Ghiduri

Cum să cumpărați o proprietate pe Costa del Sol

Redactat de Samuel Špreňar, Consultant pentru cumpărători pe Costa del SolActualizat 2026-08

În 30 de secunde

Alegeți dintr-o primă selecție, vizionați cele mai bune proprietăți într-o singură călătorie și rezervați. Avocatul dumneavoastră verifică proprietatea, obține NIE-ul dumneavoastră și pregătește contractele. Semnați actul la notar și primiți cheile. Nu ne plătiți nimic pentru niciuna dintre aceste activități.

1
Primul apel și o primă selecție la care să reacționați
2
Vizita de vizionare: una până la trei zile pe coastă
3
Avocatul dumneavoastră, procura și rezervarea
4
Verificarea juridică, NIE și contractul obligatoriu
5
Actul la notar și cheile
6
Anul următor: facturile, taxele și administrarea

Pe lângă preț9 până la 13 %De la revânzare la construcție nouă. Secțiunea financiară afișează fiecare element.

De la rezervare la chei, revânzare1 până la 3 luniVerificarea juridică stabilește acest ritm.

De la construcția nouă la predarea cheilorDe la 2 luni la 3 aniGata pentru predarea cheilor este varianta rapidă. O proprietate cumpărată din faza de proiect se întinde până la data finalizării.

Ce ne plătește cumpărătorul0 €Nu există comision, abonament sau plată la cumpărare.

Achiziția, de la început până la sfârșit

Cât durează cumpărarea unei proprietăți pe Costa del Sol?

De la rezervare până la chei, o proprietate revândută necesită de obicei una până la trei luni, iar o construcție nouă necesită de la două luni până la trei ani. Ceea ce precedă rezervarea este căutarea, iar această parte vă aparține: pentru unii cumpărători durează câteva zile, iar pentru alții câteva luni. În cazul unei construcții noi, așteptați și finalizarea clădirii, nu doar documentele.Partea dumneavoastră este redusă, iar amploarea ei depinde de dumneavoastră: câteva apeluri pentru unii cumpărători și mult mai multe pentru alții, cel puțin o călătorie la coastă și câteva semnături. Dacă folosiți o procură, semnarea acesteia este una dintre acele semnături.Cronologia de mai jos prezintă procesul complet. Următoarea secțiune prezintă același proces pas cu pas. Fiecare pas trimite la pagina cu mai multe detalii.

PregătirePași 1 până la 4
Aveți o discuție despre modul în care doriți să utilizați proprietatea. Apoi vă trimitem o primă selecție pentru a o discuta. După reacția dumneavoastră realizăm o a doua selecție și verificăm aspectele pe care o ofertă nu le arată niciodată. Pentru proprietățile care vă interesează în mod serios organizăm tururi filmate sau în direct.
Timpul dumneavoastră
De la câteva zile la câteva săptămâni, în funcție de dumneavoastră. Unii cumpărători au nevoie de câteva apeluri, alții de mult mai multe.
CălătoriaPași 5 și 6
Petreceți între una și trei zile pe coastă. Vizionați între cinci și opt proprietăți pe zi. Vă prezentăm zonele dintre vizionări. Apoi decideți. Nu există un termen-limită.
Timpul dumneavoastră
Unii clienți decid pe loc. Alții au nevoie de luni întregi și revin de două sau trei ori înainte de a fi siguri.
Înainte să vă angajațiPași 7 și 8
Vă putem recomanda un avocat independent sau puteți apela la propriul avocat. Semnați o procură dacă doriți ca documentele să fie gestionate fără să zburați din nou până aici. Apoi rezervați proprietatea.
Timpul dumneavoastră
Vă puteți întâlni cu avocatul personal sau prin videoconferință. Rezervarea propriu-zisă poate fi semnată de acasă.
Partea juridicăPași 9 până la 11
Avocatul dumneavoastră verifică proprietatea și solicită NIE-ul. NIE este numărul spaniol de identificare pentru străini. Un cont bancar spaniol poate fi deschis înainte sau după achiziție, deci nu trebuie să existe înainte de cumpărare. Avocatul dumneavoastră și dezvoltatorul trebuie, de asemenea, să verifice proveniența banilor. Apoi semnați contractul obligatoriu. Pentru o construcție nouă, acesta este un plan de plată cu dezvoltatorul. Pentru o proprietate revândută, acesta este arras. Arras este un contract obligatoriu de depozit.
Timpul dumneavoastră
Aici se consumă cea mai mare parte din timpul dumneavoastră. Colectați și trimiteți documentele care arată proveniența banilor.
FinalizarePași 12 până la 14
Plătiți conform graficului. La o construcție nouă, proprietatea finalizată este inspectată, iar fiecare defect și element neterminat este trecut pe o listă. Această listă se numește lista de snagging. Mulți dezvoltatori efectuează inspecția pentru defecte abia după semnarea actului de proprietate, astfel încât aceasta nu are loc întotdeauna înainte de notar. Actul se semnează la notar și primiți cheile.
Timpul dumneavoastră
O singură întâlnire la notar. Participați personal sau avocatul participă în numele dumneavoastră în baza procurii. Și partea vânzătoare este reprezentată, notarul conduce semnarea, iar noi suntem, de regulă, de asemenea prezenți.
După achizițiePași 15
Avocatul dumneavoastră configurează utilitățile și asigurarea și se ocupă de obligațiile fiscale, inclusiv de impozitul anual pe proprietate. Dacă doriți ca cineva să aibă grijă de proprietate cât timp nu sunteți acolo, noi ne ocupăm personal de administrarea proprietăților și de închirieri.
Timpul dumneavoastră
Foarte puțin. Avocatul dumneavoastră se ocupă de cea mai mare parte, iar noi rămânem persoana dumneavoastră de contact.

Un aspect din afara listei decide calendarul dumneavoastră și depinde de ceea ce cumpărați, nu de proces: o revânzare se măsoară în luni, iar o construcție nouă poate fi măsurată în ani. Ambele valori se află în partea de sus a acestei pagini și în comparația de mai jos.

Ce se întâmplă, în ordine, de la primul apel până la chei

Primul apel se referă la modul în care veți utiliza proprietatea. Ultimul pas este actul la notar și primirea cheilor. Între acestea: patru pași de căutare, doi pe coastă, doi înainte de angajament, trei pentru partea juridică, trei până la finalizare și unul pentru anul următor.

Întregul proces, 15 pași

Pregătire
Primul apel20 până la 60 de minuteDiscutăm despre modul în care intenționați să utilizați proprietatea și despre planurile dumneavoastră de viitor legate de aceasta. Bugetul este important și reprezintă a doua întrebare, deoarece o sumă, de una singură, nu ne spune ce străzi să luăm în considerare. În cadrul aceleiași discuții vă explicăm cum funcționează întregul proces de cumpărare și răspundem la toate întrebările dumneavoastră.Căutare de proprietăți Costurile cumpărării
Prima selecție și apelul de după aceastaDe la ore la zileCăutăm pe întreaga piață, nu doar în oferta proprie, deoarece agenții de pe această coastă își distribuie ofertele, iar prețul este același la fiecare agent. Selecția este destinată discuției: șase proprietăți sau douăzeci, în funcție de ceea ce ați solicitat. Un apel ulterior vă permite să reacționați și ne spune ce trebuie să modificăm.Căutare de proprietăți Oferte-momeală
A doua selecție și ceea ce o ofertă nu arată niciodatăZileA doua selecție este mai restrânsă și aici verificăm ceea ce o ofertă nu arată niciodată: orientarea, zgomotul real, locația exactă, precum și ansamblul rezidențial și împrejurimile sale. Confirmăm, de asemenea, că proprietatea este încă disponibilă și care este prețul real în prezent. Majoritatea proprietăților din prima listă dispar aici, iar o proprietate găsită de dumneavoastră pe un portal beneficiază de aceeași verificare.Verificarea ofertei Zone inundabile
Tururi filmate sau în direct, înainte să rezervați un zborÎn câteva zileAtunci când o proprietate din a doua selecție vă interesează în mod serios, mergem cu mașina la fața locului. Vedeți priveliștea, zgomotul, distanța reală până la plajă și starea clădirii. Beneficiați de un apel în direct sau de un tur filmat pe care îl puteți viziona de două ori, astfel încât să nu vă consumați călătoria pentru ceva ce putea fi exclus de o cameră.Vizionări video Umiditate și calitatea construcției
Călătoria
Călătoria pentru vizionări, cinci până la opt proprietăți pe zi1 până la 3 zileTimp de una până la trei zile urmați un program complet pe care îl organizăm noi. Călătoriți în mașina noastră sau în propria mașină, dacă preferați. Programul include și zonele dintre vizionări, astfel încât să înțelegeți unde se află fiecare proprietate, nu doar cum arată în interior. Planul se modifică pe parcursul zilei atunci când ceva este exclus, lucru care se întâmplă de obicei.Vizionări ale proprietăților Zgomot
Decizia, fără nicio obligațieDe la săptămâni la luniA lua rapid o decizie nu este o greșeală, iar mulți cumpărători decid pe loc atunci când proprietatea potrivită se află în fața lor. Greșeala este să decideți sub presiune, deoarece un zbor spre casă duminică nu este un motiv pentru a alege o proprietate. Este la fel de normal să dureze luni, să reveniți pentru o a doua vizită și, uneori, răspunsul sincer să fie că acesta nu este anul potrivit.Greșeli frecvente ale cumpărătorilor
Înainte de a vă angaja
Avocatul dumneavoastră și o procură, dacă dorițiO singură întâlnire, de obicei onlineVă putem recomanda un avocat independent sau puteți veni cu propriul avocat. În orice caz, avocatul este plătit de dumneavoastră și lucrează pentru dumneavoastră, nu pentru vânzător sau dezvoltator. Firma cu care colaborăm percepe aproximativ 1 % din preț, cu TVA inclus. Procura este cealaltă decizie importantă aici și nu se referă doar la semnare: îi permite avocatului dumneavoastră să solicite NIE și să deschidă contul bancar, acestea fiind cele două demersuri cu adevărat dificil de realizat personal din străinătate. Procura pregătită de avocatul recomandat de noi menționează de obicei mai multe persoane din biroul său, inclusiv asistenți, astfel încât cineva să fie mereu disponibil atunci când este necesară o semnătură. Avocații de aici au asigurare profesională și niciunul dintre ei nu acționează fără confirmarea dumneavoastră prealabilă.Coordonarea verificării juridice Procura
Rezervarea și condițiile în care vă primiți banii înapoiZileO rezervare retrage proprietatea de pe piață pentru o perioadă scurtă, iar dumneavoastră plătiți o sumă mică în comparație cu prețul de achiziție. Este singura plată din întregul proces care nu este inclusă în sistemul de garanții. Înainte ca banii să fie transferați, contractul precizează exact ce constatări vă dau dreptul la restituirea banilor. În cazul unei proprietăți revândute, acestea sunt constatările rezultate din verificarea juridică: o datorie, o sarcină, o modificare neînregistrată sau o autorizație care nu există.Negociere Acord de rezervare
Partea juridică
Verificarea juridică este serviciul pentru care plătiți2 până la 4 săptămâniVerificarea juridică acoperă proprietatea, sarcinile și datoriile, conformitatea clădirii cu documentele sale, regulile comunității de proprietari și posibilitatea de a închiria proprietatea turiștilor. Notarul nu efectuează această activitate, iar aici poate fi oprită o achiziție.Coordonarea verificării juridice Ce verifică avocatul
NIE, contul bancar și restul documentelorÎn același timp, în principal prin procurăAvocatul dumneavoastră solicită NIE, iar acest demers se desfășoară în același timp cu verificarea juridică, nu ulterior. NIE este numărul spaniol de identificare pentru străini. Nu puteți cumpăra o proprietate, plăti un impozit sau semna la notar fără acesta. Un cont bancar spaniol poate fi deschis înainte sau după achiziție, prin urmare nu trebuie să existe înainte de cumpărare.NIE și documente Cont bancar spaniol
Contractul obligatoriu și cele două forme pe care le poate luaLa câteva săptămâni după rezervareÎn cazul unei construcții noi, acesta este un contract cu dezvoltatorul și un plan de plată. O garanție bancară pe numele dumneavoastră trebuie să acopere fiecare plată efectuată înainte de finalizarea clădirii. În cazul unei proprietăți revândute, acesta este arras, contractul privat de arvună. De obicei reprezintă 10 până la 20 % din preț. Acesta include o penalizare pentru partea care se retrage.Coordonarea verificării juridice Contract de achiziție
Finalizare
Plățile și perioada de așteptare care nu este întotdeauna explicatăDe la luni la ani pentru o construcție nouăPentru o construcție nouă, aceasta este etapa cea mai lungă, iar calendarul plăților diferă în mod real de la un dezvoltator la altul. Unii acceptă doar plata prevăzută în contract, urmată de sold la finalizare. Alții solicită una sau două plăți intermediare. Plățile lunare există, dar sunt rare. Avocatul dumneavoastră se asigură că fiecare plată este efectuată la timp și în contul corect. O reținere pentru verificările de conformitate ale băncii poate dura câteva zile, iar o programare ratată la notar poate costa săptămâni.Coordonarea finalizării Garanții bancare
Lista de remedieri și ce trebuie să repare dezvoltatorulÎnainte sau după actul notarialRemedierea neconformităților constă în inspectarea unei construcții noi finalizate pentru identificarea defectelor și a lucrărilor neterminate. Fiecare element este consemnat și fotografiat, iar lista este trimisă dezvoltatorului pentru remediere. Nu efectuăm noi inspecția: organizăm o firmă externă de inspecție care își asumă răspunderea profesională pentru raportul său. Inspecția este opțională, iar mulți dezvoltatori își desfășoară propriul proces de verificare abia după semnarea actului de proprietate, astfel încât aceasta nu are loc întotdeauna înainte de plata soldului. În cazul unei proprietăți revândute, nu există o listă de remedieri: în schimb, vă însoțim la inspecția finală înainte de act, pentru a verifica starea proprietății și dacă inventarul corespunde.Verificarea predării construcției noi Inspecție tehnică
Notarul, soldul și cheileO singură semnăturăNotarul confirmă identitatea și capacitatea juridică a ambelor părți. Solicită propriul extras de carte funciară pentru a confirma că vânzătorul deține într-adevăr proprietatea. Redactează actul autentic, îl citește cu voce tare înainte ca cineva să semneze și îl depune în aceeași zi la registrul funciar. Ceea ce nu face este să evalueze dacă proprietatea reprezintă o alegere bună sau să verifice datoriile față de comunitate și autorizațiile. De aceea există pașii 9 până la 13.Coordonarea finalizării Notarul
După cumpărare
Anul următor, pe care oamenii adesea nu îl planificăÎn desfășurareAvocatul dumneavoastră trece utilitățile și asigurarea pe numele dumneavoastră și se ocupă de partea fiscală: impozitul anual pe proprietate, celelalte impozite aferente deținerii și declarația pentru nerezidenți. Dacă doriți ca cineva să aibă grijă de proprietate cât timp sunteți plecat, ne ocupăm noi de administrarea proprietății și de închirierile pe termen scurt, în loc să vă trimitem la o terță parte. Acesta este momentul în care deținerea unei proprietăți în străinătate devine simplă sau creează activități pe care nu le-ați planificat.Asistență ulterioară Administrarea proprietății Costuri anuale

Atât avocatul dumneavoastră, cât și dezvoltatorul trebuie să verifice proveniența banilor dumneavoastră. Aceasta este o regulă de prevenire a spălării banilor și se aplică fiecărui cumpărător. Arătați cum ați obținut banii: fluturași de salariu pentru un venit salarial, o hotărâre a asociaților pentru dividende, un document de moștenire sau actul de vânzare, dacă ați vândut o proprietate.Avocatul pe care vi-l recomandăm prezintă corespunzător aceste documente și organizează orice traducere necesară. Documentele obișnuite, precum un fluturaș de salariu sau o hotărâre a asociaților, nu necesită o traducere autorizată. Dezvoltatorii solicită de obicei documentul în limba originală, împreună cu o copie în limba engleză sau spaniolă.Activitatea nu se încheie la notar. Facturile, asigurarea și declarațiile fiscale continuă în fiecare an, iar de partea fiscală se ocupă avocatul dumneavoastră, nu noi. Ceea ce rămâne este să existe cineva care să aibă grijă de proprietate cât timp sunteți plecat, iar de această parte ne ocupăm noi.

Asistență post-vânzare Administrarea proprietății

Lista documentelor este partea care vă consumă timp real și locul în care încep cele mai multe întârzieri. Avocatul dumneavoastră prezintă documentele și organizează orice traducere necesară. Vă spunem ce documente va solicita fiecare parte și urmărim orice lipsă, astfel încât dosarul să continue.

Ce documente trebuie să furnizeze fiecare parte?

Documentele sunt împărțite în două părți, iar ambele se desfășoară în același timp. Prima parte se referă la dumneavoastră: pașaportul, NIE-ul, procura dacă utilizați una și documentele care arată proveniența banilor. A doua parte cuprinde cele trei contracte: rezervarea, apoi contractul privat de vânzare-cumpărare și apoi actul la notar. Avocatul dumneavoastră citește sau pregătește aproape toate documentele. Dumneavoastră semnați personal procura și contractele, iar dacă preferați, avocatul poate semna contractele pentru dumneavoastră în baza procurii.

NIE, numărul fără de care nu puteți cumpăra

NIE este numărul spaniol de identificare pentru străini și nu puteți cumpăra o proprietate, plăti un impozit sau semna la notar fără acesta. Ceea ce primiți nu este un card, ci o singură foaie pe care sunt înscrise numărul, numele dumneavoastră exact așa cum apare în pașaport și biroul care l-a emis. Numărul nu expiră niciodată. Aproape toate procedurile administrative din Spania se bazează apoi pe acesta. Declarația impozitului la cumpărare, impozitul anual pe proprietate și declarația pentru nerezidenți. Contul bancar, contractele de electricitate și apă, comunitatea proprietarilor și asigurarea. Și orice contract de închiriere pe care îl semnați. Fiecare proprietar menționat are nevoie de propriul număr. În practică, avocatul dumneavoastră solicită numărul în baza procurii, în timp ce verificarea juridică se desfășoară. Dacă vă ocupați singur, aveți nevoie de o programare, formularul corect, codul corect al taxei și documentele justificative corecte. În orice caz, așteptarea se măsoară în săptămâni, nu în zile.

Taxa guvernamentală9,84 €Plătiți această taxă personal doar dacă depuneți singur cererea. De obicei, avocatul dumneavoastră se ocupă de aceasta ca parte a propriului onorariu. (Poliția Națională)

Așteptarea realăSăptămâni, nu zileDe aceea se desfășoară în paralel cu verificarea juridică, nu după aceasta.

Cât timp este valabil numărulNu expiră niciodatăO singură foaie de hârtie, nu un card și nu un document de identitate cu fotografie.

NIE

Un cont bancar spaniol

Îl puteți deschide înainte sau după cumpărare, iar avocatul dumneavoastră îl deschide în baza procurii dacă preferați să nu mergeți la o sucursală. Banca trebuie să stabilească două lucruri și nimic altceva nu contează prea mult: cine sunteți și de unde provin banii dumneavoastră. Banii pentru cumpărare nu trec de obicei deloc prin contul dumneavoastră. La o revânzare, trec prin contul de client al avocatului dumneavoastră, iar la o construcție nouă, în contul protejat al dezvoltatorului. Scopul real al contului este perioada de zece ani care urmează, iar aici este partea care îi surprinde pe cei mai mulți cumpărători străini: în Spania, facturile recurente sunt încasate din cont prin debitare directă, nu plătite de dumneavoastră în fiecare lună. Electricitatea, apa, taxa comunității, asigurarea și impozitul pe proprietate sunt toate retrase din cont, astfel încât acesta este contul din care sistemul spaniol se așteaptă să încaseze.

Când îl puteți deschideÎnainte sau după cumpărareBanii pentru cumpărare nu trec de obicei deloc prin acesta.

Până când contul poate fi utilizat1 până la 5 zile

Cum se plătesc facturile în SpaniaPrin debitare directă, nu de către dumneavoastrăElectricitatea, apa, taxa comunității, asigurarea și impozitul pe proprietate sunt încasate din cont.

Cont bancar spaniol

Procura

Aceasta îi permite avocatului dumneavoastră să solicite NIE-ul dumneavoastră, să deschidă contul bancar și să semneze la notar în timp ce dumneavoastră vă aflați acasă. Astfel, o cumpărare se transformă într-o singură călătorie în loc de trei. Nu vă obligă să cumpărați nimic și o puteți revoca oricând înainte de a fi utilizată. Trebuie să indice actele pentru care este emisă, deoarece o formulare redactată pentru un pas este refuzată pentru altul. Dacă o semnați în afara Spaniei, este necesară o apostilă, certificarea internațională care conferă unui document valabilitate juridică într-o altă țară. Procura pe care o pregătește de obicei avocatul recomandat de noi menționează mai multe persoane din biroul său, inclusiv asistenți, astfel încât să fie întotdeauna disponibil cineva atunci când este necesară o semnătură într-un termen scurt. Merită să știți două lucruri înainte de a vă îngrijora în legătură cu acordarea acestei autorități: avocații de aici au asigurare profesională, iar niciunul dintre ei nu acționează în baza ei fără să confirme mai întâi cu dumneavoastră.

Unde o puteți semnaTrei rute

Dacă semnați în afara SpanieiApostilă și traducere

O puteți revocaOricândDacă nu este utilizată și nici revocată, rămâne utilizabilă de către persoana care o deține.

Procura

Cuvintele, în ordinea în care le întâlniți

Termenii spanioli din domeniul cumpărării sunt definiți, nu traduși, fiecare prin câte o propoziție clară și sigură. Cei zece de mai jos sunt primii pe care îi întâlnește un cumpărător. Glosarul complet ordonează fiecare termen după momentul din procesul de cumpărare în care îl întâlniți. De asemenea, semnalează cuvintele care seamănă cu un cuvânt ceh, dar au alt înțeles, deoarece acestea sunt cele care costă bani. Un notar spaniol verifică mult mai puține lucruri decât presupune un cumpărător ceh. O nota simple este informativă, nu o dovadă a unui titlu perfect. Iar o garanție spaniolă este o sumă de arvună cu o penalitate atașată, nu o plată parțială pe care o puteți anula fără să pierdeți nimic.

nota simpleO nota simple este extrasul simplu din registrul funciar spaniol, care arată cine deține o proprietate și ce sarcini sunt înscrise asupra acesteia, fiind primul document pe care îl citește avocatul dumneavoastră înainte să plătiți ceva.
ArvunăContrato de arras este contractul privat de cumpărare semnat între cumpărător și vânzător după verificarea juridică. Este primul document care obligă juridic ambele părți și stabilește costul anulării. La semnarea acestuia nu participă niciun notar.
Servicii administrativeO gestoría este o agenție spaniolă care se ocupă de documente și depune acte la autorități în numele dumneavoastră, fără să existe un singur termen ceh echivalent.
FinalizareFinalizarea este ziua în care se plătește diferența, se semnează actul autentic și proprietatea devine a dumneavoastră, iar la o construcție nouă aceasta este o dată care se poate schimba.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación este autorizația de primă ocupare de care are nevoie o construcție nouă înainte de a putea fi locuită legal și racordată la utilități.
Verificarea defectelorInspecția de remediere constă în verificarea unei construcții noi finalizate pentru identificarea defectelor și a lucrărilor neterminate, care sunt consemnate și transmise dezvoltatorului pentru remediere.
Seguro DecenalSeguro Decenal este asigurarea obligatorie pe zece ani care acoperă defectele structurale ale unei clădiri noi.
IBIIBI este impozitul spaniol anual pe proprietate, plătit primăriei de către proprietarul imobilului.
Modelo 210Modelo 210 este formularul fiscal spaniol pe care îl depune un proprietar nerezident și este datorat chiar dacă proprietatea nu este niciodată închiriată.
Impozit pe creșterea valoriiPlusvalía este impozitul municipal pe creșterea valorii terenului unei proprietăți și reprezintă un cost pentru vânzător, nu pentru cumpărător.

Glosar

Ziua finalizării este scurtă, iar activitatea care o face scurtă are loc înainte. Avocatul dumneavoastră sincronizează plățile și confirmă că documentele sunt complete; noi menținem ambele părți în mișcare către aceeași dată și, de obicei, suntem la notar împreună cu dumneavoastră.

Cât costă să renunțați în fiecare etapă?

Spania nu vă oferă o perioadă de răzgândire, astfel încât schimbarea deciziei costă exact cât prevede documentul pe care l-ați semnat deja. Există patru poziții în care vă puteți afla, iar acestea nu sunt echivalente.

Înainte să semnați ceva: NimicNu există niciun contract și nu ați plătit nimănui. Faptul că procesul durează luni sau că decideți că acesta nu este anul potrivit nu vă costă nimic.
După rezervare: 6 000 până la 11 000 €Pierdeți depozitul, cu excepția cazului în care contractul prevede că o constatare vă permite să îl recuperați. Nicio lege nu stabilește ce trebuie să conțină acel contract, astfel încât formularea sa reprezintă întreaga dumneavoastră protecție.
După contractul de arvună: Întregul depozitAcest depozit reprezintă de obicei 10 până la 20 % din preț. În cazul unei arvune penitenciare, vânzătorul care se retrage restituie depozitul în cuantum dublu, iar cumpărătorul care se retrage îl pierde. Acesta este tipul care permite oricărei părți să anuleze contra unui cost stabilit în avans.
După semnarea actului autentic: Sunteți proprietarDupă finalizare nu există drept de retragere. Rămâne posibilitatea unei acțiuni: pentru vicii ascunse la o revânzare sau pentru respectarea garanției la o construcție nouă.
Dacă o construcție nouă nu este livrată: Banii înapoi, plus dobânda legalăSolicitată de la banca sau asigurătorul care a emis garanția, fără a fi necesar niciun proces. Dobânda se calculează de la data fiecărei plăți până la data de livrare promisă. Cererea trebuie formulată în termenul înscris chiar în garanție.
Dacă cealaltă parte este vinovată la o revânzare: O somație oficială, apoi calea instanțeiNu există nicio garanție în spatele unui depozit pentru o revânzare, astfel încât procedura este cea de mai jos.

Contractul de rezervare merită citit mai atent decât sugerează dimensiunea sa: este cel mai ieftin moment din întreaga achiziție în care încă puteți greși.

Contract de rezervare Contract de achiziție Recuperarea depozitului de rezervare

Contractul de rezervare

Scoate proprietatea de pe piață pentru câteva săptămâni, cât timp se efectuează verificarea juridică, și reprezintă primii bani pe care îi trimiteți. Nicio lege spaniolă nu stabilește ce trebuie să conțină un contract de rezervare. Acest singur fapt este motivul pentru care trebuie să îl citiți, deoarece orice protecție aveți este cea pe care cineva a introdus-o în contract. Patru clauze stabilesc răspunsul.

ProprietateaPrin adresa completă sau referința cadastrală, niciodată prin mențiunea apartamentului pe care l-am văzut marți.
Suma și contul în care este viratăÎn cel mai bun caz: contul de client al avocatului dumneavoastră. Dacă suma este virată vânzătorului, agenției sau dezvoltatorului, situație frecventă, numele titularului contului trebuie să corespundă exact părții menționate în contract. Opriți-vă dacă vi se indică un cont personal al unei persoane necunoscute, vi se solicită numerar sau vi se oferă un cont de companie dintr-o țară fără nicio legătură cu vânzarea.
O dată de expirareFără aceasta, rezervarea poate continua fără ca nimeni să știe sigur dacă mai este valabilă.
Constatările care vă restituie baniiLa o revânzare, acestea sunt problemele descoperite de verificarea juridică: o datorie, o sarcină, o modificare neînregistrată sau o autorizație care nu există.

Ce vă oferă depozitulCâteva săptămâni în afara piețeiSau aproximativ 1 % din preț pentru o proprietate mai scumpă.

Ce îl protejeazăDoar formulareaVedeți ce vă protejează banii

Acord de rezervare

Contractul de arras și cele trei tipuri ale sale

Acesta este primul contract care obligă juridic ambele părți și este privat: cumpărătorul și vânzătorul îl semnează între ei, cu câteva săptămâni înainte ca cineva să ajungă la notar. La o revânzare, este un contrato de arras, iar depozitul reprezintă de obicei 10 până la 20 % din preț. Legea spaniolă recunoaște trei tipuri, iar costul anulării diferă pentru fiecare, astfel încât contractul trebuie să precizeze despre care este vorba; dacă nu precizează, interpretarea aplicabilă este cea care nu vă permite să renunțați în schimbul pierderii depozitului. La o construcție nouă, documentul se numește de obicei pur și simplu contract privat de cumpărare, regulile privind arras din Codul civil nu i se aplică de regulă decât dacă sunt invocate expres în contract, iar angajamentul este mai mare: așteptați-vă să plătiți între 20 și 40 % din preț înainte ca cheile să existe. În acest scenariu, banii sunt transferați și înainte de semnarea contractului. Aceasta este partea pentru care cumpărătorii sunt cel mai puțin pregătiți, așa că citiți caseta informativă din secțiunea despre construcțiile noi înainte să trimiteți ceva.

Tipurile de arvună prevăzute de lege3Penitenciales, confirmatorias, penales. Doar unul vă permite să renunțați pierzând valoarea depozitului. (BOE)

O construcție nouă, înainte de existența cheilor20 to 40 %Din preț, în numerar. Un credit ipotecar acoperă rareori aceste plăți.

Contract de cumpărare

Recuperarea unui avans datorat

A avea dreptul la banii dumneavoastră și a-i recupera sunt două demersuri diferite. O plată garantată pentru o construcție nouă este solicitată direct de la banca sau asigurătorul care a emis garanția, fără implicarea instanței. Orice alt demers începe cu o somație oficială, transmisă prin burofax, un serviciu de scrisoare certificată utilizat în Spania deoarece oferă dovada a ceea ce s-a solicitat și a momentului solicitării. Această dovadă contează: o creanță personală se prescrie după cinci ani, iar numai o somație oficială oprește și repornește acest termen. Un e-mail sau un apel telefonic nu produce niciunul dintre aceste efecte, oricât de clar ar fi redactat. După somație urmează calea judiciară potrivită valorii creanței. Dacă cealaltă parte este declarată oficial insolvabilă, calea obișnuită nu se mai aplică, iar creanța devine una formulată în cadrul procedurii de insolvență.

Termenul pentru depunerea cererii5 aniDin ziua în care putea fi solicitat prima dată. (BOE)

Ce efect are un burofaxRepornește termenul

Unde se încheie calea judiciară mai rapidă15 000 €(BOE)

Pentru o datorie necontestatăFără limită superioară

Recuperarea depozitului de rezervare

Cel mai ieftin moment din întreaga achiziție în care încă puteți greși este înainte ca banii să se transfere. Avocatul dumneavoastră verifică contractul de rezervare și își asumă responsabilitatea pentru acesta; îl analizăm și noi împreună cu dumneavoastră și insistăm ca și condițiile de rambursare să fie introduse înainte de semnare.

Ce se întâmplă la notar și ce luați cu dumneavoastră?

Finalizarea este o singură programare, iar până ajungeți la ea fiecare decizie a fost deja luată. Ceea ce se întâmplă acolo este o verificare a identității, citirea actului, o plată și o depunere. Ceea ce luați cu dumneavoastră este un titlu înregistrat, un set de chei și, la o construcție nouă, o listă de lucruri pe care dezvoltatorul trebuie încă să le remedieze.

Notarul și ceea ce nu face acesta

Notarul spaniol asistă la semnare și transformă vânzarea într-un act autentic, dar nu verifică dacă proprietatea este o alegere bună. În ziua respectivă, atribuțiile sale sunt precise. Confirmă identitatea și capacitatea juridică a ambelor părți pe baza pașaportului și a NIE-ului. Solicită propriul extras de registru pentru a confirma că vânzătorul este într-adevăr proprietarul și că sarcinile verificate de dumneavoastră sunt în continuare singurele. Redactează actul și îl citește cu voce tare înainte ca cineva să semneze. Consemnează prețul declarat. De asemenea, depune actul la registrul funciar în aceeași zi, în format electronic. Programarea în sine este scurtă. Ceea ce nu verifică sunt datoriile față de comunitate, autorizațiile, documentația clădirii sau dacă prețul este rezonabil, iar aceasta nu este o omisiune: aceste aspecte țin de avocatul dumneavoastră. Onorariul său este stabilit printr-un tarif oficial pe care nu îl puteți negocia și îl plătiți dumneavoastră, deoarece actul de proprietate vă aparține. Un credit ipotecar adaugă un al doilea act pentru împrumut. Începând cu legea creditelor ipotecare din 2019, banca plătește costurile notariale și de registru aferente celui de-al doilea act. Dacă nu citiți în spaniolă, solicitați un interpret autorizat, în loc să vă bazați pe persoana care se întâmplă să fie în încăpere.

Tariful notarial0,2 to 0,5 %Din preț, procentul scăzând pe măsură ce prețul crește. Stabilit de guvern și nenegociabil. (Consiliul General al Notariatului)

Registrul funciar, în plusabout 60 %Din onorariul notarului. Un cumpărător le vede pe ambele ca pe o singură poziție în decontul final.

Cât costă avocatul dumneavoastrăAproximativ 1 %, TVA inclusVedeți ce verifică avocatul

Notarul

Două registre, nu unul

Spania păstrează două evidențe separate pentru aceeași proprietate, iar acestea nu coincid întotdeauna. Registro de la Propiedad indică proprietarul și sarcinile înscrise asupra proprietății. Catastro o descrie și conține valoarea pe baza căreia se calculează impozitul. Extrasul la care se referă toată lumea este nota simple, emis de registrul proprietății, și este primul document consultat la orice cumpărare. Nu îl solicitați niciodată dumneavoastră: avocatul îl obține și vi-l trimite. Acesta indică ipoteci înscrise, popriri și servituți, dar nu indică o extindere neînregistrată, o schimbare de destinație nedeclarată sau o limită de proprietate contestată de vecin. O diferență între cele două evidențe, cel mai adesea în ceea ce privește suprafața, este frecventă, nu rară.

O nota simple, online10,91 €Costul oficial, inclusiv taxele. Îl obține avocatul dumneavoastră, nu dumneavoastră. (Colegiul Registratorilor)

Ce nu dovedeșteTitlu perfectArată ce este înregistrat. O extindere neînregistrată sau un litigiu privind limita proprietății nu apare nicăieri în acesta.

Registrul funciar

Ziua finalizării și cheile

Finalizarea este o singură programare: se semnează actul autentic, se plătește diferența, iar proprietatea devine a dumneavoastră. Cheile se predau în acel loc, în aceeași zi. La o construcție nouă, este util să inspectați proprietatea înainte de acea programare și să consemnați fiecare defect și element neterminat, cu dată și fotografii. Acea evidență este lista lucrărilor de remediere și este transmisă dezvoltatorului pentru corectare. Noi nu efectuăm inspecția, dar o organizăm. Firma este o companie externă de inspecții, care deține asigurare de răspundere profesională pentru propriul raport. Vă însoțim la predare pentru a verifica inventarul și starea finală a proprietății. Inspecția este opțională și poate fi efectuată înainte de notar, nu după. Nu vă mutați înainte de emiterea autorizației de primă ocupare.

Când se predau cheileLa notar, în ziua semnării actului autenticInspecția efectuată înainte este opțională și recomandată cu fermitate.

De la rezervare la cheiLuni la o revânzare, ani la o construcție nouăVedeți construcția nouă sau revânzarea

Predarea cheilor

Surse oficiale pentru această partePolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Greșeli și persoane de încredere

Ce greșeli îi costă cel mai mult pe cumpărători?

Greșelile costisitoare de aici sunt rareori greșeli de documentație. Sunt decizii luate dintr-o altă țară, fără cunoștințe locale. Șase se repetă atât de des, încât le putem enumera pur și simplu.

Cele șase greșeli pe care le vedem mereu

Toate acestea pot fi evitate și toate se întâmplă în continuare săptămânal pe această coastă.

Buget doar pentru prețul cerutTotalul real este prețul plus costurile suplimentare. Secțiunea despre bani de mai jos arată exact care sunt acestea.
Așteptarea ca notarul să verifice proprietateaNotarul verifică actul și identitățile, nu dacă proprietatea reprezintă o achiziție bună. Această sarcină îi revine avocatului dumneavoastră.
Folosirea avocatului părții vânzătoareAvocatul părții vânzătoare lucrează pentru vânzător. Apelați la propriul avocat sau vă putem recomanda unul independent.
Semnarea unei rezervări fără citirea condițiilor de restituireRezervarea este singura plată din afara sistemelor de protecție. Condițiile în care banii vă sunt restituiți trebuie să fie înscrise în document înainte de efectuarea plății.
Decizii luate sub presiuneEste în regulă să decideți rapid și mulți cumpărători decid pe loc. Să decideți deoarece zborul spre casă este duminică reprezintă varianta costisitoare.
Încercarea de a face totul singurNu puteți ști care urbanizare capătă un miros ciudat iarna sau care este implicată într-un litigiu cu propriul administrator ori cu dezvoltatorul. Nu puteți ști care dezvoltatori creează dificultăți după predare. Cineva care locuiește aici și face acest lucru în fiecare zi știe. Această cunoaștere reprezintă cea mai mare parte din ceea ce obțineți atunci când lucrați cu noi.

Greșeli frecvente ale cumpărătorilor

Cum deosebiți o agenție pentru cumpărători de o operațiune de vânzări?

Nu puteți verifica o agenție într-un registru, deoarece nu există un registru al agențiilor bune. Puteți observa însă cum se comportă în primele două săptămâni, iar semnalele sunt consecvente. O agenție pentru cumpărători răspunde la întrebările pe care i-ar fi mai ușor să le evite, vă spune ce este în neregulă cu o proprietate și se adaptează când vă răzgândiți. O operațiune de vânzări face presiuni. Verificările de mai jos sunt cele pe care am dori să le efectueze un cumpărător asupra noastră.

Vă informează când o proprietate pe care v-o prezintă este oferta proprieAgențiile de aici își distribuie proprietățile, astfel încât majoritatea ofertelor pe care le primiți aparțin altcuiva, iar câteva proprietăți aparțin chiar agenției. Niciuna dintre situații nu este o problemă. Problema este să nu vi se spună care este situația. Pentru oferta proprie, agenția îl reprezintă pe vânzător și vă vinde proprietatea în același timp.
Puteți întreba cât câștigă pentru o anumită proprietate, iar agenția vă răspundeComisionul nu este același pentru fiecare proprietate, astfel încât întrebarea este legitimă, iar răspunsul poate fi verificat în raport cu prețul comunicat. O agenție care consideră întrebarea nepoliticoasă v-a transmis ceva. Una care răspunde clar v-a transmis și mai mult.
Vă recomandă un avocat independent și nu insistă să apelați la unul anumeForma corectă este o recomandare pe care o puteți refuza: aceasta este firma cu care colaborăm, acesta este tariful ei și puteți apela la propriul avocat. O agenție care lucrează doar cu un singur avocat sau care sugerează că nu aveți nevoie de unul își organizează verificarea în propriul avantaj.
O primă selecție rapidă este normală, presiunile nuO primă selecție poate sosi rapid și acesta este un semn bun: scopul ei este să vă prezinte piața și poate fi discutată și modificată. Indiciul este ceea ce se întâmplă apoi. O agenție care insistă asupra unei proprietăți sau vă îndrumă mereu către aceeași ofertă vinde. Una care restrânge lista împreună cu dumneavoastră și se adaptează când vă răzgândiți caută.
Puteți pune întrebări incomode fără ca discuția să devină dificilăDacă prețul este prea mare. Dacă zona este într-adevăr la fel de liniștită cum pare. Dacă agenția ar cumpăra proprietatea. Dacă dezvoltatorul este dificil după predare. Răspunsurile contează mai puțin decât faptul că întrebările schimbă sau nu atmosfera conversației.
Întrebați care sunt aspectele negative, atât ale serviciului, cât și ale proprietățiiDouă întrebări. Ce probleme au apărut în achizițiile pe care le-au gestionat, deoarece oricine face acest lucru de ani de zile a trecut prin complicații și le poate descrie. Și ce este neplăcut la această proprietate, deoarece fiecare proprietate are un dezavantaj: zgomotul, orientarea, scările, comunitatea sau perspectivele de revânzare. O agenție care nu poate numi niciun dezavantaj fie nu cunoaște proprietatea, fie încearcă să v-o vândă.
Întrebați dacă cercetează întreaga piață sau doar propriile proprietățiO agenție care caută doar în portofoliul propriu alege dintr-o fracțiune a ofertelor disponibile pentru bugetul dumneavoastră. Prețul este același în ambele situații, deoarece partea vânzătoare plătește comisionul.
Întrebați dacă au spus vreodată unui cumpărător să nu cumpereUn răspuns concret, însoțit de un motiv, este greu de inventat. Lipsa oricărui răspuns este un răspuns în sine.
Întrebați dacă primesc un comision de recomandare de la avocat sau inspectorDacă primesc, recomandarea este un produs, nu o opinie. În cazul nostru, răspunsul este nu pentru ambele, iar aceeași întrebare o puteți adresa oricărei agenții.

De ce anunțurile induc în eroare și soluția

Agențiile de pe această coastă împart același stoc, astfel încât un apartament este adesea promovat de zeci de birouri, uneori la prețuri diferite. În cele din urmă, prețul este de obicei același indiferent de unde îl cumpărați, dar nu întotdeauna: o agenție își poate lista propriul stoc la un preț puțin mai mare, deoarece câștigă mai mult din propriul anunț. Unele proprietăți sunt deja vândute și rămân oricum online. Unele afișează fotografii ale unei alte unități sau combină randări ale celui mai bun apartament nou cu o proprietate revândută mai veche, astfel încât proprietatea pare mai bună decât este. Nu puteți descurca toate acestea dintr-o altă țară și nici nu trebuie să o faceți. Pentru asta există o agenție pentru cumpărători. Cunoaștem urbanizările, administratorii comunităților, vecinii și zonele și știm care clădiri au probleme pe care niciun anunț nu le va menționa vreodată. Fiecare proprietate pe care v-o trimitem a fost verificată mai întâi în raport cu realitatea, indiferent cine o promovează.

Anunțuri-capcană

Cât spațiu există pentru negociere?

Există mai puțin spațiu de negociere decât se așteaptă majoritatea cumpărătorilor. O proprietate al cărei preț este corect pentru această coastă se vinde de obicei cu o reducere aproape inexistentă, iar cele cu adevărat bune se vând la prețul solicitat. O proprietate supraevaluată este cea care oferă un spațiu real de negociere. Ceea ce modifică prețul nu este cât de insistent negociați, ci de cât timp este proprietatea listată, de ce vinde proprietarul și dacă prețul solicitat a fost stabilit în raport cu vânzări comparabile reale sau cu speranțe. Aceasta este activitatea care are loc înaintea unei oferte și reprezintă cea mai mare parte a motivului pentru care o ofertă este acceptată. Este și activitatea pe care o desfășurăm pentru dumneavoastră la fiecare ofertă transmisă: știm la ce preț s-au vândut proprietăți comparabile și știm când un preț solicitat se bazează pe speranță.

Reducere inițială standard, revânzare la preț corect: about 5 %Aceasta este cererea inițială, nu rezultatul probabil. Pentru o proprietate evaluată corect, reducerea convenită în final este adesea aproape inexistentă. Este practica generală a pieței de aici, nu o regulă.
O proprietate evaluată corect: Aproape nicio reducereCele mai bune proprietăți se vând la prețul solicitat și se vând rapid.
O proprietate supraevaluată: Mult mai mult spațiuValoarea depinde de situația vânzătorului și de perioada de când proprietatea este listată.
La o construcție nouă: Condiții, nu prețConsultați secțiunea Ar trebui să cumpărați o construcție nouă sau o revânzare, care explică ce vă permite fiecare variantă să negociați.

Spania publică prețurile de vânzare: datele tranzacțiilor notariale și ale registrului funciar sunt publice, iar de acolo provin statisticile naționale privind prețurile de vânzare ale proprietăților. Nicio sursă publică nu vă oferă însă prețul solicitat comparat cu prețul de vânzare pentru un anumit anunț, aceasta fiind comparația pe care o dorește un cumpărător. Prin urmare, valorile de mai sus reflectă practica generală a pieței de pe această coastă, nu o statistică ce poate fi consultată pentru fiecare proprietate.

Negociere Greșeli frecvente ale cumpărătorilor

Cât vă costă toate acestea?

Nimic. Nu există comision, onorariu fix sau procent la finalizare. Suntem plătiți din comisionul pe care vânzătorul sau dezvoltatorul îl plătește deja. Acest comision este inclus în prețul solicitat, indiferent dacă cineva vă reprezintă sau nu.

Cumpărător
0 €Fără comision, fără onorariu de rezervare și fără plată la achiziție.
Dezvoltator sau vânzător
Construcție nouă2,5 până la 6 %
Revânzare1,5 până la 4 %
Cine îl plăteșteDeja inclus în prețPartea vânzătoare îl plătește, indiferent dacă achiziționați prin noi sau direct.
Arevont
O parte din acest comisionDacă nu cumpărați nimic, nu ne plătește nimeni nimic.

Comisionul există indiferent dacă suntem sau nu implicați, deoarece este inclus în prețul solicitat de vânzător. Ceea ce se schimbă este dacă, în timp ce este plătit, cineva din tranzacție lucrează pentru dumneavoastră.Plătiți totuși pentru două lucruri și niciunul nu ne aparține: avocatul independent și inspecția tehnică, atunci când proprietatea are nevoie de una. Nu primim niciun comision de recomandare pentru niciunul dintre acestea. De asemenea, puteți apela la propriul avocat.

Cum suntem remunerați De ce reprezentăm cumpărătorii

Pentru cine lucrează agentulAgentul dintr-un anunț lucrează pentru vânzător, iar obiectivul său este rezultatul dorit de vânzător. Un agent pentru cumpărători lucrează pentru dumneavoastră. Căutăm pe întreaga piață, inclusiv în oferta altor agenții. Verificăm proprietatea în funcție de interesele dumneavoastră, nu în funcție de o vânzare. Și negociem pentru dumneavoastră, nu pentru vânzător. Comisionul este inclus în prețul solicitat în ambele situații, astfel încât faptul că aveți pe cineva de partea dumneavoastră nu crește prețul plătit.

Trei situații și costul fiecăreia pentru dumneavoastrăExistă un comision la aproape fiecare vânzare de pe această coastă, indiferent dacă sunteți reprezentat sau nu. Vânzătorul l-a convenit cu propria agenție înainte să apăreți dumneavoastră, iar acesta este plătit din vânzare, nu adăugat la preț. Reprezentarea schimbă modul în care se împarte comisionul existent și nimic altceva.

Veniți fără reprezentare: Prețul proprietățiiÎntreaga sumă a comisionului rămâne de obicei la agenția care acționează pentru vânzător.
Vă reprezentăm: Același preț, fără nimic adăugatAgenția care acționează pentru vânzător plătește partea noastră din același comision.
Decideți să nu cumpărați: NimicNu se generează niciun comision, astfel încât nimeni nu primește nimic. Nici pentru căutare, nici pentru vizionări, nici pentru timpul alocat.
În orice caz, prețul este același: Stabilit de dezvoltator sau de vânzătorO construcție nouă costă la fel indiferent prin cine cumpărați. La o revânzare, agențiile de aici își distribuie ofertele, astfel încât aceeași proprietate, la același preț, poate fi accesată prin mai multe agenții.

Ce se întâmplă în alte locuri de pe această coastă și ce facem noi în schimb

Un comision perceput cumpărătorului, pe lângă comisionul plătit de vânzătorUnele agenții de aici procedează astfel. Noi nu percepem niciodată comision cumpărătorului și nu există nicio a doua taxă nicăieri. Este util să știți că această practică există înainte să semnați ceva cu oricine.
Un comision de recomandare reținut de la avocat, broker sau inspectorNu percepem niciun comision și nicio altă recompensă pentru recomandarea firmei de avocatură sau a oricărui alt specialist. Puteți apela la propriul avocat în orice moment.
Bonusuri de volum pentru vânzarea unităților dintr-un anumit proiectNu avem astfel de bonusuri și nici obiective de vânzări pentru proiecte specifice, așadar nu există niciun proiect către care trebuie să vă îndrumăm.
Un comision despre care aflați doar la finalTaxa noastră nu este aceeași pentru fiecare proprietate, deoarece depinde de ofertă și de înțelegerea aflată la baza acesteia. Întrebați cât câștigăm pentru o anumită proprietate și vă vom spune.

Întrebarea corectă din spatele tuturor acestor lucruri este dacă valoarea comisionului nostru determină ceea ce vă recomandăm. Nu o determină, iar iată de ce. Rămânem alături de dumneavoastră și după achiziție. O mare parte dintre clienții noștri vin la recomandarea altora. Vă spunem când considerăm că o proprietate nu merită prețul solicitat. Iar atunci când este proprietatea mai bună, vă recomandăm o revânzare care ne aduce un comision mai mic.

Discuții directe

Acest proces nu funcționează pentru orice buget și nu este potrivit pentru orice cumpărător

Sub 200 000 € nu am căuta deloc pe Costa del Sol. Între 200 000 € și 250 000 €, alegerea este limitată, iar Costa Blanca are adesea mai mult sens.De la aproximativ 300 000 €, selecția începe să includă lucrurile pentru care au venit oamenii, iar această sumă este încă în mod real nivelul de intrare, nu un buget confortabil: la acești bani nu veți obține o vedere la mare la distanță de mers pe jos de plajă. Preferăm să vă spunem acest lucru pe o pagină găsită pe Google decât la telefon.Dacă proprietatea este destinată pentru două săptămâni pe an și nimic mai mult, costurile sunt mai mari decât se așteaptă oamenii. Acest lucru se datorează taxelor comunității, declarațiilor fiscale și costurilor de funcționare.Pentru unii cumpărători, răspunsul este nu. Le-am spus acest lucru unor persoane și am pierdut tranzacția.Cei cincisprezece pași din acest ghid reprezintă procesul nostru, nu o cerință legală. Alte agenții procedează diferit. Facem unii dintre acești pași deoarece considerăm că merită făcuți, nu pentru că cineva îi impune. Puteți cumpăra o proprietate în Spania fără ca o agenție să facă vreunul dintre aceste lucruri în locul dumneavoastră.Pasul pe care nu îl puteți omite în mod rezonabil este pasul 9.

Surse oficiale pentru această parteDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Banii

Ce plătiți peste preț și care impozit se aplică?

Planificați 8 până la 13 % peste preț. Diferența dintre cele două valori provine aproape în întregime din impozitul de achiziție, iar impozitul aplicabil depinde exclusiv de persoana care vinde.

13 %Prețul proprietății

Construcție nouă

9 %Prețul proprietății

Revânzare

Porțiunea teracotă reprezintă costul adăugat la prețul proprietății. Ambele bare arată aceeași proprietate.

Costurile cumpărării peste preț

O construcție nouă ajunge la aproximativ 13 %, iar o revânzare la aproximativ 9 %, incluzând impozitul de cumpărare, notarul, registrul funciar și avocatul dumneavoastră. Notarul și registrul din această listă se referă la actul de proprietate, cost suportat de cumpărător. Dacă împrumutați bani, creditul are propriul act, iar banca plătește notarul și registrul pentru acesta. Impozitul este poziția principală, iar toate celelalte costuri sunt mici în comparație cu el. Procentul scade, de asemenea, ușor pe măsură ce prețul crește, deoarece tarifele notariale și de registru nu sunt proporționale. Două aspecte îi surprind pe cumpărători. La o construcție nouă, plățile eșalonate presupun achitarea în numerar a 20 până la 40 % din preț cu mult înainte ca cheile să existe, iar un credit ipotecar acoperă rareori aceste plăți. De asemenea, costurile trebuie achitate în euro la date pe care nu le controlați, așa că trebuie incluse în planul transferurilor, nu păstrate doar ca o notiță mentală.

Peste preț, construcție nouăaproximativ 13 %

Peste preț, revânzareaproximativ 9 %

NIE și traduceri~150 €Poziția cumulată din modelul nostru de costuri: taxa de stat de câțiva euro pentru fiecare solicitant, plus traducerile și gestionarea cererii.

Transferul și racordarea utilităților~600 €

Costurile cumpărării

Ce impozit la achiziție se aplică

Plătiți unul dintre cele două impozite, iar vânzătorul decide care se aplică. O revânzare de la un proprietar privat implică impozitul pe transfer. O construcție nouă cumpărată de la un dezvoltator implică TVA plus taxa de timbru pentru act. Valor de referencia este valoarea de referință pe care Spania o stabilește pentru un imobil, iar impozitul pe transfer la revânzare se calculează pe baza acesteia ori de câte ori este mai mare decât prețul plătit de dumneavoastră. Prin urmare, declararea unui preț mai mic nu realizează absolut nimic: nivelul minim este stabilit de stat. Cotele reduse despre care veți citi aproape niciodată nu se aplică unui nerezident care cumpără o a doua locuință. Avocatul dumneavoastră se ocupă efectiv de depunerea declarației, în termenul prevăzut după semnarea actului.

ITP, revânzare de la un proprietar privat7 %(BOE)

IVA plus AJD, construcție nouă11,2 %(BOE)

Valoarea de referință în baza fiscală din2022(BOE)

Numerar de declarat la călătorie10 000 €(BOE)

Impozite și taxe

Cât costă primul an, cu toate costurile incluse?

Nimeni nu reunește valoarea pe care o dorește un cumpărător, adică primul an în întregime, nu achiziția. Fiecare valoare de mai jos este deja publicată pe această pagină sau în ghidurile sale. Este un exemplu compilat și un calcul, nu o ofertă de preț.

Pe lângă preț, construcție nouă: aproximativ 13 %Impozit, notar, cadastru și avocatul dumneavoastră.
Pe lângă preț, revânzare: aproximativ 9 %Aceeași listă, cu impozitul mai mic pentru achiziție.
Mobilier pentru uz personal, apartament cu două dormitoare: 1 000 până la 15 000 €Pachete publicate de furnizori pentru mobilarea locuinței în vederea utilizării personale. O construcție nouă se livrează goală, inclusiv fără corpuri de iluminat. Mobilarea la standard de închiriere presupune o gamă diferită și mai scumpă, prezentată în secțiunea privind închirierea.
Cât costă 1 % din marja de schimb valutar: 4 000 €Pentru o proprietate de 400 000 €, și mai mult decât toate comisioanele de transfer aferente achiziției împreună. Vedeți la cât ajunge marja unei bănci
Primul an: impozitul pe proprietate, taxa comunității și asigurarea: 1 600 până la 7 800 €Suma aritmetică a celor trei valori anuale prezentate mai jos în această pagină. Electricitatea, apa și internetul se adaugă și depind de cât timp petreceți acolo.

Priviți-le ca pe trei solicitări separate de numerar, nu ca pe o singură valoare: costurile peste preț, de care aveți nevoie la notar; mobilierul, de care aveți nevoie în primele săptămâni; și costurile curente, care încep imediat și nu se opresc niciodată. Procentul scade ușor pe măsură ce prețul crește, iar taxa comunității este elementul care variază cel mai mult între două apartamente cu aspect identic.

Costurile achiziției Calculator de costuri Mobilier și amenajare Costuri anuale

Mobilierul și construcția nouă goală

O construcție nouă din Spania este predată complet goală, până la corpurile de iluminat. O revânzare se vinde de obicei mobilată, însă negociați mobilierul în etapa rezervării, iar orice element care nu este menționat într-un inventar datat tinde să dispară înainte de predare. Aducerea mobilierului din Cehia este de obicei o idee proastă.

Lenjerie de pat, dacă închiriați turiștilor2 seturiUn set folosit și unul de rezervă pentru fiecare pat. Trei seturi țin de practică, nu de lege.

Ce recomandăm privind costurile de amenajare0 €

Mobilier și amenajare

Cât puteți împrumuta și cum ajung banii în Spania?

Două întrebări stabilesc ce vă puteți permite în realitate: cât va împrumuta o bancă spaniolă unui nerezident și cât va lua cursul de schimb pe parcurs. A doua valoare este mai mare și este cea pe care cumpărătorii o ignoră.

Un credit ipotecar ca nerezident

O bancă spaniolă acordă unui nerezident cel mult 60 până la 70 % din preț. Aceasta înseamnă că trebuie să achitați 30 până la 40 % în numerar, înainte de costurile suplimentare. Un cetățean al UE care cumpără o reședință principală autentică poate obține uneori mai mult. Banca evaluează imobilul în sine și acordă împrumutul pe baza valorii mai mici dintre evaluare și preț. O evaluare mai mică decât prețul convenit este o problemă pentru dumneavoastră, nu pentru vânzător. Din 2019 trebuie să vi se furnizeze cele două documente standard de informare și o perioadă de reflecție înainte de semnarea oricărui document. Alegerea liberă a notarului este, de asemenea, un drept legal al dumneavoastră în cazul unui credit ipotecar. Sunt două aspecte de urmărit. O dobândă mixtă vândută ca dobândă fixă se comportă foarte diferit după încheierea perioadei fixe. Iar un document pentru care este necesară o apostilă, nu o simplă traducere, este motivul obișnuit pentru care un dosar rămâne neterminat timp de săptămâni.

Raport credit-valoare, nerezident în UE60 până la 70 %

Raport credit-valoare, din afara UE50 până la 60 %

Dobândă fixă pe 20 de ani3,8 până la 5,2 %O imagine a pieței. Ratele se modifică.

Perioada de reflecție înainte de semnare10 zile(BOE)

Ipotecă

Transferul banilor și cursul de schimb

O achiziție nu presupune un singur transfer, ci mai multe, efectuate pe parcursul unor luni sau ani, iar cursul de schimb costă mult mai mult decât toate comisioanele de transfer cumulate. Un contract forward poate fixa cursul înaintea unei plăți în schimbul unui depozit și reprezintă o obligație fermă, nu o asigurare opțională: dacă rata evoluează în direcția opusă, sunteți în continuare obligat să respectați contractul. Trei capcane practice. Plata rezervării cu cardul, care se face la un curs pe care nimeni nu l-a convenit și adaugă un comision pentru avans de numerar. Trimiterea banilor într-un cont diferit de cel menționat în contract. Și lăsarea transferului pentru ultima săptămână, când verificarea de conformitate și dovada provenienței fondurilor necesită fiecare câteva zile. Convertiți și impozitele, mobilierul și costurile de funcționare pentru primul an, deoarece toate reprezintă obligații în euro la date pe care nu le controlați.

Transferuri separate pentru o singură achiziție4 până la 8

Marja unei bănci tradiționale3 până la 4 %Inclusă în curs, nu în comision.

Costul unei marje de 1 %4 000 €Pentru o proprietate de 400 000 €.

Ce obținem dintr-un schimb valutar0 €

Schimbarea coroanelor în euro

Ce vă protejează banii înainte să dețineți ceva?

Spania nu are escrow notarial, astfel încât banii dumneavoastră sunt protejați de unul dintre două sisteme, în funcție de ceea ce cumpărați, iar o plată rămâne în afara ambelor.

Ce cont păstrează banii dumneavoastră

În cazul unei construcții noi, plățile dumneavoastră intră într-un cont de construcție protejat legal, iar în schimb primiți un certificat de garanție. În cazul unei revânzări, acestea intră în contul de client al propriului avocat, separat de banii firmei, și sunt eliberate la notar. Rezervarea este singura plată pe care niciunul dintre sisteme nu o acoperă, motiv pentru care ar trebui să fie mică, iar clauza de rambursare este mai importantă decât valoarea acesteia. Primiți certificatul de garanție când semnați contractul privat de vânzare cumpărare, înainte ca vreo plată eșalonată să fie transferată. Dacă vi se promite că îl veți primi ulterior, plata pe care urmează să o efectuați nu este încă acoperită.

Construcție nouă, contul protejatImpus prin lege

Revânzare, unde sunt păstrați baniiUn cont de client

Dacă dezvoltatorul nu livrează imobilulBanii înapoi, cu dobândă

Câte plăți rămân în afara ambelor sisteme1Rezervarea. Mențineți suma mică și obțineți în scris clauza de rambursare.

Cum sunt protejați banii dumneavoastră

Garanția bancară și modul de citire a certificatului

Fiecare plată pe care o efectuați către un dezvoltator înainte de finalizarea clădirii trebuie să fie acoperită de o garanție sau de o poliță de asigurare emisă individual pe numele dumneavoastră. Citiți patru elemente pe certificat. Numele dumneavoastră ca beneficiar. Suma garantată, inclusiv impozitul pe care l-ați plătit deja. Emitentul, care trebuie să fie o bancă sau un asigurător și niciodată dezvoltatorul. Și data livrării până la care se calculează dobânda. Un certificat care menționează ansamblul în locul dumneavoastră este cea mai frecventă lacună pe această coastă. Banii plătiți înainte de actualizarea certificatului sunt neprotejați până la finalizarea documentației. Aceasta nu este garanția pentru clădirea finalizată, care este un aspect complet separat.

Pe numele cui este înscrisăPe numele dumneavoastră(BOE)

Ce trebuie să acopereÎntreaga sumă

Cine îl poate emiteO bancă sau un asigurătorNiciodată dezvoltatorul însuși.

Forma consolidată în vigoare din2015

Garanții bancare

Contul de client și frauda care îl vizează

Un avocat spaniol trebuie să păstreze banii dumneavoastră separat de banii firmei și nu poate dispune de aceștia fără autorizația dumneavoastră scrisă. Riscul real la finalizare nu este nerespectarea regulii, ci un e-mail fraudulos care vă informează că numărul contului s-a schimbat. Confirmați orice schimbare verbal, la un număr pe care îl aveați deja.

Contul de clientPăstrat separat(BOE)

Cum este clasificată gestionarea necorespunzătoareDe la serios la foarte serios

Unde revine obligația de asigurareCodul de conduităSolicitați valoarea acoperirii, nu informații despre existența acesteia.

Contul clientului avocatului

Ar trebui să cumpărați personal sau prin intermediul unei companii?

Pentru aproape fiecare cumpărător al unei singure locuințe de vacanță, răspunsul este nu. O companie adaugă declarații, impozitează utilizarea proprie a proprietății, complică vânzarea și nu reduce impozitul de achiziție.

Personal sau prin intermediul unei companii

O societate nu economisește nimic la impozitul de achiziție, iar pentru o singură casă de vacanță aceasta este de obicei concluzia discuției. Folosirea imobilului de către dumneavoastră poate fi impozitată ca o chirie pe care societatea ar fi trebuit să v-o perceapă. Părțile sociale sunt în continuare luate în calcul la impozitul pe avere, fiind evaluate prin bilanțul societății. Beneficiarul efectiv trebuie declarat la constituire și din nou în fiecare an. Iar o societate dormantă trebuie în continuare să depună declarații, chiar și atunci când nu are nimic de raportat. De asemenea, se schimbă ceea ce puteți face ulterior. Un proprietar societate este obligat timp de șapte ani în cazul unei închirieri pe termen lung, nu cinci. Iar vânzarea părților sociale în locul imobilului este o tranzacție mai complexă, care necesită propriul specialist. Situația în care poate avea sens este o activitate comercială autentică ce deține mai multe imobile, ceea ce reprezintă o discuție diferită cu un consultant fiscal, nu cu o agenție.

Impozitul pe achiziție economisit de o companie0 €Impozitul este același în ambele cazuri.

Impozit pe profit din venituri locative25 %

O societate dormantă, în fiecare an500 până la 1 000 €

Prelevarea pentru jurisdicțiile necooperante3 %Cehia și Polonia nu se află pe această listă.

Cumpărarea prin intermediul unei companii

Surse oficiale pentru această parteReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Ce poate merge prost

Ce verifică un avocat independent și în ce ordine?

Pentru aceasta plătiți și este singurul pas din acest ghid pe care nu îl puteți omite în mod rezonabil. Un avocat independent efectuează aproximativ cincisprezece verificări și apoi vă spune dacă să continuați.

Cele cincisprezece verificări

Verificările sunt grupate în patru categorii. Cine deține imobilul și ce sarcini grevează asupra lui, conform registrului de proprietate. Care este statutul juridic al clădirii: autorizația de construire, autorizația de primă ocupare și dacă registrul și Catastro descriu același imobil care există în realitate. Ce datorii are: taxa comunității, certificatul de datorii emis de administrator și impozitul pe proprietate. Și ce puteți face cu imobilul: statutul comunității și dacă închirierile turistice sunt permise. Un singur răspuns negativ oriunde în lanțul legal al clădirii oprește întregul proces, iar acesta este momentul în care achiziția este oprită, nu reevaluată. Un vânzător privat ocazional are obligații de informare mai reduse față de dumneavoastră decât o agenție, ceea ce face verificarea mai importantă, nu mai puțin importantă.

Verificările de pe listă15

Durata, în săptămâni2 până la 4

Costul avocatului~1 %Din preț, cu TVA inclusă.

Ce percepem de la firma de avocatură0 €

Ce verifică avocatul

Certificatul energetic

Fiecare imobil are nevoie de un certificat valabil înainte de a putea fi promovat pentru vânzare sau închiriere, iar vânzătorul trebuie să îl furnizeze, nu dumneavoastră. Numai un tehnician calificat îl poate emite. Un notar poate totuși semna fără acesta dacă renunțați la el în scris în act, astfel încât lipsa certificatului este o întrebare care trebuie adresată, nu un impediment.

Certificatul este valabil pentru10 ani(BOE)

Cu cea mai slabă clasificare5 ani

Costul certificatului50 până la 300 €

Excepția restrânsă50 m²O clădire independentă cu o suprafață mai mică decât acest prag.

Certificate energetice

Nu trebuie să alegeți un avocat fără informații și nici să căutați unul singur. Coordonăm verificarea, o menținem în desfășurare și transformăm rezultatul în ceea ce înseamnă pentru această proprietate specifică. Avocatul este plătit de dumneavoastră și lucrează pentru dumneavoastră.

Ce se întâmplă dacă imobilul sau terenul nu este ceea ce pare?

Cele mai costisitoare probleme de aici nu se află în pereți, ci în documentele din spatele lor: o clădire sau o extindere care nu a fost niciodată autorizată ori un teren care nu este atât de construibil pe cât afirmă vânzătorul.

O clădire fără autorizație și termenul pentru demolare

Pe terenurile urbane sau rustice obișnuite, dreptul de a dispune demolarea expiră după șase ani, iar clădirea poate solicita ulterior statutul AFO. AFO nu reprezintă o legalizare: consemnează faptul că termenul a expirat și poate fi redeschis ulterior dacă se constată că terenul se află într-o categorie protejată. Pe terenurile protejate sau de coastă, termenul nu începe niciodată, astfel încât demolarea rămâne posibilă pe termen nelimitat. Două consecințe practice. Creditorii sunt precauți în cazul unui imobil AFO, astfel încât condițiile ipotecare pot fi diferite de cele ale unei achiziții normale sau împrumutul poate fi refuzat. Iar un dosar deschis de executare la primărie nu apare pe niciun extras de registru. Cineva trebuie să întrebe direct primăria, iar aceasta face parte din verificarea juridică și nu este ceva ce puteți face pornind de la un anunț.

Pe terenuri obișnuite6 aniDupă acest termen, autoritatea nu mai poate dispune demolarea. (BOJA)

Pe teren protejat sau de coastăFără limită de timp

Construcții ilegale

O terasă închisă, o piscină, o cameră suplimentară

O extindere nedeclarată a unei locuințe altfel legale poate fi de obicei remediată, însă iese la iveală atunci când registrul, Catastro și clădirea reală nu corespund. Corectarea evidențelor este o procedură pe care cineva trebuie să o efectueze și poate atrage impozite restante pe proprietate pentru mai mulți ani. Un creditor evaluează metri pătrați înregistrați, astfel încât o extindere nedeclarată nu este finanțată.

Recuperarea impozitului pe proprietate după corectare4 ani(BOE)

Extinderi fără autorizație

Terenuri de coastă, terenuri rustice și puțuri

O bandă de protecție se întinde spre interior de la linia țărmului, iar limitele sale de construire nu expiră niciodată. Pe terenurile rustice din Andaluzia, urbanizable este un statut urbanistic, nu o promisiune că parcela va putea fi vreodată construită. Faptul că un puț pompează apă nu dovedește că este un puț legal.

Banda de protecție costieră100 de metriSpre interior de la limita maritimă publică și nu expiră. (MITECO)

Parcela minimă pentru o casă izolată2,5 ha

O fântână legalizată, cel mult7 000 m³ pe anCu un contor volumetric.

Teren de coastă și teren rustic

Ce puteți moșteni de la vânzător?

O parte din ceea ce cumpărați aparține persoanei care vinde: datoria acesteia față de comunitate, moștenitorii sau chiriașul. Toate trei pot fi verificate înainte să plătiți ceva.

Datoriile comunității pe care le preluați odată cu apartamentul

Răspundeți, cu însuși imobilul, pentru taxele neachitate ale comunității lăsate de vânzător pentru anul în curs și cei trei ani calendaristici anteriori. Datoria este atașată apartamentului, nu persoanei care a acumulat-o, astfel încât urmează imobilul. Un singur document o poate împiedica: un certificat emis de administratorul comunității, care confirmă că situația contului este clară, iar notarul nu poate autoriza actul fără acesta, cu excepția cazului în care renunțați în mod expres la el. Renunțarea elimină verificarea, nu și răspunderea, astfel încât nu există un motiv întemeiat pentru a renunța. În plus, există două capcane. Un apartament executat silit și vândut de o bancă nu este automat lipsit de datorii. Iar un bloc dintr-un ansamblu urban mai mare poate aparține de două comunități cu două bugete, astfel încât un singur certificat nu le acoperă întotdeauna pe ambele.

Datorii pe care le puteți moșteni3 aniPlus anul în curs. (BOE)

Certificatul de datoriiDaNotarul îl solicită, dacă nu renunțați.

Cum recuperează o comunitate o datorieO procedură judiciară specială

Datoriile comunității

Dacă vânzătorul decedează, înainte sau în timpul procedurii

Cumpărarea unui imobil dintr-o succesiune este o achiziție obișnuită, cu mai multe documente și mai multe persoane care trebuie să își dea acordul. Dacă vânzătorul decedează după ce ați semnat, contractul nu se anulează: moștenitorii îi iau locul după ce acceptă moștenirea. Un singur moștenitor nu poate semna în numele tuturor.

Cine poate semna pentru succesiune3 ruteToți moștenitorii, un executor testamentar desemnat sau un administrator numit de instanță.

Rămâne valabil contractul dumneavoastră?Da

Filtrul fiscal al registruluiDa, chiar și la impozit zero(BOE)

Dacă vânzătorul decedează

Cumpărarea unei proprietăți deja închiriate

Preluați contractul de închiriere existent pentru perioada rămasă din durata sa minimă, în condițiile convenite de proprietarul anterior, indiferent dacă este înregistrat sau nu. Nu puteți majora chiria deoarece s-a schimbat proprietarul. De asemenea, chiriașul poate avea dreptul legal de a cumpăra înaintea dumneavoastră, iar omiterea acestei notificări poate împiedica înregistrarea achiziției dumneavoastră.

Durata pe care o moșteniți5 sau 7 aniȘapte ani dacă proprietarul anterior era o societate. (BOE)

Notificarea în cazul renunțării la dreptul de preempțiune30 de zile

Un imobil cu chiriaș

Cum vă pot afecta solul, aerul și clădirea?

Patru lucruri despre o anumită adresă pot fi verificate de la birou înainte să zburați și niciunul nu apare într-un anunț: dacă este inundabilă, cum se aude în august, de ce este umedă în ianuarie și cine vă datorează o reparație ulterior.

Zone inundabile și verificarea de zece minute

Aproximativ 8 % dintre locuințele spaniole se află într-o zonă inundabilă cartografiată, iar verificarea unei anumite adrese nu costă nimic pe vizualizatorul de stat: identificați adresa, iar hașurarea vă arată dacă aceasta se află într-o zonă inundabilă analizată și care este probabilitatea. Merită să cunoașteți două limite. Hărțile acoperă doar cursurile de apă analizate, astfel încât un mic pârâu acoperit sau o gură de scurgere urbană poate să nu apară deloc. De asemenea, o gură de scurgere pluvială blocată în timpul unei ploi torențiale nu reprezintă o inundație în sens juridic. Aflarea în zona de curgere preferențială reprezintă o categorie mai strictă decât simpla hașurare a unei zone inundabile, cu limite mai severe privind construirea și reconstruirea. Schema națională despăgubește doar pentru inundații extraordinare, suplimentar față de o poliță activă și achitată la zi, niciodată pentru veniturile locative pierdute, iar niciun vânzător spaniol nu este obligat să declare riscul de inundație. O verificare juridică nu include verificarea hărții de inundații decât dacă cineva solicită acest lucru, motiv pentru care aceasta se află pe lista noastră înainte de ofertă, nu după.

Locuințe spaniole într-o zonă cartografiată~8 %

O zonă cu probabilitate medie1 % pe anPe parcursul a peste treizeci de ani de proprietate, probabilitatea producerii cel puțin a unui astfel de eveniment este de aproximativ 26 %.

Verificarea unei adreseGratuitPe vizualizatorul public SNCZI. (MITECO)

Ce despăgubește schema naționalăDoar în plus față de o poliță activăVedeți asigurarea locuinței

Zone inundabile

Zgomotul, sezonier și legat de adresă

Majoritatea zgomotelor de aici pot fi anticipate înainte de cumpărare, deoarece sursele sunt sezoniere, iar mai multe dintre ele sunt consemnate în registre publice. Un bar de pe plajă este tăcut în februarie și animat în fiecare noapte din august. În apropierea autostrăzii contează vizibilitatea directă, nu distanța. Limitele de mai jos provin din reglementări și nu reprezintă o măsurătoare a vreunui imobil.

În exterior, ziua65 dBAZonă rezidențială, zonă urbanizată existentă. (BOJA)

În exterior, noaptea55 dBA

În propriul dormitor, noaptea35 dBA

Noaptea începe la23:00

Zgomot

Umezeala și de ce este o problemă iarna

Umezeala pe această coastă este de obicei condens, rezultat al întâlnirii dintre aerul cald și umed și suprafețele reci dintr-un apartament gol și neîncălzit, nu o infiltrație. Prin urmare, sezonul umezelii este din noiembrie până în februarie, nu în august, motiv pentru care cumpărătorii care o caută vara nu găsesc nimic. Un apartament zugrăvit recent poate ascunde problema în loc să o remedieze.

Umiditatea în Malaga, media anuală65 %

Cea mai ploioasă lună este decembrie72 %Față de cincizeci și opt la sută în iunie și iulie.

Impermeabilizarea în normele de construcție din2006Clădirile mai vechi nu au adesea nicio barieră. (BOE)

Umezeala și calitatea construcției

Un defect după mutare

O construcție nouă beneficiază de trei perioade de garanție, iar fiecare este asumată de un grup diferit dintre persoanele care au construit-o. Garanția structurală este susținută de o asigurare obligatorie care se atașează clădirii, nu societății. Prin urmare, aceasta rămâne valabilă chiar dacă firma de construcții își încetează activitatea. Când apare o problemă, acțiunea utilă este lipsită de spectaculozitate. Notificați-o în scris, cu dată și fotografii, dezvoltatorului și administratorului comunității dacă este implicat un element comun. Termenul pentru solicitare începe când se manifestă paguba, nu când ajungeți să depuneți plângerea. O revânzare oferă mult mai puțin în comparație: o acțiune strictă pentru vicii ascunse, cu un termen scurt care nu poate fi suspendat prin trimiterea unei scrisori și doar pentru ceva despre care vânzătorul știa și a ascuns.

Structura, la o construcție nouă10 aniTrei ani pentru instalații, unul pentru finisaje. (BOE)

Depunerea unei cereri după apariția unui defect2 ani

Dincolo de garanția de zece aniAsigurare obligatorie

Vicii ascunse la o revânzare6 luniDe la predare, iar termenul nu poate fi întrerupt. (BOE)

Defecte de construcție

Cum arată frauda intenționată aici?

Frauda intenționată este rară aici și nu este subtilă. Are patru forme, iar fiecare este prevenită prin aceeași regulă: nimeni nu primește bani sau o semnătură înainte să fie posibilă verificarea.

Cele patru tipare

Un vânzător fals care vinde ceva ce nu are dreptul să vândă, un avans furat, o închiriere fictivă și o fraudă privind o construcție în fază de proiect, cu plăți eșalonate fără nicio garanție în spatele lor. Vânzătorii falși aleg imobile care au rămas neocupate mult timp, sunt deținute din străinătate sau au fost moștenite recent și nu au fost actualizate în registru. În toate cele trei cazuri, nimeni din localitate nu observă. Tiparul comun tuturor celor patru este același și este singurul lucru pe care trebuie să îl rețineți: vi se cer bani sau o semnătură înainte să fie posibilă verificarea. Prin urmare, măsurile de protecție sunt simple. În cel mai bun caz, banii ajung în contul de client al propriului avocat. Dacă ajung la vânzător, agenție sau dezvoltator, ceea ce este frecvent, numele titularului contului trebuie să corespundă exact părții menționate în contract. Trei lucruri înseamnă oprire. Un cont privat aparținând unei persoane care nu este vânzătorul. O solicitare de plată în numerar. Sau un cont al unei societăți dintr-o țară fără nicio legătură cu vânzarea. Nu se plătește nimic înaintea unei vizionări, în persoană sau printr-un apel video în direct. De asemenea, un transfer efectuat în aceeași zi poate fi uneori revocat dacă acționați în decurs de una sau două zile, lucru pe care merită să îl știți înainte de weekend, nu după.

Tipare deliberate4Vânzător fals, avans furat, închiriere fictivă, construcție în fază de proiect fără garanție.

Pentru vânzarea a ceea ce s-ar putea să nu puteți vinde1 până la 4 aniO pedeapsă cu închisoarea în temeiul unui articol din codul penal. (BOE)

Escrocherii imobiliare

Ce poate merge prost la o construcție nouă și cine plătește pentru aceasta?

La o construcție nouă pot merge prost trei lucruri: dezvoltatorul intră în incapacitate, proiectul se oprește sau data se modifică. Ceea ce se întâmplă determină dacă banii dumneavoastră se întorc de la o bancă în câteva săptămâni sau rămân blocați într-un proces judiciar ani de zile.

Dacă dezvoltatorul devine insolvabil

Banii dumneavoastră se împart în două. Orice sumă acoperită de o garanție valabilă se recuperează de la bancă sau de la asigurător. Aceasta este o datorie a unei alte societăți, astfel încât supraviețuiește indiferent de ce se întâmplă cu dezvoltatorul. Orice altă sumă devine o creanță obișnuită în cadrul insolvenței, în urma altor creditori, fără o sumă garantată și fără o dată garantată. Prin urmare, primul lucru pe care trebuie să îl faceți nu este să intrați în panică, ci să citiți certificatele: ce plăți sunt acoperite, pe numele dumneavoastră și pentru întreaga sumă. Al doilea este să înregistrați creanța în termenul stabilit de procedura de insolvență, deoarece nerespectarea acestuia poate duce la pierderea integrală a creanței. Insolvența este un eveniment declarat de instanță, cu o dată, și nu este același lucru cu situația în care dezvoltatorul întârzie, nu comunică sau se zvonește că întâmpină dificultăți.

O garanție este plătităIndiferent de insolvență

Fără o garanție, suntețiUn creditor obișnuit

Plata acoperită de nicio garanțieRezervarea

Legea aplicabilăRDLeg 1/2020(BOE)

Insolvența dezvoltatorului

Dacă proiectul se blochează

Un proiect blocat ajunge într-unul dintre cele trei scenarii, iar scenariul respectiv decide dacă așteptați sau renunțați. Dacă un alt dezvoltator preia proiectul, vechea garanție nu se transferă automat. Autorizația poate expira dacă lucrările rămân oprite, iar betonul expus lăsat în ploaie de-a lungul mai multor anotimpuri se deteriorează în moduri pe care o verificare a documentelor nu le poate detecta.

Cum se încheie un proiect blocat3 rezultate posibile

Dacă un alt dezvoltator îl finalizeazăO nouă garanție, un nou ciclu

Primul document de solicitatNota simple

Datoria comunității pentru o unitate construită pe jumătateSe poate atașa proprietății

Un proiect nefinalizat

Dacă finalizarea întârzie

La o construcție nouă, după ce a trecut data finalizării prevăzută în contract, puteți solicita restituirea banilor, cu dobânda legală, în baza garanției. Fără instanță și fără discuții privind gravitatea întârzierii. Contează doar data din contract, iar o perioadă de grație există numai dacă este prevăzută în contractul dumneavoastră.

Ce dată conteazăContractul, nu broșura

Garanția acoperă o întârziere?Da, și pentru o simplă întârziere

La o construcție nouăFără test de gravitate

La o revânzareArticolul 1124 din Codul civilInstanța decide dacă încălcarea este suficient de gravă. (BOE)

Finalizare întârziată

Dacă un proiect intră într-o perioadă de tăcere, prima întrebare este în care dintre aceste trei situații vă aflați. Verificăm din nou autorizația și registrul, confirmăm dacă garanția dumneavoastră acoperă în continuare plățile efectuate și vă spunem clar dacă este mai bine să așteptați sau să renunțați.

Surse oficiale pentru această parteDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Construcție nouă sau revânzare

Să cumpărați o construcție nouă sau una revândută?

Cumpărați proprietatea care se potrivește calendarului dumneavoastră. Aceasta este principala diferență pe care nu o puteți schimba. O revânzare durează luni. O construcție nouă poate dura ani. Celelalte aspecte sunt alegeri, nu răspunsuri fixe. Pașii 1 până la 7 sunt aceiași pentru ambele opțiuni. Pașii 8 până la 14 sunt diferiți.

Construcție nouă

De la rezervare la cheiDe la 2 luni la 3 aniAcest lucru depinde de stadiul lucrărilor de construcție.

Costuri suplimentare față de prețCea mai mare dintre cele două cifre de mai susCea mai mare parte reprezintă impozite: TVA de 10 % plus taxa andaluză de timbru pentru act.

Cum plătițiÎn etape, pe baza etapelor construcțieiO garanție bancară pe numele dumneavoastră acoperă fiecare plată aferentă unei etape.

Ce poate merge prostData se modificăApartamentul finalizat poate diferi, de asemenea, de planuri. Lista de remedieri și garanțiile soluționează această situație.

Ce puteți negociaClauzele, mai importante decât prețulPuteți negocia planul de plată, mobilierul, locul de parcare și termenul limită.

Garanțiile pe care le primițiZece ani pentru structurăTrei ani pentru instalații și un an pentru finisaje.

Cea mai bună opțiune dacă puteți aștepta finalizarea clădirii și doriți garanțiile oferite de una nouă.

Proprietate revândută

De la rezervare la cheiDe la 1 la 3 luniVerificarea juridică stabilește ritmul, nu construcția.

Costuri suplimentare față de prețCea mai mică dintre cele două cifre de mai susImpozitul pe transfer de 7 % în Andaluzia se aplică valorii de referință atunci când aceasta este mai mare decât prețul plătit de dumneavoastră.

Cum plătițiRezervare, arras, apoi soldulArras reprezintă 10 până la 20 %. Plătiți soldul la notar.

Ce poate merge prostStarea actuală a clădiriiPot exista datorii, modificări neînregistrate, umezeală sau o regulă a comunității pe care nu ați citit-o.

Ce puteți negociaPrețul și calendarulExistă un singur vânzător, iar acesta are un motiv să vândă.

Garanțiile pe care le primițiNimic de la vânzătorÎn schimb, primiți o clădire cu un istoric pe care îl puteți verifica.

Cea mai bună opțiune dacă trebuie să vă mutați curând în proprietate și doriți posibilitatea de a negocia prețul.

Niciuna dintre variante nu este mai bună și nu promovăm niciuna. De obicei, calendarul decide. Dacă aveți nevoie să locuiți în proprietate vara viitoare, un proiect aflat la doi ani de finalizare nu este potrivit, oricât de bun ar fi.

Costurile achiziției Calculator de costuri

Ce îi surprinde cel mai mult pe cumpărători

La o construcție nouă, banii dumneavoastră se transferă înainte de semnarea oricărui contract

Plătiți rezervarea înainte să existe un contract cu dezvoltatorul și, în funcție de dezvoltator, este posibil să vi se solicite atunci mai mult decât suma rezervării. Vă informăm în prealabil despre acest lucru și totuși aproape am pierdut tranzacții exact în această etapă: sosește e-mailul avocatului prin care vi se solicită bani înainte de semnarea oricărui document, iar cumpărătorii se blochează. Majoritatea oamenilor presupun că este vorba despre un singur dezvoltator neobișnuit. Din experiența noastră, nu este așa: majoritatea dezvoltatorilor de pe această coastă procedează astfel, aproximativ opt din zece sau chiar mai mulți. Nu există o cifră publicată, aceasta este observația noastră.Uneori se poate negocia o excepție și rareori există un motiv pentru a solicita una. Fiecare plată efectuată înainte de finalizarea clădirii trebuie acoperită de o garanție bancară emisă pe numele dumneavoastră. Contractul de rezervare trebuie să precizeze ce constatări vă permit să vă recuperați banii. Împreună, cele două elemente nu lasă neacoperit niciun risc pe care sistemul de garanții să nu îl acopere deja. Acesta este pur și simplu procesul standard de aici. Modul în care sunt structurate de obicei aceste plăți este prezentat mai jos, în secțiunea despre construcțiile de pe planșetă.

Garanții bancare Acord de rezervare

Nu trebuie să evaluați singur acel e-mail. Avocatul dumneavoastră verifică certificatul de garanție și formularea care protejează plata; îl analizăm împreună cu dumneavoastră și nu permitem efectuarea unui transfer pe baza promisiunii că certificatul va veni ulterior.

Vi se potrivește cumpărarea din proiect?

Cumpărarea unei proprietăți din plan și a uneia gata de mutare nu reprezintă două niveluri de risc, ci două riscuri diferite. La o construcție nouă, riscul este timpul, iar protecția este un document pe care trebuie să îl citiți. La o revânzare, riscul este clădirea în sine, iar protecția este verificarea juridică. Cele șapte întrebări de mai jos decid situația în ordinea relevantă.

Poate calendarul dumneavoastră să aștepte: 2 luni până la 3 aniAceasta este singura diferență pe care nu o puteți negocia. Dacă trebuie să vă mutați în proprietate vara viitoare, un proiect finalizat peste doi ani nu este o opțiune, oricât de bun ar fi.
Numele pe care trebuie emisă garanția: Pe numele dumneavoastrăUn certificat care menționează ansamblul în locul dumneavoastră nu oferă protecție. Verificați-l înaintea fiecărei plăți etapizate, nu o singură dată la început.
Garanția plătește în continuare dacă dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile: Indiferent de insolvențăBanii garantați sunt restituiți de bancă. Banii negaranți devin o creanță în cadrul insolvenței, fără o sumă sau o dată de plată garantată.
Ce se întâmplă dacă proiectul se oprește: 3 rezultate posibileProiectul este reluat, un alt dezvoltator îl finalizează sau este lichidat, iar cumpărătorii sunt despăgubiți. Un dezvoltator nou înseamnă o garanție nouă, nu continuarea celei vechi.
Ce se întâmplă dacă data se amână: Contractul, nu broșuraContează doar data din propriul dumneavoastră contract, iar după depășirea acesteia puteți solicita plata din garanție fără să dovediți că întârzierea a fost gravă.
Ce vă oferă o construcție nouă și nu vă poate oferi o revânzare: 10 aniTrei ani pentru instalații și un an pentru finisaje, cu asigurarea obligatorie care acoperă zece ani pentru structură.
Ce vă oferă în schimb o revânzare: NiciunulNicio garanție din partea vânzătorului și o clădire cu un istoric pe care îl puteți verifica și evalua înainte să plătiți pentru ea.

Cumpărarea din plan este potrivită unui cumpărător al cărui calendar îi permite să aștepte și care este dispus să citească un certificat de garanție înainte de fiecare plată. O proprietate gata de mutare este potrivită unui cumpărător care are nevoie să locuiască în proprietate în curând și preferă să inspecteze o clădire reală în locul unui desen. Niciuna nu este mai sigură în abstract: ceea ce face sigură cumpărarea din plan este certificatul, iar ceea ce face sigură o revânzare este verificarea juridică.

Cum arată de obicei calendarul plăților

Mai întâi, rezervarea: 6 000 până la 11 000 €Plătită înainte să existe orice contract cu dezvoltatorul, după cum explică informarea de mai sus.
La contractul privat cu dezvoltatorul: around 20 %Cu TVA pentru fiecare plată. Este observația noastră, nu o regulă.
În timpul construcției: Uneori, mai multe plăți etapizateUnii dezvoltatori nu solicită nicio plată după contract, iar alții solicită două sau trei.
La finalizare: around 70 %Soldul, de obicei cu finanțarea ipotecară deja aprobată până atunci.
Ce este obligatoriu: Calendarul din propriul contractProporția diferă în funcție de dezvoltator, astfel că versiunea care contează este cea din contract, nu această prezentare.
Fiecare plată înainte de finalizare: Acoperită de garanția bancarăVedeți ce vă protejează banii

Garanții bancare Insolvența dezvoltatorului Un proiect nefinalizat Finalizare întârziată

Surse oficiale pentru această parteLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Deținere

Cât costă anual deținerea acesteia?

Patru facturi sosesc în fiecare an, indiferent dacă vă aflați sau nu în Spania: impozitul pe proprietate, taxa comunității, asigurarea și declarația fiscală pentru nerezidenți. Pentru un apartament, acestea ajung la valorile de mai jos.

Impozit pe proprietate, IBI400 până la 1 000 €Impozitul anual pe proprietate pentru un apartament.

Taxe ale comunității900 până la 6 000 €Plătite anual comunității proprietarilor.

Asigurarea locuinței300 până la 800 €Legea nu o impune. Banca ipotecară o impune.

Electricitate, apă și internet, pe lună100 to 400 €Estimarea noastră pentru un apartament obișnuit sau o casă înșiruită. O vilă sau o locuință mare cu piscină, grădină și climatizare are costuri considerabil mai mari.

Impozit pentru nerezidenți, UE și SEE19 %Se declară o dată pe an, chiar dacă nu închiriați niciodată proprietatea. (Agencia Tributaria)

Impozit nerezident, în altă țară24 %Același impozit, la cota mai mare.

Pentru ce se aplică acest impozit1,1 sau 2 %Din valoarea cadastrală, atunci când nu închiriați proprietatea.

Cât plătiți pentru electricitate, apă și internet depinde de cât timp petreceți acolo și de tipul proprietății. Fiecare valoare de mai sus aparține unuia dintre ghidurile de mai jos, care oferă versiunea completă și sursa din care provine.

Costuri anuale Taxe ale comunității Impozit pentru nerezidenți Asigurarea locuinței Utilități și internet

Ce facturi, declarații și voturi presupune deținerea acesteia?

Valorile sunt prezentate mai sus. În continuare aflați cine le stabilește și ce va plăti sau nu va plăti asigurarea. Sunt acoperite și modalitatea de trecere a utilităților pe numele dumneavoastră, precum și cele două impozite care nu se aplică majorității cumpărătorilor.

Comunitatea proprietarilor și modul în care ia decizii

Aderarea este automată și nu puteți renunța sau plăti mai puțin pentru că nu folosiți piscina. Bugetul este votat de proprietari, astfel încât taxa comunității reprezintă adesea diferența reală dintre două apartamente care par identice. Solicitați bugetul, procesele-verbale, soldul fondului de rezervă și certificatul de datorii înainte de a face rezervarea.

Fondul minim de rezervă10 %Din ultimul buget ordinar. (BOE)

Pentru a contesta o hotărâre3 luniUn an dacă este contrară legii sau statutelor.

Taxele comunității

Asigurarea locuinței și clauza care vă costă

Nicio lege nu vă obligă să asigurați o locuință în Spania, însă orice creditor ipotecar o va face. Clauza care îi costă bani pe proprietarii de locuințe secundare este clauza privind neocuparea: după ce imobilul a rămas gol suficient timp, acoperirea pentru furt este de obicei suspendată, în timp ce incendiul și apa rămân acoperite. Subasigurarea declanșează o regulă proporțională care reduce fiecare despăgubire.

Este obligatorie?Nu este impus de legeNicio dispoziție legală nu obligă proprietarul să încheie o asigurare. Un creditor o impune ca condiție a împrumutului. Vedeți cât costă pe an

Perioada de grație pentru o poliță nouă7 zile(Consorțiul de compensare a asigurărilor)

Asigurarea locuinței

Electricitate, apă și internet

La o revânzare, schimbați titularul unei furnizări existente, în loc să conectați una nouă, iar acest lucru durează zile, nu luni. Nimic din toate acestea nu se aplică unei construcții noi, unde autorizațiile necesare pentru prima conectare pot dura luni. La predare, aveți la îndemână referința furnizării, citirile contoarelor și datele companiei de apă.

Documentele necesare pentru schimbarea titularului6

Ce poate percepe distribuitorul0 €

Tariful intern standard2 intervaleDouă perioade de putere contractată.

Gospodării spaniole cu acces la fibră95,9 %

Utilități și internet

Declarația fiscală pe care o datorați chiar și când proprietatea este goală

Datorați impozit în Spania pentru proprietate în fiecare an, indiferent dacă este închiriată sau goală, pe baza unui venit fictiv calculat din valoarea cadastrală. Este un singur formular. O declarație depusă cu întârziere acumulează dobândă și o penalitate care crește cu cât rămâne mai mult timp nedepusă, iar primul an parțial este deja datorat, deși proprietarii presupun că obligația începe în ianuarie următor.

Perioada de depunere începe1 apriliePentru anul precedent și rămâne deschisă până la sfârșitul lunii decembrie a anului următor. (Agenția Fiscală)

Impozit pentru nerezidenți

Impozitul pe avere și cel fără bonificație

Andaluzia acordă o bonificație integrală la impozitul regional pe avere, astfel încât, pentru aproape orice cumpărător, acesta nu costă absolut nimic. Un impozit național distinct de solidaritate se poate aplica totuși la niveluri mult mai ridicate. Bonificația regională nu îl reduce pe acesta, deoarece creditul fiscal se acordă pentru impozitul regional plătit efectiv, iar o bonificație integrală înseamnă că nu ați plătit nimic.

Plafonul general neimpozabil700 000 €(BOE)

Locuința principală, doar pentru rezidenți300 000 €

Bonificația din Andaluzia100 %

Impozitul național de solidaritate începe de la3 000 000 €(BOE)

Impozitul pe avere

Acestea sunt sarcini mici care devin costisitoare în anul în care sunt omise. Avocatul dumneavoastră depune declarația fiscală, iar noi rămânem persoana de contact pentru facturi, asigurare și oricine trebuie să deschidă ușa cât timp nu vă aflați aici.

Surse oficiale pentru această parteReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Închirierea proprietății

Puteți să o închiriați și cât câștigă în realitate?

Închirierea către turiști necesită nu o autorizație, ci trei, iar cea care îi oprește pe cei mai mulți proprietari este propria comunitate de vecini. Închirierea pe termen lung este un regim diferit, cu angajamente mult mai îndelungate.

Închirierea pentru turiști și cele trei autorități

Regiunea trebuie să înregistreze proprietatea, iar localitatea trebuie să permită închirierea. Apoi, propria asociație de proprietari poate interzice sau restricționa închirierile turistice printr-o majoritate calificată, iar aceasta este piedica pentru cei mai mulți proprietari. O proprietate poate avea o înregistrare valabilă și aprobarea primăriei, dar poate fi totuși blocată prin acel vot. Prin urmare, merită să citiți statutul asociației și procesele verbale înainte de a face rezervarea, nu după. Înregistrarea în sine este o declarație însoțită de condiții. Proprietatea trebuie să respecte regulile privind dotările, inclusiv controlul climatizării în fiecare încăpere locuibilă, în anotimpurile relevante. Nu există o excepție pentru închirierea de numai o săptămână: promovarea fără licență constituie aceeași infracțiune ca exploatarea pe tot parcursul anului. O înregistrare deținută de proprietarul anterior nu se transferă întotdeauna odată cu proprietatea. Noi administrăm personal închirieri pe termen scurt și proprietăți, astfel încât ne puteți adresa această întrebare despre o proprietate anume, nu doar în general.

Asociația poate respinge prin vot3/5Al proprietarilor și al cotelor. (BOE)

Numărul național de publicitate din1 July 2025(Guvernul Andaluziei)

Capacitatea de cazare, cel mult4 per bedroom(BOJA)

Un pachet de mobilier pentru închiriere4 500 to 26 000 €Pentru un apartament cu două dormitoare și mai scump decât mobilarea aceluiași apartament pentru dumneavoastră, deoarece o închiriere autorizată trebuie să respecte reguli privind dotările și este supusă unei uzuri mai intense.

Închiriere pe termen scurt

Închirierea pe termen lung

O închiriere pe termen lung vă obligă pentru o perioadă minimă prevăzută de lege, oricât de scurtă ar fi durata menționată în contract, și pentru o perioadă mai lungă dacă proprietarul este o societate. Chiria nu poate fi majorată pe durata contractului decât dacă acesta prevede acest lucru. Dacă chiriașul încetează să plătească, nu puteți pur și simplu să reziliați contractul: doar o instanță poate evacua un chiriaș, iar procedura durează multe luni. Iar vânzarea proprietății nu încetează contractul de închiriere.

Durata minimă, proprietar privat5 ani(BOE)

Durata minimă, proprietar societate7 ani

Garanția și garanția suplimentară1 + 2 luniÎn total, cel mult trei luni de chirie.

Notificarea de plecare transmisă de chiriaș30 de zile

Închiriere pe termen lung

Impozitul pe chirie

În calitate de rezident fiscal ceh sau polonez, plătiți cota mai mică pentru venitul net după deducerea cheltuielilor eligibile. Un rezident din afara UE și SEE plătește cota mai mare pentru chiria brută, fără nicio deducere. Ambii depun același formular, trimestrial pe perioada închirierii și anual cât timp proprietatea rămâne goală.

Rezidenți ai UE și SEE19 %Pe venitul net, după deducerea cheltuielilor eligibile.

Toți ceilalți24 %Pentru chiria brută, fără deduceri.

Cât timp rămâne goalăAcelași impozit, pentru un venit fictivConsultați valorile anuale

Impozite pe chirii

Cât produce în mod realist

O închiriere pe termen scurt administrată corespunzător generează aproximativ 5 până la 9 % brut, iar una pe termen lung aproximativ 4 până la 6 %. Ambele ajung la aproximativ 3 până la 4,5 % net, după scăderea costurilor de administrare, a impozitului și a cheltuielilor de funcționare. Un randament comunicat înainte ca proprietatea să fie văzută este doar o estimare. Acestea sunt cifre din rapoarte de piață, nu ale noastre.

Închiriere pe termen scurt, brut5 până la 9 %Rapoarte de piață, 2026.

Net, indiferent de rută3 până la 4,5 %După administrare, impozit și costurile reale de funcționare.

Administrarea fiecărei rezervări20 %

Venituri și randament din chirii

Surse oficiale pentru această parteJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Locuirea aici

Ce se schimbă după ce locuiți aici, în loc să vizitați?

Deținerea unei proprietăți aici și locuirea aici sunt două decizii cu două seturi de documente. Tot ceea ce urmează începe când decideți să petreceți timp real în proprietate, iar termenele sunt mai scurte decât se așteaptă oamenii.

Mutarea aici, în ordine

Dacă sunteți cetățean al UE și intenționați să rămâneți în Spania mai mult de trei luni, trebuie să vă înregistrați. Deținerea unei proprietăți nu declanșează această obligație: șederea o face. Ordinea este importantă, iar fiecare etapă presupune finalizarea celei precedente. Mai întâi o adresă, apoi NIE, iar după aceea padrón la primărie. Padrón este registrul municipal care dovedește unde locuiți, iar școlile, asigurarea medicală și majoritatea formalităților locale depind de acesta. Urmează certificatul de rezidență, apoi asigurarea medicală, familia, mașina și utilitățile. Un cetățean din afara UE care deține o locuință aici beneficiază în continuare de 90 de zile în fiecare perioadă de 180 de zile. Acest lucru este acum monitorizat digital la frontieră, fără loc de interpretări. Viza pentru ședere fără activitate lucrativă nu permite deloc munca, inclusiv munca la distanță pentru un angajator străin. Există și un test financiar, bazat pe IPREM, cifra de referință a venitului utilizată de normele spaniole. Solicitantul trebuie să demonstreze deținerea unei sume de patru ori mai mare decât IPREM-ul anual pentru sine, plus aceeași sumă anuală pentru fiecare persoană aflată în întreținere.

Înregistrați-vă când intenționați să rămâneți3 luni(Poliția Națională)

Ședere în afara UE, la 180 de zile90 de zile

IPREM, reperul anual7 200 €Valoarea de referință de la care se calculează condiția financiară a vizei.

Rezidență permanentă după5 ani

Mutarea în Spania

Mașina și permisul dumneavoastră

O mașină cu numere străine poate rămâne ca vehicul al unui vizitator pentru o perioadă limitată, iar depășirea acesteia riscă să atragă o amendă și, uneori, imobilizarea mașinii. După ce deveniți rezident, aceasta trebuie înmatriculată rapid cu numere spaniole, iar sursele nu sunt de acord asupra termenului exact. Deținerea ei pentru o perioadă suficient de lungă înainte de mutare scutește de impozitul la import, iar o mașină finanțată aparține societății de finanțare.

Mașină cu numere străine, ca vizitator6 luni

După rezidență, reînmatricularea30 până la 60 de zileSursele nu sunt de acord. Confirmați la autoritatea rutieră.

Permis pe perioadă nedeterminată, pentru preschimbare2 ani

Dețineți mașina atât timp pentru a evita impozitul6 luni

Autoturisme și conducere

Venirea cu un câine

Parcurgeți etapele în ordine, deoarece ordinea este esențială: mai întâi microcipul, apoi vaccinarea antirabică și după aceea perioada de așteptare. Vaccinarea efectuată înaintea implantării microcipului o anulează, iar perioada de așteptare începe din nou. Verificați statutul asociației înainte de a cumpăra, deoarece acesta poate restricționa animalele de companie și accesul la spațiile comune, și verificați condițiile companiei aeriene.

Așteptarea după vaccinare21 de zile

Vârsta minimă pentru călătorie15 săptămâniSpania nu acordă excepții sub acest prag. (Ministerul Agriculturii)

Animale într-un singur transport necomercial5

Conducând din Cehia2 zileDouă zile lungi pe sens, cu o oprire peste noapte.

Mutarea cu animale de companie

Când Spania începe să impoziteze totul

Deveniți rezident fiscal în Spania după mai mult de 183 de zile într-un an calendaristic. De asemenea, deveniți rezident indiferent de numărul de zile, dacă principalele dumneavoastră interese economice sau familia se află aici. Nu există un an fiscal împărțit: dacă îndepliniți unul dintre criterii, sunteți rezident pentru întregul an. Criteriul privind familia este cel pe care cumpărătorii îl ignoră cel mai des.

Numărul de zile183 de zileMai mult decât atât, nu exact atât. (BOE)

Cota combinată cea mai mică19 %

Cota combinată cea mai mare47 %

Active externe declarate începând cu50 000 €Pe categorie.

Impozite dacă locuiți în Spania

Surse oficiale pentru această partePolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Vânzarea și moștenirea acesteia

Cât costă vânzarea ulterioară?

Trei costuri revin vânzătorului: impozitul municipal pe creșterea valorii terenului, impozitul pe câștigurile de capital și comisionul agenției. În calitate de nerezident, nici nu primiți întregul preț în ziua vânzării, deoarece cumpărătorul reține o parte pentru administrația fiscală.

PlusvaloarePână la 30 %Impozitul municipal pe creșterea valorii terenului. Aceasta este cota maximă. (BOE)

Impozit pe câștigul de capital19 %Aceeași cotă pentru fiecare nerezident, indiferent dacă locuiește în UE sau nu. (Agencia Tributaria)

Reținut la vânzare3 %Cumpărătorul reține această parte din preț și o plătește administrației fiscale ca avans pentru impozitul dumneavoastră. (Agencia Tributaria)

Comisionul agenției1,5 până la 4 %Plătit de partea vânzătoare, adică de dumneavoastră în ziua în care vindeți.

Nimic din toate acestea nu se aplică pe durata deținerii proprietății. Se aplică în ziua în care vindeți, iar două componente îi surprind pe vânzători. Cei trei la sută reprezintă un avans, nu factura finală. Dacă acel câștig real este mai mic, recuperați diferența, iar termenul pentru aceasta este de patru luni de la vânzare. De asemenea, impozitul municipal pe creșterea valorii terenului poate reveni legal cumpărătorului atunci când vânzătorul este nerezident. Prin urmare, aceasta este o clauză care trebuie stabilită înainte să conveniți un preț, nu după. Ghidul de mai jos parcurge întregul calcul.

Vânzarea și costurile de plecare

Ce se întâmplă cu proprietatea când muriți?

O proprietate spaniolă este impozitată în Spania la decesul proprietarului, chiar dacă acesta nu a locuit niciodată aici. Pentru rudele apropiate din Andaluzia, impozitul este de obicei zero, dar numai deoarece au fost solicitate corect trei facilități fiscale separate.

Impozitul pe moștenire și cele trei facilități

Pentru soț, copil sau părinte, Andaluzia acordă trei facilități: o reducere semnificativă pentru gradul de rudenie, o reducere suplimentară pentru locuința principală și o bonificație aplicată impozitului rămas. O proprietate a familiei ajunge adesea la un impozit de zero. Niciuna dintre cele trei nu se aplică automat. Fiecare trebuie solicitată corect în declarație, în termen de șase luni de la deces. Singura prelungire trebuie solicitată până în a cincea lună, nu în a șasea. În practică, moștenitorii au nevoie de mai mult decât declarația fiscală: certificatul de deces, certificatul privind ultimele dorințe și testamentul sau declarația de moștenitori. Fiecare are nevoie de un NIE. Este necesar și un act notarial de acceptare a moștenirii, înainte ca registrul funciar să înscrie proprietatea pe numele lor. Dreptul european vă permite să alegeți legea națională privind succesiunea care stabilește cine moștenește, iar această alegere schimbă persoana care moștenește, nu faptul că Spania impozitează moștenirea.

Reducere pentru rudenie apropiatăPână la 1 000 000 €(Decretul legislativ 1/2018)

Reducere la impozitul rămas99 %

Reducere pentru locuința principală100 %Până la un plafon valoric, apoi scade.

Termen de depunere de la deces6 luniO prelungire, solicitată până în luna a cincea. (BOE)

Moștenirea și tratatul cu Cehia

Surse oficiale pentru această parteAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Unde se găsesc detaliile

Unde găsiți detaliile, etapă cu etapă

Fiecare pas de mai sus conduce către una dintre aceste pagini. Sunt grupate după etapa achiziției în care aveți nevoie de ele, nu în ordine alfabetică. Aceasta este aceeași ordine ca a celor cincisprezece pași.

Cum funcționează achizițiaDocumentele și semnăturile, pașii 7 până la 14 în detaliu.

Bani și impoziteCosturile suplimentare față de preț, suma pe care o poate împrumuta un cumpărător ceh și modul în care sunt protejați banii pe parcursul procesului.

Ce poate merge prostFiecare pagină explică o problemă și ce ar trebui să verificați înainte ca aceasta să apară.

Închirierea proprietățiiAflați dacă puteți închiria proprietatea, cine o poate închiria și cât poate produce în realitate.

După ce deveniți proprietarAcestea sunt facturile, taxele comunității, asigurările și declarațiile fiscale care încep atunci când primiți cheile.

Locuirea în SpaniaAceastă secțiune este destinată cumpărătorilor care vor locui în Spania, nu doar o vor vizita. Sunt abordate rezidența, mașinile, câinii și mutarea.

ReferințăAcestea sunt termenii spanioli utilizați în procesul de cumpărare, în ordinea în care îi veți întâlni.

Glosar

Paginile marcate ca fiind în pregătire au deja structura, URL-ul și locul în această hartă. Așteaptă textul.

Încotro mai departe

Vă uitați deja la o proprietate anume?

Trimiteți-ne-o. Veți primi un răspuns despre proprietatea respectivă, nu doar despre proces. Proprietatea nu trebuie să provină din catalogul nostru. O proprietate de la un dezvoltator, de la o altă agenție sau dintr-un anunț de pe un portal primește aceleași verificări.

Asociate

Vă uitați la o proprietate anume?

Trimiteți-ne proprietatea