Αγορά ισπανικού ακινήτου με μισθωτή
Σε 30 δευτερόλεπτα
Η αγορά ισπανικού ακινήτου με μισθωτή δεν σας δίνει ένα κενό σπίτι με εισόδημα. Αναλαμβάνετε την υφιστάμενη μίσθωση για ό,τι απομένει από την ελάχιστη διάρκειά της, των πέντε ή επτά ετών, με τους όρους που συμφώνησε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, είτε έχει καταχωριστεί είτε όχι. Ο μισθωτής μπορεί επίσης να έχει νόμιμο δικαίωμα να αγοράσει το ακίνητο πριν από εσάς.
Τι συμβαίνει στη μίσθωση όταν αγοράζω το ακίνητο;
Παίρνετε πλήρως τη θέση του πωλητή. Ο αγοραστής μισθωμένου ακινήτου αναλαμβάνει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή για το υπόλοιπο των πρώτων 5 ετών της σύμβασης ή για 7 έτη αν ο προηγούμενος εκμισθωτής ήταν εταιρεία. Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση είχε καταχωριστεί στο κτηματολόγιο. Το μίσθωμα που καταβάλλει ο μισθωτής, η ήδη διανυόμενη διάρκεια και όλοι οι όροι της αρχικής σύμβασης μεταβιβάζονται μαζί με το ακίνητο, ακριβώς όπως ήταν.Τι σημαίνει αυτό στην πράξη: δεν μπορείτε να αυξήσετε το μίσθωμα από την πρώτη ημέρα, δεν μπορείτε να συντομεύσετε την υπολειπόμενη διάρκεια επειδή είστε νέος ιδιοκτήτης και το «ο μισθωτής φεύγει σύντομα» από έναν μεσίτη δεν αποτελεί έγγραφο. Είναι, στην καλύτερη περίπτωση, κάτι που είπε ο μισθωτής στον πωλητή.
Η μίσθωση που αναλαμβάνετε
- ΟλοκλήρωσηΑναλαμβάνετε τη μίσθωσηΊδιο μίσθωμα, ίδιοι όροι, ίδια υπολειπόμενη διάρκεια με εκείνη του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
- Το 5ο ή 7ο έτος από την αρχική υπογραφήΗ ελάχιστη διάρκεια λήγειΟ μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει ή η μίσθωση μπορεί να παραταθεί ξανά αυτόματα.
Τι μπορείτε να κάνετε με το ακίνητο
- Ολοκλήρωση έως τη λήξηΔεν είναι διαθέσιμο σε εσάςΔεν μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε οι ίδιοι ούτε να το εκμισθώσετε σε οποιονδήποτε άλλο.
- Μετά τη λήξη της διάρκειαςΕλεύθερη χρήση ή εκμίσθωσηΜόνο αφού ολοκληρωθεί πραγματικά η κληρονομημένη ελάχιστη διάρκεια.
| Τι μπορεί να υποθέτετε | Τι προβλέπει ο νόμος | Πηγή |
|---|---|---|
| Η πώληση δεν λήγει τη μίσθωση | Δεν τη λήγει. Ο αγοραστής αναλαμβάνει τη μίσθωση για το υπόλοιπο της ελάχιστης διάρκειάς της. | LAU άρθρο 14 |
| Μη καταχωρισμένη μίσθωση δεν δεσμεύει νέο ιδιοκτήτη | Τη δεσμεύει. Η καταχώριση στο κτηματολόγιο δεν αποτελεί προϋπόθεση για να αναλάβει ο αγοραστής τη μίσθωση. | LAU άρθρο 14 |
| Μπορώ να αυξήσω το μίσθωμα όταν το αποκτήσω | Μόνο αν η υφιστάμενη σύμβαση επιτρέπει την αναπροσαρμογή του μισθώματος και πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Η αγορά του ακινήτου δεν αλλάζει τίποτα στη συγκεκριμένη ρήτρα. | LAU άρθρο 14, σε συνδυασμό με την υφιστάμενη σύμβαση |
Έχει σημασία αν αγοράζω το ακίνητο για να κατοικήσω ο ίδιος;Όχι, τα προσωπικά σας σχέδια δεν συντομεύουν την κληρονομημένη διάρκεια του μισθωτή. Το αν θα μπορέσετε τελικά να ανακτήσετε το ακίνητο για ιδιόχρηση εξαρτάται από το αν η αρχική σύμβαση διατηρεί αυτό το δικαίωμα και αν δοθεί η ορθή ειδοποίηση, όπως θα ίσχυε και για τον πωλητή. Δεν εξαρτάται από το γεγονός ότι άλλαξε η κυριότητα.
Αποκτά ο μισθωτής δικαίωμα να αγοράσει το ακίνητο πριν από εμένα;
Ενδεχομένως, ναι. Ο υφιστάμενος μισθωτής έχει νόμιμο δικαίωμα πρώτης προτίμησης, το derecho de adquisición preferente, εκτός αν παραιτήθηκε έγκυρα από αυτό κατά την υπογραφή της μίσθωσης. Αυτό είναι συνηθισμένο, αλλά όχι καθολικό, στην ισπανική πρακτική. Αν υπήρξε παραίτηση από το δικαίωμα, ο εκμισθωτής εξακολουθεί να πρέπει να ενημερώσει τον μισθωτή για την πρόθεση πώλησης, τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. Το συμβολαιογραφικό έγγραφο πρέπει να καταγράφει ότι η ενημέρωση πραγματοποιήθηκε. Αν παραλειφθεί, το κτηματολόγιο μπορεί να αρνηθεί να καταχωρίσει την αγορά σας.Πρόκειται για έλεγχο εγγράφων και όχι για διαπραγμάτευση. Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει αν η συγκεκριμένη μίσθωση περιέχει έγκυρη παραίτηση και αν η ειδοποίηση πράγματι δόθηκε, πριν δεσμευτείτε να αγοράσετε.
- Tanteo: δικαίωμα πρώτης αγοράς του μισθωτήΠριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, πρέπει να δοθεί στον μισθωτή η δυνατότητα να αγοράσει με τους ίδιους όρους, εκτός αν παραιτήθηκε έγκυρα από το δικαίωμα κατά την υπογραφή της μίσθωσης.
- Where
- Ελέγχεται στο μισθωτήριο.
- Σε περίπτωση παραίτησης, ο πωλητής εξακολουθεί να πρέπει να ενημερώσειΟ μισθωτής πρέπει να ενημερωθεί για την πρόθεση πώλησης και το συμβολαιογραφικό έγγραφο πρέπει να καταγράφει ότι αυτό έγινε.
- How long
- 30 ημέρες πριν από την ολοκλήρωση
- Watch out
- Αν παραλειφθεί, το κτηματολόγιο μπορεί να αρνηθεί να καταχωρίσει την αγορά σας.
- Retracto: εναλλακτικό δικαίωμα του μισθωτή μετά από ελαττωματική πώλησηΑν δεν προσφέρθηκε νόμιμα πρώτα το ακίνητο στον μισθωτή, ενδέχεται να μπορεί να πάρει τη θέση του αγοραστή μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας.
- Watch out
- Μια πώληση που ολοκληρώθηκε χωρίς να γίνει σεβαστό αυτό το δικαίωμα μπορεί να προσβληθεί. Γι’ αυτό τα έγγραφα της ειδοποίησης είναι εξίσου σημαντικά με τη σύμβαση πώλησης.
Η ουσία του προαναφερόμενου άρθρου 25 επιβεβαιώνεται από πολλές ανεξάρτητες ισπανικές νομικές πηγές που εξετάστηκαν στις 17 Αυγούστου 2026, και όχι απευθείας από το κείμενο του BOE. Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει την ακριβή διατύπωση με βάση τη συγκεκριμένη μίσθωση, πριν βασιστείτε σε αυτήν.
Τι πρέπει να μεταβιβαστεί από τον πωλητή κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας;
Τέσσερα πράγματα, πέρα από το ακίνητο, και κανένα δεν απαιτεί να τα ζητήσετε.
- Η εγγύηση και η καταχώρισή τηςΗ προκαταβολή που κατέβαλε αρχικά ο μισθωτής θα πρέπει να μεταβιβαστεί σε εσάς ως νέο εκμισθωτή, μαζί με την καταχώρισή της στην περιφερειακή στεγαστική αρχή, ώστε να είστε εσείς αυτός που θα την επιστρέψει στο τέλος της μίσθωσης και όχι ο πωλητής.
- Ήδη εισπραχθέν μίσθωμα, αναλογικάΚάθε μίσθωμα που έχει ήδη καταβληθεί για περίοδο μετά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας ανήκει σε εσάς, επιμερισμένο ανά ημέρα παράδοσης ακινήτου.
- Κατάλογος με ημερομηνίαΤι παρέλαβε ο μισθωτής κατά την έναρξη της μίσθωσης, κάτι που έχει σημασία αν προκύψει ποτέ διαφορά σχετικά με την προκαταβολή.
- Πιστοποιητικό καταβολής μισθώματοςΕπιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές, τις οποίες διαφορετικά θα κληρονομούσατε μαζί με τη μίσθωση.
Οι υφιστάμενες μισθώσεις και οι κανόνες σχετικά με τη χρήση και την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου αποτελούν ήδη μία από τις τυπικές ενότητες στον κατάλογο νομικού συντονισμού της Arevont, ο οποίος εφαρμόζεται σε κάθε αγορά και δεν προστίθεται ειδικά για ένα μισθωμένο ακίνητο. Πρόκειται για τον ίδιο έλεγχο υπό την καθοδήγηση δικηγόρου, ο οποίος εφαρμόζεται σε ένα επιπλέον έγγραφο.
Μπορούν οι κληρονομημένες οφειλές προς την κοινότητα να είναι ξεχωριστές από το ζήτημα της μίσθωσης;Ναι, και ελέγχονται ξεχωριστά. Μια οφειλή προς την κοινότητα βαρύνει το ακίνητο ανεξάρτητα από το ποιος κατοικεί σε αυτό, μισθωτής ή ιδιοκτήτης, και αφορά διαφορετικό πιστοποιητικό από την ίδια την κατάσταση των μισθωμάτων του μισθωτή. Και τα δύο ζητούνται πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας και κανένα δεν υποκαθιστά το άλλο.
Τι γίνεται αν θέλω το ακίνητο κενό;
Η αγορά μισθωμένου ακινήτου δεν σας προσφέρει ταχύτερο τρόπο να το καταστήσετε κενό από αυτόν που είχε ο πωλητής και δεν μπορείτε να το επιβάλετε. Υπάρχουν τρεις πραγματικές επιλογές και καμία δεν είναι αυτομάτως «η προτεινόμενη». Η καλύτερη επιλογή εξαρτάται από τον μισθωτή και από τον χρόνο που διαθέτετε.
- Option 1Συμφωνήστε οικειοθελή πρόωρη αποχώρησηΣυνηθισμένη λύση, η οποία δεν μπορεί να επιβληθεί, μόνο να συμφωνηθεί.
- Τιμή
- Συνήθως απαιτείται αποζημίωση
- Βεβαιότητα
- Δεν είναι εγγυημένοΟ μισθωτής μπορεί να αρνηθεί.
- Χρόνος
- Ταχύτερη, αν πετύχει
- Option 2Αξιοποιήστε κατοχυρωμένο δικαίωμα, αν προβλέπεται στη σύμβασηΜεταβιβάζεται σε εσάς μαζί με το ακίνητο, με τους ίδιους όρους ειδοποίησης του πωλητή.
- Τιμή
- Δεν απαιτείται αποζημίωση
- Βεβαιότητα
- Μόνο αν έχει κατοχυρωθείΗ αγορά του ακινήτου δεν δημιουργεί το δικαίωμα.
- Χρόνος
- Τηρήστε προθεσμία ειδοποίησης
- Option 3Περιμένετε να λήξει η μίσθωσηΗ απλούστερη επιλογή και η μόνη που είναι πάντα διαθέσιμη.
- Τιμή
- Χωρίς επιπλέον κόστος
- Βεβαιότητα
- Πάντα διαθέσιμη
- Χρόνος
- Πλήρης υπόλοιπη διάρκεια
Υπάρχει επίσης ένα όφελος: ένα ακίνητο που αποφέρει σταθερό, νομικά προστατευμένο μίσθωμα από την πρώτη ημέρα αποτελεί διαφορετικού τύπου περιουσιακό στοιχείο από ένα ακίνητο που πρέπει να αδειοδοτήσετε, να επιπλώσετε και να προωθήσετε μόνοι σας. Αυτό αξίζει να το考虑σετε, αντί να αντιμετωπίζετε τον μισθωτή μόνο ως εμπόδιο.
Αγορά με μισθωτή έναντι κενής: τι διαφέρει;
Το ίδιο ακίνητο, σε δύο διαφορετικές καταστάσεις, με πραγματικούς συμβιβασμούς. Κανένα δεν είναι απλώς καλύτερο.
| Παράμετρος | Με μισθωτή | Κενό |
|---|---|---|
| Έσοδα από την πρώτη ημέρα | Ναι, με το ήδη συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο δεν μπορείτε να αυξήσετε εκτός της ισχύουσας σύμβασης. | Καμία, μέχρι να βρείτε τον δικό σας μισθωτή ή φιλοξενούμενο. |
| Χρήση του ακινήτου από εσάς | Δεν είναι δυνατόν μέχρι να λήξει η διάρκεια ή να συμφωνήσει ο μισθωτής να αποχωρήσει. | Immediate. |
| Συνήθης ζητούμενη τιμή | Συχνά πωλείται με έκπτωση σε σύγκριση με αντίστοιχη κενή μονάδα, λόγω του περιορισμού. | Πλήρης σύγκριση με την αγορά, χωρίς να συνυπολογίζεται περιορισμός στην τιμή. |
| Τι πρέπει να καλύπτει ο νομικός έλεγχος | Η μίσθωση, η θέση βάσει του άρθρου 25, η προκαταβολή και το ιστορικό καταβολής μισθωμάτων, επιπλέον των συνήθων ελέγχων. | Μόνο οι συνήθεις έλεγχοι του ακινήτου και οι νομικοί έλεγχοι. |
Τι να ζητήσετε πριν αγοράσετε μισθωμένο ακίνητο
Πέντε έγγραφα, τα οποία πρέπει να ζητηθούν πριν από την κράτηση και όχι κατά τη διάρκεια του νομικού ελέγχου.| Αίτημα | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Η πλήρης σύμβαση μίσθωσης, όχι απλώς μια περίληψή της | Η υπολειπόμενη διάρκεια, το μίσθωμα, κάθε ρήτρα αναπροσαρμογής και κάθε παραίτηση από το δικαίωμα πρώτης άρνησης περιλαμβάνονται σε αυτό το ένα έγγραφο. | «Οι όροι είναι τυπικοί», χωρίς να προσκομίζεται κανένα έγγραφο. |
| Αποδεικτικό της κοινοποίησης βάσει του άρθρου 25, εφόσον έγινε παραίτηση από το δικαίωμα | Χωρίς αυτό, το Κτηματολόγιο μπορεί να αρνηθεί να καταχωρίσει την αγορά σας. | Μια διαβεβαίωση αντί της καταχωρισμένης κοινοποίησης. |
| Επιβεβαίωση της προκαταβολής και του τόπου κατάθεσής της | Θα πρέπει να μεταβιβαστεί σε εσάς, μαζί με την υποχρέωση να την επιστρέψετε αργότερα. | Δεν καταγράφεται πού τηρείται η εγγύηση. |
| Βεβαίωση καταβολής μισθωμάτων για τον μισθωτή | Επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές που μεταβιβάζονται μαζί με τη μίσθωση. | «Πληρώνει πάντα στην ώρα του», χωρίς τίποτα γραπτώς. |
| Κατάλογος καταγραφής με ημερομηνία από την έναρξη της μίσθωσης | Η μόνη ουσιαστική προστασία σε μεταγενέστερη διαφορά για την προκαταβολή. | Δεν υπάρχει κατάλογος καταγραφής ή ο υπάρχων δεν φέρει ημερομηνία. |
Τι δεν μπορούμε να σας υποσχεθούμε για συγκεκριμένη μίσθωση
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με τα άρθρα 14 και 25 του LAU, ισχύουσες στις 17 Αυγούστου 2026. Εξετάσαμε απευθείας το άρθρο 14 στη νομοθεσία και ελέγξαμε το άρθρο 25 σε ανεξάρτητες νομικές πηγές. Δεν πρόκειται για νομική συμβουλή σχετικά με συγκεκριμένη μίσθωση. Η ακριβής υπολειπόμενη διάρκεια, το αν έγινε παραίτηση από το δικαίωμα πρώτης άρνησης και κάθε ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος εξαρτώνται από τη διατύπωση αυτού του ενός εγγράφου. Μόνο ο δικηγόρος σας, αφού το διαβάσει, μπορεί να σας πει τι ισχύει.Η ισπανική νομοθεσία περί μισθώσεων προστατεύει σε μεγάλο βαθμό τον μισθωτή, περισσότερο απ’ όσο συνήθως περιμένει ένας αλλοδαπός αγοραστής. Μια αγορά που βασίζεται στην υπόθεση ότι «ο μισθωτής απλώς θα φύγει» βασίζεται σε μια εικασία. Αν ο βασικός λόγος για τον οποίο αγοράζετε το ακίνητο είναι να είναι κενό, πρέπει να το επαληθεύσετε πριν από την κράτηση και όχι μετά.Συντονίζουμε τον έλεγχο. Δεν είμαστε οι δικηγόροι. Η κοινοποίηση βάσει του άρθρου 25 και η μίσθωση είναι έγγραφα που εξετάζει και επιβεβαιώνει ανεξάρτητος δικηγόρος, όχι κάτι που πιστοποιεί η Arevont.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με την αγορά ακινήτου με μισθωτή
- Μπορώ να εξώσω τον μισθωτή απλώς επειδή αγόρασα το ακίνητο για να κατοικήσω ο ίδιος;
- Όχι. Το ότι επιθυμείτε να κατοικήσετε εκεί δεν αποτελεί από μόνο του λόγο για πρόωρη λήξη μιας μίσθωσης που κληρονομείτε. Αυτό ισχύει μόνο όταν η αρχική σύμβαση διατηρούσε για τον εκμισθωτή το δικαίωμα ανάκτησης του ακινήτου για προσωπική χρήση και έχει δοθεί η ορθή ειδοποίηση βάσει της συγκεκριμένης ρήτρας. Το δικαίωμα αυτό μεταβιβάζεται μαζί με το ακίνητο και δεν δημιουργείται από την πώληση.
- Είναι συνήθως φθηνότερη η αγορά ενός μισθωμένου ακινήτου από την αγορά ενός αντίστοιχου κενού ακινήτου;
- Συχνά, ναι, επειδή ο περιορισμός στην ελεύθερη χρήση ή εκμίσθωση του ακινήτου αποτελεί πραγματικό κόστος για τον αγοραστή και η αγορά τείνει να το αποτυπώνει με έκπτωση. Το αν η έκπτωση είναι αρκετά μεγάλη ώστε να αξίζει τον περιορισμό εξαρτάται από το πόσο μεγάλο μέρος της ελάχιστης διάρκειας απομένει και από το τι πραγματικά θέλετε από το ακίνητο.
- Τι γίνεται αν ο πωλητής μού πει ότι ο μισθωτής έχει ήδη συμφωνήσει να αποχωρήσει πριν από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας;
- Ζητήστε το γραπτώς, υπογεγραμμένο από τον μισθωτή και με ημερομηνία, πριν βασιστείτε σε αυτό. Μια προφορική διαβεβαίωση που μεταφέρει μεσίτης του πωλητή δεν δεσμεύει τον μισθωτή και δεν είναι κάτι που μπορείτε να επιβάλετε ούτε εσείς ούτε ο πωλητής, αν ο μισθωτής αλλάξει γνώμη.
- Αλλάζει κάτι από όλα αυτά αν αγοράσω μέσω εταιρείας αντί να αγοράσω προσωπικά;
- Αλλάζει την ελάχιστη διάρκεια που συνοδεύει τη μίσθωση και όχι το αν αυτή μεταβιβάζεται. Η μίσθωση μεταβιβάζεται και στις δύο περιπτώσεις. Η διαφορά είναι ότι η ελάχιστη διάρκεια για εταιρεία εκμισθωτή είναι 7 έτη αντί για 5, κάτι που αξίζει να γνωρίζετε πριν αποφασίσετε πώς θα κατέχετε το ακίνητο.
