Άδειες ανακαίνισης στην Ισπανία: Πότε χρειάζεστε Licencia de Obra;
Σε 30 δευτερόλεπτα
Κάθε ισπανική ανακαίνιση που επηρεάζει τον φέροντα οργανισμό, την πρόσοψη ή την επιφάνεια δόμησης χρειάζεται licencia de obra mayor, με μελέτη υπογεγραμμένη από αρχιτέκτονα, πριν από την έναρξη των εργασιών. Οι καθαρά αισθητικές εργασίες, με αντικατάσταση όμοιων στοιχείων, συνήθως χρειάζονται μόνο απλή comunicacion previa. Αν δεν λάβετε την άδεια που απαιτούν οι εργασίες, το πρόβλημα δεν παραμένει σε εκείνον που τις εκτέλεσε. Ως νέος ιδιοκτήτης, το αναλαμβάνετε εσείς.
Η ανακαίνισή σας είναι μικρής ή μεγάλης κλίμακας;
Στην Ισπανία, οι εργασίες ανακαίνισης χωρίζονται σε δύο επίπεδα αδειοδότησης και το ποιο εφαρμόζεται καθορίζει όλα τα υπόλοιπα: ποιος μπορεί να υποβάλει την αίτηση, αν πρέπει να την υπογράψει αρχιτέκτονας και πόσο χρόνο θα χρειαστεί. Μια άδεια εργασιών μικρής κλίμακας καλύπτει αισθητικές εργασίες ή εργασίες συντήρησης, όπως η αντικατάσταση πλακιδίων, το βάψιμο, η αντικατάσταση μπάνιου και παρόμοιες αλλαγές που παραμένουν εντός των υφιστάμενων τοίχων. Μια άδεια εργασιών μεγάλης κλίμακας καλύπτει στατικές αλλαγές, επεκτάσεις, την προσθήκη πισίνας ή αλλαγή χρήσης και απαιτεί πλήρη μελέτη, προετοιμασμένη και υπογεγραμμένη από αρχιτέκτονα, πριν καν εξετάσει την αίτηση το δημαρχείο.Το πρακτικό κριτήριο διατυπώνεται απλά, ακόμη και όταν η γραφειοκρατία δεν είναι: επηρεάζουν οι εργασίες κάποιο στατικό στοιχείο, όπως έναν φέροντα τοίχο, το κέλυφος του κτιρίου ή τη στέγη; Αλλάζουν τα δομημένα τετραγωνικά μέτρα; Αλλάζουν τη νόμιμη χρήση του χώρου; Η καταφατική απάντηση σε οποιοδήποτε από αυτά σημαίνει ότι πρόκειται για εργασίες μεγάλης κλίμακας. Η σαφής αρνητική απάντηση, όταν πρόκειται για καθαρά αισθητική αντικατάσταση με ίδια υλικά εντός των υφιστάμενων τοίχων, συνήθως σημαίνει εργασίες μικρής κλίμακας και σε πολλές πόλεις μπορεί να διεκπεραιωθεί με προηγούμενη γνωστοποίηση, δηλαδή μια απλή ενημέρωση του δημαρχείου, αντί για πλήρη αίτηση άδειας και αναμονή έγκρισης.
| Μικρής κλίμακαςΑισθητικές, ίδιες με πριν | Μεγάλης κλίμακαςΣτατικά, επέκταση, πισίνα | |
|---|---|---|
| Επηρεάζει τη δομή, την πρόσοψη ή την επιφάνεια | Όχι | Ναι |
| Ποιος υπογράφει τη μελέτη | Ιδιοκτήτης ή διαχειριστής, συνήθως χωρίς αρχιτέκτονα | Αρχιτέκτονας, σχεδόν πάντα |
| Πώς υποβάλλετε αίτηση | Προηγούμενη γνωστοποίηση, σε πολλές πόλεις | Επίσημη αίτηση άδειας εργασιών |
| Έλεγχος από το δημαρχείο | Απλός έλεγχος, όχι πλήρης εξέταση άδειας | Πλήρης τεχνικός έλεγχος πριν από την έναρξη |
Πηγές
Μπορεί μια ανακαίνιση να ξεκινήσει ως μικρής κλίμακας και στην πορεία να γίνει μεγάλης κλίμακας;Ναι, και αυτός είναι ένας συνηθισμένος τρόπος με τον οποίο οι ιδιοκτήτες καταλήγουν κατά λάθος, και όχι σκόπιμα, με εργασίες χωρίς άδεια. Αν το αντικείμενο των εργασιών επεκταθεί ώστε να επηρεάζει στατικό στοιχείο, την πρόσοψη ή την επιφάνεια του κτιρίου, το έργο περνά στην κατηγορία μεγάλης κλίμακας και χρειάζεται δική του άδεια με υπογραφή αρχιτέκτονα, ακόμη και αν η αρχική γνωστοποίηση είχε υποβληθεί σωστά για το μικρότερο αντικείμενο με το οποίο ξεκινήσατε.
Πόσο κοστίζει πραγματικά μια άδεια εργασιών στην Ισπανία;
Μια γνωστοποίηση ή άδεια εργασιών μικρής κλίμακας κοστίζει συνήθως από 200 έως 800 ευρώ, πλέον του ICIO, του δημοτικού φόρου κατασκευής, ο οποίος συνήθως υπολογίζεται σε 3 έως 4 τοις εκατό του δηλωμένου προϋπολογισμού των έργων. Το τέλος άδειας εργασιών μεγάλης κλίμακας αναφέρεται συνήθως σε περίπου 3 έως 3,5 τοις εκατό του προϋπολογισμού αναφοράς που δηλώνεται στη μελέτη του αρχιτέκτονα και το ποσοστό αυτό προστίθεται στην ξεχωριστή αμοιβή μελέτης του αρχιτέκτονα, δεν την αντικαθιστά.Δεν συγκεντρώθηκε στο πλαίσιο της έρευνας για αυτήν τη σελίδα ένας ενιαίος, ισχύων τιμοκατάλογος για κάποια συγκεκριμένη πόλη της Costa del Sol, για παράδειγμα η δημοτική κανονιστική πράξη της Μαρμπέγια σε σύγκριση με εκείνη της Εστεπόνα. Τα παρακάτω ποσά είναι γενικά και συγκεντρωτικά, όχι ο δημοσιευμένος πίνακας ενός συγκεκριμένου δημαρχείου. Επομένως, θεωρήστε τα ενδεικτικά για τον προγραμματισμό και ζητήστε ακριβή προσφορά από το συγκεκριμένο δημαρχείο ή τον αρχιτέκτονα ή διαχειριστή σας πριν οριστικοποιήσετε τον προϋπολογισμό ανακαίνισης.
| Τέλος άδειας ή γνωστοποίησης μικρής κλίμακαςΠάγιο τέλος που ορίζει το δημαρχείο | 200 έως 800 € |
|---|---|
| Φόρος κατασκευής ICIO, μικρής ή μεγάλης κλίμακας3 έως 4% του δηλωμένου προϋπολογισμού έργων | 3-4% προϋπολογισμού |
| Τέλος άδειας μεγάλης κλίμακας~3-3.5% του ενδεικτικού προϋπολογισμού | Προϋπολογισμός: ~3-3,5% |
Για να αντιπαραβάλουμε αυτά τα ποσοστά με ένα πραγματικό ποσό: μια ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας αξίας 50.000 ευρώ, χωρίς δομικές αλλαγές, αποτελεί σαφή περίπτωση obra menor και συνεπάγεται περίπου 200 έως 800 ευρώ σε τέλη, συν περίπου 1.500 έως 2.000 ευρώ για ICIO, με συνολικό κόστος από πλευράς άδειας περίπου 1.700 έως 2.800 ευρώ. Μια επέκταση βίλας αξίας 300.000 ευρώ με νέα πισίνα, σαφής περίπτωση obra mayor, θα είχε μόνο το τέλος της άδειας περίπου 9.000 έως 10.500 ευρώ, πριν από την αμοιβή του αρχιτέκτονα για τον σχεδιασμό και πριν από το χρονοδιάγραμμα αρκετών μηνών της επόμενης ενότητας. Και τα δύο ποσά έχουν υπολογιστεί βάσει των γενικών ποσοστιαίων εύρων που αναφέρονται παραπάνω, για λόγους ενδεικτικής παρουσίασης, και δεν προέρχονται από το πραγματικό τιμολόγιο ενός συγκεκριμένου έργου.
Πόσο χρόνο χρειάζεται για να εκδοθεί άδεια ανακαίνισης;
Δύο ανεξάρτητες πηγές έδωσαν διαφορετικά χρονικά εύρη για τις ίδιες δύο κατηγορίες, επομένως αυτή η σελίδα παρουσιάζει την απόκλιση αντί να επιβάλλει ένα ψευδώς ακριβές ποσό. Θεωρήστε το ταχύτερο άκρο οποιουδήποτε εύρους ως ευνοϊκό ενδεχόμενο και όχι ως υπόσχεση: η ταχύτητα με την οποία ένα δημαρχείο διεκπεραιώνει πράγματι μια αίτηση εξαρτάται από τον δικό του φόρτο εργασίας και από το πόσο πλήρης είναι ο υποβληθείς φάκελος.
Εβδομάδα 0~8 μήνες
- Obra menor, ρεαλιστικό εύρος2 έως 12 εβδομάδες
- Obra mayor, ρεαλιστικό εύρος2 έως 8 μήνες
| Πηγή | Μικρής κλίμακας | Μεγάλης κλίμακας |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 έως 6 εβδομάδες | 2 έως 6 μήνες, ανάλογα με την πολυπλοκότητα και τον δήμο |
| TerretaSpain | 1 έως 3 μήνες | 3 έως 6 μήνες, μερικές φορές έως 8 μήνες |
| Ρεαλιστικό εύρος για τον προγραμματισμό | 2 έως 12 εβδομάδες | 2 έως 8 μήνες |
Χρειάζεται και η έγκριση της κοινότητας ιδιοκτητών για τις εργασίες;
Η άδεια του δημαρχείου δεν είναι η μόνη έγκριση που μπορεί να χρειαστεί μια ανακαίνιση. Όταν ένα ακίνητο βρίσκεται σε comunidad de propietarios, σε πολυκατοικία ή σε κλειστό συγκρότημα με κοινόχρηστα στοιχεία, το ισπανικό δίκαιο θεωρεί ότι η πρόσοψη, τα δομικά στοιχεία του κτιρίου και άλλα κοινόχρηστα μέρη ανήκουν συλλογικά στην κοινότητα, παρότι κατέχετε πλήρη κυριότητα της δικής σας ιδιοκτησίας. Εργασίες που είναι απολύτως νόμιμες από την άποψη του δημαρχείου μπορεί και πάλι να χρειάζονται την έγκριση της κοινότητας, εάν αφορούν κάποιο από αυτά τα κοινόχρηστα στοιχεία.
- Εγκατάσταση μονάδων κλιματισμού σε εμφανή εξωτερικό τοίχοΟ ίδιος ο τοίχος αποτελεί κοινόχρηστο στοιχείο βάσει του ισπανικού δικαίου, επομένως το γεγονός ότι το δημαρχείο δεν έχει αντίρρηση δεν επιλύει από μόνο του το ζήτημα.
- Κλείσιμο μπαλκονιού ή βεράνταςΑυτό αλλάζει την εξωτερική εμφάνιση του κτιρίου, για την οποία έχει λόγο η κοινότητα και όχι μόνο ο μεμονωμένος ιδιοκτήτης.
- Αλλαγή εξωτερικών παραθύρων ή παντζουριώνΤο χρώμα, το υλικό και το σχήμα συχνά καθορίζονται από τους κανονισμούς της ίδιας της κοινότητας, ζήτημα ξεχωριστό από οτιδήποτε ελέγχει το δημαρχείο.
- Οποιαδήποτε άλλη αλλαγή στην εξωτερική διαμόρφωση του κτιρίουΕάν αφορά την πρόσοψη, ένα δομικό στοιχείο ή άλλο κοινόχρηστο τμήμα, εξασφαλίστε την έγκριση της κοινότητας πριν ξεκινήσετε και όχι εκ των υστέρων.
Η παράλειψη αυτού του βήματος αποτελεί πραγματικό και δικαστικά επιβεβαιωμένο κίνδυνο, όχι θεωρητικό. Η κοινότητα μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη ζητώντας την αποκατάσταση των εργασιών ακόμη και μετά την ολοκλήρωσή τους, και ο δικαστής μπορεί να διατάξει τον ιδιοκτήτη να επαναφέρει την αρχική κατάσταση και να καταβάλει το σχετικό κόστος. Η εξασφάλιση της ψήφου της κοινότητας, με την πλειοψηφία που προβλέπει το καταστατικό της για αυτού του είδους την αλλαγή, αποτελεί ξεχωριστό βήμα από την άδεια του δημαρχείου: η μία έγκριση δεν υποκαθιστά την άλλη.
Πηγές
Εάν το δημαρχείο εγκρίνει την άδεια, καλύπτεται και η συναίνεση της κοινότητας;Όχι. Πρόκειται για δύο ξεχωριστές εγκρίσεις από δύο διαφορετικούς φορείς και η μία δεν υποκαθιστά την άλλη. Η άδεια του δημαρχείου καλύπτει τους πολεοδομικούς κανόνες, ενώ η ψήφος της κοινότητας αφορά το ίδιο το κοινόχρηστο κτίριο. Εξασφαλίστε και τις δύο πριν αγγίξετε οτιδήποτε επηρεάζει το εξωτερικό του κτιρίου ή ένα δομικό στοιχείο.
Ποιος υποβάλλει πράγματι την αίτηση για την άδεια: εσείς ή ένας αρχιτέκτονας;
Το ποιος υποβάλλει την αίτηση και τι πρέπει να τη συνοδεύει εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την κατηγορία στην οποία εμπίπτει η ανακαίνισή σας.
| Κατηγορία | Ποιος την υποβάλλει | Τι υποβάλλεται |
|---|---|---|
| Μικρής κλίμακας | Συχνά ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ή ένας gestor που ενεργεί για λογαριασμό του | Προηγούμενη κοινοποίηση προς το δημαρχείο. Για το συγκεκριμένο αντικείμενο συνήθως δεν απαιτείται υπογεγραμμένη μελέτη αρχιτέκτονα. |
| Μεγάλης κλίμακας | Διπλωματούχος τεχνικός, σχεδόν πάντα αρχιτέκτονας και, σε στενότερα αντικείμενα, μερικές φορές aparejador | Υπογεγραμμένη μελέτη, τεχνική έκθεση, σχέδια και, κατά περίπτωση, στατικοί υπολογισμοί, τα οποία εξετάζονται από την πολεοδομική υπηρεσία του ίδιου του δημαρχείου πριν χορηγηθεί η άδεια. |
Τι συμβαίνει αν οι εργασίες ανακαίνισης δεν είχαν ποτέ λάβει νόμιμη άδεια;
Αυτό είναι το σημαντικότερο σημείο, είτε σχεδιάζετε να κάνετε ανακαίνιση μόνοι σας είτε εξετάζετε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο που ενδέχεται να περιλαμβάνει ήδη εργασίες προηγούμενου ιδιοκτήτη. Κάθε κατασκευή που πραγματοποιήθηκε χωρίς την άδεια την οποία απαιτούσε πράγματι το αντικείμενο των εργασιών, κάθε αλλαγή επιπέδου obra mayor που έγινε βάσει κοινοποίησης obra menor ή χωρίς καμία διαδικασία αδειοδότησης, αποτελεί πολεοδομική παράβαση. Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από το αν οι ολοκληρωμένες εργασίες φαίνονται οι ίδιες εντάξει.Οι παράνομες ή μη αδειοδοτημένες εργασίες δεν μπορούν να αποτυπωθούν έγκυρα στο Κτηματολόγιο ή στο συμβόλαιο, γεγονός που δημιουργεί αναντιστοιχία μεταξύ της πραγματικής φυσικής κατάστασης του ακινήτου και της καταχωρισμένης νομικής περιγραφής του. Οι τράπεζες δανειοδοτούν βάσει αυτής της καταχωρισμένης περιγραφής, επομένως η αναντιστοιχία είναι ακριβώς αυτό που μπορεί να περιπλέξει ή να εμποδίσει ένα στεγαστικό δάνειο για μεταχειρισμένο ακίνητο και αυτό που αποθαρρύνει έναν προσεκτικό αγοραστή.
- Πιο δαπανηρόΈνα μεταχειρισμένο ακίνητο έχει εργασίες ανακαίνισης που φαίνονται ολοκληρωμένες και κατοικημένεςΟι εργασίες που υπερβαίνουν όσα επέτρεπε η άδεια ή έγιναν χωρίς καμία διαδικασία αδειοδότησης αποτελούν πολεοδομική παράβαση, είτε φαίνονται εντάξει είτε όχι.What to do insteadΖητήστε από τον δικηγόρο σας να ελέγξει τη licencia de obra σε σχέση με όσα έχουν πράγματι κατασκευαστεί, πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
- Πιο δαπανηρό«Είναι οι παράνομες εργασίες του προηγούμενου ιδιοκτήτη, όχι δικές μου»Η ευθύνη για τη νομιμοποίησή τους ή για την αντιμετώπιση των συνεπειών της μη νομιμοποίησης μεταβιβάζεται στον νέο ιδιοκτήτη τη στιγμή που αλλάζει χέρια το συμβόλαιο. Δεν μηδενίζεται με την αλλαγή ιδιοκτησίας.What to do insteadΣυνυπολογίστε τον κίνδυνο στην προσφορά σας ή αποχωρήστε, αντί να θεωρήσετε ότι παραμένει στον πωλητή.
- Κοστίζει αν παραλειφθείΈχουν περάσει χρόνια χωρίς καμία ενέργεια από το δημαρχείοΑυτό μπορεί να έχει σημασία, αλλά μόνο μετά την παρέλευση μιας γενικής περιόδου παραγραφής, η οποία περιγράφεται ως περίπου τέσσερα έτη και θεωρείται ότι διαφέρει ανά αυτόνομη κοινότητα. Επηρεάζει την εξουσία του ίδιου του δημαρχείου να επιβάλει κυρώσεις, όχι όμως το πρόβλημα με το στεγαστικό δάνειο ή το μεταχειρισμένο ακίνητο που προκαλεί ήδη η αναντιστοιχία στο Κτηματολόγιο.What to do insteadΛάβετε γραπτή επιβεβαίωση για το καθεστώς του ακινήτου απευθείας από το δημαρχείο και όχι μόνο τη διαβεβαίωση του πωλητή ότι κανείς δεν το έχει επισημάνει ποτέ.
Όταν οι εκτελεσμένες εργασίες είναι πλήρως συμβατές με τους ισχύοντες πολεοδομικούς κανόνες για το οικόπεδο, μπορούν σε ορισμένες περιπτώσεις να νομιμοποιηθούν εκ των υστέρων, με την υποβολή μελέτης νομιμοποίησης από αρμόδιο τεχνικό. Αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η υπόθεση δεν μπορεί να διορθωθεί, αλλά εξαρτάται πλήρως από το αν οι εργασίες όπως κατασκευάστηκαν συμμορφώνονται με όσα θα απαιτούσε μια ορθή αίτηση. Η εκ των υστέρων τυπική διευθέτηση κοστίζει πραγματικά χρήματα και χρόνο, σε αντίθεση με την έγκαιρη διευθέτηση. Ένα σχετικό, ξεχωριστό έγγραφο για το οποίο αξίζει να ρωτήσετε σε οποιοδήποτε μεταχειρισμένο ακίνητο είναι η licencia de primera ocupación, η οποία επιβεβαιώνει ότι το κτίριο όπως κατασκευάστηκε αντιστοιχεί σε όσα αδειοδοτήθηκαν και είναι κατάλληλο για κατοίκηση. Ένα ακίνητο που δεν διαθέτει το έγγραφο αυτό μπορεί να αντιμετωπίσει παρόμοιες δυσκολίες κατά την πώληση ή τη λήψη στεγαστικού δανείου.Η ειδική για την Ανδαλουσία λεπτομέρεια σχετικά με μια ήδη υπάρχουσα παράνομη κατασκευή, συμπεριλαμβανομένου του χρονικού διαστήματος για το οποίο ισχύει πραγματικά η εξουσία επιβολής του δημαρχείου και του τρόπου με τον οποίο την επηρεάζει η κατηγορία γης, αποτελεί ξεχωριστό θέμα. Ο οδηγός μας για τις μη αδειοδοτημένες επεκτάσεις καλύπτει μία παράνομη προσθήκη σε κατά τα άλλα νόμιμο ακίνητο, η οποία αποτελεί την πλησιέστερη περίπτωση σε μια ανακαίνιση που υπερέβη την άδειά της. Ένα ολόκληρο κτίριο χωρίς καμία νομική βάση καλύπτεται ξεχωριστά στον οδηγό μας για τις παράνομες κατασκευές.
Πηγές
Οι παράνομες εργασίες που ανακαλύπτονται μετά την αγορά περιέρχονται στην ευθύνη μου, παρότι δεν τις κατασκεύασα;Ναι. Το ισπανικό δίκαιο δεν απαλλάσσει από την υποχρέωση νομιμοποίησης ή από τις συνέπειες της μη νομιμοποίησης απλώς και μόνο επειδή άλλαξε ο ιδιοκτήτης. Αυτό είναι το σημαντικότερο στοιχείο που πρέπει να κρατήσετε από αυτή την ενότητα: το πρόβλημα βαρύνει όποιον έχει σήμερα το ακίνητο και όχι όποιον το κατασκεύασε.
Αντιμετωπίζουν όλα τα δημαρχεία της Costa del Sol την ίδια ανακαίνιση με τον ίδιο τρόπο;
Η γενική διάκριση μεταξύ obra menor και obra mayor, καθώς και οι κανόνες συναίνεσης της κοινότητας που αναφέρθηκαν παραπάνω, ισχύουν σε εθνικό επίπεδο. Οι συγκεκριμένες κατηγορίες αδειών, το αντικείμενο της διαδικασίας comunicacion previa και τα ίδια τα τέλη καθορίζονται από την τοπική κανονιστική πράξη κάθε ανδαλουσιανού δήμου, στο πλαίσιο του περιφερειακού πολεοδομικού συστήματος. Κατ’ αρχήν, το ίδιο αντικείμενο ανακαίνισης μπορεί να διεκπεραιωθεί ελαφρώς διαφορετικά: ταχύτερη comunicacion previa σε έναν δήμο και πληρέστερη απαίτηση άδειας στον επόμενο, μεταξύ γειτονικών δήμων της Costa del Sol. Μην θεωρήσετε δεδομένο ότι το χρονοδιάγραμμα ενός προηγούμενου έργου σε έναν δήμο θα ισχύσει ακριβώς και σε άλλον.Η επιβεβαίωση της ακριβούς κατηγορίας άδειας και του τέλους από το συγκεκριμένο δημαρχείο, πριν δεσμευτείτε για προϋπολογισμό ανακαίνισης, είναι ακριβώς ο έλεγχος που διενεργεί η υπηρεσία νομικού συντονισμού της Arevont σε συνεργασία με τον δικηγόρο σας, αντί να προσπαθείτε να το υπολογίσετε από έναν γενικό οδηγό όπως αυτός.
Τι να επιβεβαιώσετε πριν οριστικοποιήσετε τον προϋπολογισμό ανακαίνισης
Πέντε σημεία που ελέγχονται πριν από το πρώτο τιμολόγιο και όχι αφού αυτό εκδοθεί.| Να έχετε έτοιμα | Γιατί έχει σημασία | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Γραπτή απάντηση από το δημαρχείο για το αν οι εργασίες είναι obra menor ή obra mayor | Η εσφαλμένη υπόθεση είναι εδώ ο συχνότερος τρόπος με τον οποίο πραγματοποιούνται μη αδειοδοτημένες εργασίες. | Να μαντεύετε την κατηγορία συγκρίνοντάς την με ένα παρόμοιο έργο αλλού. |
| Η γραπτή άδεια της κοινότητας για οτιδήποτε επηρεάζει την πρόσοψη ή κοινόχρηστο στοιχείο | Η άδεια του δημαρχείου δεν καλύπτει αυτό το θέμα. Οι δύο εγκρίσεις είναι ξεχωριστές. | Να θεωρείτε ότι μια νόμιμη άδεια του δημαρχείου αρκεί από μόνη της. |
| Έλεγχος της υφιστάμενης άδειας οικοδομικών εργασιών σε σχέση με όσα έχουν πράγματι κατασκευαστεί, πριν από την αγορά μεταχειρισμένου ακινήτου | Οι μη τεκμηριωμένες εργασίες γίνονται πρόβλημα του νέου ιδιοκτήτη τη στιγμή που αλλάζει χέρια το συμβόλαιο. | «Το έκανε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, όχι εγώ»: μια πεποίθηση χωρίς νομική βάση. |
| Η αμοιβή του ίδιου του αρχιτέκτονα, προϋπολογισμένη χωριστά από το τέλος άδειας, για οποιοδήποτε έργο μεγάλης κλίμακας | Το τέλος άδειας είναι μόνο μία γραμμή στο πραγματικό συνολικό κόστος. | Κοστολόγηση ενός έργου μόνο βάσει του ποσοστού του τέλους άδειας. |
| Ερώτηση σχετικά με το licencia de primera ocupación του ακινήτου, όχι μόνο σχετικά με το ιστορικό ανακαίνισής του | Ένα ακίνητο που δεν διαθέτει αυτό το έγγραφο μπορεί αργότερα να είναι δύσκολο να πωληθεί ή να υποθηκευτεί, για λόγους παρόμοιους με εκείνους των εργασιών χωρίς άδεια. | Να μην το ρωτήσετε ποτέ, επειδή ακούγεται σαν τυπική λεπτομέρεια. |
Τι δεν μπορούσε να αποτυπώσει αυτή η σελίδα σε ένα μόνο ποσό
Μια επιφύλαξη, διατυπωμένη ξεκάθαρα. Δεν έχουμε εξετάσει την propia ordenanza κανενός συγκεκριμένου δημαρχείου για αυτήν τη σελίδα και δεν έχει επιβεβαιωθεί κανένα ισχύον ενιαίο τιμολόγιο, ποσοστό ICIO ή πάγιο τέλος obra menor για συγκεκριμένο δήμο της Costa del Sol. Τα εύρη που ακολουθούν είναι γενικά. Τα στοιχεία του δικού σας δημαρχείου είναι αυτά που θα ισχύσουν και αξίζει να τα ζητήσετε γραπτώς.Το ακριβές όριο πλειοψηφίας που χρειάζεται μια κοινότητα για να εγκρίνει εξωτερικές εργασίες δεν αποτυπώθηκε ούτε αυτό σε ένα ενιαίο καθολικό ποσό. Ισπανικές πηγές αναφέρουν ότι σε ορισμένες περιπτώσεις διέπεται από το καταστατικό της ίδιας της κοινότητας και σε άλλες από τους γενικούς νόμιμους κανόνες πλειοψηφίας. Το πραγματικό καταστατικό μιας συγκεκριμένης κοινότητας πρέπει να ελέγχεται κατά περίπτωση.Η κατά προσέγγιση τετραετής προθεσμία παραγραφής για την παράβαση της ανέγερσης χωρίς άδεια περιγράφεται ως γενικό χρονικό διάστημα και θεωρείται ότι διαφέρει ανά αυτόνομη κοινότητα. Το ειδικό για την Ανδαλουσία χρονοδιάγραμμα που διέπει μια ήδη υφιστάμενη παράνομη κατασκευή αναλύεται και τεκμηριώνεται ξεχωριστά στους οδηγούς μας για τις παράνομες κατασκευές και τις επεκτάσεις χωρίς άδεια, αντί να επαναδιατυπωθεί εδώ ως ένας οριστικός αριθμός.
Οι συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με τις άδειες ανακαίνισης
- Μπορώ να ξεκινήσω εργασίες αισθητικής ανακαίνισης προτού ολοκληρωθεί η επεξεργασία της comunicacion previa;
- Αυτό εξαρτάται από τη διαδικασία του συγκεκριμένου δημαρχείου για τη διαδρομή της γνωστοποίησης και δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο προς καμία κατεύθυνση χωρίς έλεγχο. Ορισμένοι δήμοι θεωρούν ότι μια πλήρης comunicacion previa επιτρέπει την έναρξη μόλις κατατεθεί, ενώ άλλοι αναμένουν πρώτα μια σύντομη επιβεβαίωση παραλαβής. Επιβεβαιώστε τη συγκεκριμένη απάντηση με το δημαρχείο ή τον gestor σας πριν προγραμματίσετε οποιεσδήποτε εργασίες.
- Χρειάζεται ποτέ μια licencia de obra menor την υπογραφή αρχιτέκτονα;
- Συνήθως όχι. Η κατηγορία obra menor αφορά αισθητικές εργασίες αντίστοιχες με τις υφιστάμενες, τις οποίες συνήθως μπορεί να γνωστοποιήσει απευθείας ο ιδιοκτήτης ή ένας gestor. Αν ένα έργο που ξεκίνησε με αυτόν τον τρόπο επεκταθεί ώστε να αγγίζει οποιοδήποτε δομικό στοιχείο, περνά στην κατηγορία obra mayor και τότε χρειάζεται μελέτη υπογεγραμμένη από αρχιτέκτονα.
- Χρειάζομαι την έγκριση της κοινότητάς μου για εργασίες που πραγματοποιούνται εξ ολοκλήρου μέσα στο δικό μου διαμέρισμα;
- Συνήθως όχι, εφόσον δεν επηρεάζεται κανένα κοινόχρηστο στοιχείο: η πρόσοψη, ο φέρων οργανισμός ή οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις που διέρχονται από τη μονάδα. Οι καθαρά εσωτερικές, μη δομικές αλλαγές αποτελούν γενικά απόφαση του ίδιου του ιδιοκτήτη. Από τη στιγμή που οι εργασίες φτάνουν στο εξωτερικό ή σε δομικό στοιχείο, τίθεται ζήτημα έγκρισης από την κοινότητα, ανεξάρτητα από το πόσο μικρή φαίνεται η αλλαγή.
