Negocierea prețului proprietății în Costa del Sol
Negocierea aici nu este un truc și nimeni nu vă poate promite o reducere: prețul este stabilit de vânzător sau de dezvoltator, nu de o agenție. Ceea ce schimbă rezultatul este să știți la ce preț se tranzacționează în realitate acel tip de proprietate în localitatea respectivă, ce a refuzat deja vânzătorul și ce altceva în afară de preț poate fi modificat efectiv. Pe această coastă, este vorba adesea despre calendarul plăților, termene, mobilier și condițiile rezervării. Noi tratăm cu dezvoltatorul sau cu agentul vânzătorului de partea dumneavoastră a mesei, iar atunci când răspunsul sincer este că nu merită făcută oferta, exact acest lucru vi-l spunem.
Cine se află de cealaltă parte
Dezvoltatorul, vânzătorul și agentul vânzătorului doresc cu toții finalizarea tranzacției. Acesta este rolul lor și nu este nimic greșit în acest lucru. Totuși, este important să fie clar, deoarece acesta este motivul pentru care un cumpărător beneficiază de pe urma unei persoane al cărei rol este opus.Rolul nostru este să aflăm condițiile, să completăm ceea ce lipsește din ofertă, să comparăm alternativele și să vă spunem dacă această achiziție are cu adevărat sens.
- Dezvoltatorul și echipa sa de vânzăriEi dețin lista de prețuri și decid ce unități sunt puse în vânzare și când. Pentru un proiect solid, cu listă de așteptare, nu au niciun motiv să reducă prețul și nu o vor face.
- Agentul vânzătoruluiÎl reprezintă pe vânzător, nu pe dumneavoastră. Organizează vizionarea, răspunde la întrebările dumneavoastră și apără interesele vânzătorului. Rolul său este să vândă proprietatea respectivă în condițiile cele mai bune pentru vânzător.
- VânzătorulÎn cazul unei proprietăți la mâna a doua, acesta este de departe cel mai important factor variabil. Cât de mult este loc pentru negociere depinde mult mai mult de motivul pentru care vinde proprietarul și de cât timp încearcă să vândă decât de orice s-ar spune la masa negocierilor.
- NoiNu deținem un portofoliu propriu care trebuie vândut, iar în rarele situații în care un anunț ne aparține, vă informăm înainte să îl vedeți. Agențiile de pe această coastă își distribuie anunțurile, astfel încât prețul este identic indiferent prin cine ajungeți la proprietate. Prin urmare, singura variabilă reală rămasă este persoana care vă reprezintă interesele.
Agentul vânzătorului nu ar trebui să mă ajute și pe mine?Vă va ajuta și poate fi complet sincer cu dumneavoastră. Totuși, este mandatat și plătit de partea vânzătorului pentru a vinde proprietatea respectivă în condițiile cele mai bune pentru vânzător. Acesta este rolul său, iar menționarea acestui fapt nu reprezintă o critică la adresa sa.
Aveți proprietăți proprii pe care trebuie să le vindeți?Nu. Nu deținem proprietăți în stoc. Acest lucru contează aici mai mult decât pare, deoarece o agenție care are propriul portofoliu are un motiv să vă îndrume către acesta, iar noi nu avem un astfel de portofoliu.
De unde provin cifrele
A locui aici pe tot parcursul anului nu este doar o mențiune pe un site. Înseamnă să ținem zilnic legătura cu agenți, dezvoltatori și tranzacții în desfășurare, astfel încât știm la ce preț se vinde în realitate un anumit tip de proprietate într-o anumită localitate și unde mai are sens să discutăm despre preț.Prețul afișat și prețul pe care clienții noștri ajung efectiv să îl plătească tind să fie două lucruri diferite. Majoritatea informațiilor utile despre această diferență nu se află în anunț și nici pe vreun portal.
Ce vă arată un portalCe verificăm noi
- Prețul solicitat
- Prețul afișat, suma pe care o așteaptă vânzătorul și prețul la care are efectiv sens să începeți o discuție sunt trei cifre diferite. Întrebăm partea vânzătorului cu care dintre ele avem de-a face astăzi.
- Faptul că proprietatea este listată
- Dacă este într-adevăr încă disponibilă, la acel preț, și ce s-a schimbat de la publicarea anunțului. Negocierea unei unități deja rezervate vă irosește atât dumneavoastră, cât și nouă, o săptămână.
- Nimic despre ofertele deja făcute
- În cazurile în care este relevant, aflăm ce oferte a refuzat deja vânzătorul. O singură sumă refuzată vă spune mai multe despre marja de negociere decât orice tehnică.
- Nimic despre motivul nevânzării
- Întrebăm partea vânzătorului de ce proprietatea se află încă pe piață. Uneori răspunsul este prețul. Alteori este ceva ce ați dori să știți înainte chiar de a face o ofertă.
- Că o unitate este vândută
- Nu orice dezvoltator comunică deschis ce s-a vândut efectiv. Unitățile sunt puse în vânzare în loturi, cele mai bune sunt adesea păstrate, iar o unitate marcată ca vândută poate reapărea ulterior. Vă vom spune când locuința care vă place pare păstrată, nu vândută, și monitorizăm proiectele care vă interesează pentru a vă anunța când este lansată o nouă unitate.
- Un preț pe metru pătrat, dacă aveți noroc
- Calculăm prețul median solicitat pe metru pătrat din propriul nostru catalog, nu din statistici naționale. Median înseamnă că jumătate dintre oferte din localitatea respectivă sunt mai ieftine și jumătate sunt mai scumpe. Nu este cel mai mic preț la care puteți cumpăra acolo și nu reprezintă evaluarea unei anumite proprietăți.
Acum, limita tuturor acestor informații, deoarece este mai importantă decât restul. Prețurile de vânzare nu sunt publice în Spania. Nu există un registru pe care dumneavoastră sau noi să îl putem consulta pentru a vedea cu cât s-a vândut efectiv apartamentul de la etajul inferior. Tot ceea ce este prezentat mai sus provine din prezența zilnică pe piață, nu din date verificate, iar oricine vă citează, ca regulă generală, un procent fix sub prețul solicitat citează de fapt o impresie.Nici nu trebuie să acceptați toate aceste informații doar pe încredere. Acolo unde există proprietăți comparabile, le identificăm, vă spunem ce preț solicită fiecare și ce anume este cu adevărat comparabil la ele, nu doar faptul că se află în apropiere, apoi vă spunem la ce sumă considerăm că ar trebui să începeți negocierea și de ce. Uneori nu există nimic cu care o proprietate să poată fi comparată în mod onest, iar în astfel de cazuri vă spunem acest lucru în loc să construim o comparație din proprietăți care nu sunt similare.
Cum știți cât se vinde cu adevărat o proprietate?Din contactul zilnic cu agenți, dezvoltatori și tranzacții în curs pe această coastă. Acesta este și motivul pentru care nu vă vom oferi în scris o sumă ca și cum ar fi fost măsurată: Spania nu are un registru public al prețurilor de vânzare, așa că nimeni de pe această coastă nu deține o cifră verificată, indiferent ce v-ar spune.
La apartamentele noi, prețul este ultimul lucru care se modifică
Un dezvoltator deține o listă de prețuri, iar un proiect cu o listă de așteptare nu are niciun motiv să ofere reduceri. Asta nu înseamnă că nu există nimic de cerut. Înseamnă că lucrurile care merită solicitate nu țin de preț și că aproape toate trebuie discutate înainte de a rezerva, deoarece ulterior răspunsul este de obicei nu.
- Calendarul plățilorCât se plătește și când. Redistribuirea sumelor între ratele din timpul construcției și soldul de la încheierea tranzacției la notar valorează adesea mai mult pentru un cumpărător decât o mică reducere de preț și este lucrul asupra căruia un dezvoltator poate cădea cel mai ușor de acord.
- Îmbunătățirea specificațiilorBucătăria, băile, pardoseala, aerul condiționat, încălzirea prin pardoseală, paravanele de duș. Dacă sunt realizate prin intermediul dezvoltatorului cât timp apartamentul este în construcție, costă o fracțiune din ceea ce ar costa aceleași lucrări ulterior, iar în cazul unor proiecte sunt oferite sub forma unui pachet, nu pe fiecare poziție în parte.
- Parcare și depozitareÎn multe proiecte, acestea au prețuri separate și sunt prezentate ulterior ca extraopțiuni. Dacă sunt incluse și câte locuri există reprezintă sume importante în tranzacție și sunt adesea lăsate până când este prea târziu să mai întrebați.
- Pachet de mobilierUnii dezvoltatori lucrează cu un pachet de mobilier pentru proiect. Merită să stabiliți înainte de rezervare dacă există un astfel de pachet, ce include în mod concret și dacă poate fi inclus în tranzacție, iar acest lucru este cu atât mai important dacă intenționați să închiriați proprietatea.
- Modificări cât timp există doar pe hârtieMutarea unui perete, schimbarea amplasării prizelor, înlocuirea unei căzi cu un duș. Posibile la început și imposibile ulterior. Lista lucrărilor pe care acest dezvoltator le va face sau nu le va face este un document pe care îl puteți solicita.
- Perioada taxei de comunitateCine suportă taxa de comunitate între încheierea tranzacției la notar și momentul în care ansamblul este finalizat și funcționează corespunzător. O sumă lunară mică, dar semnificativă pe parcursul câtorva ani și un aspect corect de discutat cât timp contractul este încă deschis.
Niciunul dintre aceste lucruri nu reprezintă o promisiune și nu vom pretinde că un dezvoltator vi le datorează. Ceea ce facem este să parcurgem această listă împreună cu dezvoltatorul în numele dumneavoastră și de aceea solicităm lista de personalizări înainte de rezervare, nu după.
Când vă spunem să nu faceți deloc oferta
Nu suntem aici pentru a duce fiecare achiziție până la notar. Uneori vă recomandăm să negociați. Uneori să așteptați. Iar uneori să nu cumpărați deloc. Dacă, în opinia noastră, o proprietate este supraevaluată, are un dezavantaj serios sau prețul nu corespunde pieței, vă vom spune acest lucru și vă vom explica dacă vedem loc de negociere sau dacă considerăm că oferta nu merită făcută de la bun început.
- PrețExistă o alternativă mai bună pe piață. Proprietatea poate fi foarte bună, însă prețul acesteia, în raport cu ceea ce poate cumpăra același buget în altă parte, nu se justifică.
- LocațieCeea ce nu puteți vedea în anunț schimbă semnificația achiziției. Nu întrebarea este ce se află astăzi lângă proprietate. Adesea contează ce este permis să fie construit acolo mâine.
- VerificărileO constatare juridică sau tehnică schimbă recomandarea. În acel moment, discuția nu mai este deloc despre preț, iar presiunea pentru obținerea unuia mai bun ar fi un sfat greșit.
Unul dintre cazurile noastre a vizat o proprietate la mâna a doua în Marbella, la prețul de 1.100.000 €, unde o mare parte din ceea ce plătea clientul era priveliștea neobstrucționată. Terenul din fața acesteia s-a dovedit a fi construibil, iar ceea ce putea fi construit legal acolo ar fi modificat substanțial priveliștea. Dintr-odată, prețul părea diferit: clientul nu ar fi cumpărat doar apartamentul și priveliștea, ci și riscul de a pierde unul dintre cele două lucruri pentru care plătea un preț premium. I-am recomandat să nu cumpere.Uneori, cel mai bun rezultat este o tranzacție care nu are loc. Răspunsul corect nu este întotdeauna da.
Chiar îi convingeți pe clienți să renunțe la achiziții?Da, și am făcut acest lucru în cazul unor tranzacții pentru care am fi fost plătiți. Există o pagină dedicată acestor cazuri, iar motivul pentru care le publicăm este că principiile nu conving pe nimeni care cheltuiește câteva sute de mii de euro. Exemplele concrete o fac.
Valoarea comisionului dumneavoastră determină ceea ce recomandați?
Comisionul nostru nu este același pentru fiecare proprietate. Depinde de ofertă și de condițiile convenite cu dezvoltatorul sau cu agenția vânzătorului, iar dacă ne întrebați care este comisionul pentru o anumită proprietate, vă vom spune.Așadar, este perfect justificat să întrebați dacă valoarea acestuia poate influența proprietatea pe care o recomandăm. Nu o influențează, iar acest lucru are explicații care nu vă cer să ne credeți pe cuvânt.
- O proprietate mai bună bate un comision mareDacă proprietatea care are mai mult sens pentru dumneavoastră este cea la care comisionul nostru este mai mic, pe aceea o recomandăm. De obicei, acest lucru se întâmplă în cazul proprietăților la mâna a doua, unde comisionul nostru tinde să fie mai mic decât în cazul unor proiecte ale dezvoltatorilor.
- Fără ținte de vânzări pentru proiecte anumeNu primim bonusuri pentru volum și nici recompense pentru vânzarea unui anumit număr de unități într-un anumit proiect, astfel că nu există niciun proiect către care să fie nevoie să vă îndrumăm.
- Există cazuri concreteAm recomandat clienților să se retragă atunci când o verificare juridică sau tehnică a identificat o problemă serioasă și am recomandat o altă proprietate, chiar dacă acest lucru însemna un comision mai mic pentru noi, deoarece am considerat că era alegerea mai bună pentru client.
Ce tip de avans semnați de fapt
Practica spaniolă include mai multe tipuri de avans, iar acestea nu funcționează în același mod. Tipul stabilit prin contract determină dacă vă puteți retrage, cât vă costă retragerea și ce vă datorează vânzătorul dacă acesta este cel care se retrage. Este singurul mecanism de pe această pagină care protejează banii și este stabilit înainte ca cineva să semneze.
| Ce stabilește contractul | Ce înseamnă când cineva se retrage | Cum ne ocupăm de asta |
|---|---|---|
| Arras penitențiale | Oricare dintre părți se poate retrage la un preț stabilit. Cumpărătorul pierde avansul, iar vânzătorul îl restituie în cuantum dublu. Retragerea este posibilă și are un cost prevăzut în contract. | Acesta este aranjamentul pentru care pledează avocatul cu care colaborăm, deoarece este singurul care vă lasă o cale de ieșire, la un cost cunoscut dinainte. Tipul care se potrivește efectiv situației dumneavoastră este alegerea lui, în funcție de contract, iar noi ne asigurăm că întrebarea este pusă înainte de semnarea oricărui document, nu după. |
| Arras confirmatorii | Nimeni nu a cumpărat un drept de retragere. Avansul este o plată parțială pentru o vânzare deja convenită, astfel încât cealaltă parte se poate adresa instanței pentru a vă obliga să o finalizați. | Semnalăm acest lucru în momentul în care apare într-un proiect, iar avocatul dumneavoastră vă explică ce schimbă pentru dumneavoastră înainte de semnarea sau plata oricărui document. |
| Arras penale | Retragerea este considerată o încălcare a contractului, cu o penalitate convenită, iar în funcție de formulare cealaltă parte poate avea dreptul să ceară totuși finalizarea vânzării. | La fel și aici: îl numim în mod explicit, în loc să lăsăm să treacă drept o simplă formalitate, iar avocatul citește formularea efectivă, nu titlul de deasupra. |
Ce negociem pentru dumneavoastră
Prețul este una dintre cele șase componente, iar în cazul apartamentelor noi este, de obicei, cea mai puțin flexibilă. Acesta este ansamblul complet, cu ceea ce se poate schimba în mod realist pentru fiecare componentă, deoarece o pagină care vorbește doar despre preț descrie o negociere care, în mare parte, nu are loc aici.| Ce | Ce se poate schimba realist | Apartamente noi și la mâna a doua |
|---|---|---|
| Bani | ||
| Preț | Este stabilit de vânzător sau de dezvoltator. Rolul nostru este să știm la ce preț se tranzacționează proprietăți similare în apropiere, ce oferte au fost deja refuzate și dacă merită măcar să faceți o ofertă. | În cazul apartamentelor noi, reducerea prețului de cumpărare este mai degrabă excepția decât regula, cel mai adesea pentru ultimele unități dintr-un proiect finalizat, pe care dezvoltatorul dorește să le vândă. În cazul unei proprietăți la mâna a doua există, de obicei, mai mult loc de negociere, deși nu întotdeauna, iar amploarea acestuia depinde în mare măsură de motivația vânzătorului. |
| Calendarul plăților | Cât plătiți și când. În cazul apartamentelor noi, acest aspect se modifică mai des decât prețul și valorează pentru majoritatea cumpărătorilor mai mult decât o reducere mică. | În cazul apartamentelor noi, calendarul este stabilit de dezvoltator: de obicei, o rezervare, apoi o plată mai mare în jurul semnării contractului, urmată de rate pe durata construcției și de sold la notar. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, urmează rezervarea, apoi de obicei 10 până la 20 % în cadrul contractului de vânzare-cumpărare privat, iar restul la notar. |
| Termene și condiții | ||
| Rezervarea și condițiile sale | Rezervarea retrage proprietatea de pe piață și o păstrează pentru dumneavoastră în timp ce avocatul efectuează verificarea juridică. De obicei, suma este între 6 000 și 11 000 €, iar pentru proprietățile mai scumpe poate fi de aproximativ 1 % din preț. Este singura plată efectuată în afara sistemului de garanții, motiv pentru care ar trebui să fie mică. | Același instrument se folosește în ambele cazuri, însă contractul este cel care contează: trebuie să precizeze clar ce se întâmplă cu avansul dacă verificarea juridică identifică o problemă. De aceea avocatul îl citește înainte ca banii să plece, nu după. |
| Termene limită | Când primiți cheile și ce se întâmplă dacă data se decalează. Pe această coastă, decalarea datei este situația obișnuită, nu excepția. | În cazul unei proprietăți la mâna a doua, data încheierii tranzacției la notar este cu adevărat negociabilă și valorează adesea mai mult decât o mică modificare a prețului. În cazul apartamentelor noi, data este stabilită de dezvoltator și depinde de autorizații și racordări aflate în afara controlului său, așadar planificați o întârziere de câteva luni, în loc să negociați o dată care v-a fost promisă. |
| Proprietatea propriu-zisă | ||
| Mobilier și modificări | Ce este inclus în proprietate și ce aveți voie să modificați. Adesea, acesta este cel mai valoros aspect disponibil efectiv în cazul apartamentelor noi. | În cazul apartamentelor noi: finisajele, uneori compartimentarea cât timp este încă pe hârtie și dotările practice care sunt mult mai ieftine în timpul construcției. Solicitați lista înainte de a face rezervarea, nu după. În cazul unei proprietăți la mâna a doua: ce rămâne în proprietate, un element real al prețului, care este lăsat în mod frecvent neclar în anunț. |
| Predare | Starea în care este predată proprietatea și ce se întâmplă cu orice se constată în ziua respectivă. | În cazul apartamentelor noi, lista defectelor la predarea proprietății, de la care încep să curgă perioadele de garanție. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, ce este golit, ce este reparat și ce este pur și simplu acceptat în starea constatată. |
| Ce nu este negociabil | ||
| Protecția dumneavoastră legală | Nu este negociabil, iar este important ca nimeni să nu pretindă contrariul. În cazul apartamentelor noi, banii pe care îi plătiți înainte de încheierea tranzacției la notar sunt protejați de legislația spaniolă și de o garanție bancară, nu de o clauză negociată de cineva. | Majoritatea dezvoltatorilor nu vor modifica un contract de vânzare-cumpărare standard, iar în cazul unui proiect cu o sută de unități, în mod realist, nici nu pot face acest lucru. Rolul avocatului aici este să confirme că garanția este valabilă și emisă pe numele dumneavoastră, una dintre cele mai importante verificări din întregul proces de cumpărare. |
Unde are loc negocierea în procesul de cumpărare
Procesul complet de cumpărare cuprinde cincisprezece pași, de la primul apel până la chei. Tratativele cu partea vânzătorului se desfășoară până la pasul cinci, decizia vă aparține la pasul șase, iar tot ceea ce s-a convenit ajunge la pasul opt, rezervarea. La pasul unsprezece, aceste condiții devin obligatorii. Începând cu pasul nouă, avocatul preia procesul.Pașii 5, 6, 8 și 11 din 15
- Tratative cu partea vânzătoruluiDespre vizionările proprietățiiAici se desfășoară cea mai mare parte a muncii efective și aproape nimic din aceasta nu seamănă cu negocierea. Este vorba despre adresarea întrebărilor care stabilesc ce este disponibil în realitate, la ce preț și în ce condiții.New buildOrganizăm vizionarea împreună cu dezvoltatorul și ne ocupăm de comunicare în numele dumneavoastră.ResaleDiscutăm cu agentul vânzătorului și aflăm lucruri pe care nu le veți găsi în anunț, inclusiv motivul pentru care proprietatea nu s-a vândut.
- O decizie fără presiuneÎn orice moment al procesuluiNu trebuie să cumpărați de la prima călătorie sau de la a doua. Putem colabora cu dumneavoastră timp de luni întregi. Dacă nimic de pe piață nu are suficient sens în prezent, vă vom spune acest lucru. Uneori decizia corectă este să cumpărați, alteori să modificați cerințele, iar uneori pur și simplu să așteptați.
- RezervareaCând găsiți proprietatea potrivităRezervarea retrage proprietatea de pe piață și o păstrează pentru dumneavoastră în timp ce avocatul efectuează verificarea juridică. În acest punct, termenii nu mai sunt doar o discuție, ci devin un document, motiv pentru care contractul de rezervare trebuie să precizeze clar condițiile, inclusiv ce se întâmplă cu avansul dacă verificarea juridică identifică o problemă.New buildUn contract de rezervare cu dezvoltatorul. Suma depinde de proiect.ResaleUn avans pentru rezervare și condițiile convenite. În acest punct se stabilesc prețul, termenele și orice elemente de mobilier.
- Contractul obligatoriuDupă o verificare reușităAbia în acest punct apare contractul care stabilește condițiile pentru încheierea tranzacției la notar, termenele, plățile și consecințele nerespectării acordului. Ceea ce s-a convenit anterior trebuie consemnat în contract, iar verificarea acestuia îi revine avocatului dumneavoastră, nu nouă.New buildCalendarul plăților este stabilit de dezvoltator. Acesta poate presupune mai multe plăți pe durata construcției sau o parte mai mare achitată doar la încheierea tranzacției la notar. Structura exactă depinde de proiect.ResaleDe obicei, un contract arras și un avans suplimentar. Condițiile, inclusiv consecințele retragerii, sunt prevăzute chiar în contract.
Aceeași negociere, în două moduri diferite
Aceeași proprietate și același vânzător, abordați în două moduri.| Pe cont propriu | Cu Arevont | |
|---|---|---|
| Pe cine reprezintă agentul | Îi reprezintă pe vânzător sau pe dezvoltator. | Vă reprezentăm exclusiv. |
| Care este rolul lor | Rolul lor este să vândă o anumită proprietate. | Sarcina noastră este să aflăm dacă merită să o cumpărați. |
| Ce știți înainte să deschideți | Prețul solicitat și tot ce spune anunțul despre proprietate. | Prețul la care se tranzacționează în realitate proprietăți comparabile, ce a refuzat deja vânzătorul, atunci când putem afla acest lucru, și motivul pentru care proprietatea nu s-a vândut. |
| Cine vă va spune veștile proaste | Persoana care vă prezintă proprietatea trebuie, de asemenea, să o vândă. | Vă vom spune când o proprietate este o alegere proastă și de ce. Chiar dacă asta înseamnă să pierdem o tranzacție. |
| Limba și distanța | În spaniolă sau engleză, cu comunicare din țara dumneavoastră de origine, în funcție de fusul orar al celeilalte părți. | În cehă, prin intermediul unor persoane de pe coastă care discută personal cu cealaltă parte. |
| Cât vă costă | Nimic în mod direct. Comisionul vânzătorului este oricum inclus în preț. | Nimic. Comisionul este același, însă o parte din acesta îi revine persoanei care vă reprezintă. |
Ultima unitate bună, la 720.000 €
Apartamente noi în Estepona. Clientului i-a plăcut proiectul, iar unitatea specifică îndeplinea majoritatea cerințelor. Exista, de asemenea, presiunea de a lua rapid o decizie, deoarece mai rămăseseră puține unități comparabile. Aceasta este cea mai frecventă situație de negociere de pe această coastă și nu are deloc legătură cu prețul.- Ce era în discuțieO unitate la 720.000 € și un motiv pentru a decide rapid. Raritatea este un fapt real în cazul unui proiect bun, dar este și cel mai vechi motiv din domeniu pentru a înceta comparațiile.
- Ce am comparatPrețul, orientarea, compartimentarea, priveliștea și condițiile proiectului, comparate cu celelalte opțiuni disponibile la un buget similar în acel moment. Apartamentul în sine nu era problema. La 720.000 € puteam găsi alternative în care clientul primea mai mult pentru o sumă similară, în privințele care contau cu adevărat pentru el.
- Ce am recomandatSă nu o rezerve de teamă că va dispărea. În schimb, i-am prezentat alternativele concrete și i-am explicat în ce privințe fiecare dintre ele era mai avantajoasă pentru același buget.
- Ce s-a întâmplatNu a rezervat unitatea. Am continuat să căutăm, iar el a cumpărat o altă proprietate, una care corespundea cu ceea ce își dorea cu adevărat de la achiziție. Decizia a fost luată prin comparație, nu din cauza unui termen-limită stabilit de cealaltă parte a mesei.
Nu decidem dacă o proprietate este bună. Decidem dacă este potrivită pentru dumneavoastră, la acest preț.
Cât vă costă?
- Cumpărător0 €Fără comision, fără onorariu fix, nimic la încheierea tranzacției la notar și nimic dacă renunțați la o tranzacție pentru care am lucrat săptămâni întregi.
- Dezvoltator sau vânzător
- Apartament nou
- 2,5 to 6 %
- Imobile la mâna a doua
- 1,5 to 4 %
- ArevontOnorariul nostru reprezintă o parte din acest comision și se aplică doar dacă are loc o achiziție. Dacă vă recomandăm să nu cumpărați, pierdem onorariul, tocmai de aceea sfatul nostru are valoare.
Funcționează simplu. Vânzătorul a convenit un comision cu propria agenție. Dacă ajungeți fără reprezentare proprie, întreaga sumă rămâne de regulă la agenția vânzătorului. Dacă vă reprezentăm, agenția vânzătorului ne plătește partea noastră din același comision. Prețul proprietății nu se modifică pentru dumneavoastră și nu achitați nimic suplimentar.Cine ne plătește onorariul nu decide pe cine reprezentăm. Agenția vânzătorului îl reprezintă pe vânzător. Noi vă reprezentăm pe dumneavoastră. Nu ne bazăm pe propriul nostru portofoliu, pe care ar trebui să îl vindem, așa că, dacă ajungem la concluzia că o proprietate nu este o achiziție bună pentru dumneavoastră, vă vom spune, chiar dacă astfel nu vom câștiga nimic din tranzacție.Există totuși un aspect la care trebuie să fiți atent. Unele agenții de pe Costa del Sol percep și cumpărătorului un comision. La noi nu veți întâlni această situație.
Prețul proprietății este același chiar dacă mergeți direct. Pentru un apartament nou, nu ezitați să solicitați lista de prețuri a dezvoltatorului și să o verificați personal.
Ce nu puteți negocia aici
Nimeni nu vă poate promite un anumit procent și ar trebui să considerați un semnal de alarmă situația în care cineva o face. Prețul este stabilit de vânzător sau de dezvoltator, nu de o agenție, iar pentru un apartament nou este același indiferent prin ce agenție ajungeți. Un agent care promite o reducere mare pentru un proiect înainte chiar de a cunoaște proiectul folosește reducerea ca momeală.În cazul unui apartament nou, marja de negociere este limitată. Cel mai adesea se pot ajusta calendarul plăților, dotările mai bune sau unele extraopțiuni. Reducerea prețului de achiziție este mai degrabă excepția decât regula, de exemplu pentru ultimele unități dintr-un proiect finalizat, pe care dezvoltatorul dorește să le lichideze. După creșterea puternică din ultimii ani, piața încetinește treptat, așa că unii dezvoltatori ar putea fi mai dispuși să discute despre preț, însă nu vă puteți baza dinainte pe obținerea unei reduceri. Aceasta este situația pieței la jumătatea anului 2026 și este afirmația care se schimbă cel mai rapid de pe această pagină, așa că verificați-o în raport cu raportul trimestrial actual, în loc să vă bazați pe ea peste un an.În cazul unei proprietăți la mâna a doua, există de obicei mai mult loc de negociere decât în cazul unui apartament nou, deși nu întotdeauna. Prețul, data predării proprietății, mobilierul și ceilalți termeni ai achiziției sunt negociabili, iar multe depind de motivația vânzătorului, singurul lucru pe care îl putem afla noi, dar nu și dumneavoastră.Și există o limită importantă. O rezervare nu înseamnă că totul a fost verificat. Nu putem verifica totul înainte de rezervare, tocmai de aceea verificarea juridică urmează ulterior și tocmai de aceea contractul de rezervare trebuie să precizeze ce se întâmplă cu avansul dumneavoastră dacă această verificare identifică o problemă.
Cele mai frecvente întrebări despre negociere
- Puteți negocia efectiv prețul unei proprietăți în Spania?
- Pentru o proprietate la mâna a doua, de obicei da, deși valoarea reducerii depinde mult mai mult de motivația vânzătorului decât de modul în care este făcută oferta. Pentru un apartament nou, rareori se negociază prețul propriu-zis. Oricine răspunde la această întrebare cu un procent face o presupunere.
- Există loc de negociere cu dezvoltatorul?
- Într-o anumită măsură, dar de obicei nu în privința prețului. Dezvoltatorii stabilesc o listă de prețuri fixă, iar un proiect solid, cu o listă de așteptare, nu are niciun motiv să o modifice. Se pot modifica însă calendarul plăților, mobilierul și specificațiile, iar uneori și serviciile suplimentare. O reducere de preț apare în principal pentru ultimele unități dintr-un proiect finalizat.
- Ce se poate conveni în afară de preț?
- Calendarul plăților, termenele, rezervarea și condițiile acesteia, mobilierul și modificările, precum și predarea proprietății. În cazul unui apartament nou, acestea valorează de obicei mai mult decât discuția despre preț, iar lista de personalizări merită solicitată înainte de a face rezervarea, nu după.
- Cât mă costă negocierea?
- Nimic. Nu ne plătiți nimic în nicio etapă a achiziției. Onorariul nostru reprezintă o parte din comisionul plătit oricum de partea vânzătorului, iar proprietatea vă costă la fel dacă mergeți direct.
- Cât este avansul pentru rezervare și se poate rambursa?
- De obicei, suma este între 6 000 și 11 000 €, iar pentru proprietățile mai scumpe este de aproximativ 1 % din preț. Restituirea acesteia depinde de formularea contractului de rezervare și diferă în funcție de dezvoltator și de vânzător. Aceasta este singura plată efectuată în afara sistemului de garanții, astfel că ar trebui să fie mică, iar contractul trebuie să precizeze clar condițiile restituirii. De aceea, avocatul îl citește înainte ca banii să fie plătiți, nu după.
- Veți negocia pentru o proprietate pe care am găsit-o singur?
- Da. Trimiteți-ne linkul de pe Idealista, de pe site-ul unei alte agenții sau direct de la un dezvoltator. Verificăm dacă proprietatea mai este într-adevăr disponibilă și la ce preț, vă spunem ce am solicita părții vânzătorului, iar dacă are sens, ne ocupăm de negociere și vă însoțim până la predarea cheilor.
