Ενεργειακό πιστοποιητικό για ακίνητο στην Ισπανία
Σε 30 δευτερόλεπτα
Κάθε ισπανικό ακίνητο πρέπει να διαθέτει έγκυρο ενεργειακό πιστοποιητικό πριν διαφημιστεί προς πώληση ή ενοικίαση. Το πιστοποιητικό κατατάσσει το κτίριο από A έως G. Ισχύει για δέκα χρόνια, ή για πέντε χρόνια στην περίπτωση βαθμίδας G, και κοστίζει από 50 έως 300 €. Είναι έγγραφο που πρέπει να σας παρέχει ο πωλητής, όχι δικό σας.
Τι μετρά το πιστοποιητικό;
Πρόκειται για θεωρητική αξιολόγηση του ίδιου του κτιρίου. Δεν βασίζεται στις συνήθειες του νοικοκυριού σας ή στον λογαριασμό κοινής ωφέλειας του περασμένου έτους. Ειδικευμένος τεχνικός υπολογίζει ή μετρά την εκτιμώμενη κατανάλωση ενέργειας και τις εκπομπές CO2 του ακινήτου, με βάση την κατασκευή, τη μόνωση, τα παράθυρα και τα εγκατεστημένα συστήματα, και τα μετατρέπει σε ένα μόνο γράμμα, από A, το πιο αποδοτικό, έως G, το λιγότερο αποδοτικό. Δύο διαμερίσματα με παρόμοια εμφάνιση στο ίδιο κτίριο μπορεί να λάβουν διαφορετικά γράμματα, αν το ένα έχει ανακαινιστεί με καλύτερη μόνωση ή πιο αποδοτικά παράθυρα και το άλλο όχι.Το γράμμα δεν δείχνει πόσα θα δαπανήσετε προσωπικά για ηλεκτρική ενέργεια. Αυτό εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται πραγματικά το ακίνητο. Το γράμμα δείχνει μόνο πόσο αποδοτικό έχει σχεδιαστεί και κατασκευαστεί το κτίριο. Σε αυτή την ακτή, μια χαμηλή βαθμολογία επηρεάζει λιγότερο το κόστος θέρμανσης και ψύξης απ’ ό,τι σε ψυχρότερο κλίμα. Εξακολουθεί, όμως, να έχει πραγματική επίδραση: σύμφωνα με τον νόμο, πρέπει να αναφέρεται σε κάθε αγγελία του ακινήτου, σε κάθε πλατφόρμα.
Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσηςΕτικέτα βαθμολογίας A έως G
- Ενεργειακή κλάση
- [A-G]
- Ενεργειακή κατανάλωση
- [XXX] kWh/m² έτος
- Εκπομπές CO2
- [XX] kg CO2/m² έτος
- Ισχύς
- [DD/MM/AAAA]
- Ενεργειακή κλάση. Το ένα γράμμα που πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία, σύμφωνα με τον νόμο.
- Ενεργειακή κατανάλωση. Θεωρητική τιμή. Βασίζεται στο ίδιο το κτίριο, όχι στους πραγματικούς λογαριασμούς του νοικοκυριού σας.
- Εκπομπές CO2. Υπολογίζεται με τον ίδιο τρόπο όπως το ενεργειακό μέγεθος.
- Ισχύς. Ισχύει για 10 χρόνια από την έκδοση ή για 5 χρόνια στην περίπτωση βαθμίδας G.
Πότε ακριβώς απαιτείται από τον νόμο και πότε όχι;
Το πιστοποιητικό απαιτείται πριν από την καταχώριση οποιασδήποτε πώλησης ή μίσθωσης, ανεξάρτητα από τη διάρκειά της. Ο κανόνας έγινε αυστηρότερος το 2021. Μια βραχυχρόνια ή παραθεριστική μίσθωση απαλλασσόταν παλαιότερα, εάν το ακίνητο εκμισθωνόταν για λιγότερο από τέσσερις μήνες τον χρόνο. Η απαλλαγή αυτή δεν ισχύει πλέον. Μια παραθεριστική μίσθωση που διαφημίζεται πλέον σε οποιαδήποτε πλατφόρμα χρειάζεται το ίδιο έγκυρο πιστοποιητικό με μια μακροχρόνια μίσθωση ή μια πώληση.Παραμένει ένας μικρός αριθμός πραγματικών απαλλαγών, οι οποίες είναι περιορισμένες. Δεν αποτελούν γενικό τρόπο αποφυγής του κανόνα.
Πωλείτε ή εκμισθώνετε το ακίνητο, με οποιαδήποτε μορφή;
- ΠώλησηΑπαιτείται πάντοτε, ακόμη και πριν από τη διαφήμιση του ακινήτου.
- Μακροχρόνια μίσθωσηΑπαιτείται πάντοτε. Ισχύει η ίδια απαίτηση με την πώληση.
- Βραχυχρόνια ή μίσθωση διακοπών, κάθε διάρκειαΑπαιτείται από το 2021. Η παλαιά απαλλαγή για διάστημα μικρότερο των τεσσάρων μηνών δεν ισχύει πλέον.
- Κανένα από τα δύο: ανεξάρτητο κτίριο κάτω των 50 m² ή αγορά με σκοπό την κατεδάφισηΔεν απαιτείται, μόνο στις συγκεκριμένες περιορισμένες περιπτώσεις απαλλαγής.
Θέση σε ισχύ στις 17 Αυγούστου 2026, βάσει του Real Decreto 390/2021, άρθρα 2 και 3.2, με άμεσο έλεγχο έναντι του κειμένου της BOE. Αρκετές ανεξάρτητες δευτερογενείς πηγές επιβεβαιώνουν την κατάργηση της απαλλαγής για διάστημα μικρότερο των τεσσάρων μηνών, περιγράφοντας με συνέπεια την ίδια αλλαγή. Δεν ελέγξαμε το συγκεκριμένο άρθρο προς άρθρο στο ίδιο το κείμενο της BOE.
Χρειάζεται ακόμη πιστοποιητικό ένα ολοκαίνουργιο, ακατοίκητο ακίνητο πριν μπορέσει να πωληθεί;Ναι. Ένα νεόδμητο ακίνητο λαμβάνει το πιστοποιητικό του στο πλαίσιο της διαδικασίας ανάπτυξης. Η τεχνική ομάδα του ίδιου του κατασκευαστή το διεκπεραιώνει. Θα πρέπει να το λάβετε μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας και όχι να το εξασφαλίσετε ξεχωριστά ως αγοραστής.
Ποιος το εκδίδει και πώς το αποκτά ο πωλητής;
Μόνο ένας técnico competente (κατάλληλα καταρτισμένος τεχνικός), όπως αρχιτέκτονας, τεχνικός αρχιτέκτονας ή μηχανικός με τα κατάλληλα προσόντα, μπορεί να εκδώσει το πιστοποιητικό. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το διεκπεραιώσει ή να το καταχωρίσει απευθείας. Κάθε παρακάτω βήμα πραγματοποιείται μέσω του τεχνικού.Ο νομικός συντονισμός της Arevont συγκεντρώνει το πιστοποιητικό του πωλητή ως ένα από τα τυπικά έγγραφα που συλλέγονται πριν από την υπογραφή, μαζί με τη nota simple και το πιστοποιητικό οφειλών προς την κοινότητα. Με αυτόν τον τρόπο, ελέγχουμε ότι είναι έγκυρο και καταχωρισμένο πριν βασιστείτε σε αυτό, αντί να διαπιστώσουμε στον συμβολαιογράφο ότι λείπει.
- Επιτόπια επίσκεψηΟ τεχνικός επιθεωρεί αυτοπροσώπως το ακίνητο, το πολύ τρεις μήνες πριν από την έκδοση του πιστοποιητικού.
- Where
- Το ίδιο το ακίνητο
- Ο υπολογισμόςΗ κατασκευή, η μόνωση, τα παράθυρα και τα εγκατεστημένα συστήματα μετατρέπονται σε ενεργειακή βαθμολογία από A έως G.
- Ηλεκτρονική υποβολή στο περιφερειακό μητρώοΣτην Ανδαλουσία, το Registro de Certificados Energéticos de Andalucía.
- Where
- Ανδαλουσιανή Υπηρεσία Ενέργειας
- Watch out
- Μόνο ο πιστοποιών τεχνικός μπορεί να το υποβάλει, ποτέ ο ιδιοκτήτης απευθείας.
Τι συμβαίνει εάν ο πωλητής δεν διαθέτει έγκυρο πιστοποιητικό;
Η πώληση δεν εμποδίζεται αυτόματα. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να εγκρίνει τη συμβολαιογραφική πράξη, εφόσον ο αγοραστής ενημερωθεί σαφώς για την απουσία ή τη λήξη του πιστοποιητικού και παραιτηθεί εγγράφως από την απαίτηση, μέσα στην ίδια την πράξη. Αυτό που δεν εκλείπει είναι ο κίνδυνος του ίδιου του πωλητή απέναντι στις αρχές: η παράλειψη κατοχής ή προσκόμισης έγκυρου πιστοποιητικού αποτελεί παράβαση που μπορεί να επιφέρει πρόστιμο, σύμφωνα με τους ευρύτερους κανόνες πολεοδομικής ανάπτυξης και προστασίας των καταναλωτών στους οποίους παραπέμπει ο κανονισμός. Τα πρόστιμα συνήθως αναφέρονται στο εύρος από 300 έως 6.000 ευρώ, σε αρκετές ανεξάρτητες πηγές. Δεν έχουμε επιβεβαιώσει τα ακριβή ποσά των προστίμων με βάση τον ίδιο τον υποκείμενο νόμο, επομένως ζητήστε από δικηγόρο να το επιβεβαιώσει, αντί να το θεωρήσετε δεδομένο.Σε αυτό το προχωρημένο στάδιο, ένα πιστοποιητικό που λείπει είναι χρησιμότερο ως προειδοποιητικό σημάδι παρά ως νομικό εργαλείο. Αξίζει να ρωτήσετε γιατί λείπει και αν υπήρξε ποτέ πιστοποιητικό για το ακίνητο. Εάν ο πωλητής διστάζει να το προσκομίσει, αντιμετωπίστε το όπως θα αντιμετωπίζατε οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που λείπει και θα έπρεπε να είναι διαθέσιμο σε μια κανονική συναλλαγή.
- Ρωτήστε πριν υπογράψετεΟ πωλητής δεν έχει κανένα πιστοποιητικό να επιδείξειΤο ακίνητο μπορεί να μην είχε ποτέ πιστοποιητικό ή αυτό να έχει λήξειWhat to do insteadΡωτήστε γιατί και αντιμετωπίστε το όπως κάθε άλλο έγγραφο που λείπει
- Μικρός κίνδυνος για σαςΣας ζητούν να παραιτηθείτε από την απαίτηση για να υπογράψετε γρηγορότεραΈνας συμβολαιογράφος μπορεί ακόμη να εγκρίνει την πράξη, αφού ο αγοραστής παραιτηθεί από αυτήν γραπτώςWhat to do insteadΝα γνωρίζετε ότι η παραίτησή σας δεν εξαλείφει τον κίνδυνο επιβολής προστίμου στον πωλητή
- Ρωτήστε πριν υπογράψετεΜια καταχώριση βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν εμφανίζει αξιολόγησηΑπό το 2021, κάθε καταχώριση κατοικίας για διακοπές χρειάζεται μία. Η εξαίρεση για περιόδους κάτω των τεσσάρων μηνών δεν ισχύει πλέον.What to do insteadΖητήστε την πριν από την κράτηση ή τη διαφήμιση της ίδιας μονάδας
Τα ακριβή ποσά των προστίμων δίνονται ως εύρος, το οποίο αναφέρεται με συνέπεια σε αρκετές ανεξάρτητες πηγές, και όχι ως ποσό που διαβάστηκε απευθείας στον σχετικό νόμο. Ζητήστε από δικηγόρο να τα επιβεβαιώσει, αντί να τα θεωρήσετε ακριβή.
Αν παραιτηθώ από την απαίτηση ώστε η πώληση να υπογραφεί ταχύτερα, προστατεύει αυτή η παραίτηση και τον πωλητή από το πρόστιμο;Όχι. Η παραίτηση του αγοραστή, η οποία καταγράφεται στο συμβόλαιο, επηρεάζει μόνο το αν ο συμβολαιογράφος θα προχωρήσει στην υπογραφή. Δεν επηρεάζει καθόλου την ίδια την ευθύνη του πωλητή έναντι της αρμόδιας αρχής για τη μη ύπαρξη έγκυρου πιστοποιητικού εξαρχής. Αυτό είναι ξεχωριστό ζήτημα μεταξύ του πωλητή και του κράτους.
Έχει πράγματι σημασία μια χαμηλή αξιολόγηση για μια παραθαλάσσια κατοικία διακοπών;
Αυτές είναι γενικές πληροφορίες σχετικά με μια νομική απαίτηση, επικαιροποιημένες στις 17 Αυγούστου 2026. Τις ελέγξαμε σε αντιπαραβολή με το ίδιο το κείμενο του BOE για τον Real Decreto 390/2021, όσον αφορά τις απαιτήσεις, τις περιόδους ισχύος και τις εξαιρέσεις που αναφέρει άμεσα. Για το εύρος των προστίμων και την αλλαγή της εξαίρεσης του 2021, χρησιμοποιήσαμε αρκετές ανεξάρτητες δευτερογενείς πηγές, οι οποίες επισημαίνονται παραπάνω και δεν παρουσιάζονται ως βέβαιες. Αυτό δεν αποτελεί νομική γνωμοδότηση για κάποιο συγκεκριμένο ακίνητο.Στην πράξη, μια χαμηλή βαθμολογία έχει εδώ μικρότερη σημασία από ό,τι θα είχε σε ψυχρότερο κλίμα. Η θέρμανση και η ψύξη αποτελούν μικρότερο μέρος του πραγματικού κόστους λειτουργίας μιας κατοικίας σε μια ήπια μεσογειακή ακτή, και δεν υπάρχει λόγος να προσποιούμαστε το αντίθετο. Όποιο κι αν είναι όμως το κλίμα, το πιστοποιητικό εξακολουθεί να έχει νομική σημασία. Πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία, πρέπει να υπάρχει πριν από την υπογραφή και η απουσία του είναι ένα ακόμη ζήτημα για το οποίο αξίζει να ρωτήσετε, μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα που καλύπτονται αναλυτικά στον πληρέστερο οδηγό του ιστότοπου για τον κατάλογο ελέγχου του δικηγόρου.Η Arevont δεν εκδίδει πιστοποιητικά και δεν είναι πιστοποιών τεχνικός. Ο νομικός συντονισμός συλλέγει και ελέγχει το πιστοποιητικό του πωλητή ως ένα από τα διάφορα έγγραφα, δωρεάν, πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Συχνές ερωτήσεις σχετικά με το ενεργειακό πιστοποιητικό
- Πόσο χρόνο χρειάζεται πραγματικά η έκδοση νέου πιστοποιητικού, αν ο πωλητής δεν διαθέτει ήδη ένα;
- Συνήθως πρόκειται για μερικές ημέρες, όχι εβδομάδες, από τη στιγμή που θα κλειστεί ραντεβού με τεχνικό. Πραγματοποιείται μία επίσκεψη στο ακίνητο και ακολουθούν ο υπολογισμός και η ηλεκτρονική κατάθεση. Η συνηθέστερη καθυστέρηση αφορά την εύρεση και το κλείσιμο ραντεβού με τεχνικό, όχι την ίδια τη διαδικασία πιστοποίησης.
- Αυξάνει πράγματι μια καλή ενεργειακή αξιολόγηση την τιμή πώλησης ενός ακινήτου;
- Δεν υπάρχει αξιόπιστο, δημοσιευμένο ποσό που να απομονώνει τη συγκεκριμένη επίδραση στην Costa del Sol, και η επινόηση ενός τέτοιου ποσού θα ήταν χειρότερη από την παραδοχή ότι δεν υπάρχει. Αυτό που μπορούμε να πούμε είναι ότι η αξιολόγηση εμφανίζεται πλέον υποχρεωτικά σε κάθε αγγελία. Έτσι αποτελεί ένα ακόμη στοιχείο που βλέπει ένας αγοραστής που συγκρίνει επιλογές, πριν επικοινωνήσει καν με μεσίτη.
- Μπορώ να λάβω ενεργειακό πιστοποιητικό για ένα ακίνητο που απλώς σκέφτομαι να αγοράσω, πριν το αποκτήσω;
- Όχι. Το πιστοποιητικό αφορά το ακίνητο. Το φροντίζει όποιος είναι σήμερα ιδιοκτήτης του ή το πουλά, όχι ένας πιθανός αγοραστής. Αν μια αγγελία δεν εμφανίζει πιστοποιητικό, αξίζει να το θέσετε υπόψη της πλευράς του πωλητή. Δεν μπορείτε να το αποκτήσετε ο ίδιος στο μεταξύ.
- Είναι το γράμμα της αξιολόγησης ίδιο σε όλη την Ισπανία ή χρησιμοποιεί η Ανδαλουσία διαφορετική κλίμακα;
- Η κλίμακα από το A έως το G και η μεθοδολογία που τη στηρίζει καθορίζονται σε εθνικό επίπεδο από τον Real Decreto 390/2021. Ισχύουν με τον ίδιο τρόπο στην Ανδαλουσία όπως και οπουδήποτε αλλού στην Ισπανία. Η μόνη περιφερειακή διαφορά είναι το μητρώο στο οποίο κατατίθεται το πιστοποιητικό. Στην Ανδαλουσία, αυτό είναι το σύστημα της Agencia Andaluza de la Energía.
- Θα αποτελέσει μια χαμηλή αξιολόγηση πραγματικό πρόβλημα αργότερα, ακόμη κι αν δεν είναι σήμερα;
- Ενδεχομένως, σε μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα. Αρκετές πηγές του κλάδου αναφέρουν με συνέπεια μια τάση που προέρχεται από την ΕΕ, αν και αυτή δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί σε ισπανικό νόμο. Η τάση αυτή δείχνει προς την απαίτηση ελάχιστης αξιολόγησης E για να εισέλθει ένα ακίνητο στην αγορά έως το 2030, η οποία θα αυξηθεί σε D έως το 2033. Αντιμετωπίστε το ως τάση που πρέπει να παρακολουθείτε και όχι ως επιβεβαιωμένο ισπανικό κανόνα. Αυτό δεν καθιστά ένα ακίνητο με αξιολόγηση G μη πωλήσιμο σε συγκεκριμένη ημερομηνία. Μια ξεχωριστή αλλαγή, η οποία έχει ήδη αναφερθεί ως ισχύουσα από τον Αύγουστο του 2025, απαιτεί έγκυρο πιστοποιητικό για επίσημη τραπεζική εκτίμηση στεγαστικού δανείου (tasación). Αυτός είναι ένας πιο άμεσος λόγος για τον οποίο μια χαμηλή ή ανύπαρκτη αξιολόγηση μπορεί να έχει σημασία νωρίτερα από το 2030. Και αυτό το επισημαίνουμε ως πληροφορία από αναφορές του κλάδου και όχι από τον ίδιο τον νόμο.
