Στεγαστικό δάνειο στην Ισπανία: πώς λειτουργεί πραγματικά η αγορά
Σε 30 δευτερόλεπτα
Ως κάτοικος εκτός Ισπανίας που αγοράζει στην Costa del Sol, θα πρέπει να υπολογίζετε σε δάνειο προς αξία 60 έως 70 %. Αυτό σημαίνει 30 έως 40 % της τιμής σε μετρητά, συν ~9 % έως ~13 % επιπλέον για έξοδα. Από το 2019, η τράπεζα πρέπει να σας χορηγήσει FEIN και FiAE πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
FEIN: Ευρωπαϊκό Δελτίο Τυποποιημένων ΠληροφοριώνΤυποποιημένο έντυπο προσφοράς δανείου, Ley 5/2019
- Επιτόκιο
- Σταθερό X,X % / Κυμαινόμενο Euribor + X,X %
- Συνολικό ετήσιο κόστος (TAE)
- X,X %
- Συνδεδεμένα προϊόντα
- Ασφάλιση κατοικίας, ασφάλιση ζωής...
- Περίοδος υπαναχώρησης
- τουλάχιστον 10 ημέρες
- Επιτόκιο. Το επιτόκιο και ο τύπος του, σταθερός ή κυμαινόμενος, σε μία τυποποιημένη μορφή. Έτσι μπορείτε να συγκρίνετε δύο προσφορές γραμμή προς γραμμή.
- Συνολικό ετήσιο κόστος (TAE). Το συνολικό κόστος καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου, συμπεριλαμβανομένων των προμηθειών, όχι μόνο το αναγραφόμενο επιτόκιο.
- Συνδεδεμένα προϊόντα. Συνδεδεμένα προϊόντα που μειώνουν το επιτόκιο στα χαρτιά, αλλά προσθέτουν το δικό τους κόστος. Ελέγξτε αν είναι πράγματι προαιρετικά.
- Περίοδος υπαναχώρησης. Η ελάχιστη προθεσμία ενημέρωσης πριν μπορέσετε να υπογράψετε, υπολογιζόμενη από την ημέρα που λαμβάνετε το FEIN.
Ποιον δείκτη δανείου προς αξία δημοσιεύει η αγορά για έναν αλλοδαπό αγοραστή;
Μεταξύ 50 έως 60 % και έως 80 %. Κυρίως η υπηκοότητά σας καθορίζει σε ποια κατηγορία ανήκετε και όχι η χώρα όπου κατοικείτε. Ακολουθεί μια γενική περιγραφή του τρόπου λειτουργίας ισπανικού στεγαστικού δανείου για αλλοδαπό αγοραστή: τι δημοσιεύει η αγορά, τι υποχρεούται να σας παρουσιάσει η τράπεζα βάσει του νόμου και σε ποιο σημείο καθυστερεί μια αίτηση από την Τσεχία ή την Πολωνία.Οι τράπεζες αντιμετωπίζουν ευνοϊκότερα τους πολίτες της ΕΕ σε ολόκληρη την αγορά. Αρκετές πηγές αναφέρουν ότι μη κάτοικοι της ΕΕ μπορούν ορισμένες φορές να φτάσουν το 70 έως 80 % όταν το ακίνητο προορίζεται πραγματικά για κύρια κατοικία και όχι για εξοχική κατοικία. Οι πολίτες εκτός ΕΕ, από οποιαδήποτε χώρα, βλέπουν συχνότερα 50 έως 60 % ή χαμηλότερα, ανεξάρτητα από το επίπεδο εισοδήματος. Αυτό συμβαίνει επειδή η τράπεζα τιμολογεί την πρόσθετη δυσκολία επιβολής ενός δανείου έναντι προσώπου εκτός του νομικού συστήματος της ΕΕ και δεν αξιολογεί τα οικονομικά του αιτούντος.
50 %80 %
- Πολίτης εκτός ΕΕ, κάθε ακίνητο50 έως 60 %
- Μη κάτοικος πολίτης ΕΕ, δεύτερη κατοικία60 έως 70 %
- Πολίτης ΕΕ, πραγματική κύρια κατοικία (ορισμένες τράπεζες)70 έως 80 %
Το δικό σας ποσοστό εξαρτάται από την τράπεζα, το εισόδημά σας, τις υφιστάμενες οικονομικές σας υποχρεώσεις και το ίδιο το ακίνητο. Ένα εύρος της αγοράς δεν μπορεί να σας το προσδιορίσει.
Υπολογίστε το
500.000 €
470.000 €
94 % της τιμής αγοράς. Η τράπεζα δανείζει με βάση τη δική της εκτίμηση και όχι την τιμή.50 %
Με εισόδημα εκτός ευρώ, υπολογίστε περίπου το μισό.3 %
Ενδεικτικό. Τα επιτόκια αλλάζουν.20 έτη
Μηνιαία δόση
1.303 €
Ποσό στεγαστικού δανείου235.000 €
Ίδια κεφάλαια265.000 €
Έξοδα αγοράς (νεόδμητο)64.839 €
Θα χρειαστείτε329.839 €
Ίδια κεφάλαια συν έξοδα αγοράς. Κατά τη διάρκεια ολόκληρου του στεγαστικού δανείου θα καταβάλετε 312.793 € σε 20 έτη.Το αποτέλεσμα είναι ενδεικτικό. Το ποσό που θα δανείσει πραγματικά η τράπεζα εξαρτάται από τον δικό της έλεγχο του εισοδήματός σας και τη δική της εκτίμηση του ακινήτου.
Προτιμάτε να το λάβετε στα εισερχόμενά σας;
Χωρίς υποχρέωση. Δεν πωλούμε ποτέ τα στοιχεία σας.
Τι είναι το FEIN και το FiAE και γιατί πρέπει να σας τα παρέχει η τράπεζα;
Δύο τυποποιημένα έγγραφα που παραδίδονται πριν μπορέσετε να υπογράψετε οτιδήποτε, από την ισχύ του Ley 5/2019 (του LCCI, του νόμου για τις συμβάσεις στεγαστικής πίστης). Μια ισπανική τράπεζα δεν μπορεί απλώς να σας παραδώσει τη συμβολαιογραφική πράξη του στεγαστικού δανείου κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Πρέπει πρώτα να σας παραδώσει το FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Πρόκειται για το ευρωπαϊκό τυποποιημένο δελτίο πληροφοριών που καθορίζει τους πραγματικούς όρους του δανείου. Πρέπει επίσης να σας παραδώσει το FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Πρόκειται για δελτίο προειδοποιήσεων που επισημαίνει οτιδήποτε ασυνήθιστο στη συγκεκριμένη προσφορά, όπως ρήτρα κατώτατου ορίου ή συναλλαγματικός κίνδυνος.Στη συνέχεια έχετε τουλάχιστον 10 ημέρες για να εξετάσετε και τα δύο έγγραφα προτού μπορέσετε να υπογράψετε οτιδήποτε. Πριν από την ολοκλήρωση, παρίσταστε σε δωρεάν συμβολαιογραφική πράξη, την acta notarial previa, όπου ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει ότι παραλάβατε και κατανοήσατε τα έγγραφα. Στεγαστικό δάνειο δεν μπορεί να υπογραφεί νόμιμα χωρίς αυτήν την πράξη. Η προστασία αυτή ισχύει για μη κάτοικο με τον ίδιο τρόπο όπως για κάτοικο Ισπανίας. Ο νόμος δεν προβλέπει εξαίρεση για αλλοδαπό αγοραστή. Ωστόσο, τα έγγραφα παραδίδονται στα ισπανικά και η ανάγνωσή τους με δικηγόρο που εργάζεται για εσάς και όχι για την τράπεζα είναι αυτή που καθιστά πραγματικά χρήσιμη την προθεσμία ενημέρωσης.
Πριν υπογράψετε
- Έτοιμη προσφοράΕκδόθηκαν τα FEIN και FiAEΟι τυποποιημένοι όροι και το δελτίο προειδοποιήσεων, που παραδίδονται πρώτα.
- Ελάχιστο 10 ημέρεςΠερίοδος περίσκεψηςΧρόνος για να εξετάσετε και τα δύο έγγραφα, ιδανικά με τον δικό σας δικηγόρο.
- Πριν από την ολοκλήρωσηΠράξη συμβολαιογράφουΔωρεάν συμβολαιογραφική πράξη που επιβεβαιώνει ότι παραλάβατε και κατανοήσατε τα έγγραφα.
- Στην ολοκλήρωσηΥπογεγραμμένη πράξη υποθήκηςΠαράλληλα με την ίδια την πώληση, τα κεφάλαια εκταμιεύονται εκείνη τη στιγμή.
Ο νομικός συντονισμός της Arevont εξασφαλίζει ότι ο δικηγόρος σας θα εξετάσει το FEIN σε αντιπαραβολή με τις ημερομηνίες της ίδιας της σύμβασης αγοραπωλησίας, πριν υπογράψετε οτιδήποτε. Έτσι, ένα πρόβλημα στον χρονισμό του στεγαστικού δανείου μπορεί να εντοπιστεί όσο υπάρχει ακόμη χρόνος για να αντιμετωπιστεί, και όχι στο γραφείο του συμβολαιογράφου.
Προστατεύει το Ley 5/2019 έναν μη κάτοικο με τον ίδιο τρόπο που προστατεύει έναν κάτοικο Ισπανίας;Ναι, ο ίδιος ο νόμος δεν κάνει διάκριση βάσει κατοικίας. Στην πράξη, το FEIN και το FiAE φτάνουν στα ισπανικά, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα της ίδιας της τράπεζας. Επομένως, το να τα εξετάσει μέσα στην προθεσμία ενημέρωσης ένας δικηγόρος που εργάζεται για εσάς είναι αυτό που μετατρέπει αυτή τη νομική προστασία σε κάτι που μπορείτε να αξιοποιήσετε.
Σταθερό ή κυμαινόμενο και τι άλλαξε ενόψει του 2026;
Ένα σταθερό επιτόκιο 20 ετών ανέρχεται σήμερα περίπου σε 3,8 έως 5,2 %, τόσο για αιτούντες από την ΕΕ όσο και εκτός ΕΕ, σύμφωνα με τις πηγές που ελέγχθηκαν. Ένα κυμαινόμενο προϊόν τιμολογείται συνήθως ως Euribor συν περιθώριο 1,5 έως 2,5 ποσοστιαίων μονάδων, επομένως το πραγματικό του κόστος μεταβάλλεται μαζί με το Euribor αντί να παραμένει σταθερό.Καθώς πλησιάζαμε στο 2026, αρκετές τράπεζες περιόρισαν τις προσφορές πλήρως σταθερού επιτοκίου για ποσά άνω περίπου των 500.000 € και εισήγαγαν αντ' αυτών προϊόντα μικτού επιτοκίου: μια αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου, συνήθως τριών ετών, και στη συνέχεια μετάβαση σε κυμαινόμενο επιτόκιο για το υπόλοιπο της διάρκειας. Αν χρηματοδοτείτε ποσό άνω αυτού του ορίου, ρωτήστε με σαφήνεια αν η προσφορά που έχετε μπροστά σας είναι πραγματικά σταθερή για όλη τη διάρκεια ή αν πρόκειται για μικτό προϊόν. Τα δύο προϊόντα συμπεριφέρονται πολύ διαφορετικά μετά το τρίτο έτος.
Τι υποθέτουν οι άνθρωποιΤι κάνει η αγορά το 2026
- Ένα σταθερό επιτόκιο σημαίνει την ίδια μηνιαία δόση για ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου
- Μόνο αν πρόκειται για πραγματικά σταθερό προϊόν πλήρους διάρκειας. Μια προσφορά μικτού επιτοκίου είναι σταθερή για μια αρχική περίοδο, συνήθως τριών ετών, και στη συνέχεια κυμαινόμενη. Πρόκειται για ένα πολύ διαφορετικό προϊόν που φέρει την ίδια ονομασία.
- Το κυμαινόμενο είναι απλώς πιο ριψοκίνδυνο και το σταθερό απλώς πιο ασφαλές
- Το κυμαινόμενο επιτόκιο ακολουθεί το Euribor συν ένα περιθώριο, επομένως το κόστος του μεταβάλλεται μαζί με την ευρύτερη αγορά και όχι σύμφωνα με την απόφαση της ίδιας της τράπεζας. Το αν είναι πιο ριψοκίνδυνο από ένα σταθερό επιτόκιο εξαρτάται από την αναμενόμενη πορεία του Euribor κατά τη διάρκεια του δανείου σας. Αυτό είναι θέμα για όποιον οργανώνει τη χρηματοδότησή σας και όχι γεγονός που μπορεί να κριθεί από έναν γενικό οδηγό.
Τα στοιχεία των επιτοκίων αποτελούν στιγμιότυπο, ελεγμένο σε τρεις πηγές τον Αύγουστο του 2026, και όχι ζωντανή ενημέρωση. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα τιμολόγηση με μεσίτη στεγαστικών δανείων πριν θεωρήσετε οποιοδήποτε ποσό εδώ ως προσφορά.
Τι να επιβεβαιώσετε πριν υπογράψετε το FEIN
Το FEIN είναι το έγγραφο που έχει πραγματικά σημασία. Αυτά είναι τα τρία σημεία που αξίζει να ελέγξετε σε σχέση με αυτό, αντί να βασιστείτε μόνο στη συνοπτική συζήτηση.- Αν η προσφορά αφορά πραγματικά σταθερό επιτόκιο ή προϊόν μικτού επιτοκίουΤα δύο προϊόντα διαφημίζονται με παρόμοιο τρόπο, αλλά συμπεριφέρονται πολύ διαφορετικά μετά τη λήξη της αρχικής περιόδου σταθερού επιτοκίου. Αυτό έχει τη μεγαλύτερη σημασία για ποσά άνω περίπου των 500.000 €, όπου αρκετές τράπεζες σταμάτησαν να προσφέρουν πλήρως σταθερά επιτόκια καθώς πλησιάζαμε στο 2026. Κακό σημάδι είναι μια προφορική περιγραφή ως «σταθερού» επιτοκίου, την οποία το ίδιο το FEIN δεν επιβεβαιώνει για ολόκληρη τη διάρκεια.
- Τι επισημαίνει το FiAE ως ασυνήθιστο στη συγκεκριμένη προσφοράΜια ρήτρα κατώτατου ορίου, ένας όρος σχετικά με το νόμισμα ή μια ποινή πρόωρης εξόφλησης που ισχύει μόνο για τη συγκεκριμένη προσφορά είναι ακριβώς όσα υπάρχει το FiAE για να παρουσιάζει, χωριστά από τους γενικούς όρους του FEIN. Κακό σημάδι είναι μια προσφορά χωρίς καθόλου FiAE ή μια προσφορά για την οποία δεν σας δόθηκαν οι προβλεπόμενες τουλάχιστον 10 ημέρες για εξέταση πριν από την υπογραφή.
- Αν τα έγγραφά σας χρειάζονται Apostille, επίσημη μετάφραση ή και τα δύοΗ υπόθεση ότι αρκεί μια απλή μετάφραση είναι ο συχνότερος λόγος για τον οποίο ένας τσεχικός ή πολωνικός φάκελος παραμένει ελλιπής για εβδομάδες. Κακό σημάδι είναι ένα έγγραφο που έγινε δεκτό από μία υπηρεσία και απορρίφθηκε από άλλη, επειδή μεταφράστηκε αλλά δεν έλαβε Apostille ή το αντίστροφο.
Τι δημοσιεύει η αγορά και τι δεν μπορεί να σας υποσχεθεί
Ο Νόμος 5/2019 και το σύστημα FEIN/FiAE διαβάζονται στο πρωτογενές κείμενο (BOE-A-2019-3814) και αποτελούν ισχύον δίκαιο, όχι εκτίμηση της αγοράς. Τα εύρη του λόγου δανείου προς αξία και τα τρέχοντα στοιχεία επιτοκίων αποτελούν διαφορετικό είδος ισχυρισμού. Τα ελέγξαμε σε τρεις ανασκοπήσεις της αγοράς για το 2026 στην αγγλική γλώσσα, οι οποίες συμφωνούν μεταξύ τους ως προς τη γενική εικόνα της αγοράς. Ωστόσο, καμία από τις τρεις δεν αποτελεί πρωτογενές κανονιστικό κείμενο, τα επιτόκια μεταβάλλονται και καμία δεν αποτελεί προσωπική προσφορά προς εσάς. Αντιμετωπίστε αυτά τα ποσά ως όσα δημοσιεύει σήμερα η αγορά. Επιβεβαιώστε το δικό σας ποσό με έναν μεσίτη πριν βασιστείτε σε αυτό και αναμένετε τα στοιχεία να καταστούν παρωχημένα μέσα σε μήνες και όχι χρόνια.Τίποτα από αυτά δεν σας λέει τι ακριβώς θα σας προσφερθεί και δεν σας φέρνει σε επαφή με μεσίτη. Αυτή είναι η υπηρεσία στεγαστικών δανείων της Arevont. Υπάρχει επειδή η ειλικρινής απάντηση στο «τι θα λάβω» εξαρτάται από το εισόδημά σας, τις υφιστάμενες υποχρεώσεις σας, την ηλικία σας, το νόμισμα στο οποίο αμείβεστε και τη συγκεκριμένη τράπεζα, όχι από έναν μέσο όρο της αγοράς.
Συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τα στεγαστικά δάνεια στην Ισπανία
- Είναι το FEIN το ίδιο με μια προσφορά στεγαστικού δανείου;
- Είναι η τυποποιημένη περιγραφή μιας προσφοράς και όχι ξεχωριστό στάδιο έγκρισης. Μόλις μια τράπεζα είναι έτοιμη να χορηγήσει το δάνειο, το FEIN παραθέτει τους όρους της συγκεκριμένης προσφοράς στη μορφή που απαιτεί ο νόμος. Στη συνέχεια έχετε τουλάχιστον δέκα ημέρες για να το εξετάσετε, πριν μπορέσετε να υπογράψετε οτιδήποτε ενώπιον συμβολαιογράφου.
- Μπορώ να εξασφαλίσω πλήρως σταθερό επιτόκιο άνω των 500.000 €;
- Μερικές φορές, αλλά καθώς进入με στο 2026 αρκετές τράπεζες έπαψαν να προσφέρουν πραγματικά σταθερό επιτόκιο για ολόκληρη τη διάρκεια σε ποσά άνω περίπου αυτού του ορίου και στράφηκαν σε προϊόντα μικτού επιτοκίου: σταθερό για μια αρχική περίοδο, συνήθως τρία χρόνια, και στη συνέχεια κυμαινόμενο. Ρωτήστε με σαφήνεια ποιο από τα δύο προσφέρεται, επειδή ένα μικτό προϊόν λειτουργεί πολύ διαφορετικά μετά τη λήξη της περιόδου σταθερού επιτοκίου.
- Γιατί έχει μεγαλύτερη σημασία η κατάσταση Apostille και μετάφρασης από το εισόδημά μου;
- Δεν έχει μεγαλύτερη σημασία. Είναι απλώς το στάδιο που είναι άγνωστο και όχι δύσκολο, και τα άγνωστα στάδια είναι αυτά που προσθέτουν αθόρυβα εβδομάδες. Ένα υψηλό εισόδημα που τεκμηριώνεται σε μη αναγνωρισμένη μορφή πρέπει και πάλι να περάσει από το στάδιο Apostille και επίσημης μετάφρασης, προτού ένας Ισπανός αξιολογητής μπορέσει να το λάβει υπόψη.
- Μου δείχνουν αυτά τα στοιχεία τι θα μου προσφερθεί;
- Όχι, ούτε αυτός είναι ο σκοπός τους. Περιγράφουν την αγορά και τη νομοθεσία. Το τι θα σας προσφερθεί εξαρτάται από το δικό σας εισόδημα, τις υποχρεώσεις σας, την ηλικία σας, το νόμισμά σας και τη συγκεκριμένη τράπεζα. Αυτό ακριβώς εξυπηρετούν η υπηρεσία στεγαστικών δανείων της Arevont και ο έλεγχος εφικτότητας.
