Când am spus nu
Nu suntem aici pentru a duce fiecare achiziție până la notar. Dacă apare ceva în timpul căutării, negocierii sau verificării juridice prealabile care schimbă semnificația achiziției, vă spunem. Uneori recomandăm negocierea. Alteori, așteptarea. Iar uneori, să nu cumpărați deloc. Patru proprietăți, patru motive diferite pentru a nu continua conform planului.
Nu orice ofertă bună este cea care se concretizează
Patru proprietăți, patru motive diferite pentru a nu continua conform planului. Nu era nimic în neregulă cu primul apartament, iar acesta este scopul secțiunii, nu o excepție de la aceasta.
| Proprietate | Ce a schimbat decizia | Rezultat |
|---|---|---|
| Apartament · Mijas · 495.000 € | Un vot al comunității privind închirierile pe termen scurt era pe ordinea de zi la câteva zile după rezervare, iar închirierea era motivul achiziției. | Așteptați, apoi nu cumpărați. Avansul de rezervare a fost restituit. |
| Construcție nouă · Estepona · 720.000 € | Nu era nimic în neregulă cu unitatea. La acel preț existau alternative care îi ofereau clientului mai mult din ceea ce conta pentru el. | Nu rezervați. Clientul a cumpărat din altă parte. |
| Proprietăți la mâna a doua · Marbella · 1.100.000 € | Pe terenul învecinat era permisă construirea unei clădiri cu până la trei etaje, în locul unei vile mai vechi cu un singur etaj. Priveliștea deschisă era motivul pentru care se plătea acel preț. | Nu cumpărați. |
| Vilă · Marbella · 4.000.000 € | Ceea ce se afla pe teren nu corespundea în totalitate documentației, iar statutul unor părți ale casei trebuia verificat. | Suspendați achiziția până când vânzătorul clarifica situația. |
01 · Apartament, Mijas, 495.000 €
Apartamentul se încadra în buget și corespundea modului în care clientul intenționa să îl folosească. Închirierea pe termen scurt făcea parte din plan. Proprietatea era deja rezervată, iar clientul plătise avansul pentru rezervare.
Ce am verificatCe am descoperit
- Ordinea de zi a următoarei ședințe comunitare
- Împreună cu avocatul, am stabilit că la scurt timp după rezervare urma să aibă loc o ședință a asociației proprietarilor și că pe ordinea de zi se afla un vot privind închirierile pe termen scurt.
- Ce efect putea avea votul asupra achiziției
- Dacă achiziția avea sau nu sens urma să fie decis de o informație care nu apărea nicăieri în anunț.
Ce am făcut: am recomandat să nu continuăm automat doar pentru că proprietatea era deja rezervată. Am așteptat rezultatul votului.Rezultatul: votul nu a permis ceea ce clientul sperase, așa că am recomandat să nu continuăm achiziția. Avansul pentru rezervare a fost restituit, iar clientul s-a retras din tranzacție.Clientul nu doar că a evitat o achiziție necorespunzătoare. Nici nu a pierdut avansul pentru rezervare.
02 · Proiect nou, Estepona, 720.000 €
Clientului i-a plăcut proiectul, iar unitatea respectivă îndeplinea majoritatea cerințelor. În același timp, exista presiunea de a decide rapid, deoarece nu mai rămăseseră multe unități similare.
Ce am comparatLa ce s-a ajuns
- Prețul, orientarea, compartimentarea, priveliștea și condițiile proiectului
- Le-am comparat cu celelalte opțiuni disponibile pe piață la un buget similar în acel moment.
- Dacă apartamentul în sine era problema
- Nu era. O proprietate nu trebuie să fie necorespunzătoare pentru ca achiziția ei să nu mai aibă sens la un anumit preț. La 720.000 € am identificat alternative prin care clientul obținea mai mult din ceea ce conta cu adevărat pentru el.
Recomandarea noastră: să nu rezerve unitatea doar de teamă că va dispărea. În schimb, i-am prezentat clientului alternative concrete și am explicat unde era fiecare mai avantajoasă pentru un buget similar.Ce s-a întâmplat: clientul nu a rezervat unitatea la 720.000 €. Am continuat căutarea, iar în cele din urmă a ales o altă proprietate, care corespundea așteptărilor sale reale de la achiziție. Decizia a rezultat din compararea a ceea ce putea cumpăra cu adevărat bugetul, nu din presiunea legată de disponibilitate.„Ultima unitate disponibilă” este un motiv pentru ca vânzătorul să decidă rapid. Nu neapărat și pentru cumpărător.
03 · Proprietăți la mâna a doua, Marbella, 1.100.000 €
La 1,1 milioane, proprietatea părea justificată la prima vedere. O locație bună, o priveliște deschisă și un preț care părea interesant în comparație cu ofertele similare. De aceea i-am prezentat-o clientului ca una dintre opțiuni.Ce se putea vedea la fața locului: în fața proprietății se afla o vilă mai veche cu un singur etaj. Prin urmare, priveliștea de pe terasă era deschisă și nimic nu sugera că priveliștea ar fi fost problema.
Ce am verificatCe am descoperit
- Nu ceea ce se află astăzi în fața casei
- Împreună cu avocatul, am verificat terenul învecinat și ce s-ar putea construi pe acesta.
- Ceea ce ar putea exista legal acolo mâine
- Vila veche existentă, cu un singur etaj, nu corespunde construcției permise pe teren. În locul ei ar putea fi construită o vilă cu până la trei etaje.
Acest lucru ar schimba fundamental priveliștea deschisă, care era unul dintre principalele avantaje pentru care clientul plătea la această proprietate.Ce s-a schimbat: prețul de 1,1 milioane a început brusc să pară diferit. Clientul nu ar fi cumpărat doar apartamentul și priveliștea actuală. Ar fi cumpărat și riscul ca unul dintre principalele avantaje ale proprietății să se schimbe fundamental după construirea unei clădiri.Rezultatul: i-am recomandat clientului să nu cumpere. Ceea ce inițial părea o ofertă foarte interesantă la 1,1 milioane nu mai avea sens la acel preț după verificarea terenului învecinat.Uneori, informațiile din afara proprietății în sine pot schimba complet justificarea prețului acesteia.
04 · Vilă, Marbella, 4.000.000 €
O vilă finalizată la standarde înalte. Casa părea o proprietate care nu necesita lucrări semnificative, iar clientul era pregătit să continue achiziția.
Ce am verificatCe am descoperit
- Starea reală a proprietății în raport cu documentația disponibilă
- În cadrul verificării juridice și tehnice prealabile, le-am comparat pe cele două. Ceea ce se afla pe teren nu corespundea în totalitate informațiilor dovedite prin documentație.
- Părți și modificări ale casei
- Pentru unele dintre acestea trebuia verificat statutul juridic și administrativ. Pentru o proprietate de această valoare, nu i-am recomandat clientului să își asume această incertitudine doar pentru că locuința era finalizată și arăta bine.
Ce am făcut: împreună cu notarul și un specialist tehnic, am stabilit cu precizie ce trebuia demonstrat sau remediat și am transmis cerințele vânzătorului. Am condiționat următorul pas de clarificarea stării reale și documentate a proprietății înainte de finalizarea achiziției.Rezultatul: clientul nu a trebuit să aleagă între a cumpăra și a nu cumpăra pe nevăzute. Până când nu a fost clar ce își asuma din punct de vedere juridic, i-am recomandat să nu continue tranzacția. Prin urmare, riscul a rămas la vânzător, în loc să fie transferat clientului la semnare.La un buget ridicat nu verificăm mai puțin doar pentru că proprietatea pare bine construită. Verificăm mai mult, deoarece o greșeală costă mai mult.
Uneori, cel mai important lucru este să știți când să nu cumpărați
Verificăm ceea ce poate fi verificat. Vă spunem ce am constatat și ce înseamnă acest lucru pentru achiziție. Dacă ceva fundamental nu se potrivește, vă recomandăm să nu continuați, chiar și atunci când v-ați decis deja să cumpărați.Acestea sunt relatările noastre despre cazuri reale. Nu publicăm numele clienților, date, adrese sau proiecte, iar detaliile care ar putea identifica pe cineva au fost omise. Fiecare caz indică tipul proprietății, localitatea, prețul și elementul care a schimbat decizia, astfel încât să puteți evalua singur raționamentul.De asemenea, acestea nu pretind că identificăm totul. Trei dintre cele patru probleme au fost descoperite de un notar independent sau de un specialist tehnic care și-a făcut treaba, ceea ce constituie un argument pentru a apela la aceștia, nu un argument în favoarea noastră. Noi ne-am asigurat că verificarea a avut loc înainte ca banii să fie transferați și apoi am explicat clar ce a însemnat constatarea pentru achiziție.Iar aceasta nu este o pagină despre faptul că Spania ar fi periculoasă. O proprietate poate fi în întregime bună și totuși să nu mai aibă sens după ce aflați încă un lucru. Cazul 01 este cea mai clară ilustrare: nu era nimic în neregulă cu apartamentul.Niciuna dintre aceste patru achiziții nu a fost finalizată, astfel că niciuna nu ne-a adus vreun câștig. Acesta este testul onest al modelului de tarifare și motivul pentru care există această pagină, în locul unui paragraf despre valorile noastre.
Întrebări frecvente
- Cât de des îi spuneți de fapt cuiva să nu cumpere?
- Nu publicăm un tarif. Ceea ce publicăm sunt cele patru cazuri în sine, cu tipul proprietății, localitatea, prețul și elementul care a schimbat decizia, iar raționamentul este partea care merită evaluată.
- Aș fi pierdut avansul în primul caz?
- În acel caz, avansul de rezervare a fost restituit, deoarece contractul de rezervare prevedea ce se întâmpla cu acesta dacă verificarea juridică prealabilă scotea la iveală ceva. Tocmai de aceea condițiile de restituire trebuie incluse în contract înainte de plata avansului, iar aceasta este singura plată care nu intră în sistemul de garanții.
- Percepeți un tarif pentru muncă atunci când o achiziție este oprită?
- Nu. Nu se datorează nimic pentru căutare, vizionări, negociere sau timpul alocat. Dacă achiziția nu are loc, nicăieri nu se naște vreun comision, astfel că nu există nimic din care să fim plătiți.
- Ar fi putut un notar să descopere singur toate aceste aspecte?
- Un notar a descoperit ședința asociației și, împreună cu un specialist tehnic, discrepanța din documentația vilei. Verificarea terenului din cazul 03 a fost o întrebare pe care cineva trebuia să se gândească să o pună, iar comparația din cazul 02 nu a fost deloc o întrebare juridică. Verificarea juridică prealabilă și reprezentarea cumpărătorului răspund unor întrebări diferite, iar cea de-a doua nu o înlocuiește pe prima.
