων δεν εμφανίζει. Η nota simple είναι το απλό απόσπασμα από το ισπανικό κτηματολόγιο, το οποίο δείχνει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου και τι έχει καταχωριστεί εις βάρος του, και είναι το πρώτο έγγραφο που διαβάζει ο δικηγόρος σας πριν πληρώσετε οτιδήποτε. Registro de la Propiedad είναι η επίσημη ονομασία του ισπανικού κτηματολογίου, του θεσμού που τηρεί το αρχείο ιδιοκτησίας. Το Κτηματολόγιο είναι η σύντομη ονομασία που χρησιμοποιεί ο ιστότοπος για το ισπανικό κτηματολόγιο, δηλαδή το αρχείο του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και των βαρών που το επιβαρύνουν.Η nota simple είναι ενημερωτική. Δεν αποτελεί εγγύηση τίτλου ιδιοκτησίας με τον τρόπο που θα ανέμενε ένας αλλοδαπός αγοραστής. Το έγγραφο με πλήρη νομική ισχύ είναι η certificación registral, ένα πληρέστερο και πιο χρονοβόρο απόσπασμα που ζητείται συνήθως μόνο κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Για να αποφασίσει αν θα συνεχίσει, ο δικηγόρος βασίζεται στη nota simple. Αξίζει να ζητήσετε μία που να μην είναι παλαιότερη από λίγες εβδομάδες, αντί να βασιστείτε σε αντίγραφο που τυχαίνει να έχει ο πωλητής.
Ενημερωτικό nota simpleRegistro de la Propiedad
- Κάτοχος (ιδιοκτήτης)
- ΟΝΟΜΑ ΕΠΩΝΥΜΟ
- Περιγραφή
- Αστικό ακίνητο · XXX m²
- Βάρη (επιβαρύνσεις)
- Στεγαστικό · Τράπεζα X · XXX.XXX €
- Κάτοχος (ιδιοκτήτης). Η ενότητα κυριότητας: ποιον αναφέρει το κτηματολόγιο ως τρέχοντα ιδιοκτήτη του ακινήτου.
- Περιγραφή. Η ενότητα περιγραφής: η επιφάνεια και τα όρια, ελεγμένα σε αντιπαραβολή με το Catastro και το ίδιο το ακίνητο.
- Βάρη (επιβαρύνσεις). Η ενότητα επιβαρύνσεων: κάθε υποθήκη, κατάσχεση ή δουλεία εγγεγραμμένη εις βάρος του ακινήτου. Αυτό αποδεικνύει ένα nota simple.
Τι συγχέεται εύκολαΠώς λειτουργεί πραγματικά
- Το Κτηματολόγιο και το Registro de la Propiedad είναι το ίδιο πράγμα
- Πρόκειται για δύο ξεχωριστά ισπανικά συστήματα. Ο ιστότοπος τα ομαδοποιεί κάτω από μία τσεχική λέξη για λόγους ευκολίας. Το Registro de la Propiedad καταγράφει τη νόμιμη κυριότητα και τις επιβαρύνσεις. Το Catastro καταγράφει τη φυσική περιγραφή ενός ακινήτου και την αξία που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των τοπικών φόρων. Τα δύο συστήματα μπορεί να διαφωνούν για το ίδιο ακίνητο. Η διόρθωση αυτής της αναντιστοιχίας είναι συχνό εύρημα και συνήθως είναι εφικτή.
- Αν το nota simple φαίνεται καθαρό, το ακίνητο είναι καθαρό
- Εμφανίζει μόνο όσα έχουν εγγραφεί. Κάτι μπορεί να ισχύει αλλά να μην έχει εγγραφεί, όπως μια επέκταση που κανείς δεν δήλωσε ή μια διαφορά για τα όρια που κανείς δεν κατέγραψε, και το nota simple δεν θα το εμφανίσει. Γι’ αυτό η παρακάτω λίστα ελέγχου περιλαμβάνει και άλλα στοιχεία πέρα από την ίδια την εγγραφή στο κτηματολόγιο.
Τι ακριβώς εμφανίζει ένα nota simple;Ποιος είναι εγγεγραμμένος ως ιδιοκτήτης, η καταγεγραμμένη φυσική περιγραφή του ακινήτου και τυχόν επιβαρύνσεις εις βάρος του: υποθήκες, κατασχέσεις, δουλείες ή άλλες επιβαρύνσεις. Δεν εμφανίζει μη εγγεγραμμένα πραγματικά περιστατικά. Γι’ αυτό αποτελεί έναν από αρκετούς ελέγχους και όχι ολόκληρο τον έλεγχο.
Μπορεί το χρέος κάποιου άλλου να γίνει δικό σας;
Ναι, σε δύο συγκεκριμένα και καθιερωμένα σημεία, και αυτό είναι το εύρημα που εκπλήσσει περισσότερο τους αλλοδαπούς αγοραστές. Σε αυτούς τους δύο τομείς, η ισπανική πρακτική συνδέει ορισμένες οφειλές με το ίδιο το ακίνητο και όχι μόνο με το πρόσωπο που τις οφείλει.
- Υποθήκες, κατασχέσεις και άλλες εγγεγραμμένες επιβαρύνσειςΜια επιβάρυνση που δεν εξοφλείται πριν από την πώληση παραμένει συνδεδεμένη με το ακίνητο, επομένως ο αγοραστής μπορεί να καταλήξει να αποκτήσει κάτι που εξακολουθεί να βαρύνεται από το χρέος του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Ελέγχεται στη nota simple και επιβεβαιώνεται εκ νέου από τον συμβολαιογράφο κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας.
- Απλήρωτα κοινόχρησταΤα χρέη προς τη comunidad de propietarios μπορούν να μεταβιβαστούν στον νέο ιδιοκτήτη, έως ένα νόμιμο όριο. Συνήθως περιγράφεται ότι καλύπτεται το τρέχον έτος και ένας καθορισμένος αριθμός προηγούμενων ετών. Αποδεικνύεται με πιστοποιητικό από τον διαχειριστή της comunidad, το οποίο ζητείται πριν από την υπογραφή.
- Απλήρωτοι τοπικοί φόροι, όπως IBIΗ υποχρέωση αυτή θεωρείται ότι ακολουθεί το ακίνητο και δεν παραμένει μόνο στο πρόσωπο που την όφειλε, όπως συμβαίνει με τα χρέη προς την comunidad. Αποδεικνύεται με πιστοποιητικό που επιβεβαιώνει ότι το IBI έχει εξοφληθεί έως σήμερα. Η ανδαλουσιανή νομοθεσία απαιτεί χωριστά από τον πωλητή να προσκομίσει αυτό το πιστοποιητικό πριν ακόμη προσφερθεί το ακίνητο προς πώληση.
Τα ακριβή νομικά όρια ως προς το πόσα έτη απλήρωτων κοινοχρήστων συνδέονται με έναν νέο ιδιοκτήτη αποτελούν τεχνικό ζήτημα. Αυτό ποικίλλει ανάλογα με τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά της συναλλαγής, επομένως σκόπιμα δεν το περιορίζουμε σε έναν μόνο αριθμό. Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει το όριο που ισχύει για την αγορά σας, χρησιμοποιώντας το πραγματικό πιστοποιητικό.
Υπάρχει τρόπος να μάθει κανείς για ένα χρέος προς την comunidad πριν εμφανιστεί σε πιστοποιητικό;Τα πρακτικά των πρόσφατων γενικών συνελεύσεων συνήθως αναφέρουν ένα χρέος ή μια προγραμματισμένη έκτακτη χρέωση πριν αυτή καταστεί επίσημο πιστοποιητικό. Το να ζητήσετε τα πρακτικά των δύο τελευταίων συνελεύσεων, μαζί με το ίδιο το πιστοποιητικό, αποτελεί συνήθη πρακτική και αξίζει να γίνει, είτε ο δικηγόρος σας το έχει ήδη ζητήσει είτε όχι.
Τι σημαίνει «χτισμένο νόμιμα» για ένα ισπανικό ακίνητο;
Σημαίνει ότι τέσσερα πράγματα πρέπει να ευθυγραμμίζονται, με τη σωστή σειρά. Ένα μόνο ΟΧΙ στην αλυσίδα αρκεί για να τη σταματήσει. Η licencia de primera ocupación είναι η άδεια πρώτης κατοίκησης που χρειάζεται ένα νεόδμητο ακίνητο προτού μπορέσει νόμιμα να κατοικηθεί και να συνδεθεί με τις παροχές. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, το ίδιο ερώτημα είναι αν αυτό που υπάρχει στην πραγματικότητα στο οικόπεδο αντιστοιχεί σε ό,τι είχε ποτέ επιτραπεί και καταχωριστεί.
- Η άδεια οικοδομής (licencia de obra) εκδόθηκε πριν από την έναρξη της κατασκευήςWho decidesΤο δημαρχείο, κατά την ανέγερσηWhat it grantsΗ κατασκευή είχε εγκριθείIf noΗ κατασκευή πραγματοποιήθηκε χωρίς άδεια. Αυτό είναι το σοβαρότερο εύρημα σε αυτή τη λίστα.
- Εκδόθηκε η άδεια πρώτης κατοίκησης (licencia de primera ocupación)Who decidesΤο δημαρχείο, μετά την ολοκλήρωση της κατασκευήςWhat it grantsΤο ακίνητο μπορεί νόμιμα να συνδεθεί με το νερό και το ηλεκτρικό ρεύμα και να κατοικηθείIf noΤο ακίνητο δεν μπορεί νόμιμα να κατοικηθεί ή να συνδεθεί με τις παροχές, όσο ολοκληρωμένο κι αν φαίνεται
- Η περιγραφή στο μητρώο αντιστοιχεί σε ό,τι κατασκευάστηκε πραγματικάWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsΑυτό που αγοράζετε στα έγγραφα είναι αυτό που υπάρχει πραγματικάIf noΜη καταχωρισμένη επέκταση ή τροποποίηση, ένα από τα συχνότερα ευρήματα σε ισπανικό νομικό έλεγχο
- Το Catastro συμφωνεί με το μητρώοWho decidesCatastro, Υπουργείο ΟικονομικώνWhat it grantsΟι φορολογικοί υπολογισμοί και τα στοιχεία του μητρώου συμφωνούν μεταξύ τουςIf noΑσυμφωνία. Αυτό είναι συνηθισμένο και συνήθως διορθώνεται, αλλά αξίζει να επιλυθεί πριν από την υπογραφή και όχι μετά.
Μπορεί μια μη καταχωρισμένη επέκταση να οδηγήσει πράγματι σε εντολή κατεδάφισης;Στις σοβαρότερες περιπτώσεις σε αυτή την ακτή, ναι, ιδίως όταν η κατασκευή παραβιάζει τους κανόνες για προστατευόμενες εκτάσεις και όχι απλώς επειδή στερείται άδειας. Τα περισσότερα ευρήματα είναι λιγότερο σοβαρά και επιλύονται με την καταχώριση όσων ήδη υπάρχουν, έναντι κόστους. Σε κάθε περίπτωση, είναι εύρημα που αξίζει να εντοπιστεί πριν από την υπογραφή και όχι μετά.
Ποιες πληροφορίες υποχρεούται νόμιμα να σας δώσει ο πωλητής, πριν καν τις εξετάσει ο δικηγόρος σας;
Οκτώ συγκεκριμένα στοιχεία, σε δύο διαφορετικές χρονικές στιγμές, ανεξάρτητα από το τι θα εντοπίσει ο δικηγόρος μόνος του. Η νομοθεσία της Ανδαλουσίας για την προστασία των καταναλωτών παρέχει ήδη στον αγοραστή το δικαίωμα να λάβει συγκεκριμένα έγγραφα από την πλευρά του πωλητή, όποτε η πώληση πραγματοποιείται μέσω επαγγελματία ή μεσιτικού γραφείου. Ένας ιδιώτης πωλητής που ενεργεί μόνος του σε μία μεμονωμένη πώληση εξαιρείται από αυτόν τον συγκεκριμένο κανόνα. Ωστόσο, ένας αλλοδαπός αγοραστής που συνεργάζεται με οποιοδήποτε μεσιτικό γραφείο, συμπεριλαμβανομένου αυτού, έχει το πλήρες δικαίωμα.
- Ιδιοκτήτης του ακινήτουΓνωστοποιείται πριν ακόμη υποβάλετε προσφορά, βάσει του Decreto 218/2005, Anexo V.
- Τυχόν εγγεγραμμένα βάρη τουΑποτελεί επίσης μέρος του ίδιου ενημερωτικού δελτίου για μεταχειρισμένο ακίνητο πριν από την προσφορά.
- Το εμβαδόν, σύμφωνα με nota simple ηλικίας το πολύ τριών μηνώνΓνωστοποιείται πριν από την προσφορά, ώστε το ποσό στο οποίο βασίζετε την προσφορά σας να έχει ελεγχθεί.
- Η τρέχουσα κοινοχρησίαΓνωστοποιείται πριν από την προσφορά, ώστε να γνωρίζετε το πραγματικό επαναλαμβανόμενο κόστος.
- Πιστοποιητικό ότι ο IBI έχει εξοφληθεί πλήρως έως σήμεραΑπαιτείται πριν από την προσφορά. Απαιτείται εκ νέου πιστοποιητικό IBI πριν από την υπογραφή.
- Οι σχετικές άδειεςΚαταβάλλεται τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν από την υπογραφή, όχι την ίδια ημέρα.
- Το καταστατικό της comunidad και η βεβαίωση του διαχειριστή για τυχόν οφειλέςΚαταβάλλεται επίσης τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν από την υπογραφή.
- Το Libro del EdificioΤο τεχνικό και το αρχείο συντήρησης του ίδιου του κτιρίου. Είναι το τελευταίο από τα έγγραφα που πρέπει να προσκομιστούν πριν από την υπογραφή, μέσα στο ίδιο χρονικό διάστημα των τριών εργάσιμων ημερών.
Η πρακτική αξία αυτού του δικαιώματος είναι ότι δεν εξαρτάται από το αν ο δικηγόρος σας θα θέσει τη σωστή ερώτηση τη σωστή στιγμή. Αν η πλευρά του πωλητή ή το μεσιτικό γραφείο που την εκπροσωπεί δεν μπορεί να προσκομίσει αυτά τα έγγραφα κατόπιν αιτήματος, θεωρήστε το χρήσιμη πληροφορία από μόνο του, πολύ πριν καν ξεκινήσει ο νομικός έλεγχος. Η θέση αυτή ισχύει στις 17 Αυγούστου 2026, όπως προκύπτει από το κείμενο του διατάγματος και τις ίδιες τις δημοσιευμένες οδηγίες της Junta de Andalucía, όχι από σχολιασμό. Ισχύει για πωλήσεις μέσω μεσιτικού γραφείου και επαγγελματικές πωλήσεις στην Ανδαλουσία. Ένας ιδιώτης πωλητής σε μεμονωμένη πώληση εξαιρείται, σύμφωνα με τη διατύπωση του ίδιου του κανονισμού. Η εφαρμογή ελέγχεται από περιφερειακούς επιθεωρητές καταναλωτών, οι οποίοι μπορούν να ελέγχουν τη συμμόρφωση χωρίς να αποκαλύπτουν την ταυτότητά τους. Η ρεαλιστική ποινή για το ελαφρύτερο επίπεδο παράβασης είναι πρόστιμο από 200 έως 5.000 €, όχι μεγάλο ποσό.
Ισχύει αυτό το δικαίωμα αν αγοράζω απευθείας από ιδιώτη ιδιοκτήτη, χωρίς τη συμμετοχή μεσιτικού γραφείου;Όχι. Ο κανονισμός εξαιρεί μια πραγματικά ιδιωτική, μεμονωμένη πώληση. Ισχύει κάθε φορά που στην πώληση συμμετέχει επαγγελματίας ή μεσιτικό γραφείο, κάτι που καλύπτει τις περισσότερες συναλλαγές τις οποίες είναι πιθανό να πραγματοποιήσει ένας αλλοδαπός αγοραστής σε αυτή την ακτή.
Τι μπορώ να κάνω αν ο πωλητής ή το μεσιτικό γραφείο αρνείται να προσκομίσει αυτά τα έγγραφα;Αντιμετωπίστε το ως σοβαρή προειδοποίηση και όχι ως ασήμαντο πρόβλημα γραφειοκρατίας και θέστε το υπόψη του δικηγόρου σας πριν καταβάλετε οποιοδήποτε ποσό. Η αρμόδια περιφερειακή αρχή προστασίας καταναλωτών στην Ανδαλουσία είναι η οδός επιβολής του ίδιου του κανονισμού. Ωστόσο, η πιο άμεση προστασία είναι απλώς να μην συνεχίσετε μια συναλλαγή στην οποία σας αποκρύπτονται βασικές πληροφορίες που δικαιούστε να λάβετε.
Τα δεκαπέντε ζητήματα που συνήθως καλύπτει ένας ισπανικός νομικός έλεγχος
Δεν εφαρμόζεται κάθε στοιχείο σε κάθε ακίνητο. Ο δικηγόρος ελέγχει τι είναι σχετικό με τη συγκεκριμένη συναλλαγή σας, με αμοιβή περίπου ~1 % της τιμής και με αμοιβή παραπομπής προς εμάς 0 €. Ο κατάλογος μεγαλώνει για νεόδμητο ακίνητο, ώστε να περιλαμβάνει και την εταιρεία που βρίσκεται πίσω από αυτό.- ΚυριότηταΑν η εγγραφή στο κτηματολόγιο αντιστοιχεί στο πρόσωπο που πωλεί. Αγορά από κάποιον που δεν μπορεί νόμιμα να μεταβιβάσει αυτό που πουλά.
- Βάρη και κατασχέσειςΥποθήκες, κατασχέσεις και άλλα βάρη εγγεγραμμένα σε βάρος του ακινήτου. Ένα βάρος που δεν εξαλείφεται πριν από την πώληση και παραμένει συνδεδεμένο με το ακίνητο αντί με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.
- Δουλείες και περιορισμοίΕγγεγραμμένα δικαιώματα διόδου ή άλλοι περιορισμοί στο ακίνητο. Κάτι που θεωρούσατε ότι ανήκει αποκλειστικά σε εσάς αποδεικνύεται κοινόχρηστο ή περιορισμένο.
- Οφειλές κοινότηταςΑπλήρωτες εισφορές στην comunidad των ιδιοκτητών και πιστοποιητικό πριν από την υπογραφή. Οφειλές που μπορούν να μεταβιβαστούν στον νέο ιδιοκτήτη και σε ορισμένες περιπτώσεις να ανέλθουν σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
- IBI και τοπικές υποχρεώσειςΟ ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας και οι σχετικές τοπικές επιβαρύνσεις. Ισχύει η ίδια αρχή ότι οι οφειλές ακολουθούν το ακίνητο.
- Αντιπαραβολή Μητρώου με ΚτηματολόγιοΑν το Registro de la Propiedad και το Catastro περιγράφουν το ίδιο ακίνητο. Μια ασυμφωνία μεταξύ των δύο, συνηθισμένη και συνήθως διορθώσιμη, την οποία όμως είναι οικονομικότερο να εντοπίσετε πριν από την υπογραφή.
- Νομιμότητα κτιρίουΑν ό,τι έχει κατασκευαστεί στο οικόπεδο είναι αυτό που επιτράπηκε και αν οι τροποποιήσεις έχουν καταχωριστεί. Μια μη καταχωρισμένη επέκταση, ένα από τα συχνότερα ευρήματα, η οποία μπορεί να επηρεάσει μεταχειρισμένο ακίνητο και στεγαστικά δάνεια.
- licencia de primera ocupaciónΗ άδεια πρώτης κατοίκησης του ακινήτου. Χωρίς αυτήν, ένα ακίνητο δεν μπορεί νόμιμα να κατοικηθεί ούτε να συνδεθεί με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας.
- Κανόνες της comunidad και περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωσηΤο καταστατικό της comunidad και τυχόν περιορισμοί στη χρήση ή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ένα ακίνητο που είναι νόμιμο προς αγορά, αλλά στο οποίο οι μισθώσεις για διακοπές εξακολουθούν να υπόκεινται σε περιορισμούς ή να απαγορεύονται.
- Ο κατασκευαστής, μόνο για νεόδμητο ακίνητοΠοιος βρίσκεται πίσω από το έργο και τι έχει ολοκληρώσει στο παρελθόν. Ένας νέος ή άπειρος κατασκευαστής, κάτι που αξίζει να γνωρίζετε πριν δεσμευτείτε και όχι εκ των υστέρων.
- Licencia de obra, μόνο για νεόδμητο ακίνητοΗ οικοδομική άδεια που επιτρέπει να προχωρήσει νόμιμα η κατασκευή. Η κατασκευή ξεκίνησε χωρίς τις σωστές άδειες, το σοβαρότερο εύρημα σε αυτή τη λίστα.
- Κατάταξη γης, μόνο για νεόδμητο ακίνητοΕπιβεβαίωση ότι το οικόπεδο είναι suelo urbano, χαρακτηρισμένο ως αστικό και οικοδομήσιμο. Προστατευόμενη ή αγροτική γη, η αγορά της οποίας διαφέρει πλήρως από το ακίνητο που πωλείται.
- Η τραπεζική εγγύηση, μόνο για νεόδμητοΈγκυρη εγγύηση που καλύπτει κάθε τμηματική καταβολή και έχει εκδοθεί ειδικά στο όνομα του αγοραστή. Η προστασία που επιστρέφει τα χρήματα αν η κατασκευή δεν ολοκληρωθεί. Ένα ομαδικό ασφαλιστήριο στο όνομα του κατασκευαστή δεν παρέχει την ίδια προστασία.
- Η ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας στη σύμβαση, μόνο για νεόδμητο ακίνητοΠότε προβλέπεται να εγκριθεί και να παραδοθεί το έργο, με έλεγχο βάσει των εγγράφων. Η εγγύηση ισχύει επίσης αν η κατασκευή ξεπεράσει την ημερομηνία της σύμβασης, επομένως η γραπτή ημερομηνία έχει μεγαλύτερη σημασία από την εκτίμηση ενός φυλλαδίου.
- Έγκριση και άδεια κατοίκησης, μόνο για νεόδμητο ακίνητοΗ βεβαίωση ολοκλήρωσης των εργασιών και η άδεια πρώτης κατοίκησης, στο τέλος της κατασκευής. Αυτά μετατρέπουν ένα κτίριο που φαίνεται έτοιμο σε κτίριο στο οποίο μπορείτε να κατοικήσετε νόμιμα. Οι καθυστερήσεις σε ένα νεόδμητο ακίνητο συνήθως εμφανίζονται σε αυτό το στάδιο.
Η θέση του νομικού ελέγχου στη διαδικασία αγοράς
Η πλήρης αγορά περιλαμβάνει δεκαπέντε βήματα, από την πρώτη κλήση μέχρι τα κλειδιά. Ο νομικός έλεγχος είναι το ένατο βήμα και ακολουθεί την κράτηση, όχι το αντίστροφο.Βήμα 9 από 15
- Νομικός έλεγχοςΣυνήθως 2 έως 4 εβδομάδεςΟ ανεξάρτητος δικηγόρος εξετάζει την παραπάνω λίστα ελέγχου πριν προτείνει να συνεχιστεί η αγορά. Αυτό που συνήθως καθυστερεί τη διαδικασία δεν είναι η ίδια η νομική εργασία, αλλά τα έγγραφα που δεν έχουν ακόμη παραληφθεί από τον πωλητή, τον κατασκευαστή ή τον διαχειριστή της κοινότητας.
Τι σας告诉 ένας ολοκληρωμένος έλεγχος και τι δεν σας αποκαλύπτει
Αυτές είναι γενικές πληροφορίες σχετικά με το τι καλύπτει ένας ισπανικός νομικός έλεγχος, καθώς και σχετικά με έναν συγκεκριμένο κανονισμό προστασίας καταναλωτών της Ανδαλουσίας. Οι πληροφορίες ισχύουν στις 17 Αυγούστου 2026 και μελετήθηκαν από την πρωτογενή πηγή, δεν αντιγράφηκαν από σχολιασμό. Δεν αποτελούν νομική συμβουλή για τη δική σας αγορά και δεν περιγράφουν τι ελέγχθηκε ή δεν ελέγχθηκε σε οποιοδήποτε συγκεκριμένο ακίνητο.Ένας ολοκληρωμένος έλεγχος δεν αποτελεί εγγύηση. Σας ενημερώνει ότι επαληθεύτηκε ό,τι ήταν δυνατό να επαληθευτεί και για όσα εντοπίστηκαν. Δεν ισχύει κάθε στοιχείο της παραπάνω λίστας για κάθε ακίνητο. Η ενότητα για τα δικαιώματα των αγοραστών περιγράφει όσα απαιτεί ο νόμος να παρέχει η πλευρά του πωλητή και όχι όσα παρείχε κάποιος συγκεκριμένος πωλητής στη δική σας συναλλαγή.Η σελίδα αυτή δεν διενεργεί η ίδια τον έλεγχο και εμείς δεν είμαστε δικηγορική εταιρεία. Ένας ανεξάρτητος δικηγόρος διενεργεί τον πραγματικό νομικό έλεγχο για την αγορά σας. Αν αναζητάτε βοήθεια για τον συντονισμό αυτής της διαδικασίας, υπάρχει ξεχωριστός οδηγός.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τους ελέγχους του δικηγόρου
- Κάνει ο συμβολαιογράφος τον ίδιο έλεγχο με τον δικηγόρο;
- Όχι. Ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει εκ νέου την ταυτότητα και την καταχώριση στο μητρώο κατά την υπογραφή, ως δημόσιος λειτουργός που δεν εκπροσωπεί καμία από τις δύο πλευρές. Ο έλεγχος του δικηγόρου πραγματοποιείται εβδομάδες νωρίτερα, ειδικά για εσάς, όσο είναι ακόμη ρεαλιστικά δυνατό να αποχωρήσετε από την αγορά.
- Ποιο είναι το συχνότερο πρόβλημα που εντοπίζει αυτού του είδους ο έλεγχος;
- Μια μη καταχωρισμένη αλλαγή στο κτίριο: μια επέκταση, μια κλειστή βεράντα ή εργασίες που έγιναν χωρίς να κατατεθεί η αντίστοιχη άδεια. Σπάνια πρόκειται για απάτη. Πολύ συχνότερα, πρόκειται για εκκρεμή γραφειοκρατία που απλώς δεν έχει ακόμη προσαρμοστεί σε όσα υπάρχουν στην πράξη.
- Τι ακριβώς ζητά ο δικηγόρος από τον διαχειριστή της κοινότητας;
- Δύο πράγματα, ως συνήθης πρακτική: μια βεβαίωση που επιβεβαιώνει την τρέχουσα κατάσταση οφειλών και τα πρακτικά των δύο τελευταίων γενικών συνελεύσεων μαζί με αυτήν. Η βεβαίωση επιβεβαιώνει το ακριβές ποσό. Τα πρακτικά συχνά αποκαλύπτουν μια οφειλή ή μια προγραμματισμένη έκτακτη χρέωση πριν αυτή αποτυπωθεί σε επίσημη βεβαίωση. Γι’ αυτό, η ταυτόχρονη ζήτηση και των δύο εντοπίζει περισσότερα από ό,τι η βεβαίωση μόνη της.
- Σε τι διαφέρει αυτό από μια τεχνική ή δομική επιθεώρηση;
- Είναι εντελώς διαφορετικά. Ο έλεγχος του δικηγόρου είναι νομικός: κυριότητα, οφειλές, άδειες, πολεοδομικό καθεστώς. Μια τεχνική επιθεώρηση από αρχιτέκτονα ή μηχανικό εξετάζει τη φυσική κατάσταση του ίδιου του κτιρίου: υγρασία, στέγη, εγκαταστάσεις. Κανένας από τους δύο ελέγχους δεν αντικαθιστά τον άλλον.
- Ισχύει αυτό με τον ίδιο τρόπο για ένα οικόπεδο και για ένα ολοκληρωμένο ακίνητο;
- Ο έλεγχος της κατάταξης της γης έχει ακόμη μεγαλύτερη σημασία σε ένα οικόπεδο, επειδή το αν είναι suelo urbano καθορίζει καταρχάς αν είναι δυνατή η δόμηση σε αυτό. Αρκετές από τις άλλες γραμμές, και ιδίως η άδεια κατοίκησης, αποκτούν σημασία μόνο αφού κατασκευαστεί κάτι.
