Închirierea pe termen scurt a unei proprietăți în Spania: licență, reguli și costuri
În 30 de secunde
Trei autorități distincte trebuie să aprobe închirierea unei proprietăți din Costa del Sol către turiști: regiunea, prin registrul VUT, primăria și asociația proprietarilor, care o poate interzice complet printr-un vot de trei cincimi. Numărul național distinct pentru publicitate a fost anulat de Curtea Supremă în mai 2026, astfel că înregistrarea regională VUT este cea care contează.
Cine are nevoie de o licență VUT și cine nu?
VUT este licența andaluză pentru închirierea turistică și, fără aceasta, o proprietate nu poate fi închiriată legal turiștilor. Dacă orice parte a planului dumneavoastră implică rezervări pe noapte sau pe săptămână prin Airbnb, Booking.com sau o platformă similară, aveți nevoie de o licență VUT, indiferent de numărul de săptămâni pe an în care intenționați să o închiriați. Singurele închirieri exceptate de la această regulă sunt închirierile pe termen lung, cu o durată legală minimă. Acestea fac obiectul unui alt set de reguli, prezentat într-un ghid separat.Licența se aplică proprietății și persoanei care o înregistrează, nu întregii clădiri. Două apartamente identice din aceeași clădire pot primi răspunsuri diferite. Motivul este că a treia condiție, votul asociației, se decide la nivelul clădirii, nu al unității locative, și se poate schimba după ce oricare dintre proprietari și-a cumpărat apartamentul. La 17 august 2026, Andaluzia gestionează condiția regională prin registrul VUT rescris (vivienda de uso turística), Decreto 31/2024 și Decreto-Ley 1/2025. Obținerea unei singure aprobări din cele trei este cea mai frecventă situație în care un cumpărător străin ajunge să dețină o proprietate pe care nu o poate închiria legal.
Cele trei condiții, succesiv
- RegiuneaWho decidesJunta de Andalucía, registrul VUTWhat it grantsLicența regională pentru a face publicitate proprietățiiIf noProprietatea nu poate fi închiriată legal turiștilor, la niciun preț și pe nicio platformă.
- LocalitateaWho decidesPoziția urbanistică a primărieiWhat it grantsNicio interdicție municipală privind noile înregistrări în acel districtIf noMai multe localități de coastă au suspendat noile înregistrări în districtele lor cele mai aglomerate. Acolo nu poate fi emis un număr VUT, indiferent de caracteristicile proprietății.
- AsociațiaWho decidesVot de trei cincimi al proprietarilor și cotelorWhat it grantsAprobarea clădirii, separată de licențăIf noUn număr VUT valabil și o localitate favorabilă tot nu pot anula votul asociației împotriva închirierii, începând cu 3 aprilie 2025.
Pot închiria proprietatea doar câteva săptămâni pe an fără să o înregistrez?Nu. Nu există nicio excepție de la obligația de înregistrare pe baza unui număr minim de nopți. Promovarea chiar și a unei singure săptămâni fără un număr VUT și înregistrarea națională corespunzătoare constituie aceeași infracțiune ca exploatarea proprietății pe tot parcursul anului. Amenda se bazează pe activitate, nu pe durata acesteia în cursul anului.
Ce impune decretul privind habitabilitatea în interiorul apartamentului?
Decretul rescris stabilește reguli fixe, nu sugestii. Acesta enumeră condițiile minime pe care trebuie să le îndeplinească o proprietate înainte de acordarea licenței. O fotografie din anunț nu dovedește îndeplinirea niciuneia dintre aceste condiții.
- Capacitate de cazareMaximum 4 persoane pentru fiecare dormitor, dintre care cel mult 2 în paturi de tip suprapus, plus cel mult 2 persoane pe o canapea extensibilă în camera de zi (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). Cifra de „6 persoane pentru fiecare dormitor”, repetată frecvent, aparține textului vechi, abrogat.
- ClimatizareAer condiționat din mai până în august și încălzire din decembrie până în martie în fiecare cameră locuibilă. Unitățile portabile sunt permise în mod explicit acum, lucru pe care textul vechi nu îl permitea (art. 6.1).
- Dotări fixeO listă fixă de articole obligatorii pentru bucătărie, baie și lenjerie, un detector de fum și un stingător, stabilite într-o anexă, nu lăsate la apreciere (Anexo).
- Sarcinile operatoruluiUn număr de telefon de contact disponibil 24 de ore, curățenie între fiecare ședere, formulare oficiale pentru reclamații la proprietate, un plan de evacuare pe partea interioară a ușii și o chitanță care conține codul RTA (art. 6.2).
- Compatibilitate urbanisticăDeclarația pe proprie răspundere depusă pentru înregistrarea proprietății trebuie să precizeze acum că utilizarea este compatibilă cu reglementările urbanistice locale, iar un raport municipal negativ anulează înregistrarea (Decreto-Ley 1/2025).
Situația la 17 august 2026, bazată pe propria noastră analiză verificată a decretului rescris, nu pe un ghid public care încă descrie textul abrogat. Informații generale, care nu înlocuiesc confirmarea de către avocatul dumneavoastră a formulării actuale în raport cu proprietatea dumneavoastră specifică.
Are asociația drept de veto, separat de licență?
Da, iar aceasta este condiția pe care majoritatea vânzătorilor nu o menționează. Începând cu 3 aprilie 2025, o asociația proprietarilor poate aproba, limita, condiționa sau interzice închirierea turistică în clădire. Pentru aceasta este necesară o majoritate de trei cincimi dintre proprietari, care să reprezinte trei cincimi din cote. O proprietate poate avea un număr VUT perfect valabil și totuși să se afle într-o clădire în care închirierea este interzisă. Cele două fapte nu se contrazic, deoarece răspund la întrebări diferite.Arevont verifică toate cele trei condiții, regiunea, localitatea și asociația, înainte ca dumneavoastră să cheltuiți un euro pe mobilier, fotografii sau depunerea unei cereri de licență. Aceasta face parte din serviciul de administrare a închirierii. Verificarea este gratuită, indiferent dacă veți utiliza sau nu serviciul ulterior. Este cel mai util lucru pe care îl puteți face înainte de a rezerva o proprietate pe care intenționați să o cumpărați, cel puțin parțial, pentru a o închiria.
Înainte de rezervare
- Citiți statutele asociației și procesele-verbale din ultimii doi aniEste posibil ca votul de trei cincimi să fi avut deja loc sau să figureze pe ordinea de zi a unei ședințe despre care nimeni nu v-a informat.
- Where
- Solicitate de la vânzător sau de la administratorul asociației.
- Watch out
- „Se aplică regulile obișnuite” nu este un răspuns. Fiecare asociație își stabilește propria poziție prin vot.
- Verificați situația urbanistică actuală a localitățiiMai multe municipalități din Costa del Sol au suspendat înregistrările pentru închirierea turistică în cartierele lor cele mai aglomerate.
- Where
- Biroul de urbanism al primăriei.
- Watch out
- Un răspuns vechi de un an sau provenit dintr-o localitate învecinată nu este același răspuns.
- Obțineți verificarea gratuită în trei etape înainte de a cheltui pe mobilierArevont verifică împreună regiunea, localitatea și asociația proprietarilor și oferă un răspuns în scris.
- Where
- Serviciu de administrare a închirierii, gratuit în orice caz.
Dacă un vecin din clădirea mea își închiriază deja apartamentul, înseamnă că pot face și eu același lucru?Nu automat. Un vot care nu a fost convocat niciodată nu este același lucru cu un vot care a spus da. Un proprietar care închiria deja înainte de 3 aprilie 2025 își păstrează poziția, pe care o nouă înregistrare nu o moștenește. Citiți statutul și procesele-verbale din ultimii doi ani înainte să presupuneți că practica unui vecin se aplică și apartamentului dumneavoastră.
Cât costă să respectați cerințele înainte de sosirea primului oaspete?
Trei costuri se află între un apartament gol și o ofertă legală, iar niciunul nu reprezintă taxa pentru licență.
| Mobilare conformă cu decretul, nu după propriul dumneavoastră gustpachet de la nivel pentru închiriere până la nivel mediu, la prețurile publicate ale furnizorilor | 4 500 până la 26 000 € |
|---|---|
| Înregistrareadepusă de avocatul dumneavoastră în raport cu documentele existente privind habitabilitatea | Inclus în onorariul juridic |
| Numărul național de publicitateanulat de Curtea Supremă în mai 2026; se aplică doar codul regional VUT | Nu mai este necesar |
Niciunul dintre aceste trei costuri nu apare într-un anunț de vânzare și niciunul nu este opțional dacă proprietatea urmează cu adevărat să genereze venituri din închiriere pe termen scurt.
Ce trebuie să confirmați înainte să cheltuiți pentru mobilier sau fotografii
Cinci verificări, în această ordine, deoarece primele două stabilesc dacă merită să continuați.| Confirmați | De ce determină răspunsul | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Statutul asociației și procesele-verbale din ultimii doi ani | Este posibil ca votul de 3/5 să fi avut deja loc sau să figureze pe ordinea de zi a unei ședințe despre care nimeni nu v-a informat. | „Se aplică regulile obișnuite.” Nu există reguli obișnuite; fiecare asociație votează propria poziție. |
| Dacă localitatea a restricționat înregistrările noi | Mai multe municipalități din Costa del Sol au înăsprit regulile pentru noile închirieri turistice în districtele cele mai aglomerate, în funcție de localitate și, uneori, de district. | Un răspuns vechi de un an sau provenit dintr-o localitate învecinată. |
| Documentele privind ocuparea și locuibilitatea | O proprietate nu poate fi înregistrată fără documentele care atestă că este locuibilă din punct de vedere legal, iar în cazul unei proprietăți la mâna a doua mai vechi acestea lipsesc uneori cu desăvârșire. | O asigurare din partea vânzătorului în locul certificatului propriu-zis. |
| Capacitatea de cazare pe care compartimentarea o poate susține conform decretului | Capacitatea determină veniturile mai mult decât tariful pe noapte, iar limita de 4 persoane per dormitor este mai strictă decât presupun majoritatea broșurilor. | O declarație privind capacitatea bazată pe vechiul text abrogat. |
| Dacă o VUT înregistrată înainte să deveniți proprietar se transferă în continuare conform celor declarate | Vânzătorii presupun în mod obișnuit că o înregistrare rămâne valabilă automat după schimbarea proprietarului. Acest lucru nu este întotdeauna adevărat. | „Are deja o licență”, fără niciun document care să confirme ce se transferă și ce trebuie depus din nou. |
Autorizabilă pe hârtie și închiriabilă legal în practică sunt două chestiuni diferite
Aceeași proprietate, verificată individual în comparație cu verificarea realizată împreună cu Arevont înainte să vă angajați| Verificată individual | Verificată cu Arevont | |
|---|---|---|
| Înregistrarea regională VUT | Disponibilitatea a fost confirmată. Nu spune nimic despre celelalte două condiții. | Disponibilitatea a fost confirmată și verificată în raport cu ceea ce permit separat asociația și localitatea. |
| Votul asociației | Presupus pe baza practicii unui vecin sau a declarațiilor agentului care efectuează vânzarea. | Verificat în statut și în procesele-verbale propriu-zise, datate, înainte de rezervare. |
| The furniture spend | Cumpărat mai întâi, verificat ulterior în raport cu anexa privind inventarul. | Bugetat în funcție de cerințele decretului înainte de cheltuirea vreunui euro. |
| Rezultatul dacă o etapă eșuează | Descoperit după depunerea cererii de licență, achiziționarea mobilierului și realizarea fotografiilor. | Descoperit înainte de rezervare, când renunțarea nu costă nimic. |
Ce vă poate spune doar o verificare locală despre apartamentul dumneavoastră
Acestea sunt informații generale despre decretul andaluz revizuit și regula votului comunității, valabile la 17 august 2026. Le-am analizat noi înșine, nu le-am copiat dintr-un ghid public care încă descrie textul vechi. Nu reprezintă consultanță juridică referitoare la clădirea dumneavoastră. Regulile diferă de la o municipalitate la alta și se modifică în timp. Un avocat confirmă situația actuală pentru o proprietate specifică înainte să cheltuiți bani pentru aceasta.O întrebare deschisă mai veche are acum un răspuns: Curtea Supremă a anulat în mai 2026 cerința națională privind numărul de publicitate Registro Único (STS 620/2026, confirmată prin portalul propriu al sistemului judiciar), deoarece statul și-a depășit competența. Înregistrarea VUT din Andaluzia nu este afectată și rămâne înregistrarea relevantă. Întrebați-vă avocatul dacă v-ați înregistrat în cadrul sistemului național în 2025 și doriți să știți ce să faceți cu acel număr.Mai sus nu apare nicio rată de ocupare, nicio rată pe noapte și nicio cifră privind veniturile. Cât câștigă o proprietate este o chestiune de piață, abordată într-un ghid separat. Aceasta este o întrebare diferită de cea privind posibilitatea închirierii legale a proprietății, care este singura întrebare la care răspunde această pagină.
Cele mai frecvente întrebări despre închirierea pe termen scurt
- Cumpărarea unor apartamente noi garantează că comunitatea va permite închirierea turistică?
- Nu. În cazul unor apartamente noi, este posibil să nu existe încă procese-verbale de consultat, deoarece comunitatea nu s-a reunit. Statutul este încă proiectul dezvoltatorului. Întrebați direct dezvoltatorul, în scris, dacă închirierea a fost prevăzută în regulile comunității, înainte să finalizați tranzacția. Primul vot după predarea proprietății poate avea oricare dintre cele două rezultate.
- Ce se întâmplă dacă închiriez fără un număr VUT?
- Anunțul publicat constituie dovada, iar inspectorii nu sunt obligați să se identifice înainte de efectuarea verificării. Sancțiunile cresc în funcție de gravitatea contravenției, iar măsurile împotriva închirierii fără înregistrare s-au intensificat considerabil de la revizuirea din 2024 până în 2025, peste 15.300 de înregistrări fiind anulate în Andaluzia din 2024. Platformele elimină, de asemenea, anunțurile neînregistrate atunci când este necesar un număr regional sau național, iar acesta lipsește.
- Își poate schimba comunitatea decizia după ce a votat pentru?
- O comunitate poate vota din nou, într-un sens sau în celălalt, la o ședință ulterioară. Ceea ce protejează un proprietar care închiriază deja legal este formularea fără efect retroactiv a modificării din 2025, nu o garanție permanentă că votul de astăzi va prevala asupra tuturor voturilor viitoare.
- Este o vilă din afara unei comunități mai ușor de autorizat decât un apartament?
- Dispare obstacolul reprezentat de comunitate, eliminând unul dintre cele trei niveluri. Cerințele regionale și municipale se aplică în continuare integral, iar o vilă independentă trebuie să respecte aceleași norme privind condițiile de locuire, inventarul și capacitatea ca un apartament dintr-un bloc.
