Κίνδυνος πλημμύρας: Costa del Sol
Σε 30 δευτερόλεπτα
Περίπου το 8 % των ισπανικών κατοικιών βρίσκονται σε χαρτογραφημένη ζώνη πλημμύρας, επομένως οι περισσότερες κατοικίες δεν βρίσκονται εκεί. Ο έλεγχος του αν μια συγκεκριμένη διεύθυνση περιλαμβάνεται είναι δωρεάν. Χρειάζονται περίπου δέκα λεπτά σε έναν δημόσιο χάρτη, πριν κάνετε προσφορά.
Η κοίτηΠάνω από την πλαγιά
- Η κοίτηT10
- Νερό εδώ τα περισσότερα χρόνια. Αυτή είναι η ίδια η ρέμπλα ή κοίτη ποταμού, και η δόμηση σε αυτήν είναι εξαιρετική περίπτωση και υπόκειται σε αυστηρούς περιορισμούς.
- Η πλημμυρική πεδιάδαT100
- Περίπου 1 % πιθανότητα σε οποιοδήποτε μεμονωμένο έτος. Αυτό είναι το βασικό σενάριο που χρησιμοποιείται στον ισπανικό σχεδιασμό και εκείνο στο οποίο βασίζονται οι περισσότερες αποφάσεις.
- Το εξωτερικό όριοT500
- Το σενάριο χαμηλής πιθανότητας. Ένα οικόπεδο μπορεί να είναι καθαρό στο T100 και παρ’ όλα αυτά να σκιάζεται εδώ, στο όριο όσων μελετά überhaupt ο χάρτης.
- Οικιστική ανάπτυξη σε πλαγιάΠάνω από τη ζώνη πλημμύρας
- Αυτό δεν αποτελεί κίνδυνο πλημμύρας με τη χαρτογραφημένη έννοια. Το πραγματικό ερώτημα είναι η απορροή: πού καταλήγει το νερό από τον δρόμο και τις αναβαθμίδες πάνω από αυτό, όταν βρέχει καταρρακτωδώς;
Πόσο μεγάλος είναι ο κίνδυνος πλημμύρας στην Costa del Sol;
Η Ισπανία πλήττεται πραγματικά από πλημμύρες και άνθρωποι χάνουν τη ζωή τους. Το θέμα αυτό αξίζει μια σαφή απάντηση, όχι φόβο και όχι αδιαφορία. Η σαφής απάντηση είναι ότι ο κίνδυνος πλημμύρας εδώ είναι συγκεντρωμένος, χαρτογραφημένος και επαληθεύσιμος.
- Συγκεντρωμένος, όχι γενικευμένοςΜια ανάλυση που αντιπαρέβαλε το ισπανικό κτηματολόγιο με τους επίσημους χάρτες πλημμυρών διαπίστωσε ότι περίπου το 7,9 % των ακινήτων βρίσκεται σε ζώνη με κάποιον κίνδυνο πλημμύρας. Αυτό αντιστοιχεί σε περίπου δύο εκατομμύρια κατοικίες το 2024. Πρόκειται για πολλές κατοικίες, αλλά και για μικρό ποσοστό της χώρας. Το χρήσιμο συμπέρασμα δεν είναι «η Ισπανία πλημμυρίζει». Είναι «ενημερωθείτε για τη συγκεκριμένη διεύθυνση».
- Δύο διαφορετικά είδη νερούΗ ποτάμια πλημμύρα συμβαίνει όταν ένα υδάτινο ρεύμα υπερχειλίζει την κοίτη του. Η θαλάσσια πλημμύρα προέρχεται από τη θάλασσα: από την ανύψωση της στάθμης λόγω καταιγίδας και τα κύματα που πλήττουν μια χαμηλή ακτογραμμή. Αυτά χαρτογραφούνται ξεχωριστά και συμπεριφέρονται διαφορετικά. Σε αυτή την ακτή, ένα ακίνητο μπορεί να εκτίθεται στον έναν κίνδυνο και όχι στον άλλο.
- Η rambla είναι ο τοπικός κίνδυνοςΜια rambla ή barranco είναι ένα υδάτινο ρεύμα που παραμένει ξηρό το μεγαλύτερο μέρος του έτους. Μοιάζει με μονοπάτι, λωρίδα χαλικιού ή διαμορφωμένο κενό ανάμεσα σε κτίρια. Σε μια ισχυρή καταιγίδα, μέσα σε λίγα λεπτά γίνεται ο αγωγός αποστράγγισης ολόκληρης της πλαγιάς και μεταφέρει ό,τι παρασύρει στην πορεία του.
- Μια DANA δεν είναι συνηθισμένη καταιγίδαΟ ισπανικός αυτός όρος περιγράφει μια απομονωμένη μάζα ψυχρού αέρα σε μεγάλο υψόμετρο. Παραμένει πάνω από τις θερμές φθινοπωρινές θάλασσες και ρίχνει τεράστιες ποσότητες βροχής σε μια μικρή περιοχή μέσα σε λίγες ώρες. Αποτελεί φυσιολογικό μέρος του μεσογειακού φθινοπώρου. Τα πρόσφατα φαινόμενα ήταν αρκετά σφοδρά ώστε να αλλάξουν τον τρόπο με τον οποίο όλοι, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλιστών, μιλούν για το θέμα.
Ένας περιορισμός πριν συνεχίσετε την ανάγνωση: αυτή η σελίδα αφορά το νερό. Το αν ένα οικόπεδο μπορεί να δομηθεί νόμιμα, πόσο κοντά στην ακτογραμμή επιτρέπεται η δόμηση και τι προβλέπει η παράκτια νομοθεσία για παλαιότερα ακίνητα είναι νομικά ζητήματα που εξετάζονται στη δική τους σελίδα.
Πώς ελέγχετε αν μια συγκεκριμένη διεύθυνση βρίσκεται σε ζώνη πλημμύρας;
Το κράτος δημοσιεύει τους χάρτες πλημμυρών για ολόκληρη τη χώρα σε δωρεάν εφαρμογή προβολής, χωρίς να απαιτείται εγγραφή. Η διεπαφή είναι στα ισπανικά και κάπως παλιομοδίτικη. Τα παρακάτω βήματα σάς καθοδηγούν στη διαδικασία. Κάντε το πριν πετάξετε, για κάθε ακίνητο της επιλογής ακινήτων σας.
- Ανοίξτε την εφαρμογή SNCZIΤο Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables είναι ο επίσημος χάρτης ζωνών πλημμύρας, που δημοσιεύεται από το υπουργείο Περιβάλλοντος. Υπάρχει επίσης η εφαρμογή για κινητά infoAGUA, με τα ίδια δεδομένα.
- Where
- miteco.gob.es, αναζητήστε «visor SNCZI»
- Βρείτε το ακίνητο, όχι την πόληΚάντε μεγέθυνση μέχρι τον δρόμο. Αν η αγγελία δεν σας δίνει διεύθυνση, χρησιμοποιήστε την κτηματολογική αναφορά από τον πωλητή ή τον μεσίτη. Αυτή προσδιορίζει το ακριβές οικόπεδο.
- Watch out
- Μια εκτίμηση για τον ταχυδρομικό κώδικα δεν αποτελεί έλεγχο. Κάντε μεγέθυνση στο ίδιο το οικόπεδο.
- Άνοιγμα επιπέδων πλημμύραςΣτο πλαίσιο περιεχομένων, προσθέστε τα επίπεδα κινδύνου, τους χάρτες peligrosidad και τα επίπεδα κινδύνου πλημμύρας, ένα κάθε φορά.
- Watch out
- Αν κοιτάζετε ταυτόχρονα τρεις σκιασμένες επικαλύψεις σε ένα κινητό τηλέφωνο, είναι εύκολο να πείσετε εσφαλμένα τον εαυτό σας ότι ένα ακίνητο είναι ασφαλές.
- Διαβάστε τα τρία σενάρια ξεχωριστάΥψηλή πιθανότητα σημαίνει περίοδο επαναφοράς δέκα ετών. Μεσαία σημαίνει εκατό έτη. Χαμηλή ή ακραία σημαίνει πεντακόσια έτη. Ένα οικόπεδο μπορεί να είναι καθαρό στο T100 και να σκιάζεται στο T500.
- Watch out
- Σημειώστε σε ποιο από τα τρία εμφανίζεται το οικόπεδό σας. Αυτή είναι η φράση που θα επαναλάβετε στον δικηγόρο και στον ασφαλιστή σας.
- Ελέγξτε τη ζώνη προτιμητέας ροήςΗ zona de flujo preferente είναι το τμήμα της πλημμυρικής πεδιάδας όπου το νερό κινείται γρήγορα και σε μεγάλο βάθος. Εκεί ισχύουν οι αυστηρότεροι περιορισμοί δόμησης.
- Where
- Το δικό του επίπεδο στην ίδια προβολή.
- Watch out
- Ένα οικόπεδο μέσα σε αυτήν βρίσκεται σε εντελώς διαφορετική κατάσταση από ένα οικόπεδο στο εξωτερικό όριο μιας ζώνης T500.
- Από το οικόπεδο στη μονάδαΟ χάρτης είναι επίπεδος, τα κτίρια όμως όχι. Μόλις το οικόπεδο σκιαστεί, ρωτήστε σε ποιον όροφο βρίσκεται το διαμέρισμα, αν υπάρχει υπόγειο ή υπόγειο γκαράζ και πού βρίσκεται η ράμπα εισόδου.
- Watch out
- Ένα διαμέρισμα στον τρίτο όροφο πάνω από σκιασμένο οικόπεδο έχει πρόβλημα με το γκαράζ, όχι με την κατοικία. Αξίζει να το γνωρίζετε με ακρίβεια και όχι απλώς να αντιδράτε συναισθηματικά.
Έχετε υπόψη δύο περιορισμούς. Οι χάρτες καλύπτουν μόνο υδάτινα ρεύματα που έχουν μελετηθεί, επομένως ένα μικρό αστικό arroyo ή ένας αγωγός αποστράγγισης μπορεί να μην εμφανίζεται καθόλου. Επίσης, τίποτα στους χάρτες δεν δείχνει έναν φραγμένο αγωγό ομβρίων σε μια ισχυρή νεροποντή του Αυγούστου. Αυτή είναι η συνηθέστερη αιτία υγρού δαπέδου σε αυτή την ακτή, αλλά δεν αποτελεί πλημμύρα με τη νομική έννοια.
Πηγές
Ο χάρτης δεν δείχνει τίποτα στη διεύθυνσή μου. Είμαι ασφαλής;Ασφαλέστερο, αλλά όχι πιστοποιημένο. Οι χάρτες καλύπτουν μόνο τα υδατορεύματα που έχουν μελετηθεί, επομένως ένα μικρό, καλυμμένο ρέμα μπορεί να λείπει. Επίσης, δεν λένε τίποτα για έναν αγωγό αποστράγγισης που δεν μπορεί να διαχειριστεί μια ξαφνική νεροποντή. Αυτό που σημαίνει ένας σαφής χάρτης είναι ότι η ίδια η κρατική μοντελοποίηση επικινδυνότητας δεν τοποθετεί το οικόπεδό σας σε πλημμυρική πεδιάδα. Αυτό είναι το ισχυρότερο μεμονωμένο στοιχείο δωρεάν τεκμηρίωσης που έχετε στη διάθεσή σας.
Τι σημαίνουν πραγματικά οι όροι «πλημμυρική ζώνη», «επικινδυνότητα» και «T100»;
Η πλημμυρική ζώνη, η επικινδυνότητα, ο κίνδυνος και η προτιμησιακή ροή περιγράφουν διαφορετικά πράγματα. Η σύγχυσή τους είναι ο λόγος για τον οποίο ένας αγοραστής είτε πανικοβάλλεται για την άκρη μιας ζώνης T500 είτε αισθάνεται υπερβολικά ήρεμος για ένα κανάλι.
- Πλημμυρική ζώνηΠλημμυρική ζώνη
- Τι σημαίνει
- Γη στην οποία αναμένεται να φτάσει το νερό, σύμφωνα με ένα καθορισμένο σενάριο. Πρόκειται για χαρτογραφημένο δεδομένο σχετικά με το έδαφος, όχι για πρόβλεψη συγκεκριμένου έτους.
- Τι αλλάζει για εσάς
- Το πρώτο πράγμα που πρέπει να διαπιστώσετε και το οποίο μπορείτε να ζητήσετε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει γραπτώς πριν από την κράτηση.
- ΕπικινδυνότηταΕπικινδυνότητα
- Τι σημαίνει
- Πώς συμπεριφέρεται το νερό εκεί: πόσο βαθύ και πόσο γρήγορο είναι, και πόσο συχνά εμφανίζεται. Δύο οικόπεδα στην ίδια πλημμυρική ζώνη μπορεί να έχουν πολύ διαφορετική επικινδυνότητα.
- Τι αλλάζει για εσάς
- Αυτό καθορίζει αν εξετάζετε ένα βρεγμένο γκαράζ ή ένα επικίνδυνο κτίριο. Αυτό που έχει σημασία είναι το βάθος και η ταχύτητα του νερού, όχι η σκίαση στον χάρτη.
- ΚίνδυνοςΚίνδυνος
- Τι σημαίνει
- Η επικινδυνότητα σε συνδυασμό με ό,τι εκτίθεται σε αυτήν: άνθρωποι, κατοικίες, υποδομές. Οι χάρτες κινδύνου υπάρχουν για να βοηθούν τις αρχές στον σχεδιασμό. Δεν προορίζονται για την τιμολόγηση ενός διαμερίσματος.
- Τι αλλάζει για εσάς
- Χρήσιμο πλαίσιο, αλλά όχι το επίπεδο πάνω στο οποίο πρέπει να βασίσετε μια απόφαση. Μη συγχέετε έναν χάρτη υψηλού κινδύνου με ένα οικόπεδο υψηλής επικινδυνότητας.
- Ζώνη προτιμησιακής ροήςΖώνη προτιμησιακής ροής
- Τι σημαίνει
- Το τμήμα της πλημμυρικής πεδιάδας από το οποίο διέρχεται η γρήγορη ροή μεγάλου βάθους. Εκεί ισχύουν οι αυστηρότεροι νομικοί περιορισμοί για το τι μπορεί να κατασκευαστεί ή να τροποποιηθεί.
- Τι αλλάζει για εσάς
- Η σοβαρότερη από τις τέσσερις κατηγορίες. Μια ιδιοκτησία εδώ μπορεί να αντιμετωπίζει περιορισμούς στις επεκτάσεις και την ανακατασκευή, επομένως αυτό είναι θέμα για τον δικηγόρο και όχι μόνο για τον ασφαλιστή.
Ερμηνεύστε τις περιόδους επαναφοράς ως πιθανότητες κάθε έτος και όχι ως ημερολογιακές περιόδους. Το T100 σημαίνει περίπου 1 % πιθανότητα σε οποιοδήποτε δεδομένο έτος. Η πιθανότητα αυτή δεν μηδενίζεται απλώς επειδή έβρεξε το περασμένο φθινόπωρο. Συμβάντα εκατονταετούς περιόδου μπορούν να συμβούν σε διαδοχικά έτη χωρίς να είναι λανθασμένος ο χάρτης.
Τι σημαίνει πραγματικά μια πλημμύρα με περίοδο επαναφοράς εκατό ετών;Περίπου 1 % πιθανότητα κάθε έτος, ανεξάρτητα από τα υπόλοιπα έτη. Σε τριάντα χρόνια ιδιοκτησίας, αυτό αθροίζεται σε περίπου μία πιθανότητα στις τέσσερις να συμβεί τουλάχιστον ένα τέτοιο γεγονός. Πρόκειται για απλή αριθμητική, όχι για απαισιοδοξία: το 0,99 στη δύναμη του 30 είναι περίπου 0,74, επομένως η πιθανότητα τουλάχιστον ενός γεγονότος είναι περίπου 26 %. Αυτό σημαίνει επίσης ότι δύο τέτοια γεγονότα μπορούν να συμβούν σε διαδοχικά έτη, χωρίς να είναι λανθασμένος ο χάρτης.
Πού συγκεντρώνεται πραγματικά το νερό σε αυτή την ακτή;
Η επαρχία της Μάλαγα έχει μια σειρά από σύντομους, απότομους ποταμούς που κατεβαίνουν από τα βουνά στη θάλασσα, κατά μήκος περίπου 161 km ακτής. Αυτό το σχήμα δημιουργεί τον τοπικό κίνδυνο: όχι αργή υπερχείλιση ποταμών, αλλά μεγάλη ποσότητα νερού που φτάνει γρήγορα στο χαμηλότερο σημείο.Αυτό που ακολουθεί αφορά τη γεωγραφία και όχι μια ετυμηγορία για οποιαδήποτε πόλη ή κτίριο. Χρησιμοποιήστε το για να γνωρίζετε ποιο επίπεδο του χάρτη πρέπει να εξετάσετε και, στη συνέχεια, αφήστε τον χάρτη να αποφασίσει.
- Εκβολές ποταμών και επίπεδο έδαφοςΟ Guadalhorce, δυτικά της πόλης Málaga, και ο Vélez, πίσω από το Torre del Mar, είναι οι δύο μεγαλύτερες εκβολές ποταμών σε αυτή την ακτή. Οι εκβολές ποταμών σημαίνουν επίπεδο, χαμηλό και χαρτογραφημένο έδαφος. Τμήματα των πεδιάδων κοντά τους εμφανίζονται στα σενάρια πλημμύρας. Δεν είναι επίσης τυχαίο ότι εκεί βρίσκονται οι βιομηχανικές ζώνες και μερικά από τα φθηνότερα οικόπεδα.
- Τα ρέματα της AxarquíaΑνατολικά της Málaga, το έδαφος ανυψώνεται γρήγορα και το νερό κατεβαίνει μέσα από σύντομα, απότομα ρέματα. Η επικινδυνότητα αφορά λιγότερο μια ευρεία πλημμυρική πεδιάδα και περισσότερο ένα στενό κανάλι που γεμίζει μέσα σε λίγα λεπτά, καθώς και τον δρόμο πρόσβασης που το διασχίζει. Ρωτήστε πώς θα βγαίνατε από μια οικιστική ανάπτυξη και όχι μόνο πώς θα μπαίνατε σε αυτήν.
- Τα ρέματα στις πόλεις-θέρετραΗ Fuengirola, η Marbella και η Estepona διασχίζονται από υδατορεύματα που κατεβαίνουν από τους λόφους προς την παραλία: ο ποταμός της Fuengirola και, στη Marbella και την Estepona, μια σειρά από ποτάμια και ρέματα με ονομασία. Πολλά διέρχονται μέσα από σωλήνες ή κανάλια στις δομημένες περιοχές, επομένως δεν μπορείτε να τα δείτε σε μια φωτογραφία αγγελίας. Τμήματα του χαμηλού εδάφους κοντά τους εμφανίζονται στους χάρτες, μερικές φορές σε πλάτος μόλις ενός δρόμου.
- Οι οικιστικές αναπτύξεις στις πλαγιές είναι διαφορετική υπόθεσηΣε μια πλαγιά, δεν εξετάζετε το ενδεχόμενο πλημμύρας. Εξετάζετε την απορροή: πού καταλήγει το νερό από τον δρόμο που βρίσκεται ψηλότερα; Διαθέτουν οι τοίχοι αντιστήριξης αποστράγγιση; Έχει υπερχειλίσει ποτέ η βεράντα πάνω από τη δική σας; Έχει χρειαστεί ποτέ η κοινότητα να πληρώσει για κάτι τέτοιο; Αναζητήστε λεκέδες και επισκευές στους τοίχους αντιστήριξης, καθώς και φρέσκο επίχρισμα στη βάση τους.
- Γκαράζ και υπόγεια παντούΣε αυτή την ακτή, το υπόγειο γκαράζ είναι το σημείο όπου καταλήγει το νερό: από τη ράμπα, μέσα από το φρεάτιο του ανελκυστήρα, προς τα πάνω μέσω των αποχετεύσεων. Εκεί επίσης οι ιδιοκτήτες φυλάσσουν τα πράγματα που δεν αντέχουν να χάσουν. Αξίζει να εξετάσετε μια αποθήκη στο ισόγειο ή στο υπόγειο, ακόμη και όταν το ίδιο το διαμέρισμα βρίσκεται τρεις ορόφους ψηλότερα.
Τίποτα από όλα αυτά δεν καθιστά μια πόλη κακό τόπο για αγορά. Καθιστά τον χάρτη άξιο δέκα λεπτών από τον χρόνο σας πριν επιβιβαστείτε σε αεροπλάνο και καθιστά τη ράμπα, τις αποχετεύσεις και τον τοίχο αντιστήριξης άξια μιας φωτογραφίας όταν βρίσκεστε εκεί.
Τι αλλάζει μια ζώνη πλημμυρικού κινδύνου: την ασφάλιση, το στεγαστικό δάνειο ή την τιμή;
Το ότι ένα ακίνητο βρίσκεται σε χαρτογραφημένη ζώνη δεν σας εμποδίζει να το αγοράσετε. Αλλάζει τέσσερα πρακτικά ζητήματα και για καθένα υπάρχει μια απάντηση που μπορείτε να επαληθεύσετε.
Τι υποθέτουν οι αγοραστέςΤι ισχύει πραγματικά
- Αν πλημμυρίσει, πληρώνει η ασφάλιση
- Πληρώνει ένα κρατικό ταμείο και όχι η δική σας ασφαλιστική εταιρεία. Το Consorcio de Compensación de Seguros καλύπτει έκτακτα φαινόμενα, συμπεριλαμβανομένων των πλημμυρών. Λειτουργεί μόνο σε συνδυασμό με ασφαλιστήριο κατοικίας που είναι ενεργό και εξοφλημένο. Ζημιά κατά τις πρώτες επτά ημέρες ενός ασφαλιστηρίου δεν καλύπτεται και, για υλικές ζημιές, καταβάλλετε εσείς το 7 % της ζημιάς. Η απώλεια εισοδήματος από ενοίκια, όσο στεγνώνει το διαμέρισμα, δεν καλύπτεται καθόλου.
- Η τράπεζα θα μου πει αν υπάρχει πρόβλημα
- Η έκθεση εκτίμησης είναι το σημείο όπου θα εμφανιζόταν κάτι τέτοιο, ως παράγοντας που επηρεάζει την εκτίμηση ή ως προειδοποίηση. Οι ισπανικοί κανόνες εκτιμήσεων άλλαξαν το 2025, ώστε οι κλιματικοί κίνδυνοι, συμπεριλαμβανομένων των πλημμυρών, να λαμβάνονται υπόψη στην πρακτική των εκτιμήσεων. Δεν υπάρχει δημοσιευμένος κανόνας που να καθορίζει έκπτωση για μια ζώνη πλημμυρικού κινδύνου. Αυτό που μπορείτε να κάνετε είναι να ζητήσετε την πλήρη έκθεση εκτίμησης και όχι μόνο το βασικό ποσό, και να διαβάσετε την ενότητα με τις προειδοποιήσεις.
- Ο πωλητής οφείλει να το αποκαλύψει
- Πολύ λιγότερα από όσα θα περίμενε ένας αλλοδαπός αγοραστής. Σε μια πώληση στην Ισπανία δεν υπάρχει τυποποιημένη δήλωση σχετικά με τον κίνδυνο πλημμύρας και ο νομικός έλεγχος δεν περιλαμβάνει αυτόματα έλεγχο του χάρτη πλημμυρικού κινδύνου, εκτός αν το ζητήσει κάποιος. Ρωτήστε εγγράφως τον πωλητή αν έχει εισρεύσει ποτέ νερό στο ακίνητο και ζητήστε από τον δικηγόρο να επιβεβαιώσει αν το ακίνητο βρίσκεται σε ζώνη πλημμυρικού κινδύνου. Πρόκειται για δύο οικονομικούς ελέγχους και κανένας από τους δύο δεν πραγματοποιείται αν δεν τον ζητήσετε.
- Η πολυκατοικία θα το έχει αντιμετωπίσει
- Τα πρακτικά της συνέλευσης της πολυκατοικίας θα σας το δείξουν, αλλά σχεδόν κανείς δεν τα διαβάζει γι’ αυτόν τον λόγο. Αναζητήστε αναφορές σε νερά στο γκαράζ, επισκευές αντλιών, εργασίες αποστράγγισης, έκτακτη χρέωση μετά από καταιγίδα ή ασφαλιστική απαίτηση που απορρίφθηκε. Οι ζημιές στους κοινόχρηστους χώρους καλύπτονται από το ασφαλιστήριο της πολυκατοικίας και υπόκεινται στην απαλλαγή του, επομένως ένα μικρό, επαναλαμβανόμενο πρόβλημα συχνά σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες το πλήρωσαν απευθείας.
- Ένα γεγονός εκατονταετίας δεν θα συμβεί σε εμένα
- Η πιθανότητα είναι περίπου 1 % κάθε χρόνο, επομένως σε τριάντα χρόνια ιδιοκτησίας η πιθανότητα να συμβεί τουλάχιστον ένα τέτοιο γεγονός είναι περίπου μία στις τέσσερις. Αυτό δεν αποτελεί λόγο να αποφύγετε την ακτή. Αποτελεί λόγο να μην αφήνετε το αυτοκίνητο στο χαμηλότερο σημείο της ράμπας τον Οκτώβριο, να ασφαλίσετε σωστά το περιεχόμενο του γκαράζ και να γνωρίζετε προς τα πού θα διοχετευόταν το νερό.
- Δεν θα έχει σημασία όταν πουλήσω
- Θα έχει για τον επόμενο αγοραστή ακριβώς την ίδια σημασία που είχε και για εσάς, επειδή μπορεί να ανοίξει τον ίδιο δωρεάν χάρτη. Ένα ακίνητο σε ζώνη πλημμυρικού κινδύνου δεν είναι αδύνατο να πουληθεί, αλλά οι αγοραστές ενημερώνονται καλύτερα κάθε χρόνο και η τιμή το αντικατοπτρίζει. Αν η τιμή που πληρώνετε δεν αντικατοπτρίζει ένα γεγονός που ένας άγνωστος μπορεί να αναζητήσει σε δέκα λεπτά, αυτό είναι το πρόβλημα που πρέπει να λύσετε τώρα.
Ο έλεγχος πλημμυρικού κινδύνου, με τη σειρά που μπορείτε πραγματικά να τον κάνετε
Τρία από αυτά τα βήματα γίνονται στο γραφείο σας, πέντε όταν κάποιος βρίσκεται στο ακίνητο και τρία είναι ερωτήσεις προς άλλα άτομα. Κανένα δεν κοστίζει χρήματα.| Τι να ελέγξετε | Γιατί έχει σημασία | Πώς μοιάζει μια κακή απάντηση |
|---|---|---|
| Στο γραφείο σας, πριν πετάξετε | ||
| Το οικόπεδο στον χάρτη SNCZI, και τα τρία σενάρια | Είναι η μόνη επίσημη απάντηση και είναι δωρεάν. | Σκιασμένο στο σενάριο δεκαετούς περιόδου επαναφοράς ή εντός της ζώνης προτιμησιακής ροής. |
| Απόσταση και κατεύθυνση προς το πλησιέστερο υδατόρεμα | Τα διευθετημένα ποτάμια είναι αόρατα στις φωτογραφίες και εμφανή στον χάρτη. | Μια ρέμπλα ακριβώς ανηφορικά από το οικόπεδο, με τα κτίρια να βρίσκονται εγκάρσια στη φυσική της πορεία. |
| Αν η μονάδα διαθέτει υπόγειο ή υπόγειο γκαράζ | Σε αυτή την ακτή πλημμυρίζει το γκαράζ και όχι συνήθως το διαμέρισμα. | Ένα υπόγειο γκαράζ με τη ράμπα στο χαμηλότερο σημείο του δρόμου και χωρίς αποχετευτικό κανάλι στο επάνω μέρος. |
| Στο ακίνητο | ||
| Σημάδια νερού στους τοίχους, στο γκαράζ και στην αποθήκη | Το νερό που έχει περάσει αφήνει μια γραμμή και το βάψιμο από πάνω αφήνει διαφορετική γυαλάδα. | Μια φρεσκοβαμμένη λωρίδα κατά μήκος του κάτω μέρους ενός τοίχου του γκαράζ, στο ίδιο ύψος σε όλη την περίμετρο. |
| Οι αποχετεύσεις, οι σχάρες και τα κανάλια | Η συνηθισμένη δυνατή βροχή αντιμετωπίζεται με αποστράγγιση και όχι με ποτάμια. | Βουλωμένες σχάρες, χωρίς κανάλι στο επάνω μέρος της ράμπας ή υδρορροές που αδειάζουν στη βεράντα. |
| Πού βρίσκεται το ισόγειο σε σχέση με τον δρόμο | Ένα σκαλοπάτι είκοσι εκατοστών μπορεί πραγματικά να βοηθήσει να παραμείνει το νερό έξω. | Ισόγειο διαμέρισμα ή βεράντα κάτω από το επίπεδο του δρόμου, με την πόρτα στο χαμηλότερο σημείο. |
| Οι τοίχοι αντιστήριξης πάνω και κάτω, σε πλαγιά | Σε μια πλαγιά, η απορροή και η αποστράγγιση των τοίχων είναι το πραγματικό ζήτημα. | Επισκευασμένες ρωγμές, σημάδια υγρασίας ή επαναρμολόγηση στη βάση ενός τοίχου αντιστήριξης. |
| Ο δρόμος πρόσβασης και ο τρόπος με τον οποίο διασχίζει το υδατόρεμα | Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες, ο πραγματικός κίνδυνος στην πράξη είναι ένας αποκλεισμένος δρόμος. | Μία μόνο είσοδος και έξοδος, μέσω μιας χαμηλής διάβασης πάνω από ένα barranco. |
| Από την πολυκατοικία και το δημαρχείο | ||
| Τα πρακτικά της κοινότητας των τελευταίων τριών ετών | Οι πλημμύρες εμφανίζονται σε αντλίες, επισκευές και χρεώσεις πολύ πριν αναφερθούν σε κάποια συζήτηση. | Επαναλαμβανόμενη αναφορά σε νερά στο γκαράζ ή σε απορριφθείσα ασφαλιστική απαίτηση. |
| Το ασφαλιστήριο της κοινότητας και η απαλλαγή | Οι ζημιές στους κοινόχρηστους χώρους διευθετούνται μέσω αυτού του ασφαλιστηρίου ή καθόλου. | Καμία κάλυψη πλημμύρας για τους κοινόχρηστους χώρους ή απαλλαγή μεγαλύτερη από κάθε ρεαλιστική απαίτηση. |
| Η πολεοδομική υπηρεσία του δήμου | Ο δήμος τηρεί τον τοπικό φάκελο και το τοπικό σχέδιο έκτακτης ανάγκης. | Ένας ανασηκωμένος ώμος. Στη συνέχεια, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να διατυπώσει εγγράφως το ίδιο ερώτημα. |
Χαμηλό έδαφος κοντά σε ποτάμι ή οικιστική ανάπτυξη σε πλαγιά
Σε αυτή την ακτή, το ζήτημα του νερού έχει δύο διαφορετικές μορφές. Η μορφή εξαρτάται από το πού βρίσκεται το ακίνητο και όχι από την πόλη στην οποία ανήκει.| Πεδινή περιοχή κοντά σε υδατόρεμα | Πλαγιά πάνω από την ακτή | |
|---|---|---|
| Ο κίνδυνος | Το νερό φτάνει και παραμένει: ο ποταμός ή η rambla υπερχειλίζει την κοίτη του και εξαπλώνεται σε επίπεδο έδαφος. | Το νερό περνά γρήγορα: απορροή από δρόμους και πλαγιές, ενισχυμένη από τοίχους και αναβαθμίδες. |
| Πού εμφανίζεται στον χάρτη | Άμεσα, στα σενάρια πλημμύρας. Αυτό απεικονίζουν οι χάρτες SNCZI. | Συνήθως καθόλου. Η απορροή και η αποστράγγιση δεν αποτελούν ζώνες πλημμύρας, γι’ αυτό ακριβώς οι άνθρωποι παραβλέπουν αυτόν τον κίνδυνο. |
| Τι καταστρέφεται | Γκαράζ, υπόγεια, ισόγεια, καταστήματα, αυτοκίνητα, ανελκυστήρες και οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις που τα εξυπηρετούν. | Τοίχοι αντιστήριξης, αναβαθμίδες, διάδρομοι εισόδου, περιβάλλοντες χώροι πισίνας και το οικόπεδο κάτω από το δικό σας. |
| Ποιος πληρώνει | Το Consorcio καλύπτει έκτακτα γεγονότα, επιπλέον μιας ενεργού ασφάλισης, μείον το 7 % που αναλαμβάνετε εσείς. Οι συνήθεις αστοχίες αποστράγγισης βαρύνουν την κοινότητα ή εσάς. | Σχεδόν πάντα ο ιδιοκτήτης ή η κοινότητα. Οι ζημιές από απορροή σπάνια αποτελούν έκτακτο γεγονός. Συνήθως είναι ζήτημα συντήρησης. |
| Τι να ελέγξετε | Ο χάρτης, η ράμπα, το σκαλοπάτι μέχρι την πόρτα, οι τοίχοι του γκαράζ, τα πρακτικά. | Οι τοίχοι, η αποστράγγισή τους, ο δρόμος από πάνω, οι αναβαθμίδες από πάνω και τα πρακτικά για τις επισκευές των τοίχων. |
Τι κάνει μια rambla σε είκοσι λεπτά
Αυτό δεν είναι ιστορία πελάτη και δεν παρουσιάζεται ως τέτοια. Δείχνει τον μηχανισμό, βήμα προς βήμα, επειδή οι περισσότεροι αγοραστές δεν έχουν δει ποτέ υδατόρεμα που παραμένει ξερό έντεκα μήνες τον χρόνο και δεν γνωρίζουν τι ακριβώς βλέπουν.- Έντεκα μήνες χωρίς τίποταΗ κοίτη είναι ξερή. Χαλίκι, πικροδάφνες, ένα μονοπάτι, μερικές φορές ένας χώρος στάθμευσης. Μοιάζει με αχρησιμοποίητο έδαφος και στις φωτογραφίες μοιάζει με διαμόρφωση τοπίου ανάμεσα σε δύο κτίρια.
- Καταιγίδα πάνω από τον πίσω λόφοΗ φθινοπωρινή βροχή πέφτει πάνω από μια μικρή, απότομη λεκάνη απορροής. Το έδαφος έχει σκληρύνει μετά από ένα ξηρό καλοκαίρι, οπότε ελάχιστο νερό απορροφάται και σχεδόν όλο απορρέει. Γι’ αυτό μία έντονη καταιγίδα έχει εδώ μεγαλύτερη σημασία από μια ολόκληρη βροχερή εβδομάδα.
- Το κανάλι γεμίζει από πάνω προς τα κάτωΤο νερό φτάνει στους πρόποδες του λόφου μέσα σε λίγα λεπτά, όχι σε ώρες. Το βάθος και η ταχύτητα είναι οι δύο αριθμοί που έχουν σημασία, και αμφότεροι φτάνουν νωρίς στο υψηλότερο σημείο τους. Αυτό μετρούν οι χάρτες επικινδυνότητας, και αυτό δεν σας αποκαλύπτει η σκίαση από μόνη της.
- Μεταφέρει ό,τι συνέλεξεΧαλικάκια, καλάμια, σκουπίδια, έπιπλα κήπου. Αυτά τα φερτά υλικά φράζουν τους οχετούς και τα φρεάτια. Ένας φραγμένος οχετός είναι ο τρόπος με τον οποίο το νερό βγαίνει από το κανάλι και κατευθύνεται κάπου που ο χάρτης δεν δείχνει.
- Κερδίζει το χαμηλότερο άνοιγμαΤο νερό βρίσκει το χαμηλότερο άνοιγμα: τη ράμπα του γκαράζ, το φωταγωγό του υπογείου, την αποθήκη, την πόρτα του ισογείου στην πλευρά με το χαμηλότερο υψόμετρο. Ένα σκαλοπάτι είκοσι εκατοστών, ένα κανάλι στην κορυφή μιας ράμπας και ένα λειτουργικό φρεάτιο είναι η διαφορά ανάμεσα σε ένα περιστατικό καταιγίδας και μια απαίτηση αποζημίωσης από την ασφάλιση.
Δέκα λεπτά με έναν δημόσιο χάρτη και μία φωτογραφία της ράμπας απαντούν σχεδόν σε όλα αυτά, πριν καν επιβιβαστεί κάποιος σε αεροπλάνο.
Τι δεν γνωρίζουμε και δεν θα προσποιηθούμε ότι γνωρίζουμε
Δεν είμαστε υδρολόγοι και αυτό δεν αποτελεί τεχνική αξιολόγηση. Αυτό που σας παρέχουμε εδώ είναι ένας δημόσιος χάρτης και ένα σύνολο ερωτήσεων. Αυτή είναι πράγματι η μεγαλύτερη αξία, αλλά δεν υποκαθιστά έναν τοπογράφο, για ένα ακίνητο που σκοπεύετε σοβαρά να αγοράσετε.Δεν πωλούμε έκθεση πλημμυρικού κινδύνου και δεν θα επινοήσουμε μία. Αυτό που μπορούμε και θα κάνουμε είναι να ελέγξουμε μαζί σας μια διεύθυνση στον επίσημο χάρτη και να υποβάλουμε γραπτώς τις ερωτήσεις στον πωλητή, την κοινότητα και τον δικηγόρο.Δεν μπορούμε να σας πούμε αν η ασφάλιση απορρίπτεται ποτέ ή κοστίζει περισσότερο για μια διεύθυνση σε αυτή την ακτή που εκτίθεται σε πλημμύρες. Δεν το έχουμε εξετάσει και προτιμούμε να το πούμε ξεκάθαρα παρά να επαναλάβουμε μια ανάρτηση σε ιστολόγιο μεσίτη. Αν αυτό έχει σημασία για ένα ακίνητο που εξετάζετε, ρωτήστε έναν ασφαλιστή πριν δεσμευτείτε.Οι χάρτες είναι επίσημοι, αλλά δεν είναι πλήρεις. Μικρά υδατορεύματα, καθώς και υδατορεύματα που διέρχονται μέσα από σωλήνες, ενδέχεται να μην έχουν μοντελοποιηθεί. Οι αστοχίες της αστικής αποχέτευσης δεν εμφανίζονται σε αυτούς και τα σενάρια επικαιροποιούνται καθώς αναθεωρούνται οι μελέτες. Ένας καθαρός χάρτης αποτελεί ισχυρό τεκμήριο, όχι εγγύηση.Και δεν θα σας πούμε ποια συγκροτήματα κατοικιών είναι εκτεθειμένα σε πλημμύρες. Τα ποτάμια και οι ρέμπλες αποτελούν δημόσια γεωγραφικά χαρακτηριστικά και εμφανίζονται στους ίδιους τους χάρτες του κράτους, αλλά η έκδοση απόφασης για το κτίριο κάποιου άλλου δεν είναι δική μας αρμοδιότητα. Αναζητήστε τη διεύθυνση, κάντε τις ερωτήσεις και η απάντηση θα αφορά τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία, όχι μια ονομασία.
Συχνές ερωτήσεις για ζώνες πλημμύρας
- Αποτελεί μια πλημμυρική ζώνη λόγο ακύρωσης της αγοράς;
- Μερικές φορές, αλλά συνήθως όχι. Εντός της ζώνης προτιμησιακής ροής ή όπου οι χάρτες επικινδυνότητας δείχνουν βαθιά, ταχέως κινούμενα νερά στο σενάριο δεκαετούς περιόδου επαναφοράς, θα αναζητούσαμε άλλο ακίνητο και θα σας το λέγαμε. Στο όριο ενός σεναρίου πεντακοσιετούς περιόδου επαναφοράς, με το διαμέρισμα δύο ορόφους ψηλότερα και χωρίς υπόγειο, είναι ένα δεδομένο που πρέπει να συνυπολογιστεί στην τιμή, όχι λόγος να σταματήσετε. Αυτή η διαφορά είναι όλη η ουσία: η ίδια φράση καλύπτει και τις δύο περιπτώσεις.
- Τι είναι μια ρέμπλα και γιατί έχει σημασία αν είναι στεγνή;
- Είναι ένα υδατόρευμα που ρέει μόνο μετά από έντονη βροχή. Είναι στεγνό ακριβώς επειδή η βροχή εδώ έρχεται σε λίγα μεγάλα επεισόδια, αντί να πέφτει σταθερά. Η ξηρότητα είναι η φυσιολογική του κατάσταση, όχι η ασφαλής του κατάσταση. Σε μια φωτογραφία αγγελίας, μοιάζει με άχρηστη γη ή διαμόρφωση τοπίου. Γι’ αυτό πρέπει να ελέγχεται σε χάρτη και όχι μόνο με το μάτι.
- Επηρεάζει μια πλημμυρική ζώνη ένα ισπανικό στεγαστικό δάνειο;
- Θα εμφανιζόταν στην έκθεση εκτίμησης, στους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία και στις προειδοποιήσεις. Οι ισπανικοί κανόνες εκτίμησης άλλαξαν το 2025 ώστε να ενσωματώνουν τους κλιματικούς κινδύνους, συμπεριλαμβανομένων των πλημμυρών, στην πρακτική των εκτιμήσεων. Δεν υπάρχει δημοσιευμένη έκπτωση και κανείς δεν μας έχει δώσει έναν σταθερό κανόνα. Ζητήστε ολόκληρη την έκθεση, όχι μόνο τον αριθμό, και αν ο εκτιμητής έχει καταγράψει προειδοποίηση, διαβάστε την πριν από τον συμβολαιογράφο και όχι μετά.
- Σε ποιον στο δημαρχείο να απευθυνθώ;
- Η πολεοδομική υπηρεσία, urbanismo, τηρεί τον φάκελο για το οικόπεδο και γνωρίζει τα τοπικά σχέδια αποστράγγισης και έκτακτης ανάγκης. Στην πράξη, ένας αλλοδαπός αγοραστής λαμβάνει καλύτερη απάντηση μέσω δικηγόρου που μιλά ισπανικά και υποβάλλει γραπτό ερώτημα, παρά αν απευθυνθεί αυτοπροσώπως σε ένα γκισέ. Σε κάθε περίπτωση, αξίζει να έχετε μια γραπτή απάντηση.
- Θα εμφανιστεί αυτό όταν έρθει η ώρα να πουλήσω;
- Ναι, επειδή ο επόμενος αγοραστής μπορεί να ανοίξει δωρεάν τον ίδιο χάρτη. Αυτός είναι ο ειλικρινής λόγος για να το αντιμετωπίσετε τώρα: οι αγοραστές ισπανικών παραθαλάσσιων ακινήτων ενημερώνονται καλύτερα κάθε χρόνο. Ένα στοιχείο που μπορεί να αναζητήσει ο καθένας μέσα σε δέκα λεπτά έχει ήδη συνυπολογιστεί στην τιμή, για όποιον το έλεγξε.