Folosim cookie-uri pentru a vă îmbunătăți experiența, pentru a analiza utilizarea site-ului și pentru a vă oferi conținut personalizat.
Ghid
Închirierea pe termen scurt pe Costa del Sol
Posibilitatea închirierii pe termen scurt este decisă de trei autorități distincte: normele Andaluziei și registrul său turistic, eventualele restricții ale municipalității respective și, începând cu 3 aprilie 2025, acordul comunității de proprietari, cu o majoritate de trei cincimi, atunci când activitatea este inițiată de curând.
Cumpărați o proprietate pentru a o închiria pe termen scurt și aflați abia apoi că nu aveți voie să faceți acest lucru.
Cum stau lucrurile
Posibilitatea închirierii pe termen scurt este decisă de trei autorități distincte: normele Andaluziei și registrul său turistic, eventualele restricții ale municipalității respective și, începând cu 3 aprilie 2025, acordul comunității de proprietari, cu o majoritate de trei cincimi, atunci când activitatea este inițiată de curând.
Ce schimbă situația
Noua regulă se aplică proprietarilor care încep de curând închirierea pe termen scurt. Situațiile existente anterior pot fi evaluate diferit din punct de vedere juridic, iar cazurile tranzitorii trebuie prezentate în ghid, nu pe pagina principală. Dacă imobilul nu permite închirierea pe termen scurt, puteți închiria proprietatea pe termen lung, dar nu prin Airbnb sau Booking. Andaluzia precizează, de asemenea, că registrul său turistic nu va permite înregistrarea în municipalitățile care au introdus propriile restricții.
Cum ne ocupăm de asta
În cazul unei proprietăți la mâna a doua, citim statutul comunității, iar avocatul îl verifică. În cazul unui apartament nou, îl întrebăm din timp pe dezvoltator dacă a prevăzut această posibilitate. Înainte de rezervare, verificăm dacă închirierea pe care o aveți în vedere va fi efectiv posibilă și dacă poate fi înregistrată corespunzător.
În 30 de secunde
Începând cu 3 aprilie 2025, o comunitate de proprietari trebuie să voteze în mod activ, cu o majoritate de 3/5, pentru a permite o activitate nouă de închiriere pe termen scurt în clădire. Înainte de această dată, regula era inversă: închirierea era permisă dacă proprietarii nu votau interzicerea ei. Acesta este un risc real și actual, nu o informație depășită.
De ce pot avea două apartamente similare răspunsuri opuse?
Nimic din prețul, suprafața sau finisajele unei proprietăți nu vă spune dacă aceasta poate fi închiriată legal turiștilor. Trei autorități distincte decid acest lucru, independent una de cealaltă, iar toate trei trebuie să aprobe.Regiunea administrează chiar registrul turistic, sistemul VUT. În urma unei reforme din februarie 2025, o proprietate are nevoie și de o autorizație municipală existentă sau de o declarație de schimbare a utilizării care permite folosirea în scop turistic, înainte ca înregistrarea regională să poată fi depusă. Din 3 aprilie 2025 se aplică o a treia condiție: asociația proprie a proprietarilor trebuie să voteze, cu o majoritate de trei cincimi atât a proprietarilor, cât și a cotelor de participare, pentru a autoriza în mod activ o nouă activitate de închiriere turistică în clădire. Înainte de această dată, regula implicită era inversă: asociația trebuia să voteze pentru a o INTERZICE, iar tăcerea însemna că închirierea era permisă. Acum, tăcerea înseamnă contrariul.
1
Înregistrare regională (VUT)
Who decidesGuvernul Andaluziei
What it grantsNumăr de închiriere turistică înregistrat
If noNicio închiriere legală pe termen scurt, indiferent de celelalte două aprobări.
2
autorizație locală sau schimbare destinație
Who decidesPrimăria, în temeiul Decreto-ley 1/2025
What it grantsConfirmă că proprietatea poate schimba destinația pentru închiriere turistică
If noÎnregistrarea regională nici măcar nu poate fi depusă.
3
Votul comunității, majoritate de 3/5
Who decidesAsociația proprietarilor dumneavoastră, din 3 aprilie 2025
What it grantsAutorizează o activitate NOUĂ de închiriere turistică în clădire
If noÎnchirierea este blocată la nivelul clădirii, chiar și atunci când regiunea și primăria o permit.
Un singur NU la oricare dintre porți oprește întregul plan, indiferent de decizia celorlalte două.
Este acesta un risc nou sau ceva ce s-a aplicat dintotdeauna?
Votul asociației proprietarilor este într-adevăr nou, nu o regulă care a existat dintotdeauna și a trecut doar neobservată. Înainte de 3 aprilie 2025, asociația trebuia să voteze în mod activ pentru a interzice închirierea turistică; dacă nu organizase niciodată un astfel de vot, închirierea era pur și simplu permisă. De la acea dată, legea inversează regula implicită: asociația trebuie acum să voteze în mod activ, cu aceeași majoritate de trei cincimi, pentru a o permite. O clădire în care subiectul nu este discutat deloc este acum, implicit, o clădire în care închirierea turistică nouă nu este permisă, nu una în care aceasta este permisă tacit.O proprietate care funcționa deja legal ca închiriere turistică înainte de 3 aprilie 2025 este, în general, considerată ca putând continua în baza regulilor sub care a început. Nu este necesar ca noul vot să i se aplice retroactiv. Acest punct se bazează pe comentarii juridice consecvente, nu pe textul principal verificat articol cu articol în cadrul acestei analize. Solicitați propriului avocat să confirme situația pentru o anumită clădire înainte de a vă baza pe aceasta, în special în cazul unei proprietăți la mâna a doua prezentate ca având deja un istoric de închiriere.
Înainte de 3 aprilie 2025Din 3 aprilie 2025
O asociație care nu a discutat niciodată despre închirierea turistică a permis-o, în fapt, în mod implicit.
Tăcerea înseamnă acum contrariul: activitatea turistică NOUĂ de închiriere este blocată, cu excepția cazului în care proprietarii votează în mod activ, cu o majoritate de 3/5, pentru a o permite.
Singura putere reală a asociației era să voteze interzicerea închirierii, lucru pe care majoritatea nu s-au obosit să îl facă.
Asociația deține acum votul decisiv în ambele sensuri, iar afirmația unui vânzător că „asociația nu are obiecții” trebuie susținută de procesul-verbal propriu-zis, nu de o presupunere.
Regula votului asociației din aprilie 2025 afectează un proprietar care deja își închiriază apartamentul?Comentariile juridice consecvente consideră că o proprietate care funcționa deja legal ca închiriere turistică înainte de 3 aprilie 2025 poate continua în baza existentă, fără a fi necesară aplicarea retroactivă a noului vot. Acest ghid nu a reverificat în mod independent această interpretare în raport cu textul juridic principal, articol cu articol. Un avocat ar trebui să o confirme pentru orice clădire anume înainte să vă bazați pe ea, în special atunci când anunțul unei proprietăți la mâna a doua susține existența unui istoric de închiriere pe care nu l-ați văzut documentat.
Unele localități restricționează suplimentar această activitate, pe lângă regiune și asociație?
Orașul Málaga a mers mai departe decât regulile regionale. O modificare urbanistică, finalizată în august 2025, blochează permanent înregistrările noi pentru închiriere turistică în 43 de cartiere nominalizate, inclusiv centrul istoric și mai multe districte centrale. În aceste cartiere, apartamentele turistice reprezintă deja peste 8% din locuințe. Un moratoriu separat, aplicabil întregului oraș, privind orice licență nouă pentru hoteluri sau închirieri turistice pe terenuri rezidențiale a fost aprobat definitiv la 16 iulie 2026 și se aplică timp de trei ani sau până când orașul finalizează redesenarea planului urbanistic. O închiriere turistică înregistrată deja legal înainte de aceste măsuri poate continua, cu condiția să își îndeplinească în continuare obligațiile obișnuite privind locuirea, siguranța și impozitele.Dacă orice altă localitate din Costa del Sol a introdus o restricție similară, acest lucru trebuie verificat pentru fiecare localitate în parte. Nu se poate presupune pe baza exemplului Málaga. Acest ghid nu are nicio restricție confirmată de raportat în mod specific pentru Marbella. Acest lucru este diferit de confirmarea faptului că Marbella nu are nicio restricție: răspunsul onest este că situația nu este verificată, nu că este stabilită. Primăria sau un avocat local vă poate comunica poziția actuală pentru o anumită adresă înainte să vă bazați pe ea.
Ce înseamnă acest lucru pentru impozitul pe veniturile din închiriere, după ce închirierea devine efectiv posibilă?
Posibilitatea legală de a închiria și modul în care sunt impozitate veniturile sunt două chestiuni distincte. Doar cea de-a doua depinde de rezidența dumneavoastră fiscală. Un rezident fiscal din UE sau SEE plătește 19 % pe venitul NET din chirii, după deducerea cheltuielilor legate efectiv de acesta. Un nerezident care nu este rezident fiscal în UE sau SEE plătește 24 % pe venitul BRUT, fără deducerea cheltuielilor conform regulii standard. O hotărâre judecătorească din 2025 ar extinde deducerea cheltuielilor și la nerezidenții din afara UE. Însă statul a formulat apel, iar practica autorității fiscale nu s-a schimbat. Valoarea mai mare, fără deduceri, este cea aplicată în practică astăzi acestui grup.Nimic din toate acestea nu contează până când primele trei condiții sunt îndeplinite. Înainte de a recomanda sau rezerva o proprietate în mod special pentru potențialul său de închiriere, verificăm situația efectivă sau eligibilitatea VUT, normele municipale relevante și procesele-verbale proprii ale asociației, precum și poziția acesteia cu privire la închirierea turistică. Nu ne bazăm pur și simplu pe afirmațiile dintr-un anunț sau ale unui agent. De asemenea, nu considerăm că faptul că „proprietarul anterior a închiriat-o” dovedește că și dumneavoastră veți avea permisiunea să faceți acest lucru. Normele care stabilesc situația s-au schimbat de la începutul multora dintre aceste aranjamente istorice.
Este acesta într-adevăr un risc mai mare decât în trecut?
Da, și merită tratat cu seriozitate, nu considerat un detaliu neimportant. Votul asociației care a intrat în vigoare la 3 aprilie 2025 reprezintă o schimbare reală și structurală: o clădire în care închirierea turistică nu era discutată deloc era anterior considerată, implicit, ca permițând-o. Acum, aceasta este considerată, implicit, ca blocând-o. La aceasta se adaugă condiția obținerii licenței municipale, introdusă cu câteva săptămâni mai devreme, precum și moratoriul propriu al orașului Málaga privind licențele noi, aprobat la 16 iulie 2026 pentru o perioadă de trei ani. Potențialul de închiriere al unei proprietăți nu mai poate fi presupus pe baza activității unui apartament cu aspect similar din apropiere.Acestea sunt informații generale despre modul în care funcționează în prezent normele andaluze și naționale, nu o garanție pentru o anumită proprietate. Două dintre detaliile de mai sus se bazează pe comentarii juridice consecvente, nu pe o verificare a textului principal articol cu articol în cadrul acestei analize. Un avocat va confirma situația actuală înainte să vă angajați într-o achiziție pentru veniturile sale din închiriere. Arevont verifică situația VUT a unei proprietăți, propriile norme ale municipalității și poziția asociației înainte de a o recomanda în acest scop. Nu percepem niciun comision suplimentar pentru a spune nu atunci când răspunsul este nu.
Cele mai frecvente întrebări despre închirierea pe termen scurt
Dacă vânzătorul îmi prezintă un număr de înregistrare VUT existent, este problema clarificată?
Acesta confirmă existența înregistrării regionale, care reprezintă una dintre cele trei condiții, nu pe toate. Prin el însuși, nu confirmă că asociația permite în prezent activitatea sau că nu s-a aplicat ulterior nicio restricție municipală nouă la adresa respectivă. Solicitați și procesele-verbale proprii ale asociației cu privire la acest subiect, precum și numărul de înregistrare.
Poate o asociație a proprietarilor să revoce o decizie prin care a permis deja închirierea turistică?
Reforma din 3 aprilie 2025 se referă la o autorizare NOUĂ. Comentariile juridice consecvente consideră că o proprietate care funcționa legal înainte de acea dată poate continua în baza existentă, fără a fi necesar un vot nou. Puterea generală a unei asociații de a reglementa sau restricționa o activitate existentă reprezintă o chestiune juridică distinctă de votul privind noua autorizare. Pentru o anumită clădire, merită să solicitați confirmarea specifică a unui avocat, în loc să presupuneți una dintre variante.
Dacă achiziționez un apartament în care asociația a votat deja pentru, problema este definitiv clarificată?
Acest lucru clarifică situația condiției la nivelul asociației așa cum este astăzi, nu în mod permanent. O asociație își poate reanaliza propriile reguli în timp, iar nici înregistrarea regională, nici licența municipală nu elimină această posibilitate. Considerați votul favorabil drept poziția actuală, confirmată la momentul achiziției, nu drept o garanție fixă pentru întreaga perioadă în care veți fi proprietar.
Celelalte trei preocupări
okupas
Persoanele care ocupă ilegal locuința vă vor prelua apartamentul cât timp sunteți în țara de origine și nu veți reuși să le evacuați timp de ani de zile.