Διαχείριση ακινήτου στην Costa del Sol όταν απουσιάζετε

Τι καλύπτει η υπηρεσία και πού σταματά

Πού τελειώνει η δωρεάν βοήθεια και αρχίζει η επί πληρωμή υπηρεσία

Το κόστος

Η κοινότητα ιδιοκτητών, με την οποία στην πραγματικότητα συναλλάσσεστε

1. 01
   Τα πρακτικά, κάθε φοράΌ,τι αποφασίζει η κοινότητα περιλαμβάνεται στα πρακτικά των συνεδριάσεών της, συμπεριλαμβανομένων των εργασιών που προγραμματίζει και των χρημάτων που δεν διαθέτει. Τα διαβάζουμε μόλις φτάσουν και σας ενημερώνουμε για τα σημεία που θα σας κοστίσουν χρήματα. Πρόκειται για το ίδιο έγγραφο που διάβασε ο δικηγόρος σας πριν αγοράσετε και το οποίο εξακολουθεί να έχει σημασία και μετά.
2. 02
   Η έκτακτη εισφορά, πριν γίνει χρέωσηΗ έκτακτη εισφορά είναι μια εφάπαξ επιβάρυνση για μια μεγάλη επισκευή: νέο ασανσέρ, νέα στέγη ή βάψιμο του κτιρίου. Κατανέμεται μεταξύ όλων των ιδιοκτητών, μπορεί να κυμαίνεται από μερικές εκατοντάδες έως αρκετές χιλιάδες ευρώ και συχνά επιβάλλεται με σύντομη προειδοποίηση. Θέλετε να ενημερωθείτε όσο είναι ακόμη πρόταση στην ημερήσια διάταξη, που είναι και η μόνη στιγμή κατά την οποία μπορεί να γίνει κάτι σχετικά με αυτήν.
3. 03
   Οι πληρωμές και γιατί έχουν μεγαλύτερη σημασία εδώΤα απλήρωτα κοινόχρηστα βαρύνουν το ακίνητο και όχι το πρόσωπο που τα δημιούργησε. Γι' αυτό ο δικηγόρος ζητά πιστοποιητικό μη οφειλής πριν αγοράσετε, και για τον ίδιο λόγο μια αποτυχημένη πάγια εντολή στον δικό σας λογαριασμό δεν αποτελεί ένα μικρό διοικητικό πρόβλημα. Παρακολουθούμε ώστε οι πληρωμές να πραγματοποιούνται.
4. 04
   Οι κανόνες, όταν αλλάζουνΘέματα στάθμευσης, βεραντών, εργασιών, κατοικίδιων, θορύβου και το αν επιτρέπεται בכלל η βραχυχρόνια μίσθωση. Για όλα αυτά ψηφίζουν οι κοινότητες και η απάντηση που ίσχυε όταν αγοράσατε δεν είναι μόνιμη. Αν επίκειται ψηφοφορία που θα άλλαζε το τι μπορείτε να κάνετε με το δικό σας ακίνητο, θα πρέπει να το γνωρίζετε πριν πραγματοποιηθεί.
5. 05
   Όνομα προσβάσιμο από τον διαχειριστήΗ κοινότητα πρέπει να ενημερωθεί για το ποιος είναι ο νέος ιδιοκτήτης και, στη συνέχεια, κάποιος πρέπει πράγματι να απαντά. Ένας διαχειριστής με ισπανικό αριθμό τηλεφώνου που απαντά στις κλήσεις αντιμετωπίζεται διαφορετικά από έναν ιδιοκτήτη στο εξωτερικό που απαντά έπειτα από μία εβδομάδα, και αυτή η διαφορά αξίζει περισσότερο απ’ όσο φαίνεται.

Κλειδιά και η μεταφορά ανθρώπων από απόσταση δύο χιλιάδων χιλιομέτρων

• Θα πρέπει να γνωρίζετε ποιος έχει κλειδίΕίναι η εξώπορτά σας, επομένως η απάντηση θα πρέπει να είναι μια επώνυμη εταιρεία και ένα συγκεκριμένο πρόσωπο, και θα πρέπει να ενημερώνεστε όταν αυτό αλλάζει. Ένας κωδικός κολλημένος μέσα σε ένα κουτί βιδωμένο στον εξωτερικό τοίχο του κτιρίου δεν αποτελεί απάντηση.
• Καταγεγραμμένο σύνολοΕξώπορτα, τηλεχειριστήριο γκαράζ, αποθήκη, γραμματοκιβώτιο, μπρελόκ πύλης, κωδικοί πισίνας και γυμναστηρίου, καθώς και ο κωδικός του συναγερμού και η αντιστοίχισή του. Καταγράφουμε από την αρχή τι κρατάμε, μαζί με όσα δεν κρατάμε.
• Κανείς δεν μπαίνει με δική μας πρωτοβουλίαΚάθε εργασία συμφωνείται μαζί σας πριν πραγματοποιηθεί, εκτός αν χρειάζεται να σταματήσει κάτι που προκαλεί ενεργά ζημιά. Όταν πραγματοποιείται, ένας συνεργάτης μας βρίσκεται εκεί καθ’ όλη τη διάρκειά της, και αυτό ακριβώς είναι το μέρος για το οποίο πληρώνετε.
• Το κόστος μιας επίσκεψης πρόσβασης είναι μικρό και συμφωνείται εκ των προτέρωνΟ συντονισμός και η επίβλεψη δεν χρεώνονται από εμάς με ωριαία αμοιβή. Όταν μια εργασία απαιτεί ειδική επίσκεψη, αυτό συμφωνείται μαζί σας εκ των προτέρων και η χρέωση παραλείπεται όταν η εργασία πραγματοποιείται κατά τη διάρκεια επίσκεψης που ήταν ήδη προγραμματισμένη.

Τι καλύπτει πραγματικά ένας έλεγχος

Πώς ξεκινά

1. 01
   Πείτε μας για το ακίνητοΈνα τηλεφώνημα

   Πού βρίσκεται, πόσο μεγάλο είναι, πόσους μήνες τον χρόνο παραμένει άδειο, αν διαθέτει πισίνα ή κήπο και αν έχει ήδη παρουσιαστεί κάποιο πρόβλημα. Αυτά αρκούν για να σας πούμε αν μπορούμε να φροντίσουμε σωστά το ακίνητο και περίπου πόσο θα κόστιζε.
2. 02
   Πηγαίνουμε και το ελέγχουμεΠριν από την προσφορά

   Δεν καθορίζουμε την τιμή ενός σπιτιού που δεν έχουμε δει. Κατά την επίσκεψη αποκαλύπτεται το πραγματικό αντικείμενο της εργασίας: η παλαιότητα των υδραυλικών, το αν η βεράντα αποστραγγίζει σωστά, ο τρόπος λειτουργίας του κτιρίου και το αν η κοινότητα είναι από εκείνες που στέλνουν τέσσερις επιστολές τον χρόνο ή σαράντα.
3. 03
   Το αντικείμενο και η αμοιβή, γραπτώςΠριν ξεκινήσει οτιδήποτε

   Τι περιλαμβάνει η μηνιαία αμοιβή, τι χρεώνεται όταν προκύπτει, πόσο συχνά ερχόμαστε και τι λαμβάνετε μετά από κάθε επίσκεψη. Η συνεργασία ανανεώνεται μήνα με τον μήνα και μπορείτε να τη διακόψετε όποτε θέλετε. Αν η ειλικρινής απάντηση είναι ότι δεν χρειάζεστε αυτή την υπηρεσία, τότε αυτό ακριβώς σας λέμε.
4. 04
   Κλειδιά, κωδικοί και απογραφήΗ πρώτη ημέρα

   Καταγράφεται το πλήρες σετ κλειδιών, συνδέεται ο συναγερμός, καταγράφονται οι ενδείξεις των μετρητών και φωτογραφίζεται το ακίνητο όπως είναι την πρώτη ημέρα, ώστε όλα όσα ακολουθούν να συγκρίνονται με μια αρχική κατάσταση. Τότε ελέγχονται επίσης οι πάγιες εντολές πληρωμής και ενημερώνεται η κοινότητα για το πρόσωπο επικοινωνίας.

   New buildΟι περίοδοι εγγύησης αρχίζουν να υπολογίζονται από την παράδοση ακινήτου: ένα έτος για τις επιφάνειες, τρία έτη για την κατοικησιμότητα, συμπεριλαμβανομένων της υγρασίας, των διαρροών νερού και των ηλεκτρικών βλαβών, και δέκα έτη για τον φέροντα οργανισμό. Έχετε επίσης δύο χρόνια από την ανακάλυψη ενός ελαττώματος για να υποβάλετε αξίωση, επομένως το πρώτο έτος διαχείρισης είναι εκείνο κατά το οποίο ένας έλεγχος έχει τη μεγαλύτερη αξία. Το βιβλίο συντήρησης του κτιρίου καθορίζει τι προβλέπεται να έχει γίνει στο ακίνητο και εμείς ακολουθούμε αυτό το πρόγραμμα.

   ResaleΑλλάξτε την κλειδαριά της εξώπορτας πριν από οτιδήποτε άλλο, επειδή δεν μπορείτε να γνωρίζετε πόσα αντίγραφα του παλιού κλειδιού υπάρχουν. Αυτή είναι επίσης η κατάλληλη στιγμή για να καταχωριστεί το πιστοποιητικό μη οφειλής προς την κοινότητα και να επιβεβαιωθεί ότι οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας είναι πράγματι στο όνομά σας και όχι ακόμη στο όνομα του πωλητή.
5. 05
   Το πρόγραμμα ξεκινάΑπό εκεί και πέρα

   Οι επισκέψεις πραγματοποιούνται στον συμφωνημένο ρυθμό, η αναφορά αποστέλλεται μετά από κάθε μία και στο ενδιάμεσο επικοινωνούμε μαζί σας μόνο όταν υπάρχει κάτι που απαιτεί απόφαση. Τους περισσότερους μήνες δεν υπάρχει τίποτα να αποφασίσετε, και αυτό ακριβώς είναι το αποτέλεσμα για το οποίο πληρώνετε.

Να το αφήσετε στην τύχη του ή όχι

Ένας χρόνος σε ένα σπίτι που μένει άδειο για δέκα μήνες

1. 01
   Ιανουάριος, μετά από τρεις ημέρες βροχήςΗ αποχέτευση της βεράντας έχει φράξει από φύλλα και άμμο και το νερό έχει λιμνάσει περίπου ένα εκατοστό κάτω από τον οδηγό της πόρτας. Χρειάζονται τέσσερα λεπτά για να καθαριστεί κατά την επίσκεψη. Αν μείνει έτσι μέχρι το Πάσχα, θα περάσει κάτω από την πόρτα και θα γίνει ζημιά στο δάπεδο.
2. 02
   Μάρτιος, η συνέλευση της κοινότηταςΤα πρακτικά περιλαμβάνουν πρόταση για επανάληψη της στεγανοποίησης στις βεράντες της ταράτσας. Πρόκειται για έκτακτη εισφορά, θα επιμεριστεί μεταξύ των ιδιοκτητών και δεν είναι μικρή. Θα το πληροφορηθείτε όσο είναι ακόμη μια ψηφοφορία με συγκεκριμένη ημερομηνία και όχι τον Σεπτέμβριο, όταν θα έρθει η απαίτηση πληρωμής.
3. 03
   Ιούνιος, κάτω από τον νεροχύτηΈνας σύνδεσμος στάζει. Η μονάδα είναι υγρή στο πίσω μέρος και ακόμη δεν έχει παρουσιαστεί κανένα άλλο πρόβλημα. Έρχεται ένας υδραυλικός, αντικαθιστά το εξάρτημα και όλα έχουν ολοκληρωθεί μέσα σε μία ώρα. Αν αυτό δεν εντοπιστεί για έναν μήνα, θα επηρεαστούν το ντουλάπι, το δάπεδο και το ταβάνι του γείτονα.
4. 04
   Σεπτέμβριος, ο κλιματισμόςΤον Οκτώβριο, πριν φτάσετε, φυσά ήδη ζεστό αέρα. Τα επείγοντα ζητήματα τα αναλαμβάνουμε απλώς χωρίς να περιμένουμε έγκριση. Για τα υπόλοιπα λαμβάνουμε μια τιμή και μας απαντάτε θετικά με μήνυμα. Αφήνουμε τον τεχνικό να μπει και παραμένουμε εκεί όσο εργάζεται. Το τιμολόγιό του για την εργασία του, η δική μας διεκπεραίωση δωρεάν, χωρίς καμία πρόσθετη χρέωση από εμάς.
5. 05
   Δεκέμβριος, ο φάκελοςΔώδεκα αναφορές με ημερομηνίες και φωτογραφίες, δώδεκα σετ ενδείξεων μετρητών, κάθε τιμολόγιο, τα πρακτικά και όσα προέκυψαν από αυτά. Κανείς δεν το σκέφτεται μέχρι την ημέρα που θα πουλήσει, και τότε αυτή είναι η διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο με ιστορικό και ένα ακίνητο με ιστορία.

Πώς γίνεται η χρέωση

Πότε δεν χρειάζεται να μας πληρώσετε

Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τη διαχείριση ακινήτων

Πόσο συχνά ελέγχετε το ακίνητο;

Όσο συχνά θέλετε να ελέγχεται. Κάθε εβδομάδα, ανά δύο εβδομάδες ή κάθε μήνα είναι τα συνηθισμένα προγράμματα, με το μηνιαίο να αποτελεί την τυπική αρχική επιλογή για ένα διαμέρισμα που παραμένει άδειο το μεγαλύτερο μέρος του έτους. Η συχνότητα συμφωνείται γραπτώς πριν ξεκινήσουμε και μπορεί να αλλάξει. Ένα ακίνητο στο οποίο έχει ήδη παρουσιαστεί πρόβλημα με νερό ή ένα ακίνητο που παραμένει άδειο καθ' όλη τη διάρκεια ενός βροχερού χειμώνα αξίζει να ελέγχεται συχνότερα.

Τι ακριβώς λαμβάνω μετά από κάθε επίσκεψη;

Φωτογραφίες με γραπτή ενημέρωση και ημερομηνία, καθώς και οτιδήποτε χρειάζεται δική σας απόφαση. Όχι ένα αόριστο τιμολόγιο στο τέλος του μήνα. Με την πάροδο μερικών ετών, αυτές οι αναφορές μετατρέπονται στο ιστορικό συντήρησης του ακινήτου, το οποίο έχει σημασία την ημέρα που θα το πουλήσετε.

Τι γίνεται αν χαλάσει κάτι ενώ δεν βρίσκομαι εκεί;

Σας ενημερώνουμε, με φωτογραφίες, και ζητάμε μια τιμή. Εσείς λέτε ναι ή όχι. Στη συνέχεια επιτρέπουμε την είσοδο στον τεχνίτη, παραμένουμε εκεί όσο εργάζεται και το ελέγχουμε ξανά στην επόμενη επίσκεψη. Αν κάτι προκαλεί ενεργά ζημιά, ιδίως το νερό, σταματάμε πρώτα τη ζημιά και σας καλούμε μετά.

Φροντίζετε βίλα με πισίνα και κήπο;

Ναι, και κοστίζει περισσότερο, επειδή υπάρχουν περισσότερα πράγματα και περισσότερα που μπορεί να πάνε στραβά σε εξωτερικούς χώρους. Οι εργασίες στην πισίνα και στον κήπο εκτελούνται από συνεργεία και όχι από εμάς: εμείς διατηρούμε τη σχέση μαζί τους, τους επιτρέπουμε την είσοδο, ελέγχουμε την εργασία και ασχολούμαστε μαζί τους όταν δεν γίνεται σωστά. Η λειτουργία μιας βίλας κοστίζει στον ιδιοκτήτη της πολύ περισσότερο κάθε χρόνο από ό,τι ενός διαμερίσματος και το μεγαλύτερο μέρος αυτής της διαφοράς οφείλεται ακριβώς σε αυτού του είδους τις εργασίες.

Ποιες περιοχές καλύπτετε;

Manilva, Casares, Estepona, Benahavís και Marbella. Εκεί μπορεί η δική μας ομάδα να βρίσκεται γρήγορα στην πόρτα και αυτή είναι η ίδια περιοχή που καλύπτουμε στη διαχείριση μισθώσεων. Δεν αναλαμβάνουμε ακίνητα εκτός αυτής.

Μπορείτε να διαχειριστείτε ακίνητο που δεν αγόρασα μέσω εσάς;

Ναι, εφόσον βρίσκεται σε μία από αυτές τις πέντε πόλεις. Τα περισσότερα ακίνητα που φροντίζουμε αποκτήθηκαν μέσω εμάς, όμως τίποτα στην υπηρεσία δεν εξαρτάται από αυτό και προτιμούμε να φροντίσουμε ένα καλό ακίνητο που πούλησε κάποιος άλλος, παρά να το απορρίψουμε για λόγους αρχής.

Τι γίνεται σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης στις δύο το πρωί;

Βρισκόμαστε σε αυτή την ακτή και όχι σε τηλεφωνικό κέντρο, επομένως στην πράξη κάποιος που έχει το κλειδί σας απέχει είκοσι λεπτά. Αυτό που δεν διαφημίζουμε είναι μια εγγυημένη γραμμή έκτακτης ανάγκης 24 ωρών, επειδή δεν πρόκειται να υποσχεθούμε χρόνο απόκρισης που δεν έχουμε οργανώσει. Αυτό που πραγματικά περιορίζει τη διάρκεια μιας πλημμύρας στις δύο το πρωί είναι ότι ένας γείτονας ή ο θυρωρός μπορεί να φτάσει σε κάποιον που έχει κλειδί και, στη συνέχεια, ένα πρόγραμμα που σημαίνει ότι η βρύση είχε ελεγχθεί πριν από τρεις εβδομάδες.

Ήδη εκμισθώνω το ακίνητο. Αλλάζει κάτι;

Αν αναλάβουμε τη βραχυχρόνια μίσθωση, η διαχείριση περιλαμβάνεται και δεν υπάρχει ξεχωριστή αμοιβή. Αν τη μίσθωση την αναλαμβάνει κάποιος άλλος, ενημερώστε μας πριν ξεκινήσουμε, επειδή δύο εταιρείες που κρατούν τα κλειδιά της ίδιας εξώπορτας και λειτουργούν με διαφορετικά προγράμματα πρέπει να έχουν συνεννοηθεί και όχι να το ανακαλύψουν εκ των υστέρων. Είναι εφικτό, απλώς δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένο.