Διπλή φορολόγηση στην Ισπανία: τι οφείλουν πραγματικά οι Τσέχοι και Πολωνοί ιδιοκτήτες
Σε 30 δευτερόλεπτα
Η Ισπανία φορολογεί πρώτα το εισόδημά σας από μισθώματα, την πώλησή σας και την κληρονομιά σας, απλώς επειδή το ακίνητο βρίσκεται στην Ισπανία. Για το εισόδημα από μισθώματα και την πώληση, οι συμβάσεις στη συνέχεια σας προστατεύουν από τη διπλή φορολόγηση. Για την κληρονομιά δεν υπάρχει τέτοια σύμβαση.
Ποια χώρα φορολογεί πρώτη το ισπανικό σας ακίνητο;
Ένας κανόνας απλοποιεί όλα τα υπόλοιπα. Για τα ακίνητα, τόσο η φορολογική σύμβαση Τσεχίας-Ισπανίας όσο και η φορολογική σύμβαση Πολωνίας-Ισπανίας, όπως σχεδόν κάθε φορολογική σύμβαση στον κόσμο, παρέχουν στη χώρα όπου βρίσκεται πράγματι το ακίνητο το πρώτο δικαίωμα φορολόγησης του εισοδήματος και των κερδών από αυτό. Η Ισπανία φορολογεί πρώτα το ισπανικό εισόδημα από μισθώματα, μια ισπανική πώληση και μια ισπανική κληρονομιά, ανεξάρτητα από τον τόπο κατοικίας σας.Η χώρα κατοικίας σας, η Τσεχία ή η Πολωνία, πρέπει στη συνέχεια να αντιμετωπίσει αυτό το ήδη φορολογημένο εισόδημα όταν δηλώνετε το παγκόσμιο εισόδημά σας στη χώρα σας. Εκεί αποκτούν πραγματική σημασία οι μηχανισμοί της σύμβασης, δηλαδή η πίστωση έναντι του ποσού που έχετε ήδη καταβάλει, και εκεί τα δύο συστήματα διαφέρουν ουσιαστικά μεταξύ τους, όπως εξηγούν οι παρακάτω ενότητες.
Πώς φορολογείται το εισόδημά σας από ενοίκια και στις δύο χώρες;
Ως ιδιοκτήτης μη κάτοικος, φορολογείστε βάσει του IRNR, του φόρου εισοδήματος μη κατοίκων, με δήλωση στο Modelo 210. Ως κάτοικος ΕΕ/ΕΟΧ, είτε είστε ιδιοκτήτης από την Τσεχία είτε από την Πολωνία, ο συντελεστής είναι 19% επί του ΚΑΘΑΡΟΥ εισοδήματός σας από ενοίκια: οι τόκοι στεγαστικού δανείου, οι επισκευές, οι αμοιβές διαχείρισης, το IBI και η ασφάλιση του κτιρίου εκπίπτουν πριν από την εφαρμογή του συντελεστή. Η περίοδος υποβολής για τα εισοδήματα από ενοίκια ενός συγκεκριμένου έτους είναι από 1 έως 20 Ιανουαρίου του επόμενου έτους.Εάν ΔΕΝ εκμισθώνετε το ακίνητο, η Ισπανία εξακολουθεί να σας φορολογεί. Ο κανόνας του «τεκμαρτού εισοδήματος» εφαρμόζεται απλώς επειδή το ακίνητο είναι διαθέσιμο για δική σας χρήση και φορολογείται ετησίως με τον ίδιο συντελεστή 19%, επίσης μέσω του Modelo 210. Αυτό ανατρέπει μια συνηθισμένη εσφαλμένη υπόθεση: το ότι δεν εκμισθώνετε το ακίνητο δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει ισπανικός φόρος που πρέπει να λάβετε υπόψη.
Στη χώρα κατοικίας, ένας φορολογικός κάτοικος Πολωνίας δηλώνει το ισπανικό εισόδημα από ενοίκια ως μέρος του παγκόσμιου εισοδήματός του και στη συνέχεια ζητά απαλλαγή για τον ισπανικό φόρο που έχει ήδη καταβληθεί, έναντι της φορολογικής υποχρέωσης στην Πολωνία για το ίδιο εισόδημα, μέσω μηχανισμού τύπου φορολογικής πίστωσης που επιβεβαιώνεται απευθείας από την πηγή. Ένας φορολογικός κάτοικος Τσεχίας φορολογείται επίσης για το παγκόσμιο εισόδημά του και προβλέπεται απαλλαγή βάσει της σύμβασης για εισόδημα αλλοδαπής πηγής, όμως δεν επιβεβαιώθηκε σε αυτή την έρευνα ποια συγκεκριμένη μέθοδος, πίστωση ή απαλλαγή, εφαρμόζει η σύμβαση Τσεχίας και Ισπανίας στο εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων. Σε έναν ιδιοκτήτη από την Τσεχία θα πρέπει να το διατυπώσετε ως εξής: «Υπάρχει φορολογική ελάφρυνση, αλλά ο ακριβής μηχανισμός πρέπει να επιβεβαιωθεί από τον δικό σας λογιστή», και όχι ως οριστικό συμπέρασμα προς οποιαδήποτε κατεύθυνση.Η παρούσα σελίδα αναφέρει τον συντελεστή μόνο στον βαθμό που χρειάζεται για να παρουσιάσει τον μηχανισμό της σύμβασης. Ο ακριβής πίνακας συντελεστών, η βάση υπολογισμού του τεκμαρτού εισοδήματος και το πλήρες ημερολόγιο υποβολής αποτελούν εξ ολοκλήρου αντικείμενο ξεχωριστού οδηγού.
Πηγές
Εάν δεν εκμισθώνω ποτέ το ακίνητο, πρέπει και πάλι να υποβάλω κάποια δήλωση στην Ισπανία;Ναι. Ο κανόνας του τεκμαρτού εισοδήματος εφαρμόζεται είτε το εκμισθώνετε πραγματικά είτε όχι και η δήλωση υποβάλλεται με τον ίδιο τρόπο, μέσω του Modelo 210, με τον ίδιο συντελεστή 19% για κάτοικο ΕΕ/ΕΟΧ. Η παράλειψη της δήλωσης επειδή το ακίνητο παραμένει κενό είναι ένα πραγματικό και συνηθισμένο λάθος.
Τι συμβαίνει με τον φορολογικό λογαριασμό όταν πουλήσετε;
Ως κάτοικος ΕΕ/ΕΟΧ, τόσο ένας πωλητής από την Τσεχία όσο και ένας πωλητής από την Πολωνία φορολογείται με 19% επί της υπεραξίας, δηλαδή της τιμής πώλησης μείον το κόστος απόκτησης και τις επιτρεπόμενες δαπάνες. Οι πηγές διαφέρουν ως προς το αν ο συντελεστής 19% είναι πλέον ενιαίος για όλους τους μη κατοίκους ή αν εξακολουθεί, σε ορισμένες ερμηνείες, να συνυπάρχει με υψηλότερο συντελεστή για κατοίκους εκτός ΕΕ. Σε κάθε περίπτωση, ένας πωλητής από την Τσεχία ή την Πολωνία, ως πολίτης της ΕΕ, υπάγεται στο 19% και αυτό είναι το ποσοστό στο οποίο αξίζει να βασιστείτε.Κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, ο αγοραστής υποχρεούται από τον νόμο να παρακρατήσει το 3% της τιμής πώλησης και να το καταβάλει απευθείας στην ισπανική φορολογική υπηρεσία εντός 30 ημερών, ως εγγύηση έναντι της μελλοντικής σας φορολογικής υποχρέωσης επί της υπεραξίας. Αυτό επηρεάζει άμεσα το ποσό που τελικά καταλήγει στον λογαριασμό σας κατά την υπογραφή ενώπιον του συμβολαιογράφου, και όχι μόνο τον τελικό φορολογικό σας λογαριασμό, επομένως αξίζει να το γνωρίζετε πριν συμφωνήσετε την τιμή πώλησης.
| Βήμα | Τι συμβαίνει | Πού προβλέπεται |
|---|---|---|
| Ολοκλήρωση στον συμβολαιογράφο | Ο αγοραστής παρακρατεί το 3% της τιμής πώλησης και το καταβάλλει στη φορολογική υπηρεσία εντός 30 ημερών. | Modelo 211 |
| Στη συνέχεια, η δική σας δήλωση | Υποβάλλετε τη δική σας δήλωση υπεραξίας. Εάν το 19% της πραγματικής υπεραξίας είναι μικρότερο από το 3% που παρακρατήθηκε, ζητάτε επιστροφή της διαφοράς. Εάν είναι μεγαλύτερο, καταβάλλετε το υπόλοιπο. | Modelo 210 |
| Στο σπίτι, στην ετήσια δήλωσή σας | Πολωνία: δηλώνετε την υπεραξία και ζητάτε πίστωση για τον ισπανικό φόρο που έχει ήδη καταβληθεί, με τον ίδιο μηχανισμό παγκόσμιου εισοδήματος όπως και για το εισόδημα από ενοίκια. Τσεχία: δηλώνετε την υπεραξία και προβλέπεται απαλλαγή βάσει της σύμβασης, όμως η συγκεκριμένη μέθοδος για τη συγκεκριμένη σύμβαση δεν επιβεβαιώθηκε σε αυτή την έρευνα. | Φορολογική δήλωση στη χώρα σας |
Υπάρχει σύμβαση που εμποδίζει τη διπλή φορολόγηση των κληρονόμων σας;
Όχι. Αυτό είναι το σημαντικότερο γεγονός σε αυτή τη σελίδα και εκπλήσσει τους περισσότερους αγοραστές από την Τσεχία και την Πολωνία: η Ισπανία ΔΕΝ έχει υπογράψει σύμβαση για τον φόρο κληρονομιάς ούτε με την Τσεχία ούτε με την Πολωνία. Το δίκτυο συμβάσεων της Ισπανίας για τον φόρο κληρονομιάς καλύπτει μόνο τρεις χώρες: τη Γαλλία, την Ελλάδα και τη Σουηδία.Η απαλλαγή βάσει της σύμβασης για το εισόδημα και τις υπεραξίες που περιγράφεται παραπάνω δεν επεκτείνεται καθόλου στην κληρονομιά. Ένας κληρονόμος από την Τσεχία ή την Πολωνία που κληρονομεί το ισπανικό ακίνητό σας φορολογείται από την Ισπανία για το ισπανικό περιουσιακό στοιχείο σε κάθε περίπτωση, βάσει των περιφερειακών κανόνων της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Παράλληλα, η Τσεχία ή η Πολωνία ενδέχεται να εφαρμόσει τους δικούς της εθνικούς κανόνες για τον φόρο κληρονομικής διαδοχής στην ίδια κληρονομιά, χωρίς διμερή μηχανισμό σχεδιασμένο να εμποδίζει τη διπλή φορολόγησή της.
| Απαλλαγή | Τι κάνει | Προϋπόθεση |
|---|---|---|
| Μείωση λόγω συγγένειας, Ομάδες I-II | Μειώνει τη φορολογητέα αξία της κληρονομιάς έως και κατά 1.000.000 EUR. | Σύζυγος, παιδιά, εγγόνια, γονείς ή παππούδες. |
| Μείωση συνήθους διαμονής | Ενιαία μείωση 99% επί της αξίας της κύριας κατοικίας του θανόντος, χωρίς ανώτατο όριο. | Μόνο εάν το ακίνητο ήταν η συνήθης κατοικία του αποβιώσαντος και ο κληρονόμος το διατηρήσει για τα επόμενα τρία έτη. |
| Μπόνους ποσόστωσης 99% | Μειώνει κατά 99% τον φόρο που θα οφειλόταν κανονικά, μετά τις παραπάνω μειώσεις. | Ισχύει για τις Ομάδες I-II, βάσει της ίδιας περιφερειακής νομοθεσίας της Ανδαλουσίας. |
Ένας κανόνας σε επίπεδο ΕΕ έχει σημασία εδώ για διαφορετικό λόγο: ο Κανονισμός 650/2012 της ΕΕ για τις κληρονομικές διαδοχές αποφασίζει ποιο δίκαιο SUCCESSION LAW, και όχι ποιο φορολογικό δίκαιο, διέπει τον νομικό τρόπο διανομής της κληρονομίας σας και μπορεί να έχει σημασία για τα έγγραφα. Δεν αποτρέπει από μόνος του τη διπλή φορολόγηση και αποτελεί ξεχωριστό ζήτημα από όλα τα παραπάνω.Η πλήρης διαδικασία φόρου κληρονομιάς στην Ισπανία, η προθεσμία υποβολής, το ζήτημα της επιλογής δικαίου και τα αναλυτικά παραδείγματα αποτελούν εξ ολοκλήρου αντικείμενο ξεχωριστού οδηγού. Αυτό που προσθέτει αυτή η σελίδα είναι το ένα γεγονός που δεν καλύπτει εκείνος ο οδηγός: το ίδιο το κενό της συνθήκης και γιατί σημαίνει ότι η παραπάνω ελάφρυνση είναι μονομερής και ισχύει μόνο από την πλευρά της Ισπανίας.
Πηγές
Θα μπορούσαν πράγματι οι κληρονόμοι μου να φορολογηθούν τόσο από την Ισπανία όσο και από την Τσεχία ή την Πολωνία για το ίδιο ακίνητο;Αυτός είναι ο ειλικρινής, ανεπίλυτος κίνδυνος. Η Ισπανία θα φορολογήσει την κληρονομιά από τη δική της πλευρά, χρησιμοποιώντας την παραπάνω περιφερειακή ελάφρυνση. Το αν στη συνέχεια η Τσεχία ή η Πολωνία θα φορολογήσει ξανά την ίδια κληρονομιά και το αν κάποια από τις δύο χώρες διαθέτει δική της μονομερή ελάφρυνση για φόρο κληρονομιάς που έχει ήδη καταβληθεί στο εξωτερικό δεν επιβεβαιώθηκε από την έρευνα για καμία από τις δύο χώρες. Απαιτείται κατονομασμένος ειδικός στον φόρο κληρονομιάς στη χώρα σας, όχι εικασία.
Τι περιλαμβάνει πραγματικά η υποβολή, κάθε χρόνο;
Ένας ιδιοκτήτης από την Τσεχία ή την Πολωνία με εισόδημα από ενοίκια στην Ισπανία ή με πώληση στην Ισπανία έχει πράγματι ΔΥΟ φορολογικές δηλώσεις να υποβάλει, όχι μία ενιαία διαδικασία που εναρμονίζεται αυτόματα. Η ισπανική πλευρά περιλαμβάνει το Modelo 210 για εισόδημα από ενοίκια ή τεκμαρτό εισόδημα και, ξεχωριστά για μια πώληση, τα έγγραφα παρακράτησης 3% από τον συμβολαιογράφο. Η πλευρά της χώρας κατοικίας περιλαμβάνει την τακτική ετήσια δήλωσή σας, στην οποία πρέπει να περιληφθεί το ίδιο εισόδημα ή κέρδος ισπανικής προέλευσης, με ενεργή διεκδίκηση της φορολογικής πίστωσης βάσει της συνθήκης εκεί.Καμία από τις δύο πλευρές δεν το κάνει αυτό για λογαριασμό σας. Η Ισπανία δεν ενημερώνει αυτόματα τη φορολογική αρχή της Τσεχίας ή της Πολωνίας για όσα καταβάλατε και η δήλωση στη χώρα κατοικίας σας δεν το γνωρίζει αυτόματα. Εσείς ή ο λογιστής σας πρέπει να ζητάτε ο ίδιος την ελάφρυνση και από τις δύο πλευρές, κάθε έτος κατά το οποίο εφαρμόζεται.
Αυτό είναι ακριβώς το είδος συντονισμού μεταξύ δύο χωρών που έχει ως σκοπό να διαχειρίζεται ένας Ισπανός gestor σε συνεργασία με τον λογιστή σας στη χώρα κατοικίας σας, αντί να προσπαθείτε να συνδυάσετε μόνοι σας δύο σύνολα εγγράφων σε δύο γλώσσες.
Τι πρέπει να έχετε προετοιμάσει πριν το ισπανικό σας ακίνητο δημιουργήσει δύο φορολογικές οφειλές
Πέντε στοιχεία που πρέπει να συγκεντρωθούν πριν από την πρώτη πληρωμή ενοικίου ή την πρώτη πώληση, αντί να ανακαλυφθούν όταν λήξει η προθεσμία υποβολής.| Να έχετε έτοιμα | Γιατί έχει σημασία | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Κατονομασμένος λογιστής στην ισπανική πλευρά, για να υποβάλλει το Modelo 210 για λογαριασμό σας | Ο καθαρός συντελεστής 19% εξαρτάται από τη διεκδίκηση πραγματικών εκπιπτόμενων δαπανών. Η παράλειψή τους σημαίνει ότι θα καταβάλετε υπερβολικό φόρο. | Να την υποβάλετε μόνοι σας μία φορά και να ελπίζετε ότι η ίδια προσέγγιση θα λειτουργεί κάθε χρόνο. |
| Κατονομασμένος λογιστής ή φορολογικός σύμβουλος στη χώρα σας, για το ίδιο εισόδημα ή κέρδος | Η φορολογική πίστωση βάσει της συνθήκης δεν εφαρμόζεται αυτόματα. Πρέπει να τη διεκδικήσετε ενεργά στη δήλωσή σας στη χώρα κατοικίας. | Να θεωρείτε ότι η Ισπανία και η χώρα κατοικίας σας θα συμψηφίσουν μεταξύ τους τον φόρο. |
| Σαφής απάντηση για το αν το ακίνητο θεωρείται εκμισθωμένο ή παραμένει κενό | Και τα δύο φορολογούνται στην Ισπανία, με τον ίδιο συντελεστή, αλλά βάσει διαφορετικών κανόνων και διαφορετικών δηλώσεων. | «Δεν το εκμισθώνουμε πραγματικά, άρα δεν υπάρχει τίποτα να υποβάλουμε» είναι ακριβώς η εσφαλμένη υπόθεση. |
| Σημείωση για το διάστημα υποβολής από 1 έως 20 Ιανουαρίου για το εισόδημα από ενοίκια του προηγούμενου έτους | Η παράλειψή της αποτελεί παράβαση των υποχρεώσεων συμμόρφωσης και όχι μικρή καθυστέρηση. | Να πληροφορηθείτε για την προθεσμία αφού έχει παρέλθει. |
| Έγκαιρη συμβουλή για τον σχεδιασμό της κληρονομικής διαδοχής, δεδομένου του παραπάνω κενού της συνθήκης | Δεν υπάρχει διμερής λύση για τον φόρο κληρονομιάς, επομένως ο σχεδιασμός πρέπει να γίνει εκ των προτέρων και όχι μετά τον θάνατο. | Να το αφήσετε μέχρι τη στιγμή που θα έχει πράγματι σημασία, όταν δεν θα μπορεί πλέον να γίνει κανένας σχεδιασμός. |
Τι παραμένει πραγματικά άλυτο εδώ
Πρόκειται για γενική ενημέρωση με ημερομηνία 21 Αυγούστου 2026 και όχι για φορολογική συμβουλή σχετικά με τη δική σας κατάσταση. Βασίζεται σε περιορισμένη ερευνητική εξέταση με κατονομασμένες πηγές για κάθε παραπάνω ενότητα και αρκετά πραγματικά κενά αναφέρονται ξεκάθαρα, αντί να γίνονται εικασίες.Η μέθοδος ελάφρυνσης της ίδιας της συνθήκης Τσεχίας-Ισπανίας, δηλαδή πίστωση ή απαλλαγή, για το εισόδημα από ενοίκια και τα κεφαλαιακά κέρδη δεν επιβεβαιώθηκε σε αντιπαραβολή με το ίδιο το κείμενο της συνθήκης κατά την παρούσα εξέταση. Απαιτείται άμεση ανάγνωση της συνθήκης ή συμβουλή Τσέχου φορολογικού συμβούλου προτού διατυπωθεί ως οριστικό συμπέρασμα προς οποιαδήποτε κατεύθυνση.Ο ακριβής μηχανισμός απόδειξης του φόρου που έχει ήδη καταβληθεί στην Ισπανία, κατά τη διεκδίκηση φορολογικής ελάφρυνσης στη χώρα κατοικίας, δηλαδή πιστοποιητικό έναντι απόδειξης Modelo 210, δεν επιβεβαιώθηκε για καμία από τις δύο χώρες. Ούτε επιβεβαιώθηκε αν η Τσεχία ή η Πολωνία διαθέτει δικό της εσωτερικό όριο που ενεργοποιεί ξεχωριστή υποχρέωση δήλωσης περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό, ζήτημα διαφορετικό από το ίδιο το εισόδημα ή κέρδος.Πάνω απ’ όλα: ούτε οι εγχώριες μονομερείς διατάξεις της Τσεχίας ούτε εκείνες της Πολωνίας για ελάφρυνση από φόρο κληρονομιάς που έχει ήδη καταβληθεί στο εξωτερικό ερευνήθηκαν σε αυτή την ανασκόπηση. Δεδομένου ότι δεν υπάρχει καμία απολύτως συνθήκη για την κληρονομιά, αυτό είναι το σημαντικότερο κενό που πρέπει να καλυφθεί με τη βοήθεια κατονομαζόμενου ειδικού, προτού οποιοσδήποτε αγοραστής βασιστεί στην προστασία οποιασδήποτε από τις δύο χώρες.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τη διπλή φορολόγηση
- Η διαμονή στην Τσεχία ή την Πολωνία αντί για την Ισπανία αλλάζει κάποιους από τους ισπανικούς συντελεστές;
- Όχι. Η Ισπανία φορολογεί το ακίνητο επειδή βρίσκεται στην Ισπανία, με τον ίδιο συντελεστή για κάθε κάτοικο της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ανεξάρτητα από τη χώρα της ΕΕ στην οποία διαμένει. Αυτό που αλλάζει μεταξύ ενός ιδιοκτήτη από την Τσεχία και ενός ιδιοκτήτη από την Πολωνία είναι το τι συμβαίνει στη συνέχεια, στη χώρα κατοικίας, όχι το ποσό που χρεώνει η ίδια η Ισπανία.
- Αν πληρώνω ήδη φόρο στην Ισπανία, πρέπει και πάλι να δηλώσω το ίδιο εισόδημα στη χώρα κατοικίας μου;
- Ναι. Τόσο η Τσεχία όσο και η Πολωνία φορολογούν τους κατοίκους τους για το παγκόσμιο εισόδημά τους, επομένως το ίδιο εισόδημα ή κέρδος ισπανικής προέλευσης πρέπει να εμφανιστεί και στη φορολογική δήλωση της χώρας κατοικίας σας. Η συνθήκη υπάρχει ακριβώς για να σας επιτρέψει να εκπέσετε εκεί τον ισπανικό φόρο που έχει ήδη καταβληθεί, αλλά μόνο εφόσον το διεκδικήσετε πράγματι.
- Η παρακράτηση 3% κατά την πώληση είναι ο ίδιος με τον τελικό μου φόρο υπεραξίας;
- Όχι, και η αντιμετώπισή της ως τελικού φόρου είναι συνηθισμένο λάθος. Πρόκειται για εγγύηση που παρακρατείται έναντι της τελικής οφειλής σας. Στη συνέχεια υποβάλλετε τη δική σας δήλωση: αν ο πραγματικός φόρος υπεραξίας 19% είναι μικρότερος από το ποσό που παρακρατήθηκε, ζητάτε επιστροφή της διαφοράς, ενώ αν είναι μεγαλύτερος, καταβάλλετε το υπόλοιπο.
- Μπορεί μια ισπανική διαθήκη να αποτρέψει το πρόβλημα της διπλής φορολόγησης της κληρονομιάς;
- Μια ισπανική διαθήκη βοηθά την οικογένειά σας να αποφύγει μήνες πρόσθετης γραφειοκρατίας μετά τον θάνατο και σας επιτρέπει να επιλέξετε το δίκαιο ποιας χώρας θα διέπει την κληρονομική διαδοχή. Από μόνη της, όμως, δεν επιλύει το παραπάνω φορολογικό ζήτημα: δεν υπάρχει συνθήκη προς καμία κατεύθυνση, επομένως η φορολογική επιβάρυνση και στις δύο πλευρές χρειάζεται ξεχωριστή συμβουλή, είτε υπάρχει διαθήκη είτε όχι.
