Πώληση ακινήτου στην Ισπανία: φόροι και έξοδα πώλησης
Σε 30 δευτερόλεπτα
Η πώληση ως κάτοικος εκτός Ισπανίας σημαίνει τρεις ξεχωριστές πληρωμές. Ο αγοραστής παρακρατεί 3 % της τιμής κατά την ολοκλήρωση. Ο φόρος επί του πραγματικού σας κέρδους είναι σταθερός στο 19 %. Ο δημοτικός φόρος υπεραξίας οφείλεται επίσης και μπορεί νόμιμα να καταστεί ευθύνη του αγοραστή όταν ο πωλητής δεν είναι κάτοικος Ισπανίας.
| Τιμή πώλησης | 500.000 € |
|---|---|
| Παρακράτηση κατά την ολοκλήρωση3 % της τιμής | 15.000 € |
| Φόρος υπεραξίας κεφαλαίου19 % του πραγματικού κέρδους | Εξοφλείται μετά την υποβολή |
| plusvalía δημοτικήΈως 30 % της αύξησης της αξίας της γης | Εξοφλείται μετά την υποβολή |
Ποιες είναι οι τρεις ξεχωριστές πληρωμές και γιατί τις συγχέουν οι άνθρωποι;
Κάθε πώληση από μη κάτοικο περιλαμβάνει τις ίδιες τρεις πληρωμές και καθεμία διέπεται από διαφορετικό κανόνα και διαφορετικό χρονοδιάγραμμα. Η σύγχυση της παρακράτησης 3 % με τη φορολογική οφειλή 19 % είναι η συνηθέστερη παρανόηση. Η παρακράτηση είναι ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ και όχι ο φόρος. Τα δύο ποσά σπάνια συμπίπτουν.
| Πληρωμή | Συντελεστής | Ποιος το πληρώνει |
|---|---|---|
| Παρακράτηση 3 % (Modelo 211) | 3 % της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης. | Παρακρατείται από τον ΑΓΟΡΑΣΤΗ κατά την ολοκλήρωση και καταβάλλεται απευθείας στη φορολογική αρχή, ανεξάρτητα από το αν τελικά οφείλετε οποιοδήποτε ποσό. |
| Φόρος υπεραξίας κεφαλαίου (Modelo 210) | 19 % της πραγματικής υπεραξίας, ενιαίος συντελεστής για κάθε μη κάτοικο. | Ο πωλητής, με συμψηφισμό προς το 3 % που έχει ήδη παρακρατηθεί: επιστροφή αν η παρακράτηση ήταν υπερβολική, επιπλέον πληρωμή αν ήταν ανεπαρκής. |
| plusvalía δημοτική (IIVTNU) | Έως 30 %, καθορίζεται από το τοπικό ayuntamiento και εφαρμόζεται σε βάση που υπολογίζεται με τη μέθοδο από τις δύο η οποία δίνει το χαμηλότερο ποσό. | Νομικά τον καταβάλλει ο πωλητής, αλλά ο δήμος μπορεί να απαιτήσει από τον ΑΓΟΡΑΣΤΗ να τον καταβάλει ως υποκατάστατο φορολογούμενο όταν ο πωλητής είναι μη κάτοικος, κανόνας που οι περισσότεροι πωλητές δεν αναμένουν. |
Πώς λειτουργεί η παρακράτηση 3 % και πότε σας επιστρέφεται;
Κατά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, ο αγοραστής υποχρεούται από τον νόμο να παρακρατήσει 3 % της συμφωνηθείσας τιμής και να το καταβάλει στη φορολογική αρχή εντός ενός μήνα, χρησιμοποιώντας το Modelo 211. Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από το αποτέλεσμα της πώλησής σας. Ακόμη και από πωλητή που δεν αποκόμισε κέρδος ή υπέστη ζημία από την πώληση, παρακρατείται στο συμβολαιογραφείο το 3 % της τιμής πώλησης.Στη συνέχεια, έχετε τέσσερις μήνες από την ημερομηνία της πώλησης για να υποβάλετε το Modelo 210. Με αυτό δηλώνετε την πραγματική υπεραξία σας και την αντιπαραβάλλετε με το ποσό που παρακρατήθηκε. Αν ο φόρος 19 % επί της πραγματικής υπεραξίας σας είναι μικρότερος από το 3 % που ήδη παρακρατήθηκε, κάτι συνηθισμένο για ακίνητο που διακρατήθηκε επί αρκετά χρόνια σε ανοδική αγορά, λαμβάνετε επιστροφή της διαφοράς. Αν είναι μεγαλύτερος, καταβάλλετε το υπόλοιπο με την ίδια δήλωση.
Η παρακράτηση 3 %
- Στην ολοκλήρωσηΟ αγοραστής παρακρατεί 3 %Ανεξάρτητα από το αποτέλεσμα.
- Εντός 1 μήναModelo 211 από τον αγοραστήΑποδίδεται στη φορολογική αρχή.
- Εντός 4 μηνώνΥποβάλλετε το Modelo 210Δήλωση της πραγματικής υπεραξίας και αντιπαραβολή της.
- Μετά την υποβολήΕπιστροφή ή εξόφληση υπολοίπουΕπιστροφή αν το 19 % της υπεραξίας είναι μικρότερο από το 3 % που παρακρατήθηκε.
Η προθεσμία των τεσσάρων μηνών και η αντιπαραβολή είναι ακριβώς το είδος της δήλωσης που η Arevont αναθέτει σε ανεξάρτητο δικηγόρο, αντί να το διεκπεραιώνει απευθείας. Η Arevont δεν παρέχει φορολογικές υπηρεσίες και δεν πρέπει να αφήσετε αυτή τη δήλωση για όταν πλησιάζει η προθεσμία.
Τι φορολογεί η δημοτική plusvalía;
Η plusvalía είναι ο δημοτικός φόρος επί της αύξησης της αξίας της γης ενός ακινήτου και αποτελεί κόστος για τον πωλητή, όχι για τον αγοραστή. Στην πράξη, ωστόσο, το κόστος αυτό μπορεί να καταλήξει να το καταβάλει ο αγοραστής κατά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας: όταν ο πωλητής είναι μη κάτοικος, ο δήμος μπορεί να καταστήσει τον αγοραστή υποκατάστατο φορολογούμενο, όπως εξηγείται αναλυτικά παρακάτω. Δεν έχει καμία σχέση με το κτίριο ή με το πραγματικό σας κέρδος: φορολογεί μόνο την αύξηση της αξίας της ΓΗΣ κάτω από αυτό, όπως την υπολογίζει ο δήμος, κατά τα έτη που το είχατε στην ιδιοκτησία σας.Από τη μεταρρύθμιση του 2021, ο παλαιός ενιαίος μαθηματικός τύπος, ο οποίος μπορούσε να σας επιβάλει φόρο ακόμη και σε περίπτωση ζημίας, δεν εφαρμόζεται πλέον. Επιλέγετε όποια από τις δύο μεθόδους υπολογισμού δίνει το χαμηλότερο αποτέλεσμα. Η αντικειμενική μέθοδος χρησιμοποιεί την κτηματολογική αξία της γης, πολλαπλασιασμένη με συντελεστή που καθορίζεται από τη διάρκεια κατοχής, με ανώτατο όριο 30 % μόλις εφαρμοστεί ο τοπικός συντελεστής. Η πραγματική μέθοδος βασίζεται στην πραγματική αύξηση μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης. Αν δεν υπήρξε καμία απολύτως αύξηση της αξίας, η ίδια η μεταρρύθμιση της φορολογικής αρχής επιβεβαιώνει ότι δεν οφείλεται τίποτα με καμία από τις δύο μεθόδους.
Αυξήθηκε η αξία της γης όσο το είχατε στην ιδιοκτησία σας;
- ΝαιΟφείλεται σύμφωνα με τη μέθοδο που δίνει το χαμηλότερο ποσό από τις δύο, με ανώτατο όριο 30 % όταν εφαρμόζεται ο τοπικός συντελεστής.
- Όχι ή αδυναμία εμφάνισηςΔεν οφείλεται τίποτα με καμία μέθοδο, σύμφωνα με τη μεταρρύθμιση του 2021.
Τι θεωρούν οι πωλητέςΤι άλλαξε η μεταρρύθμιση του 2021
- Η plusvalía οφείλεται πάντα σε μια πώληση
- Οφείλεται μόνο όταν αυξήθηκε η αξία της γης. Αν πουλήσετε με ζημία ή στην ίδια αξία γης στην οποία αγοράσατε, δεν οφείλεται τίποτα, εφόσον μπορείτε να το αποδείξετε.
- Πάντα την πληρώνει ο πωλητής, χωρίς εξαιρέσεις
- Νομικά, υπόχρεος είναι ο πωλητής, αλλά όταν ο πωλητής είναι μη κάτοικος ο δήμος μπορεί να καταστήσει τον ΑΓΟΡΑΣΤΗ υποκατάστατο φορολογούμενο, κάτι που στην πράξη σημαίνει ότι συχνά παρακρατείται από το τίμημα κατά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, αντί να τιμολογείται ξεχωριστά αργότερα.
Πόσο κοστίζουν το μεσιτικό γραφείο και οι νομικές υπηρεσίες μιας πώλησης;
Δύο ακόμη στοιχεία προστίθενται στη φορολογική επιβάρυνση, χωρίς κανένα από τα δύο να είναι φόρος: πρόκειται για έξοδα της αγοράς, όπως ακριβώς και από την πλευρά της αγοράς. Ο τρόπος πώλησης επηρεάζει και τα δύο.
- Option 1ΑποκλειστικήΈνα μεσιτικό γραφείο, μία συμφωνία ανάθεσης.
- Κόστος
- 1,5 έως 4 %
- Ταχύτητα
- Εξαρτάται από την πελατεία του γραφείου
- Εμβέλεια
- Το δίκτυο του γραφείου
- Option 2Multi-agencyΠολλά μεσιτικά γραφεία το προωθούν ταυτόχρονα.
- Κόστος
- 1,5 έως 4 %
- Ταχύτητα
- Συχνά ταχύτερα, με λιγότερη προσωπική προσοχή
- Εμβέλεια
- Η μεγαλύτερη εμβέλεια από τις τρεις
- Option 3Ιδιωτική πώλησηΚαθόλου μεσίτης.
- Κόστος
- 0 €, χωρίς προμήθεια
- Ταχύτητα
- Συνήθως πιο αργά
- Εμβέλεια
- Μόνο το δικό σας δίκτυο και πύλες
- Η προμήθεια του μεσίτη πώλησηςΣυνήθως 1,5 έως 4% της τιμής πώλησης μεταχειρισμένου ακινήτου, καταβαλλόμενο από τον πωλητή. Πρόκειται για εύρος της αγοράς και όχι για ποσό που έχει οριστεί από επίσημη πηγή, καθώς καμία ρυθμιστική αρχή δεν δημοσιεύει συντελεστή προμήθειας. Διαφέρει ανά μεσιτικό γραφείο, περιοχή και συγκεκριμένη συμφωνία καταχώρισης, επομένως αντιμετωπίστε το ως εκτίμηση που πρέπει να επιβεβαιώσετε με το μεσιτικό γραφείο και όχι ως σταθερό κόστος.
- Ο δικός σας δικηγόρος για την πώλησηΟ πωλητής επωφελείται από ανεξάρτητη νομική εκπροσώπηση για τους ίδιους λόγους με τον αγοραστή: έλεγχο της σύμβασης, συντονισμό της παρακράτησης 3 % και της ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας και, όπου απαιτείται, υπολογισμό της plusvalía. Τα περισσότερα από όσα καλύπτει ο ανεξάρτητος νομικός συντονισμός από την πλευρά της αγοράς ισχύουν και για την πώληση.
Τι να επιβεβαιώσετε πριν υπολογίσετε τα καθαρά έσοδά σας
Τέσσερα πράγματα, ελεγμένα βάσει των πραγματικών εγγράφων αγοράς σας και όχι βάσει ενός γενικού κανόνα.| Ζητήστε | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Η αρχική τιμή κτήσης και τα έξοδά σας, γραπτώς | Η υπεραξία υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ όσων καταβάλατε, μαζί με τα επιτρεπόμενα έξοδα κτήσης και βελτίωσης, και του τιμήματος πώλησης, όχι μόνο βάσει της τιμής πώλησης. Χωρίς τα αρχικά ποσά, κανείς δεν μπορεί να υπολογίσει την πραγματική οφειλή 19 %. | Δεν υπάρχει καταγραφή των αρχικών εξόδων αγοράς, της αμοιβής συμβολαιογράφου ή των τιμολογίων βελτίωσης. |
| Αν τα κοινόχρηστα και IBI είναι τακτοποιημένα για το ακίνητο | Μια ανεξόφλητη οφειλή κοινοχρήστων ή λογαριασμός IBI μπορεί να βαρύνει το ακίνητο και να περιπλέξει την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, όπως ακριβώς συμβαίνει και από την πλευρά του αγοραστή. | Κανείς δεν έλεγξε αν ο λογαριασμός είναι τακτοποιημένος πριν συμφωνηθεί η ημερομηνία πώλησης. |
| Ποια μέθοδος υπολογισμού της plusvalía αποδίδει το χαμηλότερο ποσό | Ο νόμος σάς δίνει το δικαίωμα επιλογής και οι δύο μέθοδοι μπορεί να αποδώσουν πολύ διαφορετικά αποτελέσματα, ανάλογα με το πόσο καιρό είχατε το ακίνητο και με την εξέλιξη των αξιών γης στην περιοχή. | Ποσό που αναφέρεται βάσει μίας μόνο μεθόδου, χωρίς να έχει υπολογιστεί η άλλη για σύγκριση. |
| Ποιος ευθύνεται συμβατικά για την plusvalía στη συμφωνία πώλησης | Καθώς ο δήμος μπορεί να στραφεί κατά του αγοραστή ως υποκατάστατου φορολογικού υπόχρεου, η σύμβαση πώλησης πρέπει να αναφέρει σαφώς ποιος επωμίζεται αυτό το κόστος μεταξύ αγοραστή και πωλητή, αντί να το αφήνει στο μέρος που θα αποφασίσει τυχαία να κυνηγήσει πρώτο ο δήμος. | Σύμβαση χωρίς καμία αναφορά στην plusvalía. |
Κέρδος έναντι ζημίας ή πώλησης χωρίς κέρδος
Η παρακράτηση 3 % φαίνεται ίδια και στις δύο περιπτώσεις. Ό,τι ακολουθεί δεν είναι.| Πώληση με κέρδος | Πώληση χωρίς κέρδος ή με ζημία | |
|---|---|---|
| Παρακράτηση 3 % στην ολοκλήρωση | Παρακρατείται ούτως ή άλλως βάσει Modelo 211. | Παρακρατείται επίσης ούτως ή άλλως: η υποχρέωση του αγοραστή δεν εξαρτάται από το πραγματικό σας αποτέλεσμα. |
| Οφειλόμενος φόρος υπεραξίας | 19 % της πραγματικής υπεραξίας, πιθανότατα λιγότερο από το 3 % που παρακρατήθηκε, με αποτέλεσμα επιστροφή χρημάτων. | Δεν οφείλεται τίποτα. Επιστρέφεται ολόκληρο το 3 % που παρακρατήθηκε. |
| plusvalía δημοτική | Οφείλεται για την αύξηση της αξίας γης, με υπολογισμό βάσει της χαμηλότερης από δύο μεθόδους. | Δεν οφείλεται τίποτα αν πράγματι δεν υπήρξε αύξηση της αξίας γης, όπως μπορεί να αποδειχθεί βάσει της μεταρρύθμισης του 2021. |
| Υποβολή απαιτείται ούτως ή άλλως | Modelo 210 εντός τεσσάρων μηνών, για συμψηφισμό και διεκδίκηση τυχόν επιστροφής. | Modelo 210 εντός τεσσάρων μηνών, για ανάκτηση της παρακράτησης και, όπου απαιτείται, για την απόδειξη ότι δεν υπήρξε αύξηση της plusvalía. |
Ο μηχανισμός, όχι τα καθαρά έσοδά σας
Διαβάσαμε τον συντελεστή 19 % για την υπεραξία, την παρακράτηση 3 % και τη μεταρρύθμιση της plusvalía απευθείας στις σελίδες της Agencia Tributaria και στα σχετικά κείμενα της BOE, στις 17 Αυγούστου 2026. Αξίζει να επισημανθεί ένα σημείο: η προτεινόμενη από την κυβέρνηση επικαιροποίηση των συντελεστών plusvalía για το 2026 (RD-ley 16/2025) δεν εγκρίθηκε από το Κογκρέσο. Επομένως, εξακολουθούν να ισχύουν οι συντελεστές του RD-ley 8/2023. Αρκετές πηγές σχολιασμού που ελέγξαμε δεν είχαν ακόμη ενημερωθεί.Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με τη φορολόγηση μιας πώλησης και όχι για υπολογισμό των δικών σας καθαρών εσόδων. Το πραγματικό σας κέρδος εξαρτάται από την αρχική τιμή αγοράς, τα εκπιπτόμενα έξοδά σας και τους συγκεκριμένους συντελεστές plusvalía που εφαρμόζει ο δήμος σας. Αυτά πρέπει να περιλαμβάνονται σε γραπτό υπολογισμό δικηγόρου και όχι σε δημοσιευμένο εύρος. Η Arevont δεν είναι φορολογικός σύμβουλος και δεν υποβάλλει αυτή τη φορολογική δήλωση. Η εργασία αυτή ανήκει σε ανεξάρτητο δικηγόρο.Ορισμένα θέματα καλύπτονται σε ξεχωριστούς οδηγούς: ο συνεχιζόμενος φόρος τεκμαρτού εισοδήματος και εισοδήματος από μισθώματα που ίσχυε όσο είχατε το ακίνητο, ένα διαφορετικό ζήτημα από την πώληση, οι κανόνες με τους οποίους ένα χρέος της κοινότητας ιδιοκτητών επιβαρύνει ένα ακίνητο και το ξεχωριστό ζήτημα της φορολόγησης της κατοχής περιουσίας αντί της πραγματοποίησης κέρδους. Για καθένα υπάρχει ξεχωριστός οδηγός.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με την πώληση και τα έξοδα εξόδου
- Αν πουλήσω με ζημία, θα πάρω πίσω ολόκληρο το 3 %;
- Ναι, εφόσον μπορείτε να αποδείξετε πραγματική ζημία. Ο οφειλόμενος φόρος υπεραξίας είναι μηδενικός και μπορείτε να ανακτήσετε ολόκληρο το 3 % που παρακρατήθηκε κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας μέσω της υποβολής Modelo 210, εντός της προθεσμίας των τεσσάρων μηνών. Η παρακράτηση δεν είναι ελάχιστο ποσό που οφείλετε. Είναι προκαταβολή που συμψηφίζεται με το πραγματικό αποτέλεσμα.
- Μπορούν να μου ζητήσουν plusvalía αφού έχω ήδη φύγει από την Ισπανία;
- Ναι. Αυτός ακριβώς είναι ο λόγος ύπαρξης του κανόνα που επιτρέπει στον δήμο να εισπράξει plusvalía από τον αγοραστή ως υποκατάστατο φορολογούμενο: η αναζήτηση ενός μη κάτοικου πωλητή που έχει ήδη φύγει από τη χώρα είναι δυσκολότερη από την είσπραξή της κατά την πώληση. Για τον λόγο αυτό, το συμβόλαιο πώλησης πρέπει να αναφέρει σαφώς ποιος αναλαμβάνει το κόστος, αντί να αφήνει το ζήτημα ανεπίλυτο.
- Αλλάζει ο συντελεστής 19 % αν έχω γίνει φορολογικός κάτοικος Ισπανίας μέχρι να πουλήσω;
- Ναι: ο φορολογικός κάτοικος Ισπανίας φορολογείται για υπεραξία βάσει της κανονικής κλίμακας των κατοίκων και όχι βάσει του ενιαίου συντελεστή 19 % για μη κατοίκους, με δικούς του κανόνες για την απαλλαγή λόγω επανεπένδυσης σε κύρια κατοικία, οι οποίοι δεν ισχύουν για μη κάτοικο. Πρόκειται για εντελώς διαφορετικό υπολογισμό και ο οδηγός φορολογίας κατοίκων αυτού του ιστοτόπου τον καλύπτει πλήρως.
