Το μεσιτικό γραφείο του αγοραστή στην Costa del Sol

Για ένα νεόδμητο ακίνητο, υπολογίστε περίπου 12 έως 14 % επιπλέον της τιμής αγοράς. Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, 9 έως 10 %. Η μεγαλύτερη διαφορά είναι ο φόρος: για ένα νεόδμητο ακίνητο καταβάλλετε 10 % ΦΠΑ και, στην Ανδαλουσία, 1,2 % φόρο χαρτοσήμου, ενώ ένα μεταχειρισμένο ακίνητο επιβαρύνεται αντί γι’ αυτό με 7 % φόρο μεταβίβασης.

Εξαρτάται από το αν αγοράζετε νεόδμητο ακίνητο ή μεταχειρισμένο ακίνητο. Σε νεόδμητο ακίνητο, το σημαντικότερο είναι η τραπεζική εγγύηση. Οι καταβολές που στέλνετε στον κατασκευαστή πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής πρέπει να προστατεύονται σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς πληρωμών. Πριν μεταφερθούν τα χρήματα, ο δικηγόρος ελέγχει τον λογαριασμό, τα έγγραφα και την ασφάλεια που ισχύει για τη συγκεκριμένη πληρωμή. Για τις πληρωμές που καλύπτονται από τραπεζική εγγύηση, λαμβάνετε πιστοποιητικό που αφορά το συγκεκριμένο ποσό και τον συγκεκριμένο αγοραστή. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο η διαδικασία είναι διαφορετική. Ο δικηγόρος παρακολουθεί τις συμβάσεις, τις ημερομηνίες και τον τρόπο μεταβίβασης, ώστε ο πωλητής να λάβει τα χρήματα μόνο στο σημείο κατά το οποίο η συναλλαγή προβλέπει την αποδέσμευσή τους. Επομένως, δεν έχει σημασία μόνο πού στέλνετε τα χρήματα. Πριν από κάθε σημαντική πληρωμή, ο δικηγόρος ελέγχει γιατί τη στέλνετε, σε ποιον και με ποιους όρους.

Εξαρτάται από τη διατύπωση της σύμβασης κράτησης και διαφέρει ανάλογα με τους κατασκευαστές και τους πωλητές. Η κράτηση είναι η μόνη πληρωμή εκτός του συστήματος εγγύησης, γι' αυτό πρέπει να είναι μικρή και η σύμβαση να ορίζει με σαφήνεια πότε επιστρέφεται. Αυτός ακριβώς είναι ο λόγος για τον οποίο ο δικηγόρος την εξετάζει πριν μεταφερθούν τα χρήματα και όχι εκ των υστέρων.

Εξαρτάται κυρίως από το αν αγοράζετε νεόδμητο ακίνητο ή μεταχειρισμένο ακίνητο. Σε νεόδμητο ακίνητο αξίζει να έχετε διαθέσιμο περίπου 20 έως 40 % της τιμής αγοράς για πληρωμές που ενδέχεται να πραγματοποιηθούν πριν από την ολοκλήρωση του έργου. Επιπλέον, χρειάζεστε δικά σας χρήματα για τους φόρους και τα πρόσθετα έξοδα της αγοράς, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ 10% και των λοιπών εξόδων μεταβίβασης. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, ως μη κάτοικος, υπολογίστε ρεαλιστικά ότι η τράπεζα θα χρηματοδοτήσει περίπου το ήμισυ της αξίας που αποδίδει η ίδια στο ακίνητο. Επομένως, χρειάζεστε από δικά σας κεφάλαια το υπόλοιπο της τιμής αγοράς και τα έξοδα αγοράς. Για ένα ακίνητο αξίας 500.000 €, τα μετρητά που χρειάζεστε συχνά δεν είναι 100.000 ή 150.000 €, αλλά αρκετά περισσότερα. Γι' αυτό τακτοποιούμε τη χρηματοδότηση πριν από την κράτηση και όχι αφού έχετε ήδη καταλήξει σε συγκεκριμένο ακίνητο.

Ναι, αλλά ως μη κάτοικος μην θεωρείτε δεδομένη χρηματοδότηση 70 ή 80% της τιμής. Αν το εισόδημά σας είναι σε νόμισμα διαφορετικό από το ευρώ, είναι ρεαλιστικό να αναμένετε χρηματοδότηση περίπου 50% της αξίας που καθορίζει η τράπεζα. Για ορισμένους πελάτες η προσφορά μπορεί να είναι καλύτερη και για άλλους χειρότερη, ανάλογα με το εισόδημα, τις υφιστάμενες υποχρεώσεις, την ηλικία, το νόμισμα του εισοδήματος και τη συγκεκριμένη τράπεζα. Σημασία έχει επίσης ότι η τράπεζα δεν υπολογίζει το στεγαστικό με βάση την τιμή αγοράς, αλλά με βάση τη δική της εκτίμηση. Έτσι, αν αγοράζετε στα 500.000 €, αλλά η τράπεζα εκτιμά το ακίνητο στα 470.000 €, η χρηματοδότηση υπολογίζεται με βάση τα 470.000 €. Γι' αυτό, πριν ακόμη επιλέξετε ακίνητο, ελέγχουμε ποια χρηματοδότηση μπορείτε ρεαλιστικά να αναμένετε και πόσα δικά σας χρήματα θα χρειαστείτε.

Ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου, αν υπάρχουν υποθήκες, κατασχέσεις ή άλλες επιβαρύνσεις, αν τα στοιχεία στο κτηματολόγιο συμφωνούν, αν υπάρχουν οφειλές προς την κοινότητα και αν η νομική κατάσταση ανταποκρίνεται σε αυτό που αγοράζετε. Σε συγκεκριμένο ακίνητο, οι έλεγχοι διευρύνονται ανάλογα με τον τύπο και το ιστορικό του.

Ναι. Ανεξάρτητο δικηγόρο που εκπροσωπεί εσάς, όχι τον κατασκευαστή και όχι τον πωλητή. Ελέγχει την ιδιοκτησία, τις οφειλές, τις επιβαρύνσεις, τις άδειες, τις συμβάσεις και τη νομική κατάσταση του ακινήτου πριν δεσμευτείτε για την αγορά. Δεν απασχολούμε δικηγόρους και δεν λαμβάνουμε προμήθεια για την παραπομπή σας. Σας δίνουμε αρκετές επιλογές και επιλέγετε εσείς.

Για ολοκληρωμένο ακίνητο, συνήθως υπολογίστε από λίγες εβδομάδες έως λίγους μήνες από την κράτηση μέχρι την παράδοση των κλειδιών. Σε νεόδμητο ακίνητο, εξαρτάται από το στάδιο του έργου: μπορείτε να αγοράσετε ένα ολοκληρωμένο διαμέρισμα, αλλά και ένα έργο που θα χρειαστεί ακόμη δύο χρόνια για να ολοκληρωθεί. Όλη η διαδικασία, από την επιλογή έως τον νομικό έλεγχο και τον συμβολαιογράφο, περιγράφεται παραπάνω.

Μία φορά αρκεί και δύο φορές είναι ακόμη καλύτερα. Η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί εξ ολοκλήρου από απόσταση με πληρεξούσιο, παρόλα αυτά θα προτιμούσαμε να έρθετε τουλάχιστον μία φορά.

Ναι. Η αγορά ακινήτου και η ισπανική άδεια διαμονής είναι δύο διαφορετικά ζητήματα. Μπορείτε να είστε ιδιοκτήτης ακινήτου ως μη κάτοικος και μεγάλο μέρος της διαδικασίας μπορεί να διεκπεραιωθεί μέσω πληρεξουσίου.

NIE, ναι. Ένας ισπανικός τραπεζικός λογαριασμός είναι πολύ χρήσιμος στην πράξη. Το NIE είναι ο αριθμός ταυτοποίησης αλλοδαπού που θα χρειαστείτε για την αγορά, τους φόρους και άλλες συναλλαγές σχετικά με το ακίνητο. Το διεκπεραιώνουμε με τον δικηγόρο εγκαίρως, επειδή το να περιμένετε την έκδοσή του ενώ πλησιάζει η υπογραφή είναι ένας περιττός τρόπος να περιπλέξετε την αγορά.

Το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς θα το καταβάλετε σε ευρώ, επομένως για ένα μεγαλύτερο ποσό αξίζει να εξετάσετε όχι μόνο την προμήθεια μεταφοράς, αλλά κυρίως την πραγματική συναλλαγματική ισοτιμία. Τα χρήματα μπορούν να μεταφερθούν μέσω της δικής σας τράπεζας ή εξειδικευμένου παρόχου συναλλάγματος και, για μεγαλύτερα ποσά, συμφέρει να συγκρίνετε προσφορές. Πάνω απ' όλα, μην αφήσετε τη μεταφορά για την τελευταία στιγμή. Η τράπεζα μπορεί να ζητήσει απόδειξη της προέλευσης των χρημάτων ή να καθυστερήσει τη μεταφορά για εσωτερικούς ελέγχους. Με βάση το πρόγραμμα πληρωμών, σας ενημερώνουμε εκ των προτέρων πότε θα χρειαστείτε κάθε ποσό.

Ναι. Σε μια μεγαλύτερη συναλλαγή, αναμένετε ότι η τράπεζα και τα άλλα εμπλεκόμενα μέρη θα ζητήσουν αποδεικτικά για την προέλευση των χρημάτων. Αν τα χρήματα προέρχονται από πώληση εταιρείας, μερίσματα, επενδύσεις ή άλλη πιο σύνθετη δομή, τακτοποιήστε τα σχετικά δικαιολογητικά πριν ξεκινήσετε να μεταφέρετε χρήματα.

Στο δικό σας, και των δύο συζύγων ή με άλλη ρύθμιση, ανάλογα με την οικογενειακή και οικονομική σας κατάσταση. Δεν υπάρχει μία σωστή απάντηση για όλους. Ο τρόπος ιδιοκτησίας μπορεί αργότερα να επηρεάσει την κληρονομιά, τη φορολογία και την πώληση, επομένως είναι προτιμότερο να αποφασίσετε μαζί με δικηγόρο και φοροτεχνικό σύμβουλο πριν υπογράψετε τη σύμβαση αγοραπωλησίας και όχι στον συμβολαιογράφο. Αν αγοράζετε ως ζευγάρι, έχετε παιδιά, διαθέτετε μεγαλύτερα περιουσιακά στοιχεία στην Ισπανία ή εξετάζετε την αγορά μέσω εταιρείας, ενημερώστε τον δικηγόρο από την αρχή.

Όχι αυτόματα. Εξαρτάται από το συγκεκριμένο ακίνητο, τον δήμο, τους κανονισμούς της κοινότητας και τους ισχύοντες κανόνες για τα τουριστικά καταλύματα. Επομένως, ελέγχουμε αν είναι δυνατή η βραχυχρόνια μίσθωση πριν από την κράτηση, εφόσον η εκμίσθωση αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους αγοράζετε.

IBI, κοινόχρηστα, αποκομιδή απορριμμάτων, ασφάλιση, παροχές κοινής ωφέλειας και νερό, καθώς και, για τους μη κατοίκους, φορολογικές υποχρεώσεις στην Ισπανία. Η μεγαλύτερη διαφορά μεταξύ δύο διαμερισμάτων παρόμοιας τιμής είναι συχνά τα κοινόχρηστα, γι' αυτό για κάθε συγκεκριμένο ακίνητο παρουσιάζουμε τα πραγματικά ετήσια έξοδα και όχι ένα ενιαίο ποσό για όλους.

Ναι. Modelo 210, ο φόρος μη κατοίκων επί του τεκμαρτού εισοδήματος. Η ονομασία εξηγεί σχεδόν τίποτα και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες το μαθαίνουν πολύ αργά.

Όχι. Η ιδιοκτησία ακινήτου από μόνη της δεν σας καθιστά φορολογικό κάτοικο Ισπανίας. Η φορολογική κατοικία αξιολογείται με βάση την πραγματική σας κατάσταση, συμπεριλαμβανομένου του χρόνου που περνάτε στην Ισπανία και του τόπου όπου βρίσκεται το κέντρο των οικονομικών και προσωπικών σας συμφερόντων. Αν θέλετε να περνάτε εδώ το μεγαλύτερο μέρος του έτους ή να μετακομίσετε μόνιμα, συζητήστε τη φορολογική σας κατοικία με έναν σύμβουλο πριν μετακομίσετε. Αυτό μπορεί να επηρεάσει τον τρόπο με τον οποίο η Ισπανία αντιμετωπίζει το εισόδημα και τα περιουσιακά σας στοιχεία εκτός Ισπανίας.

Σύμφωνα με τον νόμο, κάθε πληρωμή πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής πρέπει να καλύπτεται από τραπεζική εγγύηση που εκδίδεται στο όνομά σας. Ο δικηγόρος σας ελέγχει την ακριβή διατύπωση της εγγύησης για τη μονάδα σας πριν πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε πληρωμή και σας ενημερώνει ακριβώς για το τι καλύπτει.

Ορισμένα χρέη και υποχρεώσεις που συνδέονται με ένα ακίνητο μπορεί να βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη. Γι’ αυτό οι έλεγχοι πριν από την αγορά καλύπτουν όχι μόνο τον πωλητή, αλλά και το ίδιο το ακίνητο. Μεταξύ άλλων, ο δικηγόρος ελέγχει την κατάσταση ως προς την κοινότητα και ζητά τα σχετικά πιστοποιητικά πριν από την υπογραφή.

Μπορείτε να πουλήσετε όποτε θέλετε. Το ερώτημα είναι σε ποια τιμή και πόσο γρήγορα. Τα ακίνητα που μεταπωλούνται καλύτερα είναι εκείνα που διαθέτουν κάτι που θα θέλει και ο επόμενος αγοραστής: καλή μικροτοποθεσία, θέα, σωστό προσανατολισμό, δυνατότητα μετακίνησης με τα πόδια ή καλή οικιστική ανάπτυξη. Επομένως, όταν αγοράζουμε, δεν εξετάζουμε μόνο αν σας αρέσει το ακίνητο σήμερα, αλλά και σε ποιον θα το πουλήσετε κάποια μέρα. Κατά την πώληση ως μη κάτοικος, υπολογίστε επίσης τα έξοδα και τους φόρους που συνδέονται με την πώληση.

Ναι, και αυτό μπορεί να ρυθμιστεί εκ των προτέρων. Ισχύει ο ισπανικός φόρος κληρονομιάς, αλλά η Ανδαλουσία παρέχει σημαντικές ελαφρύνσεις για τους στενούς συγγενείς. Σε διαθήκη μπορείτε επίσης να επιλέξετε η κληρονομιά να διέπεται από το δίκαιο της χώρας σας, ενώ μια σύντομη ισπανική διαθήκη παράλληλα θα γλιτώσει στην οικογένεια μήνες γραφειοκρατίας.

Αν έρχεστε μία φορά τον χρόνο για δύο εβδομάδες και το ακίνητο θα παρέμενε άδειο τον υπόλοιπο χρόνο, η ενοικίαση ίσως είναι απλούστερη. Όμως, όταν έρχεστε αρκετές φορές τον χρόνο ή περνάτε μεγαλύτερο μέρος του έτους στην Costa del Sol, η ιδιοκτησία αρχίζει να έχει εντελώς διαφορετικό νόημα. Δεν χρειάζεται να βρίσκετε διαθέσιμο κατάλυμα κάθε φορά, να αντιμετωπίζετε εποχικές τιμές ή να μετακινείστε μεταξύ διαφορετικών διαμερισμάτων. Φτάνετε με μια μικρή τσάντα και όλα τα υπόλοιπα βρίσκονται ήδη στο σπίτι. Αυτό γίνεται ακόμη πιο έντονο αν ταξιδεύετε με σκύλο ή παιδιά ή θέλετε να έρχεστε για αρκετές εβδομάδες ή μήνες. Οι καλές ενοικιάσεις μεγαλύτερης διάρκειας δεν είναι πάντα εύκολο να βρεθούν και κατά την υψηλή περίοδο μπορεί να είναι πολύ ακριβές. Και αν εκμισθώνετε νόμιμα το ακίνητο όταν δεν το χρησιμοποιείτε, το εισόδημα από την ενοικίαση μπορεί να καλύπτει σημαντικό μέρος του ετήσιου κόστους ιδιοκτησίας. Σε ένα σωστά επιλεγμένο ακίνητο, τότε δεν πληρώνετε μόνο για έναν χώρο διακοπών, αλλά διαθέτετε μια δεύτερη κατοικία που μπορεί να αποφέρει εισόδημα για μέρος του έτους. Έτσι, με πελάτες που θέλουν να έρχονται εδώ τακτικά, εξετάζουμε συνήθως πότε η αγορά αρχίζει να έχει νόημα, αντί για το αν έχει νόημα εξαρχής.

Εξαρτάται κυρίως από τον προϋπολογισμό σας και από το τι αναζητάτε στην Ισπανία. Η Costa Blanca είναι γενικά φθηνότερη και με τον ίδιο προϋπολογισμό αγοράζετε εκεί αισθητά περισσότερα. Η Costa del Sol είναι ακριβότερη, αλλά προσφέρει εντονότερη ζωή όλο τον χρόνο, διεθνείς υποδομές, το αεροδρόμιο της Μάλαγα, γκολφ, σχολεία, υγειονομική περίθαλψη και μια μεγάλη ξένη κοινότητα. Αν διαθέτετε λιγότερα από περίπου 250.000 € για το ίδιο το ακίνητο, θα σας το πούμε ξεκάθαρα: πιθανότατα δεν θα εστιάζαμε στην Costa del Sol. Η επιλογή σε αυτή την τιμή είναι πολύ περιορισμένη και στην Costa Blanca το ίδιο budget μπορεί να έχει πολύ περισσότερο νόημα. Από περίπου 300.000 € αρχίζουν να εμφανίζονται πραγματικές επιλογές στην Costa del Sol, αλλά και πάλι εξαρτάται από την τοποθεσία, την απόσταση από τη θάλασσα, την κατάσταση του ακινήτου και το τι επιθυμείτε όσον αφορά τη θέα ή την ενοικίαση.