Predarea proprietății la cumpărarea unui imobil în Spania
În 30 de secunde
Încheierea tranzacției la notar constă într-o singură programare, în cadrul căreia semnați actul și achitați diferența de preț. Cheile ar trebui predate numai după ce ați inspectat proprietatea și ați consemnat în scris orice defect. Niciodată înainte.
Ziua încheierii, în ordine
- Înainte de programareProprietatea inspectată conform stării conveniteOrice defect este trecut mai întâi pe o listă scrisă și datată.
- La notarIdentități confirmate, actul citit cu voce tare
- În același momentDiferența achitată
- În același momentActul semnat
- Aceeași programareCheile predateNumai după inspecția de mai sus, niciodată înaintea acesteia.
- În aceeași ziAct depus pentru înscriereTrimis electronic la cartea funciară. Înscrierea completă urmează ulterior.
Cine se află în încăpere în ziua încheierii tranzacției la notar și ce face fiecare?
În încăpere se află cel mult patru părți și doar una dintre ele vă protejează interesele. Notarul spaniol asistă la semnare și transformă vânzarea într-un act autentic, dar nu verifică dacă proprietatea este o alegere bună. Încheierea tranzacției la notar, día de la firma, durează în mod normal mai puțin decât se așteaptă oamenii. Notarul citește cu voce tare clauzele esențiale ale actului și confirmă identitatea părților și existența oricăror procuri. Diferența este achitată, actul este semnat și cheile sunt predate. Ceea ce îi surprinde pe cei mai mulți cumpărători străini nu este procedura, ci cine îi protejează și cine nu îi protejează în acea încăpere.
- NotarulOficial public, pentru nimeni
- Ce fac
- Verifică identitatea, reverifică înscrierea din registru la acel moment și conferă actului forma legală.
- Ce NU fac
- Negociați pentru oricare dintre părți sau evaluați dacă achiziția este o idee bună.
- Cine îi plătește
- Stabilit printr-un barem guvernamental de taxe. De regulă, cumpărătorul plătește, conform uzanței, sau creditorul, în cazul unui credit ipotecar.
- Avocatul dvs.Doar dumneavoastră
- Ce fac
- Confirmă că verificarea juridică este în continuare valabilă, explică actul și poate semna în locul dumneavoastră în baza unei procuri.
- Ce NU fac
- Să acționeze pentru vânzător sau bancă în orice etapă ori să accepte o promisiune verbală în locul uneia scrise.
- Cine îi plătește
- Dumneavoastră, de regulă aproximativ ~1 % din preț.
- Vânzătorul sau reprezentantul dezvoltatoruluiPartea vânzătorului
- Ce fac
- Semnează și predă proprietatea și cheile.
- Ce NU fac
- Să promită ceva peste ceea ce a fost deja promis prin contract.
- Cine îi plătește
- Costurile proprii. În cazul apartamentelor noi, acest cost este deja inclus în prețul plătit de dumneavoastră.
- BancaÎn cazul unui credit ipotecar
- Ce fac
- Trimite un reprezentant să semneze actul de împrumut împreună cu actul de vânzare și eliberează fondurile în acel moment.
- Ce NU fac
- Eliberați fondurile înainte de semnarea actului.
- Cine îi plătește
- Dumneavoastră, prin costurile de contractare a împrumutului.
Verifică notarul dacă proprietatea merită prețul?Nu. Notarul confirmă identitatea, reverifică în acel moment înscrierea în registru și conferă actului forma juridică. Dacă prețul este corect, dacă imobilul este solid și dacă asociația de proprietari are datorii sunt chestiuni distincte. Avocatul dumneavoastră și un expert tehnic răspund la aceste întrebări în prealabil, nu notarul în ziua respectivă.
De ce are loc inspecția înainte de semnare, nu după?
Deoarece, odată ce ați semnat și ați plătit, ați pierdut pârghia care făcea inspecția utilă. O încheiere a tranzacției la notar efectuată în ordinea greșită arată la fel din exterior: o semnătură și un set de chei. Diferența constă în cine suportă riscul în momentul în care se dovedește că ceva este în neregulă. Totul se reduce la trei pași, efectuați în ordinea corectă.
- Proprietatea este verificată în raport cu ceea ce s-a convenitÎn cazul unei proprietăți la mâna a doua, aceasta înseamnă confirmarea faptului că starea corespunde contractului și că toate elementele menționate în inventar, precum electrocasnicele, mobilierul și instalațiile, sunt încă prezente. În cazul apartamentelor noi, înseamnă inspecția de snagging. Momentul acesteia depinde de dezvoltator: în unele proiecte are loc înainte de transferul proprietății, iar în altele după.
- Ce nu este în regulă se trece pe o listă scrisăO asigurare verbală că ceva va fi reparat „săptămâna viitoare” nu valorează nimic după ce ați semnat. O listă a defectelor, datată și transmisă celeilalte părți înainte de încheierea tranzacției la notar, este documentul care transformă un litigiu într-o listă convenită de elemente restante.
- Abia apoi actul, soldul și cheileSemnarea și plata au loc împreună, iar cheile ar trebui predate în cadrul aceleiași programări. Dacă ordinea este inversată, cumpărătorul a pierdut deja pârghia care făcea utilă efectuarea celui de-al doilea pas.
Nicio lege nu stabilește în mod obligatoriu această ordine exactă. Cu toate acestea, este o practică standard și corectă, iar contractele dumneavoastră de rezervare și de achiziție ar trebui să o prevadă în mod explicit. Un contract care nu precizează ordinea vă lasă să vă bazați pe bunăvoință, nu pe un document.
Ce se întâmplă dacă un defect este descoperit abia după ce cheile au fost deja predate?Este o discuție mai dificilă în cazul unei proprietăți la mâna a doua decât în cazul apartamentelor noi. O proprietate la mâna a doua beneficiază de aproape nicio garanție, cu excepția unei reclamații privind defectele ascunse despre care vânzătorul știa și pe care le-a ascuns. În cazul apartamentelor noi, garanțiile legale descrise mai jos se aplică în continuare, indiferent de momentul descoperirii defectului, în limitele propriilor perioade de valabilitate.
Ce garanție aveți după ce primiți cheile?
La o construcție nouă există trei perioade de garanție distincte, care curg din ziua finalizării, ajungând până la 10 ani pentru structura propriu-zisă. La o proprietate revândută, garanția este aproape inexistentă, cu excepția unei acțiuni limitate pentru un defect pe care vânzătorul îl cunoștea și l-a ascuns. Aceasta este cea mai importantă diferență juridică dintre cele două tipuri de achiziție și determină cât de atent merită efectuată inspecția înainte de finalizare.
Ziua predării10 ani mai târziu
- Finisaje: vopsea, placări, tâmplărie1 an
- Instalații și habitabilitate3 ani
- Structură: fundații, grinzi, pereți portanți10 ani
Apartament nouMâna a doua
- O garanție de zece ani împotriva defectelor care afectează siguranța structurală a clădirii: fundații, grinzi, pereți portanți.
- Nu există o garanție legală de acest tip. Vânzătorul răspunde doar pentru viciile ascunse despre care știa și pe care le-a ascuns la momentul vânzării. Este o pretenție limitată și dificil de dovedit.
- O garanție de trei ani împotriva defectelor instalațiilor sau elementelor clădirii care încalcă cerințele privind locuibilitatea, siguranța sau funcționalitatea.
- Nu se aplică. Tot ceea ce se află în proprietate la încheierea tranzacției la notar este al dumneavoastră, inclusiv uzura și vechimea.
- O garanție de un an împotriva defectelor de finisare: zugrăveli, placări, tâmplărie, oferită de constructor.
- Nu se aplică, din același motiv.
- Un termen de doi ani pentru formularea unei pretenții după apariția unui defect acoperit, calculat din acel moment, nu de la încheierea tranzacției la notar.
- Pretenția echivalentă în acest caz se referă la un viciu ascuns despre care vânzătorul știa. Acesta este un fapt pe care ar trebui să îl dovediți, nu o perioadă de garanție care curge automat.
Această consecință practică rezultă direct din lege, nu dintr-o opinie. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, activitatea care vă protejează are loc înainte de semnare, deoarece ulterior aveți foarte puține garanții. În cazul unui apartament nou, garanțiile există indiferent de situație, dar depind în continuare de documentarea defectului. Exact acesta este scopul inspecției de snagging și al listei scrise.
Cine răspunde pentru garanția de zece ani a unui apartament nou?Toți agenții implicați în procesul de construcție, de regulă dezvoltatorul, constructorul și profesioniștii tehnici, răspund solidar, în temeiul legii, pentru defectele structurale apărute în decursul celor zece ani. Avocatul dumneavoastră identifică exact împotriva cui trebuie formulată pretenția pentru un anumit defect, deoarece mai multe părți pot fi responsabile în același timp.
Trebuie să vă aflați în Spania pentru propria încheiere a tranzacției la notar?
Nu. Dacă avocatul dumneavoastră deține o procură care acoperă această procedură, acesta poate semna actul în numele dumneavoastră, iar încheierea tranzacției la notar are loc fără să vă aflați în țară. Acesta este unul dintre cele mai utile aspecte permise de practica spaniolă și unul dintre cele mai puțin înțelese de cumpărătorii aflați la prima achiziție. Alegerea dintre cele trei variante de mai jos este una personală, nu o recomandare profesională.
- Option 1Participați personalVedeți personal proprietatea și încăperea în ziua în care aceasta devine irevocabil a dumneavoastră.
- Călătorii în Spania
- Unul, pentru această zi
- Cine semnează
- Dumneavoastră personal
- La ce să fiți atent
- Doar logistica obișnuită a călătoriei
- Option 2RecomandatProcurăAvocatul dumneavoastră efectuează întreaga programare în numele dumneavoastră.
- Călătorii în Spania
- Zero, pentru această etapă
- Cine semnează
- Avocatul dvs.
- La ce să fiți atent
- Procura trebuie să menționeze în mod expres încheierea tranzacției la notar
- Option 3Hibrid, prin apel videoParticipați de la distanță la programare, în timp ce avocatul dumneavoastră semnează în baza aceleiași procuri.
- Călătorii în Spania
- Zero, dar urmăriți
- Cine semnează
- Avocatul dvs.
- La ce să fiți atent
- Necesită aceeași procură ca delegarea completă
Ce trebuie confirmat înainte de a considera că proprietatea v-a fost predată?
Iată ce trebuie verificat, indiferent dacă sunteți prezent personal sau vă bazați pe raportul avocatului dumneavoastră. Niciunul dintre aceste elemente nu reprezintă o ofertă de servicii. Acestea sunt elementele pe care încheierea tranzacției la notar ar trebui să le includă din punct de vedere juridic.| Ce trebuie confirmat | De ce contează | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Înainte de semnare | ||
| Proprietatea corespunde stării convenite | Ceea ce cumpărați este proprietatea în starea în care se afla când a fost convenit prețul, nu în starea în care se întâmplă să fie după plecarea ocupantului anterior. | Nu există un proces verbal scris al verificării de dinaintea încheierii tranzacției la notar sau există doar o asigurare verbală în locul acestuia. |
| Există o listă datată a defectelor, dacă este ceva în neregulă | Acesta este documentul care transformă o listă convenită a lucrărilor restante într-un lucru pe care îl puteți dovedi ulterior, în locul unui litigiu fără dovezi. | Nimic în scris și o promisiune că problema va fi rezolvată „mai târziu”. |
| În cazul unor apartamente noi, există certificatul de încheiere a lucrărilor și licencia de primera ocupación | O proprietate nu poate fi locuită legal și nici racordată la utilități fără licencia de primera ocupación, iar aceasta este emisă de obicei chiar la sfârșitul lucrărilor. | O dată de mutare promisă înainte de emiterea oricăruia dintre cele două documente. |
| La întâlnirea propriu-zisă | ||
| Toate cheile și cardurile de acces sunt inventariate | Un ansamblu rezidențial cu acces controlat emite adesea mai multe carduri și brelocuri decât setul care vă este predat în ziua respectivă. | O singură cheie, fără confirmarea numărului total de chei existente. |
| Contoarele sunt citite și înregistrate, cu dată | Aici apare de obicei disputa privind cine a consumat ce, după încheierea tranzacției la notar. | Nu s-a făcut nicio citire în ziua respectivă, astfel încât prima factură este o estimare pentru ambele părți. |
| Diferența se achită în același moment în care se semnează actul | Acesta este mecanismul care face tranzacția sigură: banii și cheile sunt predate simultan, nu pe baza încrederii acordate în avans. | Orice solicitare de a preda fondurile înainte de întâlnire, în afara sistemului de garanții pentru apartamente noi sau a contului de client al avocatului dumneavoastră în cazul unei proprietăți la mâna a doua. |
| În zilele următoare | ||
| Actul este prezentat efectiv pentru înscriere | Semnarea la notar nu reprezintă sfârșitul formalităților. Impozitul trebuie achitat, iar actul trebuie depus la cartea funciară înainte ca proprietatea să fie înscrisă oficial pe numele dumneavoastră. | Nimeni nu poate confirma, după săptămâni, că exemplarul înregistrat a fost returnat. Este responsabilitatea avocatului dumneavoastră să urmărească acest lucru și merită să întrebați direct. |
| IBI și taxa comunității sunt repartizate pentru anul vânzării | Ambele sunt facturate pentru perioade, nu pentru zile, astfel încât o parte din suma deja achitată pentru anul respectiv aparține cumpărătorului, iar cealaltă parte vânzătorului. | Un „totul este rezolvat” spus verbal, fără cifre prezentate. Cereți avocatului dumneavoastră să vă arate repartizarea. |
Locul încheierii tranzacției la notar
Achiziția completă cuprinde cincisprezece pași, de la primul apel până la chei. Încheierea tranzacției la notar reprezintă ultimii trei pași, după perioada de așteptare care urmează contractului obligatoriu.Pașii 13, 14 și 15 din 15
- Verificarea finalăÎnainte de încheiereProprietatea este verificată în raport cu starea convenită, iar în cazul unor apartamente noi se întocmește o listă a defectelor. Acesta este pasul prezentat în detaliu mai jos.
- Notar și cheiÎncheierea la notarActul autentic este semnat, diferența de preț este achitată, iar proprietatea devine a dumneavoastră. Cheile ar trebui predate la aceeași întâlnire, după ce verificarea și eventuala listă a defectelor au fost deja soluționate.
- După notarizareDin prima ziActul trebuie în continuare impozitat și înscris, utilitățile trebuie transferate, iar obligațiile fiscale anuale trebuie preluate. Nimic din toate acestea nu se încheie când părăsiți biroul notarului.
Informații generale, nu dosarul dumneavoastră de încheiere a tranzacției la notar
Acestea sunt informații generale despre modul în care se desfășoară încheierea tranzacției la notar în temeiul legislației spaniole. Informațiile sunt actualizate la 17 august 2026 și se bazează pe textul sursă, nu sunt copiate de pe un blog. Nu reprezintă consultanță juridică privind achiziția dumneavoastră. Perioadele de garanție, rolul notarului și ordinea evenimentelor descrise aici reprezintă poziția generală. Documentele anexate proprietății dumneavoastră specifice și contractul dumneavoastră specific sunt cele care guvernează efectiv tranzacția.Nimic din toate acestea nu descrie un serviciu și nicio prevedere nu promite că cineva va participa în numele dumneavoastră la încheierea tranzacției la notar. Dacă acest lucru este organizat și de către cine este organizat reprezintă o chestiune separată, prezentată într-un ghid propriu.Regulile și practicile standard privind încheierea tranzacției la notar pot varia în funcție de notar, dezvoltator și tipul proprietății, iar legislația însăși este modificată periodic. Un avocat independent confirmă ce se aplică achiziției dumneavoastră înainte să semnați orice document.
Întrebări frecvente despre predarea cheilor
- Cât timp după semnarea contractului privat are loc încheierea tranzacției la notar?
- În cazul unei proprietăți la mâna a doua, de obicei între una și trei luni. În cazul apartamentelor noi, depinde de stadiul construcției: adesea aproximativ două luni dacă imobilul este aproape finalizat și până la aproximativ trei ani dacă lucrările încep de la zero. Niciuna dintre aceste perioade nu este stabilită prin lege. Ambele rezultă din modul în care sunt structurate de obicei contractele pe această coastă.
- Poate vânzătorul refuza să predea cheile la programare?
- Contractul de vânzare-cumpărare ar trebui să lege predarea cheilor de același moment cu semnarea și plata diferenței. Dacă acest lucru nu este prevăzut explicit, este o omisiune pe care merită să solicitați avocatului dumneavoastră să o remedieze înainte de a semna. Nu presupuneți pur și simplu că se va întâmpla oricum.
- Este o listă de snagging același lucru cu garanția de zece ani?
- Nu. Snagging este inspecția practică efectuată în jurul încheierii tranzacției la notar, pentru a identifica lucrările neterminate sau defectuoase cât timp există încă posibilitatea de a solicita remedierea lor. Garanția de zece ani este un drept legal distinct, prevăzut de Ley de Ordenación de la Edificación. Ea există indiferent de ceea ce a fost identificat în timpul inspecției de snagging și acoperă în mod specific defectele structurale, nu pe cele cosmetice.
- Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu a obținut autorizația de primă ocupare până la data promisă?
- Fără aceasta, proprietatea nu poate fi ocupată legal și nici racordată la utilități, indiferent de data mutării menționată în broșură. Este o chestiune contractuală și de autorizare, nu una privind garanția. Merită să confirmați că autorizația există, nu doar că imobilul pare finalizat.
- O proprietate la mâna a doua beneficiază vreodată de vreo garanție?
- Doar de una limitată: o reclamație împotriva vânzătorului pentru un defect ascuns care exista la momentul vânzării și despre care vânzătorul știa, dar pe care l-a ascuns. Este un drept real, însă este mult mai greu de dovedit decât o perioadă de garanție prevăzută de lege. Tocmai de aceea inspecția de dinaintea încheierii tranzacției la notar este mai importantă în cazul unei proprietăți la mâna a doua decât în cazul unui apartament nou.
