Contractul de vânzare-cumpărare la achiziționarea unei proprietăți în Spania
În 30 de secunde
O revânzare în Spania utilizează un contract de arras, cu un avans de 10 până la 20 % din preț. Legislația spaniolă recunoaște trei tipuri de contracte de arras, fiecare cu consecințe diferite dacă tranzacția eșuează. Contractul trebuie să precizeze tipul, deoarece, dacă nu menționează nimic, tipul implicit este cel mai nefavorabil pentru cumpărător.
| Arras penitențialeCodul civil, art. 1454 | Arras confirmatoriiprevederea implicită | Arras penaleo combinație | |
|---|---|---|---|
| Ce este | Drept de retragere la preț fix | O plată parțială obișnuită | O penalitate, plus dreptul de a forța vânzarea |
| Dacă renunțați | Pierdeți avansul | Pot totuși cere executarea | Plătiți penalitatea, iar vânzarea poate fi în continuare forțată |
| Dacă renunță | Îl restituie în cuantum dublu | Puteți totuși cere executarea | Plătesc penalitatea, iar vânzarea poate fi în continuare forțată |
| Alegeți aceasta dacă | Doriți o ieșire simplă la un preț cunoscut | Nicio parte nu intenționează să se retragă | Doriți ceva care să descurajeze renunțarea mai mult decât un simplu avans |
Ce contract semnez și ce se întâmplă dacă trebuie să renunț?
Semnați un contrato de arras. Ce se întâmplă dacă renunțați depinde în întregime de tipul dintre cele trei tipuri legale menționat în contract. Contrato de arras este contractul privat privind suma plătită cu titlu de garanție, utilizat pentru o proprietate la mâna a doua. Cumpărătorul și vânzătorul îl semnează înaintea notarului, iar acesta stabilește penalitatea dacă oricare dintre părți anulează tranzacția. Avansul este plata substanțială care urmează rezervării și angajează ambele părți să încheie vânzarea, iar practica spaniolă îl tratează ca pe o sumă plătită cu titlu de garanție, nu ca pe o plată parțială la care puteți renunța. Arras nu este același lucru cu un avans ceh. În funcție de tipul convenit, renunțarea îl poate costa pe cumpărător avansul și îl poate costa pe vânzător dublul acestei sume. Aceasta este o consecință mult mai importantă decât sugerează cuvântul „avans” unui cititor străin.Articolul 1454 din Codul civil descrie tipul utilizat de majoritatea contractelor: arras penitențiale. Dacă se retrage cumpărătorul, acesta pierde avansul. Dacă se retrage vânzătorul, acesta trebuie să restituie dublul avansului. Acest tip permite oricăreia dintre părți să renunțe pur și simplu, la un preț fix. Există și alte două tipuri, care funcționează foarte diferit. Le puteți vedea pe toate trei prezentate integral alături de acest paragraf.Dacă în contract nu se precizează ce tip se aplică, se afirmă în mod obișnuit că instanțele spaniole aplică în mod implicit arras confirmatorii. Aceasta este versiunea care NU vă permite să renunțați pur și simplu în schimbul avansului. Această regulă implicită este repetată pe scară largă în comentariile juridice. Însă articolul 1454 reglementează doar arras penitențiale și nu precizează ce se întâmplă în mod implicit atunci când contractul este tăcut în această privință. Regula implicită reală nu a fost confirmată prin raportare la textul juridic oficial al BOE. Pentru un cumpărător, cea mai sigură abordare este să presupună că se aplică arras confirmatorii până când un avocat confirmă contrariul. Tocmai de aceea tipul trebuie menționat printr-o frază clară în contract, nu lăsat la latitudinea presupunerilor.
Ce tip de arras ar trebui să solicit?Arras penitenciales, dacă este important pentru dumneavoastră să puteți renunța la un preț cunoscut. Acesta este și tipul folosit din obișnuință de majoritatea agenților imobiliari și avocaților spanioli. Prin urmare, în practică, de obicei îi solicitați doar avocatului să confirme că termenul apare în contract, nu cereți ceva neobișnuit.
Este diferit un apartament nou?
Da. Documentul care urmează rezervării unei construcții noi se numește de obicei contract privat de vânzare-cumpărare (contrato privado de compraventa), nu "arras". Articolele Codului civil menționate mai sus nu îl reglementează. Fiecare plată efectuată către dezvoltator înainte de finalizarea construcției trebuie să fie acoperită, din momentul emiterii autorizației de construire, printr-o garanție bancară sau o poliță de asigurare pe numele dumneavoastră, emisă de o bancă sau un asigurător autorizat. Dacă dezvoltatorul nu livrează la timp, garanția restituie fiecare euro plătit, plus dobânda legală. Aceasta este o formă de protecție diferită de dublarea depozitului. Finalizarea unei construcții noi durează de obicei între 2 luni și 3 ani, în funcție de stadiul proiectului.Legea aplicabilă în prezent este prima dispoziție adițională (disposición adicional primera) din Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, astfel cum a fost modificată prin Ley 20/2015. O lege mai veche, Ley 57/1968, reglementa anterior acest aspect și este încă menționată în multe materiale mai vechi disponibile online. Aceasta a fost abrogată la 1 ianuarie 2016, iar conținutul său a fost inclus în dispoziția menționată mai sus. Dacă un contract sau un consultant menționează încă legea din 1968, citează o lege abrogată. Acest lucru merită observat, nu presupus ca fiind o abreviere lipsită de consecințe.
| Imobile la mâna a douaarras | Apartament noucontract privat de vânzare-cumpărare | |
|---|---|---|
| Legea aplicabilă | Código Civil, art. 1454 | |
| Suma tipică în această etapă | 10 până la 20 % din preț | Conform calendarului de plată al dezvoltatorului |
| Dacă nu pot finaliza | Avansul restituit în dublu, dacă a fost menționat arras penitenciales | Toate plățile restituite integral, plus dobânda legală, în baza garanției |
| Ce verifică mai întâi avocatul | Menționarea tipului de arras în contract | Existența unui certificat real de garanție bancară pentru plățile dumneavoastră specifice |
Cât timp trece de la semnarea contractului până la primirea cheilor?
La o proprietate revândută, întregul parcurs de la rezervare până la primirea cheilor durează de obicei 1 până la 3 luni. Semnarea contractului arras are loc de obicei aproximativ la jumătatea acestei perioade, după finalizarea verificării juridice prealabile, care durează aproximativ 2 până la 4 săptămâni. La o construcție nouă, același parcurs durează mult mai mult, între 2 luni și 3 ani, deoarece depinde de progresul proiectului, nu de un calendar fix.Verificarea contractului de către un avocat înainte de semnare, indiferent de procedură, costă de obicei aproximativ ~1 % din preț. Acesta este un cost redus în comparație cu miza: un document care stabilește dacă depozitul vă este restituit sau nu, dublat ori nu.
Ce poate merge prost în această etapă și cum identifică avocatul problema primul?
Aproape nimic din ceea ce poate merge prost aici nu este neobișnuit. De obicei este vorba despre una dintre câteva greșeli obișnuite. Fiecare poate fi depistată ușor înainte de semnare, dar este costisitor de remediat ulterior.
- Risc maximContractul nu precizează tipul de arras aplicabilDe obicei este interpretat ca arras confirmatorias, ceea ce nu vă permite să renunțați pur și simplu la tranzacție pentru prețul avansului.What to do insteadConfirmați că termenul „penitenciales” sau tipul dorit este menționat în text.
- Merită negociatAvansul este plătit direct în contul propriu al vânzătoruluiDacă vânzătorul a cheltuit deja banii, o hotărâre judecătorească pentru dublul avansului nu este același lucru cu recuperarea banilor.What to do insteadSolicitați în schimb un cont de client sau un cont escrow, mai ales deoarece vânzătorul ar putea fi obligat să restituie dublul avansului.
- Risc maximGaranția bancară a unui apartament nou este descrisă ca fiind „automată imediat ce plătiți”Garanția trebuie să existe pentru plățile dumneavoastră specifice, să fie emisă pe numele dumneavoastră și să fie valabilă din momentul acordării autorizației de construire. Nu este doar o promisiune generală din partea companiei.What to do insteadSolicitați certificatul individual. Nu acceptați o declarație de marketing potrivit căreia există o schemă de garantare.
- Merită negociatTermenul pentru încheierea tranzacției la notar nu prevede nicio consecință dacă este depășitO dată fără consecințe asociate nu reprezintă o protecție reală în niciuna dintre cele două variante. Este doar o speranță.What to do insteadAsigurați-vă că în contract se precizează ce se întâmplă cu banii și tranzacția dacă data convenită este depășită.
Ce trebuie confirmat înainte de semnarea contractului obligatoriu
Cinci lucruri. Avocatul dumneavoastră ar trebui să le verifice, nu doar să le citească o dată și să aibă încredere în ele, deoarece acest contract stabilește consecințele reale ale renunțării la tranzacție.- Ce tip de arras este menționat pentru o proprietate la mâna a douaCuvântul "penitenciales" sau o formulare echivalentă și clară privind dreptul de a renunța la avans trebuie să apară în text, nu doar să fie sugerat. O versiune necorespunzătoare vorbește generic despre "arras" și nu menționează niciodată tipul.
- Unde se află efectiv avansulUn cont de client sau un cont escrow oferă o poziție mai sigură decât banii plătiți direct în contul personal al vânzătorului, mai ales dacă ulterior vânzătorul trebuie să îi restituie în cuantum dublu. O versiune necorespunzătoare nu menționează niciun cont, ci doar "plătit vânzătorului".
- Certificatul garanției bancare pentru apartamente noiTrebuie să menționeze unitatea dumneavoastră și plățile dumneavoastră specifice, cu emitentul reprezentat de o bancă sau un asigurător autorizat, nu o broșură generală a companiei despre garanții. O versiune necorespunzătoare este o afirmație de marketing potrivit căreia "toate plățile sunt garantate", fără niciun certificat atașat.
- Termenul pentru încheierea tranzacției la notar și ce se întâmplă dacă este depășitAmbele variante ar trebui să precizeze ce se întâmplă cu banii și cu tranzacția dacă data convenită este depășită, nu doar ce se întâmplă dacă una dintre părți pur și simplu se răzgândește. O versiune necorespunzătoare menționează o dată, fără nicio consecință asociată depășirii acesteia.
- Ce este inclus în scris pentru o proprietate la mâna a douaElementele fixe, electrocasnicele și orice altceva sugerat în anunț, dar care nu este transmis automat prin escritura. Acesta este ultimul document înainte de notar în care un element omis poate fi încă adăugat la costuri reduse. O versiune necorespunzătoare spune "conform celor văzute", fără nicio enumerare.
Aceasta explică legislația, nu contractul dumneavoastră specific
Acestea sunt informații generale despre dreptul contractelor din Spania, așa cum era în vigoare la 17 august 2026, consultate la sursa originală, nu copiate din comentarii. Nu reprezintă consultanță juridică privind documentul pe care îl aveți în față. Tipul de arras aplicabil, autenticitatea și valabilitatea certificatului de garanție bancară și costul real al depășirii termenului sunt întrebări la care poate răspunde numai un avocat independent care vă analizează contractul specific.Noi nu redactăm acest contract și nu suntem parte la acesta. Ne asigurăm ca un avocat să îl citească înainte de a-l semna. De asemenea, ne asigurăm că tipul de arras sau certificatul de garanție este un fapt identificat și verificat, nu doar o presupunere pe care toți o fac despre ceilalți.
Cele mai frecvente întrebări despre contractul de vânzare-cumpărare
- Este contractul de arras același lucru cu escritura semnată la notar?
- Nu. Contractul de arras este un document privat între cumpărător și vânzător. Se semnează înaintea etapei notariale, fără prezența unui notar. Actul autentic, escritura pública, se semnează ulterior la biroul notarului și este documentul care transferă dreptul de proprietate. Contractul de arras stabilește condițiile pe care programarea la notar le pune apoi în aplicare.
- Ce se întâmplă cu avansul din contractul de arras dacă vânzarea eșuează dintr-un motiv pe care niciuna dintre părți nu îl poate controla?
- Depinde de ceea ce prevede contractul însuși pentru această situație. Tocmai de aceea un contract de arras bine redactat acoperă mai mult decât situațiile în care "cumpărătorul se răzgândește" și "vânzătorul se răzgândește". O cauză care nu ține de controlul niciuneia dintre părți, precum refuzul unui credit ipotecar din motive fără legătură cu conduita cumpărătorului, merită o clauză specifică proprie, în loc să fie lăsată în seama regulii generale privind penitenciales.
- Pot negocia procentul din preț plătit în această etapă?
- Da, 10 până la 20 % este un interval obișnuit, nu o regulă fixă. Valoarea exactă face parte din ceea ce convin cumpărătorul și vânzătorul. O valoare mai mică reduce suma aflată în joc dacă trebuie să renunțați în temeiul regulii penitenciales. Un vânzător poate solicita mai mult dacă consideră că aceasta reprezintă un semn mai puternic de angajament.
