Coordonarea verificării juridice prealabile pentru o proprietate în Spania
Nu efectuăm activități juridice și spunem acest lucru în mod intenționat: verificarea juridică prealabilă a unei proprietăți din Spania este efectuată de un avocat independent care vă reprezintă pe dumneavoastră, nu pe noi și nici pe vânzător. Rolul nostru este coordonarea procesului, astfel încât contractul de rezervare să fie citit înainte ca banii dumneavoastră să fie transferați, documentele să ajungă efectiv la avocat, termenele să fie respectate și să știți în orice moment ce aspecte mai sunt deschise. Verificarea propriu-zisă durează în mod normal 2 până la 4 săptămâni de la rezervare și, până la finalizarea acesteia, nu vă vom recomanda să semnați nimic.
Cine efectuează verificarea și pentru cine lucrează fiecare
Trei părți sunt implicate în aspectele juridice ale unei achiziții în Spania, iar primul lucru util de stabilit este pentru cine lucrează fiecare. Una vă reprezintă. Una nu reprezintă pe nimeni. Una suntem noi, iar noi nu suntem o firmă de avocatură.Specialiștii se ocupă de expertiză. Noi ne asigurăm că totul se conectează: că următorul pas corect este făcut în ordinea potrivită și că nimic nu rămâne în așteptare din cauza unui document pe care nimeni nu l-a solicitat.Pentru verificarea juridică prealabilă recomandăm în mod obișnuit Malaga Solicitors, o firmă de avocatură spaniolă independentă care activează pe Costa del Sol (un birou al Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Avocatul vă reprezintă pe dumneavoastră, nu pe Arevont și nici pe vânzător, iar dumneavoastră colaborați cu un avocat local care cunoaște autoritățile locale și cartea funciară. Desigur, vă puteți alege propriul avocat în orice moment. Nu primim niciun comision și nicio altă recompensă de la firmă pentru această recomandare.
| Ce trebuie făcut | Cine se ocupă | Ce înseamnă pentru dvs. |
|---|---|---|
| Înainte de rezervare | ||
| Vă punem în legătură cu un avocat | Arevont | Recomandăm în mod obișnuit Malaga Solicitors și nu percepem niciun comision pentru recomandare. Dacă preferați să folosiți propriul avocat spaniol, puteți face acest lucru, iar nimic altceva de pe această pagină nu se schimbă. |
| Citirea contractului de rezervare | Avocatul dvs. | Rezervarea este singura plată efectuată în afara sistemului de garanții, astfel încât contractul trebuie să precizeze clar ce se întâmplă cu avansul dacă verificarea identifică o problemă. Avocatul îl citește înainte ca banii să fie transferați, nu după. |
| Verificarea dezvoltatorului ca societate | Arevont | Dacă este vorba despre un dezvoltator consacrat cu care am mai lucrat sau despre unul nou, fără un istoric verificabil, precum și orice experiență reală pe care noi sau cumpărătorii noștri am avut-o, pozitivă sau negativă. Acolo unde nu avem experiență, spunem acest lucru în loc să pretindem contrariul. |
| În timpul verificării juridice | ||
| Verificarea juridică prealabilă | Avocatul dvs. | Dreptul de proprietate, sarcinile și datoriile, legalitatea construcției și autorizațiile, regulile comunității, restricțiile privind folosirea și închirierea. Acestea sunt activități juridice și nu le efectuăm noi. |
| Verificarea garanției bancare | Avocatul dvs. | În cazul unui apartament nou, verificăm dacă garanția care acoperă plățile dumneavoastră eșalonate este valabilă și emisă pe numele dumneavoastră, nu dacă este vorba despre o poliță de grup aparținând dezvoltatorului. |
| Obținerea documentelor de la vânzător | Arevont | Solicitarea insistentă de documente de la dezvoltator, agentul vânzătorului și administratorul comunității, conform cererii avocatului. Aici se blochează de fapt o verificare juridică și nu este o problemă juridică. |
| Respectarea termenelor | Arevont | Ce trebuie să se întâmple în continuare și până când. Atunci când este nevoie de ceva din partea dumneavoastră, vă informăm din timp, nu în aceeași zi. |
| Explicarea implicațiilor unei constatări pentru achiziție | Arevont, cu avocatul dvs. | Avocatul stabilește situația juridică. Noi vă explicăm ce înseamnă aceasta pentru achiziția respectivă, inclusiv atunci când recomandarea este să renunțați. |
| La semnare și ulterior | ||
| Semnarea la notar | Notarul | Un funcționar public care confirmă identitatea părților, faptul că semnarea s-a făcut corect și că actul autentic este corect. Nu este consilierul dumneavoastră și nu este de partea nimănui. |
| Păstrarea banilor până la încheiere | Avocatul dvs. | În cazul unei proprietăți la mâna a doua, soldul se află în mod normal în contul de client al avocatului dumneavoastră, un cont separat și supravegheat, și ajunge la vânzător doar la notar. |
| Administrarea după transfer | Avocatul dvs. | Documentele ulterioare transferului, transferurile contractelor de utilități și obligațiile fiscale anuale. Rămânem persoana dumneavoastră de contact aici, pe coastă. |
Primiți un comision pentru recomandarea unui avocat?Nu. Nu primim niciun comision și nicio altă recompensă de la firma pe care o recomandăm. Merită să adresați aceeași întrebare oricărei agenții, deoarece un avocat care plătește pentru recomandare are o loialitate împărțită, iar o astfel de loialitate poate duce la trecerea sub tăcere a unei probleme care ar trebui să oprească tranzacția. O agenție de încredere răspunde direct la această întrebare.
Pot aduce propriul avocat?Da, în orice moment. Recomandăm firma cu care colaborăm deoarece lucrăm cu aceasta de ani de zile, iar coordonarea este mai ușoară, însă alegerea vă aparține, iar avocatul acționează în numele dumneavoastră în ambele situații. Ceea ce nu recomandăm este să vă bazați pe un avocat propus de dezvoltator sau de agentul vânzătorului, al căror interes este încheierea vânzării.
Notarul nu este avocatul dumneavoastră
Aceasta este cea mai frecventă neînțelegere pe care cumpărătorii străini o aduc într-o achiziție în Spania și merită clarificată înainte de orice altceva, deoarece stabilește cine vă protejează efectiv.Notarul este un funcționar public. Acesta verifică legalitatea actului și situația registrului în momentul semnării și nu reprezintă pe nimeni. Avocatul dumneavoastră vă reprezintă și efectuează verificările înainte ca dumneavoastră să vă asumați obligații. Două verificări independente, în două momente diferite, cu două scopuri diferite. Aveți nevoie de ambele, iar niciuna nu o înlocuiește pe cealaltă.
Ceea ce se presupune de obiceiCum funcționează în Spania
- Notarul verifică achiziția în locul meu
- Notarul confirmă identitatea, faptul că semnarea s-a desfășurat corespunzător și că actul autentic este corect, precum și reverifică dreptul de proprietate și înscrierea actuală din registru la acel moment. Aceasta este o verificare reală. Nu este același lucru cu verificarea juridică prealabilă efectuată cu câteva săptămâni mai devreme în numele dumneavoastră, când încă era posibil să vă retrageți.
- Notarul este un fel de consilier juridic
- În Spania, notarul nu este nici consilier juridic, nici reprezentantul vreuneia dintre părți. Acest lucru este confundat frecvent în țara dumneavoastră de origine și merită spus clar.
- Un avocat din țara mea se poate ocupa
- Aveți nevoie de un avocat spaniol care cunoaște dreptul spaniol. Îl puteți implica și pe avocatul dumneavoastră din țară, însă, cu sinceritate, de obicei acesta adaugă puțină valoare și deseori încetinește lucrurile: avocații care facturează la oră tind să redeschidă aspecte pe care sistemul spaniol le-a soluționat de mult, după care îl întreabă tot pe avocatul spaniol cum funcționează lucrurile aici.
- Agentul imobiliar mi-a spus deja că este în regulă
- Un răspuns din partea vânzătorului reprezintă informație, nu verificare. Este posibil să fie corect. Totuși, nu este o verificare pentru care cineva își asumă responsabilitatea.
- Ceea ce s-a promis verbal va fi respectat
- O promisiune verbală nu are nicio valoare aici dacă nu este consemnată în scris. Avocatul dumneavoastră analizează fiecare clauză împreună cu dumneavoastră, iar ceea ce se aplică este ceea ce figurează în contract.
Și partea pe care aproape nimeni nu o spune cu voce tare. Problemele de aici nu provin de obicei din fraudă. Ele provin din documente neterminate: o extindere care nu a fost niciodată înregistrată, o licencia de primera ocupación lipsă, o datorie față de asociația de proprietari care urmează proprietatea. Aceasta este ceea ce urmărește cu adevărat verificarea și de aceea este lipsită de strălucire și durează săptămâni, nu o după-amiază.
Surse oficiale
Poate avocatul meu să semneze la notar în locul meu?Da, cu o procură corespunzătoare, iar acesta este unul dintre motivele pentru care merită să o întocmiți din timp, cât timp vă aflați aici, nu în ultima săptămână din țara dumneavoastră. Modul în care se desfășoară ziua încheierii tranzacției la notar este descris în serviciul de predarea proprietății.
Unde se află banii dumneavoastră pe durata verificării
Cumpărătorii străini întreabă acest lucru din timp și au dreptate să o facă. Contul escrow notarial pe care îl cunoașteți din țara de origine nu există aici în această formă. Funcționează diferit, nu mai rău.În cazul unei proprietăți la mâna a doua, în mod normal trimiteți banii în contul de client al avocatului dumneavoastră, iar avocatul îi predă vânzătorului numai la notar, în momentul semnării actului de vânzare-cumpărare. Avocații spanioli păstrează banii clienților într-un cont separat și supravegheat, nu în contul lor operațional.În cazul unor apartamente noi, dezvoltatorul nu poate avea acces liber la banii dumneavoastră. Prin lege, plățile dumneavoastră sunt depuse într-un cont special protejat, destinat construcției respective, iar fiecare plată trebuie acoperită de o garanție bancară. Avocatul dumneavoastră verifică acest lucru înainte ca primul euro să plece după rezervare.
- Apartament nouUn cont protejat pentru construcție, cu o garanție bancară emisă pe numele dumneavoastră, care acoperă fiecare plată eșalonată. Dezvoltatorul poate utiliza banii numai în condițiile stabilite prin lege și prin contract.
- Mâna a douaContul de client al avocatului dumneavoastră, separat și supravegheat. Vânzătorul primește banii la notar, nu înainte.
- RezervareaSingura plată care se află în afara sistemului de garanții, motiv pentru care ar trebui să fie mică și pentru care contractul trebuie să prevadă condițiile de restituire.
- Succesiunea pe care nimeni nu o explicăUn avans mic pentru rezervare este plătit adesea înainte de instituirea unei garanții bancare, iar acest lucru este normal. Aspectul care trebuie protejat este contractul privat de vânzare-cumpărare, în baza căruia încep plățile eșalonate mari. Înainte ca acestea să fie efectuate, avocatul dumneavoastră confirmă existența unei garanții valabile emise pe numele dumneavoastră.
Nu este vorba doar despre locul în care trimiteți banii. Înaintea fiecărei plăți semnificative, avocatul dumneavoastră verifică de ce o efectuați, cui îi trimiteți banii și în ce condiții. Acest lucru contează deoarece frauda care apare efectiv pe această piață este banală, nu spectaculoasă: o proprietate listată de cineva care nu are dreptul să o vândă, o persoană care se prezintă drept proprietar, o procură falsificată, un e-mail care anunță schimbarea datelor bancare. Regula care le acoperă pe toate este simplă. Nu plătiți niciodată pe nimeni fără să verificați mai întâi cu avocatul dumneavoastră sau cu noi.
Ce se întâmplă cu banii mei dacă dezvoltatorul nu finalizează niciodată construcția?Acesta este scopul garanției bancare și motivul pentru care avocatul dumneavoastră o verifică înainte de efectuarea oricărei plăți eșalonate. De asemenea, este bine să știți că protecția nu se limitează la intrarea dezvoltatorului în insolvență: dacă lucrările depășesc data încheierii tranzacției la notar prevăzută în contractul dumneavoastră, se aplică aceeași garanție. Avocatul dumneavoastră vă va explica exact ce acoperă formularea pentru unitatea dumneavoastră.
Un contract pentru o proprietate pe care nu v-am găsit-o noi
Este posibil să aveți deja un formular de rezervare, un contract arras sau un contract standard de vânzare-cumpărare al dezvoltatorului pentru o proprietate care nu are nicio legătură cu noi. Trimiteți ni-l oricum. Nu trebuie să fiți clientul nostru și nu este necesar să fim implicați în achiziție.Nu suntem avocați, așa că nu vă vom spune că un document este în regulă din punct de vedere juridic. Ceea ce suntem este echipa care citește constant aceste contracte din perspectiva cumpărătorului, ceea ce este diferit și util.
- Pentru ce îl citimCe se întâmplă cu avansul dumneavoastră dacă verificarea juridică identifică ceva. Ce vă obligă de fapt termenele-limită să faceți. Cât vă costă retragerea și dacă același cost se aplică și celeilalte părți. În cazul unui apartament nou, dacă garanția bancară este menționată și pe numele cui.
- Ce primiți înapoiCe clauze am contesta, pe care nu le-am semna în forma actuală și dacă documentul este obișnuit pentru această coastă sau neobișnuit. Inclusiv atunci când răspunsul este că nu vedem nimic în el pentru care să merite să ne contrazicem.
- Unde ne oprimNu oferim opinii juridice și nu aprobăm oficial niciun document. Atunci când documentul necesită un avocat, exact asta vă spunem și vă putem pune în legătură cu unul care este independent atât de noi, cât și de vânzător.
- Când să îl trimitețiÎnainte de transferul banilor. După plata unui avans, întrebarea nu mai este ce poate fi schimbat, ci ce mai poate fi recuperat, iar aceasta este o întrebare mult mai neplăcută de pus.
Ce nu acoperă verificarea juridică
O pagină care enumeră doar ceea ce se verifică vă transmite discret că se verifică totul. Nu este așa, iar lacunele merită menționate, deoarece fiecare dintre ele reprezintă o verificare reală pe care o face altcineva.
Ce se confundă ușorCine se ocupă de fapt
- Evaluarea bancară
- Evaluatorul băncii lucrează pentru bancă și stabilește prețul proprietății în scopul acordării ipotecii. Identificarea defectelor nu face parte din atribuțiile sale. Nu este o inspecție tehnică și nu o înlocuiește.
- Starea clădirii
- Un inspector sau un arhitect verifică structura, acoperișul, umezeala, instalațiile și piscina și consemnează ceea ce a constatat. În cazul proprietăților mai vechi, aceasta este verificarea care identifică problemele ce altfel ar apărea după ce vă mutați.
- Defecte la predarea unui apartament nou
- Lista de snagging întocmită la predarea proprietății este o activitate distinctă, cu propriul calendar. În cazul unor proiecte, aceasta are loc înainte de transferul dreptului de proprietate, iar în cazul altora, ulterior, în funcție de dezvoltator.
- Dacă achiziția este o idee bună
- Avocatul răspunde dacă situația juridică este în regulă. Dacă prețul este justificat în comparație cu ceea ce poate cumpăra același buget în apropiere și ce este permis să se construiască alături, aceasta este partea noastră din activitate.
- O garanție că nimic nu va merge vreodată prost
- O verificare finalizată nu este o promisiune. Aceasta vă arată că tot ceea ce putea fi verificat a fost verificat și ce a fost identificat. Nu fiecare element se aplică oricărei proprietăți, iar avocatul verifică ceea ce este relevant pentru tranzacția respectivă.
Ce verifică avocatul
Aceasta este lista de lucru. Primul grup se aplică fiecărei proprietăți. Al doilea se aplică doar unui apartament nou, pe lângă primul, și ține în aceeași măsură de compania din spatele proiectului, cât și de proprietatea în sine.| Ce se verifică | De ce ne ocupăm de asta | Ce ar însemna o problemă aici |
|---|---|---|
| Pentru fiecare proprietate | ||
| Proprietate | Cine deține efectiv proprietatea și dacă înregistrarea din registru corespunde persoanei care o vinde. | Ați cumpăra de la cineva care nu poate transfera ceea ce vinde. |
| Sarcini și executare silită | Ipoteci, sechestre și alte sarcini înscrise asupra proprietății. | O sarcină care supraviețuiește vânzării se atașează proprietății, nu fostului proprietar. |
| Servituți și restricții | Drepturile de trecere și alte limitări înregistrate asupra proprietății. | Se dovedește că un lucru despre care presupuneați că este inclus în proprietate este comun sau restricționat. |
| Datorii ale comunității | Cotizații neachitate către asociația proprietarilor și un certificat emis de asociația proprietarilor înainte de semnare. | În Spania, datoriile urmează proprietatea, nu persoana. Cotizațiile neachitate către asociația proprietarilor, impozitele sau amenzile vă pot reveni, uneori ajungând la zeci de mii de euro. |
| IBI și obligații locale | Impozitul anual pe proprietate și taxele locale relevante. | Aceeași regulă se aplică: obligația urmează proprietatea. |
| Registrul în raport cu cadastrul | Dacă Registro de la Propiedad și Catastro descriu aceeași proprietate. | Este frecvent ca cele două evidențe să nu corespundă și, de obicei, situația poate fi remediată, însă este mult mai ieftin să descoperiți problema înainte de semnare decât după. |
| Legalitatea construcției | Dacă ceea ce este construit acolo corespunde celor autorizate și dacă modificările au fost înregistrate. | O extindere neînregistrată este una dintre cele mai frecvente constatări și afectează proprietățile la mâna a doua, ipotecile și, uneori, utilitățile. |
| licencia de primera ocupación | Prima licență de ocupare a proprietății. | Fără acesta, o proprietate nu poate fi locuită legal sau racordată la utilități, iar revânzarea ei este mult mai dificilă. |
| Regulile comunității și închirierea | Statutul comunidad, contractele de închiriere existente și regulile privind folosirea și închirierea acestei proprietăți și în această localitate. | O proprietate poate fi perfect legală pentru cumpărare și totuși să aibă restricții privind închirierea pe termen scurt pentru vacanțe. Dacă închirierea este unul dintre motivele pentru care cumpărați, acesta este elementul care decide dacă achiziția mai are sens. |
| Și pentru un apartament nou | ||
| Dezvoltatorul | Cine se află în spatele proiectului și ce a finalizat efectiv anterior. | Pe această coastă, mulți dezvoltatori sunt noi, iar pentru unii acesta este primul proiect. Este bine să știți acest lucru înainte să vă angajați, nu după. |
| Licencia de obra | Autorizația de construire care permite desfășurarea legală a lucrărilor. | Începerea construcției fără autorizațiile corespunzătoare este cel mai grav caz din întreaga listă. |
| Încadrarea terenului | Terenul este intravilan, clasificat ca urban și construibil. | Un teren protejat sau rural reprezintă o achiziție diferită de cea care vă este oferită. |
| Garanția bancară | O garanție sau poliță de asigurare valabilă, emisă pe numele dumneavoastră, care acoperă fiecare plată eșalonată efectuată. | Aceasta este protecția care vă restituie banii dacă proiectul nu este finalizat. Avocatul dumneavoastră solicită certificatul individual emis pe numele dumneavoastră, nu polița colectivă a dezvoltatorului. |
| Data încheierii tranzacției în contract | Momentul la care proiectul urmează să fie recepționat și măsura în care documentația susține această dată. | Garanția se aplică și dacă lucrările depășesc data din contractul dumneavoastră, astfel încât data înscrisă acolo contează mai mult decât cea din broșură. |
| Recepția și autorizația de ocupare | La finalul lucrărilor: certificatul de încheiere a lucrărilor și autorizația de primă ocupare. | Acestea transformă o clădire finalizată într-una în care puteți locui legal și pe care o puteți racorda la apă și electricitate. Ele sosesc chiar la final, iar aici apar de obicei întârzierile în cazul unor apartamente noi. |
Unde intervine avocatul în procesul de cumpărare
Întregul proces de cumpărare cuprinde cincisprezece pași, de la primul apel până la primirea cheilor. Patru dintre ei sunt prezentați pe această pagină: întâlnirea cu avocatul și întocmirea procurii, rezervarea, verificarea propriu-zisă și contractul obligatoriu care urmează. Ordinea contează mai mult decât pare, deoarece verificarea are loc după rezervare, nu înainte.Pașii 7, 8, 9 și 11 din 15
- Întâlnirea cu avocatul și procuraOri de câte ori este utilDacă doriți, vă punem în legătură cu avocatul independent cât timp vă aflați încă aici. Puteți discuta personal cu acesta întrebările juridice sau fiscale: cum să cumpărați, dacă să dețineți proprietatea personal sau prin intermediul unei companii și orice aspect specific situației dumneavoastră. Numele în care va fi înscrisă proprietatea trebuie discutat și el cu avocatul și cu un consultant fiscal, deoarece acest aspect poate influența ulterior moștenirea, impozitele și vânzarea. Dacă decideți să continuați, puteți semna în același timp o procură la notar. Nu este necesar să fiți deja în proces de cumpărare. Procura poate fi pregătită cu mult timp înainte și simplifică semnificativ restul procedurii. De asemenea, poate fi semnată din țara dumneavoastră de origine, însă acest lucru presupune de obicei formalități suplimentare, o apostilă și o traducere.
- RezervareaCând găsiți proprietatea potrivităRezervarea retrage proprietatea de pe piață și o păstrează pentru dumneavoastră în timp ce avocatul efectuează verificarea juridică prealabilă. Contractul de rezervare trebuie să precizeze clar condițiile, inclusiv ce se întâmplă cu avansul dacă verificarea identifică o problemă. Nu înseamnă că am fi putut verifica totul înainte de rezervare. Tocmai de aceea verificarea juridică prealabilă urmează rezervării.New buildUn contract de rezervare cu dezvoltatorul. Suma depinde de proiect.ResaleUn avans pentru rezervare și condițiile convenite. Tot aici se stabilesc prețul, termenele și eventualele obiecte de mobilier.
- Verificarea juridicăDe obicei 2-4 săpt.După rezervare începe verificarea detaliată. Avocatul independent examinează situația juridică a proprietății și condițiile achiziției înainte de a vă recomanda să continuați. În funcție de tipul proprietății, aceasta acoperă dreptul de proprietate, sarcinile și datoriile, legalitatea construcției și autorizațiile, datoriile față de asociația proprietarilor, regulile comunidad, restricțiile privind folosirea sau închirierea, impozitele relevante și documentația. Motivul pentru care acest proces durează mai mult decât ar trebui nu este aproape niciodată munca juridică, ci documentele care nu au sosit și pe care trebuie să le solicităm.New buildDezvoltatorul, terenul și proiectul, licențele și autorizațiile, documentația contractuală și garanțiile bancare relevante.ResaleRegistrul de proprietate, sarcinile și datoriile, documentația, legalitatea modificărilor, obligațiile față de asociația proprietarilor și orice alte restricții relevante.
- Contractul obligatoriuDupă o verificare reușităAbia în acest moment apare contractul care stabilește condițiile pentru încheierea tranzacției la notar, termenele, plățile și consecințele nerespectării acordului. Fără finalizarea verificării juridice prealabile, nu vă vom recomanda să continuați. Ceea ce a fost convenit anterior trebuie înscris în acesta, iar confirmarea faptului că este corect îi revine avocatului dumneavoastră.New buildCalendarul plăților este stabilit de dezvoltator. Acesta poate presupune mai multe plăți pe durata construcției sau o parte mai mare achitată doar la încheierea tranzacției la notar. Structura exactă depinde de proiect.ResaleDe obicei, un contract arras și un avans suplimentar. Condițiile, inclusiv consecințele retragerii, sunt prevăzute chiar în contract.
Aspectul juridic, două abordări diferite
Aceeași achiziție, aceeași lege și aceeași activitate a avocatului, abordate în două moduri.| Pe cont propriu | Cu Arevont | |
|---|---|---|
| Cine vă recomandă un avocat | Vă recomandă un avocat cu care colaborează. | Vă recomandăm o firmă de avocatură independentă sau vă aduceți propriul avocat. |
| Cât valorează recomandarea pentru ei | Nu aveți cum să știți dacă acel avocat plătește pentru recomandare. | Nu primim nimic de la firma pe care o recomandăm și vom declara acest lucru oficial ori de câte ori ne veți întreba. |
| Care este rolul lor | Rolul lor este să vândă o anumită proprietate. | Rolul nostru este să aflăm dacă merită să o cumpărați. |
| Cine se ocupă de acte | Dumneavoastră, din altă țară, într-o limbă care nu vă aparține, în fața unui vânzător care nu are niciun motiv să se grăbească. | Noi, pe coastă, personal, acolo unde acest lucru ajută. Cea mai mare parte a întârzierii unei verificări juridice constă în documente care nu au sosit. |
| Limbă | Comunicarea se desfășoară, de obicei, în spaniolă sau engleză. | Vă vom îndruma pe parcursul întregului proces și vom citi spaniola în locul dumneavoastră. |
| Când verificarea găsește ceva | Persoana care vă explică ce înseamnă acest lucru trebuie, de asemenea, să finalizeze vânzarea. | Vă vom spune când o proprietate este o alegere proastă și de ce. Chiar dacă din această cauză pierdem tranzacția. |
| După notarizare | După finalizarea vânzării, rolul lor se încheie de obicei. | Rămânem alături de dumneavoastră chiar și după ce primiți cheile. |
Votul pe care nimeni nu l-a menționat, pentru un apartament de 495.000 € în Mijas
Apartamentul se încadra în buget și corespundea modului în care clientul dorea să îl folosească, iar închirierea sa pe termen scurt făcea parte din plan. Era deja rezervat, iar avansul fusese plătit. Acesta este cazul care explică de ce verificarea urmează rezervării și de ce formularea contractului de rezervare este atât de importantă.- Ce cumpăra clientulUn apartament care se încadra în buget și în scopul prevăzut, închirierea pe termen scurt fiind unul dintre motivele cumpărării. Proprietatea era deja rezervată, iar avansul pentru rezervare fusese plătit.
- Ce am descoperitLucrând împreună cu avocatul, am aflat că la scurt timp după rezervare urma să aibă loc o ședință a asociației proprietarilor, pe ordinea de zi aflându-se un vot privind închirierea pe termen scurt. Dacă achiziția merita făcută urma să fie decis de o informație care nu apărea nicăieri în anunț.
- Ce am făcutV-am recomandat să nu continuați pur și simplu doar pentru că proprietatea era deja rezervată. Am așteptat rezultatul votului.
- Ce s-a întâmplatVotul nu a permis ceea ce clientul conta să poată face, așa că v-am recomandat să nu continuați. Avansul pentru rezervare a fost restituit, iar acesta s-a retras din tranzacție.
Clientul nu doar că a evitat o achiziție necorespunzătoare. Nu a pierdut nici avansul pentru rezervare.
Cât vă costă?
- Cumpărător0 €Coordonarea oferită de noi este gratuită. Nu percepem nicio taxă în niciun moment al achiziției și nici dacă decideți să nu cumpărați.
- AvocatPlătit de dumneavoastră, direct firmei. Firma pe care o recomandăm percepe aproximativ 1 % din prețul de achiziție, inclusiv TVA, iar acest tarif acoperă întregul serviciu, nu o taxare la oră.
- Recomandare avocatNimic. Nu primim niciun comision și nicio altă recompensă de la firma de avocatură pentru a o recomanda.
Avocatul este costul dumneavoastră, nu al nostru, și este unul dintre puținele costuri ale unei achiziții în Spania care poate fi estimat în mod real în avans. La aproximativ 1 %, inclusiv TVA, înseamnă aproximativ 3.500 € pentru o achiziție de 350.000 €, aproximativ 5.000 € la 500.000 € și aproximativ 10.000 € la 1.000.000 €. Deoarece este o cotă din preț, nu o factură calculată la oră, o verificare care se dovedește complicată nu se transformă într-o factură mai mare.Această taxă acoperă mai mult decât verificarea. Firma pe care o recomandăm se ocupă de NIE, de contul bancar din Spania, de utilități și de asigurarea locuinței, de licența turistică dacă intenționați să închiriați proprietatea și de declarațiile anuale ulterioare privind impozitul pentru nerezidenți și veniturile din închiriere. Este un singur contact de încredere pentru cea mai mare parte din ceea ce veți avea nevoie aici, nu cinci.Coordonarea noastră este gratuită și rămâne gratuită dacă decideți să nu cumpărați. Nu percepem nimic pentru căutare, nimic pentru vizionări și nimic pentru timpul petrecut. Singura excepție este taxa de rezervare deja plătită vânzătorului sau dezvoltatorului. Veți ști înainte de a plăti ceva dacă aceasta se restituie și în ce condiții.
Nu primim niciun comision sau altă compensație pentru recomandarea unei firme de avocatură. Întrebați și alte firme de avocatură despre acest aspect. Răspunsul lor indică felul în care lucrează.
Ce nu poate face verificarea juridică
O verificare finalizată nu este o garanție. Aceasta vă spune ce a putut fi verificat, ce a fost verificat și ce s-a constatat. Nu toate elementele se aplică fiecărei proprietăți, iar avocatul verifică aspectele relevante pentru tranzacția respectivă.O rezervare nu înseamnă că totul a fost deja verificat. Nu putem verifica totul înainte de rezervare, tocmai de aceea verificarea o urmează, iar contractul de rezervare trebuie să precizeze ce se întâmplă cu avansul dumneavoastră dacă verificarea identifică o problemă. Restituirea acestuia depinde de formularea contractului și diferă de la un dezvoltator la altul și de la un vânzător la altul. Nimeni nu vă poate promite în avans că va fi restituit.Verificăm ceea ce poate fi verificat, vă spunem ce am constatat și ce înseamnă acest lucru pentru achiziție, iar dacă un aspect important nu se confirmă, vă vom recomanda să nu continuați, chiar și atunci când ați decis deja să cumpărați. Am procedat astfel și în cazul unor tranzacții pentru care am fi fost plătiți.Și există o limită și pentru această pagină. Normele din Spania se schimbă și diferă în funcție de localitate, de tipul proprietății și de modul în care este utilizată. Considerați ceea ce citiți aici o explicație a principiilor, nu un înlocuitor pentru verificarea propriei achiziții. Tranzacția dumneavoastră se bazează pe normele în vigoare la momentul respectiv și pe documentația acelei proprietăți.
Cele mai frecvente întrebări despre verificarea juridică prealabilă
- Are loc verificarea juridică înainte sau după rezervare?
- După. Rezervarea retrage proprietatea de pe piață, astfel încât avocatul să poată efectua verificarea detaliată fără ca altcineva să o cumpere între timp. O rezervare nu înseamnă că achiziționați fără să știți ce cumpărați, iar contractul de rezervare vă protejează: trebuie să precizeze ce se întâmplă cu avansul dacă verificarea identifică o problemă gravă.
- Cât durează verificarea juridică?
- De obicei, între 2 și 4 săptămâni de la rezervare. Aproape niciodată activitatea juridică nu este cea care prelungește durata. Este vorba despre documentele care nu au sosit de la vânzător, dezvoltator sau administratorul asociației, iar urmărirea acestora ține de noi, nu de avocat.
- Avansul pentru contractul de rezervare este rambursabil dacă avocatul descoperă o problemă?
- Depinde de formularea contractului de rezervare și diferă în funcție de dezvoltator și vânzător. Avansul pentru rezervare este singura plată efectuată în afara sistemului de garanții, prin urmare ar trebui să fie mic, iar contractul trebuie să precizeze clar condițiile de returnare. De aceea avocatul îl citește înainte ca banii să fie plătiți, nu după.
- Pot moșteni datoriile fostului proprietar?
- Unele datorii și obligații asociate unei proprietăți pot ajunge la noul proprietar, motiv pentru care verificarea vizează proprietatea, nu doar vânzătorul. În Spania, datoriile urmează proprietatea, nu persoana, astfel încât cheltuielile neachitate ale comunității de proprietari, impozitele sau amenzile vă pot reveni. Avocatul verifică situația împreună cu comunitatea și solicită certificatele relevante înainte de semnare.
- Am nevoie de propriul avocat sau este suficient avocatul dumneavoastră?
- Aveți nevoie de un avocat independent care să vă reprezinte pe dumneavoastră, nu dezvoltatorul sau vânzătorul. Recomandăm în mod obișnuit Malaga Solicitors, o firmă spaniolă independentă din Costa del Sol, și nu primim niciun comision pentru această recomandare. Puteți apela în schimb la propriul avocat spaniol, iar avocatul vă va reprezenta în orice caz.
- Pe numele cui ar trebui trecută proprietatea?
- Pe numele dumneavoastră, al ambilor soți sau într-o altă formă, în funcție de situația familială și financiară. Nu există un singur răspuns corect. Modul în care este deținută proprietatea poate afecta ulterior moștenirea, impozitele și vânzarea, așa că este mai bine să decideți împreună cu avocatul și consultantul fiscal înainte de contractul de vânzare-cumpărare, nu la notar. Dacă achiziționați în cuplu, aveți copii, dețineți active importante în Spania sau vă gândiți să cumpărați prin intermediul unei societăți, spuneți-i acest lucru avocatului de la început.
- Trebuie să vin în Spania pentru aspectele juridice?
- Nu pentru verificarea propriu-zisă. Printr-o procură, avocatul poate gestiona cea mai mare parte a procesului, inclusiv semnarea la notar. Totuși, am prefera să veniți cel puțin o dată, iar procura este mai ușor de întocmit cât timp vă aflați aici decât din țara dumneavoastră, unde presupune de obicei formalități suplimentare, apostilă și traducere.
- Cât costă verificarea juridică și cine o plătește?
- O plătiți dumneavoastră, direct firmei de avocatură, nu prin intermediul nostru. Firma pe care o recomandăm percepe aproximativ 1 % din prețul de achiziție, inclusiv TVA, iar acest tarif acoperă întregul serviciu, nu doar verificarea. Noi nu primim nicio parte din această sumă.
