Impozite la cumpărarea unei proprietăți în Spania: ITP, IVA și AJD
În 30 de secunde
La o achiziție pe Costa del Sol, plătiți unul dintre două impozite. Care dintre ele se aplică depinde exclusiv de persoana care vinde. O revânzare de la un proprietar privat implică ITP de 7 % din preț. O construcție nouă de la un dezvoltator implică IVA 10 % plus AJD 1,2 %, adică 11,2 % în total.
Cine vă vinde proprietatea?
- Proprietar privat, la mâna a douaITP la 7 % din preț sau din valoarea de referință, dacă aceasta este mai mare.
- Dezvoltator, apartament nouIVA la 10 % plus AJD la 1,2 %, în total 11,2 %.
Ce impozit plătiți și de ce depinde de vânzător?
IVA, taxa spaniolă pe valoarea adăugată, reprezintă 10 % din prețul unei locuințe complet noi. Se aplică atunci când vânzătorul este dezvoltatorul, deoarece vânzarea unui apartament nou este o tranzacție comercială supusă TVA, nu un transfer între persoane fizice.AJD este taxa spaniolă de timbru aplicată actului semnat, reprezentând un procent mic din preț, iar în Andaluzia se plătește împreună cu IVA pentru apartamente noi. Nu se cumulează niciodată cu impozitul pe transferul unei proprietăți la mâna a doua prezentat mai jos; o achiziție implică o singură categorie de impozit sau cealaltă, niciodată ambele.ITP este impozitul pe transfer plătit atunci când cumpărați o proprietate la mâna a doua, iar în Andaluzia reprezintă 7 % din preț. Se aplică atunci când vânzătorul este o persoană fizică, nu un dezvoltator, situație obișnuită în cazul unei proprietăți la mâna a doua.
Cine vindeCe plătiți
- Dezvoltator, într-un apartament nou
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, 11,2 % în total. Stabilite prin legislația națională și regională, fără nimic de negociat.
- Proprietar privat, la mâna a doua
- 7 % ITP, calculat pe valoarea mai mare dintre prețul convenit de dumneavoastră și valoarea oficială de referință a proprietății. Vedeți mai jos.
Se aplică vreodată în cazul dumneavoastră cotele mai mici despre care este posibil să fi citit?
Legislația spaniolă și cea andaluză prevăd cote reduse de impozitare sub nivelurile principale, iar un cumpărător străin care cercetează acest subiect le va găsi. Aproape niciodată nu se aplică unei achiziții pentru vacanță sau investiție. Merită să știți de ce, în loc să sperați că vi se aplică.Cele patru cote de mai jos sunt prezentate așa cum sunt descrise în mod obișnuit, nu citate din textul oficial al legii, așadar considerați-le orientative. În practică, acest lucru nu vă costă nimic, deoarece niciuna dintre ele nu este o cotă pe care ar trebui să o includeți în buget.
| ITP redus, 6 % sau 3,5 %Doar pentru rezidenți | IVA redus, 4 %Locuințe sociale | IVA mai mare, 21 %Teren și comercial | |
|---|---|---|---|
| Ce presupune | Proprietatea devine vivienda habitual, reședința dumneavoastră principală și permanentă, plus o limită de valoare. | Rezervat locuințelor sociale protejate oficial (vivienda de protección oficial). | Se aplică unui teren sau unui spațiu comercial, nu unei locuințe. |
| Se aplică unui cumpărător obișnuit | Nu. Un nerezident care cumpără o a doua locuință pe Costa del Sol nu se califică, indiferent de ceea ce sugerează anunțul. | Nu. Nu se aplică apartamentelor noi obișnuite de pe această coastă. | Acesta este singurul caz în care cota este mai mare pentru cumpărător, nu mai mică. |
| Ce aveți de făcut | Calculați 7 %. Dacă un agent vă spune că se aplică o cotă mai mică, cereți-i să consemneze acest lucru în scris și solicitați avocatului dumneavoastră să verifice. | Ignorați acest aspect, cu excepția cazului în care unitatea este desemnată oficial drept locuință protejată, lucru menționat în documentele proprii ale acesteia. | Verificați ce cumpărați. Un teren sau un spațiu comercial este impozitat diferit față de o locuință, iar anunțul nu clarifică întotdeauna acest lucru. |
Regula practică: calculați 7 % pentru o proprietate la mâna a doua și 11,2 % pentru apartamente noi și considerați orice valoare mai mică pe care o întâlniți drept un caz special care nu vi se aplică până când un avocat confirmă contrariul în scris.
De ce poate fi impozitul mai mare decât 7 la sută din suma plătită?
valor de referencia este valoarea de referință pe care Spania o stabilește pentru o proprietate, iar impozitul pe transfer pentru o proprietate la mâna a doua se calculează pe baza acesteia ori de câte ori este mai mare decât prețul plătit de dumneavoastră. Începând cu 1 ianuarie 2022, baza de impozitare pentru ITP este, din punct de vedere legal, cea mai mare dintre cele două valori, nu pur și simplu prețul înscris în contract.Acesta există pentru a împiedica cumpărătorul și vânzătorul să declare un preț mai mic, în scopul reducerii impozitului. Efectul său asupra unui cumpărător de bună-credință care a convenit un preț corect este simplu și automat: dacă valoarea de referință proprie a Catastro este mai mare decât suma convenită, impozitul se calculează pe baza valorii de referință.
Ce presupun cumpărătoriiRolul valor de referencia
- Impozitul este de 7 % din prețul din contract
- Este de 7 % din valoarea mai mare dintre prețul din contract și valor de referencia. Cele două valori sunt de obicei apropiate, dar uneori nu.
- Un preț convenit mai mic înseamnă un impozit mai mic
- Doar până la pragul valor de referencia. Sub acest nivel, impozitul rămâne același, indiferent de ceea ce prevede contractul, motiv pentru care declararea unei valori mai mici nu aduce niciun avantaj, ci doar riscuri.
| Preț convenit | Valoare de referință | |
|---|---|---|
| Bază de calcul | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP de plată7 % din baza de calcul | 28.000 € | 30.100 € |
Pot contesta valor de referencia dacă consider că este greșită?Da, prin intermediul impozitului pe care îl plătiți: puteți plăti ITP pe baza valor de referencia și apoi să o contestați oficial sau, în anumite cazuri, să solicitați o corectare. Trebuie să demonstrați că valoarea reală de piață este mai mică. Aceasta este o procedură care trebuie gestionată de un avocat, nu un formular pe care îl completați singur. Merită să ridicați problema înainte de încheierea tranzacției la notar, dacă valorile sunt foarte diferite, nu după ce ați plătit deja.
Ce se întâmplă dacă aduceți personal banii pentru achiziție în numerar?
Aproape nimeni care finanțează o achiziție în Spania nu ar trebui să transporte numerar peste graniță, iar motivul nu este doar unul practic. Spania consideră că deplasarea unei sume în numerar peste un anumit prag trebuie declarată în prealabil, separat de orice întrebări pe care banca sau avocatul dumneavoastră vi le poate adresa cu privire la proveniența banilor.Regula care se aplică unui cumpărător străin este legislația spaniolă, nu regulamentul UE citat în majoritatea articolelor. Regula UE (Reglamento 2018/1672) reglementează doar frontiera externă a UE. Intrarea în UE sau ieșirea din aceasta cu numerar în valoare de 10.000 € sau mai mult trebuie declarată automat dacă îl transportați sau comunicată la cerere dacă este transportat neînsoțit. Deplasarea din Cehia în Spania nu presupune trecerea unei frontiere externe a UE, astfel încât regulamentul respectiv nu se aplică acestei călătorii.Ceea ce se aplică este legislația spaniolă în mod direct: în temeiul Ley 10/2010 și al Orden ETD/1217/2022, o deplasare cu 10.000 € sau mai mult de persoană, în cadrul unei călătorii naționale sau intra-UE, se declară prin formularul Modelo S-1, depus în prealabil ori de câte ori punctul de trecere nu are un post vamal. Există un prag distinct, mai ridicat, de 100.000 € numai pentru deplasările efectuate integral în Spania, iar acesta nu se aplică unei călătorii din Cehia în Spania.
- Transfer de numerar de 10 000 € sau mai multWho decidesPersoana care îl poartăWhat it grantsDeclanșează obligațiaIf noNimic de declarat
- Depuneți Modelo S-1 anticipatWho decidesÎnainte de călătorie: dvs.What it grantsTransfer legal, înregistratIf noSechestru și amendă
- Confirmați cu avocatul plafonul plăților în numerarWho decidesAvocatul dvs.What it grantsFără plafon pentru platăIf noRiscați să încălcați un plafon pe care nimeni nu vi l-a confirmat
Mai există o regulă care merită semnalată, în loc să fie prezentată ca certă: Spania plafonează și partea din prețul de achiziție care poate fi plătită în numerar, în temeiul art. 7 din Ley 7/2012, astfel cum a fost modificată. Așa cum este descris în mod obișnuit, plafonul este de 1.000 € atunci când la tranzacție participă o societate sau de 10.000 € atunci când plătitorul este o persoană fizică nerezidentă. Nu am identificat această valoare în textul juridic oficial al BOE, așadar considerați-o un indiciu puternic că o plată mare în numerar este restricționată și confirmați valoarea exactă cu avocatul înainte de a vă baza pe ea.
Surse
Mai trebuie să declar ceva dacă transfer banii prin bancă, în loc să îi transport?Un transfer bancar nu reprezintă o deplasare de numerar, iar Modelo S-1 nu i se aplică. Banca vă va întreba totuși despre originea fondurilor, ca parte a verificărilor obișnuite privind prevenirea spălării banilor. Aceasta este o întrebare diferită de cea la care răspunde această secțiune și este întrebarea tratată de pagina de întrebări frecvente la secțiunea „Va trebui să documentez proveniența banilor mei?”. Transferul bancar este, de asemenea, metoda recomandată de acest site: consultați ghidul privind transferul valutar.
Ce trebuie să confirmați înainte să vă bazați pe aceste cote
Patru aspecte, verificate în funcție de tranzacția dumneavoastră specifică, nu în funcție de o cotă publicată.| Solicitați | Ce vă indică | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| valor de referencia al proprietății | Catastro publică această valoare, iar avocatul dumneavoastră o poate verifica înainte să semnați orice document. Aceasta vă spune dacă se va aplica cota de 7 % la prețul convenit sau la o valoare mai mare. | Nimeni nu a verificat sau există doar promisiunea de a „rezolva mai târziu”. |
| Confirmare scrisă a categoriei de impozit aplicabile | Dacă vânzătorul este dezvoltatorul (IVA și AJD) sau un proprietar privat (ITP) pare evident și uneori nu este, de exemplu în cazul unei proprietăți la mâna a doua reprezentând o unitate nevândută dintr-un proiect nou, deținută încă de dezvoltatorul inițial. | O presupunere bazată pe modul în care este promovată proprietatea, nu pe persoana indicată drept vânzător în contract. |
| Cum veți transfera fondurile pentru achiziție | Un transfer bancar elimină complet problema Modelo S-1. Dacă planul implică numerar, acesta este momentul să discutați despre obligația de declarare și despre plafonul plății, nu după ce ați trecut deja frontiera. | Niciun plan în afară de „îi voi aduce când vin”. |
| Dacă situația dumneavoastră implică sau nu impozitul pe avere ori impozitul pe veniturile nerezidenților | Ambele există, ambele sunt distincte de impozitele aferente achiziției menționate mai sus și fiecare are propria pagină: impozitul pe avere și impozitul pe veniturile nerezidenților. | Tăcere sau presupunerea că achiziția este singurul eveniment fiscal. |
Transfer bancar versus numerar
Două modalități prin care banii pentru achiziție pot ajunge efectiv și doar una dintre ele evită declararea.| Numerar | Transfer bancar | |
|---|---|---|
| Obligația de declarare | Modelo S-1, depus în prealabil, pentru peste 10.000 € de persoană. | Niciuna specifică transferului. |
| Riscul plafonului de plată | Posibil restricționată peste un prag redus în temeiul art. 7 din Ley 7/2012; confirmați cu avocatul dumneavoastră. | Nu se aplică; un transfer nu este o plată în numerar. |
| Dovedirea originii fondurilor | Mai dificil: numerarul nu mai are o trasabilitate documentară proprie când ajunge aici. | Un istoric al extraselor bancare pe care îl dețin deja atât banca dumneavoastră, cât și banca spaniolă. |
| Riscul practic al călătoriei în sine | Transportarea unei sume mari de numerar prin Europa, declarată sau nedeclarată. | Niciunul, în afară de riscul obișnuit al călătoriei. |
Tariful, nu factura
Fiecare curs de mai sus este valabil la data de august 2026. L-am verificat direct în legislația fiscală andaluză și națională, în loc să îl preluăm dintr-un comentariu, și l-am confirmat în raport cu legea bugetului Andaluziei pentru 2026, care nu a modificat nici cota ITP de 7 %, nici cota AJD de 1,2 %. Andaluzia își stabilește propriile cote ITP și AJD în cadrul național. Aceeași achiziție într-o altă comunitate autonomă poate avea o cotă regională diferită, chiar dacă legislația națională de bază este identică.Acestea sunt informații generale despre modul în care se aplică impozitul, nu un calcul al sumei pe care o datorați personal. Valoarea de referință, data exactă a încheierii tranzacției la notar și orice circumstanță specială a achiziției dumneavoastră țin de recomandarea scrisă a avocatului dumneavoastră, nu de un ghid publicat. O singură cifră, plafonul plăților în numerar, este indicată în mod explicit ca neverificată, nu prezentată ca fiind stabilită: nu vă bazați pe această cifră fără ca avocatul dumneavoastră să o confirme.Unele subiecte sunt tratate în ghiduri separate: ghidul costurilor de achiziție acoperă costul total, inclusiv onorariile notarului, ale cărții funciare și ale avocatului. Ghidul costurilor anuale acoperă IBI și declarația fiscală pentru nerezidenți, care începe în anul de după încheierea tranzacției la notar. Ghidurile privind impozitul pe avere și moștenirea tratează integral aceste două chestiuni fiscale distincte.
Întrebări fiscale frecvente
- Dacă achiziționez o unitate nevândută de la o bancă, și nu de la un dezvoltator, ce impozit se aplică?
- Depinde de persoana care o vinde legal către dumneavoastră, nu de modul în care este promovată. O bancă sau un fond care deține apartamente noi recuperate vinde, de regulă, în calitate de întreprindere. Aceasta poate însemna că IVA se aplică în continuare, chiar dacă tranzacția pare a fi o proprietate la mâna a doua. Acesta este tipul de caz pe care lista de verificare de mai sus trebuie să îl identifice înainte de încheierea tranzacției la notar, nu după.
- Se modifică cota de impozitare dacă achiziționez printr-o societate spaniolă, și nu personal?
- Impozitul pe achiziție (ITP sau IVA plus AJD) se calculează în același mod, indiferent cine este cumpărătorul. Ceea ce se schimbă atunci când cumpărătorul este o societate este cu totul alt set de aspecte: impozitul pe profit curent, declarațiile anuale și modul în care este impozitată o vânzare ulterioară. Această comparație este subiectul ghidului privind achiziția prin intermediul unei societăți.
- Este cota AJD aceeași peste tot în Spania?
- Nu. AJD, la fel ca ITP, este o cotă stabilită regional în cadrul național, astfel încât o altă comunitate autonomă poate stabili un procent diferit. Cifra de 1,2 % de mai sus este cota actuală specifică Andaluziei, valabilă la data de august 2026.
