Impozitele pe închiriere în Spania: cote, deduceri și Modelo 210
În 30 de secunde
În calitate de rezident fiscal ceh sau polonez, plătiți 19 % pentru veniturile din chirii obținute în Spania, după deducerea cheltuielilor eligibile. Un rezident din afara UE/SEE plătește 24 % din suma brută, fără nicio deducere. Ambele categorii depun același formular, Modelo 210.
Ce cotă de impozitare se aplică veniturilor mele din chirii?
Modelo 210 este formularul fiscal spaniol pe care îl depune un proprietar nerezident, iar acesta este datorat chiar și atunci când proprietatea nu este niciodată închiriată. Cota utilizată este stabilită de rezidența dumneavoastră fiscală la momentul realizării venitului.
Sunteți rezident fiscal în UE sau SEE?
- Da (inclusiv rezidenții cehi și polonezi)19 % din venitul net din chirii, după cheltuielile eligibile aferente închirierii.
- Nu, rezident în altă parte24 % din venitul brut din chirii, fără nicio deducere a cheltuielilor.
| Unde sunteți rezident fiscal | Cotă | Bază |
|---|---|---|
| UE, SEE, Islanda, Norvegia, Liechtenstein | 19 % | Venit net, după cheltuielile eligibile aferente închirierii proprietății. |
| Orice altă țară | 24 % | Venit brut, fără deducerea cheltuielilor, "fără deducerea niciunei cheltuieli". |
Pot deduce cheltuielile din veniturile din chirii?
Dacă sunteți impozitat în categoria de 19 %, da. Acest lucru se bazează pe aceleași reguli utilizate de impozitul spaniol pe venitul persoanelor fizice sau al societăților, cu condiția ca țara dumneavoastră de rezidență să aibă un schimb efectiv de informații fiscale cu Spania. Toate statele membre ale UE îndeplinesc această condiție. Dacă sunteți impozitat în categoria de 24 %, răspunsul este astăzi nu. Impozitul se aplică venitului brut din chirii, fără nicio deducere.
- Dobânda ipotecarăPuteți deduce această cheltuială numai pentru perioada specifică de închiriere pe care a finanțat-o, nu pentru întregul an dacă proprietatea a fost închiriată doar o parte din acesta.
- Taxe administrare și platformă închirieriComisionul perceput de un administrator sau de o platformă este eligibil, cu condiția să fie justificat în raport cu veniturile din chirii la care se referă.
- Întreținere și reparațiiÎntreținerea efectivă aferentă închirierii proprietății este eligibilă. Îmbunătățirile care îi adaugă valoare, în loc să o mențină, fac parte dintr-o categorie diferită și nu sunt deductibile.
- AsigurăriPolița care acoperă proprietatea închiriată este eligibilă pentru perioada în care aceasta a fost închiriată.
- Taxe ale asociației, impozite localeIBI și taxa comunidad sunt deductibile proporțional cu perioada în care proprietatea a fost închiriată efectiv în cursul anului.
O hotărâre din iulie 2025 a Audiencia Nacional ar extinde, potrivit informațiilor disponibile, dreptul de a deduce cheltuielile și pentru rezidenții din afara UE. Acest lucru ar fi deosebit de important pentru un proprietar britanic. Totuși, hotărârea face obiectul unui recurs la Curtea Supremă și nu face încă parte din poziția oficială publicată de Agencia Tributaria. Considerați această informație o evoluție de urmărit, nu ceva ce trebuie utilizat în declarația dumneavoastră de astăzi.
Sunt rezident fiscal în Cehia. Trebuie să declar acest venit și în țară?Aceasta este o întrebare pentru un consultant fiscal ceh, nu pentru un ghid spaniol. Totuși, este util să cunoașteți principiul general înainte de a întreba: convenția dintre Cehia și Spania pentru evitarea dublei impuneri există tocmai pentru ca același venit să nu fie impozitat de două ori. De obicei, acest lucru se realizează printr-un credit fiscal în țara de origine pentru impozitul spaniol pe care l-ați plătit deja. Detaliile privind solicitarea acestui credit țin de declarația fiscală din Cehia, nu de cea din Spania.
Mai datorez impozit atunci când proprietatea este neocupată?
Da, pentru fiecare perioadă în care nu este închiriată și nu reprezintă locuința dumneavoastră permanentă. Spania consideră că o a doua locuință care nu este închiriată generează un venit imputat, iar din această valoare imputată nu se poate deduce nicio cheltuială.
| Venit imputat1,1 % din valoarea cadastrală | 1.650 € |
|---|---|
| Impozit, rezident UE/SEE19 % din venitul imputat | 313,50 € |
| Impozit, alți rezidenți24 % din venitul imputat | 396 € |
| Venit imputat | Ce înseamnă acest lucru în practică | |
|---|---|---|
| Cu efect după 1 ianuarie 2012 | 1,1 % din valoarea cadastrală | Baza mai mică și mai frecventă pentru dezvoltările noi și municipalitățile cu o revizuire cadastrală recentă. |
| Nerevizuit din acea dată sau mai devreme | 2 % din valoarea cadastrală | Baza implicită mai mare, care se aplică în continuare multor proprietăți mai vechi din centrele orașelor de pe Costa del Sol. |
Cine depune în locul dvs.?
Nu Arevont. Nu suntem consultanți fiscali, iar informarea despre depunerea declarației nu este același lucru cu depunerea acesteia. Există trei opțiuni. Care dintre ele merită plătită depinde de cât de simplă este în realitate declarația dumneavoastră.
- Option 1Depuneți-o personalPosibil pentru o singură proprietate simplă, fără complicații.
- Cost
- Fără onorariu profesional
- Efort
- HighPortalul fiscal spaniol, în limba spaniolă, în fiecare trimestru.
- Risc
- HigherEste ușor să clasificați greșit categoria UE/SEE sau o cheltuială deductibilă.
- Option 2Un gestorUn serviciu de depunere pentru cazuri obișnuite și simple.
- Cost
- Modest, la depunere
- Efort
- LowFurnizați cifrele, iar acesta depune formularul.
- Risc
- LowerDepuneri obișnuite, nu planificare fiscală sau consultanță privind convențiile fiscale.
- Option 3RecomandatUn consultant fiscalUn consultant fiscal calificat, pentru orice situație care depășește cazul simplu.
- Cost
- Mai mare, per declarație
- Efort
- LowSe ocupă de declarație și de planificarea aferentă.
- Risc
- LowestOferă, de asemenea, consultanță privind tratamentul fiscal ceh în țara de origine.
Firma independentă de avocatură pe care Arevont o recomandă de regulă pentru verificarea juridică se ocupă ulterior și de declarațiile fiscale anuale pentru nerezidenți și de cele privind veniturile din chirii. Acesta este unul dintre motivele pentru care recomandarea respectivă acoperă mai mult decât simpla achiziție. Dacă proprietatea este închiriată prin serviciul de administrare a închirierilor oferit de Arevont, situația lunară pe care acesta o întocmește enumeră deja fiecare rezervare, cost și comision în forma de care are nevoie un consultant fiscal. Astfel, cifrele folosite în declarația dumneavoastră sunt cele din documentul pe care îl primiți deja, nu o reconstrucție separată la momentul depunerii declarației.
Ce trebuie să pregătiți înainte de fiecare declarație Modelo 210
Patru elemente, indiferent dacă declarația acoperă luni închiriate sau luni în care proprietatea a fost neocupată.| Strângeți | De ce este necesar | Cum arată o omisiune |
|---|---|---|
| Certificatul dumneavoastră de rezidență fiscală pentru anul relevant | Acesta este elementul care vă încadrează în tranșa de 19 % sau 24 %, nu naționalitatea dumneavoastră sau locul în care se află proprietatea. | Presupunerea rezidenței în locul deținerii certificatului care o dovedește. |
| Fiecare declarație de chirie pentru perioadă | Baza de 19 % este venitul net. Fără cifrele justificative, nu există din ce să deduceți cheltuielile. | Un singur total anual, fără o evidență lunară care să îl susțină. |
| Chitanțe pentru costurile deductibile, dacă vă încadrați în tranșa de 19 % | Taxe ale asociației de proprietari, asigurarea, comisionul de administrare și întreținerea sunt toate luate în calcul, dar numai pe baza documentelor justificative. | Cheltuieli solicitate fără factură justificativă. |
| Valoarea cadastrală și data ultimei reevaluări | Stabilește dacă declarația pentru perioada neocupată folosește 1,1 % sau 2 %. | Utilizarea prețului de achiziție în locul valorii cadastrale. |
Rezidența fiscală modifică valorile, nu doar documentele
Același venit din chirii, impozitat în două moduri diferite în funcție de locul în care locuiți. Un rezident fiscal ceh se află în coloana din dreapta.| Rezident din afara UE/SEE | Rezident UE/SEE (inclusiv rezidenții cehi) | |
|---|---|---|
| Cotă | 24 % | 19 % |
| Bază | Brut, fără deduceri | Net, după cheltuieli deductibile |
| Ce înseamnă acest lucru pentru 12.000 € chirie anuală și costuri de 3.000 € | Impozit pe întregul 12.000 €, la 24 % | Impozit pentru 9.000 €, la 19 % |
| Venit imputat în perioada vacantă | Impozitat cu 24 % din baza imputată | Impozitat cu 19 % din aceeași bază imputată |
Ce vă poate spune doar consultantul fiscal
Acestea sunt informații generale despre normele IRNR, astfel cum au fost publicate de Agencia Tributaria la 17 august 2026. Nu reprezintă consultanță fiscală pentru declarația dumneavoastră. Cotele, pragurile și normele privind deducerile se modifică în timp. Obligațiile unui rezident fiscal ceh în țara de origine, în temeiul convenției pentru evitarea dublei impuneri, nu sunt tratate aici.Chestiunea deducerii pentru nerezidenții din afara UE este într-adevăr încă nesoluționată. Poziția menționată mai sus este cea publicată astăzi de Agencia Tributaria. Semnalăm existența procesului aflat pe rol, fără să adoptăm o poziție. Orice persoană care se încadrează în tranșa de 24 % ar trebui să întrebe direct consultantul fiscal, în loc să se bazeze pe una dintre cele două versiuni prezentate pe o pagină web.Nicio cifră prezentată aici nu vă spune cât este probabil să câștige o proprietate. Răspunsul se găsește în ghidul randamentelor, iar cota de impozitare se aplică oricărei valori reale rezultate, nu unei proiecții.
Întrebări frecvente despre impozitele pe veniturile din chirii
- Cota de 19 % se aplică automat imediat ce devin cetățean al UE?
- Nu, depinde de rezidența fiscală, nu de cetățenie. Un cetățean ceh care a devenit rezident fiscal în afara UE s-ar încadra în tranșa de 24 %. Și invers este valabil. Ceea ce contează este locul în care aveți rezidența fiscală în anul în care se realizează venitul.
- Cât de des depun Modelo 210?
- Trimestrial, pentru perioadele în care proprietatea a generat venituri din chirii. Și separat, o dată pe an, pentru venitul imputat aferent oricărei perioade în care nu a fost închiriată. O proprietate închiriată o parte din an și neocupată în restul anului necesită ambele tipuri de declarații în același an fiscal.
- Schimbă cota de impozitare faptul că închiriați proprietatea pe termen scurt în loc de termen lung?
- Nu. Cota IRNR și regula deducerii depind de rezidența dumneavoastră, nu de faptul că închirierea este o închiriere pe termen scurt înregistrată ca VUT sau o închiriere pe termen lung în temeiul LAU. Ceea ce diferă între cele două este existența venitului și modul în care este generat, nu modul în care este impozitat odată ce există.
- Arevont poate depune Modelo 210 pentru mine?
- Nu, nu suntem consultanți fiscali și nu depunem declarații fiscale. Firma de avocatură pe care o recomandăm de obicei pentru verificarea juridică se ocupă de declarațiile anuale pentru nerezidenți și de cele privind chiriile, ca parte a colaborării continue. Dacă proprietatea beneficiază de serviciul nostru de administrare a închirierii, primiți lunar cifrele într-un format pregătit pentru a fi transmis persoanei care depune declarațiile în numele dumneavoastră.
