Folosim cookie-uri pentru a vă îmbunătăți experiența, pentru a analiza utilizarea site-ului și pentru a vă oferi conținut personalizat.
Ghid
Cum funcționează verificarea juridică prealabilă a unei proprietăți în Spania
Verificarea juridică prealabilă detaliată are loc după rezervare, nu înainte, iar contractul de rezervare conține clauze care protejează cumpărătorul dacă verificările identifică o problemă gravă. Registro de la Propiedad indică proprietarul efectiv, precum și ipotecile, ordinele de executare, servituțile și alte restricții. În funcție de tipul proprietății, verificările vizează și concordanța documentației, datoriile către asociația de proprietari, IBI și autorizațiile necesare. La semnare are loc apoi o a doua verificare independentă: înainte de semnare, notarul verifică din nou dreptul de proprietate și situația actuală a registrului.
Semnați o rezervare, descoperiți abia apoi o problemă juridică și pierdeți avansul pentru rezervare.
Cum stau lucrurile
Verificarea juridică prealabilă detaliată are loc după rezervare, nu înainte, iar contractul de rezervare conține clauze care protejează cumpărătorul dacă verificările identifică o problemă gravă. Registro de la Propiedad indică proprietarul efectiv, precum și ipotecile, ordinele de executare, servituțile și alte restricții. În funcție de tipul proprietății, verificările vizează și concordanța documentației, datoriile către asociația de proprietari, IBI și autorizațiile necesare. La semnare are loc apoi o a doua verificare independentă: înainte de semnare, notarul verifică din nou dreptul de proprietate și situația actuală a registrului.
Ce schimbă situația
Notarul și avocatul dumneavoastră nu îndeplinesc aceeași funcție. Notarul este un funcționar public independent și verifică legalitatea și situația registrului la momentul semnării. Avocatul dumneavoastră vă reprezintă și efectuează verificarea juridică prealabilă înainte să vă angajați. Problemele de acest fel nu provin întotdeauna din fraudă, ci și din documente nefinalizate: o extindere neînregistrată, lipsa unei licencia de primera ocupación sau o datorie față de asociația de proprietari care este transmisă odată cu proprietatea.
Cum ne ocupăm de asta
Fără finalizarea verificării juridice prealabile, nu vă vom recomanda să treceți la contractul de vânzare-cumpărare. Firma de avocatură vă reprezintă pe dumneavoastră, nu pe noi, nu ne plătește nimic, iar dumneavoastră puteți apela la propriul avocat.
În 30 de secunde
Verificarea juridică detaliată are loc după ce rezervați, nu înainte, iar formularea proprie a contractului de rezervare este cea care vă protejează avansul pe durata acesteia. Un avocat verifică aproximativ 15 aspecte în 2 până la 4 săptămâni; notarul verifică din nou, independent, dreptul de proprietate și registrul la semnare.
Dacă verificarea juridică aprofundată are loc după ce rezerv, este avansul meu în pericol?
O rezervare a unei proprietăți în Spania reprezintă un angajament real, de obicei între 6 000 și 11 000 €, plătit înainte de efectuarea verificării juridice detaliate. Această ordine îi surprinde pe mulți cumpărători aflați la prima achiziție și merită explicată, nu trecută cu vederea. Rezervarea scoate proprietatea de pe piață cât timp are loc verificarea. Verificarea este cea care confirmă dacă ar trebui să continuați efectiv cu contractul complet de achiziție.Rezervarea nu este în mod deliberat un angajament luat fără informare. Condițiile sale scrise precizează ce se întâmplă dacă verificarea avocatului identifică o problemă gravă. În aceste condiții, avansul este restituit. Protecția este contractuală, fiind prevăzută chiar în contractul de rezervare, nu o garanție juridică generală care există independent de ceea ce stipulează documentul. Tocmai de aceea, un avocat care vă reprezintă pe dumneavoastră și pe nimeni altcineva trebuie să citească și să aprobe formularea contractului de rezervare înainte ca dumneavoastră să îl semnați și înainte ca orice sumă să fie transferată.
Ce îmi protejează efectiv avansul în timp ce se desfășoară verificarea juridică?Formularea exactă a contractului de rezervare pe care îl semnați, nu o regulă generală a dreptului spaniol care se aplică indiferent de conținutul său. Un avocat citește contractul înainte ca dumneavoastră să îl semnați. Astfel se asigură că sunt prevăzute efectiv condițiile pentru restituirea avansului, dacă este identificată o problemă gravă, nu doar presupuse.
Care este diferența concretă dintre notar și avocatul meu?
Aceste două roluri sunt ușor de confundat, dar nu reprezintă aceeași activitate. Un notar spaniol este un funcționar public independent care autentifică actul la semnare: verifică identitatea și confirmă înscrierea în registru în acel moment specific. Toți profesioniștii implicați în proces, inclusiv avocații și agenții, efectuează de asemenea verificările standard de identificare pentru prevenirea spălării banilor, conform dreptului spaniol. Notarul nu negociază în numele dumneavoastră și nu efectuează investigația aprofundată privind istoricul proprietății înainte de acel moment.Avocatul ales de dumneavoastră efectuează mai devreme această verificare independentă și aprofundată: cine deține legal proprietatea, ce sarcini sau datorii o grevează, dacă imobilul este legal conform și dacă asociația proprietarilor are creanțe restante. Această activitate are loc în săptămânile de după rezervare, tocmai pentru ca problemele să iasă la iveală cât timp retragerea este încă realist posibilă. Situația diferă de momentul semnării, când în tranzacție sunt deja implicați mult mai mulți bani și un angajament considerabil.
NotarulAvocatul dvs.
Un funcționar public independent, care nu lucrează în mod specific pentru dumneavoastră
Confirmă din nou identitatea și înscrierea în registru în momentul semnării, ca verificare finală și independentă, nu ca înlocuitor al verificării juridice prealabile.
Reprezentantul dumneavoastră, ales și plătit de dumneavoastră
Efectuează verificarea aprofundată în săptămânile de după rezervare, tocmai pentru ca o problemă gravă să fie identificată cât timp retragerea este încă realist posibilă, nu după semnare.
Dacă notarul verifică deja dreptul de proprietate la semnare, de ce mai am nevoie și de verificarea avocatului meu, efectuată mai devreme?Verificarea notarului are loc la finalul procesului, adesea după ce un avans pentru rezervare a fost deja transferat și contractul de vânzare-cumpărare a fost deja semnat. În acel moment, retragerea este mult mai costisitoare. Verificarea efectuată mai devreme de avocatul dumneavoastră are rolul de a identifica o problemă cât timp retragerea este încă realist posibilă. Este o activitate diferită, efectuată într-un alt moment, nu o repetare a ceea ce face notarul.
Pentru cine lucrează efectiv avocatul și cât costă?
Un avocat angajat pentru această verificare vă reprezintă pe dumneavoastră și numai pe dumneavoastră. Nu este avocatul vânzătorului și nu este plătit de noi: onorariul este de aproximativ ~1 % din prețul de achiziție, inclusiv TVA, plătit direct firmei de avocatură. Nu primim deloc comision de recomandare de la această firmă. De asemenea, sunteți liber să apelați la un avocat independent ales de dumneavoastră, în locul celui pe care vi-l prezentăm.Fără o verificare finalizată, nu vă recomandăm să continuați către contractul de vânzare-cumpărare. Nu este o formalitate. Acesta este momentul procesului în care o problemă reală, dacă există, trebuie să iasă la iveală. Dacă o omiteți pentru a economisi timp, anulați chiar scopul pentru care plătiți această verificare.
Discuții directe
Garantează acest proces că nu va merge niciodată nimic prost?
Nu, iar nicio descriere onestă a procesului nu ar susține contrariul. Ceea ce face procesul este să introducă o verificare reală și independentă între banii dumneavoastră și cei ai vânzătorului, în singurul moment în care retragerea este încă ieftină. O a doua verificare independentă are loc la notar, înainte de transferul final. Majoritatea problemelor identificate astfel nu sunt fraude, ci documente incomplete: o extindere neînregistrată, lipsa unei autorizații de ocupare sau o datorie față de asociația proprietarilor care altfel ar fi transferată către dumneavoastră.Acestea sunt informații generale despre modul în care funcționează procesul spaniol de cumpărare, nu consultanță juridică privind o anumită proprietate. Nu efectuăm verificările descrise, ci un avocat independent le efectuează în numele dumneavoastră, pentru un onorariu pe care îl plătiți direct acestuia. Nu percepem nicio taxă de recomandare de la acel avocat. Verificările în sine nu îl costă pe cumpărător nimic în plus față de onorariul avocatului.
Întrebări frecvente despre verificarea juridică prealabilă
Ce se întâmplă de fapt dacă avocatul meu descoperă o problemă gravă după ce am făcut deja rezervarea?
Aceasta este exact situația pe care condițiile contractului de rezervare sunt concepute să o acopere. Dacă problema îndeplinește condițiile prevăzute în scris, achiziția nu se mai continuă până la contractul definitiv, iar avansul se restituie. De aceea, un avocat trebuie să citească și să aprobe formularea exactă a contractului de rezervare înainte să îl semnați, nu după.
Trebuie să apelez la avocatul pe care mi-l recomandă Arevont?
Nu. Sunteți liber să apelați în schimb la propriul avocat independent. Nu percepem niciun comision de recomandare de la firmele pe care vi le recomandăm și, indiferent de situație, avocatul vă reprezintă pe dumneavoastră, nu pe noi și nici pe vânzător.
Este ceva nou sau diferit în acest proces în 2025 sau 2026 față de anii anteriori?
Nu în mod semnificativ. Procesul de bază, constând într-o verificare efectuată înainte de achiziție de un avocat independent, urmată de confirmarea independentă a notarului la semnare, are aceeași structură consacrată pe care o are de ani de zile. Verificările standard ale identității și cele privind prevenirea spălării banilor, efectuate de fiecare profesionist implicat, reprezintă o practică obișnuită și permanentă, nu o schimbare recentă. Nimic din cele prezentate aici nu ar trebui interpretat ca un avertisment privind un risc nou; dimpotrivă, stabilitatea procesului este concluzia sinceră și liniștitoare.
Celelalte trei preocupări
okupas
Persoanele care ocupă ilegal locuința vă vor prelua apartamentul cât timp sunteți în țara de origine și nu veți reuși să le evacuați timp de ani de zile.