Cât costă cumpărarea unei proprietăți în Spania: apartamente noi comparativ cu proprietăți la mâna a doua
În 30 de secunde
Bugetați aproximativ 13 % în plus pentru o construcție nouă și aproximativ 9 % în plus pentru o revânzare. Aceste costuri acoperă impozitul, notarul, registrul și avocatul. Diferența dintre cele două valori provine aproape în întregime din impozit.
| Apartament nou | Imobile la mâna a doua | |
|---|---|---|
| Impozit11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notar și registru | 1.500 € | 1.500 € |
| Avocat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE și traduceri | 150 € | 150 € |
| Transferul utilităților | 600 € | 600 € |
| Total suplimentar | 63.250 € | 42.250 € |
Ce reprezintă cele 8-13 procente suplimentare?
Șase elemente, dintre care doar două sunt taxe. Restul sunt notarul, înscrierea în cartea funciară, avocatul, un NIE și traducerile, precum și transferul contractelor de utilități pe numele dumneavoastră. Toate șase se aplică atât unei proprietăți noi, cât și unei proprietăți la mâna a doua. Doar componenta fiscală diferă.IVA este TVA-ul spaniol, iar pentru o locuință nouă reprezintă 10 % din prețul de achiziție. Este cea mai mare dintre cele două taxe aplicabile apartamentelor noi prezentate mai jos. Detaliile privind motivul pentru care se aplică și baza de calcul a taxei pentru o proprietate la mâna a doua sunt prezentate pe pagina despre taxe.
| Element | Apartamente noi (de la dezvoltator) | Proprietăți la mâna a doua (de la proprietar privat) |
|---|---|---|
| Impozit | 10 % IVA (TVA spaniol) plus 1,2 % AJD (taxă de timbru pentru actul semnat) în Andaluzia, 11,2 % în total. | 7 % ITP (taxă de transfer), calculată la valoarea cea mai mare dintre prețul convenit și valoarea de referință oficială a proprietății. |
| Notar și carte funciară | Aproximativ 1.000 până la 1.700 € în total pentru prețuri de 350.000 până la 500.000 €, aproximativ 1.400 până la 2.200 € la 1.000.000 €, conform grilelor oficiale de onorarii. Crește ușor odată cu prețul, nu liniar. | Aceeași grilă de onorarii. Notarul și registrul nu percep taxe diferite pentru o proprietate la mâna a doua. |
| Avocat | Aproximativ 1 % din preț, cu TVA inclus, pentru verificarea juridică independentă și încheierea tranzacției la notar. | La fel. Acesta este singurul element care reprezintă un onorariu de piață, nu un tarif guvernamental fix. Este singurul pentru care propriul avocat vă comunică în scris un onorariu înainte să vă angajați. |
| NIE și traduceri | Aproximativ 150 €, sumă fixă, nu un procent din preț. | Aceeași sumă fixă. |
| Transferul și racordarea utilităților | Aproximativ 600 € pentru înregistrarea apei, electricității și, dacă este cazul, a conexiunii la internet pe numele dumneavoastră. | La fel, deși un furnizor poate să nu perceapă nimic pentru o simplă schimbare a titularului. Consultați nota „Discuții directe” de mai jos. |
La ce total ajung, pentru trei prețuri reale?
Un procent prezentat singur ascunde modul în care evoluează costurile individuale. Iată aceeași masă calculată la 350.000 €, 500.000 € și 1.000.000 €, pentru ambele variante. Procentul scade ușor pe măsură ce prețul crește. Acest lucru se întâmplă deoarece trei dintre cele șase elemente (notarul și registrul, onorariul minim al avocatului, NIE și traducerile, precum și transferul utilităților) nu cresc proporțional cu prețul.
- 350.000 €Apartamente noi: 394.950 € în total, cu 12,8 % suplimentar. Proprietăți la mâna a doua: 380.250 € în total, cu 8,6 % suplimentar.
- 500.000 €Apartamente noi: 563.250 € în total, cu 12,7 % suplimentar. Proprietăți la mâna a doua: 542.250 € în total, cu 8,5 % suplimentar.
- 1.000.000 €Apartamente noi: 1.124.750 € în total, cu 12,5 % suplimentar. Proprietăți la mâna a doua: 1.082.750 € în total, cu 8,3 % suplimentar.
Aceste trei totaluri sunt cifrele publicate de site, valabile în august 2026 (aceeași masă apare în calculatorul de costuri de pe pagina principală). Ele nu presupun nimic neobișnuit: nicio categorie fiscală redusă, nicio surpriză legată de valoarea de referință și o structură standard, nu una complexă, a dreptului de proprietate. Dacă situația dumneavoastră nu este standard, totalul se modifică. Tocmai de aceea lista de verificare de mai jos solicită o sumă comunicată în scris, nu un interval publicat.
Când devine scadent fiecare dintre acestea?
În trei sau patru momente distincte, nu într-unul singur, iar tiparul diferă pentru fiecare variantă. O proprietate la mâna a doua presupune plata majorității banilor la încheierea tranzacției la notar. Mai întâi se plătește un avans mic pentru rezervare, apoi restul avansului la semnarea contractului de arras, în timp ce se efectuează verificările juridice, iar ulterior taxele, onorariile și restul prețului într-o singură zi, la notar. Pentru un apartament nou, același total se repartizează pe perioada construcției, prin plăți etapizate care pot dura doi ani sau mai mult înainte ca locuința să existe și cheile să fie disponibile.Planificarea doar în funcție de total este ceea ce îi ia prin surprindere pe oameni, deoarece totalul nu reprezintă suma pe care contul dumneavoastră bancar trebuie să o suporte la fiecare dată. Important este cât numerar trebuie să aveți disponibil la fiecare termen, iar un credit ipotecar nu vă ajută în mod egal pentru toate plățile. Acesta acoperă mult mai ușor soldul final decât o plată etapizată efectuată cu doi ani înainte de încheierea tranzacției la notar. Singura plată care funcționează la fel pentru ambele variante este avansul pentru rezervare și este singura plată care se află complet în afara sistemului de garantare.
Imobile la mâna a doua
- RezervareAvansO sumă mică, în afara sistemului de garantare.
- Contract de arrasSold minus avansVerificarea juridică prealabilă continuă.
- Încheiere la notarImpozit, taxe și restul prețuluiITP, notar, registru, avocat și soldul restant, în principal într-o singură tranșă.
Apartament nou
- RezervareAvansAceeași sumă mică, aceleași reguli.
- În timpul construcțieiPlăți etapizateFiecare este acoperită de o garanție bancară înainte de scadență.
- Încheiere la notarIVA, AJD, taxe și soldul finalAchitat doar la final.
Ce presupun cumpărătoriiCând devine exigibilă fiecare plată
- Întreaga sumă suplimentară este datorată la încheierea tranzacției la notar
- Avansul pentru rezervare este datorat primul și nu intră sub incidența sistemului general de garanții și taxe. Este o sumă mică, plătită pentru a retrage proprietatea de pe piață, rambursabilă în condițiile prevăzute în contractul de rezervare. Consultați ghidul privind garanțiile bancare pentru a afla ce îl protejează și ce nu.
- Apartamentele noi se plătesc la fel ca o proprietate la mâna a doua
- O proprietate la mâna a doua implică de obicei o singură factură pentru impozitul de transfer și un singur set de taxe, toate la încheierea tranzacției la notar sau în apropierea acestui moment. La apartamentele noi, sumele importante sunt distribuite în plăți eșalonate pe durata construcției. Fiecare plată trebuie acoperită legal de o garanție bancară înainte de scadență, iar impozitul și soldul se achită doar la final. Consultați ghidul privind protecția banilor pentru traseul complet al fiecărui euro.
- Onorariul avocatului se plătește în avans
- De regulă, se plătește odată cu încheierea tranzacției la notar, după finalizarea verificării juridice și realizarea achiziției. Solicitați acest lucru în scris înainte de a angaja pe cineva. Este singurul element din tabelul de mai sus care reprezintă un onorariu de piață, nu un tarif guvernamental.
Ce ar trebui să confirmați în scris înainte să vă bazați pe o sumă?
Patru lucruri, toate în scris și toate disponibile înainte să vă angajați în orice demers. Un procent dintr-un ghid este o cifră orientativă pentru planificare. Vă indică aproximativ valoarea sumei, suficient pentru a compara opțiuni, dar nu pentru a semna un contract pe baza ei. Ceea ce o transformă în suma dumneavoastră reală este valoarea de referință proprie a proprietății, o estimare scrisă a onorariului de la avocatul pe care îl angajați efectiv, calendarul plăților dezvoltatorului, cu formularea privind garanția atașată, precum și o estimare a onorariului notarului și a taxelor de registru, calculată pentru intervalul dumneavoastră de preț, nu copiată de la un alt interval.Motivul pentru care trebuie să solicitați totul în scris nu este suspiciunea. Este faptul că o sumă comunicată verbal nu poate fi verificată ulterior în raport cu factura emisă. Fiecare dintre cele patru are și un răspuns negativ ușor de recunoscut, iar auzirea unui astfel de răspuns este mai utilă decât auzirea unei cifre. Răspunsurile negative sunt: nimeni nu a verificat valoarea de referință, un onorariu rotund fără detaliere, un calendar al plăților fără un document de garanție aferent sau o sumă pentru notar copiată dintr-un alt interval de preț. Oricare dintre acestea înseamnă că estimarea pe baza căreia lucrați nu a fost, de fapt, încă întocmită.
| Solicitați | Ce vă indică | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| valor de referencia al proprietății | Dacă impozitul de transfer pentru o proprietate la mâna a doua va fi calculat pe baza prețului convenit de dumneavoastră sau pe baza unei valori oficiale de referință mai mari. Mecanismul complet este prezentat pe pagina privind impozitele. | Nimeni nu a verificat-o sau vi s-a spus că „de obicei nu este o problemă”. |
| Estimarea scrisă a onorariului avocatului | Procentul real pentru prețul și situația dumneavoastră specifice, detaliat pe componente, înainte să îl angajați. | O sumă rotundă, fără detaliere, comunicată verbal. |
| Calendarul plăților dezvoltatorului și formularea garanției (doar pentru apartamente noi) | Când devine exigibilă fiecare plată eșalonată și ce anume o acoperă. Consultați ghidul privind garanțiile bancare. | Un calendar fără document de garanție atașat. |
| Estimarea notarului și a taxelor de registru pentru intervalul dumneavoastră de preț | Singurul element din acest tabel care evoluează în trepte, nu uniform, odată cu prețul. | O sumă comunicată pentru un alt interval de preț, copiată fără verificare. |
Ce îi surprinde pe cumpărători la această sumă?
Trei lucruri îi surprind unui cumpărător străin mai des decât orice altceva în legătură cu această sumă și toate trei țin de momentul plății, nu de calcule. Fiecare poate fi verificat cu costuri reduse înainte să vă angajați, dar descoperirea sa după încheierea tranzacției la notar poate fi costisitoare. De aceea merită prezentate separat de procentele de mai sus.
- CostisitorNimeni nu a verificat valor de referencia al proprietățiiÎn Spania, impozitul de transfer pentru o proprietate la mâna a doua se calculează pe valoarea mai mare dintre prețul convenit de dumneavoastră și valoarea oficială de referință. Atunci când valoarea de referință este mai mare, suma de plată depășește 7 % din ceea ce ați plătit efectiv.What to do insteadSolicitați în scris valoarea de referință înainte să vă angajați. Ghidul privind impozitele prezintă mecanismul și sursa.
- CostisitorUn apartament nou bugetat ca și cum toți banii ar fi datorați la finalPlățile eșalonate pe durata construcției necesită, de regulă, între 20 și 40 % din preț în numerar înainte ca imobilul să aibă ușile, peste impozitul deja inclus mai sus. De obicei, un credit ipotecar nu acoperă aceste plăți în același mod în care acoperă soldul final.What to do insteadObțineți calendarul plăților înainte de rezervare și verificați exact ce acoperă finanțarea dumneavoastră și când.
- EvitabilUn plan pentru a transporta banii achiziției în numerarUn transport transfrontalier de numerar de peste 10.000 € declanșează o declarație vamală spaniolă, depusă înainte de călătorie, separat de orice informații pe care vi le solicită o bancă despre originea fondurilor.What to do insteadTransferați suma prin transfer bancar sau depuneți declarația înainte de a zbura. Procedura depunerii este tratată în ghidul privind impozitele.
Aceeași achiziție, două încheieri la notar
Două modalități cu adevărat diferite de a ajunge la aceleași chei, iar procentul impozitului este cea mai mică dintre diferențele dintre ele.| Apartament nou | Imobile la mâna a doua | |
|---|---|---|
| Taxă peste preț | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fix, fără discuții privind valoarea de referință. | 7 % ITP, dar calculat la valoarea mai mare dintre preț și valoarea de referință: consultați pagina despre impozite. |
| Când trebuie plătită suma | Etapizat, pe parcursul construcției. Fiecare etapă este acoperită de o garanție bancară înainte de a fi plătită. | De obicei la sau aproape de încheierea tranzacției la notar, într-unul sau două momente. |
| Numerar necesar înainte ca ipoteca să ajute | Adesea între 20 și 40 % din preț, deoarece finanțarea rareori acoperă plățile etapizate înainte de finalizarea construcției. | De obicei doar avansul și comisioanele; o ipotecă poate ajunge mai aproape de soldul integral. |
| De la rezervare la chei | Aproximativ de la două luni la trei ani, în funcție de etapa construcției la momentul rezervării. | Aproximativ una până la trei luni. |
| Ce protejează banii cât timp așteptați | Un cont de construcție protejat, plus o garanție bancară individuală. Consultați ghidul privind protejarea banilor. | Un cont separat al clientului avocatului, eliberat la notar. |
O sumă orientativă, nu factura dumneavoastră
Aceste cote sunt valabile în august 2026 și sunt preluate direct din legislația fiscală andaluză, nu copiate de pe un blog ceh. Se aplică unei achiziții standard realizate de un cumpărător persoană fizică. Nu reprezintă consultanță fiscală personalizată. Iar Andaluzia nu reprezintă întreaga Spanie: o proprietate dintr-o altă comunitate autonomă poate avea o cotă diferită de ITP sau AJD, deoarece ambele sunt stabilite la nivel regional.Unul dintre elementele din tabelul de mai sus este mai mic pentru unii cumpărători decât pare. Din 12 februarie 2026, un furnizor nu poate percepe nicio sumă pentru simpla schimbare a titularului unui contract de electricitate, în temeiul Real Decreto 88/2026. Suma de 600 € pentru transferul utilităților de mai sus este o estimare cumulată și prudentă pentru apă, electricitate și internet. Factura dumneavoastră reală poate fi mai mică.Niciun interval publicat nu poate calcula în locul dumneavoastră suma exactă. Pagina despre impozite explică mai detaliat de ce valoarea impozitului se poate schimba, iar pagina privind costurile anuale acoperă tot ceea ce începe în luna de după încheierea tranzacției la notar. Ambele ar trebui verificate de un avocat pe baza documentelor dumneavoastră reale, nu în raport cu un interval publicat.
Întrebări frecvente despre costurile achiziției
- De ce spun unele surse că aceste costuri variază între 10 și 16 %, nu între 8 și 13 %?
- Surse diferite includ elemente diferite. Unele includ un an întreg de costuri de proprietate (IBI, taxe ale asociației de proprietari) în categoria „costul achiziției”. Acest lucru extinde intervalul și amestecă un cost unic cu unul recurent. Intervalele de mai sus includ doar ceea ce plătiți pentru încheierea propriu-zisă a achiziției. De aceea, intervalul este mai restrâns și, considerăm noi, mai util pentru estimarea bugetului tranzacției în sine.
- Este exact 13 % sau 9 % pentru prețul meu specific?
- Nu, iar cele trei exemple calculate de mai sus arată de ce. Procentul scade ușor pe măsură ce prețul crește, deoarece mai multe dintre cele șase elemente se modifică foarte puțin sau deloc în funcție de preț. Considerați intervalul drept cifra dumneavoastră de planificare și folosiți lista de verificare de mai sus pentru a o transforma într-o sumă reală pentru o singură proprietate.
- Poate fi adăugată o parte din această sumă suplimentară la un credit ipotecar?
- Parțial, iar acest lucru depinde de elementul respectiv. Un credit ipotecar spaniol este stabilit în funcție de evaluarea proprie a proprietății realizată de bancă, nu în funcție de prețul plus costurile aferente. Prin urmare, costurile cu impozitele și comisioanele de mai sus sunt plătite în mod normal din fondurile proprii, nu finanțate prin creditul ipotecar. Unii cumpărători includ o parte din acestea într-un împrumut mai mare garantat printr-un alt activ. Aceasta este o decizie de finanțare pentru serviciul de credite ipotecare, nu o chestiune privind costurile achiziției.
- Se aplică aceste cifre în același mod unui teren sau unui spațiu comercial?
- Nu. Toate cifrele de aici se referă la o achiziție rezidențială. Un teren sau o proprietate comercială implică 21 % IVA, nu 10 %, iar tratamentul ITP aplicabil unui teren diferă de cel al unei locuințe finalizate. Dacă aceasta este achiziția dumneavoastră, nu trebuie să utilizați aceste cifre.
