Οφειλές κοινόχρηστων που συνοδεύουν ένα διαμέρισμα στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Αν αγοράσετε ένα ισπανικό διαμέρισμα, κληρονομείτε τα απλήρωτα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Αυτό καλύπτει το τρέχον έτος και τα τρία πλήρη ημερολογιακά έτη που προηγούνται. Το ίδιο το διαμέρισμα ευθύνεται για την οφειλή. Το μόνο που εμποδίζει την οφειλή να φτάσει σε εσάς είναι μια βεβαίωση οφειλής. Ο συμβολαιογράφος πρέπει να δει αυτή τη βεβαίωση, εκτός αν παραιτηθείτε ρητά από αυτό το δικαίωμα.
Ποιες οφειλές του πωλητή γίνονται δικές μου και για πόσο διάστημα;
Η comunidad των ιδιοκτητών είναι η κοινότητα ιδιοκτητών που διαχειρίζεται τα κοινόχρηστα μέρη ενός συγκροτήματος και καθορίζει τη μηνιαία εισφορά, ενώ μοιάζει με ένα τσεχικό SVJ χωρίς να είναι το ίδιο πράγμα. Μόνο μία κατηγορία της οφειλής της γίνεται δική σας και αυτή η χρονική περίοδος καθορίζεται από τον νόμο, όχι από διαπραγμάτευση. Το άρθρο 9.1.e του Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ορίζει ότι ο αγοραστής ενός ισπανικού διαμερίσματος ευθύνεται, με το ίδιο το ακίνητο, για τα απλήρωτα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Αυτό καλύπτει το απλήρωτο μέρος του έτους αγοράς, καθώς και τα τρία ημερολογιακά έτη που προηγούνται. Αν αγοράσετε το 2026, η ευθύνη σας εκτείνεται πίσω στο 2023, το 2024, το 2025 και στο μέρος του 2026 που έχει ήδη παρέλθει.Οι λέξεις «μαζί με το ακίνητο» έχουν σημασία. Αυτή η οφειλή δεν είναι προσωπική υποχρέωση που αναλαμβάνετε. Είναι νομικά συνδεδεμένη με το διαμέρισμα. Επομένως, επιβιώνει αυτόματα από την αλλαγή ιδιοκτήτη. Η comunidad μπορεί να στραφεί εναντίον όποιου είναι σήμερα ιδιοκτήτης της μονάδας, ανεξάρτητα από το ποιος δημιούργησε την οφειλή.
Πριν από 4+ έτηΣήμερα (έτος αγοράς)
- Κληρονομείται από τον αγοραστή3 έτη συν το τρέχον έτος
- 3 έτη πριν
- Οφειλή παλαιότερη από αυτό δεν συνοδεύει το ακίνητο
- Η οφειλή συνδέεται με το ακίνητο, όχι με το πρόσωπο που τη δημιούργησεΠολλοί θεωρούν ότι ευθύνεται μόνο το πρόσωπο που όφειλε τα χρήματα. Όμως ο σημερινός ιδιοκτήτης ευθύνεται για αυτήν, ανεξάρτητα από το ποιος τη δημιούργησε, επειδή το ίδιο άρθρο 9.1.e συνδέει την οφειλή με το ίδιο το διαμέρισμα.
- Μια οφειλή από πριν από πέντε χρόνια δεν μπορεί να σας επηρεάσει, αλλά τα τρία τελευταία χρόνια μπορούν, στο σύνολό τουςΑυτό είναι σωστό. Δεν είναι σωστό να αντιμετωπίζεται η χρονική περίοδος ως ασαφής. Πρόκειται για το τρέχον έτος και τα τρία πλήρη ημερολογιακά έτη που προηγούνται, σύμφωνα με το ίδιο άρθρο.
- Ένας ολοκαίνουργιος αγοραστής δεν ξεκινά αυτόματα με καθαρό μητρώοΜόνο αν είχε ληφθεί η παρακάτω βεβαίωση και δεν εμφάνιζε καμία οφειλή. Η ολοκλήρωση χωρίς βεβαίωση, σύμφωνα με το ίδιο άρθρο, δεν αποδεικνύει τίποτα προς καμία κατεύθυνση.
Κατάσταση στις 17 Αυγούστου 2026, βάσει του ενοποιημένου κειμένου του Ley 49/1960 στο BOE και όχι βάσει σχολίου. Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με τον τρόπο λειτουργίας του νόμου. Δεν αποτελεί δήλωση για κάποιο συγκεκριμένο διαμέρισμα ή comunidad. Μόνο η βεβαίωση που περιγράφεται παρακάτω, την οποία θα ζητήσετε για τη δική σας αγορά, σας πληροφορεί για το πραγματικό ποσό.
Μηδενίζεται η τριετής περίοδος κάθε φορά που το διαμέρισμα αλλάζει ιδιοκτήτη;Όχι. Η περίοδος υπολογίζεται προς τα πίσω από την ημερομηνία της δικής σας αγοράς. Επομένως, η αγορά από κάποιον που αγόρασε ο ίδιος πριν από δύο χρόνια δεν κάνει την περίοδο μικρότερη. Ένα πράγμα μπορεί πράγματι να βοηθήσει: μια βεβαίωση που λήφθηκε και εκκαθαρίστηκε κατά την προηγούμενη πώληση θα πρέπει ήδη να έχει τακτοποιήσει οτιδήποτε παλαιότερο από εκείνη. Γι’ αυτό αξίζει να ζητήσετε να δείτε ολόκληρη την αλυσίδα των βεβαιώσεων, όχι μόνο την πιο πρόσφατη, αν υπάρχει.
Τι εμποδίζει τον συμβολαιογράφο να εγκρίνει ένα διαμέρισμα ως απαλλαγμένο από οφειλές ενώ δεν είναι;
Ένα έγγραφο έχει σημασία εδώ: η βεβαίωση σχετικά με την κατάσταση των οφειλών. Πρόκειται για βεβαίωση που εκδίδει ο διαχειριστής της comunidad και επιβεβαιώνει ακριβώς τι οφείλεται, αν οφείλεται κάτι, για τη μονάδα. Το άρθρο 9.1.e απαιτεί από τον πωλητή να την προσκομίσει, σε συμφωνία με τη δική του δήλωση. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να εγκρίνει το συμβόλαιο χωρίς αυτήν. Αυτό ακούγεται σαν ισχυρή εγγύηση. Υπάρχει όμως ένα πραγματικό κενό σε αυτήν, το οποίο αξίζει να γνωρίζετε πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Βεβαίωση σχετικά με την κατάσταση των οφειλώνΕκδίδεται από τον διαχειριστή της comunidad
- Τίτλος
- ΟΝΟΜΑ, ΕΠΩΝΥΜΑ
- Κατάσταση λογαριασμού
- ΕΝΗΜΕΡΟ / ΕΚΚΡΕΜΕΣ
- Υπογραφή διαχειριστή
- [ΥΠΟΓΡΑΦΗ]
- Ρήτρα απαλλαγής
- [ρήτρα παραίτησης]
- Τίτλος. Το όνομα του πωλητή, όπως αυτό αναγράφεται στη δική του δήλωση προς την κοινότητα.
- Κατάσταση λογαριασμού. Αν υπάρχει οφειλή και, εάν υπάρχει, ποιο είναι το ποσό της.
- Υπογραφή διαχειριστή. Χωρίς αυτό, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να εγκρίνει το συμβόλαιο.
- Ρήτρα απαλλαγής. Εάν ο αγοραστής υπογράψει αυτό, ο συμβολαιογράφος προχωρά χωρίς το πιστοποιητικό και χωρίς κανείς από τους δύο σας να γνωρίζει το ποσό.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΤι πραγματικά καταργεί η παραίτηση
- Ο συμβολαιογράφος δεν θα επιτρέψει ποτέ να ολοκληρωθεί η πώληση με κρυφές οφειλές προς την κοινότητα
- Ο συμβολαιογράφος δεν θα επιτρέψει να ολοκληρωθεί η πώληση ΧΩΡΙΣ το πιστοποιητικό, εκτός εάν ο αγοραστής παραιτηθεί ρητά από αυτή την απαίτηση μέσα στο ίδιο το συμβόλαιο. Η παραίτηση αυτή είναι νόμιμη και συμβαίνει στην πράξη. Είναι ο σημαντικότερος λόγος για τον οποίο ένας αγοραστής καταλήγει να αποκτά μια οφειλή που δεν περίμενε ποτέ ότι θα εμφανιστεί.
- Εάν ο πωλητής λέει ότι η κοινότητα είναι ενήμερη, αυτό αρκεί
- Αυτό είναι ακριβώς το είδος διαβεβαίωσης που το πιστοποιητικό προορίζεται να αντικαταστήσει. Το πιστοποιητικό προέρχεται από τον ίδιο τον διαχειριστή της κοινότητας, όχι από τον πωλητή, και πρέπει να αντιστοιχεί σε όσα ο πωλητής δήλωσε ξεχωριστά. Μια προφορική διαβεβαίωση δεν είναι έγγραφο και δεν αναφέρεται πουθενά στο άρθρο 9.1.e.
- Η παραίτηση από το πιστοποιητικό απλώς επιταχύνει τη γραφειοκρατία χωρίς πραγματικό μειονέκτημα
- Η παραίτηση από το πιστοποιητικό καταργεί τον έλεγχο του συμβολαιογράφου. Δεν καταργεί την υποχρέωση τριών ετών που προβλέπεται από τον νόμο. Εάν εμφανιστεί αργότερα μια οφειλή, ο νόμος εξακολουθεί να επιτρέπει στην κοινότητα να στραφεί εναντίον σας για την είσπραξή της. Απλώς έχετε παραιτηθεί από το μοναδικό έγγραφο που θα σας είχε ενημερώσει εκ των προτέρων για το ποσό.
Η αίτηση για τη βεβαίωση οφειλών της κοινότητας, ο έλεγχός της σε σύγκριση με την υπεύθυνη δήλωση του πωλητή και η μη συμβουλή προς πελάτη να παραιτηθεί από αυτήν αποτελούν τυπικό μέρος του νομικού ελέγχου. Δεν πρόκειται για πρόσθετη υπηρεσία. Είναι ένα από τα δεκαπέντε στοιχεία που ελέγχει ο δικηγόρος σε κάθε αγορά που συντονίζουμε.
Γιατί να συμφωνούσε ποτέ ένας αγοραστής να παραιτηθεί από το πιστοποιητικό;Συνήθως για να επιταχύνει ένα ασφυκτικό χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας και, ορισμένες φορές, επειδή ένας μεσίτης το παρουσιάζει ως τυπική διαδικασία. Κανένας από τους δύο λόγους δεν αλλάζει τον νόμο. Η παραίτηση καταργεί μόνο το έγγραφο που θα αποδείκνυε ότι το διαμέρισμα δεν έχει οφειλές ή θα εμφάνιζε το οφειλόμενο ποσό. Ένας δικηγόρος που εργάζεται για τον αγοραστή και όχι για μια γρήγορη ολοκλήρωση αγοραπωλησίας δεν έχει κανέναν λόγο να το συστήσει.
Ένα διαμέρισμα που πωλείται από τράπεζα μεταβιβάζεται χωρίς οφειλές προς την κοινότητα;
Όχι, και αυτός είναι ένας από τους πιο επίμονους μύθους σε αυτή την ακτή. Ούτε το ενοποιημένο κείμενο του BOE για το άρθρο 9.1.e ούτε τα ανεξάρτητα νομικά σχόλια που εξετάσαμε προβλέπουν συντομότερη ή διαφορετική περίοδο ευθύνης για μια τράπεζα, τον κτηματομεσιτικό της βραχίονα ή οποιονδήποτε άλλον αποκτά μια ιδιοκτησία μέσω πλειστηριασμού κατάσχεσης. Η διατύπωση του νόμου δεν κάνει εξαίρεση ανάλογα με το ποιος είναι ο αγοραστής.
- Ένα κατασχεμένο ακίνητο δεν είναι αυτόματα απαλλαγμένο από οφειλέςΜια τράπεζα που καταλήγει να κατέχει ένα διαμέρισμα μέσω κατάσχεσης μπορεί να αναλάβει ακριβώς τις ίδιες συσσωρευμένες οφειλές προς την κοινότητα με οποιονδήποτε άλλον πωλητή. Η μεταπώλησή του δεν διαγράφει αυτό το ιστορικό.
- Ισχύει το ίδιο πιστοποιητικό και ο ίδιος κίνδυνος παραίτησηςΜια καταχώριση ακινήτου που ανήκει σε τράπεζα εξακολουθεί να αποτελεί πώληση βάσει του άρθρου 9.1.e. Αν μη τι άλλο, ένας μεγάλος θεσμικός πωλητής που διεκπεραιώνει δεκάδες φακέλους τον μήνα είναι πιθανότερο να παρουσιάσει την παραίτηση ως τυπική γραφειοκρατική διαδικασία, όχι λιγότερο πιθανό.
- Μια συγκεκριμένη πώληση μέσω κατάσχεσης μπορεί να έχει τις δικές της διαδικαστικές επιπλοκέςΟ τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζεται μια οφειλή στις ακριβείς διαδικασίες ενός δικαστικού πλειστηριασμού κατάσχεσης, σε αντίθεση με τη μεταπώληση από τράπεζα ενός ακινήτου που ήδη κατέχει πλήρως, είναι ένα στενότερο νομικό ζήτημα που παραμένει ανοικτό. Επιβεβαιώστε την ακριβή θέση για ένα συγκεκριμένο ακίνητο με τον δικηγόρο σας. Μην θεωρείτε ότι ένα κατασχεμένο διαμέρισμα είναι αυτομάτως πιο επικίνδυνο ή ασφαλέστερο.
Είναι γενικά κακή ιδέα τα διαμερίσματα που ανήκουν σε τράπεζες εξαιτίας αυτού;Όχι ειδικά για αυτόν τον λόγο. Ο έλεγχος του πιστοποιητικού χρέους είναι ο ίδιος έλεγχος που θα κάνατε για οποιοδήποτε μεταχειρισμένο ακίνητο. Συνήθως είναι ευκολότερο να λάβετε έγγραφα από έναν τραπεζικό πωλητή παρά από έναν ιδιώτη, όχι δυσκολότερο, επειδή ακολουθεί τυποποιημένη διαδικασία. Το ζητούμενο είναι να μην αντιμετωπίζετε το «πωλείται από τράπεζα» ως συνώνυμο του «χωρίς χρέη».
Τι συμβαίνει εάν η κοινότητα διεκδικήσει μια ανεξόφλητη οφειλή;
Η κοινότητα δεν χρειάζεται να διαπραγματευτεί ή να περιμένει καλή θέληση. Το άρθρο 21 του LPH της παρέχει μια ταχεία και ειδική δικαστική οδό: τη διαδικασία διαταγής πληρωμής, η οποία έχει σχεδιαστεί ακριβώς για αυτό το είδος οφειλής. Στην ισπανική πρακτική, τα έξοδα αυτής της διαδικασίας συνήθως βαρύνουν τον οφειλέτη και όχι την κοινότητα.
- Η αξίωση στρέφεται κατά εκείνου που κατέχει σήμερα την ιδιοκτησίαΌχι απαραίτητα κατά του προσώπου που δημιούργησε την οφειλή. Εάν κατέχετε το διαμέρισμα όταν κατατεθεί η αξίωση, είστε ο καθ' ου η αίτηση, ανεξάρτητα από το πότε συσσωρεύτηκαν οι υποκείμενες χρεώσεις.
- Η διαδικασία διαταγής πληρωμής είναι ταχεία σύμφωνα με τα ισπανικά δεδομέναΥπάρχει ώστε μια κοινότητα να μην χρειάζεται να κινήσει πλήρη τακτική αγωγή για μια σχετικά μικρή και επαρκώς τεκμηριωμένη οφειλή. Αυτή η ταχύτητα λειτουργεί εις βάρος ενός νέου ιδιοκτήτη που δεν έχει προβλέψει τη σχετική δαπάνη.
- Τα έξοδα βαρύνουν κατά κανόνα τον οφειλέτη και όχι την κοινότητα ιδιοκτητώνΓι’ αυτό ακριβώς έχουν σημασία το πιστοποιητικό και η τριετής περίοδος πριν από την αγορά. Η ίδια η οφειλή είναι συχνά το μικρότερο ποσό, όταν προστεθούν τα δικαστικά έξοδα.
Πώς επιβάλλεται η εξόφληση οφειλής
- Συσσωρεύονται οφειλέςΑπλήρωτα τέληΑπό αυτό το σημείο, η οφειλή βαρύνει το διαμέρισμα.
- Απόφαση συνέλευσηςΗ κοινότητα ιδιοκτητών πιστοποιεί επίσημα την οφειλήΑπόφαση συνέλευσης της κοινότητας ιδιοκτητών καθορίζει το οφειλόμενο ποσό.
- Διαταγή πληρωμήςΥποβάλλεται ταχεία αγωγήΈχει σχεδιαστεί ειδικά για αυτού του είδους την οφειλή και στρέφεται κατά όποιου είναι σήμερα ιδιοκτήτης της μονάδας.
- Επιβάρυνση ακινήτουΤα έξοδα βαρύνουν κατά κανόνα τον οφειλέτηΠέρα από την ίδια την οφειλή.
Μπορώ να εναχθώ για οφειλή την οποία πράγματι δεν γνώριζα ότι υπήρχε όταν αγόρασα;Ναι. Η ίδια η οφειλή μπορεί και πάλι να διεκδικηθεί σε βάρος του ακινήτου, επειδή η ευθύνη συνδέεται με τη μονάδα και όχι με το αν γνωρίζατε την ύπαρξή της. Το αν έχετε ξεχωριστή αξίωση κατά του πωλητή, ο οποίος όφειλε να την είχε γνωστοποιήσει, είναι διαφορετικό νομικό ζήτημα. Ο δικηγόρος σας διεκδικεί την αξίωση αυτή από το πρόσωπο που σας πούλησε το διαμέρισμα και όχι από την κοινότητα ιδιοκτητών.
Τι να ζητήσετε πριν υπογράψετε, ειδικά σχετικά με οφειλή προς την κοινότητα ιδιοκτητών
Τέσσερα πράγματα, διαφορετικά από τον κατάλογο των έξι εγγράφων που καλύφθηκε ήδη στον οδηγό για τα κοινόχρηστα. Ο κατάλογος αυτός αφορά μόνο την κατάσταση των οφειλών και όχι τον τρέχοντα προϋπολογισμό.| Ζητήστε | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Το ίδιο το πιστοποιητικό για την κατάσταση των οφειλών και όχι περίληψή του | Το ακριβές έγγραφο που αναφέρεται στο άρθρο 9.1.e, εκδοθέν από τον διαχειριστή της κοινότητας ιδιοκτητών και αντίστοιχο με τη δήλωση του πωλητή. | Προφορική διαβεβαίωση, περίληψη μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή πιστοποιητικό που θα είναι παλαιότερο κατά περισσότερες από λίγες εβδομάδες κατά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας. |
| Έγγραφη επιβεβαίωση ότι ΔΕΝ σας ζητείται να παραιτηθείτε από το πιστοποιητικό | Η παραίτηση είναι νόμιμη και αποτελεί τη μοναδική αλλαγή που αφαιρεί τον ίδιο τον έλεγχο του συμβολαιογράφου για την κατάσταση των οφειλών. | Όρος στο σχέδιο της συμβολαιογραφικής πράξης που απαλλάσσει τον πωλητή από την προσκόμιση του πιστοποιητικού, χωρίς καμία εξήγηση. |
| Αν εκκρεμεί ή έχει υποβληθεί κατά την τελευταία τριετία οποιαδήποτε αίτηση για διαταγή πληρωμής | Οφειλή που βρίσκεται ήδη στη δικαστική διαδικασία είναι οφειλή την οποία μπορείτε να υπολογίσετε και να διαπραγματευτείτε ως προς την τιμή πριν από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, αντί να την ανακαλύψετε εκ των υστέρων. | Τα πρακτικά δεν αναφέρουν τίποτα και κανείς δεν έθεσε στον διαχειριστή την άμεση ερώτηση. |
| Ο ίδιος έλεγχος πιστοποιητικού για την κύρια κοινότητα ιδιοκτητών, εφόσον υπάρχει | Μια πολυκατοικία μέσα σε μεγαλύτερη οικιστική ανάπτυξη μπορεί να οφείλει σε δύο ξεχωριστές κοινότητες ιδιοκτητών, και ένα πιστοποιητικό από τη μία δεν λέει τίποτα για την άλλη. | Έχει εκδοθεί ένα πιστοποιητικό, χωρίς αναφορά στο αν υπάρχει και δεύτερη κοινότητα ιδιοκτητών. |
Με το πιστοποιητικό διαθέσιμο, έναντι ολοκλήρωσης χωρίς αυτό
Το ίδιο διαμέρισμα, η ίδια τριετής έκθεση σε κάθε περίπτωση. Η διαφορά είναι αν γνωρίζετε το ποσό πριν αποκτήσετε την κυριότητά του.| Χωρίς πιστοποιητικό | Με πιστοποιητικό | |
|---|---|---|
| Τι γνωρίζετε για την κατάσταση των οφειλών | Τίποτα επιβεβαιωμένο. Η δήλωση του πωλητή δεν αποτελεί έγγραφο κατά το άρθρο 9.1.e. | Το ακριβές ποσό, όπως το βεβαιώνει ο ίδιος ο διαχειριστής της κοινότητας, σε συμφωνία με τη δήλωση του πωλητή. |
| Η τριετής έκθεσή σας | Το ίδιο. Η παραίτηση από το πιστοποιητικό δεν αναιρεί την ευθύνη. | Το ίδιο, αλλά γνωστό και συνυπολογισμένο στην τιμή, αντί να αποκαλυφθεί αργότερα. |
| Ισχύς πριν την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας | Καμία. Δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε έναν αριθμό που δεν έχετε δει. | Πραγματική. Μια επιβεβαιωμένη οφειλή είναι ποσό που πρέπει να αφαιρεθεί από την τιμή ή να εξοφληθεί από τον πωλητή πριν από την υπογραφή. |
| Τι συμβαίνει αν προκύψει αξίωση διαταγής πληρωμής αφού αποκτήσετε το ακίνητο | Μια πραγματική έκπληξη, που συνήθως εμφανίζεται γρήγορα και με πρόσθετα έξοδα. | Δεν αποτελεί έκπληξη. Είτε ήταν ήδη εμφανής στο πιστοποιητικό είτε προέκυψε αφού ξεκίνησε η δική σας κυριότητα, και είναι σαφώς δική σας ευθύνη να την αντιμετωπίσετε. |
Αυτό είναι το νομοθέτημα, όχι απόφαση για το συγκεκριμένο διαμέρισμά σας
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με το άρθρο 9.1.e και το άρθρο 21 της Ley de Propiedad Horizontal. Ισχύουν στις 17 Αυγούστου 2026 και βασίζονται στο πρωτότυπο κείμενο, όχι σε αντιγραφή από σχολιασμό. Δεν αποτελούν νομική συμβουλή για συγκεκριμένο διαμέρισμα, συγκεκριμένη κοινότητα ή συγκεκριμένο πιστοποιητικό. Η ρήτρα απαλλαγής είναι νόμιμη και ορισμένες φορές έχει πραγματικό λόγο ύπαρξης. Μόνο ο δικός σας ανεξάρτητος δικηγόρος, αφού διαβάσει το πραγματικό έγγραφο, μπορεί να σας πει αν έχει νόημα να παραιτηθείτε από αυτήν για την αγορά σας.Μία αξίωση δεν προβάλλεται σκόπιμα εδώ: ότι ισχύει συντομότερη ή διαφορετική περίοδος ευθύνης για τράπεζες, adjudicatarios από κατασχέσεις ή οποιοδήποτε άλλο είδος πωλητή. Τίποτα στο πρωτότυπο κείμενο ή σε ανεξάρτητο σχολιασμό δεν στηρίζει κάτι τέτοιο, επομένως δεν δημοσιεύεται εδώ. Η αντιμετώπιση μιας αγγελίας ακινήτου που ανήκει σε τράπεζα ως αυτόματα ασφαλέστερης είναι ένα λάθος που αξίζει να διορθωθεί.Ο δικηγόρος ζητά αυτή τη βεβαίωση στο πλαίσιο του νομικού ελέγχου για μια αγορά που συντονίζουμε. Δεν την εκδίδουμε, δεν την επαληθεύουμε εμείς οι ίδιοι και δεν αντικαθιστούμε τον δικηγόρο που την ελέγχει σε σύγκριση με τα πραγματικά αρχεία της κοινότητας.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τις οφειλές της κοινότητας
- Αν ανακαλύψω μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας μια οφειλή που θα έπρεπε να αναγράφεται στο πιστοποιητικό, ποιος ευθύνεται;
- Το πιστοποιητικό εκδόθηκε από τον διαχειριστή της κοινότητας και αντιπαραβλήθηκε με τη δήλωση του ίδιου του πωλητή. Επομένως, ένα σφάλμα σε αυτό αφορά καταρχάς εκείνον που το πιστοποίησε και, ξεχωριστά, τον πωλητή αν η δήλωσή του ήταν ψευδής. Ο δικηγόρος σας διεκδικεί την αξίωση για λογαριασμό σας. Αυτό δεν μεταβάλλει, στο μεταξύ, το δικαίωμα της κοινότητας να διεκδικήσει την οφειλή από τον τρέχοντα ιδιοκτήτη.
- Αν εξοφλήσω μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας μια κληρονομημένη οφειλή της κοινότητας, έχω κάποιον τρόπο να ανακτήσω τα χρήματα;
- Μόνο μέσω ξεχωριστής αξίωσης κατά του πωλητή, συνήθως με βάση ότι παρουσίασε ψευδώς την κατάσταση της οφειλής ή ότι το πιστοποιητικό ήταν εσφαλμένο. Πρόκειται για πραγματική νομική δυνατότητα, αλλά είναι πιο αργή και λιγότερο βέβαιη από την απλή επιβεβαίωση του πιστοποιητικού πριν από την υπογραφή. Αυτός είναι ολόκληρος ο λόγος ύπαρξης αυτού του ελέγχου.
- Είναι εξίσου επικίνδυνη μια οφειλή προς τη γενική κοινότητα με μια οφειλή προς το δικό μου κτίριο;
- Οικονομικά, ναι. Και οι δύο βαρύνουν τη μονάδα σας βάσει του ίδιου κανόνα του άρθρου 9.1.e και και οι δύο έχουν την ίδια τριετή περίοδο. Αυτό που διαφέρει στην πράξη είναι η ορατότητα. Οι λογαριασμοί του ίδιου του κτιρίου συνήθως είναι ευκολότερο για τον πωλητή να προσκομίσει γρήγορα από εκείνους μιας γενικής κοινότητας. Γι’ αυτό ακριβώς η παραπάνω λίστα ελέγχου ζητά και τα δύο πιστοποιητικά, αντί να υποθέτει ότι το ένα καλύπτει το άλλο.
- Μπορεί η κοινότητα να αρνηθεί εντελώς να εκδώσει το πιστοποιητικό;
- Όχι νόμιμα, μόλις ένας πραγματικός ιδιοκτήτης ή ο εκπρόσωπός του το ζητήσει για πώληση. Το πιστοποιητικό είναι αυτό που απαιτεί το άρθρο 9.1.e να προσκομίσει ο πωλητής και η έκδοσή του αποτελεί καθήκον του διαχειριστή, με βάση τους ίδιους τους λογαριασμούς της κοινότητας. Αν μια κοινότητα ή ένας διαχειριστής καθυστερεί να το προσκομίσει, θεωρήστε και αυτό προειδοποιητικό σημάδι για τον τρόπο λειτουργίας του κτιρίου.
