Όταν αποβιώνει ο πωλητής: ακίνητο από κληρονομιά ή διακοπείσα συναλλαγή
Σε 30 δευτερόλεπτα
Η σελίδα αυτή καλύπτει δύο διαφορετικές καταστάσεις. Η αγορά ακινήτου που ήδη ανήκει σε κληρονομιά είναι μια συνήθης αγορά, αλλά απαιτεί περισσότερα έγγραφα και τη συμφωνία περισσότερων προσώπων. Αν ο πωλητής αποβιώσει αφού υπογράψετε, η σύμβαση δεν ακυρώνεται. Οι κληρονόμοι παίρνουν τη θέση του πωλητή μόλις αποδεχθούν την κληρονομιά.
Τι σημαίνει όταν ένα ακίνητο «ανήκει σε κληρονομιά»;
Η έκφραση herencia yacente είναι ο νομικός όρος για την κληρονομιά κατά το διάστημα μεταξύ του θανάτου και της επίσημης αποδοχής και διανομής της από τους κληρονόμους. Κατά το διάστημα αυτό, το ακίνητο εξακολουθεί να ανήκει νομικά στο πρόσωπο που απεβίωσε. Κανείς δεν έχει ακόμη υποκαταστήσει το πρόσωπο αυτό με τρόπο που αναγνωρίζει ο νόμος για την υπογραφή εγγράφων. Πρόκειται για προσωρινό καθεστώς και όχι για μόνιμο κώλυμα στην πώληση.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΙσπανική συμβολαιογραφική πρακτική
- Ακίνητο που αποτελεί μέρος κληρονομιάς σε εκκρεμότητα δεν μπορεί να πωληθεί έως ότου ολοκληρωθεί πλήρως η εκκαθάριση της κληρονομιάς
- Μπορεί να πωληθεί στο πλαίσιο της ίδιας διαδικασίας. Η ισπανική συμβολαιογραφική πρακτική αποκαλεί αυτό ενιαία πράξη: οι κληρονόμοι αποδέχονται και διανέμουν επίσημα την κληρονομιά και υπογράφουν την πώληση σε ένα συντονισμένο ραντεβού με συμβολαιογράφο. Δεν χρειάζεται πάντοτε να περιμένουν να ολοκληρωθεί πρώτα ξεχωριστό, προηγούμενο στάδιο καταχώρισης.
- Ένας κληρονόμος μπορεί να υπογράψει για λογαριασμό όλων των υπολοίπων
- Όχι για την πλήρη πώληση του ακινήτου. Η πώληση περιουσιακού στοιχείου που ανήκει σε αδιαίρετη κληρονομιά απαιτεί γενικά ένα από τα εξής τρία: τη συμφωνία όλων των κληρονόμων από κοινού, έναν εκτελεστή διαθήκης (albacea) που ορίζεται στη διαθήκη και διαθέτει επαρκώς ευρείες εξουσίες ή έναν δικαστικά διορισμένο διαχειριστή, αν οι κληρονόμοι δεν μπορούν να ενεργήσουν ή να συμφωνήσουν.
- Η αγορά από κληρονομιά είναι πάντοτε πιο αργή από την αγορά από εν ζωή ιδιοκτήτη
- Συχνά, αλλά όχι πάντοτε. Μια οργανωμένη κληρονομιά με σαφή διαθήκη, συνεργάσιμους κληρονόμους και έγγραφα που έχουν ήδη συγκεντρωθεί μπορεί να προχωρήσει με σχεδόν κανονικό ρυθμό. Αυτό που προκαλεί καθυστερήσεις είναι η διαφωνία μεταξύ των κληρονόμων ή τα έγγραφα που δεν έχουν ακόμη ζητηθεί, όχι από μόνη της η κατάσταση της κληρονομιάς σε εκκρεμότητα.
Υποχρεούται ο πωλητής να μου πει ότι το ακίνητο πωλείται από κληρονομιά;Στην πράξη, ναι. Τα έγγραφα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της πώλησης είναι διαφορετικά και ο δικηγόρος σας θα τα ζητήσει ούτως ή άλλως: πιστοποιητικό θανάτου, τη διαθήκη ή δήλωση κληρονόμων και αποδεικτικό ότι κάθε πρόσωπο που έχει εξουσία να πωλήσει έχει συμφωνήσει. Αν η πλευρά του πωλητή αποφεύγει το θέμα, απλώς καθυστερεί μια συζήτηση που πρέπει να γίνει πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας.
Ποιος έχει εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει την πώληση για λογαριασμό κληρονομιάς;
Όποιος έχει τοποθετηθεί σε αυτή τη θέση από την κληρονομιά, και υπάρχουν μόνο τρεις δυνατότητες. Είτε οι κληρονόμοι έχουν αποδεχθεί την κληρονομιά και υπογράφουν από κοινού, είτε η διαθήκη όρισε εκτελεστή με επαρκώς ευρείες εξουσίες ώστε να περιλαμβάνουν την πώληση, είτε το δικαστήριο διόρισε διαχειριστή, επειδή καμία από τις δύο πρώτες επιλογές δεν είναι διαθέσιμη. Το ποια περίπτωση ισχύει είναι ζήτημα των εγγράφων και όχι επιλογή που κάνει οποιοσδήποτε. Έχει διευθετηθεί πριν απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο.Το πρακτικό αποτέλεσμα για τον αγοραστή είναι ότι το πρόσωπο που σας προσφέρει το ακίνητο μπορεί να μην είναι το πρόσωπο που μπορεί νομίμως να σας το πωλήσει. Ένας συγγενής που διαχειριζόταν ανέκαθεν το ακίνητο ή ένας κληρονόμος που μιλά για λογαριασμό πολλών δεν έχει εξουσία μόνο για αυτόν τον λόγο. Αυτό που αποδεικνύει την εξουσία είναι ένα έγγραφο: η escritura de aceptación y adjudicación, η ρήτρα της διαθήκης που παρέχει στον εκτελεστή εξουσία πώλησης ή η δικαστική απόφαση διορισμού του διαχειριστή. Ρωτήστε ποια από τις τρεις περιπτώσεις ισχύει και ζητήστε να δείτε το έγγραφο που την αποδεικνύει, πριν καταβάλετε προκαταβολή.
- Option 1Όλοι οι κληρονόμοι από κοινούΗ πιο συνηθισμένη διαδρομή: υπάρχει έγκυρη διαθήκη ή declaración de herederos και οι κληρονόμοι συμφωνούν να πουλήσουν.
- Ποιος
- Κάθε κληρονόμος
- Τι το αποδεικνύει
- Υπογραφή ή πληρεξούσιοΑπό κάθε κληρονόμο ξεχωριστά
- Πόσο διαρκεί
- FastestΑν συμφωνήσουν όλοι γρήγορα
- Option 2Ένας albacea (εκτελεστής)Η διαθήκη ορίζει εκτελεστή με επαρκώς ευρείες εξουσίες, ώστε να περιλαμβάνεται και η πώληση.
- Ποιος
- Ο ορισμένος εκτελεστής
- Τι το αποδεικνύει
- Η ακριβής διατύπωση της διαθήκης
- Πόσο διαρκεί
- Medium
- Option 3Δικαστικά διορισμένος administradorΔεν υπάρχει εκτελεστής ή οι κληρονόμοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν μεταξύ τους.
- Ποιος
- Δικαστικά διορισμένος διαχειριστής
- Τι το αποδεικνύει
- Δικαστική απόφαση
- Πόσο διαρκεί
- Slowest
Αυτή είναι η ερμηνεία μας για την ισπανική νομική πρακτική σχετικά με την herencia yacente, η οποία ελέγχθηκε σε mehrere πηγές και όχι σε ένα μόνο άρθρο που διαβάστηκε στο αρχικό νομικό κείμενο. Επιβεβαιώστε την ακριβή διαδρομή και το έγγραφο που την αποδεικνύει με ανεξάρτητο δικηγόρο, προτού βασιστείτε στην εξουσία υπογραφής που επικαλείται οποιοσδήποτε πωλητής.
Τι συμβαίνει αν μόνο ορισμένοι από πολλούς κληρονόμους θέλουν να πουλήσουν;Η πώληση ολόκληρου του ακινήτου απαιτεί γενικά τη συμφωνία όλων, επομένως ένας κληρονόμος που αρνείται μπορεί να εμποδίσει ή να καθυστερήσει την πώληση. Οι υπόλοιποι κληρονόμοι έχουν τότε δύο αργές νομικές επιλογές: δικαστική αγωγή για τη διανομή της συγκυριότητας ή απευθείας διαπραγμάτευση με τον απρόθυμο κληρονόμο. Ο δικηγόρος του αγοραστή δεν μπορεί να επιταχύνει καμία από τις δύο επιλογές. Γι' αυτό είναι σημαντικό να επιβεβαιώσετε εγκαίρως ότι συμφωνούν όλοι οι κληρονόμοι, πριν καταβάλετε ποσό κράτησης.
Ποια επιπλέον έγγραφα απαιτούνται για αγορά από κληρονομιαία περιουσία;
Πέντε έγγραφα, επιπλέον όλων όσων χρειάζεται συνήθως ένα μεταχειρισμένο ακίνητο. Καθένα αποδεικνύει έναν κρίκο σε μια αλυσίδα που εκτείνεται από τον θάνατο έως την υπογραφή που θα κάνετε. Η αλυσίδα λειτουργεί μόνο αν υπάρχουν όλοι οι κρίκοι: ο ίδιος ο θάνατος, αν υπάρχει διαθήκη, η αποδοχή της κληρονομιάς από τους κληρονόμους, η υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομιάς και η καταχώριση των κληρονόμων ως ιδιοκτητών στο κτηματολόγιο.Αντιμετωπίστε αυτά τα πέντε έγγραφα ως σύνολο και όχι ως απλή λίστα, επειδή οποιοδήποτε κενό στη μέση σταματά την πώληση, όσο πλήρη κι αν είναι τα υπόλοιπα. Οι κληρονόμοι που δεν έχουν αποδεχθεί επίσημα την κληρονομιά δεν μπορούν να πουλήσουν. Ένα κτηματολόγιο που δεν τους έχει καταχωρίσει δεν θα καταχωρίσει μεταβίβαση από αυτούς. Η φορολογική δήλωση αποτελεί ξεχωριστό προαπαιτούμενο, ακόμη και όταν η απαλλαγή της Ανδαλουσίας σημαίνει ότι δεν οφείλεται τίποτα, επειδή το κτηματολόγιο απαιτεί μόνο να έχει υποβληθεί η αυτοεκκαθάριση και όχι να έχει καταβληθεί χρηματικό ποσό. Ο δικηγόρος σας συγκεντρώνει και τα πέντε έγγραφα πριν προγραμματιστεί η ολοκλήρωση αγοραπωλησίας και όχι μετά.
- Το πιστοποιητικό θανάτου (certificado de defunción)Το σημείο εκκίνησης για κάθε έγγραφο που ακολουθεί και το πρώτο πράγμα που επιβεβαιώνει ο δικηγόρος σας ότι υπάρχει σε επίσημη και ισχύουσα μορφή.
- Το πιστοποιητικό τελευταίων διαθηκών (certificado de actos de última voluntad)Επιβεβαιώνει ποια διαθήκη, εφόσον υπάρχει, είναι η έγκυρη και τελευταία, και αποκλείει τη χρήση παλαιότερης εκδοχής από λάθος ή κακή πίστη.
- Η ίδια η διαθήκη ή declaración de herederos abintestatoΚαθορίζει ποιοι είναι οι νόμιμοι κληρονόμοι. Χωρίς διαθήκη, απαιτείται ξεχωριστό συμβολαιογραφικό ή δικαστικό στάδιο, το οποίο αποτελεί μία από τις σημαντικότερες πηγές καθυστερήσεων.
- Η escritura de aceptación y adjudicación de herenciaΗ συμβολαιογραφική πράξη με την οποία οι κληρονόμοι αποδέχονται επίσημα την κληρονομιά. Αυτό είναι το έγγραφο που τους παρέχει την εξουσία να την πωλήσουν ως ιδιοκτήτες.
- Ένα NIE για κάθε κληρονόμο που δεν διαθέτει ήδηΚανένας αλλοδαπός κληρονόμος δεν μπορεί να αναφέρεται στην πράξη αποδοχής ή να υπογράψει την τελική πώληση χωρίς αυτό.
Χρειάζεται και η κληρονομιαία περιουσία το πιστοποιητικό οφειλών προς την κοινότητα, όπως κάθε άλλος πωλητής;Ναι, με τον ίδιο τρόπο. Η κληρονομιαία περιουσία δεν απαλλάσσεται από το πιστοποιητικό του άρθρου 9.1.e, το οποίο πρέπει να προσκομίσει κάθε άλλος πωλητής. Οι οφειλές προς την κοινότητα που προέρχονται από κληρονομιά ελέγχονται με τον ίδιο τρόπο, είτε πωλητής είναι κληρονομιαία περιουσία είτε εν ζωή πρόσωπο.
Τι κάνει στην πράξη πιο αργή την αγορά από κληρονομιαία περιουσία;
Η αλυσίδα και όχι η ιδιότητα της κληρονομιαίας περιουσίας είναι αυτή που επιβραδύνει τη διαδικασία. Η herencia yacente δεν προκαλεί καθυστέρηση απλώς και μόνο επειδή υπάρχει. Αυτό που απαιτεί χρόνο είναι ότι κάθε στάδιο πρέπει να ολοκληρωθεί πριν ξεκινήσει το επόμενο και ότι μεσολαβούν τέσσερα ή πέντε στάδια από τον θάνατο έως την υπογραφή σας. Κανείς δεν μπορεί να συντομεύσει αυτή τη σειρά. Γι' αυτό μια αγορά από κληρονομιαία περιουσία συνήθως μετριέται σε μήνες και όχι σε εβδομάδες.Τέσσερα πράγματα μπορούν να την κάνουν ακόμη πιο αργή και αξίζει να ρωτήσετε γι' αυτά νωρίς, επειδή μπορείτε να τα ελέγξετε και τα τέσσερα πριν δεσμευτείτε. Το συνηθέστερο πρόβλημα είναι οι κληρονόμοι που ζουν σε διαφορετικές χώρες ή διαφωνούν μεταξύ τους. Η συγκέντρωση υπογραφών και NIE πέρα από τα σύνορα απαιτεί πραγματικές εβδομάδες και μια γνήσια διαφορά μπορεί να σταματήσει την πώληση αντί απλώς να την καθυστερήσει. Αν δεν υπάρχει διαθήκη, πρέπει πρώτα να ολοκληρωθεί declaración de herederos. Το κτηματολόγιο δεν θα προχωρήσει καθόλου μέχρι να υποβληθεί η αυτοεκκαθάριση του φόρου κληρονομιάς. Και ένας δικαστικά διορισμένος διαχειριστής είναι σαφώς πιο αργός από τις άλλες δύο διαδρομές υπογραφής, επειδή το δικαστήριο πρέπει να εγκρίνει τόσο τον διορισμό όσο και τους όρους της πώλησης.
Από θάνατο έως ολοκλήρωση
- ΘάνατοςΗ περιουσία καθίσταται αδιάθετη κληρονομιάΚανείς δεν έχει ακόμη υποκαταστήσει τον αποβιώσαντα για τους σκοπούς της υπογραφής.
- ΑποδοχήΟι κληρονόμοι αποδέχονται μέσω της escritura de aceptación y adjudicaciónΑυτό τους παρέχει την εξουσία να πουλήσουν.
- Υποβολή ISDΥποβολή δήλωσης φόρου κληρονομιάςΑπαιτείται ακόμη και όταν η ανδαλουσιανή φορολογική έκπτωση σημαίνει ότι δεν οφείλεται τίποτα.
- Καταχώριση στο ΚτηματολόγιοΤο κτηματολόγιο καταχωρίζει πρώτα τους κληρονόμους και έπειτα την πώλησηΔεν θα προχωρήσει χωρίς να έχει υποβληθεί η φορολογική δήλωση.
- Ολοκλήρωση αγοράςΥπογραφή στον συμβολαιογράφοΕίναι δυνατή μόνο όταν έχει ολοκληρωθεί κάθε προηγούμενος κρίκος της αλυσίδας.
- Κληρονόμοι που ζουν στο εξωτερικό ή διαφωνούν μεταξύ τουςΗ συγκέντρωση υπογραφών ή ενός NIE από αρκετούς κληρονόμους που βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες απαιτεί πραγματικές εβδομάδες. Οποιαδήποτε ουσιαστική διαφωνία σχετικά με το αν ή τον τρόπο πώλησης μπορεί να σταματήσει εντελώς τη διαδικασία και όχι απλώς να την καθυστερήσει.
- Χωρίς διαθήκη, επομένως πρέπει πρώτα να ολοκληρωθεί η declaración de herederosΑυτό προσθέτει ένα επιπλέον συμβολαιογραφικό ή δικαστικό στάδιο πριν αναγνωριστεί επισήμως οποιοσδήποτε ως κληρονόμος, επιπλέον όλων όσων απαιτεί ήδη μια συνήθης πώληση.
- Το φορολογικό κώλυμα του ίδιου του κτηματολογίου, ακόμη και όταν δεν οφείλεται φόροςΤο κτηματολόγιο δεν θα καταχωρίσει το ακίνητο στο όνομα των κληρονόμων ή τη μεταγενέστερη πώληση σε εσάς, έως ότου η δήλωση αυτοεκκαθάρισης του φόρου κληρονομιάς έχει τουλάχιστον υποβληθεί στη φορολογική αρχή. Αυτό ισχύει ακόμη και όταν η ανδαλουσιανή φορολογική έκπτωση 99 % σημαίνει ότι δεν οφείλεται τίποτα: το κώλυμα είναι η υποβολή και όχι η πληρωμή.
- Δικαστικά διορισμένος διαχειριστής, όπου απαιτείταιΗ πιο αργή από τις τρεις διαδρομές υπογραφής με σαφή διαφορά, επειδή δικαστήριο πρέπει να εγκρίνει τόσο τον διορισμό όσο και, αργότερα, τους όρους της πώλησης.
Πηγές
Υπάρχει τρόπος να εκτιμηθεί πόσο θα διαρκέσει η αγορά από κληρονομία πριν δεσμευτείτε;Όχι με βεβαιότητα στο στάδιο της κράτησης. Γι’ αυτό αξίζει να ζητήσετε και να ελέγξετε τα παραπάνω έγγραφα πριν καταβάλετε οποιοδήποτε σημαντικό ποσό. Μια κληρονομιά με διαθήκη, συνεργάσιμους κληρονόμους και ήδη συγκεντρωμένα δικαιολογητικά μπορεί να ακολουθήσει σχεδόν το χρονοδιάγραμμα ενός κανονικού μεταχειρισμένου ακινήτου. Μια κληρονομιά από την οποία λείπουν αρκετά από αυτά δεν μπορεί. Δεν υπάρχει τρόπος να αποφύγετε να διαπιστώσετε σε ποια κατάσταση βρίσκεστε πραγματικά.
Αν ο πωλητής αποβιώσει αφού έχουμε υπογράψει, εξακολουθεί να ισχύει η σύμβαση;
Ναι. Αυτό εκπλήσσει τους αγοραστές περισσότερο από την κατάσταση της κληρονομίας σε εκκρεμότητα, επειδή φαίνεται ότι θα έπρεπε να τερματίζει τη συμφωνία. Σύμφωνα με το άρθρο 1257 του Código Civil, μια σύμβαση δεσμεύει τα μέρη που την υπογράφουν ΚΑΙ τους κληρονόμους τους. Ο θάνατος δεν ακυρώνει από μόνος του μια υπογεγραμμένη σύμβαση κράτησης ή arras. Οι κληρονόμοι που αποδέχονται την κληρονομία υποκαθιστούν τον αποβιώσαντα στο πλαίσιο της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένων των υποχρεώσεών της.Το αν οι κληρονόμοι μπορούν να αλλάξουν γνώμη εξαρτάται από τη διατύπωση της σύμβασης. Η ισπανική νομολογία αντιμετωπίζει μια σύμβαση arras ως confirmatoria, δηλαδή δεσμευτική και εκτελεστή, ΕΚΤΟΣ ΑΝ παρέχει σαφώς δικαίωμα υπαναχώρησης. Βάσει αυτού του δικαιώματος, ο αγοραστής μπορεί να παραιτηθεί από την προκαταβολή ή ο πωλητής να επιστρέψει το διπλάσιο ποσό, ώστε να αποχωρήσει. Μια σύμβαση που δεν αναφέρει τίποτα σχετικά ερμηνεύεται γενικά ως δεσμευτική και όχι προαιρετική.
Είχατε υπογράψει όταν απεβίωσε ο ιδιοκτήτης;
- ΝαιΗ σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει. Μόλις οι κληρονόμοι αποδεχθούν την κληρονομία, υποκαθιστούν τον πωλητή και γενικά αναμένεται να ολοκληρώσουν την πώληση.
- Όχι, και η σύμβαση δεν προβλέπει υπαναχώρησηΗ νομολογία τείνει να την ερμηνεύει ως δεσμευτική (confirmatoria), χωρίς αυτόματο δικαίωμα των κληρονόμων να αποχωρήσουν.
- Όχι, και η σύμβαση επιτρέπει υπαναχώρηση έναντι της προκαταβολήςΟι κληρονόμοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν την ίδια ρήτρα για να αποχωρήσουν, με το συμφωνημένο κόστος, αντί να υποχρεωθούν να ολοκληρώσουν την πώληση.
Η παραπάνω ερμηνεία της νομολογίας αποτελεί την αποδεκτή θέση σε όλες τις ανεξάρτητες νομικές πηγές που ελέγξαμε. Δεν πρόκειται για συγκεκριμένη δικαστική απόφαση που διαβάσαμε απευθείας.Το τι σημαίνει αυτό για τη δική σας προκαταβολή είναι συχνά το πιο επείγον ερώτημα και απαντάται σε ξεχωριστή σελίδα, όχι εδώ. Το πού παραμένουν τα χρήματα όσο επιλύεται το ζήτημα, είτε πρόκειται για κράτηση που τηρείται εκτός του συστήματος εγγυήσεων είτε για πληρωμή που έχει ήδη διοχετευθεί μέσω λογαριασμού πελατών δικηγόρου, αποτελεί αντικείμενο του οδηγού προστασίας χρημάτων.Η επιβεβαίωση του προσώπου που έχει αναλάβει τη θέση του πωλητή και του κατά πόσον η υπογεγραμμένη σύμβαση εξακολουθεί να το δεσμεύει αποτελεί αντικείμενο του νομικού συντονισμού της Arevont πριν καταβάλετε οποιοδήποτε επιπλέον ποσό.
Μπορώ να λάβω πίσω την προκαταβολή μου αν απλώς δεν θέλω να έχω dealings με τους κληρονόμους;Όχι αυτομάτως, εάν η σύμβαση είναι confirmatoria και δεν σας παρέχει δικαίωμα υπαναχώρησης penitencial. Συμφωνήσατε να αγοράσετε και η υποχρέωση μεταβιβάστηκε στους κληρονόμους αντί να εξαφανιστεί. Η επιθυμία να αποφύγετε την πρόσθετη διαδικασία δεν αποτελεί από μόνη της λόγο που προβλέπεται στα περισσότερα συμβόλαια για να αποχωρήσετε. Το αν η συγκεκριμένη σύμβασή σας σας παρέχει δικαίωμα εξόδου είναι ζήτημα που πρέπει να απαντήσει ο δικηγόρος σας, με βάση την πραγματική διατύπωσή της, και όχι αυτή η γενική σελίδα.
Τι πρέπει να ζητήσετε πριν αγοράσετε από κληρονομική περιουσία
Πέντε έγγραφα, επιπλέον του τυπικού καταλόγου ελέγχου μεταχειρισμένου ακινήτου, τα οποία ζητούνται πριν από την κράτηση και όχι κατά τη διάρκεια του νομικού ελέγχου.| Ζητήστε | Τι σας δείχνει | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Η διαθήκη ή η declaración de herederos, εάν δεν υπάρχει διαθήκη | Καθορίζει ποιοι είναι οι νόμιμοι κληρονόμοι και ποια εξουσία, εάν υπάρχει, έχει παραχωρηθεί στον εκτελεστή της διαθήκης. | Προφορικός ισχυρισμός σχετικά με το ποιοι είναι οι κληρονόμοι, χωρίς να προσκομίζεται κανένα έγγραφο. |
| Έγγραφη, ομόφωνη εξουσιοδότηση από κάθε κληρονόμο ή η δικαστική απόφαση με την οποία διορίζεται διαχειριστής | Επιβεβαιώνει ότι όποιος υπογράφει ενώπιόν σας έχει την εξουσία να πουλήσει ολόκληρο το ακίνητο. | Ένας μόνο κληρονόμος υπογράφει ή παρέχεται διαβεβαίωση ότι «οι υπόλοιποι συμφωνούν», χωρίς τίποτα γραπτώς. |
| Απόδειξη ότι έχει υποβληθεί η αυτοεκκαθάριση του φόρου κληρονομιάς | Το κτηματολόγιο δεν θα καταχωρίσει την πώληση χωρίς αυτό, ακόμη και όταν ο οφειλόμενος φόρος είναι μηδενικός, επομένως επηρεάζει άμεσα το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας σας. | Καμία αναφορά στην υποβολή ή η υπόθεση ότι, όταν ο φόρος είναι μηδενικός, δεν χρειάζεται να υποβληθεί τίποτα. |
| Ένα NIE για κάθε κληρονόμο που δεν είναι κάτοικος Ισπανίας | Κληρονόμος από το εξωτερικό δεν μπορεί να αναφέρεται στην πράξη αποδοχής ούτε να υπογράψει την πώληση χωρίς αυτό. | Κληρονόμοι στο εξωτερικό που δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει τη διαδικασία, γεγονός που διαπιστώνεται μόνο λίγο πριν από την προγραμματισμένη ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας. |
| Η βεβαίωση οφειλών προς την κοινότητα, όπως σε κάθε άλλο μεταχειρισμένο ακίνητο | Η κληρονομική περιουσία δεν εξαιρείται από το άρθρο 9.1.e και οι κληρονομημένες οφειλές προς την κοινότητα ελέγχονται με τον ίδιο τρόπο, ανεξάρτητα από το ποιος είναι ο πωλητής. | Η υπόθεση ότι το καθεστώς της κληρονομικής περιουσίας αλλάζει κατά κάποιον τρόπο τους κανόνες σχετικά με το χρονικό διάστημα των οφειλών. |
Διευθετημένη κληρονομική περιουσία έναντι κληρονομικής περιουσίας που εξακολουθεί να τακτοποιείται
Το ίδιο ακίνητο, η ίδια νομική πορεία σε κάθε περίπτωση. Αυτό που διαφέρει είναι το πόσο μεγάλο μέρος της εργασίας έχει ήδη ολοκληρωθεί πριν εμπλακείτε.| Χωρίς διευθετημένη κληρονομιά | Με διευθετημένη κληρονομιά | |
|---|---|---|
| Ποιος υπογράφει | Ασαφές έως ότου ταυτοποιηθούν οι κληρονόμοι και συμφωνήσουν ή έως ότου το δικαστήριο διορίσει κάποιον. | Ονομασμένος albacea ή πλήρης ομάδα κληρονόμων, ήδη ομόφωνων και έτοιμων να υπογράψουν. |
| Διαθέσιμα έγγραφα | Συγκεντρώνονται κατά τη δική σας συναλλαγή, προσθέτοντας πραγματικές εβδομάδες. | Πιστοποιητικό θανάτου, διαθήκη, πράξη αποδοχής και NIEs ήδη διαθέσιμα. |
| Φορολογική δήλωση | Δεν έχει ακόμη υποβληθεί, και το κτηματολόγιο δεν θα προχωρήσει χωρίς αυτήν. | Έχει ήδη υποβληθεί, εξαλείφοντας το ένα απαιτούμενο στάδιο ανεξάρτητα από τον οφειλόμενο φόρο. |
| Ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα σε σύγκριση με ένα κανονικό μεταχειρισμένο ακίνητο | Αισθητά μεγαλύτερο και δύσκολο να εκτιμηθεί εκ των προτέρων. | Σχεδόν ίδιο με το χρονοδιάγραμμα ενός κανονικού μεταχειρισμένου ακινήτου. |
Αυτή είναι η γενική εικόνα και όχι κρίση για τη συγκεκριμένη κληρονομική σας περιουσία
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες σχετικά με την herencia yacente, το άρθρο 1257 του Código Civil και το άρθρο 254 της Ley Hipotecaria, όπως ίσχυαν στις 17 Αυγούστου 2026. Ορισμένα πιο细μερή σημεία, όπως το ποια διαδικασία εξουσιοδότησης εφαρμόζεται και πώς ένα δικαστήριο ερμηνεύει τη διατύπωση συγκεκριμένης σύμβασης arras, επισημαίνονται ως μη επιβεβαιωμένα. Τα ελέγξαμε σε ανεξάρτητες νομικές πηγές και όχι στο αρχικό νομικό κείμενο. Η συγκεκριμένη υπόθεση μπορεί να διευθετηθεί μόνο από ανεξάρτητο δικηγόρο, ο οποίος θα εξετάσει την πραγματική διαθήκη, τη σύμβαση και τα έγγραφα των κληρονόμων.Καμία από τις δύο καταστάσεις δεν είναι αρκετά σπάνια ώστε να θεωρείται ασυνήθιστη και καμία δεν αποτελεί αυτομάτως λόγο για να αποχωρήσετε από μια αγορά. Αυτό που έχει σημασία είναι να διαπιστώσετε έγκαιρα ποια έγγραφα υπάρχουν, ποιος έχει εξουσία να υπογράψει και αν έχει υποβληθεί η φορολογική δήλωση, πριν καταβάλετε προκαταβολή κράτησης και όχι μετά.Συντονίζουμε το αίτημα για τα συγκεκριμένα έγγραφα στο πλαίσιο της διαδικασίας νομικού συντονισμού της Arevont, για κάθε αγορά που αφορά κληρονομική περιουσία. Δεν καθορίζουμε ποιοι είναι οι νόμιμοι κληρονόμοι, δεν εγκρίνουμε δικαστικά διορισμένο διαχειριστή και δεν αντικαθιστούμε τον ανεξάρτητο δικηγόρο που είναι αρμόδιος για αυτά.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με τον θάνατο του πωλητή
- Είναι εγγενώς πιο επικίνδυνη η αγορά ακινήτου από κληρονομιαία περιουσία σε σχέση με την αγορά από εν ζωή ιδιοκτήτη;
- Όχι, όχι εκ φύσεως. Το ίδιο το ακίνητο, η θέση του στην κοινότητα και η νομιμότητα του κτιρίου ελέγχονται με τον ίδιο τρόπο, ανεξάρτητα από το ποιος πωλεί. Αυτό που διαφέρει είναι το διοικητικό σκέλος: η επιβεβαίωση του προσώπου που έχει την εξουσία να υπογράψει και η συγκέντρωση ορισμένων επιπλέον εγγράφων. Πρόκειται για κίνδυνο της διαδικασίας και όχι για κίνδυνο του ακινήτου.
- Αν έχω ήδη καταβάλει ποσό κράτησης και στη συνέχεια πληροφορηθώ ότι ο πωλητής έχει αποβιώσει, τι πρέπει να κάνω πρώτα;
- Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει την κατάσταση της κληρονομιαίας περιουσίας, αν υπάρχει διαθήκη και ποιοι είναι οι κληρονόμοι. Μην θεωρήσετε ότι η συμφωνία ματαιώθηκε ή ότι θα προχωρήσει σύμφωνα με το αρχικό χρονοδιάγραμμα. Η σύμβαση σχεδόν βέβαιο είναι ότι εξακολουθεί να ισχύει βάσει του άρθρου 1257. Αυτό που αλλάζει είναι το ποιος βρίσκεται πλέον στην άλλη πλευρά της και πόσο γρήγορα μπορεί να ενεργήσει.
- Σημαίνει η απαλλαγή 99 % από τον φόρο κληρονομιάς στην Ανδαλουσία ότι η κληρονομιαία περιουσία δεν χρειάζεται να υποβάλει καμία δήλωση πριν σας πωλήσει το ακίνητο;
- Όχι, και αυτή είναι μια συνηθισμένη και δαπανηρή παρανόηση. Η απαλλαγή μειώνει τον οφειλόμενο φόρο, συχνά έως και στο μηδέν για στενούς συγγενείς, αλλά δεν καταργεί την υποχρέωση υποβολής της αυτοεκκαθάρισης. Η φορολογική δικλίδα του κτηματολογίου απαιτεί την υποβολή και όχι την πληρωμή, επομένως ακόμη και αποτέλεσμα μηδενικού φόρου πρέπει να δηλωθεί πριν καταχωριστεί η αγορά σας.
- Μπορούν οι κληρονόμοι να πωλήσουν το ακίνητο πριν αποδεχθούν επίσημα την κληρονομιά;
- Κατά κανόνα, όχι. Η αποδοχή της κληρονομιάς είναι αυτή που τους παρέχει εξαρχής το νόμιμο δικαίωμα να το πωλήσουν. Γι’ αυτό η αποδοχή και η πώληση συχνά συντονίζονται στο ίδιο ραντεβού με τον συμβολαιογράφο, αντί να αντιμετωπίζονται ως δύο χωριστές συναλλαγές με διαφορά μηνών.
