Τι είναι το IBI και πόσα θα πληρώνετε πραγματικά κάθε χρόνο;
Σε 30 δευτερόλεπτα
Το IBI επιβάλλεται σε κάθε ιδιοκτήτη, συμπεριλαμβανομένων των μη κατοίκων και των κενών ακινήτων, ως η κτηματολογική αξία επί έναν συντελεστή που καθορίζει κάθε δημαρχείο μεταξύ 0.4 και 1.1 τοις εκατό, έως 1.3 τοις εκατό στους μεγαλύτερους δήμους. Δεν υπάρχει ενιαίος συντελεστής IBI για την Costa del Sol.
Τι ακριβώς είναι το IBI και ποιοι πρέπει να το πληρώνουν;
Το IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, είναι ο ετήσιος δημοτικός φόρος ακίνητης περιουσίας της Ισπανίας. Επιβάλλεται από το δημαρχείο όπου βρίσκεται το ακίνητο, σε κάθε ιδιοκτήτη, κάθε χρόνο, χωρίς καμία εξαίρεση. Οι μη κάτοικοι που δεν πάτησαν το πόδι τους στην Ισπανία εκείνο το έτος τον πληρώνουν. Οι ιδιοκτήτες ενός κενού οικοπέδου τον πληρώνουν. Δεν υπάρχει απαλλαγή για την ιδιοκτησία από αλλοδαπούς ή για ένα ακίνητο που παραμένει κενό.Πολλά δημαρχεία της Costa del Sol δεν εισπράττουν τον φόρο απευθείας, αλλά αναθέτουν την είσπραξη στο Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, έναν επαρχιακό φορέα είσπραξης.
Πώς υπολογίζεται ο πραγματικός λογαριασμός IBI;
Το IBI είναι η κτηματολογική αξία πολλαπλασιασμένη επί το tipo de gravamen, δηλαδή τον δημοτικό συντελεστή. Η κτηματολογική αξία είναι ένα διοικητικό ποσό που καθορίζεται από το Catastro, τον κρατικό φορέα του κτηματολογίου, και όχι η αγοραία αξία ή το τίμημα που καταβάλατε πραγματικά. Συνήθως είναι πολύ χαμηλότερη από την αγοραία αξία και αναθεωρείται μόνο περιοδικά ανά δήμο. Η τελευταία συνολική κτηματολογική αναθεώρηση της Marbella χρονολογείται από το 2012, γεγονός που σημαίνει ότι οι αποτιμήσεις εκεί μπορεί να υπολείπονται της πραγματικής αγοράς για πολύ περισσότερο από μία δεκαετία.Ο ίδιος ο συντελεστής καθορίζεται ετησίως από κάθε δήμο εντός ενός νομικά καθορισμένου εθνικού εύρους: κατώτατο όριο 0.4 τοις εκατό και γενικό ανώτατο όριο 1.1 τοις εκατό για αστικά ακίνητα, το οποίο αυξάνεται σε 1.3 τοις εκατό στους δήμους με περισσότερους από 100.000 κατοίκους. Δύο πανομοιότυπες βίλες μπορεί να έχουν πολύ διαφορετικούς λογαριασμούς IBI αποκλειστικά και μόνο επειδή βρίσκονται σε διαφορετικούς δήμους, με διαφορετικούς συντελεστές και διαφορετικές, ενδεχομένως παρωχημένες, κτηματολογικές αποτιμήσεις.
| Benahavis, το νόμιμο κατώτατο όριο0.4% της κτηματολογικής αξίας | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% της κτηματολογικής αξίας | 725 € |
| Marbella0.65% της κτηματολογικής αξίας | 975 € |
Ποιος είναι ο πραγματικός συντελεστής IBI, δήμο προς δήμο;
Δεν υπάρχει ένας ενιαίος «συντελεστής IBI Costa del Sol». Πρέπει να ελέγχεται δήμο προς δήμο και το εύρος ξεκινά από το νόμιμο κατώτατο όριο και αυξάνεται.
| Δήμος | Urban IBI rate | Σημείωση |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Το νόμιμο κατώτατο όριο, επιβεβαιωμένα σταθερό τουλάχιστον από το 2012. Αγροτικές εκτάσεις 0,6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Καλύπτει τα Sotogrande, Alcaidesa και την ίδια την πόλη San Roque. Ο ίδιος συντελεστής ισχύει για αγροτική γη. |
| Mijas | 0.483% | Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2026 του Ministerio de Hacienda. Αγροτικές εκτάσεις 0,63%, BICES 1,3%. |
| Marbella | 0.65% | Τρέχων συντελεστής σύμφωνα με συγκεντρωτική πηγή που επικαλείται επίσημα στοιχεία. Αντιμετωπίστε τον ως τρέχον και όχι ως σταθερό. |
Η Estepona αποτελεί ξεχωριστή, επιβεβαιωμένη περίπτωση με τους δικούς της όρους: το δημαρχείο μείωσε το πραγματικό ποσό του IBI κατά περίπου 20% κατά μέσο όρο για το 2026, αλλά μόνο για ιδιοκτήτες που είναι τοπικά εγγεγραμμένοι ως empadronado. Ένας ιδιοκτήτης που δεν είναι κάτοικος δεν επωφελήθηκε από αυτή τη μείωση και κατέβαλε περίπου το ίδιο ποσό με το 2025. Η ελάφρυνση ανήλθε συνολικά σε 6,1 εκατομμύρια ευρώ για 37.988 αποδείξεις και το ετήσιο IBI ενός τυπικού διαμερίσματος εκεί περιγράφεται ως μερικές εκατοντάδες ευρώ. Επομένως, η μείωση κατά 20% αντιστοιχεί περίπου στο κόστος ενός καλού δείπνου και όχι σε ποσό που αλλάζει τη ζωή. Η Fuengirola, ξεχωριστά, καταργεί έκπτωση 30% στο IBI που ίσχυε προηγουμένως για εγγεγραμμένα ακίνητα τουριστικής μίσθωσης, επαναταξινομώντας τα επίσης ως εμπορικά για τους σκοπούς του φόρου απορριμμάτων. Αυτό συνιστά πραγματική αύξηση κόστους ειδικά για αγοραστή που αποκομίζει εισόδημα από μίσθωση εκεί.
Πότε οφείλεται πραγματικά το IBI και τι συμβαίνει αν δεν το καταβάλετε;
Το IBI βεβαιώνεται και εισπράττεται ετησίως από τον δήμο ή, για πολλά δημαρχεία της Costa del Sol, από την PRP Malaga για λογαριασμό τους. Δεν υπάρχει μία ενιαία ημερομηνία για την περίοδο πληρωμής: εξαρτάται πράγματι από τον φορέα είσπραξης που χρησιμοποιεί κάθε δημαρχείο. Στην πράξη, αναμένετε μία ή δύο ετήσιες περιόδους πληρωμής, συνήθως κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους και ενίοτε σε δύο δόσεις, και επιβεβαιώστε τις συγκεκριμένες ημερομηνίες απευθείας με το δημαρχείο του ακινήτου ή την PRP Malaga κατά την αγορά.
| Εάν... | Τι συμβαίνει | Τι να κάνετε |
|---|---|---|
| Πληρώστε έγκαιρα με πάγια εντολή | Πολλά δημαρχεία παρέχουν μικρή έκπτωση για αυτό, η οποία καθορίζεται από τον κανονισμό κάθε δήμου. | Κατά την αγορά, ρυθμίστε τραπεζική πάγια εντολή από ισπανικό λογαριασμό. |
| Χάσετε την προθεσμία εκούσιας πληρωμής | Επιβάλλεται προσαύξηση, το recargo, από 5% έως 20%, ανάλογα με την καθυστέρηση της πληρωμής. | Πληρώστε μόλις το αντιληφθείτε. Μην το αφήσετε να καθυστερήσει περισσότερο. |
| Το αφήσετε απλήρωτο για μεγάλο διάστημα | Η αρχή μπορεί να προχωρήσει σε επίσημη κατάσχεση, embargo, εις βάρος του ακινήτου ή του τραπεζικού λογαριασμού του ιδιοκτήτη. | Αντιμετωπίστε ως επείγουσα κάθε επιστολή ισπανικής φορολογικής αρχής, ακόμη και αν βρίσκεστε στο εξωτερικό. |
Για έναν ιδιοκτήτη που δεν είναι κάτοικος, η πάγια εντολή είναι πολύ πιθανό να αποτελεί τον ευκολότερο τρόπο τόσο για να εξοικονομήσει ένα μικρό ποσοστό όσο και για να εξαλείψει τον ρεαλιστικό κίνδυνο να χάσει μια προθεσμία πληρωμής για την οποία εξαρχής δεν λαμβάνει έντυπη ειδοποίηση.
Ποια άλλα μικρά επαναλαμβανόμενα έξοδα συνδέονται με το IBI;
Οι περισσότεροι δήμοι επιβάλλουν ξεχωριστή ετήσια χρέωση για τη συλλογή απορριμμάτων, tasa de basura, συνήθως από 50 έως 180 ευρώ ετησίως, ανάλογα με τον δήμο και τον τύπο του ακινήτου. Σε ορισμένους δήμους περιλαμβάνεται στον ίδιο τον λογαριασμό του IBI, ενώ σε άλλους χρεώνεται ξεχωριστά, ενίοτε μέσω της εταιρείας ύδρευσης και όχι του δημαρχείου. Αυτό διαφέρει ανά δήμο και χρειάζεται τοπικό έλεγχο, αντί να θεωρείται δεδομένο για ολόκληρη την ακτή.Ένας ιδιοκτήτης που δεν είναι κάτοικος και δεν εκμισθώνει το ακίνητο θεωρείται από την Ισπανία ότι λαμβάνει τεκμαρτό όφελος από την ιδιοκτησία του και φορολογείται ετησίως σε ένα μικρό ποσοστό της κτηματολογικής αξίας μέσω ξεχωριστής δήλωσης, Modelo 210. Αν το ακίνητο εκμισθώνεται, το ίδιο το εισόδημα από τη μίσθωση φορολογείται με καθαρό συντελεστή 19% για κατοίκους της ΕΕ και του ΕΟΧ, με το IBI να περιλαμβάνεται στα εκπιπτόμενα έξοδα, ή με μικτό συντελεστή 24% χωρίς εκπτώσεις για κατοίκους εκτός ΕΕ. Η δήλωση υποβάλλεται επίσης μέσω Modelo 210 και η οφειλή καταβάλλεται από 1 έως 20 Ιανουαρίου του επόμενου έτους.Τα κοινόχρηστα, cuota de comunidad, δεν αποτελούν φόρο αλλά σχεδόν καθολικό κόστος για κάθε ακίνητο εντός comunidad de propietarios και διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το επίπεδο των παροχών. Η έρευνα του θησαυροφυλακίου για το Sotogrande αναφέρει 1.500 έως 4.000 ευρώ ετησίως για διαμέρισμα εκεί συγκεκριμένα, ποσό που δεν πρέπει να εκλαμβάνεται ως αντιπροσωπευτικό για ολόκληρη την ακτή.
Γιατί ο ίδιος λογαριασμός IBI επηρεάζει δύο διαφορετικούς φορολογικούς υπολογισμούς;
Το IBI δεν είναι μόνο ένας αυτοτελής ετήσιος λογαριασμός. Είναι επίσης εκπιπτόμενη δαπάνη από τον ισπανικό φόρο εισοδήματος από μισθώματα για ιδιοκτήτη φορολογικό κάτοικο της ΕΕ που εκμισθώνει το ακίνητο, και αποτελεί ένα από τα στοιχεία του υπολογισμού του τεκμαρτού εισοδήματος για ιδιοκτήτη που δεν το εκμισθώνει. Το ίδιο ετήσιο ποσό IBI, το οποίο ο αγοραστής υπολογίζει στον προϋπολογισμό του ως ένα κονδύλι, επηρεάζει διακριτικά δύο ακόμη φορολογικά κονδύλια: μειώνει το φορολογητέο κέρδος ενός ιδιοκτήτη που εισπράττει μίσθωμα, αλλά δεν έχει αντίστοιχη αντισταθμιστική επίδραση για ιδιοκτήτη που διατηρεί το ακίνητο αποκλειστικά ως δεύτερη κατοικία. Είναι σημαντικό να το γνωρίζετε με σαφήνεια πριν αποφασίσετε αν θα εκμισθώσετε ένα ακίνητο ή θα το κρατήσετε αποκλειστικά για δική σας χρήση, καθώς η φορολογική μεταχείριση του ίδιου λογαριασμού IBI διαφέρει ουσιωδώς μεταξύ των δύο επιλογών.
Τι πρέπει να επιβεβαιώσετε για το IBI ενός ακινήτου πριν από την αγορά
Έξι θέματα που αξίζει να διευθετήσετε με τον δικηγόρο σας πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, όχι μετά την άφιξη του πρώτου λογαριασμού.| Να έχετε έτοιμα | Γιατί έχει σημασία | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Ο τρέχων συντελεστής αστικού IBI του συγκεκριμένου δήμου, όχι ένας μέσος όρος για ολόκληρη την ακτή | Το νόμιμο κατώτατο όριο είναι 0,4% και κάθε δήμος καθορίζει τον δικό του συντελεστή έως το 1,1% ή το 1,3% στους μεγαλύτερους δήμους. | «Το IBI εδώ είναι συνήθως περίπου μισή μονάδα», χωρίς να κατονομάζεται ο πραγματικός δήμος. |
| Η αντικειμενική αξία του ίδιου του ακινήτου και το έτος της τελευταίας αναθεώρησής της | Το IBI και ο φόρος τεκμαρτού εισοδήματος μη κατοίκων βασίζονται και οι δύο σε αυτό το ποσό, όχι στο τίμημα που καταβάλατε. | Με την υπόθεση ότι η αντικειμενική αξία ακολουθεί την τιμή πώλησης. |
| Αν η αποκομιδή απορριμμάτων περιλαμβάνεται στον λογαριασμό IBI ή χρεώνεται ξεχωριστά | Αυτό διαφέρει ανά δήμο και μερικές φορές χρεώνεται μέσω του λογαριασμού ύδρευσης αντί από το δημαρχείο. | Να υπολογίσετε μόνο το IBI στον προϋπολογισμό σας και να αιφνιδιαστείτε από έναν δεύτερο λογαριασμό. |
| Ποιος εισπράττει τελικά τον λογαριασμό: το ίδιο το δημαρχείο ή η PRP Malaga | Αυτό καθορίζει πού θα επιλυθεί τελικά ένα ερώτημα ή ένα πρόβλημα καθυστερημένης πληρωμής. | Να απευθυνθείτε σε λάθος υπηρεσία και να χάσετε χρόνο ενώ συσσωρεύεται προσαύξηση. |
| Μια πάγια εντολή από ισπανικό τραπεζικό λογαριασμό | Είναι ο πρακτικός τρόπος με τον οποίο ένας ιδιοκτήτης μη κάτοικος αποφεύγει να χάσει την προθεσμία πληρωμής, για την οποία δεν λαμβάνει ποτέ έντυπη ειδοποίηση, και μπορεί επίσης να εξασφαλίσει μια μικρή έκπτωση. | Να βασιστείτε σε ταχυδρομείο που στην πράξη δεν φτάνει εγκαίρως σε διεύθυνση στην Πράγα ή στη Βαρσοβία. |
| Οποιαδήποτε ισχύουσα έκπτωση που προσφέρει ο δήμος ειδικά για empadronado | Η μείωση περίπου 20% της Estepona για το 2026 εφαρμόστηκε μόνο σε ιδιοκτήτες εγγεγραμμένους τοπικά, όχι σε κάθε ιδιοκτήτη του δήμου. | Να θεωρήσετε ότι ένας αναφερόμενος βασικός συντελεστής έκπτωσης ισχύει και για εσάς ως μη κάτοικο. |
Τι παραμένει αδιευκρίνιστο για αυτά τα ποσά
Οι ακριβείς τρέχοντες συντελεστές αστικού IBI της Estepona, της Fuengirola και της πόλης Malaga χρειάζονται εκ νέου επιβεβαίωση από πρωτογενή πηγή, όπως πίνακα της Hacienda ή τον φορολογικό κανονισμό του ίδιου του δημαρχείου, σε αντίθεση με τους Benahavis, San Roque και Mijas, οι οποίοι ελέγχθηκαν βάσει επίσημου πίνακα συντελεστών. Για τον λόγο αυτό παραλείπονται από τον παραπάνω πίνακα ανά δήμο, αντί να δημοσιευθούν ως εικασία κάποιου συγκεντρωτικού ιστότοπου.Δεν υπάρχει μία ενιαία καθολική ημερομηνία για το διάστημα πληρωμής του IBI. Πράγματι, διαφέρει ανάλογα με τον φορέα που το εισπράττει, είτε πρόκειται για τον ίδιο τον δήμο, είτε για την PRP Malaga, είτε για άλλο επαρχιακό φορέα. Επομένως, επιβεβαιώστε τους συγκεκριμένους μήνες με το δημαρχείο του ακινήτου κατά την αγορά, αντί να θεωρήσετε ότι υπάρχει μία ημερομηνία για ολόκληρη την ακτή.Σε αυτόν τον έλεγχο επιβεβαιώθηκαν έτη αναθεώρησης αντικειμενικών αξιών μόνο για τη Marbella, το 2012. Ο αγοραστής οπουδήποτε αλλού θα πρέπει να ζητήσει από τον δικηγόρο του να αναζητήσει τη συγκεκριμένη αξία αναφοράς του κτηματολογίου και το αντίστοιχο έτος αναθεώρησης για το ακριβές ακίνητο, καθώς αυτή επηρεάζει τόσο το IBI όσο και τη φορολογική βάση του τεκμαρτού εισοδήματος.Ο ακριβής κανόνας για το όριο τεκμαρτού εισοδήματος του 1,1% ή 2%, καθώς και το συγκεκριμένο ποσοστό έκπτωσης για πάγια εντολή ή το πρόγραμμα δόσεων για κάθε κατονομαζόμενο δήμο της Costa del Sol, δεν επαληθεύτηκαν ανεξάρτητα σε αυτόν τον έλεγχο βάσει του ισχύοντος κανονισμού κάθε δήμου.
Συχνότερες ερωτήσεις για τον φόρο IBI
- Υπάρχει ένας συντελεστής IBI για ολόκληρη την Costa del Sol, βάσει του οποίου μπορώ απλώς να καταρτίσω τον προϋπολογισμό μου;
- Όχι. Οι συντελεστές κυμαίνονται από το νόμιμο κατώτατο όριο του 0,4% έως το γενικό ανώτατο όριο του 1,1% ή του 1,3% σε δήμους με περισσότερους από 100.000 κατοίκους, και κάθε δήμος καθορίζει το δικό του ποσό. Να αναφέρετε πάντα τον συγκεκριμένο δήμο αντί να υπολογίζετε έναν μέσο όρο για ολόκληρη την ακτή.
- Σταματά το IBI αν το ακίνητο παραμένει άδειο όλο το έτος;
- Όχι. Επιβάλλεται σε κάθε ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από την κατοίκηση, χωρίς απαλλαγή για ακίνητο που παραμένει άδειο.
- Μπορώ να εκπέσω το IBI από κάτι;
- Ναι, αν εκμισθώνετε το ακίνητο: το IBI είναι μία από τις εκπιπτόμενες δαπάνες από τον φόρο εισοδήματος από μισθώματα κατοίκου της ΕΕ ή του ΕΟΧ. Αν διατηρείτε το ακίνητο αποκλειστικά ως δεύτερη κατοικία, το IBI δεν έχει αντίστοιχη συμψηφιστική επίδραση. Είναι απλώς μια ετήσια δαπάνη και συνυπολογίζεται επίσης στον ξεχωριστό υπολογισμό τεκμαρτού εισοδήματος για ιδιοκτήτη που δεν εκμισθώνει το ακίνητο.
- Τι συμβαίνει αν απλώς ξεχάσω να πληρώσω επειδή ζω στο εξωτερικό;
- Επιβάλλεται προσαύξηση από 5% έως 20%, ανάλογα με την καθυστέρηση της πληρωμής, και η παρατεταμένη μη καταβολή μπορεί να οδηγήσει σε επίσημη κατάσχεση του ακινήτου ή του τραπεζικού σας λογαριασμού. Η ρύθμιση πάγιας εντολής από ισπανικό τραπεζικό λογαριασμό κατά την αγορά είναι η πρακτική λύση ακριβώς για την αποφυγή αυτού του κινδύνου.