Νεόδμητο ή μεταχειρισμένο ακίνητο στην Costa del Sol
Η διαφορά δεν είναι μόνο το αν το ακίνητο είναι καινούργιο. Η φορολογία, το πρόγραμμα πληρωμών, οι εγγυήσεις, ο χρόνος αναμονής και τα περιθώρια διαπραγμάτευσης αλλάζουν όλα. Κανένα δεν είναι καλύτερο, απλώς ταιριάζουν σε διαφορετικά σχέδια.
Τρία πράγματα, όχι δύο
Ο κόσμος λέει «ακίνητο υπό κατασκευή ή μεταχειρισμένο ακίνητο», σαν να υπήρχαν δύο επιλογές. Στην Costa del Sol υπάρχουν τρεις, και η μεσαία είναι αυτή που οι περισσότεροι αγοραστές δεν έχουν εξετάσει.
- Off-planΑγορά από τον κατασκευαστή πριν ολοκληρωθεί το κτίριο, ενίοτε πριν καν ξεκινήσει. Πληρώνετε σε στάδια καθώς προχωρά η κατασκευή και η αναμονή είναι το τίμημα για τη χαμηλότερη αρχική τιμή και την επιλογή της μονάδας.
- Νεόδμητο, έτοιμοΤο ίδιο έργο, αγορασμένο κοντά στην ολοκλήρωση αγοραπωλησίας ή μετά από αυτήν. Η φορολογική μεταχείριση είναι ίδια με εκείνη ενός ακινήτου υπό κατασκευή, η αναμονή σχεδόν εξαφανίζεται και η επιλογή της μονάδας περιορίζεται σε ό,τι έχει απομείνει. Συχνά αποτελεί τη λογική μεσαία επιλογή.
- Μεταχειρισμένα ακίνηταΑγορά από υφιστάμενο ιδιοκτήτη. Διαφορετική φορολογία, πολύ συντομότερη διαδρομή έως τα κλειδιά, καμία εγγύηση και η μόνη οδός προς τις διευθύνσεις που κατασκευάστηκαν πριν από δεκαετίες.
Η φορολογία και το πρόγραμμα πληρωμών ακολουθούν από κοινού τα δύο πρώτα: για φορολογικούς σκοπούς, ένα νεόδμητο ακίνητο είναι νεόδμητο ακίνητο είτε το αγοράσετε όταν υπάρχει μόνο ο λάκκος στο έδαφος είτε την εβδομάδα που ολοκληρώνεται.
Η διαφορά στη φορολογία είναι μικρότερη απ’ όσο φαίνεται
Αυτός είναι ο αριθμός με τον οποίο ξεκινούν οι περισσότερες συγκρίσεις και είναι αυτός που διαβάζεται συχνότερα λανθασμένα. Για ένα νεόδμητο ακίνητο καταβάλλετε 10 % IVA συν 1.2 % AJD, δηλαδή 11.2 % φόρο. Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο καταβάλλετε έναν ενιαίο φόρο μεταβίβασης, ITP, ύψους 7 %.Μια διαφορά τεσσάρων μονάδων στον φόρο ακούγεται καθοριστική. Δεν είναι, επειδή ο φόρος δεν αποτελεί ολόκληρο το κόστος αγοράς. Όταν προστεθούν ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος, το κτηματολόγιο και τα μικρότερα έξοδα, το συνολικό ποσό ανέρχεται περίπου σε 13 % πάνω από την τιμή για ένα νεόδμητο ακίνητο και περίπου σε 9 % για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο.
Τι συγκρίνουν οι αγοραστέςΤι το κρίνει πραγματικά
- 11,2 % έναντι 7 % φόρου
- Περίπου 13 % έναντι περίπου 9 % συνολικά, και στις δύο περιπτώσεις πρόκειται για ποσοστό μιας τιμής που είναι ήδη διαφορετική.
- Κερδίζει ο χαμηλότερος φόρος
- Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο που χρειάζεται νέα κουζίνα, νέα μπάνια και νέο κλιματισμό μπορεί να κοστίσει συνολικά περισσότερο από το νεόδμητο ακίνητο που απορρίψατε λόγω φόρου.
- Ο φόρος είναι η μεταβλητή
- Η κατάσταση, η τοποθεσία και όσα θα χρειαστεί να δαπανήσετε μετά την παράδοση ακινήτου επηρεάζουν το συνολικό κόστος πολύ περισσότερο από τέσσερις μονάδες φόρου.
Επομένως, μην επιλέξετε με βάση τη φορολογία. Υπολογίστε το συνολικό κόστος κάθε συγκεκριμένου ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων όσων χρειάζεται μετά την παραλαβή των κλειδιών, και συγκρίνετε τα δύο ποσά.
Πώς και πότε πληρώνετε
Το πρόγραμμα πληρωμών είναι η πρακτική διαφορά που αισθάνονται πρώτα οι περισσότεροι αγοραστές, επειδή καθορίζει πόσα χρήματα χρειάζεστε και πότε.
| Στάδιο | Νεόδμητο ακίνητο | Μεταχειρισμένα ακίνητα |
|---|---|---|
| Κράτηση | Συνήθως 6.000 έως 11.000 €, ανάλογα με το έργο. | Συνήθως 6.000 έως 11.000 €, και για ακριβότερα ακίνητα έως 1 % της τιμής. |
| Κατά την υπογραφή της σύμβασης | Συνήθως 20 έως 40 % της τιμής, συν IVA. | Συνήθως αυξάνοντας το συνολικό ποσό στο 10 έως 20 % της τιμής. |
| Κατά την αναμονή | Οι επόμενες πληρωμές ακολουθούν το πρόγραμμα του εκάστοτε έργου. Σε ορισμένα έργα πραγματοποιούνται τμηματικά κατά την κατασκευή, ενώ σε άλλα καταβάλλεται ακόμη μία πληρωμή και το υπόλοιπο κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας. | Τίποτα. Περιμένετε την ημερομηνία ολοκλήρωσης αγοραπωλησίας που συμφωνήθηκε ενώπιον του συμβολαιογράφου. |
| Στον συμβολαιογράφο | Το υπόλοιπο, κατά την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας και τη μεταβίβαση της κυριότητας. | Το υπόλοιπο με την υπογραφή του συμβολαίου. |
Η συνέπεια για την οποία αξίζει να προετοιμαστείτε: για ένα νεόδμητο ακίνητο μπορεί να χρειαστείτε μεγάλο μέρος των δικών σας χρημάτων από νωρίς, μήνες ή χρόνια πριν αποκτήσετε κάτι που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ή να εκμισθώσετε. Σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, τα χρήματα μετακινούνται αργότερα αλλά ταχύτερα.
Τι καλύπτεται μετά την αγορά
Αυτή είναι η διαφορά με τις σοβαρότερες συνέπειες και εκείνη που οι άνθρωποι αντιλαμβάνονται μόνο όταν κάτι πάει στραβά.Ένα νεόδμητο ακίνητο συνοδεύεται από νόμιμες εγγυήσεις: δέκα χρόνια για τον φέροντα οργανισμό, τρία χρόνια για τις εγκαταστάσεις και ένα έτος για τα τελειώματα. Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο δεν συνοδεύεται από καμία. Ο πωλητής ευθύνεται μόνο για κρυφά ελαττώματα που γνώριζε και απέκρυψε, κάτι πολύ δυσκολότερο να αποδειχθεί από μια αξίωση βάσει εγγύησης.
Αυτό δεν καθιστά ένα μεταχειρισμένο ακίνητο χειρότερη αγορά. Καθιστά τον τεχνικό έλεγχο υποχρεωτικό για το ένα και προαιρετική ευκολία για το άλλο. Σε ένα παλαιότερο ακίνητο, ο έλεγχος από αρχιτέκτονα ή πραγματογνώμονα είναι η μόνη εγγύηση που πρόκειται να λάβετε.
Χώρος και καλές τοποθεσίες
Δύο αντισταθμίσεις κινούνται προς αντίθετες κατευθύνσεις και, μαζί, καθορίζουν περισσότερες αγορές από ό,τι η φορολογία.
- Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο συνήθως σας προσφέρει περισσότερο χώρο στο εσωτερικόΤα παλαιότερα διαμερίσματα κατασκευάζονταν με πιο γενναιόδωρους χώρους. Ένα νεόδμητο ακίνητο διαθέτει μεγαλύτερο μέρος της επιφάνειάς του σε βεράντες και στους κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος, επομένως, με τα ίδια χρήματα, συχνά αποκτάτε λιγότερα τετραγωνικά μέτρα εσωτερικά και περισσότερα εξωτερικά.
- Ένα νεόδμητο ακίνητο συνήθως έχει χαμηλότερα λειτουργικά έξοδαΟι υψηλότερες ενεργειακές βαθμολογίες, η σύγχρονη μόνωση και οι σύγχρονες εγκαταστάσεις αποτυπώνονται στους λογαριασμούς και στο ότι δεν χρειάζεται να αντικαταστήσετε πράγματα για χρόνια.
- Οι καλύτερες διευθύνσεις στην παραλία αφορούν μεταχειρισμένα ακίνηταΗ γη που βρίσκεται πιο κοντά στο νερό έχει οικοδομηθεί εδώ και δεκαετίες. Τα περισσότερα νέα έργα βρίσκονται στην ενδοχώρα, πέρα από τον A7. Υπάρχουν νεόδμητα ακίνητα πρώτης γραμμής, αλλά είναι ελάχιστα και τιμολογούνται ανάλογα.
- Επιλέγετε με νεόδμητο ακίνητοΌσο ένα έργο βρίσκεται υπό κατασκευή, συνήθως επιλέγετε υλικά, επιφάνειες και χρώματα, ενώ ορισμένοι κατασκευαστές θα μετακινήσουν έναν διαχωριστικό τοίχο. Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο αγοράζεται όπως είναι· η αλλαγή του σημαίνει ανακαίνιση.
Πόσο μέχρι να πάρετε τα κλειδιά
Για ένα μεταχειρισμένο ακίνητο, η διαδρομή από την κράτηση έως τα κλειδιά διαρκεί συνήθως από έναν έως τρεις μήνες. Για ένα νεόδμητο ακίνητο εξαρτάται εξ ολοκλήρου από το στάδιο του έργου: η αγορά κοντά στην ολοκλήρωση αγοραπωλησίας μπορεί να είναι σχεδόν εξίσου γρήγορη, ενώ η αγορά από τα θεμέλια μπορεί να σημαίνει δύο έως τρία χρόνια.Η αναμονή δεν είναι χαμένος χρόνος σε ένα νεόδμητο ακίνητο, αλλά είναι χρόνος κατά τον οποίο κατέχετε ένα συμβόλαιο και όχι ένα ακίνητο. Αν χρειάζεστε κάπου να μείνετε το επόμενο καλοκαίρι, αυτό από μόνο του απαντά στο ερώτημα.
Πού υπάρχει περιθώριο διαπραγμάτευσης
Νεόδμητο ακίνητοΜεταχειρισμένα ακίνητα
- Η έκπτωση στην τιμή αποτελεί εξαίρεση.
- Η τιμή συνήθως είναι διαπραγματεύσιμη, αν και όχι πάντα.
- Τι αλλάζει: το πρόγραμμα πληρωμών, καλύτερος εξοπλισμός και ορισμένες πρόσθετες υπηρεσίες.
- Τι αλλάζει: η τιμή, η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας, ο εξοπλισμός και οι υπόλοιποι όροι της συμφωνίας.
- Η καλύτερη περίπτωση είναι συνήθως οι τελευταίες μονάδες ενός ολοκληρωμένου έργου, τις οποίες ο κατασκευαστής θέλει να διαθέσει.
- Αυτό που το καθορίζει είναι το πόσο motivated είναι ο πωλητής, κάτι που ο αγοραστής δεν μπορεί να διακρίνει μόνος του.
Μετά την έντονη ανάπτυξη των τελευταίων ετών, η αγορά επιβραδύνεται, οπότε ορισμένοι κατασκευαστές είναι πιο πρόθυμοι να συζητήσουν την τιμή από ό,τι ήταν παλαιότερα. Αυτός είναι λόγος να ρωτήσετε, όχι λόγος να υπολογίζετε σε έκπτωση.
Ποιο σας ταιριάζει
Δεν πρόκειται για σύστημα βαθμολόγησης. Πρόκειται για τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες το καθένα αποτελεί την προφανή επιλογή.
Το νεόδμητο ακίνητο είναι απλούστερο ανΈνα μεταχειρισμένο ακίνητο είναι η απλούστερη επιλογή εάν
- Θέλετε σύγχρονες προδιαγραφές χωρίς τίποτα να χρειάζεται εκ νέου και με εγγυήσεις που τις υποστηρίζουν.
- Θέλετε τα κλειδιά σε μήνες και όχι σε χρόνια.
- Θέλετε χαμηλό κόστος λειτουργίας και την καλύτερη ενεργειακή κατηγορία.
- Θέλετε να βρίσκεστε όσο πιο κοντά στην παραλία επιτρέπει η ακτογραμμή.
- Θέλετε η πισίνα, το γυμναστήριο, το σπα ή ο χώρος συνεργασίας να αποτελούν μέρος του συγκροτήματος.
- Θέλετε περισσότερα τετραγωνικά μέτρα εσωτερικού χώρου με τα ίδια χρήματα.
- Δεν σας πειράζει η αναμονή και θα θέλατε να επιλέξετε τη διαρρύθμιση και τα τελειώματα.
- Θα προτιμούσατε να ανακαινίσετε το ακίνητο σύμφωνα με το γούστο σας, παρά να αποδεχτείτε τις επιλογές κάποιου άλλου.
- Θέλετε αρκετά χρόνια χωρίς σημαντικές δαπάνες για επισκευές.
- Θέλετε μια καθιερωμένη γειτονιά με ώριμη βλάστηση και γείτονες που κατοικούν πράγματι εκεί.
Τι να ελέγξετε σε καθένα
Τα δύο είδη έχουν διαφορετικούς κινδύνους, επομένως ο νομικός έλεγχος δεν είναι ίδιος και για τα δύο.
| Σε νεόδμητο ακίνητο | Σε μεταχειρισμένο ακίνητο | Γιατί έχει σημασία |
|---|---|---|
| Ο κατασκευαστής, η γη, οι άδειες και τα συμβατικά έγγραφα. | Η κυριότητα, οι επιβαρύνσεις, οι εντολές συμμόρφωσης και οι οφειλές προς την κοινότητα των ιδιοκτητών. | Μια οφειλή που βαρύνει το ακίνητο μπορεί να σας ακολουθήσει, ενώ ένα έργο χωρίς άδεια μπορεί να σταματήσει. |
| Η τραπεζική εγγύηση, εκδοθείσα στο όνομά σας και για τις συγκεκριμένες πληρωμές σας. | Η νομιμότητα κάθε οικοδομικής εργασίας και κάθε μη καταχωρισμένης επέκτασης. | Αυτά είναι τα δύο σημεία όπου χάνονται πραγματικά χρήματα και αμφότερα μπορούν να ελεγχθούν εκ των προτέρων. |
| Η ημερομηνία ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας και τι προβλέπει το συμβόλαιο σε περίπτωση καθυστέρησης. | Τον κανονισμό της κοινότητας, ιδίως εάν σκοπεύετε να εκμισθώσετε το ακίνητο. | Μια καθυστέρηση στην ολοκλήρωση αγοραπωλησίας κοστίζει χρόνο· ένας περιορισμός στην εκμίσθωση μπορεί να εξαλείψει τον λόγο για τον οποίο αγοράσατε. |
Η σύγκριση που θέλουν οι περισσότεροι είναι η λάθος σύγκριση
Σχεδόν κάθε εκδοχή αυτής της ερώτησης στο διαδίκτυο απαντάται με έναν φορολογικό πίνακα, επειδή ο φόρος είναι ο ένας αριθμός που είναι ίδιος για όλους. Είναι επίσης ο αριθμός που έχει τη μικρότερη σημασία.Οι αγορές που αποτυγχάνουν δεν αποτυγχάνουν επειδή κάποιος πλήρωσε 11.2 % αντί για 7 %. Αποτυγχάνουν επειδή ένα μεταχειρισμένο ακίνητο χρειάστηκε εργασίες αξίας σαράντα χιλιάδων ευρώ που κανείς δεν είχε υπολογίσει, ή επειδή αγοράστηκε μια μονάδα υπό κατασκευή από μια εικόνα και τελικά είχε βόρειο προσανατολισμό προς μια πλαγιά, ή επειδή ένα ακίνητο αγοράστηκε για εκμίσθωση και η κοινότητα είχε ήδη ψηφίσει τον περιορισμό της εκμίσθωσης.Γι’ αυτό δεν απαντούμε σε αυτή την ερώτηση θεωρητικά. Συγκρίνουμε δύο συγκεκριμένα ακίνητα, με όλα τα έξοδα υπολογισμένα, συμπεριλαμβανομένων όσων χρειάζεται το καθένα μετά την παράδοση ακινήτου, και λέμε ποιο θα αγοράζαμε.
Συχνές ερωτήσεις
- Είναι ένα ακίνητο υπό κατασκευή φθηνότερο από ένα ολοκληρωμένο νεόδμητο ακίνητο στο ίδιο έργο;
- Συνήθως, ναι, και η έκπτωση είναι η αμοιβή σας για την αναμονή και την ανάληψη του κατασκευαστικού κινδύνου. Καθώς ένα έργο πωλείται και ολοκληρώνεται, οι εναπομείνασες μονάδες συνήθως τιμολογούνται υψηλότερα από τις πρώτες.
- Μπορώ να πάρω στεγαστικό δάνειο για αγορά ακινήτου υπό κατασκευή;
- Ναι, αλλά όχι ακόμη. Μια τράπεζα εγκρίνει το δάνειο περίπου δύο μήνες πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας, επομένως η υποβολή αίτησης νωρίτερα δεν προσφέρει τίποτα. Γι’ αυτό επίσης τα στάδια καταβολής της προκαταβολής για ένα νεόδμητο ακίνητο πρέπει να καλύπτονται από δικά σας κεφάλαια.
- Πληρώνω φόρο δύο φορές για ένα νεόδμητο ακίνητο, IVA και ITP;
- Όχι. Ένα ακίνητο είτε αποτελεί πρώτη μεταβίβαση, οπότε ισχύουν IVA και AJD, είτε μεταγενέστερη μεταβίβαση, οπότε ισχύει ITP. Ποτέ και τα δύο.
- Τι συμβαίνει αν ο κατασκευαστής δεν ολοκληρώσει το έργο;
- Κάθε πληρωμή που πραγματοποιήσατε πριν από την ολοκλήρωση αγοραπωλησίας πρέπει να καλύπτεται από τραπεζική εγγύηση στο όνομά σας, η οποία επιστρέφει τα χρήματα μαζί με τον νόμιμο τόκο. Ο δικηγόρος σας ελέγχει την ακριβή διατύπωση της εγγύησης πριν αποδεσμευτεί οποιαδήποτε πληρωμή.
- Είναι ένα μεταχειρισμένο ακίνητο πάντα φθηνότερο ανά τετραγωνικό μέτρο;
- Όχι. Κοντά στη θάλασσα είναι συχνά το ακριβότερο από τα δύο, επειδή η γη εκεί οικοδομήθηκε πριν από πολύ καιρό και ένα μεταχειρισμένο ακίνητο είναι ο μόνος τρόπος για να την αγοράσετε.
