Ο κατασκευαστής έχασε την προθεσμία: Η σύμβασή σας, όχι το φυλλάδιο, αποτελεί την απόδειξη
Σε 30 δευτερόλεπτα
Για ένα νεόδμητο ακίνητο, μετρά μόνο η ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας που αναγράφεται στη σύμβασή σας και όχι μια εκτίμηση σε φυλλάδιο. Μόλις παρέλθει αυτή η ημερομηνία και λήξει τυχόν περίοδος χάριτος που προβλέπει η σύμβαση, έχετε δικαίωμα πλήρους επιστροφής χρημάτων μαζί με τον νόμιμο τόκο. Αυτό απορρέει από την ίδια τραπεζική εγγύηση που καλύπτει την αδυναμία του κατασκευαστή να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, η διαδικασία είναι διαφορετική και πιο αργή.
Ποια ημερομηνία θεωρείται ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας;
Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν αυτή την ημερομηνία στη σύμβαση και συνήθως παραμένει σταθερή. Για ένα νεόδμητο ακίνητο, η ημερομηνία εξαρτάται από το πότε ολοκληρώνεται και αδειοδοτείται το κτίριο, ενώ οι κατασκευαστές συχνά καθυστερούν. Η μόνη ημερομηνία που έχει νομική σημασία είναι αυτή που αναγράφεται στη δική σας ιδιωτική σύμβαση. Μια «previsión de entrega» (εκτιμώμενη ημερομηνία παράδοσης) που αναφέρεται σε φυλλάδιο ή σε συζήτηση πώλησης πριν υπογράψετε οτιδήποτε δεν λαμβάνεται υπόψη.Πολλές συμβάσεις για νεόδμητα ακίνητα περιλαμβάνουν επίσης περίοδο χάριτος. Στην πράξη, πρόκειται συχνά για επιπλέον τρεις έως έξι μήνες μετά την αναγραφόμενη ημερομηνία, προτού η καθυστέρηση θεωρηθεί überhaupt αθέτηση. Αυτή η περίοδος χάριτος αποτελεί συνήθη πρακτική της αγοράς, όπως αναφέρεται από νομικές πηγές. Δεν προβλέπεται από τον νόμο. Η πραγματική διάρκεια είναι αυτή που ορίζει η δική σας σύμβαση, εφόσον ορίζει κάποια. Αν η σύμβαση δεν αναφέρει τίποτα σχετικά, δεν υπάρχει αυτόματη περίοδος χάριτος.
Ρήτρα ημερομηνίας παράδοσηςΙδιωτικό σύμφωνο αγοραπωλησίας
- Προβλεπόμενη ημερομηνία παράδοσης
- [ΗΗ/ΜΜ/ΕΕΕΕ]
- Περίοδος χάριτος
- [X μήνες]
- Συνέπεια της καθυστέρησης
- [ρήτρα]
- Προβλεπόμενη ημερομηνία παράδοσης. Η μόνη ημερομηνία με νομική ισχύ. Ποτέ η «εκτιμώμενη ημερομηνία παράδοσης» του φυλλαδίου.
- Περίοδος χάριτος. Δεσμευτική μόνο αν προβλέπεται στη σύμβασή σας. Αν δεν αναφέρει τίποτα, δεν υπάρχει περίοδος χάριτος.
- Συνέπεια της καθυστέρησης. Τι συμβαίνει μόλις παρέλθει η ημερομηνία, καθώς και τυχόν περίοδος χάριτος.
| Όρος | Τι είναι πραγματικά | Αν δεσμεύει τον开发τή |
|---|---|---|
| Εκτίμηση παράδοσης (εμπορική εκτίμηση) | Μη δεσμευτική εκτίμηση. Συχνά παρέχεται πριν το κτίριο λάβει ακόμη την άδειά του. | Όχι. Διαμορφώνει προσδοκίες, όχι νομική προθεσμία. |
| Ημερομηνία παράδοσης (συμβατική ημερομηνία) | Η ακριβής ημερομηνία ή ένας τύπος υπολογισμού της, που αναγράφεται στην ιδιωτική σύμβαση αγοραπωλησίας την οποία υπογράψατε. | Ναι. Η εγγύηση και τυχόν ρήτρα ποινής αρχίζουν να υπολογίζονται από αυτή την ημερομηνία. |
| Ρήτρα περιόδου χάριτος, εφόσον υπάρχει στη σύμβαση | Πρόσθετος χρόνος, συμφωνημένος εκ των προτέρων, πριν η μη τήρηση μιας ημερομηνίας θεωρηθεί καθυστέρηση βάσει της σύμβασης. | Μόνο αν η σύμβασή σας περιλαμβάνει τέτοια ρήτρα. Ο νόμος δεν καθορίζει τη διάρκειά της ούτε ορίζει ότι πρέπει να υπάρχει. |
Πρέπει η καθυστέρηση να είναι σοβαρή προτού μπορέσετε να ακυρώσετε;
Η ειλικρινής απάντηση εξαρτάται από το τι αγοράζετε: ένα νεόδμητο ακίνητο ή ένα μεταχειρισμένο ακίνητο. Η απάντηση μπορεί να σας εκπλήξει.
Νεόδμητο ή μεταχειρισμένο ακίνητο;
- Νεόδμητο ακίνητοΗ εγγύηση αρχίζει μόλις παρέλθει η συμβατική ημερομηνία και λήξει τυχόν περίοδος χάριτος. Δεν εξετάζεται πόσο σοβαρή είναι η καθυστέρηση.
- Μεταχειρισμένα ακίνηταΕφαρμόζεται το άρθρο 1124 του Αστικού Κώδικα. Το δικαστήριο αποφασίζει αν η καθυστέρηση είναι αρκετά σοβαρή ώστε να ακυρωθεί η σύμβαση.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΤι απαιτεί πραγματικά η εγγύηση
- Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, πρέπει να αποδείξω ότι η καθυστέρηση είναι σοβαρή ή να περιμένω την απόφαση δικαστηρίου προτού μπορέσω να πάρω τα χρήματά μου πίσω.
- Όχι. Η ίδια εγγύηση που σας προστατεύει σε περίπτωση πτώχευσης του κατασκευαστή καλύπτει και την απλή μη τήρηση μιας ημερομηνίας. Μόλις παρέλθει η ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας που προβλέπει η σύμβαση και λήξει τυχόν περίοδος χάριτος, πληρούται η προϋπόθεση της εγγύησης: το κτίριο δεν ολοκληρώθηκε εγκαίρως. Δεν χρειάζεστε δικαστήριο για να κρίνει πόσο σοβαρή ήταν η καθυστέρηση. Μπορείτε να στραφείτε απευθείας κατά της τράπεζας ή του ασφαλιστή.
- Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, η μη τήρηση της ημερομηνίας ενώπιον του συμβολαιογράφου λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο
- Όχι, δεν ισχύει. Δεν υπάρχει αντίστοιχη νομική εγγύηση για την ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας ενός μεταχειρισμένου ακινήτου. Το γενικό ένδικο βοήθημα προβλέπεται στο άρθρο 1124 του Αστικού Κώδικα. Το ζημιωθέν μέρος μπορεί να επιλέξει: να απαιτήσει την ολοκλήρωση της πώλησης ή να ακυρώσει τη σύμβαση. Σε κάθε περίπτωση, μπορεί επίσης να ζητήσει αποζημίωση και τόκους. Ωστόσο, πρέπει πρώτα να αποφασίσει το δικαστήριο αν η καθυστέρηση είναι αρκετά σοβαρή ώστε να δικαιολογεί την ακύρωση της σύμβασης και όχι απλώς την επιβολή της εκτέλεσής της. Ο αγοραστής νεόδμητου ακινήτου που ακολουθεί τη διαδικασία της εγγύησης δεν αντιμετωπίζει αυτόν τον έλεγχο.
- Έξι μήνες είναι το νόμιμο όριο για να θεωρηθεί μια καθυστέρηση
- Ο αριθμός αυτός εμφανίζεται συχνά σε νομικά σχόλια, όμως ο ίδιος ο νόμος, ο LOE, δεν ορίζει τους έξι μήνες ως γεγονός που ενεργοποιεί την εγγύηση. Πιθανότερα δείχνει πόσο καιρό έχει θεωρήσει ένα δικαστήριο, εφαρμόζοντας το άρθρο 1124 σε διαφορά μεταχειρισμένου ακινήτου, ότι πρέπει να διαρκεί η καθυστέρηση για να είναι αρκετά σοβαρή ώστε να ακυρωθεί η σύμβαση. Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, στο πλαίσιο της εγγύησης, η ενεργοποίηση εξαρτάται από την ακριβή ημερομηνία της σύμβασης και όχι από έναν σταθερό αριθμό μηνών.
Αν προτιμώ να περιμένω να ολοκληρωθεί το κτίριο αντί να ζητήσω επιστροφή χρημάτων, μπορώ να το κάνω;Ναι. Η έλευση της ημερομηνίας ενεργοποίησης σάς δίνει μια επιλογή. Δεν σας υποχρεώνει να ζητήσετε επιστροφή χρημάτων. Πολλοί αγοραστές επιλέγουν να περιμένουν, ιδίως όταν η καθυστέρηση είναι μικρή και το έργο προχωρά εμφανώς. Αυτό που έχει σημασία είναι ότι η επιλογή είναι δική σας μόλις παρέλθει η ημερομηνία. Δεν είναι επιλογή του κατασκευαστή.
Πώς γίνεται στην πράξη η αξίωση λόγω καθυστέρησης;
Η αξίωση λόγω καθυστέρησης είναι απλούστερη απ’ όσο περιμένουν οι περισσότεροι αγοραστές. Η διαδικασία μέσω της εγγύησης δεν απαιτεί δικαστική υπόθεση κατά του κατασκευαστή.
- Επιβεβαιώστε εγγράφως ότι η συμβατική ημερομηνία έχει παρέλθειΟ δικηγόρος σας ελέγχει την ακριβή ημερομηνία και τυχόν ρήτρα περιόδου χάριτος σε σχέση με το ημερολόγιο.
- Επιβεβαιώστε ότι το πιστοποιητικό εγγύησης ισχύει και καλύπτει τις πληρωμές σαςΥποβάλλετε την αξίωση βάσει του ίδιου πιστοποιητικού που ελέγχθηκε πριν από την πληρωμή σας.
- Watch out
- Αν το πιστοποιητικό λείπει ή δεν είναι ενημερωμένο, μια απλή αξίωση γίνεται εξίσου δύσκολη και αβέβαιη με μια υπόθεση αφερεγγυότητας του κατασκευαστή.
- Αποφασίστε: αναμονή ή αξίωσηΜόλις παρέλθει η ημερομηνία ενεργοποίησης, η απόφαση είναι δική σας και όχι του κατασκευαστή.
- Αν υποβάλετε αξίωση, η διαδικασία στρέφεται κατά της τράπεζας ή του ασφαλιστήΌχι κατά του κατασκευαστή. Η σελίδα για την επιστροφή προκαταβολών καλύπτει πλήρως το θέμα, συμπεριλαμβανομένων των αμφισβητούμενων αξιώσεων.
- Where
- Η τράπεζα ή ο ασφαλιστής που εξέδωσε την εγγύηση
Μερικές φορές το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο από μια χαμένη ημερομηνία. Ο κατασκευαστής μπορεί να έχει σταματήσει εντελώς την κατασκευή, να έχει πάψει να επικοινωνεί ή να έχει υπαχθεί σε επίσημη διαδικασία αφερεγγυότητας. Πρόκειται για διαφορετικές και δυσκολότερες καταστάσεις. Για καθεμία υπάρχει ξεχωριστός οδηγός.Τα παραπάνω βήματα 1 και 2 εξαρτώνται από δύο γεγονότα: αν έχει παρέλθει η ημερομηνία ενεργοποίησης και αν το πιστοποιητικό εγγύησης εξακολουθεί να ισχύει. Η υπηρεσία νομικού συντονισμού της Arevont ελέγχει και τα δύο, πριν η καθυστέρηση μετατραπεί σε διαφορά και όχι μόνο εκ των υστέρων.
Τι να επιβεβαιώσετε στη δική σας σύμβαση, πριν η καθυστέρηση μετατραπεί σε διαφορά
Τέσσερα πράγματα που πρέπει να ελέγξετε. Διαβάστε τα στη σύμβαση πριν την υπογράψετε. Μην περιμένετε να παρέλθει ήδη μια ημερομηνία.| Επιβεβαίωση | Γιατί έχει σημασία | Πώς φαίνεται μια κακή διατύπωση |
|---|---|---|
| Η ακριβής ημερομηνία ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας ή ο τρόπος υπολογισμού της, μέσα στην ίδια τη σύμβαση | Αυτή είναι η μόνη ημερομηνία με νομική ισχύ. Οτιδήποτε ειπωθεί προφορικά ή αναγράφεται σε διαφημιστικό υλικό δεν μετράει. | Η σύμβαση αναφέρει «την εκτιμώμενη παράδοση που γνωστοποίησε ο κατασκευαστής», αντί να δίνει σταθερή ημερομηνία ή σαφή τρόπο υπολογισμού. |
| Αν υπάρχει ρήτρα περιόδου χάριτος και η ακριβής διάρκειά της | Αλλάζει την ακριβή ημερομηνία έναρξης της εγγύησης. Αν η σύμβαση δεν αναφέρει τίποτα σχετικά, δεν υπάρχει περίοδος χάριτος. | Αόριστες διατυπώσεις όπως «εύλογος πρόσθετος χρόνος», χωρίς να αναφέρεται αριθμός. |
| Αν το πιστοποιητικό εγγύησης ισχύει για κάθε πληρωμή που έχει πραγματοποιηθεί μέχρι σήμερα | Μια αξίωση λόγω καθυστέρησης είναι τόσο ισχυρή όσο η εγγύηση που τη στηρίζει. Ένα μη επικαιροποιημένο πιστοποιητικό αποδυναμώνει την παραπάνω αξίωση. | Το πιστοποιητικό εκδόθηκε μία φορά, στην αρχή, και δεν επικαιροποιήθηκε ποτέ για τις μεταγενέστερες πληρωμές. |
| Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, τι προβλέπει συγκεκριμένα η σύμβαση για τη μη τήρηση της ημερομηνίας ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας | Σε αντίθεση με ένα νεόδμητο ακίνητο, δεν υπάρχει εγγύηση στην οποία μπορείτε να βασιστείτε. Βάσει του άρθρου 1124, ο δικηγόρος σας εργάζεται με βάση την ακριβή διατύπωση της σύμβασης για την καθυστέρηση. | Η σύμβαση αναφέρεται γενικά στην υπαναχώρηση του αγοραστή ή του πωλητή, αλλά δεν λέει τίποτα για τη μη τήρηση ημερομηνίας που προκλήθηκε από οποιοδήποτε από τα δύο μέρη. |
Μη τήρηση ημερομηνίας σε νεόδμητο ακίνητο έναντι μη τήρησης ημερομηνίας σε μεταχειρισμένο ακίνητο
Η λέξη «καθυστέρηση» περιγράφει δύο πολύ διαφορετικές καταστάσεις. Το ποια ισχύει εξαρτάται από το τι αγοράζετε.| Μεταχειρισμένα ακίνητα | Νεόδμητο ακίνητο | |
|---|---|---|
| Ποιο ένδικο μέσο ισχύει | Άρθρο 1124 του Αστικού Κώδικα: μπορείτε να απαιτήσετε να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία ή να ακυρώσετε τη σύμβαση, με αποζημίωση και στις δύο περιπτώσεις. | Η τραπεζική εγγύηση: πλήρης επιστροφή χρημάτων συν τον νόμιμο τόκο, με τους ίδιους όρους όπως αν ο κατασκευαστής είχε αποτύχει πλήρως. |
| Έχει σημασία πόσο σοβαρή είναι η καθυστέρηση | Ναι. Στην πράξη, το δικαστήριο αποφασίζει αν η παράβαση είναι αρκετά σοβαρή ώστε να ακυρωθεί η σύμβαση. | Όχι. Το έναυσμα είναι η μη τήρηση της ημερομηνίας που προβλέπει η σύμβαση, ανεξάρτητα από τη διάρκεια της καθυστέρησης. |
| Χρειάζεστε δικαστήριο για επιστροφή χρημάτων; | Συχνά, αν το άλλο μέρος διαφωνεί. Το άρθρο 1124 σας παρέχει δικαίωμα για την άσκηση του οποίου μπορεί να χρειαστεί να προσφύγετε στο δικαστήριο. | Όχι. Υποβάλλετε αξίωση απευθείας στην τράπεζα ή στον ασφαλιστή που εξέδωσε την εγγύηση. |
| Τι ελέγχει πρώτα ο δικηγόρος σας | Τι προβλέπει η ίδια η σύμβαση arras για τη μη τήρηση ημερομηνίας, καθώς ο νόμος δεν θεσπίζει σχετικό κανόνα. | Ότι το πιστοποιητικό εγγύησης είναι επικαιροποιημένο και καλύπτει κάθε πληρωμή που έχει πραγματοποιηθεί μέχρι σήμερα. |
Αυτό αναφέρει τον γενικό κανόνα, όχι όσα επιτρέπει η συγκεκριμένη σύμβασή σας
Αυτό είναι το ισχύον ισπανικό δίκαιο τον Αύγουστο του 2026. Το μελετήσαμε στις πρωτογενείς πηγές, όχι σε διαφημιστικό υλικό ή στον συνήθη τρόπο με τον οποίο περιγράφονται οι καθυστερήσεις. Πρόκειται για γενικές πληροφορίες και όχι για έλεγχο της συγκεκριμένης σύμβασής σας. Μόνο ένας ανεξάρτητος δικηγόρος, μελετώντας τα δικά σας έγγραφα, μπορεί να σας πει αν έχει παρέλθει η ημερομηνία της σύμβασής σας, αν ισχύει περίοδος χάριτος για εσάς και αν το πιστοποιητικό εγγύησης είναι επικαιροποιημένο.Η σελίδα αυτή καλύπτει σκόπιμα μία περιορισμένη περίπτωση: καθυστέρηση ενώ ο κατασκευαστής παραμένει φερέγγυος και συνεχίζει να κατασκευάζει. Αν ο κατασκευαστής έχει σταματήσει εντελώς ή έχει υπαχθεί σε επίσημη διαδικασία αφερεγγυότητας, πρόκειται για δυσκολότερη και διαφορετική κατάσταση, η οποία καλύπτεται στη δική της σελίδα. Δεν προσφεύγουμε στο δικαστήριο για συμβατικές διαφορές και δεν είμαστε συμβαλλόμενο μέρος στην εγγύησή σας. Η υπηρεσία νομικού συντονισμού μας ελέγχει ότι οι ημερομηνίες και το πιστοποιητικό είναι σωστά, πριν η καθυστέρηση μετατραπεί σε διαφορά και όχι εκ των υστέρων.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τις καθυστερήσεις ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας
- Αν η σύμβασή μου περιλαμβάνει δική της ρήτρα ποινής για καθυστέρηση, αντικαθιστά αυτή τον νόμιμο τόκο της εγγύησης;
- Όχι. Πρόκειται για δύο διαφορετικά πράγματα και η σύμβασή σας μπορεί να περιλαμβάνει και τα δύο. Ο νόμιμος τόκος της εγγύησης οφείλεται αυτομάτως μόλις παρέλθει η ημερομηνία ενεργοποίησης. Υπολογίζεται από την ημερομηνία κάθε πληρωμής, ανεξάρτητα από το αν η σύμβασή σας περιλαμβάνει ρήτρα ποινής. Μια ιδιωτική ρήτρα ποινής, εφόσον υπάρχει στη σύμβασή σας, ισχύει από την ίδια ημερομηνία και αποτελεί χωριστό δικαίωμα, επιπλέον του τόκου. Γι' αυτό αξίζει να ελέγξετε αν διαθέτετε τέτοια ρήτρα, μαζί με την ημερομηνία και την περίοδο χάριτος.
- Μπορεί ο κατασκευαστής να μου προσφέρει κάτι άλλο αντί για χρήματα, όπως αναβάθμιση ή έκπτωση, αντί για την επιστροφή της εγγυημένης προκαταβολής, αφού έχει σημειωθεί καθυστέρηση;
- Ναι, μπορεί να σας το προσφέρει. Ορισμένοι αγοραστές αποδέχονται μια πραγματικά καλή εναλλακτική αντί να ακυρώσουν την αγορά. Αυτό που έχει σημασία είναι το εξής: έχετε ήδη σαφές νόμιμο δικαίωμα πλήρους επιστροφής χρημάτων. Ο κατασκευαστής δεν σας κάνει χάρη. Το αν μια προσφερόμενη εναλλακτική αξίζει πράγματι περισσότερο από τα χρήματα είναι απόφαση που πρέπει να ληφθεί κατά περίπτωση, μαζί με τον δικηγόρο σας και όχι υπό την πίεση χρόνου σε ένα γραφείο πωλήσεων.
- Αν αγόρασα μέσω στεγαστικού δανείου και καθυστερήσει η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας, επηρεάζει η καθυστέρηση και την έγκριση του στεγαστικού μου;
- Είναι πιθανό. Οι εγκρίσεις στεγαστικών δανείων και τα σταθερά επιτόκια ισχύουν συχνά μόνο για περιορισμένο χρονικό διάστημα. Μια καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας μπορεί να σημαίνει ότι η τράπεζά σας πρέπει να εγκρίνει εκ νέου ή να επανατιμολογήσει ένα δάνειο που είχε ρυθμιστεί με βάση την αρχική ημερομηνία. Πρόκειται για ξεχωριστό, πρακτικό πρόβλημα. Επικοινωνήστε με την τράπεζά σας μόλις φαίνεται πιθανή μια καθυστέρηση και όχι μόνο όταν επιβεβαιωθεί η νέα ημερομηνία.
